大運(yùn)中心物業(yè)管理方案

大運(yùn)中心物業(yè)管理方案佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕深圳市福田區(qū)南園路66號(hào)佳兆業(yè)中心A505室2023深圳市福田區(qū)南園路66號(hào)佳兆業(yè)中心A505室2023目錄第一章公司概況6一、公司概況6二、公司的業(yè)績(jī)及榮譽(yù)7三、管理團(tuán)隊(duì)資歷14第二章深圳大運(yùn)中心工程管理的分析18一、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞的定位18二、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理模式設(shè)計(jì)理念20三、深圳大運(yùn)中心物業(yè)特點(diǎn)分析21四、深圳大運(yùn)中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析23五、深圳大運(yùn)中心客戶特點(diǎn)分析24六、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞難度分析25七、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)工作分析29八、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理難點(diǎn)工作解決方案36九、湖體管理方案38第三章物業(yè)管理目標(biāo)和效勞承諾39一、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞工作目標(biāo)39二、對(duì)深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾39三、業(yè)主方對(duì)物業(yè)效勞中心季度考核效勞質(zhì)量指標(biāo)42第四章效勞質(zhì)量保證體系及措施56一、物業(yè)效勞中心全面實(shí)施綜合管理體系(IMS)56二、公司對(duì)物業(yè)效勞中心的資源支持與保障57三、公司對(duì)物業(yè)效勞中心工作的質(zhì)量監(jiān)督措施58四、公司對(duì)物業(yè)效勞中心效勞工作的監(jiān)管61五、效勞質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)61六、深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心人員編制方案66七、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞機(jī)構(gòu)工作職責(zé)簡(jiǎn)介70八、具體作業(yè)管理控制程序75九、整體運(yùn)作流程的原那么保障81第五章工作人員的管理及培訓(xùn)84一、員工培訓(xùn)方案84二、禮儀與效勞形象96三、人性化的人員管理方案102四、人員效勞質(zhì)量的監(jiān)控考核102五、員工的獎(jiǎng)懲條例104第六章平安消防管理方案109一、平安及消防管理效勞需求109二、治安及秩序管理運(yùn)作模式112三、保安隊(duì)伍崗位職責(zé)113四、保安隊(duì)伍日常管理117五、保安隊(duì)伍的操練與學(xué)習(xí)122六、消防平安管理125七、治安及平安事件的處置137八、各類平安突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案152第七章停車場(chǎng)管理方案174一、停車場(chǎng)效勞的整體要求174二、車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)175三、車輛管理員的職責(zé)及紀(jì)律175四、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕門崗管理制度176五、車輛管理員交接班制度177六、停車場(chǎng)管理規(guī)定178七、各類停車場(chǎng)突發(fā)事件應(yīng)急處理180第八章工程維修管理方案185一、工程維修管理整體要求185二、定期對(duì)建筑物進(jìn)行檢查188三、建筑物本體維護(hù)管理方案和實(shí)施190四、電設(shè)備設(shè)施的分類、登記、建帳195五、專業(yè)人員的配備195六、機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)要求196七、公共設(shè)施及路燈保養(yǎng)維護(hù)233八、加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理234九、場(chǎng)館的節(jié)能管理235十、各種工程突發(fā)性故障的應(yīng)急預(yù)案237第九章衛(wèi)生保潔管理方案243一、場(chǎng)館整體的環(huán)境管理需求和思路243二、保潔運(yùn)作模式及工作方案247三、保潔效勞標(biāo)準(zhǔn)及保障257四、專項(xiàng)清潔的作業(yè)程序263五、清潔人員管理要求268第十章綠化管理方案272一、園林綠化效勞要求272二、綠化養(yǎng)護(hù)整體要求273三、綠化管理方案273四、綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程與檢查標(biāo)準(zhǔn)292五、綠化養(yǎng)護(hù)制度304六、室內(nèi)綠化植物租擺的效勞標(biāo)準(zhǔn)306七、場(chǎng)館室內(nèi)綠化的布置與保養(yǎng)311八、局部綠化植物樣式312第十一章接待咨詢及信件收發(fā)保障效勞方案314一、保障效勞整體要求314二、接待效勞標(biāo)準(zhǔn)與流程315三、推行“金鑰匙〞物業(yè)管理效勞323第十二章日常資料管理329一、檔案的建立與管理329二、日常管理工作333三、員工行為管理336四、平安管理制度340五、投訴處理及回訪341六、裝修管理342七、計(jì)算機(jī)的智能化管理344八、非辦公時(shí)間的管理345第十三章危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)管理346一．佳兆業(yè)危機(jī)應(yīng)變模式347二．風(fēng)險(xiǎn)管理348TOC\h\z\t"10,2,9,1"第一章公司概況一、公司概況佳兆業(yè)物業(yè)發(fā)軔于香港，創(chuàng)立于1999年10月。13年來(lái)，佳兆業(yè)物業(yè)已經(jīng)成功進(jìn)駐全國(guó)28個(gè)城市，在管工程達(dá)64個(gè)，覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、成渝、華中、環(huán)渤海等五大區(qū)域，管理業(yè)態(tài)亦從單一住宅物業(yè)向?qū)懽謽恰⒕频?、商業(yè)、旅游、城市綜合體等領(lǐng)域不斷延伸蛻變，管理面積已達(dá)2032.41萬(wàn)平方米，公司員工已達(dá)4000多人，業(yè)已開(kāi)展成為中國(guó)物業(yè)管理新勢(shì)力群體中一顆閃亮的“明珠〞。一直以來(lái)，佳兆業(yè)物業(yè)秉承精誠(chéng)效勞、創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)精神，以嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的管理方式、品牌運(yùn)營(yíng)理念，以及至臻至誠(chéng)、嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)，務(wù)實(shí)高效、持續(xù)改進(jìn)的質(zhì)量使命。具備國(guó)家一級(jí)物業(yè)效勞資質(zhì)的佳兆業(yè)物業(yè)，致力于提供專業(yè)、親和的整體物業(yè)效勞解決方案。效勞范疇涵蓋“專業(yè)物業(yè)效勞〞、“小區(qū)智能化工程效勞〞、“綠化工程效勞〞、“會(huì)所經(jīng)營(yíng)效勞〞、“商超零售效勞〞以及“高爾夫業(yè)態(tài)〞等專業(yè)領(lǐng)域。除此之外，佳兆業(yè)物業(yè)將物業(yè)管理效勞系統(tǒng)地整合進(jìn)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的架構(gòu)，有組織、有方案、有目標(biāo)的開(kāi)展了諸如租賃管理、增值效勞、盡職調(diào)查、投資參謀等多種形式的業(yè)務(wù)活動(dòng)，超越了傳統(tǒng)物業(yè)管理與效勞層面。從而到達(dá)“全物業(yè)〞的經(jīng)營(yíng)概念。佳兆業(yè)物業(yè)一直以品牌為魂，內(nèi)修管理，外煉效勞，在管理經(jīng)驗(yàn)、效勞品質(zhì)、人力資源、品牌競(jìng)爭(zhēng)等各方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。憑借科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理體制，高效、專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)以及兼具理性與激情的企業(yè)文化，不斷夯實(shí)物業(yè)管理根底效勞，贏得客戶信賴和滿意。多年來(lái)，佳兆業(yè)物業(yè)通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，先后榮膺“中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第16名〞、“深圳最具競(jìng)爭(zhēng)力物管〞、“深圳物業(yè)效勞企業(yè)綜合實(shí)力三十強(qiáng)〞、“中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)年度綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)〞、“金鑰匙物業(yè)最具品位效勞獎(jiǎng)〞，同時(shí)連續(xù)四屆榮獲“中國(guó)物業(yè)效勞百?gòu)?qiáng)企業(yè)〞、“中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效勞質(zhì)量TOP10”等榮譽(yù)稱號(hào)，這無(wú)一不凝聚了社會(huì)各界對(duì)佳兆業(yè)物業(yè)品牌的充分信賴此外，佳兆業(yè)物業(yè)飲水必思源，一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)公民必須擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任。在汶川地震重建、玉樹(shù)新校區(qū)援助等社會(huì)事件中肩負(fù)起企業(yè)責(zé)任，積極捐款。經(jīng)過(guò)13年細(xì)心耕耘，佳兆業(yè)物業(yè)致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的綜合效勞運(yùn)營(yíng)商群體中的一員，成為員工、客戶、投資者和合作伙伴的最好選擇，這是佳兆業(yè)物業(yè)孜孜以求希望達(dá)成的企業(yè)價(jià)值。公司愿景：成為最受尊重的物業(yè)管理企業(yè)公司使命：精誠(chéng)效勞，創(chuàng)造價(jià)值核心價(jià)值觀：誠(chéng)信高效，專業(yè)進(jìn)取公司口號(hào)：您的滿意，我的追求人才理念：德才兼?zhèn)?，以德為先質(zhì)量方針：至臻至誠(chéng)，嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)；務(wù)實(shí)高效，持續(xù)改進(jìn)二、公司的業(yè)績(jī)及榮譽(yù)·中國(guó)物業(yè)效勞百?gòu)?qiáng)企業(yè)〔第16強(qiáng)〕·2023年度全國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力排名第50·中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)效勞質(zhì)量TOP10&成長(zhǎng)性TOP10·深圳物業(yè)企業(yè)30強(qiáng)·多個(gè)社區(qū)獲“國(guó)家示范小區(qū)〞、省“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〞、市“優(yōu)秀住宅區(qū)〞稱號(hào)…佳兆業(yè)物業(yè)開(kāi)展歷程1999年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕成立于1999年10月，是佳兆業(yè)集團(tuán)公司旗下專門從事物業(yè)管理效勞、具備獨(dú)立法人資格的外資企業(yè)。工程遍布全國(guó)五大區(qū)域28個(gè)城市2000年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·桂芳園。2003年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·可園。2005年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·水岸新都。2006年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·水岸山城。2007年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·茗萃園。2023年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·中央豪門?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·香瑞園。★成功舉辦佳兆業(yè)首屆社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)。深圳香瑞園2023年★獲得國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·金翠園；佳兆業(yè)·上品；佳兆業(yè)·成都麗晶港；佳兆業(yè)·江陰水岸新都?！锍晒εe辦佳兆業(yè)物業(yè)“心效勞，心感動(dòng)—五心工程，六心效勞〞效勞年活動(dòng)?！锍晒εe辦佳兆業(yè)物業(yè)十周年大型慶典晚會(huì)。成都麗晶港江陰水岸新都2023年★成功舉辦第二屆佳兆業(yè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)?！锍晒εe辦佳兆業(yè)物業(yè)“心效勞，心感動(dòng)—心系客戶，行動(dòng)100”品質(zhì)提升年活動(dòng)。太倉(cāng)水岸華府★成功中選中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·長(zhǎng)沙水岸新都。