【NIFD季報(bào)】房企債務(wù)違約仍存在進(jìn)一步發(fā)酵可能-2023Q3房地產(chǎn)金融

NIFD季報(bào)主編:李揚(yáng)NIFD季報(bào)主編:李揚(yáng)房地產(chǎn)金融中國(guó)宏觀金融蔡真崔玉、陶琦殷劍峰張旸

王蔣姜2023年

11

月2022年

4

月《NIFD

季報(bào)》是國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主要的集體研究成果之一，旨在定期、系統(tǒng)、全面跟蹤全球金融市場(chǎng)、人民幣匯率、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、中國(guó)宏觀金融、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)政運(yùn)行、金融監(jiān)管、債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、銀行業(yè)運(yùn)行、保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行、機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)，并對(duì)各領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

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季報(bào)》由三個(gè)季度報(bào)告和一個(gè)年度報(bào)告構(gòu)成。NIFD

季度報(bào)告于各季度結(jié)束后的第二個(gè)月發(fā)布，并在實(shí)驗(yàn)室微信公眾號(hào)和官方網(wǎng)站同時(shí)推出；NIFD

年度報(bào)告于下一年度

2

月份發(fā)布。特別鳴謝貝殼研究院對(duì)本報(bào)告提供數(shù)據(jù)支持本報(bào)告負(fù)責(zé)人：蔡真本報(bào)告執(zhí)筆人：房企債務(wù)違約仍存在進(jìn)一步發(fā)酵可能摘

要?蔡真國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任房地產(chǎn)政策方面，2023

年前三季度政府部門(mén)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，以改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，包括：下調(diào)新增和存量個(gè)人住房貸款利率；下調(diào)首付比例政策下限；將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”；明確商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)或價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)；在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)；落實(shí)房地產(chǎn)“金融

16條”；延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限至

2024年底；允許上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制；實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃；啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，第一季度短暫的“小陽(yáng)春”行情之后，第二、三季度房?jī)r(jià)環(huán)比重回下跌態(tài)勢(shì)，住房銷(xiāo)售規(guī)模也下行至常態(tài)水平，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在緩慢筑底。房企投資意愿、投資能力仍顯不足，商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成額、新開(kāi)工面積、拿地面積同比仍在下降，行業(yè)景氣程度持續(xù)低迷。?崔玉國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心研究員?陶琦貝殼研究院數(shù)據(jù)研究總監(jiān)【NIFD季報(bào)】全球金融市場(chǎng)人民幣匯率國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀杠桿率中國(guó)宏觀金融中國(guó)金融監(jiān)管中國(guó)財(cái)政運(yùn)行地方區(qū)域財(cái)政房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融形勢(shì)方面，2023

年第三季度末個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為

38.42

萬(wàn)億元，受大規(guī)模提前還貸的影響，個(gè)人住房貸款余額連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)；個(gè)人住房金融服務(wù)繼續(xù)優(yōu)化，個(gè)人住房貸款的平均放款周期縮短至低于三周，22

個(gè)樣本城市的首套房貸款利率已步入“3”時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，金融機(jī)構(gòu)、金融市場(chǎng)出于風(fēng)險(xiǎn)控制方面考慮，對(duì)房企融資支持有限

。2023

年第三季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額為

13.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)

4.0%；而房地產(chǎn)信托規(guī)模則繼續(xù)壓降至

2023年第二債券市場(chǎng)股票市場(chǎng)銀行業(yè)運(yùn)行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)管理I季度末的

1.05萬(wàn)億元。2023

年前三季度，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行總額是

3698

億元，同比下降

4.2%；房企境外債發(fā)行規(guī)模為

84.6

億美元，同比下降

50.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要金融風(fēng)險(xiǎn)仍是房企債務(wù)違約，且因經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額和融資性現(xiàn)金流凈額的持續(xù)下降，使得房企債務(wù)違約仍有進(jìn)一步發(fā)酵可能。短期來(lái)看，避免房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)散并蔓延，是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重；長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)加強(qiáng)房企監(jiān)管，避免因化解風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)。我們建議，一是全面取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性行政政策、增加地方政府收購(gòu)滯銷(xiāo)存量住房規(guī)模，改善房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況；二是通過(guò)政策引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及金融市場(chǎng)參與者一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，避免房企融資性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，避免金融市場(chǎng)投資者對(duì)房企債務(wù)兌付的擔(dān)憂(yōu)進(jìn)一步加??；三是參照金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)房企的監(jiān)管。II目錄一、房地產(chǎn)政策情況

.......................................1（一）中央及部委層面持續(xù)推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施

....

