商業(yè)地產(chǎn)研策報(bào)告提綱(12.1更新)

PAGEPAGE1新城控股·商業(yè)管理中心市場(chǎng)研究及策劃定位工作框架提供成果報(bào)告應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容，前期市場(chǎng)研究分析各階段須給出明確的結(jié)論，整體條理清晰、邏輯縝密。策劃階段理由充分，觀點(diǎn)明確。第一篇拓展建議研究1城市分析（整個(gè)城市）1.1城市綜述城市概述，面積、位置、交通、城市等級(jí)等1.2城市經(jīng)濟(jì)1.2.1當(dāng)年城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入，人均消費(fèi)支出1.2.2城市間經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，橫向分析1.2.3城市歷年發(fā)展指標(biāo)比較，縱向分析1.2.4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)分析1.3城市規(guī)劃1.3.1城市總體規(guī)劃規(guī)劃圖及規(guī)劃要點(diǎn)1.3.2商業(yè)規(guī)劃及新城區(qū)規(guī)劃1.3.3交通規(guī)劃1.4相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策1.4.1宏觀經(jīng)濟(jì)及金融政策1.4.2房地產(chǎn)政策1.4.3商業(yè)發(fā)展政策1.5結(jié)論及分析歸納分析，判斷城市可進(jìn)入性2區(qū)域分析（區(qū)域）2.1區(qū)域概況2.1.1城市版塊劃分板塊劃分依據(jù)板塊劃分示意圖2.1.2城市各版塊特征分析地域特征人群特征商業(yè)環(huán)境交通環(huán)境2.1.3項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析（項(xiàng)目所在區(qū)域）項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)概述主要商業(yè)項(xiàng)目分布2.1.4對(duì)標(biāo)/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本資料-位置、規(guī)模、現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃布局項(xiàng)目主要品牌項(xiàng)目主要消費(fèi)群項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況2.2區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃2.3區(qū)域分析小結(jié)根據(jù)以上分析歸納項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)特征、各類項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種布局、品牌的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，尋找可能的市場(chǎng)空間。3項(xiàng)目適應(yīng)性分析（所在項(xiàng)目）3.1基本信息3.1.1項(xiàng)目指標(biāo)位置、面積、性質(zhì)、容積率地塊形狀平面圖3.1.2地塊現(xiàn)狀特征地塊內(nèi)部實(shí)景圖地塊四至實(shí)景圖3.2環(huán)境狀況項(xiàng)目外部機(jī)遇，政策機(jī)會(huì)、城市機(jī)會(huì)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)等。7.1.4項(xiàng)目威脅項(xiàng)目外部威脅，主要來(lái)自目前及未來(lái)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等。7.1.5項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，把握機(jī)遇，錯(cuò)位/優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，尋找項(xiàng)目最科學(xué)、符合市場(chǎng)的的戰(zhàn)略發(fā)展方向。