★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·上海珊瑚灣；佳兆業(yè)·太倉(cāng)水岸華府。2023年★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·廣州中石化大廈。★佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·順德可園；佳兆業(yè)·順德上品雅園?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·惠州錦城山莊?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·鞍山水岸華府?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·營(yíng)口龍灣；佳兆業(yè)·營(yíng)口君匯上品?！锛颜讟I(yè)物業(yè)管理〔深圳〕進(jìn)駐佳兆業(yè)·沈陽(yáng)佳兆業(yè)中心。廣州中石化大廈沈陽(yáng)佳兆業(yè)中心三、管理團(tuán)隊(duì)資歷管理團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)人資歷王強(qiáng)總經(jīng)理助理佳兆業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理中心職責(zé)王強(qiáng)現(xiàn)任佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理中心總經(jīng)理助理，分管客服及品質(zhì)部、平安督察部。經(jīng)驗(yàn)具有14年大型物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，近10多年大中型房地產(chǎn)物業(yè)工程的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)，熟悉相關(guān)法律、法規(guī)及流程，對(duì)房地產(chǎn)、物業(yè)管理的開(kāi)展趨勢(shì)有深刻的理解；廣電物業(yè)期間主要負(fù)責(zé)廣州體育中心亞運(yùn)場(chǎng)館的全面物業(yè)管理工作，積累了豐富的大型體育場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具備應(yīng)對(duì)大型體育場(chǎng)館舉辦大型賽事及活動(dòng)的管理能力；具有較扎實(shí)的溝通、管理、協(xié)調(diào)能力及工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的決策力和領(lǐng)導(dǎo)力，思路清晰，處事果斷；具有良好的判斷力及前瞻性和創(chuàng)新意識(shí)，知識(shí)面廣，注重團(tuán)隊(duì)精神。資歷2023.02-2023.3廣州廣電物業(yè)管理副總經(jīng)理富力地產(chǎn)集團(tuán)天力物業(yè)廣州地區(qū)西片區(qū)區(qū)域總監(jiān)碧桂園先后擔(dān)任廣州碧桂園客服部經(jīng)理、副總經(jīng)理〕學(xué)歷及專業(yè)資格·武漢體育學(xué)院體育本科畢業(yè)2004年建設(shè)部、深圳物業(yè)管理學(xué)院全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證2004年勞動(dòng)社會(huì)保障部高級(jí)物業(yè)管理師資格證2023年深圳大學(xué)房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理〔本科在讀〕中山大學(xué)房地產(chǎn)管理(EMBA在讀)附上照片附上照片藍(lán)勇運(yùn)營(yíng)開(kāi)展部副總經(jīng)理佳兆業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理中心職責(zé)藍(lán)勇現(xiàn)任佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕物業(yè)管理中心運(yùn)營(yíng)開(kāi)展部副總經(jīng)理職務(wù)經(jīng)驗(yàn)作為物業(yè)管理中心的成員，藍(lán)勇先生在物業(yè)管理領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)，從事過(guò)大型高尚社區(qū)、高檔甲級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)商業(yè)片區(qū)的物業(yè)管理效勞工作，屢次參與并負(fù)責(zé)物管工程的創(chuàng)立創(chuàng)優(yōu)、ISO9000導(dǎo)入及運(yùn)行、新工程的競(jìng)投標(biāo)工作，參與公司重大事項(xiàng)、品牌建設(shè)和推廣工作的研討與決策，代表公司屢次參加協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。資歷2023/4—2023/3：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理/北京大湖公館物業(yè)公司總部：物業(yè)管理部副總/分管工程公司：物業(yè)總經(jīng)理2023/8--2023/4：合景泰富集團(tuán)〔廣州市寧駿物業(yè)管理〕工程物業(yè)負(fù)責(zé)人2006/8--2023/8：新世界(華南)地產(chǎn)工程物業(yè)效勞中心——總部品質(zhì)督導(dǎo)處“物業(yè)經(jīng)理〞到“品質(zhì)督導(dǎo)經(jīng)理〞2004/10--2006/7：中山市雅居樂(lè)物業(yè)管理番禺分公司住戶效勞中心片區(qū)主任2003/4--2004/9：廣州星河灣物業(yè)管理學(xué)歷及專業(yè)資格·廣東省輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理大專畢業(yè)2023/9--2023/9廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理師課程注冊(cè)物業(yè)管理師證2023/4--2023/7競(jìng)越參謀公司職業(yè)經(jīng)理人課程職業(yè)經(jīng)理人合格證書2023/11--2023/11中國(guó)金鑰匙效勞組織機(jī)構(gòu)金鑰匙效勞金鑰匙培訓(xùn)合格證書2023/6--2023/7瀚博渥頓企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)客戶效勞能力提升《客戶效勞能力提升》課程培訓(xùn)合格證書2002/12--2003/3廣東省職業(yè)技能鑒定中心高級(jí)電工高級(jí)電工資格證書2002/10--2002/12廣東省質(zhì)量協(xié)會(huì)ISO9000 ISO9000質(zhì)量體系內(nèi)部審核員資格證書2001/10--2001/12廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院AutoCAD全國(guó)計(jì)算機(jī)信息高新技術(shù)考試合格證書李慶彬總經(jīng)理助理佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕大連分公司職責(zé)李慶彬現(xiàn)任佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)大連分公司總經(jīng)理助理，全面主持大連分公司工作。經(jīng)驗(yàn)作為佳兆業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的成員，李慶彬先生在物業(yè)管理領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)，從事過(guò)大型高尚社區(qū)、高檔甲級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)商業(yè)片區(qū)的物業(yè)管理效勞工作，屢次參與并負(fù)責(zé)物管工程的創(chuàng)立創(chuàng)優(yōu)、ISO9000導(dǎo)入及運(yùn)行、新工程的競(jìng)投標(biāo)工作，參與公司重大事項(xiàng)、品牌建設(shè)和推廣工作的研討與決策，代表公司屢次參加協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。資歷李慶彬先生于2023年參加佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕。其先于1998至2001年就職于深圳市沙河物業(yè)管理，在此期間先后任職效勞中心物業(yè)部部長(zhǎng)、效勞中心經(jīng)理，2001至2004年就職于深圳恒豐物業(yè)管理，任效勞中心經(jīng)理；2004至2007年就職于深圳市卓越物業(yè)管理，任工程經(jīng)理、高端工程區(qū)域經(jīng)理；2007至2023年就職于深圳市第一太平戴維斯物業(yè)管理參謀，職位：高級(jí)物業(yè)經(jīng)理。目前就職于佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕大連分公司，任總經(jīng)理助理，主持分公司工作。學(xué)歷及專業(yè)資格·遼寧省經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院對(duì)外貿(mào)易?？飘厴I(yè)·物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、物業(yè)管理中級(jí)職稱張書娟總監(jiān)佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕深圳分公司職責(zé)張書娟現(xiàn)任佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)深圳分公司總監(jiān)，分管工程管理工作。經(jīng)驗(yàn)作為佳兆業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)的成員，張書娟女士在物業(yè)管理領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)，一直從事過(guò)大型住宅社區(qū)物業(yè)管理效勞工作，屢次參與并負(fù)責(zé)物管工程的創(chuàng)立創(chuàng)優(yōu)、ISO9000導(dǎo)入工作，參與公司重大事項(xiàng)、品牌建設(shè)和推廣工作的研討與決策，代表公司屢次參加協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。資歷張書娟女士于2002年參加佳兆業(yè)物業(yè)管理〔深圳〕。在此期間先后任職效勞中心桂芳園物業(yè)效勞中心經(jīng)理、可園物業(yè)效勞中心經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室經(jīng)理、深圳分公司總監(jiān)等職務(wù)。學(xué)歷及專業(yè)資格·鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院?？飘厴I(yè)第二章深圳大運(yùn)中心工程管理的分析一、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞的定位物業(yè)管理在我國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)生、開(kāi)展并成熟于華南，由最早的英美物業(yè)管理模式舶來(lái)，逐漸與我國(guó)的外鄉(xiāng)文化相結(jié)合，與中國(guó)的社會(huì)管理體制改革相適應(yīng)，與民風(fēng)民俗文化理念相融合，形成了表達(dá)中國(guó)民生獨(dú)特風(fēng)格的物業(yè)管理模式。而每個(gè)物業(yè)效勞工程有其自身的特點(diǎn)，管理的方式模式也不會(huì)一履皆適。物業(yè)管理模式一定要與物業(yè)的屬性相適應(yīng)。一是要適合物業(yè)的自身定位；二是要適合物業(yè)的獨(dú)特特點(diǎn)；三是要適合物業(yè)單位的文化價(jià)值選擇。適合的，才是最好的。公司是中國(guó)物業(yè)管理模式形成歷史的參與者，深刻地洞悉物業(yè)管理模式選擇的內(nèi)涵要義，博取英美物業(yè)管理模式的精華，根據(jù)物業(yè)工程具體特點(diǎn)，詳盡考察物業(yè)管理定位諸要素，精心定制效勞匹配，貼身打造管理模式，確保該物業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)價(jià)值，是公司的一貫選擇。█效勞需求深圳大運(yùn)中心的總體效勞需求是：1.設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保安效勞、消防管理、接待效勞、環(huán)境衛(wèi)生清潔和停車場(chǎng)管理。2.提供各類信息、咨詢、接待等效勞，全方位滿足工作人員和前來(lái)辦事人員的需求；3.整體管理效勞運(yùn)行可靠、高效，效勞費(fèi)用合理，物業(yè)管理效勞優(yōu)良。█工程定位深圳大運(yùn)中心整體形象定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、務(wù)實(shí)?，F(xiàn)代——展示現(xiàn)代化、科技化的競(jìng)技場(chǎng)館。高效——塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的工作氣氛。環(huán)?！獱I(yíng)造高質(zhì)素園林式場(chǎng)館。務(wù)實(shí)——聚集專業(yè)效勞氣氛，注重各項(xiàng)工作的持續(xù)推進(jìn)性。█工程功能定位接待來(lái)訪人員，實(shí)行工作日對(duì)外辦公功能█效勞對(duì)象本工程的效勞對(duì)象包括：深圳大運(yùn)中心的全體工作人員以及到訪的人士等；公司必將以專業(yè)的精神、熱情的態(tài)度為上述的效勞對(duì)象提供專業(yè)的物業(yè)管理效勞，務(wù)求使場(chǎng)館內(nèi)的辦公、生活秩序井然，道路、綠化、樓宇、設(shè)施設(shè)備等得到妥善的維護(hù)與保養(yǎng)，使全體物業(yè)使用人在平安、和諧、健康、幽雅的環(huán)境中享受各項(xiàng)高品質(zhì)的效勞。深圳大運(yùn)中心的物業(yè)管理工作由于場(chǎng)館的特殊性而明顯有別于一般的住宅、寫字樓的管理，要求更為專業(yè)，特別是對(duì)場(chǎng)館的平安保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備保障、消防平安、環(huán)保工作等方面的要求那么更為嚴(yán)格。