武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告167P

武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告167P武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司W(wǎng)武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司W(wǎng)UHANTASKINPROPERTYCONSULTANTCO.,LTDPAGE第PAGE２５頁(yè)德思勤房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司謹(jǐn)呈：武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2010年3月前言一、報(bào)告說(shuō)明承蒙信任，我司于2009年2月開(kāi)展華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)20多天的認(rèn)真整理分析，現(xiàn)特向貴司提交《武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，本報(bào)告所有結(jié)論的判斷依據(jù)為現(xiàn)有市場(chǎng)條件（城市空間發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)供求關(guān)系、地塊條件等）、國(guó)內(nèi)外案例借鑒參考、本公司專家組整體評(píng)審。下一階段的工作重點(diǎn)為項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議部分。我們衷心地希望能夠與華僑城精誠(chéng)合作，為武漢華僑城項(xiàng)目的成功操作竭盡全力，為貴司的發(fā)展壯大貢獻(xiàn)力量，同時(shí)也希望雙方合作愉快。目錄武漢華僑城項(xiàng)目市調(diào)總結(jié)第一部分：整體環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)背景分析2、政策背景分析二、中觀環(huán)境分析1、武漢概況2、武漢經(jīng)濟(jì)3、武漢規(guī)劃4、武漢人文生態(tài)第二部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1、開(kāi)發(fā)投資分析2、土地市場(chǎng)分析3、商品房市場(chǎng)分析二、重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析1、開(kāi)發(fā)投資分析2、土地市場(chǎng)分析3、商品房市場(chǎng)分析三、房地產(chǎn)高端市場(chǎng)分析1、高端房地產(chǎn)的歷史概況2、高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀3、高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢價(jià)趨勢(shì)四、重點(diǎn)個(gè)案分析第三部分：客戶調(diào)查分析：一、客戶高端訪談二、問(wèn)卷調(diào)查第四部分：附錄附錄一：重點(diǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)附錄二：國(guó)內(nèi)經(jīng)典案例分析武漢華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)：一、整體環(huán)境部分的總結(jié)：1、宏觀層面：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面整體向好，房地產(chǎn)政策趨緊，預(yù)計(jì)主要政策的調(diào)整方向?yàn)椋和恋卣叻矫妫涸黾油恋毓?yīng)，加大閑置土地處置力度，打擊囤地。房地產(chǎn)政策方面：加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模。財(cái)政金融政策方面：嚴(yán)格收緊二套房貸，首付比例差別化調(diào)整。2、中觀層面：武漢先天的地理位置、人文底蘊(yùn)、資源優(yōu)勢(shì)給城市及房地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)也帶來(lái)了機(jī)遇。武漢作為中部的“龍頭老大”，整體經(jīng)濟(jì)有很好的產(chǎn)業(yè)支撐，運(yùn)行良好，發(fā)展迅速，給房地產(chǎn)帶來(lái)了較多的置業(yè)人口和購(gòu)買力。整個(gè)城市的規(guī)劃，進(jìn)入大都市的形成時(shí)機(jī)，城市基礎(chǔ)建設(shè)投資將飛速增長(zhǎng)，城市公共配套也將日趨完善，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了長(zhǎng)期利好。二、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)部分的總結(jié)：1、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體總結(jié)：從開(kāi)發(fā)投資的角度來(lái)看：2009年下半年開(kāi)始是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，房?jī)r(jià)的不斷上漲帶動(dòng)了投資增長(zhǎng)。1～12月份增幅達(dá)41%，累計(jì)完成投資625.2億元。開(kāi)發(fā)商對(duì)后市充滿信心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額不斷攀升，由于城市基礎(chǔ)建設(shè)投入的相對(duì)加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例從2004年開(kāi)始呈逐年下降的趨勢(shì)，但仍占有其總量的四分之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然十分重要。從土地市場(chǎng)的角度來(lái)看：09年土地供應(yīng)總量及成交總量創(chuàng)造歷史最高峰。武漢市住宅用地供應(yīng)比例大幅回升。武漢市中心城區(qū)住宅用地占地面積近7521畝，超出2007年的住宅用地約700畝。09年土地成交主要集中在2-3環(huán)，而3環(huán)外土地成交也顯著增加，武昌、洪山區(qū)土地成交量最大，漢口區(qū)域平均容積率偏高，近郊板塊成為土地市場(chǎng)熱點(diǎn)。09年武漢市成交土地樓面地價(jià)2028元/平米比2008年下降5.14%。武漢市2-3環(huán)間和3環(huán)外土地成交價(jià)格提升較大，分別為1719元/平米和1733元/平米。中心城區(qū)的樓面地價(jià)基本在2000-3000元/平米的范圍，與07年、08年相比有所下降。從商品房市場(chǎng)來(lái)看：2009年武漢商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）供求比為0.7：1，從08年的供過(guò)于求（2.69：1）到09年的明顯的供不應(yīng)求，供求形勢(shì)發(fā)生了重大的逆轉(zhuǎn)。供應(yīng)面積段中90-120的面積為市場(chǎng)供應(yīng)的主力。2009年供應(yīng)量在面積段上的變化較小，120平米以上產(chǎn)品供應(yīng)占比基本未變。2007-2009年成交量走勢(shì)顯示“V”字型，08年谷底后反彈，09年成交量達(dá)到991萬(wàn)方（不包括經(jīng)濟(jì)適用房），達(dá)到歷史高點(diǎn)。2009年武漢住宅市場(chǎng)成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房。分戶型面積段來(lái)看，2009年一房成交量約占3.6%，二房約占32%，三房約占45%，四房約占19%，與08年相比，一房、二房占比下降，而三房、四房占比上升明顯，說(shuō)明改善性需求放量明顯。商品房?jī)r(jià)格2、重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)分析的總結(jié)：武昌區(qū)和洪山區(qū)全年供不應(yīng)求，供求比分別為和2：509年全年武昌區(qū)供應(yīng)量為69萬(wàn)方，其中中南中北和積玉橋板塊為供應(yīng)主要來(lái)源。且整體供應(yīng)中中高檔樓盤比例占主力。09年洪山區(qū)供應(yīng)量?jī)H為40萬(wàn)方，在售項(xiàng)目相對(duì)較零散，跨度較大，供應(yīng)多集中在南湖板塊。09年武昌區(qū)在面積段產(chǎn)品成交中，80至100平米的產(chǎn)品依舊為市場(chǎng)最受歡迎型產(chǎn)品，而130至140平米面積段的產(chǎn)品因?yàn)閾碛兴缎浅?、融僑華府、金地國(guó)際花園等明星項(xiàng)目的支撐成交優(yōu)勢(shì)較為突出。09年洪山區(qū)在面積段產(chǎn)品成交中，90-100平米的產(chǎn)品受凱旋名邸、寶安璞園和大華南湖公園世家的主導(dǎo)作用非常明顯，所占比例高達(dá)25%。09年洪山區(qū)成交均價(jià)5451元/平米3、房地產(chǎn)高端市場(chǎng)研究的總結(jié)：從高端項(xiàng)目的發(fā)展歷程上看：05年以后，由于城市發(fā)展擴(kuò)張，高端物業(yè)從中心向三鎮(zhèn)擴(kuò)散;由于土地資源的價(jià)值提升及土地資源宏觀控制，高端物業(yè)從單體物業(yè)形態(tài)向綜合型物業(yè)形態(tài)發(fā)展，單一的地段價(jià)值資源縱身發(fā)展，將城市價(jià)值資源、自然人文資源等高效整合，高端物業(yè)價(jià)格水平逐漸與普通物業(yè)拉開(kāi)價(jià)差幅度。隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商的不斷進(jìn)駐，樓盤品質(zhì)也有了質(zhì)的飛躍。2009年，武漢高端市場(chǎng)住宅項(xiàng)目（年末單價(jià)8500元/㎡以上）共36個(gè)，總體供應(yīng)約2.2萬(wàn)套房源，整體供應(yīng)面積約246萬(wàn)方，占全市供應(yīng)面積的10%。其中，漢口供應(yīng)116.33萬(wàn)方，武昌供應(yīng)96.72萬(wàn)方，漢陽(yáng)供應(yīng)32.7萬(wàn)方。2009年，武漢高端市場(chǎng)累計(jì)銷售1.62萬(wàn)套，約合面積177萬(wàn)方，去化推出房源總量的72%。成交面積占全市市場(chǎng)份額的16%。高端住宅累計(jì)成交金額達(dá)149.43億元，占全市成交金額的24%。高端市場(chǎng)2009年整體成交均價(jià)為8462元/㎡，與全市5461元/㎡的均價(jià)水平相比，高出約3000元，約為全市平均水平的1.55倍。高端市場(chǎng)六大特征為：環(huán)線分布：高端項(xiàng)目扎堆內(nèi)環(huán)核心；板塊價(jià)值：濱江板塊高端項(xiàng)目布點(diǎn)最密集；資源特征：“江湖資源型”“地段中心型”“環(huán)境生態(tài)型”三大類別齊發(fā)展;高端戶型特征：高端產(chǎn)品線豐富化，講究“舒適尺度或尊貴空間”

營(yíng)銷推廣：營(yíng)銷前置握緊黃金時(shí)刻，軸心營(yíng)銷迅速鋪開(kāi)于市場(chǎng)；客戶特征：“8+1”城市圈客戶為武漢高端市場(chǎng)主力購(gòu)買群體，漢口對(duì)于市外客戶的吸引力度高于武昌及漢陽(yáng)。高端房地市場(chǎng)的五大產(chǎn)品溢價(jià)趨勢(shì)：高贈(zèng)送；精裝修，豪體驗(yàn)；超高層逐步被市場(chǎng)所接受；科技運(yùn)用范圍增加；服務(wù)品質(zhì)開(kāi)始逐步改善。4、重點(diǎn)個(gè)案分析的總結(jié)：物業(yè)類型：市區(qū)大盤功能必須是復(fù)合和分層級(jí)的，多種物業(yè)類型組合為主，以復(fù)合物業(yè)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，泛化客戶群體，在不同的開(kāi)發(fā)階段發(fā)揮不同的作用。價(jià)值提升途經(jīng)：大盤必須營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值主張，以地塊自然景觀資源提升價(jià)值，同時(shí)注重商業(yè)、配套及園林的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)相對(duì)較弱地塊的價(jià)值提升；客戶定位和來(lái)源：大盤需要營(yíng)造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一。客戶的輻射半徑可以延伸到整個(gè)大武漢都市圈甚至是省外。價(jià)格策略：三大樓盤的價(jià)格峰值，目前仍處于不斷上升的態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買力十分強(qiáng)勁。園林及配套：要用多風(fēng)格的園林和配套，在配套的檔次上注意有利于項(xiàng)目整體的提升。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上：大盤國(guó)際化的趨勢(shì)相對(duì)明顯，在居住空間上更加注重舒適度和尊貴感。