1（二）地方政府層面繼續(xù)優(yōu)化區(qū)域房地產(chǎn)政策................

1二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)

...................................2（一）一線城市的房?jī)r(jià)率先企穩(wěn)............................2（二）住房銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在緩慢筑底..........................3（三）住房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降..........................4（四）房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度仍持續(xù)低迷......................5（五）土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)....................

6（六）三線城市住宅庫(kù)存去化的壓力較大....................

6（七）住房租金價(jià)格水平普遍有所上漲......................7（八）租金資本化率略有下降..............................8三、個(gè)人住房金融形勢(shì)

.....................................9（一）個(gè)人住房貸款余額連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)................

9（二）部分城市首套住房貸款利率已低至

3.6%

..............

10（三）個(gè)人住房貸款的平均放款周期已低于三周.............

11（四）個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)不大.....................12（五）存量首套房個(gè)人住房貸款利率調(diào)整基本完成...........

13四、房企融資形勢(shì)

........................................14（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的同比增速保持正增長(zhǎng)...........

14（二）房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在持續(xù)壓降.......................15（三）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比下降...............

15五、市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)：房企違約仍有進(jìn)一步發(fā)酵可能

............

16六、對(duì)策建議

............................................18附件：相關(guān)指標(biāo)說(shuō)明

......................................20一、房地產(chǎn)政策情況（一）中央及部委層面持續(xù)推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施2023

年前三季度，中央及部委層面考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)政策：一是明確房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不變。二是大力支持剛性和改善性住房需求，包括建立和落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制；全國(guó)層面首套房和二套房最低首付比例政策下限調(diào)整至

20%和

30%；二套房商業(yè)貸款利率政策下限下調(diào)至

LPR

加

20

個(gè)基點(diǎn)；指導(dǎo)商業(yè)銀行落實(shí)存量首套住房商業(yè)貸款利率調(diào)整政策；優(yōu)化個(gè)人住房貸款中套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”；推動(dòng)

LPR

進(jìn)一步下調(diào)

10個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)個(gè)貸利率繼續(xù)下降；在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)；進(jìn)一步落實(shí)改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、退稅等政策措施；合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。三是支持房企合理融資需求，包括落實(shí)房地產(chǎn)“金融

16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限至

2024

年底，允許上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，以此來(lái)保持房企信貸、債券、股權(quán)等主要融資渠道的穩(wěn)定。四是保障購(gòu)房者權(quán)益，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期和信心，包括明確商品房消費(fèi)者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)或價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。五是防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一方面開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債表，防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步惡化；另一方面設(shè)立房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款（額度

800億元），按照正向激勵(lì)、市場(chǎng)化原則，推動(dòng)出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組、項(xiàng)目并購(gòu)，推進(jìn)問(wèn)題房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。六是加快完善住房租賃金融政策體系，包括設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃（額度

1000

億元），啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草住房租賃“金融

17

條”（征求意見(jiàn)稿），為住房租賃市場(chǎng)提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。（二）地方政府層面繼續(xù)優(yōu)化區(qū)域房地產(chǎn)政策2023年前三季度，在“因城施策”“一城一策”的原則下，地方政府繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化區(qū)域房地產(chǎn)政策。需求端的政策主要包括放寬城市落戶(hù)條件（如除杭州市1區(qū)外浙江省全面取消落戶(hù)限制政策），試點(diǎn)“一區(qū)一策”，推行“房票”安置，放松或取消限購(gòu)的城市擴(kuò)大至核心二線城市，取消限貸、限售等行政性管制措施，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款年齡期限，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推行存量房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，下調(diào)首付比例和城市房貸利率下限，降低新增及存量個(gè)人住房貸款利率水平，提高住房公積金貸款額度上限，支持用住房公積金支付購(gòu)房首付款，支持住房公積金異地貸款，支持“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)，支持按實(shí)際支付租金提取住房公積金，給予購(gòu)房者契稅、所得稅減免等財(cái)稅優(yōu)惠，擴(kuò)大人才認(rèn)定范圍并發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。供給端的政策主要包括優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管，增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，加大對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的存量貸款進(jìn)行展期或調(diào)整還款安排，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，政府部門(mén)或國(guó)有平臺(tái)回購(gòu)滯銷(xiāo)存量商品住房作為安置房、人才房或保障性租賃住房，取消新房限價(jià)措施，因地制宜開(kāi)展“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)等。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)（一）一線城市的房?jī)r(jià)率先企穩(wěn)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的

70

個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年前三季度，70

個(gè)大中城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格較

2022

年末上漲

0.33%，二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格則下降了

1.92%。從住房銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，2023年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比在