公司在長(zhǎng)期從事各類物業(yè)管理的工作中已摸索、總結(jié)了一系列的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)，及培養(yǎng)了一支專業(yè)技術(shù)過(guò)硬、責(zé)任心強(qiáng)、管理業(yè)務(wù)、效勞意識(shí)良好的管理精英團(tuán)隊(duì)，管理業(yè)績(jī)不但得到了各方的屢次贊揚(yáng)，也獲得了物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)認(rèn)同。公司已將深圳大運(yùn)中心的物業(yè)管理定為公司在政府辦公場(chǎng)館類物業(yè)管理開(kāi)展戰(zhàn)略平臺(tái)，同時(shí)把深圳大運(yùn)中心這個(gè)物業(yè)管理工程看成是我們?cè)谏钲诘貐^(qū)開(kāi)展的又一重大突破，我們?cè)谂Π言诠艿母鞴こ坦芎茫瑫r(shí)發(fā)揮我們?cè)谏钲趦?yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)、整合各工程優(yōu)勢(shì)資源，立志將深圳大運(yùn)中心工程打造成管理精品。二、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理模式設(shè)計(jì)理念●模式設(shè)計(jì)理念：通過(guò)組織高效能的物業(yè)管理效勞，維護(hù)場(chǎng)館完好的形象與使用功能，提供清新、溫馨、平安的工作環(huán)境，營(yíng)造效勞至上的文化氣氛，樹(shù)立深圳大運(yùn)中心為民效勞的廉政形象。●模式設(shè)計(jì)要素：1.導(dǎo)向：以營(yíng)造高品位效勞環(huán)境氣氛為主旨，科學(xué)組織物業(yè)管理高效效勞，維護(hù)場(chǎng)館完好的形象與使用功能，提供清新、溫馨、平安的辦公環(huán)境。2.品質(zhì)：公司之TQC質(zhì)量管理模式構(gòu)成效勞氣氛型物業(yè)管理模式的品質(zhì)保障組織形式，三級(jí)質(zhì)量巡查、崗位職能充值與QC小組活動(dòng)是公司TCQ質(zhì)量管理模式的根本組織方式，PCDTA五節(jié)質(zhì)量循環(huán)是公司TCQ質(zhì)量管理模式的根本質(zhì)量管理程序，可以確保高品質(zhì)星級(jí)效勞效果。3.氣氛：深圳大運(yùn)中心是體育盛事的舉辦重地，是展示新時(shí)期政府形象的品牌符號(hào)，是人民群眾健身休閑的主要場(chǎng)所。平安清凈、優(yōu)雅現(xiàn)代、綠影搖弋、時(shí)尚包容的物業(yè)環(huán)境與文化氣氛需要物業(yè)管理效勞人員充分尊重深圳大運(yùn)中心特點(diǎn)，以竭誠(chéng)的努力以及與工作人員的共同配合來(lái)營(yíng)造。4.組織：高品質(zhì)星級(jí)效勞目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)依賴于高效的組織管理方式。公司運(yùn)行成熟的區(qū)域主管效勞模式是將矩陣式組織管理方式成功應(yīng)用于物業(yè)管理的創(chuàng)新性組織方式，該組織方式充分發(fā)揮有限的人力配置潛在能量，實(shí)施崗位工作鼓勵(lì)性創(chuàng)新，分區(qū)到人，綜合配合，高效運(yùn)作，確保模式運(yùn)行目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5.效能：物業(yè)管理綜合效能的表達(dá)凝聚于組織效率的實(shí)現(xiàn)與效勞本錢的有效控制。公司的現(xiàn)代組織管理模式與ISO9000—ISO14000國(guó)際質(zhì)量環(huán)境管理體系，可以完全確保效勞組織的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、高效運(yùn)作。公司矚目于場(chǎng)館物業(yè)管理市場(chǎng)的拓展，以深圳大運(yùn)中心為品牌樹(shù)立品質(zhì)形象，“零利潤(rùn)〞作為本工程投標(biāo)的根本策略，再加上公司嚴(yán)格的本錢控制體系，可以確保本工程的“低本錢VS高品質(zhì)〞質(zhì)本效勞策略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、深圳大運(yùn)中心物業(yè)特點(diǎn)分析現(xiàn)代體育場(chǎng)館的建設(shè)是隨著全社會(huì)物質(zhì)生活水平的不斷提高，政府為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化需要，圍繞全民健身運(yùn)動(dòng)的開(kāi)展而進(jìn)行的。因?yàn)樯鐣?huì)的需求，一般現(xiàn)代體育場(chǎng)館建設(shè)均按“中心〞規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，而深圳大運(yùn)中心其突出的專業(yè)功能決定了他不同于一般的住宅小區(qū)、高層寫字樓等傳統(tǒng)意義的物業(yè)，它有其自身的物業(yè)特點(diǎn)：1、占地面積廣、建筑規(guī)模大、功能綜合性強(qiáng)、投資金額高。深圳大運(yùn)中心的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)除滿足全民健身的需求外，還要兼顧大型賽事、活動(dòng)需要，根本上都是按照滿足大型國(guó)際、綜合性賽事要求實(shí)施建設(shè)的，同時(shí)建設(shè)選址充分考慮交通便利。在工程及功能的設(shè)置上，都以盡量滿足各類賽事的需要除此之外，相應(yīng)配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如酒店、超市、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等，當(dāng)前最突出的主題是體育休閑公園，諸多的功能決定了體育場(chǎng)館具有占地面積廣、建筑規(guī)模大、功能綜合性強(qiáng)、投資金額高的物業(yè)特點(diǎn)。2、設(shè)施設(shè)備規(guī)模龐大齊全、科技含量高。深圳大運(yùn)中心除了擁有的供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，專門配置有智能化的中央控制系統(tǒng)、無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)、播送擴(kuò)音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、門禁身份識(shí)別系統(tǒng)，所有設(shè)施設(shè)備功能均按國(guó)際賽事場(chǎng)地標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，充分滿足世界級(jí)體育賽事、各類活動(dòng)的要求，規(guī)模龐大、齊全科技含量遠(yuǎn)高于一般體育場(chǎng)館。3、使用功能多元化。深圳大運(yùn)中心主要功能是為體育比賽提供專業(yè)化的場(chǎng)地，同時(shí)日后也可用于大型商業(yè)演出、大型集會(huì)、會(huì)展等，呈現(xiàn)使用功能多元化的勢(shì)態(tài)。4、人性化設(shè)計(jì)程度高。深圳大運(yùn)中心在建筑設(shè)計(jì)上完全實(shí)現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計(jì)，為弱勢(shì)人群考慮的殘疾人專用通道及殘疾人專用看臺(tái)分布看臺(tái)各入口；為運(yùn)發(fā)動(dòng)、觀眾配備的醫(yī)務(wù)室；以及為滿足高水平消費(fèi)層次人群設(shè)計(jì)的貴賓包廂等等，都是現(xiàn)代體育場(chǎng)館人性化設(shè)計(jì)程度高的充分表達(dá)。5、新聞、傳媒設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、完善。體育賽事的現(xiàn)場(chǎng)直播是傳媒業(yè)的主要業(yè)務(wù)，也是體育產(chǎn)業(yè)的重要收入來(lái)源，體育產(chǎn)業(yè)與傳媒業(yè)已經(jīng)形成相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此作為賽事活動(dòng)載體的深圳大運(yùn)中心為傳媒業(yè)提供先進(jìn)、完善的硬件設(shè)施也是體育產(chǎn)業(yè)開(kāi)展自身的需要。如：同聲傳譯系統(tǒng)、音像同步系統(tǒng)、無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)、電視轉(zhuǎn)播機(jī)房、現(xiàn)場(chǎng)機(jī)位設(shè)置、內(nèi)場(chǎng)的廣告機(jī)等。四、深圳大運(yùn)中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析體育作為一個(gè)蓬勃開(kāi)展的新興產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)中占有更多的生存開(kāi)展空間?，F(xiàn)代社會(huì)，豐足的物質(zhì)生活條件使社會(huì)公眾對(duì)自身健康、業(yè)余文化生活、休閑娛樂(lè)等有了更多的追求，現(xiàn)代體育場(chǎng)館作為提供公眾精神文化生活需要的場(chǎng)所，其運(yùn)營(yíng)都必須緊緊圍繞著滿足公眾日益增長(zhǎng)的精神文化生活需要而展開(kāi)，從而使現(xiàn)代體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)具有以下特點(diǎn)：1、日常商業(yè)活動(dòng)頻繁的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。深圳大運(yùn)中心雖然不是綜合性很強(qiáng)的比賽場(chǎng)館，然而對(duì)于一個(gè)國(guó)際性賽事賽場(chǎng)來(lái)說(shuō)，周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、同類的集散市場(chǎng)、高檔酒店、會(huì)所等配套設(shè)施是不可或缺的，日常商業(yè)活動(dòng)頻繁運(yùn)營(yíng)將成為場(chǎng)館一大特色。2、大型賽事、活動(dòng)期的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。深圳大運(yùn)中心在大型賽事、活動(dòng)舉行時(shí)，最大的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是人口密度在一定時(shí)間內(nèi)迅速增大，結(jié)束后又急劇減少。①大型賽事、活動(dòng)準(zhǔn)備工作期〔7-15天〕的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：在此期間，大型賽事、活動(dòng)的舉辦單位、參加單位、配合單位、新聞媒體的工作人員、效勞人員，各類物資器材大量進(jìn)場(chǎng)；體育場(chǎng)館的各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備全面開(kāi)始啟用，如：專業(yè)訓(xùn)練場(chǎng)、各類辦公用房的使用準(zhǔn)備等；足球比賽的劃線、球門掛網(wǎng)準(zhǔn)備，商業(yè)演出的舞臺(tái)搭建、草坪蓋板鋪設(shè)等。②大型賽事、活動(dòng)舉行時(shí)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：大型賽事、活動(dòng)的平安保衛(wèi)人員、檢票人員等工作人員及觀眾在1-3個(gè)小時(shí)內(nèi)全部進(jìn)場(chǎng)，人員迅速到達(dá)幾萬(wàn)人，體育場(chǎng)館所有機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、配套功能用房、停車場(chǎng)等全面投入使用，配套的餐飲、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦隨之活潑起來(lái)。③大型賽事、活動(dòng)結(jié)束時(shí)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：大型賽事、活動(dòng)一旦結(jié)束。運(yùn)發(fā)動(dòng)、演員要馬上離場(chǎng)，為防止圍觀觀眾也要在短時(shí)間內(nèi)退場(chǎng)，確保幾萬(wàn)人在短時(shí)間內(nèi)平安撤離，各設(shè)施設(shè)備滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)充分發(fā)揮現(xiàn)代體育場(chǎng)館強(qiáng)大的疏散功能；主辦組織單位及體育場(chǎng)館的各臨時(shí)設(shè)施連夜撤卸等各項(xiàng)工作的實(shí)施是大型賽事、活動(dòng)結(jié)束時(shí)最大的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。五、深圳大運(yùn)中心客戶特點(diǎn)分析1、多元化的客戶群體現(xiàn)代體育場(chǎng)館的客戶群體復(fù)雜多變，客戶群體的知識(shí)層次、生活環(huán)境、地域背景、民族習(xí)慣等各有不同，流動(dòng)性大，形成多元化客戶群體的客戶特點(diǎn)。①進(jìn)行體育比賽時(shí)，客戶群體是球星、運(yùn)發(fā)動(dòng)、教練、裁判員、國(guó)際足聯(lián)、球迷、觀眾、記者等；②進(jìn)行演出活動(dòng)時(shí)，客戶群體是歌星、演員、演出公司、記者、觀眾等；③進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)，客戶群體是商人、購(gòu)物市民等；④同時(shí)作為大型社會(huì)公建工程，向全社會(huì)公眾開(kāi)放的特性又決定了客戶群體的廣泛性，從普通老百姓到國(guó)家政府機(jī)關(guān)官員，平日參觀健身的人流絡(luò)繹不絕。2、事業(yè)單位性質(zhì)單一的業(yè)主場(chǎng)館屬深圳市龍崗區(qū)政府管理，單一業(yè)主的特點(diǎn)是顯而易見(jiàn)。3、社會(huì)關(guān)系接觸面廣深圳大運(yùn)中心作為大型社會(huì)公建工程，國(guó)家投資、為了全體公眾利益、供全體公眾使用的三大屬性，決定著現(xiàn)代體育場(chǎng)館社會(huì)關(guān)系接觸面廣的客戶特點(diǎn)。現(xiàn)代體育場(chǎng)館建筑本身代表著城市的經(jīng)濟(jì)文化水平，代表著所在城市的政治地位，與社會(huì)各界充分接觸并保持良好的公共關(guān)系，接受社會(huì)各界對(duì)現(xiàn)代體育場(chǎng)館使用監(jiān)督，對(duì)于現(xiàn)代體育場(chǎng)館業(yè)主有著深遠(yuǎn)重大的意義。因此，我們說(shuō)，現(xiàn)代體育場(chǎng)館具有社會(huì)關(guān)系接觸面廣的客戶特點(diǎn)。