第一部分市場(chǎng)調(diào)查分析研究1.1宏觀環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)分析：在對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)作出重要政策部署是事實(shí)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在09年呈V字型反轉(zhuǎn)。前景相對(duì)樂(lè)觀2009年全球經(jīng)濟(jì)遭遇二戰(zhàn)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，而且衰退幅度為-1.1%。目前顯露出各種復(fù)蘇的跡象中國(guó)經(jīng)濟(jì)分析：在對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)作出重要政策部署是事實(shí)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在09年呈V字型反轉(zhuǎn)。前景相對(duì)樂(lè)觀就中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以快速起穩(wěn)回升，得益于中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)所采取的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，及時(shí)制定完善了一系列“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策。09年一季度，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增速延續(xù)了去年以來(lái)的下降趨勢(shì)，跌至6.1%低谷，之后即出現(xiàn)新一輪回調(diào)，二季度7.9%，三季度8.9%，第四季10.7%，一條“V”形反轉(zhuǎn)曲線逐步呈現(xiàn)在人們面前。2009年，中國(guó)財(cái)政收入伴隨經(jīng)濟(jì)增速的“V”形反彈呈逐步回升態(tài)勢(shì)：1月，全國(guó)財(cái)政收入下降17.1％；5月，首次轉(zhuǎn)正實(shí)現(xiàn)4.8％增長(zhǎng)；8月以后，連續(xù)出現(xiàn)30％左右高增長(zhǎng)。在經(jīng)歷了連續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）在2009年11月份“轉(zhuǎn)正”：同比增長(zhǎng)0.6％。2009年國(guó)內(nèi)政策分析2008.92008.92008.122009.52009.10政策救市期政策持續(xù)利好期政策警示期政策收緊期時(shí)期主要政策政策救市期2008.9—2008.12連續(xù)5次下調(diào)一年期貨貸款基準(zhǔn)利率，累計(jì)4次下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率，支持首次購(gòu)房貸款等政策持續(xù)利好期2008.12—2009.5加大對(duì)改善性住房的信貸支持、住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年調(diào)整到5年、保障性住房和普通商品住房最低資本金比例由2004年的35%下降到20%等政策警示期2009.5—2009.10《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》《進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用地利用通知》等政策收緊期2009.10—至今《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》“國(guó)十一條”等德思勤視點(diǎn)：取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅后，內(nèi)外資企業(yè)可以按照相同的計(jì)稅依據(jù)、稅率及相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，消除了稅收待遇不一致的問(wèn)題，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿。德思勤視點(diǎn)：取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅后，內(nèi)外資企業(yè)可以按照相同的計(jì)稅依據(jù)、稅率及相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，消除了稅收待遇不一致的問(wèn)題，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿。溫家寶簽國(guó)務(wù)院令：城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止1月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前簽署第546號(hào)國(guó)務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。德思勤視點(diǎn)：德思勤視點(diǎn)：《土地增值稅清算管理規(guī)程》作為一項(xiàng)技術(shù)性文件下發(fā)，目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，以利于規(guī)范土地增值稅清算工作。對(duì)于土地增值稅清算，若執(zhí)行力度較大，則對(duì)未來(lái)企業(yè)現(xiàn)金流造成影響，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)調(diào)整。本次新文件對(duì)核定征收進(jìn)行了規(guī)范，雖然核定征收的條件未變，但是取消了“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”這一規(guī)定，而同時(shí)卻未具體規(guī)定征收率。以此推斷，國(guó)土部門可能是把這個(gè)權(quán)限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業(yè)恢復(fù)時(shí)期作出一定的讓步?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》自6月1日實(shí)施5月21日，國(guó)稅總局網(wǎng)站為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定?！兑?guī)程》自6月1日起施行。同時(shí)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。德思勤視點(diǎn)：這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持意愿，從一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。此次資本金下調(diào)比例的區(qū)別對(duì)待，也表明了政府德思勤視點(diǎn)：這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持意愿，從一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。此次資本金下調(diào)比例的區(qū)別對(duì)待，也表明了政府“重民生”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。資本金比例下調(diào)，降低了貸款門檻，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是一種信心激勵(lì)。5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。德思勤視點(diǎn)：政策出臺(tái)對(duì)保障信貸資金的安全、防范銀行風(fēng)險(xiǎn)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。銀監(jiān)會(huì)此舉旨在加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)的貸款管理，從嚴(yán)各類貸款的受理、審核及管理。一旦政策得以貫徹執(zhí)行，則開(kāi)發(fā)商獲取貸款的難度將大為增加。這樣，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源對(duì)于市場(chǎng)銷售的依賴性將達(dá)為增加，降價(jià)促銷的現(xiàn)象將會(huì)增多。德思勤視點(diǎn)：政策出臺(tái)對(duì)保障信貸資金的安全、防范銀行風(fēng)險(xiǎn)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。銀監(jiān)會(huì)此舉旨在加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)的貸款管理，從嚴(yán)各類貸款的受理、審核及管理。一旦政策得以貫徹執(zhí)行，則開(kāi)發(fā)商獲取貸款的難度將大為增加。這樣，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源對(duì)于市場(chǎng)銷售的依賴性將達(dá)為增加，降價(jià)促銷的現(xiàn)象將會(huì)增多。7月27日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，以確保固定資產(chǎn)貸款資金能真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要。7月30日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，旨在防止流動(dòng)資金貸款被挪用。德思勤視點(diǎn)：政策的出臺(tái)將防止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象，特別是德思勤視點(diǎn)：政策的出臺(tái)將防止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等的發(fā)生，同時(shí)確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，保護(hù)借款人和貸款人合法權(quán)益。由于《辦法》不針對(duì)具體個(gè)貸業(yè)務(wù)品種的申請(qǐng)?jiān)O(shè)置額外條件，而重在對(duì)貸款全過(guò)程的監(jiān)測(cè)和管理，沒(méi)有抬高個(gè)人獲得貸款的門檻，因此不會(huì)增加個(gè)人貸款申請(qǐng)難度。10月28日，銀監(jiān)會(huì)對(duì)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》公開(kāi)征求意見(jiàn)。發(fā)放個(gè)人貸款不僅要嚴(yán)格堅(jiān)持面談面簽制度，而且原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付。德思勤視點(diǎn)：2009年大量投機(jī)性需求入市,加劇了供需矛盾,并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為5年，增加了德思勤視點(diǎn)：2009年大量投機(jī)性需求入市,加劇了供需矛盾,并推動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)非理性上漲。營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為5年，增加了“快進(jìn)快出”的投機(jī)成本，能夠在一定程度上抑制投機(jī)性購(gòu)房，形成更合理的供求關(guān)系。另外，其他住房消費(fèi)政策還會(huì)繼續(xù)實(shí)施。這說(shuō)明政府支持居民自住和改善性購(gòu)房需求,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷是:既要遏制“炒房”,同時(shí)還要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。會(huì)議提出八項(xiàng)消費(fèi)政策措施，其中第七項(xiàng)提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施?！钡滤记谝朁c(diǎn)：本次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)，有效的緩解了2009年底之前因政策恐慌而出現(xiàn)的集中過(guò)戶對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的壓力。同時(shí)響應(yīng)了德思勤視點(diǎn)：本次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)，有效的緩解了2009年底之前因政策恐慌而出現(xiàn)的集中過(guò)戶對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的壓力。