2～4月經(jīng)歷了短暫的“小陽(yáng)春”上漲行情后，重回下跌態(tài)勢(shì)；2023

年

9

月，70

大中城市的新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比下降

0.3%、0.5%（見(jiàn)圖

1左上圖）。從住房銷(xiāo)售價(jià)格的同比情況來(lái)看，2023

年前三季度，70

城的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降

0.57%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降了

3.25%，同比降幅較

2022

年末分別收窄

1.72和

0.51個(gè)百分點(diǎn)。分城市層級(jí)來(lái)看，2023

年前三季度，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲

0.94%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)下降

0.24%；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)上漲

1.05%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)下降

1.96%；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別累計(jì)下降

0.41%和

2.10%。從

2023年

9月

70城房?jī)r(jià)月度環(huán)比情況來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)率先企穩(wěn)，表現(xiàn)為新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平、2二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲（見(jiàn)圖

1

右上圖）；但二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比仍表現(xiàn)為持續(xù)下降（見(jiàn)圖

1左下圖和右下圖）。圖

1

70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（月度環(huán)比）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind。注：70

個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳

4個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊共

31

個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理共

35個(gè)城市。（二）住房銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在緩慢筑底從商品住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，2023

年前三季度全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為

7.28億平方米，同比下降

6.3%；商品住宅銷(xiāo)售額為

7.93萬(wàn)億元，同比下降

3.2%。分季度來(lái)看，第一季度住房銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的“小陽(yáng)春”行情，商品住宅銷(xiāo)售面積為

2.63億平方米，同比上漲了

1.4%；商品住宅銷(xiāo)售額為

2.76萬(wàn)億元，同比上漲了

7.1%。但是住房銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)定，第二、三季度住房銷(xiāo)售下行至常態(tài)水平。第二季度商品住宅銷(xiāo)售面積為

2.53

億平方米，同比下降

6.8%；商品住宅銷(xiāo)售額為

2.90

萬(wàn)億元，同比上漲

0.7%。第三季度商品住宅銷(xiāo)售面積為32.12億平方米，同比下降

13.9%；商品住宅銷(xiāo)售額為

2.27萬(wàn)億元，同比下降

17.0%（見(jiàn)圖

2）?？傮w來(lái)看，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在緩慢筑底，預(yù)計(jì)商品住房的年度銷(xiāo)售面積可能不及

10

億平方米，與

2021

年

15.65

億平米的銷(xiāo)售規(guī)模相比，下降超過(guò)1/3。圖

2

商品住宅銷(xiāo)售情況（季度）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind。注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：（1）加強(qiáng)在庫(kù)項(xiàng)目管理，對(duì)退房的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂；（2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正；（3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。（三）住房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)下降從商品住宅的投資數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年前三季度全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為6.63萬(wàn)億元，同比下降了

8.4%（見(jiàn)圖

3左圖）；住宅新開(kāi)工面積僅為

5.25億平方米，同比下降

23.9

%；住宅竣工面積

5.53億平方米，同比增長(zhǎng)

20.1%（見(jiàn)圖

3右圖）?？傮w來(lái)看，房企的住房投資意愿、投資能力均顯不足，商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成額、新開(kāi)工面積同比持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端仍處于修復(fù)調(diào)整階段。但是在“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款、“保交樓”貸款支持計(jì)劃的支持下，住宅竣工面積同比大幅增長(zhǎng)，“保交樓”政策的效果顯著。4圖

3

商品住宅供給情況（季度）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind。（四）房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度仍持續(xù)低迷從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）1數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年第一季度國(guó)房景氣指數(shù)由

2022

年末的

94.35

小幅增長(zhǎng)至

94.71；2023

年第二季度再次下降至

94.06；2023

年第三季度再次下降至

93.44。國(guó)房景氣指數(shù)從

2022年

9月開(kāi)始，已連續(xù)

13個(gè)月處于較低景氣水平，表明了房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度呈持續(xù)低迷狀態(tài)（見(jiàn)圖

4）。圖

4

房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度情況（月度）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Wind。1

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運(yùn)用時(shí)間序列、多元統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷(xiāo)售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素的影響，包含了隨機(jī)因素，采用增長(zhǎng)率循環(huán)方法編制而成，每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)

100

點(diǎn)是最合適的景氣水平，95

至

105

點(diǎn)之間為適度景氣水平，95

以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。5（五）土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)2023