六、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞難度分析深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理的超大規(guī)模性，管理內(nèi)容和關(guān)系的復(fù)雜性、技術(shù)門類的專業(yè)性，管理手段的先進(jìn)性，決定了物業(yè)管理必須相對(duì)獨(dú)立，各種管理制度、操作流程、效勞水平必須標(biāo)準(zhǔn)化，統(tǒng)一化的科學(xué)管理，以保證整個(gè)物業(yè)管理效勞體系滿足賽事的舉辦需求。物業(yè)管理在賽事舉辦過(guò)程中通常分為三個(gè)階段,即前期介入階段、方案測(cè)試階段和正式比賽階段。前期介入階段的工作主要包括：工程施工跟進(jìn)、熟悉圖紙、與各單位溝通協(xié)調(diào)、前期數(shù)據(jù)收集、運(yùn)動(dòng)會(huì)期間物業(yè)管理前期方案的籌劃、人員的招聘組織和政審培訓(xùn)、制訂工作方案等內(nèi)容；方案測(cè)試階段包括相關(guān)手續(xù)的辦理、各種預(yù)案的測(cè)試和調(diào)整等工作；正式比賽階段即為各種方案的具體實(shí)施和全力保障。通常，中小型運(yùn)動(dòng)會(huì)的籌備期需要3-6個(gè)月，有些稍大型一些的運(yùn)動(dòng)會(huì)甚至需要一年；大型國(guó)際性運(yùn)動(dòng)會(huì)的籌備期需要一年半至二年〔個(gè)別特別大型的運(yùn)動(dòng)會(huì)籌備時(shí)間更長(zhǎng)〕的時(shí)間。籌備階段具有工作量較大、周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)運(yùn)動(dòng)會(huì)物業(yè)管理工作的成敗起關(guān)鍵性的作用。運(yùn)動(dòng)會(huì)階段的工作主要包括：賽事期間各種設(shè)備設(shè)施運(yùn)行保障、現(xiàn)場(chǎng)組織、后勤保障、賽事結(jié)束善后工作等內(nèi)容，該階段為運(yùn)動(dòng)會(huì)期間物業(yè)管理的實(shí)施階段,時(shí)間短、任務(wù)重，含開(kāi)幕和閉幕時(shí)間在內(nèi)，通常中小型的運(yùn)動(dòng)會(huì)為10－15天，大型國(guó)際性的運(yùn)動(dòng)會(huì)為15－20天。物業(yè)管理前期介入是與后期的管理工作息息相關(guān)的，因此，運(yùn)動(dòng)會(huì)的本錢計(jì)算應(yīng)涵蓋以上物業(yè)管理三個(gè)階段的所有費(fèi)用和開(kāi)支。一流的效勞包含物業(yè)管理效勞，賽事期間必須高標(biāo)準(zhǔn)，高要求，因此在設(shè)備設(shè)施保障方面，必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行摸索，熟悉其特點(diǎn)功能，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于場(chǎng)館使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與設(shè)備的檢查工作就顯得尤為重要。場(chǎng)館屬于人流高度密集區(qū)域，因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的操作規(guī)程，并在賽事期及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保賽事的平安。1、具體難度例舉如下：●場(chǎng)館物業(yè)管理是一項(xiàng)龐大的工作，要組建這樣的一支管理隊(duì)伍，需要大量的工程技術(shù)、平安工作、效勞、清潔等專業(yè)管理人員。招聘又是一大的難題，培訓(xùn)工作需要提前嚴(yán)格進(jìn)行，才能保證賽事圓滿結(jié)束?！裼捎谖飿I(yè)外立面不規(guī)那么，導(dǎo)致外立面保潔難度大、風(fēng)險(xiǎn)高?！褓愂聲r(shí)期需要臨時(shí)加派大量安保、工程、清潔人員，來(lái)保障賽事成功舉辦，人員及工作指導(dǎo)、監(jiān)管、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)均需多個(gè)部門協(xié)作。2、大型賽事物業(yè)管理和普通物業(yè)管理的差異性從大型賽事本身的特點(diǎn)，可以看出大型賽事的物業(yè)管理和普通的物業(yè)管理存在著很大的差異性，其主要表現(xiàn)在物業(yè)管理的難度和效勞質(zhì)量要求上。體育場(chǎng)館的物業(yè)管理●使用頻率低體育場(chǎng)館和普通的物業(yè)相比有著顯著的特點(diǎn)：體育場(chǎng)館的使用頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通物業(yè)，體育場(chǎng)館具有超長(zhǎng)的維護(hù)保養(yǎng)期，而極短的試用期。在賽事間隙期，物業(yè)需要對(duì)各種場(chǎng)館設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的保養(yǎng)和維護(hù)?！駮r(shí)間性強(qiáng)一般物業(yè)使用時(shí)，物業(yè)管理工作均衡性強(qiáng)，時(shí)間持久，人員流量較小且變化也小，而體育場(chǎng)館很不同，在賽事間隙期各功能設(shè)施都處于停止運(yùn)行狀態(tài)，無(wú)需操作、管理人員，所需人員極少，而一旦進(jìn)入大型賽事、活動(dòng)期，那么需要大量人力投入，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備、系統(tǒng)都開(kāi)啟，并且滿負(fù)荷運(yùn)行，環(huán)境保障需在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)使用要求，平安保衛(wèi)要各就各位，效勞人員要提供準(zhǔn)確到位的效勞等?！駥I(yè)化需求高普通的物業(yè)效勞其技術(shù)水平要求較低，對(duì)效勞人員的素質(zhì)要求也較低，而體育場(chǎng)館是一個(gè)科技含量高的場(chǎng)所，擁有著大量各種專業(yè)的體育設(shè)施，先進(jìn)的燈光設(shè)備，音響傳媒系統(tǒng)，以及供電供能系統(tǒng)等。這就對(duì)物業(yè)提出了較高的要求，需要配備各種專業(yè)的工作人員，對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和檢修。大型賽事的物業(yè)管理●安保系統(tǒng)要求高在大型的體育賽事舉行期間，尤其是進(jìn)場(chǎng)和散場(chǎng)時(shí)候，人山人海，普通的物業(yè)管理是絕對(duì)不會(huì)有這種情況的。這就對(duì)物業(yè)管理提出了較高的要求，必須保證觀眾入場(chǎng)和散場(chǎng)的平安有序。另外，在比賽中，物業(yè)管理也必須要確保好觀眾觀看比賽的有序性。而這些在普通物業(yè)管理中是從沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的。●商業(yè)活動(dòng)頻繁體育賽事期間，會(huì)有成千上萬(wàn)的觀眾聚集于此，體育場(chǎng)館的人流量巨大，而各路商家也會(huì)紛紛出擊，抓住這個(gè)促銷和宣傳的良機(jī)，在體育場(chǎng)館館內(nèi)和周邊進(jìn)行各種商業(yè)活動(dòng)。而普通的物業(yè)管理是沒(méi)有這種大規(guī)模管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的?！窨蛻羧后w多元化在大型賽事物業(yè)管理中，物業(yè)管理將效勞的客戶群體是多元化的?？蛻羧后w的知識(shí)層次、生活環(huán)境、地域背景、民族習(xí)慣等各有不同，而且具有較大的流動(dòng)性大。大型賽事的物業(yè)管理需要效勞的群體有政府官員、運(yùn)發(fā)動(dòng)、裁判員、觀眾等。在客戶群體的數(shù)量規(guī)模，層次機(jī)構(gòu)，效勞要求等各方面，普通的物業(yè)管理都是無(wú)法比較的。七、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)工作分析〔一〕注重深圳大運(yùn)中心的平安導(dǎo)向型管理平安是深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理的核心訴求。平安導(dǎo)向是主線，是準(zhǔn)繩，平安管理的意識(shí)與原那么將貫在深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理的各項(xiàng)專業(yè)效勞之中。平安導(dǎo)向意味著公司在深圳大運(yùn)中心物業(yè)理效勞中，將平安意識(shí)貫徹、平安體系建設(shè)、平安技術(shù)匹配、平安機(jī)制控制結(jié)合成有機(jī)的整體。平安意識(shí)貫徹意味著從大門崗到深圳大運(yùn)中心，從定點(diǎn)值班到定期、不定期巡檢，從治安、消防、交通、車輛到傳染病預(yù)防、突發(fā)事件處理，從日常平安管理到應(yīng)急平安管理，全方位、全過(guò)程、全時(shí)段、全員平安管理思路的實(shí)施。平安體系建設(shè)意味著平安評(píng)估、平安組織、平安職責(zé)、平安程序、平安制度、平安機(jī)制、平安檢測(cè)等環(huán)節(jié)的有機(jī)整合。平安技術(shù)匹配意味著根據(jù)深圳大運(yùn)中心平安管理特點(diǎn)，對(duì)平安管理技術(shù)進(jìn)行適合性調(diào)整與配置，使各類技術(shù)設(shè)置與技術(shù)配置形成相互彌補(bǔ)的完善系統(tǒng)。平安機(jī)制控制意味著需要對(duì)有關(guān)深圳大運(yùn)中心平安的各類資源進(jìn)行梳理組合，建立相關(guān)的組織運(yùn)作機(jī)制，充分發(fā)揮平安資源的功能，控制平安機(jī)制的運(yùn)行效果，到達(dá)平安管理目標(biāo)?！捕匙⒅厣钲诖筮\(yùn)中心的各項(xiàng)信息保密公共平安作為物業(yè)管理的常規(guī)工程一直都是物業(yè)公司的工作重點(diǎn)，但是深圳大運(yùn)中心的平安管理又被賦予了新的內(nèi)涵。以下是深圳大運(yùn)中心與普通公眾性建筑在平安管理方面的比照。深圳大運(yùn)中心普通公眾性建筑人員結(jié)構(gòu)人員流動(dòng)性大，素質(zhì)參差不齊社會(huì)流動(dòng)人員多，素質(zhì)參差不齊外界環(huán)境干擾全開(kāi)放式管理，難度較大，受周邊環(huán)境干擾因素較多受周邊環(huán)境干擾因素較多信息平安賽事的核心積聚地，對(duì)信息保密要求極為嚴(yán)格一般無(wú)此需求消防要求人員密集、消防要求高人員密集，消防要求高車輛交通環(huán)境開(kāi)放、管理統(tǒng)一社會(huì)車輛多，交通壓力大從以上分析我們不難看出，深圳大運(yùn)中心與其他普通公眾性建筑在平安管理方面有著根本的區(qū)別，首先深圳大運(yùn)中心面積寬廣，大的治安環(huán)境就屬于開(kāi)放式；其次，因片區(qū)內(nèi)的社會(huì)車輛相對(duì)較少，車輛管理的更多任務(wù)將集中表達(dá)在內(nèi)部車輛及來(lái)賓車輛管理上；而在消防設(shè)施方面，由于使用人素質(zhì)較高，人為損壞情況少，所以在消防設(shè)備的管理方面也比普通公眾性建筑相對(duì)容易。但深圳大運(yùn)中心在平安管理方面的一個(gè)突出特點(diǎn)就是所有政府高端部門都面臨的信息平安保護(hù)問(wèn)題。公司將在做好日常的治安、消防及車輛的平安管理根底上加強(qiáng)對(duì)信息的平安管理，具體將從以下方面展開(kāi)工作。1、制度落實(shí)要做好平安管理工作首先就是要做到有法可依，因此健全的平安管理制度是平安管理的前提和保障。2、技防保障現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的開(kāi)展為平安管理提供了極大的便利，監(jiān)控、攝像、電子巡更等技術(shù)的開(kāi)展使得平安防范工作有了一個(gè)全新的概念。效勞中心將充分、合理、科學(xué)地利用深圳大運(yùn)中心先進(jìn)的設(shè)備，使技術(shù)防范的優(yōu)勢(shì)在深圳大運(yùn)中心得以充分表達(dá)。3、人防保障技防的優(yōu)勢(shì)在于減少了平安管理中的人為因素，同時(shí)能夠最大限度的解放勞動(dòng)力資源，表現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)工作中就是可以有效的減少保安員的數(shù)量。而在現(xiàn)實(shí)的平安管理工作中，雖然可以借助技防的優(yōu)勢(shì)減少保安人員的數(shù)量，但人防的作用仍不能無(wú)視。保存一定數(shù)量的保安員可以用來(lái)處理應(yīng)急性突發(fā)事故，如火險(xiǎn)、治安及交通事故等。而在這方面技防有時(shí)只能起到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的作用，真正要處理平安事故還是要由人來(lái)執(zhí)行。因此，在深圳大運(yùn)中心的平安管理中，我們?cè)诤侠砝眉挤朗侄蔚耐瑫r(shí)還要注意培養(yǎng)一支精干的保安員隊(duì)伍，通過(guò)有效的宣傳、訓(xùn)練及培訓(xùn)使之到達(dá)一個(gè)招之即來(lái)、來(lái)之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝的團(tuán)隊(duì)。4、物防保障物防在保安管理中是最原始的一種措施，如普通住宅設(shè)置的門、窗、防盜鎖、防盜網(wǎng)等。但深圳大運(yùn)中心作為科研及辦公場(chǎng)所，其物防的內(nèi)容不僅涉及以上內(nèi)容，而且包括功能更先進(jìn)的門禁、單向自動(dòng)門等。作為深圳大運(yùn)中心的管理者，我們的工作是通過(guò)定期的檢查及維護(hù)，確保上述物防設(shè)施的正常使用，以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。5、群防群治在深圳大運(yùn)中心的平安管理中主要表達(dá)在兩個(gè)方面。一是通過(guò)對(duì)深圳大運(yùn)中心內(nèi)員工的教育和培訓(xùn)，使大家形成平安〔包括治安、消防、交通及信息平安〕意識(shí)，確保深圳大運(yùn)中心的平安氣氛。二是通過(guò)與周圍其他片區(qū)的平安管理人員的協(xié)作，共同維護(hù)好整個(gè)大的平安環(huán)境?？偠灾谏钲诖筮\(yùn)中心的平安管理中，我們將做到重點(diǎn)突出，制度明確，并采用人防、技防、物防相結(jié)合的方法，給深圳大運(yùn)中心提供一個(gè)平安的辦公環(huán)境?！踩惩伙@深圳大運(yùn)中心特色物業(yè)效勞物業(yè)管理效勞內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，涵蓋平安秩序、維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、樓宇管理、客戶效勞等專業(yè)。