同時(shí)響應(yīng)了12月14日國(guó)務(wù)院國(guó)四條中提到的運(yùn)用技術(shù)手段區(qū)別對(duì)待改善型置業(yè)和投資客的思路，在一定程度上做到了通過(guò)對(duì)不同的房屋類型征收營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，區(qū)別對(duì)待不同購(gòu)房群體。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市場(chǎng)中的投資行為，打擊投機(jī)性購(gòu)房群體。德思勤視點(diǎn)：保障性安居工程用地政策的落實(shí)，是中央政府在“民生”政策執(zhí)行年所關(guān)注的重點(diǎn)。在加快建設(shè)保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在獲得更多的政策支持?！锻ㄖ穼?duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，仍需以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。同時(shí)，針對(duì)外界對(duì)保障性住房位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施欠缺的疑問(wèn)，通知規(guī)定，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房的地塊供應(yīng)，將綜合考慮被保障人群的工作生活等實(shí)際，遵循方便工作、生活、就醫(yī)和就學(xué)的原則。12月22日德思勤視點(diǎn)：保障性安居工程用地政策的落實(shí)，是中央政府在“民生”政策執(zhí)行年所關(guān)注的重點(diǎn)。在加快建設(shè)保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在獲得更多的政策支持?！锻ㄖ穼?duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，仍需以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。同時(shí)，針對(duì)外界對(duì)保障性住房位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施欠缺的疑問(wèn)，通知規(guī)定，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房的地塊供應(yīng)，將綜合考慮被保障人群的工作生活等實(shí)際，遵循方便工作、生活、就醫(yī)和就學(xué)的原則。土地政策國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知國(guó)土資源部5月15日下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；同時(shí)要求各地要加快編制、修編2010至2011年和2009年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。德思勤視點(diǎn)：德思勤視點(diǎn)：工業(yè)用地出讓采用招拍掛增加了工業(yè)企業(yè)成本，在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，降低出讓價(jià)意在發(fā)揮地價(jià)在宏觀調(diào)控中的作用，使土地對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多支持，以保障工業(yè)用地合理需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，《通知》正在借助經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的機(jī)遇，實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，此舉意在使土地對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多支持，同時(shí)也在配合各地的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。國(guó)土部：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地出讓價(jià)可降三成德思勤視點(diǎn)：《通知》出臺(tái)，讓地方可以更加合理靈活選擇工業(yè)用地出讓方式。而用地預(yù)申請(qǐng)制度可以使地方政府充分了解土地市場(chǎng)需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證推出的土地及時(shí)得到開(kāi)發(fā)利用。5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)[2009]56號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“通知”德思勤視點(diǎn)：《通知》出臺(tái)，讓地方可以更加合理靈活選擇工業(yè)用地出讓方式。而用地預(yù)申請(qǐng)制度可以使地方政府充分了解土地市場(chǎng)需求情況，合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，保證推出的土地及時(shí)得到開(kāi)發(fā)利用。兩部委發(fā)出通知：農(nóng)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地必須招拍掛針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和工業(yè)用地供應(yīng)中存在的突出問(wèn)題，8月中旬，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā).2009.101號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），以更好地發(fā)揮土地政策調(diào)控作用?！锻ㄖ芳?xì)化了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌政策和協(xié)議出讓政策的適用范圍，提出：凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開(kāi)確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人；劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓等，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以協(xié)議方式出讓。同時(shí)，針對(duì)目前金融危機(jī)形勢(shì)下工業(yè)用地“流拍”現(xiàn)象，各地要大力推進(jìn)工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)制度，加快制定工業(yè)用地預(yù)申請(qǐng)政策措施和操作程序。德思勤視點(diǎn)：閑置土地批而未用一直以來(lái)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的頑癥之一，一些開(kāi)發(fā)商借機(jī)炒做房?jī)r(jià)的重要手段之一。目前樓市中新上市的樓盤相當(dāng)部分是在五年或者十年前出讓的土地，由于這些土地當(dāng)初成本相當(dāng)?shù)?，因此新盤上市后，開(kāi)發(fā)商賺取了豐厚的利潤(rùn)。因此開(kāi)發(fā)商拿地后更傾向于延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，通過(guò)控制新盤的供應(yīng)量制造市場(chǎng)供不應(yīng)求以提高房?jī)r(jià)。另外，一些開(kāi)發(fā)商囤地本身并非用于開(kāi)發(fā)，他們常常在地價(jià)上漲到一定程度就拋地，通過(guò)炒作土地獲得利益。國(guó)土部連發(fā)兩文打擊囤地行為，這意味著，未來(lái)各地的土地開(kāi)發(fā)情況將全部公開(kāi)，隨著地方用地情況曝光，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象也將無(wú)所遁形。德思勤視點(diǎn)：閑置土地批而未用一直以來(lái)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的頑癥之一，一些開(kāi)發(fā)商借機(jī)炒做房?jī)r(jià)的重要手段之一。目前樓市中新上市的樓盤相當(dāng)部分是在五年或者十年前出讓的土地，由于這些土地當(dāng)初成本相當(dāng)?shù)?，因此新盤上市后，開(kāi)發(fā)商賺取了豐厚的利潤(rùn)。因此開(kāi)發(fā)商拿地后更傾向于延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，通過(guò)控制新盤的供應(yīng)量制造市場(chǎng)供不應(yīng)求以提高房?jī)r(jià)。另外，一些開(kāi)發(fā)商囤地本身并非用于開(kāi)發(fā)，他們常常在地價(jià)上漲到一定程度就拋地，通過(guò)炒作土地獲得利益。國(guó)土部連發(fā)兩文打擊囤地行為，這意味著，未來(lái)各地的土地開(kāi)發(fā)情況將全部公開(kāi)，隨著地方用地情況曝光，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象也將無(wú)所遁形。針對(duì)開(kāi)發(fā)商利用囤地、捂盤謀求地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的做法，國(guó)土資源部再次發(fā)文要求嚴(yán)查。9月1日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見(jiàn)和整改方案。在《通知》中，國(guó)土部要求地方采取切實(shí)措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處理，促進(jìn)盡快利用。同時(shí)，《通知》還表示，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，通過(guò)建立健全動(dòng)態(tài)巡查、舉報(bào)等制度，對(duì)苗頭性、傾向性問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理，及時(shí)糾正和查處以預(yù)審代審批、通過(guò)辦理臨時(shí)用地方式變相開(kāi)工建設(shè)等未批先用、批而不用、批少占多等違法違規(guī)用地行為?！锻ㄖ愤€要求，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。德思勤視點(diǎn)：德思勤視點(diǎn)：此政策出臺(tái)的目的，旨在嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地，而商品住宅用地出讓面積有了限制標(biāo)準(zhǔn)，將可有效防范土地閑置，縮短開(kāi)發(fā)商占地周期。預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)將供應(yīng)大量小規(guī)模地塊，拿地首付不低于50%。兩部門發(fā)布限制、禁止用地項(xiàng)目目錄06年本增補(bǔ)本德思勤視點(diǎn)：拿地就要先付一半錢,會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。文件的出臺(tái),會(huì)擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金,進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商增加普通商品房的供給，加快樓盤銷售,回籠資金。另外，中小房企可能被擠出土地爭(zhēng)奪。首付50%將給中小型房企帶來(lái)壓力,但對(duì)于資金充裕的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力相對(duì)就會(huì)小很多。德思勤視點(diǎn)：拿地就要先付一半錢,會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。文件的出臺(tái),會(huì)擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金,進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商增加普通商品房的供給，加快樓盤銷售,回籠資金。另外，中小房企可能被擠出土地爭(zhēng)奪。首付50%將給中小型房企帶來(lái)壓力,但對(duì)于資金充裕的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力相對(duì)就會(huì)小很多。2009年12月17日，國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確要求，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”，而如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。