年前三季度，百城住宅類(lèi)土地供應(yīng)面積為

1.42

億平方米，同比下降29.2%；成交面積為

9677萬(wàn)平方米，同比下降

28.5%；成交金額為

1.44萬(wàn)億元，同比下降

26.9%（見(jiàn)圖

5左圖）。2023年前三季度，百城共有

4604宗土地未能成交，比

2022年同期上升

12.9%；住宅類(lèi)用地成交土地平均溢價(jià)率為

5.7%，較

2022年有所提升（見(jiàn)圖

5右圖）。從財(cái)政部財(cái)政收支數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年前三季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入

3.09萬(wàn)億元，同比下降

19.8%?？傮w來(lái)看，土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)，房企拿地意愿和能力仍然較弱，土地市場(chǎng)成交規(guī)模表現(xiàn)為繼續(xù)大幅下降。但是受住宅類(lèi)土地供給規(guī)模大幅下降、部分核心城市增加核心區(qū)域土地的供給等結(jié)構(gòu)因素的影響，成交土地平均溢價(jià)率略有上升。圖

5

100大中城市土地交易情況（季度）資料來(lái)源：Wind。（六）三線城市住宅庫(kù)存去化的壓力較大從庫(kù)存去化情況來(lái)看，14個(gè)樣本城市平均住宅庫(kù)存去化月數(shù)由

2022年末的17.6個(gè)月上升至

2023年第三季度末的

25.8個(gè)月，庫(kù)存去化周期明顯上升。分城市層級(jí)來(lái)看，2023年第三季度末，一線城市平均住宅庫(kù)存去化周期為

13.5個(gè)月；二線城市平均住宅庫(kù)存去化周期為

21.4

個(gè)月；三線城市平均庫(kù)存去化周期為

42.5個(gè)月。總體來(lái)看，2023年前三季度住房銷(xiāo)售市場(chǎng)整體形勢(shì)較弱，且呈現(xiàn)出顯著分化特征（一線、熱點(diǎn)二線城市住房市場(chǎng)交易相對(duì)較為活躍，三線城市住房市場(chǎng)交易則較為冷淡），一、二線城市住宅庫(kù)存去化周期小幅上升，但仍處于相對(duì)合理區(qū)間；三線城市方面，住宅庫(kù)存去化周期呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，庫(kù)存去化的壓力進(jìn)一步加大（見(jiàn)圖

6）。6圖

6

各城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況（3周移動(dòng)平均）資料來(lái)源：根據(jù)

Wind

統(tǒng)計(jì)計(jì)算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)據(jù)存在不再更新或缺失問(wèn)題，本報(bào)告考察的城市數(shù)量由

2021

年的

18

個(gè)調(diào)整為

14

個(gè)。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門(mén)、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營(yíng)、舟山。（七）住房租金價(jià)格水平普遍有所上漲從貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的

50

城住房租金價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2023

年前三季度，4

個(gè)一線城市的平均住房租金水平累計(jì)上漲

1.8%，同比下降

2.2%；28個(gè)二線城市的平均住房租金水平累計(jì)上漲

1.7%，同比下降

1.6%；18個(gè)三線城市的平均住房租金水平累計(jì)上漲

1.6%，同比下降

1.0%（見(jiàn)圖

7）?？傮w來(lái)看，2023年前三季度住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)全面復(fù)蘇，一、二、三線城市的住房租金水平普遍有所上漲，且一線城市的住房租金價(jià)格水平上漲幅度略高一些。但是從租金的同比情況來(lái)看，2023年

9月末一、二、三線城市的住房租金水平都略低于

2022年同期，處于弱復(fù)蘇狀態(tài)。7圖

7

貝殼

50

城住房租金指數(shù)（月度，定基

2018年

11

月=100）資料來(lái)源：貝殼研究院。注：50

個(gè)城市的住房租金價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市指北京、上海、廣州、深圳

4個(gè)城市；二線城市指成都、大連、福州、貴陽(yáng)、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門(mén)、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、武漢、西安、銀川、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶共

28

個(gè)城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛陽(yáng)、綿陽(yáng)、南通、泉州、紹興、溫州、無(wú)錫、蕪湖、徐州、煙臺(tái)、中山、珠海共18個(gè)城市。（八）租金資本化率略有下降除了考察住房市場(chǎng)的絕對(duì)價(jià)格水平外，還可以通過(guò)相對(duì)價(jià)格指標(biāo)來(lái)標(biāo)衡量住房?jī)r(jià)格水平，下文采用的是租金資本化率。租金資本化率是由每平米住宅的價(jià)格除以每平米住宅的年租金得到，其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經(jīng)過(guò)多少年，可以較好地用于刻畫(huà)房?jī)r(jià)泡沫程度。這一概念與租售比類(lèi)似，但更加直觀。2023年前三季度，4個(gè)一線城市的平均租金資本化率從2022年末的57.8年，小幅下降至