但是，物業(yè)管理的思維方式只停留在這種空泛的專業(yè)效勞界定上，就等于沒(méi)有效勞。一切物業(yè)都有其自身特點(diǎn)，對(duì)效勞內(nèi)容有不同的便好，沒(méi)有可以照搬硬套的專業(yè)效勞管理模式。適宜的，才是最好的。——這是公司對(duì)專業(yè)效勞模式內(nèi)涵的清晰認(rèn)知。對(duì)于深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞模式的塑造，決不能停留于從保安、清潔、綠化、維修等通用專業(yè)效勞管理方式的層次，而是要深刻把握不同類別物業(yè)對(duì)于效勞需要內(nèi)容的偏好訴求，設(shè)計(jì)表達(dá)深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞特點(diǎn)的專業(yè)管理模式。公司所設(shè)計(jì)的“深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞〞模式，就是充分表達(dá)對(duì)不同物業(yè)不同需求的個(gè)性關(guān)心——“以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為平臺(tái)，以平安管理為導(dǎo)向，以分類效勞組織為核心，以標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)效勞為主線，以效勞有形展示KPI考核為鼓勵(lì)，建立具有針對(duì)性與操作性的管理模式〞。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)旨在克服原管理方式中各個(gè)板塊之間資源無(wú)法共享的弱勢(shì)，強(qiáng)化人力資源的統(tǒng)一調(diào)配與管理，強(qiáng)化各個(gè)專業(yè)各個(gè)板塊之間的配合，搭建資源互動(dòng)與有效利用的平臺(tái)；平安導(dǎo)向的宗旨在于深刻把握深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞的核心需求，將平安新理念貫穿在物業(yè)效勞的各個(gè)環(huán)節(jié)中去；分類效勞強(qiáng)調(diào)針對(duì)各類不同物業(yè)，建立有所區(qū)別、有所側(cè)重的效勞標(biāo)準(zhǔn)，以各個(gè)板塊為支點(diǎn)，分別組織效勞流程，以滿足差異化效勞需求；標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)效勞是以ISO9000與ISO14000導(dǎo)入為契機(jī)，以職責(zé)明晰化、流程簡(jiǎn)明化、效勞標(biāo)準(zhǔn)化為目標(biāo)，建立標(biāo)準(zhǔn)、高效的效勞運(yùn)作體系；效勞有形展示KPI那么是以效勞價(jià)值鏈分析為根底，把握效勞有形展示與效勞后臺(tái)支持之間的密切關(guān)系，建立關(guān)鍵績(jī)效控制點(diǎn)，控制效勞質(zhì)量，量化效勞考核指標(biāo)，激活效勞體系。該模式的運(yùn)行將充分滿足深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理的特殊效勞需求?！菜摹撑浜蠘I(yè)主做好各項(xiàng)大型活動(dòng)和各類接待1.做好活動(dòng)的籌劃與前期準(zhǔn)備工作■大型活動(dòng)年度方案的擬訂公司在每個(gè)管理年度開(kāi)始前將與深圳大運(yùn)中心的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下一管理年度的工作進(jìn)行研討和方案，其中將會(huì)擬訂年度的大型活動(dòng)方案?！龉こ痰慕M織與籌劃公司根據(jù)年度活動(dòng)方案的安排，將提前與不同活動(dòng)的主辦單位、協(xié)辦單位、參與人員進(jìn)行籌劃與組織準(zhǔn)備工作。■配合做好活動(dòng)的宣傳、布置工作公司根據(jù)各活動(dòng)的相關(guān)執(zhí)行方案，配合做好相關(guān)的宣傳、綠化植物布置工作。2.全力做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的管理工作■現(xiàn)場(chǎng)平安管理工作公司在長(zhǎng)期管理工作中特別注重平安管理工作，特別是重大節(jié)假日以及大型活動(dòng)的平安管理工作?！?〕效勞中心總經(jīng)理為大型活動(dòng)平安管理工作的第一責(zé)任人，提前組織相關(guān)平安管理部門、人員進(jìn)行發(fā)動(dòng)及崗位分工，落實(shí)職責(zé)與任務(wù)?！?〕保安主管及各保安班長(zhǎng)必須各盡其責(zé)，帶著全體保安隊(duì)員以及其他安保人員做好現(xiàn)場(chǎng)的平安管理工作?！?〕根據(jù)活動(dòng)性質(zhì)及來(lái)賓情況，平安管理工作將著重于重點(diǎn)人員〔貴賓、領(lǐng)導(dǎo)等〕以及重要場(chǎng)所〔設(shè)備存放區(qū)、收款區(qū)等〕的平安管理，專人專職?！?〕大型活動(dòng)〔四大節(jié)日〕的消防平安工作不容無(wú)視，平安管理人員必須確?；顒?dòng)場(chǎng)地的消防設(shè)備正常、齊全、完好，并確保有明顯、暢通的平安疏散通道?！?〕在大型活動(dòng)以及人流聚集的場(chǎng)地，平安人員要充分利用地理、設(shè)備的優(yōu)勢(shì)對(duì)人群、場(chǎng)地、周邊交通等情況進(jìn)行監(jiān)控，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整，在緊急情況時(shí)利用播送系統(tǒng)或手提擴(kuò)音器指揮、疏導(dǎo)人群。(6)在大型活動(dòng)以及人流聚集的場(chǎng)地危險(xiǎn)品，可投性傷害物品的帶入是至命的危險(xiǎn)源，我司將根據(jù)活動(dòng)的性質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)情況制定嚴(yán)格的危險(xiǎn)及傷害物品的準(zhǔn)入控制程序進(jìn)行有效控制，確保所有活動(dòng)的萬(wàn)無(wú)一失。(7)部門人員分工。■客服人員工作全力協(xié)助業(yè)主做好現(xiàn)場(chǎng)的綠化植物的擺放、現(xiàn)場(chǎng)的裝點(diǎn)和有關(guān)事項(xiàng)的布置工作?！銮鍧嵭l(wèi)生工作活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生情況不但會(huì)對(duì)活動(dòng)的順利進(jìn)行帶來(lái)一定的影響，而且是深圳大運(yùn)中心組辦單位、公司公司整體形象的重要反映，因此，活動(dòng)期間公司將加強(qiáng)活動(dòng)場(chǎng)地及主要道路的清潔、保潔工作?！龊笄诒Ｕ瞎ぷ骰顒?dòng)進(jìn)行期間，除一線部門緊守崗位做好現(xiàn)場(chǎng)的管理與效勞的同時(shí)，效勞中心其他工作人員應(yīng)做好本職工作，按相關(guān)方案提供后勤保障。效勞中心總經(jīng)理根據(jù)各崗位編排方案，合理調(diào)動(dòng)非必要崗位、休班的人員補(bǔ)充活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理崗位，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理。效勞中心的其他管理人員應(yīng)配合做好車輛保障、辦公物資保障等相關(guān)的后勤保障工作。根據(jù)活動(dòng)的情況，效勞中心應(yīng)提前配置足夠的醫(yī)療及應(yīng)急物品，并與當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、公安機(jī)關(guān)、消防部門等做好聯(lián)系，隨時(shí)要求其支援協(xié)助。效勞中心應(yīng)安排管理人員對(duì)活動(dòng)情況進(jìn)行拍照、錄象，便于日后的資料歸檔、宣傳、推廣。〔五〕加強(qiáng)深圳大運(yùn)中心的疾病防控工作深圳大運(yùn)中心作為一個(gè)人口密集的區(qū)域，如有人員感染了高傳染性的傳染性疾病，將很容易大面積傳播，因此，做好深圳大運(yùn)中心的疾病防止工作是公共平安衛(wèi)生管理的一項(xiàng)重要工作。效勞中心將按工作方案切實(shí)做好深圳大運(yùn)中心的衛(wèi)生消毒工作，并定期為全體員工進(jìn)行身體檢查，并做好公共衛(wèi)生常識(shí)的宣傳工作。同時(shí)，效勞中心將與當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生機(jī)構(gòu)建立衛(wèi)生共建單位，相互溝通傳染性疾病信息，并加強(qiáng)疾病防止的合作。當(dāng)周邊區(qū)域或普遍區(qū)域發(fā)生大規(guī)模傳染病情時(shí)，效勞中心將啟動(dòng)緊急預(yù)案，通過(guò)加強(qiáng)深圳大運(yùn)中心的消殺工作，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)區(qū)人員的檢測(cè)工作，與相關(guān)部門建立緊急通報(bào)機(jī)制等有效手段防止病情在深圳大運(yùn)中心爆發(fā)。八、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理難點(diǎn)工作解決方案統(tǒng)一物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)鑒于效勞的最高標(biāo)準(zhǔn)和最嚴(yán)要求，我司建議統(tǒng)一效勞的標(biāo)準(zhǔn)，全力打造整個(gè)賽事效勞的0投訴率和100%滿意率。標(biāo)準(zhǔn)化是為在一定的范圍內(nèi)獲得最正確秩序，對(duì)實(shí)際的或潛在的問(wèn)題制定共同的和重復(fù)使用的規(guī)那么的活動(dòng)，稱為標(biāo)準(zhǔn)化。它包括制定、發(fā)布及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。物業(yè)管理提供的是效勞而不是有形產(chǎn)品，效勞是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)一系列的活動(dòng)或過(guò)程將效勞提供給需求方，也是效勞生產(chǎn)和消費(fèi)的一系列活動(dòng)或過(guò)程。但不管是有形產(chǎn)品還是無(wú)形產(chǎn)品，其生命和靈魂都是產(chǎn)品的質(zhì)量，高質(zhì)量的產(chǎn)品可以給產(chǎn)品生產(chǎn)者帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)，帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，高質(zhì)量的產(chǎn)品可以給消費(fèi)者帶來(lái)高質(zhì)量的生活享受，因此效勞產(chǎn)品的核心內(nèi)容也是效勞質(zhì)量。效勞要提升，制度標(biāo)準(zhǔn)須先行?？v觀全國(guó)目前的物業(yè)管理行業(yè)和大運(yùn)工程管理現(xiàn)狀，是沒(méi)有任何一家企業(yè)或者組織能單獨(dú)承當(dāng)起整個(gè)賽事的物業(yè)管理效勞工作，這樣勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)多家物業(yè)公司參與效勞賽事，而各物業(yè)管理企業(yè)的整體實(shí)力、效勞標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作流程等各關(guān)鍵要素參差不齊，必然將造成效勞不標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)判斷無(wú)依據(jù)，整改修正無(wú)對(duì)象，直接衍生出一些十分棘手的問(wèn)題。而國(guó)際、大型賽事是深圳將國(guó)際大都市形象推向世界的舞臺(tái)，因此在效勞賽事的過(guò)程中容不得半點(diǎn)疏忽，所以非常有必要給物業(yè)管效勞管理以制度的形式，制定一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)效勞過(guò)程中涉及到的環(huán)節(jié)和要素的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)的形式固化下來(lái)，把能量化的量化，能定性的定性，無(wú)論是管理者、執(zhí)行者和監(jiān)督者都能按標(biāo)準(zhǔn)辦事，改變現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)的各種“行規(guī)〞和“潛規(guī)那么〞，使得“方圓〞真正有了“規(guī)矩〞，為大運(yùn)會(huì)館物業(yè)管理效勞行業(yè)開(kāi)展創(chuàng)造環(huán)境，以提升效勞質(zhì)量、打造深圳形象。推行效勞標(biāo)準(zhǔn)化，有利于指導(dǎo)效勞需求方本錢支出最小化和效勞提供方利潤(rùn)效益最大化。標(biāo)準(zhǔn)化管理是源于工業(yè)化生產(chǎn)過(guò)程中的一種根本管理模式，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化在工業(yè)企業(yè)中得到廣泛運(yùn)用，標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)滲透到企業(yè)的技術(shù)、管理和工作等方方面面，事實(shí)證明推行效勞標(biāo)準(zhǔn)化有利于生產(chǎn)企業(yè)降低自身本錢。而這一觀點(diǎn)同樣適用于物業(yè)管理企業(yè)，這對(duì)于追求本錢投入最小化的效勞需求方和利潤(rùn)效益最大化的效勞提供方而言，標(biāo)準(zhǔn)化的管理無(wú)疑是必走之路。我司竭力打造的是“金鑰匙+酒店式物業(yè)管理模式〞，因此最后以一例酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)闡述效勞標(biāo)準(zhǔn)化的重要性：效勞的標(biāo)準(zhǔn)化使整個(gè)酒店的工作像工廠的流水線那樣井然有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，保證接待工作環(huán)環(huán)相扣，正常進(jìn)行。在整個(gè)效勞中都需要效勞員在各崗位、各工程上能按標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)操作，容不得哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)閃失，萬(wàn)一出現(xiàn)過(guò)失，別人是很難彌補(bǔ)的。