德思勤視點(diǎn)：原來(lái)的武漢城市圈土地管理是以行政區(qū)劃為主，不利于統(tǒng)一管理。未來(lái)，武漢城市圈土地實(shí)行城市土地投資強(qiáng)度分級(jí)分類管理，將有利于提高區(qū)域土地的集約度水平。未來(lái)土地市場(chǎng)將可能向重點(diǎn)扶持項(xiàng)目?jī)A斜。德思勤視點(diǎn)：原來(lái)的武漢城市圈土地管理是以行政區(qū)劃為主，不利于統(tǒng)一管理。未來(lái)，武漢城市圈土地實(shí)行城市土地投資強(qiáng)度分級(jí)分類管理，將有利于提高區(qū)域土地的集約度水平。未來(lái)土地市場(chǎng)將可能向重點(diǎn)扶持項(xiàng)目?jī)A斜。城市圈內(nèi)土地?cái)M按投資強(qiáng)度分管德思勤視點(diǎn)：統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的“德思勤視點(diǎn)：統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的“幾個(gè)統(tǒng)一”，將改變各土地市場(chǎng)分散競(jìng)爭(zhēng)造成的土地粗放使用和供求失衡狀況，促進(jìn)武漢市土地節(jié)約集約利用。統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)的建立能幫助經(jīng)營(yíng)性用地在交易中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化，并逐步增強(qiáng)對(duì)周邊地區(qū)的輻射影響力。武漢市建立統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)自4月1日起，全市商業(yè)、商品住宅等兩類經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)，將一律納入全市統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)的“總盤子”，統(tǒng)一編制出讓計(jì)劃，統(tǒng)一交易規(guī)則，統(tǒng)一發(fā)布信息，按各區(qū)域的市場(chǎng)需要統(tǒng)一協(xié)調(diào)供應(yīng)。2月16日，《關(guān)于建立全市統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)的實(shí)施方案》經(jīng)武漢市政府常務(wù)會(huì)原則通過(guò)。作為全市統(tǒng)一土地有形市場(chǎng)的承辦機(jī)構(gòu)，武漢市土地交易中心將承擔(dān)商業(yè)、商品住宅兩類經(jīng)營(yíng)性用地及中心城區(qū)其他用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。房地產(chǎn)交易政策買商品房繳稅稅費(fèi)比例備注契稅單、聯(lián)體別墅房?jī)r(jià)的4%；買非普通住房3%；普通住房1.5%；首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房1%。均由買方承擔(dān)。交易手續(xù)稅3元/平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用房1.5元/平方米）房屋維修基金購(gòu)房人按每平方米建筑面積造價(jià)的5%繳。土地證費(fèi)用38元，買方承擔(dān)印花稅個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅二手房繳稅契稅：買單、聯(lián)體別墅房?jī)r(jià)的4%；買非普通住房3%；買普通住房1.5%；首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房1%。均由買方承擔(dān)。營(yíng)業(yè)稅：稅率5.85%，由賣方承擔(dān)。其中，住房超過(guò)2年（含2年）交易，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房差額征收營(yíng)業(yè)稅；住房不足2年交易，普通住房差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人所得稅：稅率1%，由賣房承擔(dān)。房屋辦證滿2年以上（含2年）且是家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅。土地收益金：對(duì)房屋用地為劃撥取得，房屋交易時(shí)，按照土地等級(jí)和房屋種類收取，由賣方承擔(dān)。交易手續(xù)費(fèi)：住宅是5元/平方米，買、賣方各半；二手非住宅：11元/平方米，買、賣方各半。土地證：費(fèi)用38元，買方承擔(dān)。印花稅：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。普通住宅和非普通住宅區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)具體如下：一：武漢中心城區(qū)（含江岸、江漢、橋口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山等七個(gè)中心城區(qū)及東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)、東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.5（含1.5）以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；

（三）單價(jià)7000元/平方米，總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）。其它遠(yuǎn)城區(qū)(含東西湖、蔡甸、漢南、新洲、黃陂及江夏等區(qū))普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；

（三）單價(jià)5700元/平方米，總價(jià)不超過(guò)80萬(wàn)元（含80萬(wàn)元）。二、已裝修的商品住房以扣除其裝修成本后的余額作為價(jià)格界定依據(jù)，但計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)時(shí)不得扣除其裝修成本。

2010年政策面預(yù)判土地政策方面：增加土地供應(yīng)，加大閑置土地處置力度，打擊囤地2009年下半年國(guó)家連發(fā)幾篇通知要求加大閑置土地處置力度打擊囤地，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用，增加商品住房供應(yīng)。反映出國(guó)家清理整治閑置未用土地，打擊囤地的覺(jué)醒。預(yù)計(jì)2010年這一政策仍將得以繼續(xù)。房地產(chǎn)政策方面：加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出了2010年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作六項(xiàng)主要任務(wù)。一是進(jìn)一步加強(qiáng)住房工作，重點(diǎn)是加快保障性住房建設(shè)和遏制部分城市商品房?jī)r(jià)格過(guò)高過(guò)快上漲，促進(jìn)人民群眾住有所居。要完善政策，增加有效供給，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)要研究促進(jìn)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策。財(cái)政金融政策方面：嚴(yán)格收緊二套房貸，首付比例差別化調(diào)整。部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)此中央高度關(guān)注，連續(xù)開(kāi)會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。根據(jù)以往房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)影響的研究，貨幣信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段，但由于政策出臺(tái)的滯后性，預(yù)計(jì)2010年我國(guó)貨幣政策仍然保持適度寬松的主基調(diào)，可能實(shí)行差異化的信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，調(diào)整首付比例或?qū)⒖赡軐?shí)施。1-3武漢環(huán)境分析1-3-1武漢概況：武漢市位處華中地區(qū)，湖北省省會(huì)，為傳統(tǒng)的中原腹地，大陸東西南北交通的交匯之地，為長(zhǎng)江流域的核心城市。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。長(zhǎng)江與漢水將武漢分為漢口、漢陽(yáng)、武昌三部分，通稱武漢三鎮(zhèn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越中心位置，水、陸、空交通十分發(fā)達(dá)，古稱“九省通衢”。歷史文化名城——－3500年歷史江城&千湖之城——－兩江三鎮(zhèn)，百湖之市全國(guó)交通樞紐——九省通衢華中政治文化經(jīng)濟(jì)中心——中部核心經(jīng)濟(jì)圈國(guó)家戰(zhàn)略中部崛起城市戰(zhàn)略8+1城市圈，兩型社會(huì)整個(gè)城市發(fā)展戰(zhàn)略上也形成了“做實(shí)都市區(qū)、借力于南北、發(fā)力于西部、目標(biāo)在東方”的“弓”型格局。區(qū)域區(qū)域定位主要功能主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)江漢區(qū)金融服務(wù)區(qū)武漢金融、商貿(mào)商務(wù)中心金融業(yè)、商務(wù)商貿(mào)江岸區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心市政府所在，商貿(mào)、服務(wù)中心商貿(mào)、汽車貿(mào)易、工業(yè)硚口區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)武漢市原有商貿(mào)、化工業(yè)區(qū)服飾商貿(mào)、建材、物流、工業(yè)漢陽(yáng)區(qū)工業(yè)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地老工業(yè)區(qū)，新興的汽車產(chǎn)業(yè)基地汽車武昌區(qū)行政中心、500強(qiáng)總部區(qū)省行政中心所在、武昌的金融商貿(mào)中心商貿(mào)、商務(wù)、工業(yè)、旅游洪山區(qū)科教文化中心科技、教育教育、旅游青山區(qū)工業(yè)基地武漢工業(yè)基地鋼鐵、石油東湖高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)提供高新技術(shù)生產(chǎn)、研發(fā)光電產(chǎn)業(yè)、生物科技東西湖區(qū)臺(tái)商投資區(qū)，食品、機(jī)電加工區(qū)武漢四大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一（食品、機(jī)電）食品加工、機(jī)電、物流1-3-2武漢行政概況：武漢市主要功能區(qū)中，漢陽(yáng)區(qū)沌口的汽車、青山區(qū)的鋼鐵、東西湖區(qū)的食品、機(jī)電、東湖高新區(qū)的光電產(chǎn)業(yè)是武漢市四大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，這四個(gè)區(qū)域定位明確，全力圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)行區(qū)域功能規(guī)劃和完善。1-3-3武漢經(jīng)濟(jì)武漢GDP分析受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，武漢市經(jīng)濟(jì)從2008年10月份開(kāi)始下行，2009年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度曾一度在10%以下運(yùn)行。但從2009年6月份開(kāi)始，迅速攀升至2位數(shù)的增長(zhǎng)速度，武漢市2009年的GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到13.3%。下圖：武漢1997年-2009年GDP及同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局2008-2009年湖北各省市GDP及中部六省會(huì)GDP比較分析觀點(diǎn)：武漢市經(jīng)濟(jì)在整個(gè)湖北省相對(duì)于其他省會(huì)城市而言，呈現(xiàn)一市獨(dú)大的現(xiàn)狀。城市對(duì)整個(gè)社會(huì)的資源的整合能力很強(qiáng)。觀點(diǎn)：武漢市經(jīng)濟(jì)在整個(gè)湖北省相對(duì)于其他省會(huì)城市而言，呈現(xiàn)一市獨(dú)大的現(xiàn)狀。城市對(duì)整個(gè)社會(huì)的資源的整合能力很強(qiáng)。