7.2項(xiàng)目定位7.2.1主題定位定位思路定位表述定位闡釋7.2.2功能定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位檔次定位7.3目標(biāo)客戶定位7.3.1整體特征描述7.3.2目標(biāo)客戶群細(xì)分及特征描述目標(biāo)客群（終端消費(fèi)者）范圍界定及特征描述目標(biāo)客群（經(jīng)營(yíng)者）范圍界定及特征描述目標(biāo)客群（投資者）范圍界定及特征描述8商業(yè)經(jīng)營(yíng)建議8.1經(jīng)營(yíng)方式建議8.1.1項(xiàng)目租售建議根據(jù)戰(zhàn)略、項(xiàng)目特征、市場(chǎng)現(xiàn)狀、相關(guān)政策、未來(lái)預(yù)期等，判斷項(xiàng)目租售的最佳方式。8.1.2租售價(jià)格建議根據(jù)客觀市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目本體特征、規(guī)劃、未來(lái)預(yù)期等，判斷項(xiàng)目租賃或銷售的價(jià)格。8.2項(xiàng)目前期租/售策略建議8.2.1銷售策略建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間、鋪位分區(qū)順序、業(yè)種選擇順序、商家選擇等策略。銷售方式選擇，包租、返租、委托經(jīng)營(yíng)等。8.2.2租賃策略建議租賃時(shí)間、鋪位分區(qū)、業(yè)種選擇、商家選擇等策略。租賃方式選擇，年限、免租期、租金、扣點(diǎn)、物業(yè)管理費(fèi)等。第三篇項(xiàng)目規(guī)劃建議9規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)及理念9.1規(guī)劃依據(jù)相關(guān)規(guī)劃法規(guī)劃管理規(guī)定規(guī)劃條件9.2地塊概況位置面積指標(biāo)控制要求9.3原則和目標(biāo)10總體規(guī)劃建議10.1面積規(guī)劃面積配比10.2整體建筑格局規(guī)劃平面布局立體布局10.3建筑形態(tài)規(guī)劃建筑風(fēng)格等10.4停車位建議11單體規(guī)劃建議11.1單體面積11.2層數(shù)、層高、單層面積11.3鋪位劃分11.4電梯等其他配置12動(dòng)線規(guī)劃建議12.1車流通道12.2人流通道12.3消防通道第四篇業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議13業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃13.1各業(yè)態(tài)業(yè)種的選擇13.2各業(yè)態(tài)業(yè)種的面積配比14功能布局14.1各業(yè)種分樓層\分區(qū)規(guī)劃14.2各業(yè)種分區(qū)布局圖15業(yè)態(tài)品牌/主力店建議15.1各業(yè)種品牌示例15.2主力店模擬落位

【附件1】消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷尊敬的先生/女士：您好！我們正在規(guī)劃一個(gè)重要的商業(yè)項(xiàng)目，為了建設(shè)更好的商業(yè)購(gòu)物休閑環(huán)境。提供更好的服務(wù)，我們希望能聽(tīng)取您的意見(jiàn)和建議。對(duì)您的個(gè)人資料我們將嚴(yán)格保密，未經(jīng)您的書(shū)面同意，我們不會(huì)透露給第三方的，請(qǐng)您放心。耽誤您一點(diǎn)時(shí)間好嗎？謝謝您的支持!———————————————————————————————————————請(qǐng)?jiān)谒x項(xiàng)目前的編號(hào)上打“√”一、基本信息篇1.請(qǐng)問(wèn)您是否是XX市常住居民？A．是B．否2.請(qǐng)問(wèn)您目前的常住地址屬于XX市哪個(gè)區(qū)域？（預(yù)設(shè)目標(biāo)城市各區(qū)）3.請(qǐng)問(wèn)您屬于以下哪個(gè)年齡段？A．20歲以下B．20歲-30歲C．30歲-40歲D．40歲以上4.您的性別？A．男B．女5.請(qǐng)問(wèn)您目前的婚姻狀況是？A.已婚已育B.已婚未育C.未婚D.分居/離婚6.請(qǐng)問(wèn)您孩子的實(shí)足年齡是？（參考上一題的答案可選填）A.不到3歲B.4-12歲C.13-18歲D.19歲以上E.無(wú)孩子7.請(qǐng)問(wèn)您的平均家庭年收入是多少？請(qǐng)包括所有家庭成員薪水和其他收入，如獎(jiǎng)金、津貼、出租房租的租金收入等。（單選）A．5萬(wàn)元以下B．5萬(wàn)元-10萬(wàn)元C．10萬(wàn)元-15萬(wàn)元D．