2023

年第三季度末的

56.7

年（見(jiàn)圖

8

上圖）。二線熱點(diǎn)城市的平均租金資本化率由

2022

年末的

56.2

年，下降至

2023

年第三季度末的

51.7

年；二線非熱點(diǎn)城市的平均租金資本化率由

2022

年末的

47.5

年，小幅上升至

2023

年第三季度末的

48.4年（見(jiàn)圖

8左下圖）。三線城市的平均租金資本化率由

2022年末的

42.0

年，小幅下降至

2023

年第三季度末的

41.1

年（見(jiàn)圖

8

右下圖）?？傮w來(lái)看，受住房租賃市場(chǎng)復(fù)蘇略強(qiáng)于住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響，樣本城市的租金資本化率略有下降。8圖

8

租金資本化率走勢(shì)（月度）資料來(lái)源：國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。注：本報(bào)告監(jiān)測(cè)的二線熱點(diǎn)城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門(mén)、福州、西安、合肥，二線非熱點(diǎn)城市包括天津、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。三、個(gè)人住房金融形勢(shì)（一）個(gè)人住房貸款余額連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)從存量數(shù)據(jù)看，截至

2023年第三季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為

38.42萬(wàn)億元，占全部信貸余額的比例下降至

16.4%。從余額增速來(lái)看，個(gè)人住房貸款余額同比增速?gòu)?/p>

2017年第二季度開(kāi)始呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。2023年前三季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速延續(xù)這一走勢(shì)：第一季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速為0.3%；第二季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速為-0.7%；第三季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速為-1.2%，同比增速連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)為負(fù)的情況（見(jiàn)圖

9左圖）。大規(guī)模提前還貸的出現(xiàn)是

2023

年前三季度個(gè)人住房貸款余額負(fù)增長(zhǎng)的主要原因。從個(gè)人住房貸款余額的凈增量數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年第一季度凈增量為

1400

億元，第二季度凈減少

3400億元，第三季度凈減少

1800億元。9從居民部門(mén)月度新增中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年前三季度居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款月度平均增量?jī)H有

2333億元，較

2022年同期的月度平均增量（2578億元）下降了

9.5%；且

2023年

4月和

6月，居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款月度平均增量均為負(fù)值（見(jiàn)圖

9右圖）。圖

9

個(gè)人住房貸款余額及居民新增中長(zhǎng)期貸款情況資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行，Wind。（二）部分城市首套住房貸款利率已低至

3.6%從

50城個(gè)人住房貸款的平均利率水平來(lái)看，2023年第三季度末全國(guó)首套住房平均貸款利率約為

3.92%（為

LPR

減

28

個(gè)基點(diǎn)），較

2022

年末下降了

19

個(gè)基點(diǎn)。其中，中山、珠海兩個(gè)城市首套住房貸款利率已降至

3.60%，珠海、福州、哈爾濱、昆明等

22

個(gè)樣本城市的首套房貸利率已低于

4%，目前僅北京（4.75%）、上海（4.55%）、深圳（4.50%）三個(gè)一線城市的首套住房貸款利率仍高于

LPR（4.20%）。2023年第三季度末全國(guó)二套住房貸款的平均貸款利率約為

4.59%（為L(zhǎng)PR加

39個(gè)基點(diǎn)），較

2022年末下降了

33

個(gè)基點(diǎn)。珠海、常州等

27個(gè)城市的二套住房貸款利率下調(diào)至房貸利率政策下限——4.40%（LPR加

20個(gè)基點(diǎn)）。總體來(lái)看，受益于

LPR

水平的下降、新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的實(shí)施和房貸利率政策下限的降低，2023

年前三季度我國(guó)首套、二套住房貸款的平均利率均有一定程度的下調(diào)。其中，二套住房貸款利率的下調(diào)集中在第三季度，且下調(diào)幅度更大。10圖

10

個(gè)人住房貸款平均利率走勢(shì)資料來(lái)源：貝殼研究院，中國(guó)人民銀行，Wind。注：個(gè)貸利率統(tǒng)計(jì)的

50

個(gè)城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、福州、廣州、貴陽(yáng)、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、惠州、濟(jì)南、嘉興、昆明、蘭州、廊坊、洛陽(yáng)、綿陽(yáng)、南昌、南京、南通、寧波、青島、泉州、廈門(mén)、上海、紹興、深圳、沈陽(yáng)、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、無(wú)錫、蕪湖、武漢、西安、徐州、煙臺(tái)、銀川、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、中山、重慶、珠海。（三）個(gè)人住房貸款的平均放款周期已低于三周從個(gè)人住房貸款放款周期情況來(lái)看，2023