2009年全省生產(chǎn)總值12831.5億元，增長(zhǎng)13.2%，規(guī)模以上工業(yè)增加值4742.2億元，增長(zhǎng)20.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資8211.8億元，增長(zhǎng)41.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額5928.4億元，增長(zhǎng)19.0%。下圖：2008-2009年湖北各省市GDP柱狀圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中部六省市2009年GDP增長(zhǎng)幅度除太原僅為2%外，其余五市GDP增長(zhǎng)率在12%-17%之間，其中合肥、長(zhǎng)沙以17%和14.7%的增長(zhǎng)率名列前茅。華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：從整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，武漢基本站穩(wěn)中部龍頭老大的位置。從三大產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，武漢第二產(chǎn)業(yè)占整個(gè)GDP的46.1%，第一產(chǎn)業(yè)僅占整個(gè)GDP的3.7%。觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)較好，屬于典型的工業(yè)城市，有很好的購(gòu)買力。武漢市工業(yè)產(chǎn)值分析由于武漢市工業(yè)進(jìn)出口產(chǎn)品較少，因此，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)武漢工業(yè)企業(yè)的影響較小，2009年全市規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值4509億元，增長(zhǎng)1480.86億元。多數(shù)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，過(guò)500億元產(chǎn)業(yè)已達(dá)5個(gè)。增幅在40%以上的有汽車、日用輕工、建材、鋼鐵等4個(gè)產(chǎn)業(yè)。武漢市進(jìn)出口分析武漢市進(jìn)出口水平由于受到地理區(qū)位和資源的限制，一直處于較低的水平。2008年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)部分沿海地區(qū)外貿(mào)加工型企業(yè)紛紛將其生產(chǎn)基地內(nèi)遷至武漢，從而使2008年武漢市的進(jìn)出口總額有較大幅度的提高，2009年由于受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，進(jìn)出口總額有所下降，2009年武漢市的進(jìn)出口總額僅為101.6億元。隨著武漢市政府積極引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資的各項(xiàng)政策的實(shí)施和全球經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2010年武漢市進(jìn)出口總額會(huì)有所回升。武漢固定資產(chǎn)投資2009年中央政府實(shí)施積極的財(cái)政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，中央政府逐步加大對(duì)公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在該前提下，武漢市2009年的固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出迅猛上漲的趨勢(shì)。2009年，武漢市固定資產(chǎn)投資2538.2億元，比2008年全年的固定資產(chǎn)投資總額上漲了12.7%?；A(chǔ)設(shè)施投資是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?009年，武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目多、進(jìn)度快。隨著城市交通項(xiàng)目、武漢新區(qū)建設(shè)、軌道交通、中央商務(wù)區(qū)、天興洲大橋、二七長(zhǎng)江大橋、公路網(wǎng)、快速出口路、電力設(shè)施、城際鐵路等一批重大項(xiàng)目快速推進(jìn)，1～12月武漢市基礎(chǔ)設(shè)施投資678.11億元，增長(zhǎng)45.6%，增幅高于全社會(huì)投資11.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)11.2個(gè)百分點(diǎn)。從固定資產(chǎn)投資額占GDP的比率來(lái)看，2001年至今該比率快速上漲，2009年武漢市固定資產(chǎn)投資額占GDP的比率上漲到62.3%。武漢市社會(huì)零售總額2009年武漢市消費(fèi)市場(chǎng)活躍。2009年，武漢市累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額1935.88億元，增長(zhǎng)16.1%，汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動(dòng)武漢市消費(fèi)增長(zhǎng)的主力軍。觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：從投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大指標(biāo)分析，武漢進(jìn)出口在受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)中影響較大，隨著國(guó)際形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟(jì)將再次大幅上揚(yáng)。1-3-42009年武漢市人均可支配收入18385元，比上年增長(zhǎng)10%。武漢市人均收入呈逐年遞增，增長(zhǎng)率遞減態(tài)勢(shì)，人均收入增長(zhǎng)率在10%-14%之間，城市發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展階段。觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：從人均收入對(duì)應(yīng)的城市發(fā)展模型分析，武漢目前處于城市的高速發(fā)展階段。1-3-5人均GDP:人均GDP:約為270美元交通方式：近郊私營(yíng)鐵路與市內(nèi)國(guó)營(yíng)鐵路相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張人均GDP:約為640美元交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞城市外圍高速鐵路站點(diǎn)，每年幾十公頃的住宅區(qū)被開(kāi)發(fā)。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價(jià)格更便宜，設(shè)施齊全，因此吸引了大量居民遷入。人均GDP:約為750美元交通：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體，實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變城市發(fā)展階段：以全國(guó)大城市為核心，由周邊多個(gè)副城及衛(wèi)星城市相互補(bǔ)充，一般具有大的國(guó)際影響力。共生城市共生城市衛(wèi)星城市衛(wèi)星城市副城副城副城副城主城副城副城副城副城主城新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展。包括：新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展。包括：東部新城組群，東南新城組群，南部新城組群，西南新城組群，西部新城組群，北部新城組群。包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團(tuán)，利用高等教育和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流包括豹澥新城、流芳組團(tuán)，主要通過(guò)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)型居住包括陽(yáng)邏新城、北湖新城，主要引導(dǎo)主城區(qū)鋼鐵制造、裝備制造和化工企業(yè)等工業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運(yùn)輸?shù)?。包括常福新城、紗帽新城和薛峰、軍山等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等包括吳家山新城、蔡甸新城和走馬嶺、黃金口、金銀湖等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流以及大型居住區(qū)包括盤龍新城和橫店、武湖等組團(tuán)，主要是利用天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住。新城組群將加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化,形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，核心區(qū)外圍更多的是勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，而核心區(qū)將重點(diǎn)承載高端服務(wù)的功能。城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，將會(huì)帶來(lái)新的人流，和購(gòu)買力。城市發(fā)展規(guī)劃新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展。包括：東部新城組群，東南新城組群，南部新城組群，西南新城組群，西部新城組群，北部新城組群。包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團(tuán)，利用高等教育和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流包括豹澥新城、流芳組團(tuán)，主要通過(guò)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)型居住包括陽(yáng)邏新城、北湖新城，主要引導(dǎo)主城區(qū)鋼鐵制造、裝備制造和化工企業(yè)等工業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運(yùn)輸?shù)?。包括常福新城、紗帽新城和薛峰、軍山等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等包括吳家山新城、蔡甸新城和走馬嶺、黃金口、金銀湖等組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流以及大型居住區(qū)包括盤龍新城和橫店、武湖等組團(tuán)，主要是利用天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住。觀點(diǎn)：從橫向上看城市發(fā)展規(guī)劃，目前整個(gè)城市呈現(xiàn)“全方位”發(fā)展的態(tài)勢(shì)。城市的發(fā)展將對(duì)置業(yè)人口、置業(yè)半徑產(chǎn)生較大的影響。1、武漢市總體發(fā)展方向根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到2020年，武漢市主城區(qū)常住人口502萬(wàn)人，建設(shè)用地450平方公里。其中漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片。武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)。漢陽(yáng)地區(qū)赫山片主要相對(duì)集中布置區(qū)級(jí)行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。以主城的青山、關(guān)山、沌口三個(gè)大型工業(yè)區(qū)為核心，向內(nèi)、外兩個(gè)扇面輻射，形成關(guān)山、紙坊為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，沌口、常福為主體的汽車工業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，青山、陽(yáng)邏、北湖、諶家磯為主體的重化工產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域等城市地區(qū)的三大工業(yè)密集區(qū)域分布格局；利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個(gè)核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局10個(gè)中心區(qū)片，在主城邊緣布局10個(gè)綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成"多中心組團(tuán)式"的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃的核心區(qū)要集中體現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際性城市和中國(guó)中部地區(qū)中心城市的職能，重點(diǎn)布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。