15萬(wàn)元-20萬(wàn)元E．20萬(wàn)元-30萬(wàn)元F．30萬(wàn)元以上8.請(qǐng)問(wèn)您的最高學(xué)歷是什么？A.小學(xué)B.初中C.高中/中專/技校D.大專/成人大專/電大/夜大E.大學(xué)本科F.研究生或以上9.請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是什么？A.企事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)的主要負(fù)責(zé)人B.主任/經(jīng)理/主管C.一般職員，工人D.自由職業(yè)者/個(gè)體戶E.離職/退休F.學(xué)生G.下崗/失業(yè)/無(wú)業(yè)人員H.家庭主婦I.二、消費(fèi)習(xí)慣篇10.請(qǐng)問(wèn)您平時(shí)外出逛街消費(fèi)的頻率是多少？（包括外出購(gòu)物、就餐、娛樂(lè)等消費(fèi)，但不包括您日常去便利店、菜市場(chǎng)等的生活開(kāi)銷）A.每月3次以上B.每月1-3次C.每月1次及以下11.請(qǐng)問(wèn)您平時(shí)外出逛街消費(fèi)（外出購(gòu)物、就餐、娛樂(lè)等消費(fèi)，但不包括您日常便利店、菜市場(chǎng)等的生活開(kāi)銷）占您月收入的百分比是多少？A.5%以下B.5%-10%C.10%-20%D.20%-30%E.20%-30%F.30%-40%G.50%以上12.請(qǐng)問(wèn)您在外出消費(fèi)中主要包括哪些內(nèi)容？（可多選）A.外出就餐B.外出逛街購(gòu)物C.外出休閑娛樂(lè)D.其他13.請(qǐng)問(wèn)您在外出消費(fèi)中主要通過(guò)哪些交通工具到達(dá)目的場(chǎng)所？A.步行B.自行車/助動(dòng)車C.出租車D.乘坐公共汽車等交通工具E.家庭轎車14.請(qǐng)問(wèn)一般您去目標(biāo)購(gòu)物地點(diǎn)會(huì)在您所乘坐的交通工具上花費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間？A.5-10分鐘B.10分鐘-20分鐘C.20分鐘-40小時(shí)D.40分鐘以上15.請(qǐng)問(wèn)您平均每月在您孩子有關(guān)的消費(fèi)方面支付多少？（參考第6題的答案可選填）服飾：A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-2000元D.2000元以上教育：A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上餐飲：A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上休閑娛樂(lè)：A.500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D.2000元以上16.請(qǐng)問(wèn)過(guò)去3個(gè)月內(nèi)您進(jìn)行以上消費(fèi)的頻率如何？A.每月1次及以下B.每月2-3次C．每月3-5次D.每月5次以上三、餐飲休閑篇17.請(qǐng)問(wèn)您在外出就餐選擇餐廳時(shí)，最偏好以下哪一類？（可多選）A.西餐館B.川菜、湘菜館C.蘇浙菜館D.茶餐廳E.日韓料理店E.日韓料理店F.東南亞料理店G.中式快餐店（如大娘水餃）H.西式快餐店（如麥當(dāng)勞）I.火鍋、干鍋店J.特色、傳統(tǒng)小吃店K.酒吧、咖啡廳L.甜點(diǎn)/小食/茶餐飲/冰淇林店M.其他18.請(qǐng)問(wèn)您一般外出就餐的頻率如何？A.每月1次或以下B.每月2-3次C.每月3-4次D.每月4次以上19.請(qǐng)問(wèn)您一般外出就餐的人均消費(fèi)為多少（元）？A.15-25B.25-50C.50-80D.80-100E.100-150F.150以上20.請(qǐng)問(wèn)您在過(guò)去半年內(nèi)是否有外出休閑娛樂(lè)？即在外KTV、桑拿按摩、保齡球、桌球，泡酒吧、溜冰、電影院/戲院/劇院等。A.有B.沒(méi)有21.請(qǐng)問(wèn)您再過(guò)去半年里，有哪些休閑娛樂(lè)？（可多選）A.KTVB.酒吧C.DISCO舞廳D.桑拿/泡澡E.保齡球F.桌球房G.溜冰H.戲院/影院I.游戲房J.健身K..22.請(qǐng)問(wèn)過(guò)去半年內(nèi)您外出休閑娛樂(lè)的頻率如何？A.每月1次及以下B.每月2-3次C．每月3-5次D.每月5次以上23.請(qǐng)問(wèn)您在上次的外出休閑娛樂(lè)中的大約人均花費(fèi)是多少(元)？A.50以下B.50-100C.100-200D.200-500E.500以上四、零售篇24.