酒店員工按照崗位標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行操作，從客人預(yù)定房間、機(jī)場(chǎng)迎接，到來(lái)店后的拉門迎賓、開(kāi)房、送行李、餐飲效勞，直至客人離店的各個(gè)環(huán)節(jié)，一環(huán)扣一環(huán)，使客人感受到標(biāo)準(zhǔn)周到、連貫完整的效勞。有了酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)化操作，并不等于有了一流的效勞，效勞人員只有把自己的感情投入到一招一式、一人一事的效勞中去，真正從心里理解他們、關(guān)心他們，才能使自己的效勞更具有人情味，讓客人備感親切，從中體會(huì)到酒店的效勞水準(zhǔn)。九、湖體管理方案一、湖體共管方式，統(tǒng)一配備專業(yè)人員，對(duì)湖體水質(zhì)及日常衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)；二、與專業(yè)藥劑生產(chǎn)廠家合作，由廠家負(fù)責(zé)藥劑使用的技術(shù)支持；三、湖體噴泉開(kāi)啟時(shí)間、維修由工程負(fù)責(zé)，曝氣機(jī)、循環(huán)泵開(kāi)啟由水體維護(hù)人員負(fù)責(zé)；四、每季至少對(duì)水質(zhì)進(jìn)行一次化驗(yàn)，并上報(bào)技術(shù)部；五、水質(zhì)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)按照藍(lán)水假期執(zhí)行；六、每次投加菌劑后，要進(jìn)行詳細(xì)記錄，并存檔；七、為更好的建立湖體生態(tài)系統(tǒng)，可自行種植一局部水生植物，并放養(yǎng)一定比例、品種的魚類，不僅可凈化水質(zhì)，而且可提高湖體的欣賞性。第三章物業(yè)管理目標(biāo)和效勞承諾一、深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞工作目標(biāo)1、以《國(guó)家示范大廈物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)》為各項(xiàng)管理效勞工作的質(zhì)量要求。2、嚴(yán)格按照ISO9001，ISO14001質(zhì)量認(rèn)證體系標(biāo)準(zhǔn)化、制度化運(yùn)作。3、強(qiáng)調(diào)本錢控制意識(shí)和本錢管理程序。4、強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修方案的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合。5、強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和效勞流程的持續(xù)改進(jìn)。6、確保公眾效勞的標(biāo)準(zhǔn)化與特約效勞的個(gè)性化。7、確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)效勞的日趨完美。8、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升。9、通過(guò)合理的節(jié)能手段及有效的管理規(guī)程，提升整體節(jié)能效果。10、全面保障有關(guān)部門在此舉辦的各項(xiàng)大型活動(dòng)。11、采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的方法。鑒于深圳大運(yùn)中心是政府重要的辦公場(chǎng)地，公司管理公司在創(chuàng)立全新、健康、寧?kù)o、節(jié)能的綠色概念場(chǎng)館的同時(shí)，充分表達(dá)深圳大運(yùn)中心的“勤政、務(wù)實(shí)、高效〞的管理準(zhǔn)那么，力爭(zhēng)舉公司上下之力，通力配合深圳大運(yùn)中心效勞人民群眾的各項(xiàng)工作，并保證在場(chǎng)館的硬件設(shè)施維護(hù)、環(huán)境保養(yǎng)、接待等工作方面給效勞工作添磚加瓦。二、對(duì)深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾在公司管理公司領(lǐng)導(dǎo)的親自指示下，我司在嚴(yán)格參照《國(guó)家示范大廈物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)》下，對(duì)深圳大運(yùn)中心的物業(yè)管理效勞制定了明確的承諾〔如下〕，并建立了科學(xué)、有效的保證措施和監(jiān)督體系，確保指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，一定讓深圳大運(yùn)中心的全體工作人員感到佳兆業(yè)的管理是物有所值、物超所值。公司的所有效勞承諾將定期向深圳大運(yùn)中心的監(jiān)管部門公布，接受各方監(jiān)督，以到達(dá)多方參與共同管理的目的。我司對(duì)各項(xiàng)效勞指標(biāo)的承諾序號(hào)指針國(guó)家評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及指針我司對(duì)各項(xiàng)效勞指標(biāo)的承諾措施1房屋設(shè)備、設(shè)施、各類器材完好率99%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，定時(shí)對(duì)建筑物巡查，建檔紀(jì)錄2維修及時(shí)率99%100%接到維修通知5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案紀(jì)錄。3維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足甲方需要。4綠化及時(shí)率95%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，并由效勞中心環(huán)境經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。5清潔、保潔率99%6化糞池、雨水井、污水井完好率99%每天巡查，建檔記錄，如有損壞及時(shí)修補(bǔ)，并要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間跟蹤確認(rèn)7排水管、明暗溝完好率99%每天巡查，建檔記錄，如有損壞及時(shí)修補(bǔ)，并要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間跟蹤確認(rèn)8燈完好率99%每天巡查，建檔記錄，如有損壞及時(shí)修補(bǔ)，并要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間跟蹤確認(rèn)9停車場(chǎng)及配套設(shè)施完好率99%每天安排專人巡查，建檔記錄，并加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)公共設(shè)施保護(hù)的宣傳，讓車主產(chǎn)生共鳴。10治安案件發(fā)生率1‰以下1‰以下保安培訓(xùn)考核前方能上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)，明確責(zé)任，是24小時(shí)巡視制度，以確保大廈的平安。11消防設(shè)施設(shè)備完好率99%每天安排專人巡查，建檔記錄，定期施用、定期清理，確保消防設(shè)備的完好。12火災(zāi)發(fā)生率1‰以下1‰以下效勞中心全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡時(shí)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知效勞中心，以確保大廈消防平安。13甲方有效投訴率及處理率投訴率1%月處理率95%投訴率0.5%月處理率100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與甲方的溝通，定期舉行甲方座談會(huì)，了解甲方的愿望和要求，滿足甲方的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并紀(jì)錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。14維修效勞回訪率98%100%對(duì)于進(jìn)行維修的工程，實(shí)行回訪制度，建檔紀(jì)錄，以確保維修效勞滿足甲方需要。15用戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%99%在日常工作及時(shí)收集甲方的需求信息，盡可能滿足甲方的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保甲方對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。16管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率95%100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特種作業(yè)、待業(yè)性要求的員工，實(shí)行外送有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，并就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)。三、業(yè)主方對(duì)物業(yè)效勞中心季度考核效勞質(zhì)量指標(biāo)為了強(qiáng)化對(duì)自身的約束和管理，我們遵循季度考評(píng)方法，將其成為深圳大運(yùn)中心業(yè)主方對(duì)我們效勞中心綜合管理水平和效勞質(zhì)量的一項(xiàng)效勞標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理與效勞考評(píng)暫行方法序號(hào)檢查內(nèi)容檢查內(nèi)容細(xì)那么規(guī)定分值評(píng)分細(xì)那么〔一〕根底管理301已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)物業(yè)公司驗(yàn)收記錄及問(wèn)題處理情況物業(yè)公司收集資料區(qū)域物業(yè)竣工總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單供水、供暖的試壓報(bào)告2符合2分，每缺一項(xiàng)扣0.2分2物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照物業(yè)管理資質(zhì)證書2符合2分，每缺一項(xiàng)扣1分3房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定等各項(xiàng)公眾制度完善房屋使用手冊(cè)裝飾裝修管理規(guī)定綠化管理制度衛(wèi)生保潔管理制度保安管理制度〔公共秩序維護(hù)管理制度〕車輛管理制度〔包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放管理及機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理〕消防管理制度平安生產(chǎn)及綜合治理制度2完善2分，根本完善1分(第1--3項(xiàng)每缺一項(xiàng)扣0.5分)，第49項(xiàng)每缺一項(xiàng)扣0.2分4物業(yè)管理企業(yè)制定爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)文明物業(yè)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃、具體實(shí)施方案〔兩份材料分別寫〕爭(zhēng)創(chuàng)材料經(jīng)業(yè)主簽字蓋章1符合1分，無(wú)規(guī)劃或?qū)嵤┓桨傅目?.5分，未經(jīng)書面同意扣0.5分5物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作標(biāo)準(zhǔn)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)物業(yè)管理崗位證書〔經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員〕各類專業(yè)人員的專業(yè)上崗證書〔電工、會(huì)計(jì)等〕；分包工程操作人員也要求有上崗證書員工統(tǒng)一著裝員工佩戴工作牌3①符合3分；②管理人員/專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)證書扣0.1分；③著裝及標(biāo)志符合0.5分，發(fā)現(xiàn)有1人不符合扣0.1分〔最多不得超過(guò)5人〕6物業(yè)管理企業(yè)管理員人經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗，并有員工培訓(xùn)方案管理人員持證上崗有培訓(xùn)方案方案切實(shí)可行3每符合一項(xiàng)得1分，沒(méi)有或不符合扣0.5分7物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核方法各項(xiàng)管理制度房屋管理制度零維修管理制度大中修管理制度回訪制度供水管理制度供暖管理制度電梯管理制度消防管理制度保潔管理制度綠化管理制度保安管理制度車輛管理制度〔停車場(chǎng)、停車位、非機(jī)動(dòng)車〕財(cái)務(wù)管理制度檔案管理制度各級(jí)、各類人員的崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核方法、考核記錄及具體落實(shí)措施和考核方法4①符合4分；②制度建立健全2分，每缺一項(xiàng)扣0.2分(其中沒(méi)有管理的不扣分)；③有崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核方法、考核記錄、具體落實(shí)措施、考核方法建立健全2分，每缺一項(xiàng)扣0.5分8物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率計(jì)算機(jī)應(yīng)用情況和智能化〔對(duì)講、監(jiān)控等〕設(shè)備的使用情況1符合1分，使用計(jì)算機(jī)、有智能化設(shè)備的為根本符合0.5分，其中沒(méi)有智能化設(shè)備〔在設(shè)計(jì)中沒(méi)有監(jiān)控設(shè)備的除外〕的扣0.2分，；可查詢資料中有一項(xiàng)得0.2分9房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便房屋及設(shè)備根底資料房屋總平面圖地下管網(wǎng)圖規(guī)劃批準(zhǔn)文件竣工和接管驗(yàn)收檔案資料〔見(jiàn)第2條要求〕物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理資料分戶管理記錄房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)表區(qū)域情況表房屋完損等級(jí)評(píng)定記錄大、中、小修和檢查記錄設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄共用設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳房屋租金繳納記錄或物業(yè)管理費(fèi)收繳和使用記錄資料分類成冊(cè)，有目錄并查閱方便。