其中江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長(zhǎng)江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，面積635平方公里；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長(zhǎng)江，北至規(guī)劃的武車路過(guò)江隧道，面積350平方公里。Ⅱ.主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐4個(gè)中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。漢陽(yáng)地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口3個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能。武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個(gè)中心區(qū)片，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及旅游等職能。Ⅲ.居住規(guī)劃結(jié)構(gòu)發(fā)展方向規(guī)劃建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn)漢口、漢陽(yáng)與武昌居住人口和用地相對(duì)平衡，實(shí)現(xiàn)城市人口合理分布。至規(guī)劃期末核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)的居住用地人口毛密度分別達(dá)到600～800人/公頃、500～600人/公頃、300～500人/公頃。重點(diǎn)增加綠化用地，加強(qiáng)教育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。Ⅳ.金融貿(mào)易區(qū)方面發(fā)展規(guī)劃在長(zhǎng)江兩岸一、二橋之間布置武漢金融貿(mào)易區(qū)；即漢口沿江金融貿(mào)易區(qū)和武昌臨江金融貿(mào)易區(qū)，結(jié)合沿江濱水景觀，開(kāi)辟綠化用地，建設(shè)公共廣場(chǎng)，重點(diǎn)設(shè)置金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)、信息咨詢機(jī)構(gòu)。外遷王家墩機(jī)場(chǎng)，在機(jī)場(chǎng)原址布置武漢國(guó)際博覽中心，重點(diǎn)設(shè)置博覽、金融、貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。Ⅵ.商業(yè)中心區(qū)方面發(fā)展規(guī)劃按照中心商業(yè)區(qū)--市級(jí)商業(yè)中心--市級(jí)商業(yè)副中心--社區(qū)中心四級(jí)商業(yè)服務(wù)體系的結(jié)構(gòu)布局，加強(qiáng)江漢路、六渡橋、漢正街等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)建設(shè)，以中山大道為主軸，以商業(yè)零售、餐飲、娛樂(lè)旅游等服務(wù)業(yè)為主，建設(shè)形成輻射中國(guó)中部地區(qū)的現(xiàn)代化中心商業(yè)區(qū)；擴(kuò)大、提高武昌中南路、漢陽(yáng)鐘家村商業(yè)區(qū)的規(guī)模和服務(wù)水平，使其成為分別服務(wù)武昌和漢陽(yáng)的市級(jí)商業(yè)中心；建立后湖、漢口火車站前、古田二路、十里鋪、四新、沌口、解放徐東路、白沙洲、魯巷、南湖、八大家等12個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心；在各居住用地集中的主要地區(qū)規(guī)劃布局9個(gè)社區(qū)中心。Ⅶ.交通方面主城交通體系以快速軌道交通為骨干，常規(guī)地面交通為主體，堅(jiān)持以公共交通為主的方針，重點(diǎn)解決核心區(qū)、中心區(qū)片及過(guò)江交通問(wèn)題，滿足建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的需要。主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國(guó)道、省道的10條主要放射線組成，重點(diǎn)改善核心區(qū)及中心區(qū)片交通；完善三鎮(zhèn)支路系統(tǒng)。武漢社會(huì)人文環(huán)境和自然環(huán)境資源分析武漢市位于江漢平原東部，長(zhǎng)江中游兩岸，長(zhǎng)江與漢水的交匯處。屬華中地區(qū)的最大都市，中國(guó)大陸七大中心城市之一。擁有悠久的的歷史文化和豐富的自然資源.●武漢是一座具有3500年歷史的文明古城，是全國(guó)建城最早的特大城市?！裎錆h是湖北省省會(huì)城市，擁有800萬(wàn)人口和8,494平方公里的土地。武漢雄踞長(zhǎng)江中游，形成兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立的獨(dú)特地理格局?！裎錆h地處中國(guó)腹地，是全國(guó)鐵路、水路、公路、航空和電信的重要樞紐。武漢是中國(guó)著名的江城和水城，水城總面積達(dá)2187平方公里?！裎錆h是高山流水覓知音的故里?！裎錆h是白云黃鶴留佳話的故鄉(xiāng)。觀點(diǎn)：武漢豐富的歷史人文底蘊(yùn)，相對(duì)于沿海年輕的城市，在高端住宅的人文塑造上面，具有更多的題材。觀點(diǎn)：武漢豐富的歷史人文底蘊(yùn)，相對(duì)于沿海年輕的城市，在高端住宅的人文塑造上面，具有更多的題材?！裎錆h是中國(guó)近代博覽會(huì)發(fā)源地?！裎錆h是推翻封建王朝而打響第一槍的地方。武漢是國(guó)務(wù)院命名的中國(guó)歷史文化名城?！裎錆h是國(guó)家旅游局命名的中國(guó)優(yōu)秀旅游城市?！裎錆h是被聯(lián)合國(guó)列為“城市可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃”的城市。武漢是“中國(guó)光谷”高科技光電技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)源地。●武漢是中國(guó)中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科研和文化教育中心。Ⅱ.自然環(huán)境資源武漢市有得天獨(dú)厚的自然資源，這在國(guó)內(nèi)外大城市中不多見(jiàn)。一是充足的水資源。全市江河縱橫，湖港交織，長(zhǎng)江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國(guó)大城市之首。觀點(diǎn)：豐富的自然資源，在提供了良好的人居環(huán)境之后，也給這個(gè)城市的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。觀點(diǎn)：豐富的自然資源，在提供了良好的人居環(huán)境之后，也給這個(gè)城市的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲(chǔ)量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲(chǔ)量礦種的30.38%。累計(jì)探明儲(chǔ)量96125.65萬(wàn)噸，保有礦產(chǎn)儲(chǔ)量79829.75萬(wàn)噸。非金屬礦產(chǎn)資源十分豐富，主要有建筑材料用石英砂巖、磚瓦用粘土、制灰用灰?guī)r、熔劑用灰?guī)r和冶金用白云巖等，其中膨潤(rùn)土、冶金白云巖、玻璃石英砂巖的儲(chǔ)量居全省首位，石膏的儲(chǔ)量規(guī)模居全省的第三位。全市已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)地?cái)?shù)384處，其中大型礦產(chǎn)地有4處、中型礦產(chǎn)地有10處、小型礦產(chǎn)地有43處、礦點(diǎn)327處。武漢生態(tài)環(huán)境分析Ⅰ.氣候特點(diǎn)武漢市位于湖北省中部、江漢平原的東部，東經(jīng)113度。市區(qū)地貌為江漢平原和大別山延伸的丘陵，其中平原地區(qū)平均海拔為50米，而丘陵地區(qū)則為200米，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明，號(hào)稱長(zhǎng)江沿岸三大“火爐”之一（另外二者為南京、重慶），夏天悶熱，會(huì)有十幾天的氣溫都在四十度以上，冬天陰冷，旅游的最佳時(shí)間是每年的春秋兩季，即3、4或9、10月?？傮w氣候環(huán)境良好，近30年來(lái)，年均降雨量1269毫米，降水量占全年的65%，且多集中在6-8月。年均氣溫15.8℃-17.5℃，年無(wú)霜期一般為211天-272天，年日照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)-2100小時(shí)。年平均日照1752小時(shí)，年降雪日一般在10天左右。年平均無(wú)霜期249天。武漢市風(fēng)向明顯地隨季節(jié)變化而變化，冬季以北風(fēng)和東北，偏北為主，夏季多東南風(fēng)，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北偏北。年平均風(fēng)速為7米/秒，最大風(fēng)速19.1米Ⅱ.自然生態(tài)環(huán)境1、武漢市土壤表現(xiàn)出由中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡的土壤特性一是土壤的過(guò)渡性：紅壤和黃棕壤是本市二個(gè)地帶性土壤具有地帶性過(guò)渡特征；二是土壤酸堿度的適中性，土壤中鹽份的淋溶和積累基本超向平衡；南方強(qiáng)酸性紅壤、黃壤在武漢市分布較少，北方強(qiáng)堿性鹽堿土幾乎沒(méi)有。本市土壤類型大致可分為：平原湖區(qū)、壟崗平原、殘蝕低丘和低山丘陵四個(gè)土壤類別。2、稀動(dòng)植物已開(kāi)展多年的研究工作，并劃定有自然保護(hù)區(qū)。3、森林資源武漢市位于中國(guó)腹地中心，長(zhǎng)江中游與漢水交匯處，地形地貌豐富，森林植被種類繁多，森林植物多達(dá)106科、607屬、1066種，并具有南方和北方植物區(qū)系成份，品種繁多的過(guò)渡型特點(diǎn)，常綠闊葉林、落葉闊葉林、落葉闊葉林與針葉林組成的混交林，是本地區(qū)典型的植被群落。目前武漢市有林地面積達(dá)160萬(wàn)畝、活立木蓄積量300萬(wàn)立方米，森林覆蓋率達(dá)到15%，以點(diǎn)、線、片、網(wǎng)相結(jié)合的農(nóng)田林網(wǎng)控制面積達(dá)到140萬(wàn)畝，控制率達(dá)到68%。4、武漢水資源武漢市水資源非常豐富?？偹蛎娣e達(dá)2123.6平方公里，占土地總面積的25%。正常年景：全市地表水總量達(dá)7913億立方米，其中境內(nèi)降雨徑流37.3億立方米，過(guò)境客水7875.7億立方米，地下水年均資源約49.3億方立米。長(zhǎng)江和漢江是武漢市主要水源，也是飲用水主要水源。因此保護(hù)長(zhǎng)江、漢江水質(zhì)不受污染就成為各級(jí)環(huán)保部門的重要工作之一。從監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，長(zhǎng)江、漢江水質(zhì)均達(dá)到Ⅲ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足長(zhǎng)江、漢江作為飲用水源。5、名貴植物武漢三鎮(zhèn)100年以上的古樹有銀杏、珊瑚樸、馬尾松、金桂、塔柏等。這些樹種經(jīng)歷了長(zhǎng)期自然選擇，具有頑強(qiáng)的生命力在武漢地區(qū)綠化城市中占有重要位置。水杉為市樹，梅花為市花。Ⅲ.東湖生態(tài)環(huán)境旅游資源1、東湖地理特征武漢市武昌東部，東經(jīng)約114o20′～114o28′，北緯約30o30′～30o37′。東湖系江漢平原湖泊群中一個(gè)淡水湖泊。全湖由相互貫通的郭鄭湖、湯菱湖、團(tuán)湖等組成，面積約33平方公里，自從在青山港上建造武豐閘以后，東湖成為由人工控制的湖泊，東湖的存在對(duì)附近氣候起著一定的調(diào)節(jié)作用。東湖地貌類型，有湖泊、港汊、岬灣、湖灘山丘、谷地、崗地、平原等。它們的空間分布格局及其構(gòu)成的景觀為東湖風(fēng)景區(qū)建設(shè)提供了很好的條件。2、東湖四大景區(qū)分布及特點(diǎn)磨山景區(qū)：三面環(huán)水，分為楚文化游覽區(qū)和植物專類園游覽區(qū)，猶如一座美麗的半島。楚文化游覽景點(diǎn)有楚城、楚市、楚天臺(tái)、鳳標(biāo)、祝融觀星、楚才園、離騷碑、哲人園等。