請(qǐng)問(wèn)您在日常逛街購(gòu)物中最偏好選購(gòu)以下哪類產(chǎn)品？（不包括在便利店、菜場(chǎng)等生活必需品消費(fèi)）（可多選）A.商務(wù)正裝B.商務(wù)休閑服飾C.時(shí)尚休閑服飾D.運(yùn)動(dòng)休閑服飾E.兒童服飾F.兒童玩具G.化妝品H.護(hù)膚品I.黃金珠寶首飾J.手表K.家用電器L.個(gè)人數(shù)碼產(chǎn)品M．進(jìn)口高檔食品N.生活家居用品O.古董、書(shū)畫(huà)、藝術(shù)品P.其他25請(qǐng)問(wèn)您平均每月在下列產(chǎn)品種類上的花費(fèi)大約多少？（元）男性服飾配件（包括服裝、鞋帽、配件等）：___________________女性服飾配件（包括服裝、鞋帽、配件等）：___________________兒童服飾及玩具：___________________個(gè)人護(hù)膚品：___________________珠寶首飾:___________________家用電器/個(gè)人數(shù)碼產(chǎn)品：___________________進(jìn)口高檔食品：___________________生活家居用品：___________________古董、字畫(huà)、藝術(shù)品：___________________書(shū)籍：___________________其他：___________________26.請(qǐng)問(wèn)您一般進(jìn)行上述消費(fèi)的頻率是多少？（單選）A.每周2次或以上B.每周1-2次C.每月1-2次D.每半年1-2次E.每年1-2次27.請(qǐng)問(wèn)在您的心目中的理想的購(gòu)物中心，最好有下列哪些品牌或服務(wù)設(shè)施。（可多選）A.國(guó)際奢侈品牌（如Bubbery、MarcJacobs、Chanel等）B.國(guó)際時(shí)尚品牌（如LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAN等）C.國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌（如利郎、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等）D.國(guó)內(nèi)大眾品牌（如美特斯邦威、以純、森馬等）E.電影院F.咖啡店G.電子游戲中心H.茶座I.快餐店（如KFC、麥當(dāng)勞）J.飯店K．護(hù)理用品商店（如屈臣氏、萬(wàn)寧、絲芙蘭\美容美發(fā)）L.書(shū)店M.藥房N.音像店O.數(shù)碼電子產(chǎn)品店P(guān).工藝品店Q.其他28.請(qǐng)問(wèn)您在過(guò)去一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)過(guò)的國(guó)際時(shí)尚休閑服飾的類型有哪些？（多選）A.包具B.鞋類C.服飾D.配飾（皮帶、絲巾、太陽(yáng)鏡、手表等）E.其他29.請(qǐng)問(wèn)您購(gòu)買(mǎi)的國(guó)際時(shí)尚休閑服飾的平均單價(jià)多少錢(qián)？(元)包類：____________鞋類：______________服飾：____________其他：____________配飾（皮帶、絲巾、太陽(yáng)鏡、手表等）：_____________（注：調(diào)查問(wèn)卷供參考，根據(jù)不同的項(xiàng)目及調(diào)研目的應(yīng)有所調(diào)整。）

【附件2】對(duì)標(biāo)/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查表編號(hào)_________調(diào)查時(shí)間______年____月_____日調(diào)查員______________項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限（原有）位置產(chǎn)權(quán)年限（現(xiàn)有）開(kāi)發(fā)商建設(shè)周期投資商現(xiàn)階段進(jìn)度規(guī)劃設(shè)計(jì)單位認(rèn)購(gòu)日期廣告設(shè)計(jì)單位開(kāi)盤(pán)日期占地面積建筑面積容積率建筑層數(shù)建筑總高面寬：進(jìn)深物管公司物管費(fèi)用每層層高車位地上地下數(shù)量（個(gè)）購(gòu)物停車收費(fèi)按月租賃建筑物外形：建筑風(fēng)格：中庭設(shè)置：廣場(chǎng)設(shè)置：休閑設(shè)施設(shè)置：商場(chǎng)主通