4符合2分，包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳；每缺一項(xiàng)扣0.1分〔最多十處〕；3、查閱方便得0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不方便扣0.1分10建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立效勞，接受工作人員對(duì)物業(yè)管理效勞報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反響，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄執(zhí)行值班制度情況〔值班表和值班記錄〕設(shè)立效勞并在明顯位置公布號(hào)碼來(lái)電、接待記錄和處理記錄回訪記錄〔與派工單內(nèi)容相符，比例符合要求〔30％〕并按月統(tǒng)計(jì)、裝訂〕2①符合2分；②值班制度不符合扣0.5分；③未設(shè)效勞扣0.5分；④發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2分，〔最多不得超過(guò)三處〕；⑤回訪記錄與實(shí)際情況不符的，每處扣0.1分〔最多不得超過(guò)四次〕⑥回訪率不符合要求的扣0.3分，無(wú)回訪記錄的扣0.5分11建立并落實(shí)維修效勞承諾制；零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于2%，并有回訪記錄在明顯位置公布對(duì)維修效勞的承諾效勞承諾的落實(shí)情況派工單和統(tǒng)計(jì)表〔及時(shí)率、返修率〕回訪記錄〔見(jiàn)第13條要求〕2①符合2分；②建立并落實(shí)1分，建立但未落實(shí)扣0.5分，未建立扣1分；③及時(shí)率符合0.5分，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1分;返修率符合0.3分，不符合0分；〔二〕房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)161主出入口設(shè)有區(qū)域平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元〔門〕、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯區(qū)域平面圖路口設(shè)路標(biāo)樓幢號(hào)、樓門號(hào)、戶門號(hào)號(hào)牌齊全2符合2分，無(wú)示意圖扣0.5分，無(wú)路標(biāo)扣0.3分，幢、單元、戶號(hào)每缺一個(gè)扣0.1分2無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象對(duì)照規(guī)劃圖現(xiàn)場(chǎng)查看2符合2分，發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣1分3房屋外觀完好、整潔；外墻面磚，涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污漬制訂房屋維保工作方案外墻清潔外墻完好，無(wú)破損、脫落外墻無(wú)張貼物2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2分4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)平安隱患或破損經(jīng)主管部門審批室外廣告牌、霓虹燈完好、無(wú)破損室外廣告牌、霓虹燈保持清潔室外廣告牌、霓虹燈安裝牢固、標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)平安隱患2①符合2分；②未按規(guī)定設(shè)置〔未辦理審批〕得0分；③按規(guī)定設(shè)置，但不整齊〔不清潔〕或有破損每發(fā)現(xiàn)一處扣0.1分；④有平安隱患〔安裝不牢固或不標(biāo)準(zhǔn)〕每處扣0.5分5房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生違章裝修、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象申報(bào)資料齊全簽訂裝修協(xié)議無(wú)違規(guī)裝修無(wú)損害他人利益現(xiàn)象4每符合一項(xiàng)得1分〔三〕共用設(shè)施設(shè)備管理151共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途現(xiàn)場(chǎng)查看1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分2共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無(wú)事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)值班人員考勤表、值班人員要求在崗定期保養(yǎng)記錄維修記錄巡視記錄運(yùn)行記錄對(duì)操作情況的檢查記錄、設(shè)備〔平安〕普查記錄設(shè)備維修保養(yǎng)方案3①符合3分；②設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定〔維修、巡視和運(yùn)行〕記錄0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分；③無(wú)事故隱患〔考勤表、上崗情況及現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境檢查等〕0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分；④遵守操作規(guī)程〔操作情況檢查記錄〕0.6分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分；⑤遵守保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)〔方案和普查記錄〕0.4分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分3室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻現(xiàn)場(chǎng)無(wú)外露、架空管線2符合2分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分4排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象排水管道、雨水井、化糞池定期清掏記錄1符合1分，發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.2分5道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)喪失，路面井蓋不影響車輛和行人通行道路無(wú)堆積物，路面無(wú)破損井蓋完好，無(wú)喪失井蓋與路面保持平齊，無(wú)晃動(dòng)2符合2分，通暢、平整1分，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2分;發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或喪失扣0.6分，路面井蓋不影響通行0.4分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分6供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好〔水箱無(wú)銹蝕、水箱間保持清潔〕保障措施嚴(yán)格〔水箱封閉上鎖〕及落實(shí)情況〔水箱防腐記錄、水箱清洗記錄、水箱消殺記錄〕水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)〔衛(wèi)生防疫部門水質(zhì)化驗(yàn)合格證明〕供水緊急情況處理預(yù)案2符合2分，設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施正常使用、無(wú)滲漏、無(wú)污染0.6分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分;保障措施嚴(yán)格0.4分，無(wú)措施或措施不嚴(yán)0分;水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5分，沒(méi)有衛(wèi)生防疫部門水質(zhì)化驗(yàn)合格證明扣0.5分;有處理預(yù)案0.5分，無(wú)處理預(yù)案0分7制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好供電管理措施〔含超負(fù)荷用電管理的內(nèi)容〕設(shè)備定期保養(yǎng)記錄設(shè)備維修記錄設(shè)備運(yùn)行記錄有緊急情況處理預(yù)案日常巡視記錄有防、滅鼠及防火措施設(shè)備完好率98％2①符合2分；②供電系統(tǒng)正常得0.6分〔現(xiàn)場(chǎng)檢查〕；③無(wú)處理預(yù)案的扣分；④其他項(xiàng)發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分8電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，平安設(shè)施齊全，無(wú)平安事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案電梯年檢證明電梯運(yùn)行記錄電梯保養(yǎng)記錄電梯機(jī)房、轎廂清潔電梯井道清潔轎廂內(nèi)公布運(yùn)行時(shí)間〔高檔住宅除外〕平安事故記錄轎廂內(nèi)照明良好電梯故障應(yīng)急方案，措施到位設(shè)備層配備滅火器等平安設(shè)備和防滅鼠措施2①符合2分；②電梯正常運(yùn)行得1分〔現(xiàn)場(chǎng)檢查〕；③無(wú)應(yīng)急預(yù)案的扣0.3分；④其他項(xiàng)每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分〔四〕保安、車輛管理101區(qū)域根本實(shí)行封閉式管理制訂每日、月、年工作方案區(qū)域根本封閉各出入口有人員值守2符合2分，小區(qū)已封閉但各出入口無(wú)人值守扣0.5分2有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真負(fù)責(zé)專業(yè)保安隊(duì)伍或組建內(nèi)保隊(duì)伍實(shí)行24小時(shí)值班記錄〔交接班記錄〕保安人員名單、排班及崗位分工巡邏路線圖及巡邏記錄保安人員培訓(xùn)及考核記錄各種突發(fā)事件處理預(yù)案3符合3分，無(wú)專業(yè)保安隊(duì)伍扣0.1分〔已組建內(nèi)保隊(duì)伍的除外〕;其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分3危及人身平安處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場(chǎng)處有明顯警示標(biāo)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)有防護(hù)措施1符合1分，有標(biāo)識(shí)但無(wú)防護(hù)措施的扣0.5分，無(wú)標(biāo)識(shí)清單的扣0.5分4機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記停車管理效勞協(xié)議固定車輛登記表固定車輛出入證發(fā)放記錄臨時(shí)出入車輛登記場(chǎng)館內(nèi)交通平安預(yù)案2符合2分，制度完善0.5分，根本完善0.3分，不完善0分;每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停亂放扣0.1分，出入無(wú)記錄扣0.2分5非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序車輛登記車輛在停車區(qū)域內(nèi)擺放整齊管理區(qū)域內(nèi)無(wú)隨意停放車輛非機(jī)動(dòng)車管理制度2符合2分，制度不全或不落實(shí)的扣1分，亂停放每輛車扣0.2分，無(wú)預(yù)案扣0.3分〔五〕環(huán)境衛(wèi)生管理131環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)施齊全〔垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站〕垃圾分類收集設(shè)施保持清潔1符合1分，垃圾未分類收集扣0.2分，其他項(xiàng)發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔制訂保潔月、年工作方案保潔員名單保潔員保潔區(qū)域?qū)嵭胸?zé)任制，分工責(zé)任明確保潔工作標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間安排保潔檢查巡查記錄3①符合3分；②實(shí)行責(zé)任制的得1分，其中無(wú)專職清潔人員〔名單〕和責(zé)任范圍〔區(qū)域〕的每缺一項(xiàng)扣0.5分；③實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的得1分，其中工作標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間安排的每缺一項(xiàng)扣0.5分；④有巡查記錄得1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分3垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺垃圾按規(guī)定時(shí)間清理消殺方案定時(shí)噴灑滅鼠、除蟲消毒藥劑消殺記錄2①符合2分；②每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2分；③未到達(dá)垃圾日產(chǎn)日清〔無(wú)規(guī)定時(shí)間〕的扣0.5分；④未定期〔無(wú)方案和記錄〕的進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5分4房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害現(xiàn)場(chǎng)符合要求1符