有13個(gè)植物專類園，觀賞樹種達(dá)250多種，共200余萬(wàn)株，在武漢有“綠色的寶庫(kù)”之譽(yù)；植物專類園有江南四大梅園之一東湖梅園，有世界第三大櫻花觀賞基地東湖櫻花園，有盆景園、杜鵑園、竹園等。中國(guó)梅花研究中心、中國(guó)荷花研究中心也設(shè)于此。聽(tīng)濤景區(qū)：東湖風(fēng)景區(qū)的核心景區(qū)之一，位于東湖最大的湖泊郭鄭湖的西北岸，前身是民族資本家周蒼柏先生的私家花園——“海光農(nóng)圃”，也是東湖風(fēng)景區(qū)的第一個(gè)開(kāi)放景區(qū)。主要景點(diǎn)有行吟閣、屈原紀(jì)念館、滄浪亭、長(zhǎng)天樓、魯迅廣場(chǎng)、九女墩、湖光閣、楚風(fēng)園和中國(guó)內(nèi)陸最大的東湖銀海沙灘浴場(chǎng)等。落雁景區(qū)：位于東湖東段團(tuán)湖水域的沿岸，南源九峰馬鞍山森林公園山谷，與磨山景區(qū)隔湖相望，是國(guó)家4A級(jí)東湖風(fēng)景名勝區(qū)的重要組成部分。擁有古樹名木及其后續(xù)資源30多株，是武漢市古樹名木資源最集中，最具觀賞價(jià)值的古樹名木群落。由于生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，眾多鳥類在此棲息。規(guī)劃用地總面積為10.24平方公里，其中陸地5.92平方公里，水域4.32平方公里。自2000年起，東湖風(fēng)景區(qū)管理局利用三期旅游國(guó)債資金開(kāi)發(fā)建設(shè)落雁景區(qū)自然生態(tài)園，先后建成了清河古橋、鵲橋相會(huì)、雁洲索橋、團(tuán)湖古渡、趙氏花園、古樹奇觀、雁棲坪沙、蘆洲落雁等八大景觀。自然生態(tài)園總面積345畝，由四個(gè)伸向水中的半島組成，該園植被茂盛、風(fēng)動(dòng)林濤、港汊交錯(cuò)、水鳥眾多，東湖風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光造就了它秀美的生態(tài)環(huán)境和景觀，同時(shí)園內(nèi)還集中修建了一批體現(xiàn)楚地民俗文化歷史的雕塑和建筑。吹笛景區(qū)（馬鞍山森林公園）：擁有6個(gè)自然村灣散落園，最高馬鞍山海拔136米，有大小山峰17座，森林覆蓋率高達(dá)80%，相傳姜太公、楚莊王、趙子龍、朱元璋等歷史名人曾在這一帶留下足跡和美麗的傳說(shuō)。3、東湖人文資源特點(diǎn)東湖周邊聚集了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)等26所高等院校，中科院武漢植物園等56個(gè)國(guó)家、省、部屬科研院所，東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家光電子產(chǎn)業(yè)基地——中國(guó)光谷，九峰城市森林保護(hù)區(qū)、湖北省博物館，湖北省藝術(shù)館，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富節(jié)慶：每年（春節(jié)前后）會(huì)舉辦中國(guó)武漢梅花、東湖荷花節(jié)、東湖櫻花節(jié)、東湖夏日風(fēng)情節(jié)等節(jié)日。4、東湖植被資源東湖地區(qū)植被群落具有亞熱帶向暖溫帶過(guò)渡的特征，初步形成以水杉、池杉等為骨干樹種的獨(dú)特臨水植物景觀，和以松、柏、楓香、桂花為主的丘陵山地和平原陸地植物景觀。5、對(duì)東湖生態(tài)最有影響力的規(guī)劃。大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建規(guī)劃市政府正式批準(zhǔn)大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建規(guī)劃，5大工程支撐“六湖連通”江湖相濟(jì)，重建武昌六大湖泊的動(dòng)植物生長(zhǎng)、棲息、繁殖場(chǎng)所。建成后，將成為城市最大的生態(tài)濕地群。大東湖生態(tài)水網(wǎng)構(gòu)建工程預(yù)計(jì)投資26.6億元，以東湖為中心，以東沙湖水系、北湖水系為主要組成部分，江、湖、港、渠組成龐大水網(wǎng)，連通東湖、沙湖、楊春湖、嚴(yán)西湖、嚴(yán)東湖、北湖6個(gè)湖泊(水面面積62.6平方公里)，并與長(zhǎng)江通連，構(gòu)建生態(tài)水網(wǎng)濕地群，江湖相濟(jì)，死水變活。工程涉及水利工程建設(shè)、市政與生態(tài)環(huán)境建設(shè)、交通旅游配套設(shè)施建設(shè)三大方面，包括水網(wǎng)連通、點(diǎn)源控制、面源控制、生態(tài)修復(fù)、交通旅游配套設(shè)施建設(shè)“5大工程”。其中水網(wǎng)連通是關(guān)鍵工程，投資約17億元，今年啟動(dòng)，構(gòu)建大東湖生態(tài)水網(wǎng)。大規(guī)劃下的重點(diǎn)項(xiàng)目：“楚河漢街”項(xiàng)目連通東湖與沙湖，將新建“楚河”連接?xùn)|湖和沙湖。同時(shí)又興建“漢街”與楚河相映，打造大東湖地區(qū)最具有人文、時(shí)尚、生態(tài)特色的城市景觀帶，整體投資超過(guò)100億元。規(guī)劃總用地面積約1.7平方公里。新建的楚河總長(zhǎng)度1700米，最大寬度70米，最小寬度20米。根據(jù)規(guī)劃，“楚河漢街”劃分五大功能區(qū)，分別為東沙文化區(qū)、2個(gè)高尚居住區(qū)、辦公綜合區(qū)、科教醫(yī)療區(qū)。Ⅳ.區(qū)域公共交通系統(tǒng)公交交通：目前已有413、8路電車和401、402、411、413、515、537、573、605、712路等汽車直接或間接通往東湖。軌道交通：武漢市目前在建軌道交通線路有4條。武漢市軌道交通四號(hào)線一期工程，起點(diǎn)為武昌站，終點(diǎn)至武漢站。線路貫穿武漢市江南地區(qū)中南～東北城區(qū)，一期工程線路全長(zhǎng)16.488km，均為地下線，設(shè)站15座。計(jì)劃2012年12月30日通車試運(yùn)行。軌道交通4號(hào)線二期工程是連接武昌、漢陽(yáng)的重要客運(yùn)交通走廊，也是軌道交通環(huán)線建設(shè)的重要骨干線路，設(shè)站13座，計(jì)劃2014年建成通車。Ⅷ.武漢市軌道交通按照2020年后遠(yuǎn)景規(guī)劃，武漢軌道交通將由3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成。線路全長(zhǎng)530公里，設(shè)站309座。從結(jié)構(gòu)上分為兩個(gè)層次，第一層次為市域快線，由三條線路組成，線路總長(zhǎng)217公里，設(shè)站75座，三條市域快線在中心城區(qū)相扣成環(huán)，將城市副中心、客運(yùn)樞紐、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及中央活動(dòng)區(qū)等緊密銜接，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達(dá)一體化均衡發(fā)展。第二層次為市區(qū)線，由9條線路組成，線路總長(zhǎng)313公里，設(shè)站234座。洪山區(qū)、武昌區(qū)交通規(guī)劃目前武漢市過(guò)江交通將形成“六橋一隧三地鐵”的過(guò)江交通新格局；打造“兩環(huán)加半環(huán)，三聯(lián)加五射”，總規(guī)模206公里的快速路系統(tǒng)；形成主城140公里軌道交通骨架系統(tǒng)；逐步完善三鎮(zhèn)主次干道系統(tǒng)和支路微循環(huán)系統(tǒng)。武漢市城區(qū)現(xiàn)有和在建的6座長(zhǎng)江大橋中，二橋、陽(yáng)邏、天興、白沙洲等4座大橋聯(lián)通洪山；武漢市4大環(huán)線均通過(guò)洪山；滬蓉、京珠高速公路、107國(guó)道、316國(guó)道、京廣、武大和規(guī)劃建設(shè)中的武廣、武京高速客運(yùn)專線以及武漢2號(hào)、4號(hào)軌道交通均穿越洪山；珞喻路、珞獅路、雄楚大道、南湖大道、徐東大道、迎賓大道、友誼大道等六條城市主干線橫貫東西南北，白沙洲以及正在興建之中的街道口、卓刀泉、岳家嘴四大立交橋成為東西貫通、南北交融、四通八達(dá)的交通樞紐；天興汽渡、左嶺白滸碼頭成為水上交通與運(yùn)輸?shù)募~帶。武昌交通發(fā)達(dá)。京廣鐵路、107國(guó)道、長(zhǎng)江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、宜黃高速公路等重要交通命脈在武昌成米字形交匯，旅客運(yùn)輸在1000公里范圍內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)“夕發(fā)朝至”，公路長(zhǎng)途運(yùn)輸覆蓋半徑延伸至1500公里范圍。區(qū)內(nèi)三座大橋跨越長(zhǎng)江，三條主干道由北向南貫通。觀點(diǎn)總結(jié)：觀點(diǎn)總結(jié)：武漢作為中部的“龍頭老大”，整體經(jīng)濟(jì)有很好的產(chǎn)業(yè)支撐，運(yùn)行良好，發(fā)展迅速，給房地產(chǎn)帶來(lái)了較多的置業(yè)人口和購(gòu)買力。武漢先天的地理位置、人文底蘊(yùn)、資源優(yōu)勢(shì)給城市及房地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)也帶來(lái)了機(jī)遇。整個(gè)城市的規(guī)劃，進(jìn)入大都市的形成時(shí)機(jī)，城市基礎(chǔ)建設(shè)投資將飛速增長(zhǎng)，城市公共配套也將日趨完善，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了長(zhǎng)期利好。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況武漢房地產(chǎn)總體分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2009年下半年開(kāi)始是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，房?jī)r(jià)的不斷上漲帶動(dòng)了投資增長(zhǎng)。武漢市房地產(chǎn)投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1～12月份增幅達(dá)41%，累計(jì)完成投資625.2億元。下圖：武漢市1997-2009房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資德思勤視點(diǎn)：德思勤視點(diǎn)：從上表可以看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額不斷攀升，由于城市基礎(chǔ)建設(shè)投入的相對(duì)加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例從2004年開(kāi)始呈逐年下降的趨勢(shì)，但仍占有其總量的四分之一，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然十分重要。數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)2009年1～12月施工面積、銷售面積與2008年全年相比均上升。受到2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆的影響，房屋空置面積下降。截止到11月，2009年房屋施工面積4206.7萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積1244.3萬(wàn)平方米，房屋竣工面積665萬(wàn)平方米，銷售面積849.1萬(wàn)平方米，空置面積184萬(wàn)平方米。武漢市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析2009年武漢土地供應(yīng)總量創(chuàng)造新的歷史高峰2009年武漢市土地市場(chǎng)首次將武漢市東湖高新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等幾個(gè)近遠(yuǎn)郊區(qū)域的土地統(tǒng)一掛牌出讓，列入武漢市土地供應(yīng)范圍。截至2009年的第15號(hào)公告，武漢市土地供應(yīng)總量（除工業(yè)）占地約11100畝，規(guī)劃建筑面積約1426.86萬(wàn)方，已超過(guò)07年土地供應(yīng)高峰的量，創(chuàng)造了新的土地供應(yīng)量最高記錄。武漢市中心城區(qū)的土地供應(yīng)量（除工業(yè)）規(guī)劃建筑面積為1060.12萬(wàn)方，同比2008年大幅上漲136.56%，而與2007年的供應(yīng)建筑面積相比下降17.26%。但從供應(yīng)土地占地面積來(lái)看，中心城區(qū)09年比07年供應(yīng)量上升6.42%，09年土地供應(yīng)量明顯放大。（備注：武漢中心城區(qū)包括漢陽(yáng)區(qū)、江漢區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、硚口區(qū)七個(gè)行政區(qū)。下同）2009年武漢市住宅用地供應(yīng)比例大幅回升2009年武漢市整體供應(yīng)的住宅用地（含綜合）占地面積約為10984畝，規(guī)劃建筑面積約1394.66萬(wàn)方。其中，武漢市中心城區(qū)住宅用地占地面積近7521畝，超出2007年的住宅用地約700畝。09年土地供應(yīng)中住宅用地的比例有明顯提升。