年第三季度末全國(guó)百城個(gè)人住房貸款平均放款周期為

20

天，低于三周，較

2021

年

10

月最長(zhǎng)的

73

天已大幅縮短，住房消費(fèi)金融服務(wù)持續(xù)優(yōu)化。其中，一線城市的平均放款周期為

29

天；二線城市的平均放款周期為

27天（見(jiàn)圖

11）。圖

11

個(gè)人住房貸款平均放款周期資料來(lái)源：貝殼研究院。注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括天津、重慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。11（四）個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)不大我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（Loan

toValue，LTV），這一指標(biāo)可以衡量住房?jī)r(jià)值對(duì)新增住房貸款的保障程度，也可以用于反映個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的大小。相關(guān)研究表明，LT

V與個(gè)人住房貸款違約率顯著正相關(guān)，如果這一指標(biāo)數(shù)值較低，說(shuō)明購(gòu)房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不大。2023

年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為39%，上海的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

40%，均處于較低水平（見(jiàn)圖

12左上圖）；廣州的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

57%，深圳的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

54%，處于合理水平（見(jiàn)圖

12右上圖）。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

59%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為60%，南京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

57%，天津的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

57%，均處于合理水平（見(jiàn)圖

12左下圖）；西安的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

61%，重慶的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

66%，東莞的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

69%，佛山的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為

70%，處于較高水平，但平均首付比例亦均高于三成（見(jiàn)圖

12右下圖）。圖

12

一線和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（LTV）資料來(lái)源：貝殼研究院。注：自

2023年第二季度起，樣本城市

LT

V數(shù)值的計(jì)算過(guò)程中剔除全款購(gòu)房交易數(shù)據(jù)。12總體來(lái)看，受首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施、首套房和二套房最低首付比例政策下限下調(diào)等影響，一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比有所上升。但是，從

LT

V

水平來(lái)看，12個(gè)樣本城市的新增二手住房貸款抵押物保障程度仍保持在較高水平，個(gè)人住房貸款總體風(fēng)險(xiǎn)不大。（五）存量首套房個(gè)人住房貸款利率調(diào)整基本完成2023年前三季度，個(gè)人住房貸款“提前還貸潮”多次登上熱搜。在個(gè)人住房金融服務(wù)持續(xù)優(yōu)化、LPR持續(xù)下降的情況下，大量借款人仍出于降低利息支出和調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表方面的考慮，大規(guī)模集中提前償還個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房貸款存量余額也在

2023年第二季度、第三季度連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。為引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，中國(guó)人民銀行在

2023

年

7

月

14

日國(guó)新辦舉行的

2023

年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上提出，“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量個(gè)人住房貸款”；并在

2023

年

8

月

1

日召開(kāi)的中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局

2023

年下半年工作會(huì)議，以及

8

月

4

日召開(kāi)的國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步表態(tài)，將“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。在

2023

年

8

月

31

日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確提出，對(duì)于

2023

年

8

月

31

日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)（認(rèn)房不認(rèn)貸）的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人可以自

2023

年

9

月

25

日起，向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，通過(guò)協(xié)商變更貸款合同約定的利率水平或新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的方式，調(diào)整和降低存量首套房個(gè)人住房貸款利率。但是調(diào)整后的利率水平（在

LPR上的加點(diǎn)幅度），不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。2023

年

9

月

5日之后，各商業(yè)銀行也陸續(xù)發(fā)布實(shí)施存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則公告。2023年

9月

25日開(kāi)始，各商業(yè)銀行通過(guò)統(tǒng)一批量調(diào)整和借款人申請(qǐng)兩種方式對(duì)存量首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。從中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前，存量首套房個(gè)人住房貸款利率調(diào)整13工作已經(jīng)基本完成。本次存量首套房個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作，推動(dòng)了超過(guò)

22萬(wàn)億元的存量個(gè)人住房貸款利率水平下降，平均降幅為

73

個(gè)基點(diǎn)，可以為借款人每年減少

1600

億～1700

億元的利息支出；可以惠及超過(guò)

5000

萬(wàn)戶(hù)、1.5

億人，戶(hù)均每年減少約

3200

元的利息支出。本次調(diào)整使我國(guó)存量個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率水平下降了約

42個(gè)基點(diǎn)。四、房企融資形勢(shì)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的同比增速保持正增長(zhǎng)從中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年第三季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為