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分5區(qū)域內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物現(xiàn)場(chǎng)符合要求2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分6房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈現(xiàn)場(chǎng)符合要求2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分7管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象現(xiàn)場(chǎng)符合要求2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分〔六〕綠化管理81區(qū)域內(nèi)綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小區(qū)配置得當(dāng)對(duì)照區(qū)域綠化平面圖檢查配置得當(dāng)〔既有花草又有樹(shù)木，不單調(diào)〕2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分2綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象符合綠地規(guī)劃圖綠地內(nèi)無(wú)踐踏痕跡無(wú)占用現(xiàn)象2①符合2分；②改變用途扣1分；③累計(jì)破壞綠地面積超過(guò)1平方米扣0.5分；④有占用綠地現(xiàn)象扣0.5分3花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿制訂每月、年工作方案綠地裸露面積不超過(guò)1平方米，無(wú)死樹(shù)綠化養(yǎng)護(hù)措施現(xiàn)場(chǎng)符合要求到達(dá)二級(jí)綠化標(biāo)準(zhǔn)2符合2分，長(zhǎng)勢(shì)不好扣1分，，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分4綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物現(xiàn)場(chǎng)符合要求2符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分〔七〕精神文明建設(shè)31開(kāi)展有意義、健康向上的企業(yè)文化活動(dòng)制訂年度工作方案，經(jīng)常性舉辦各類活動(dòng)，有方案、有安排、有落實(shí)、有總結(jié)2符合2分，年內(nèi)舉辦活動(dòng)不少于3次得1分，有方案，有總結(jié)得1分，每缺一項(xiàng)扣0.5分2創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與業(yè)主文化建設(shè)配合業(yè)主開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)1符合1分〔八〕管理效益51代業(yè)主收物業(yè)管理效勞費(fèi)用收繳率達(dá)100%物業(yè)管理費(fèi)收繳情況及時(shí)向業(yè)主匯報(bào)，出現(xiàn)欠繳要及時(shí)追繳并按規(guī)定收取滯納金2符合2分，未及時(shí)匯報(bào)、追繳扣1分，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5分2提供便民有償效勞，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)多種經(jīng)營(yíng)工程提供便民效勞的相關(guān)記錄2符合2分，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的為根本符合1分，沒(méi)有便民效勞記錄的扣1分3效勞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況財(cái)務(wù)報(bào)表〔盈虧報(bào)表、納稅記錄〕向業(yè)主公開(kāi)1符合1分，公開(kāi)帳目、根本符合0.5分，虧損的扣0.5分〔九〕總分100分第四章效勞質(zhì)量保證體系及措施為保證深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞體系的有效運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)工作人員滿意，效勞中心將建立完善的質(zhì)量保證體系。效勞質(zhì)量的管理將主要通過(guò)兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，一是效勞中心內(nèi)部通過(guò)綜合管理系統(tǒng)〔IMS〕對(duì)效勞的全過(guò)程實(shí)施管理。二是要充分表達(dá)外部環(huán)境對(duì)效勞中心效勞質(zhì)量的監(jiān)督作用，深圳大運(yùn)中心有關(guān)監(jiān)管部門將直接對(duì)效勞中心的效勞工作進(jìn)行監(jiān)督，效勞中心每月定期向深圳大運(yùn)中心物業(yè)監(jiān)管部門提交工作報(bào)告和各種設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)報(bào)表；公司將為效勞中心提供各種資源支持，成為效勞中心強(qiáng)有力的技術(shù)支援和人才供給平臺(tái)，同時(shí)對(duì)效勞中心的效勞工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。一、物業(yè)效勞中心全面實(shí)施綜合管理體系(IMS)1.ISO9001質(zhì)量管理體系的實(shí)施:通過(guò)質(zhì)量管理體系的成功運(yùn)作，能夠切實(shí)做到以工作人員為中心和持續(xù)改進(jìn)效勞；2.ISO14001環(huán)境管理體系的實(shí)施:雖然ISO14001本身不屬于質(zhì)量管理體系范疇，但通過(guò)貫徹環(huán)境管理體系能夠到達(dá)節(jié)省資源，保護(hù)環(huán)境的目的，在某種意義上也是提高了物業(yè)管理成效，也屬于一種管理質(zhì)量的提高。3.OHSAS18001職業(yè)平安與健康管理體系的實(shí)施:先有滿意的員工，然后才有滿意的工作人員。在這一點(diǎn)上OHSAS18001的實(shí)施完全表達(dá)了以人為本的概念，確保員工的職業(yè)平安與健康是實(shí)現(xiàn)效勞質(zhì)量提高的內(nèi)在動(dòng)力，因此也是提高效勞質(zhì)量的根本保障措施之一。4.對(duì)物業(yè)管理效勞過(guò)程實(shí)施監(jiān)視、測(cè)量和品質(zhì)管理。4.1檢查依據(jù)：a.各崗位職責(zé)及作業(yè)指導(dǎo)書b.各項(xiàng)效勞的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)c.深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理效勞承諾4.2檢查方式及內(nèi)容：a.每日例行巡視檢查，如安防督察每日對(duì)安防員值勤情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，設(shè)備維護(hù)人員每日對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查。b.每月專人組織不定期檢查，如周檢、半月檢等c.其他形式的專業(yè)檢查二、公司對(duì)物業(yè)效勞中心的資源支持與保障1.信息資源共享1.1公司數(shù)字化小組將幫助深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源的高效傳遞。效勞中心可以時(shí)刻共享公司關(guān)于行業(yè)研究、培訓(xùn)教案、案例交流、法律法規(guī)等各種信息資源，為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞打下堅(jiān)實(shí)的根底。1.2通過(guò)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)和客戶效勞中心的高效運(yùn)作，效勞中心各業(yè)務(wù)部門可以便捷順暢的得到公司各職能部門的幫助和指導(dǎo)。2.技術(shù)支援平臺(tái)公司擁有一支經(jīng)過(guò)多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)鍛造的專業(yè)工程技術(shù)專家隊(duì)伍，將成為深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心強(qiáng)有力的技術(shù)支援平臺(tái)，有關(guān)深圳大運(yùn)中心物業(yè)管理方面的疑難課題，可以得到公司強(qiáng)大技術(shù)支持系統(tǒng)的有效支援，必要時(shí)甚至可以進(jìn)行技術(shù)問(wèn)題專題會(huì)診，為深圳大運(yùn)中心動(dòng)力設(shè)施系統(tǒng)的高效穩(wěn)定運(yùn)行提供有力的保障。3.人才隊(duì)伍保障公司將成為深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心重要的人才供給保障平臺(tái)，所有志愿赴深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心重要工作崗位的員工都必須在公司效勞一年以上、工作業(yè)績(jī)突出，而且還要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考核才能取得資格。三、公司對(duì)物業(yè)效勞中心工作的質(zhì)量監(jiān)督措施1.公司通過(guò)定期組織質(zhì)量?jī)?nèi)審和外審活動(dòng)對(duì)效勞中心的效勞質(zhì)量進(jìn)行有效控制。1.1公司質(zhì)量管理部門于每年12月中旬制定次年度內(nèi)審方案，其中包括深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心的質(zhì)量審核。1.2成立內(nèi)審組，制定內(nèi)審實(shí)施方案，審核組長(zhǎng)于實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)審核前一周擬訂《深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心內(nèi)審實(shí)施方案》，依各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作重要性狀況排定內(nèi)審進(jìn)度和內(nèi)審員，受審核部門的審核工作由與該部門無(wú)直接責(zé)任的內(nèi)審員執(zhí)行。1.3執(zhí)行內(nèi)審首次會(huì)議：由內(nèi)審組長(zhǎng)召集審核員與深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心相關(guān)人員舉行首次會(huì)議。實(shí)施內(nèi)審：深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心按照內(nèi)審員的要求，提供相關(guān)文件，尤應(yīng)注意記錄的提供。查證過(guò)程中，對(duì)于不符合事項(xiàng)，必須詳細(xì)予以記載。同時(shí)須與效勞中心有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，假設(shè)有爭(zhēng)議而未能達(dá)成一致意見(jiàn)，提請(qǐng)管理者代表進(jìn)行裁決。內(nèi)審小組針對(duì)內(nèi)審結(jié)果實(shí)施檢討并對(duì)不符合狀況進(jìn)行判定，對(duì)不符合事項(xiàng)以《深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心內(nèi)審不合格報(bào)告》描述提報(bào)之。對(duì)不符合事項(xiàng)應(yīng)有具體明確且符合事實(shí)之佐證資料。內(nèi)審組長(zhǎng)主持召開(kāi)末次會(huì)議，說(shuō)明查證結(jié)果、不符合事項(xiàng)及分布狀況，并提出改善及時(shí)間等方面的要求。效勞中心確認(rèn)內(nèi)審不合格項(xiàng)后，在規(guī)定期限內(nèi)提出糾正措施并取得內(nèi)審員確實(shí)認(rèn)和內(nèi)審組組長(zhǎng)的核準(zhǔn)后予以執(zhí)行。1.4追蹤驗(yàn)證糾正措施于規(guī)定期限內(nèi)已完成者，通知內(nèi)審員予以關(guān)閉。內(nèi)審員要檢查糾正措施是否執(zhí)行并有效，假設(shè)措施確實(shí)完成并有效，那么在《深圳大運(yùn)中心物業(yè)效勞中心內(nèi)審不合格報(bào)告》上進(jìn)行相應(yīng)的記錄予以結(jié)案，反之，須追究未完成原因或重新提出糾正措施并加以實(shí)施、直至結(jié)案。1.5在條件成熟的情況下，效勞中心將聘請(qǐng)獨(dú)立第三方專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核并通過(guò)ISO9001:2000版國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。2.公司通過(guò)每年組織對(duì)工作人員滿意度的調(diào)查活動(dòng)及時(shí)糾正效勞中心在質(zhì)量管理中的偏差。公司質(zhì)量管理部門將組織調(diào)查小組通過(guò)上門訪談與問(wèn)卷調(diào)查的方式向深圳大運(yùn)中心全體工作人員及對(duì)口主管部門進(jìn)行效勞中心效勞工作的滿意度調(diào)查工作。工作人員滿意度調(diào)查將采用隨機(jī)抽樣的方式、采取回避的原那么，通過(guò)國(guó)際通行的五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔即很滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意〕進(jìn)行。滿意度調(diào)查結(jié)果將作為公司與公司對(duì)效勞中心物業(yè)管理效勞工作的重要考核指標(biāo)。3.公司對(duì)效勞中心日常物業(yè)管理效勞品質(zhì)的監(jiān)督檢查3.1監(jiān)督檢查方式日常巡檢主要是對(duì)深圳大運(yùn)中心管理現(xiàn)場(chǎng)按照檢查方案表進(jìn)行巡視檢查，檢查結(jié)果記錄入《日常巡視問(wèn)題記錄表》中。月巡檢公司有關(guān)職能部門會(huì)同質(zhì)量管理部門及效勞中心有關(guān)人員對(duì)深圳大運(yùn)中心現(xiàn)場(chǎng)效勞工作進(jìn)行巡檢，