武漢市土地市場(chǎng)成交分析.2009年武漢市土地成交量大幅上升，總體成交量超過(guò)07年，成為歷史新高2009年武漢市（含遠(yuǎn)城區(qū)）土地總成交量（除工業(yè)）占地面積約732.12萬(wàn)方，規(guī)劃建筑面積達(dá)到1399.94萬(wàn)方，已超過(guò)07年土地交易火爆時(shí)期的成交量，成為歷史新高。09年武漢市中心城區(qū)土地成交建筑面積同比08年大幅上升328%，而與07年相比，雖然成交土地占地面積超過(guò)07年，但09年平均容積率是明顯下滑，導(dǎo)致成交建筑面積相比下降了15%。.2009年土地成交主要集中在2-3環(huán)，而3環(huán)外土地成交也顯著增加從圖中可以看到，2009年2-3環(huán)線的土地成交量有大幅度提高，其2-3環(huán)間土地成交建筑面積占總體成交量比例達(dá)到48.83%，同比07年占比提高了7.37%，而三環(huán)外土地成交占比則提高了23.08%，土地成交范圍呈現(xiàn)出明顯的郊區(qū)擴(kuò)張趨勢(shì)。2009年?yáng)|湖高新區(qū)、江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有多宗大規(guī)模地塊出讓成交，同時(shí)武昌區(qū)、洪山區(qū)城中村改造地塊也相繼成交，使得城市郊區(qū)土地成交面積大大提升，能有力推動(dòng)城市人口居住區(qū)由市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移的發(fā)展方向。2009年武昌、洪山區(qū)土地成交量最大，漢口區(qū)域平均容積率偏高，近郊板塊成為土地市場(chǎng)熱點(diǎn)。2009年武昌區(qū)、洪山區(qū)的土地成交量放大，其中武昌東湖風(fēng)景區(qū)華僑城單幅成交的地塊規(guī)劃建筑面積約200萬(wàn)方，為2009年最大規(guī)模的土地成交。漢口區(qū)域中江漢區(qū)、硚口區(qū)的土地成交量雖然不大，但平均容積率比偏高，土地資源顯得比較稀缺。2009年?yáng)|湖高新區(qū)、江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等幾個(gè)近郊區(qū)域也成為土地成交的熱點(diǎn)區(qū)域，因近郊地塊開(kāi)發(fā)條件較好，土地價(jià)格較低，具有較強(qiáng)的升值潛力，而成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，吸引眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地，萬(wàn)科、金地、保利、福星惠譽(yù)、新世界等實(shí)力開(kāi)發(fā)商均在近郊板塊取得土地儲(chǔ)備。武漢市土地市場(chǎng)成交價(jià)格分析.09年武漢市成交土地樓面地價(jià)比2008年下降5.14%09年武漢市土地市場(chǎng)雖然交易火爆，成交量超過(guò)07年水平，但開(kāi)發(fā)商拿地十分謹(jǐn)慎理性，土地成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，土地價(jià)格基本同于05年水平。2009年成交土地的單價(jià)為259萬(wàn)元/畝比2008年下降34%；樓面地價(jià)為2028元/平米，比2008年下降5.14%。.武漢市2-3環(huán)間和3環(huán)外土地成交價(jià)格提升從環(huán)線成交價(jià)格情況來(lái)看，1環(huán)內(nèi)和1-2環(huán)間成交價(jià)格均小幅下滑約7%，但價(jià)格變化并不大，對(duì)整體市場(chǎng)價(jià)格體系影響較小。2009年主力成交量集中在2-3環(huán)和3環(huán)外土地，這兩個(gè)環(huán)線區(qū)域的成交價(jià)格相對(duì)較低，使得整體市場(chǎng)的成交價(jià)格被拉低。但相對(duì)與08年的情況而言，隨著樓市的回暖，2-3環(huán)和3環(huán)外的土地成交價(jià)格有較大幅度的上升，武漢近郊板塊的區(qū)域價(jià)值有了明顯提高。.中心城區(qū)地價(jià)平穩(wěn)回落，近郊板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，迅速抬升地價(jià)從各區(qū)域的成交價(jià)格來(lái)看，成交金額較大區(qū)域是武昌區(qū)和洪山區(qū)，但樓面地價(jià)最高的是江漢區(qū)。武漢市中心城區(qū)的樓面地價(jià)基本在2000-3000元/平米的范圍，與07年、08年相比有所下降，“面粉貴過(guò)面包”的拿地現(xiàn)象很難再現(xiàn)。江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東湖高新區(qū)等近郊板塊的土地，因多家實(shí)力知名開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，使地價(jià)有較大幅度提升。如萬(wàn)科在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)價(jià)拿地，樓面地價(jià)達(dá)2545元/平米，溢價(jià)率超過(guò)70%，高出周邊成交土地1000多元/平米。在眾多知名開(kāi)發(fā)商向近郊板塊擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)下，其區(qū)域價(jià)值正在不斷提升，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)近郊板塊的價(jià)格仍將持續(xù)上漲。2009年武漢市供求關(guān)系分析Ⅰ.無(wú)房可買，供不應(yīng)求特征明顯，成交主要消耗存量2009年武漢商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）供求比為0.7：1，從08年的供過(guò)于求（2.69：1）到09年的明顯的供不應(yīng)求，供求形勢(shì)發(fā)生了重大的逆轉(zhuǎn)。從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，2009年商品住宅新增供應(yīng)量689萬(wàn)平方米，較08年有大幅度減小，同比下降34.8%，而成交卻增加到991萬(wàn)方，創(chuàng)三年來(lái)之最，因此整個(gè)武漢市場(chǎng)呈現(xiàn)出無(wú)房可買的局面，尤其在城市中心區(qū)域。而大部分片區(qū)在供應(yīng)減少的情況下，主要以消化存量為主，年初大量存量房源得以快速去化。09年供應(yīng)減少也與08年的市場(chǎng)冷淡有關(guān)，需求市場(chǎng)的冷淡使得供應(yīng)市場(chǎng)放慢腳步，導(dǎo)致供應(yīng)不及時(shí)，而這一現(xiàn)象在2010年可得到緩解。Ⅱ.供下需上，存量消化將殆，2010年去化壓力較小從月度供求比走勢(shì)來(lái)看，2008年全年供給遠(yuǎn)大于需求，在08年“金九銀十”達(dá)到了供求比的最高峰值。直到進(jìn)入09年3月，供求比最終穩(wěn)定在低位運(yùn)行，而即使是在09年的10月份左右的推盤高峰時(shí)，供求也只是基本達(dá)到供求平衡，因此，09年整體市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。在年底存量不足，尤其是中心城區(qū)可售房源極少，這樣也降低了2010年上半年推出房源去化壓力，預(yù)計(jì)2009年武漢市供應(yīng)量分析Ⅰ.08年供應(yīng)高位，09年供應(yīng)銳減，2010年供應(yīng)量回歸2009年武漢住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積713萬(wàn)平方米，比2008年有較大減少，降幅為33%。供應(yīng)量減少主要與前一階段開(kāi)工面積減少有關(guān)，而在2009年市場(chǎng)的熱度影響之下，2010年房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)將會(huì)回暖，供應(yīng)量上升。Ⅱ.09年供應(yīng)主要分布于9-10月份，全年供應(yīng)較為平均2008年供應(yīng)集中在5-10月份，主要由于市場(chǎng)冷淡以及奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕使得供應(yīng)較為集中。而2009年供應(yīng)整體較為平均，主要集中于9-11月份，而其他月份較為平均，沒(méi)有明顯井噴式供應(yīng)。借力“金九銀十”眾多樓盤供應(yīng)較為集中Ⅲ.面積段供應(yīng)從面積段來(lái)看，90-120的面積為市場(chǎng)供應(yīng)的主力。2009年供應(yīng)量在面積段上的變化較小，120平米以上產(chǎn)品供應(yīng)占比基本未變。在國(guó)家90/70政策影響下，90平方米以下的供應(yīng)量還是有較大的供應(yīng)，2009年雖然較2008年的31%有了4個(gè)百分點(diǎn)的下降，但是也接近30%，但是這一供應(yīng)水平與國(guó)家的要求依然存在較大的差距。而在08年、07年有“90/70”2009年武漢市成交量分析Ⅰ.2009年成交一揮08陰霾，成交量激增從成交來(lái)看，2007-2009年成交量走勢(shì)顯示“V”字型，08年谷底后反彈，09年成交量達(dá)到991萬(wàn)方（不包括經(jīng)濟(jì)適用房），達(dá)到歷史高點(diǎn)。其原因主要是08年冷淡的市場(chǎng)，購(gòu)房者大都深度觀望，而到了09年初市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到了一部分客戶的心理承受價(jià)格，使得這部分人群出手購(gòu)房，從而釋放出了08年被抑制首次置業(yè)的剛性需求，整體市場(chǎng)被帶動(dòng)，投資客戶也明顯增加，因此使得09年成交量猛增。Ⅱ.兩房成交更加集中，三房成交趨小，大面積產(chǎn)品成交量增加2009年武漢住宅市場(chǎng)成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房。分戶型面積段來(lái)看，2009年一房成交量約占3.6%，二房約占32%，三房約占45%，四房約占19%，與08年相比，一房、二房占比下降，而三房、四房占比上升明顯，說(shuō)明改善性需求放量明顯。另外，2009年成交結(jié)構(gòu)有幾個(gè)特點(diǎn)：首先，兩房成交更加集中，主要去化集中在80-100平米；其次，三房成交面積趨小，90-100平米三房去化增加；最后，大面積產(chǎn)品成交增加明顯，180平米以上產(chǎn)品成交占到8%。2009年武漢市成交均價(jià)分析Ⅰ.2009年價(jià)格經(jīng)過(guò)調(diào)整有較08年有下滑，同比07年占領(lǐng)新高位由于將周邊幾個(gè)市郊樓盤納入武漢市做整體統(tǒng)計(jì)，拉低了整體均價(jià)，2009年市場(chǎng)成交價(jià)格有所下滑，商品住宅（除經(jīng)濟(jì)適用房）成交價(jià)格5427元/平方米，同比下滑3%；而與07年的5105.2元/平方米成交價(jià)格相比，2009年成交價(jià)格還是有7%的漲幅。Ⅱ.價(jià)格“緩爬坡”，站穩(wěn)新高度，2010年現(xiàn)高峰09年價(jià)格在07年之上，08年之下，而其表現(xiàn)更加穩(wěn)定，呈“緩爬坡”局面。2009年武漢商品住宅價(jià)格一路穩(wěn)定上漲，直到年底出現(xiàn)5801元/平方米的價(jià)格高點(diǎn)。從2009年2月份開(kāi)始，成交價(jià)格就不斷穩(wěn)定上升，主要由于成交量逐漸平穩(wěn)回升，帶動(dòng)成交價(jià)格上漲，而與07年不同的是，09年價(jià)格上漲較為穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上調(diào)的現(xiàn)象，而是不斷地在試探新高度。由于目前價(jià)格處于一個(gè)相對(duì)較高的位置，而成交量較大、存量不足，預(yù)示2010年成交價(jià)格仍有高點(diǎn)突破。Ⅲ.180平米以上產(chǎn)品跌幅最大，160-180平米產(chǎn)品價(jià)格高、漲幅最大從分面積段的成交均價(jià)來(lái)看，160-180平方米的產(chǎn)品價(jià)格漲幅最大，為4.3%，120-140平米產(chǎn)品價(jià)格也繼續(xù)保持0.4%的增長(zhǎng)。180平方米以上的產(chǎn)品價(jià)格最高，跌幅也最大達(dá)到18.5%，這個(gè)面積段中的別墅產(chǎn)品比較多，而產(chǎn)品價(jià)格參差不齊，容易受到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，例如09年經(jīng)濟(jì)型別墅成交走好，拉低了整體價(jià)格。70-90平方米面積段的均價(jià)最低，為5113元/平方米。Ⅳ.5000-6000元/平方米價(jià)格段占據(jù)成交主力，增幅也最大2009年武漢住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)與2008年相比，變化較為細(xì)部，大多價(jià)格段成交占比比較相近，變化較小。4000-6000元/平方米的成交量有所增加，占比08年41%增加到46%，而6000元/平方米以上成交量占比減少，這主要與城區(qū)可供銷售房源減少，而購(gòu)買向郊區(qū)擠壓有關(guān)系。武漢人均GDP和房