13.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)

4.0%；占全部信貸余額的比例為

5.6%（見(jiàn)圖

13）。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的凈增量數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年第一季度凈增量為

6100

億元，第二季度凈減少

2000

億元，第三季度凈增量為

700

億元。從國(guó)家金融監(jiān)督管理總局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023

年前三季度銀行累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

2.4

萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款展期余額同比增長(zhǎng)

183%?？傮w來(lái)看，隨著房企融資政策環(huán)境的進(jìn)一步改善、“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款的有序投放和“保交樓”貸款支持計(jì)劃的使用，加上部分存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款獲準(zhǔn)展期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的同比增速保持連續(xù)五個(gè)季度正增長(zhǎng)，為房企提供了穩(wěn)定的信貸融資支持。圖

13

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額情況（季度）資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行，Wind。14（二）房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在持續(xù)壓降2從投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金數(shù)據(jù)來(lái)看，截至

2023

年第二季度末，房地產(chǎn)信托余額為

1.05萬(wàn)億元，同比下降

25.9%；與

2022年末相比，余額壓降了

1750億元。房地產(chǎn)信托存量余額從

2019年第三季度開(kāi)始，已連續(xù)

16個(gè)季度下滑，信托投資公司仍在持續(xù)壓降房地產(chǎn)信托規(guī)模。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托余額占信托業(yè)資金余額的比重也在持續(xù)下降。截至

2023

年第二季度末，房地產(chǎn)信托余額占信托業(yè)資金余額的比重為

6.68%，較

2022年末下降了

1.46個(gè)百分點(diǎn)，較

2019年第二季度末的高峰下降了

7.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖

14左圖）。從融資成本來(lái)看，2023

年第一季度房地產(chǎn)信托發(fā)行的平均預(yù)期年化收益率為

7.29%，2023年第二季度房地產(chǎn)信托發(fā)行的平均預(yù)期年化收益率為

6.98%（見(jiàn)圖

14右圖）。圖

14

房地產(chǎn)信托情況（季度）資料來(lái)源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)，用益信托網(wǎng)，Wind。（三）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比下降2023年前三季度，房企境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的發(fā)行總額是3698

億元，同比下降

4.2%；平均票面利率為

3.58%（見(jiàn)圖

15

左圖）。其中，在中國(guó)人民銀行政策工具箱“第二支箭”機(jī)制下，通過(guò)中債信用增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保增信方式發(fā)行民營(yíng)房企債券

17

只，發(fā)行規(guī)模為

150.5

億元。從存量情況來(lái)看，截至

2023年第三季度末，房企境內(nèi)債券待還余額為

1.75萬(wàn)億元，較

2022年末下降

1.3%。其中，在

2023年第四季度到期的境內(nèi)債規(guī)模為

727億元。2

由于信托數(shù)據(jù)滯后發(fā)布，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)更新至

2023年第二季度，本節(jié)分析基于

2023年第二季度及之前的數(shù)據(jù)。152023

年前三季度，房企境外債發(fā)行規(guī)模為

84.6

億美元（約為人民幣

607

億元），同比下降

50.3%；平均票面利率為

3.78%。其中，華夏幸福因債務(wù)重組發(fā)行了約

50

億美元境外債，利率為

0%或

2.5%，期限為

8

年，用于置換原高息境外債。從存量情況來(lái)看，截至

2023年第三季度末，房企境外債存量余額為

1451億美元（約為人民幣

1.04萬(wàn)億元），較

2022年末下降了

16.1%。圖

15

房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度）資料來(lái)源：Wind。五、市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)：房企違約仍有進(jìn)一步發(fā)酵可能從公開(kāi)市場(chǎng)債券違約情況來(lái)看，2023年前三季度房企境內(nèi)債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期的數(shù)量為

136只，占境內(nèi)債券市場(chǎng)違約數(shù)量的

79.5%；違約規(guī)模（違約日債券余額）為

1793億元，占境內(nèi)債券市場(chǎng)違約規(guī)模的

89.2%（見(jiàn)圖

16

左上、右上圖）；涉及奧園、恒大、陽(yáng)光城等

32家房企。境外債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約、展期的數(shù)量為

22

只，占中資海外債違約數(shù)量的

100%；違約規(guī)模（違約日債券余額）為

90億美元，占中資海外債違約規(guī)模的

100%；涉及建業(yè)、寶龍、大發(fā)等

12家發(fā)行主體（見(jiàn)圖

16左下、右下圖）。16圖

16

房企境內(nèi)、境外信用債違約情況資料來(lái)源：Wind。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，仍有進(jìn)一步發(fā)酵的可能。從目前形勢(shì)來(lái)看，支撐“三高”模式的第一個(gè)杠桿——銷(xiāo)售中的預(yù)收款（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流）已經(jīng)大幅萎縮，2023

年前三季度商品房銷(xiāo)售額僅為

8.9

萬(wàn)億元，較

2021

年高峰時(shí)下降33.9%（2021

年前三季度商品房銷(xiāo)售額為

13.5

萬(wàn)億元，年度銷(xiāo)售額為

18.2

萬(wàn)億元）；第二個(gè)杠桿——金融體系支持（籌資性現(xiàn)金流）成為影響房企違約的關(guān)鍵。分析表明，下一步應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模在

1000

億元至

1

萬(wàn)億元的中等房企的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。上市房企的數(shù)據(jù)顯示：2019年至

2023年，上市房企的籌資性現(xiàn)金流凈額分別為

6197

億元、3702

億元、-3570

億元、-6217

億元、-3104

億元（數(shù)據(jù)截至

2023

年

6

月），2021

年開(kāi)始持續(xù)為負(fù)。其中，資產(chǎn)規(guī)模

1

萬(wàn)億元以上的房企的籌資性現(xiàn)金流凈額分別為

1758億元、-1994億元、-1504億元、-834億元、-887億元（數(shù)據(jù)截至

2023年

6月），其由正轉(zhuǎn)負(fù)是從

2019年到

2020年。此后，隨著大型房企不斷爆雷，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流流入、流出的規(guī)模均大幅萎縮，籌資性現(xiàn)金流凈額不再進(jìn)一步下降。這是因?yàn)楸缀蠓科蠖唐趦?nèi)無(wú)能力支付到期債務(wù)，同時(shí)也不能再融入資金，此時(shí)籌資性現(xiàn)金流凈額的下跌就停止了。一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是：規(guī)模在

1000

億元至

1

萬(wàn)億元的中等房企，其籌資性現(xiàn)金流凈額由

202017年的

5217億元轉(zhuǎn)為

2021年的-1122

億元，2022年又大幅下降至-4297億元，2023年上半年這一數(shù)值為-1982億元，占所有房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額（-3104億元）的比例為

63.8%，應(yīng)引起高度關(guān)注。另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是金融市場(chǎng)對(duì)房企融資的所有制歧視問(wèn)題。在

2020

年之前，這種所有制歧視更多表現(xiàn)為融資利率的差別。基于我們對(duì)

2008～2019

年間上市房企年度發(fā)行信用債的加權(quán)平均票面利率的回歸分析，在控制資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等因素之后，中央國(guó)有房企和地方國(guó)有房企的信用債發(fā)行利率平均比民營(yíng)房企低

153

個(gè)基點(diǎn)、140

個(gè)基點(diǎn)。在

2020

年之后，這種所有制歧視進(jìn)一步表現(xiàn)在取得融資支持的規(guī)模上。從上市房企不同所有制房企籌資性現(xiàn)金流流入規(guī)模來(lái)看，2019年～2023年上半年，中央國(guó)有上市房企籌資性現(xiàn)金流流入分別為

5069億元、6187億元、6648億元、6742億元、3029億元，地方國(guó)有上市房企籌資性現(xiàn)金流流入分別為

5259

億元、6603

億元、5359

億元、5066

億元、2454

億元，民營(yíng)上市房企籌資性現(xiàn)金流流入分別為

15694

億元、17911

億元、13083

億元、4271

億元、1334

億元。可見(jiàn)，國(guó)有房企融資規(guī)?；颈３址€(wěn)定，但民營(yíng)房企的融資規(guī)模則大幅萎縮。六、對(duì)策建議2023年

10月

30日至

31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)金融領(lǐng)域面臨的五大風(fēng)險(xiǎn)之一。房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)則是最主要的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。短期來(lái)看，改善房企資金狀況，避免房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)散并蔓延，是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)加強(qiáng)房企監(jiān)管，避免因化解風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，我們建議如下。第一、推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的改善。一是全面取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性行政政策。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等限制性行政政策出臺(tái)的目的是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題是需求偏弱。多地已經(jīng)逐步取消限購(gòu)、限貸政策，而全面取消“五限”措施，能夠進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心、改善市場(chǎng)需求和增加房企銷(xiāo)售回款，從而有效改善房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況。二是建議地方政府增加收購(gòu)滯銷(xiāo)存量住房。因市場(chǎng)有效需求不足，房企普遍面臨庫(kù)存高企、經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。擴(kuò)大地方政府