第04章-2017年中級會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)-投資性房地產(chǎn)

第四章投資性房地產(chǎn)中級會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)20231/4/2024風(fēng)拂樹林制作1/4/2024風(fēng)拂樹林制作

一、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔一〕投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

『正確答案』屬于?！舅伎紗栴}】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產(chǎn)？

1/4/2024風(fēng)拂樹林制作2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

【思考問題】甲公司〔非房地產(chǎn)企業(yè)〕發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，局部土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這局部土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產(chǎn)？

【思考問題】乙公司〔房地產(chǎn)企業(yè)〕，以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權(quán)，使用年限為70年，持有并準(zhǔn)備增值后再轉(zhuǎn)讓。

『正確答案』不屬于。

『正確答案』屬于。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。注意的問題：〔1〕已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

『正確答案』對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，那么不屬于其投資性房地產(chǎn)。【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價(jià)。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔2〕已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

『正確答案』對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確說明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物〞，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后到達(dá)可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。【思考問題】“空置建筑物或在建建筑物〞能否確認(rèn)投資性房地產(chǎn)？1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔3〕企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助效勞在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助效勞，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

【思考問題】甲公司在南通市新城區(qū)中心〔中央商務(wù)區(qū)〕購置了一棟寫字樓，共20層。其中1層經(jīng)營出租給某商業(yè)銀行作為分行，2層經(jīng)營出租給A公司用于餐飲效勞，3層以上全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經(jīng)營出租給C公司作為大型超市用地。甲公司同時(shí)為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助效勞。屬于投資性房地產(chǎn)？

『正確答案』屬于。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔二〕不屬于投資性房地產(chǎn)1.自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。2.作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這局部房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，局部用于賺取租金或資本增值、局部用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的局部，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【思考問題】〔1〕甲公司在南通市〔南大街〕中心有一個(gè)辦公樓，共15層，為企業(yè)管理部門使用。15層均能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。2023年，甲公司將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市，2－10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11層－15層仍然作為自身辦公使用。第1層，2－10層屬于投資性房地產(chǎn)？

〔2〕甲公司在南通市中心有一個(gè)旅館，共10層，對外提供住宿效勞。1至10層均能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。現(xiàn)在，第8、9和10層全部經(jīng)營出租給A公司作為辦公用房，其他1－7層仍然作為旅館提供住宿效勞。第8、9和10層能否作為投資性房地產(chǎn)？

『正確答案』屬于?！赫_答案』可以。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作

【歸納總結(jié)】

內(nèi)

容屬于投資性房地產(chǎn)的有？1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

√2房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán)×，屬于存貨3房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)的商品房×，屬于存貨4房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋×，屬于存貨5房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的商品房×，屬于存貨6房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)×，屬于存貨7企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán)×，屬于無形資產(chǎn)8企業(yè)自用的辦公樓×，屬于固定資產(chǎn)9企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店×，屬于固定資產(chǎn)10企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物×，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)11已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租但暫時(shí)空置√12企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍×，屬于固定資產(chǎn)1/4/2024風(fēng)拂樹林制作二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量〔一〕初始計(jì)量1.外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租〔自租賃期開始日起，下同〕或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。但是對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出了正式書面決議，明確說明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議也可視為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的本錢，包括購置價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)領(lǐng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作

2.自行建造采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其本錢由建造該項(xiàng)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑本錢、安裝本錢、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造本錢。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【思考問題1】2023年1月1日經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，并準(zhǔn)備繼續(xù)建造，建成后對外出租。2月1日實(shí)際支付價(jià)款10000萬元〔不考慮土地所有權(quán)〕，當(dāng)日辦理相關(guān)手續(xù)取得爛尾樓的所有權(quán)。3月1日開始委托承包商繼續(xù)建造，12月31日建造完成，實(shí)際建造本錢為20000萬元。借：投資性房地產(chǎn)——在建10000貸：銀行存款10000借：投資性房地產(chǎn)——在建20000貸：銀行存款20000借：投資性房地產(chǎn)〔投資性房地產(chǎn)——本錢〕30000貸：投資性房地產(chǎn)——在建300001/4/2024風(fēng)拂樹林制作【思考問題2】資料同上。2023年1月1日經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，并準(zhǔn)備繼續(xù)建造，建成后作為企業(yè)銷售中心用的辦公樓。核算時(shí)應(yīng)通過“在建工程〞科目，完工后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔二〕投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有本錢和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用本錢模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【例·單項(xiàng)選擇題】以下有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，不正確的選項(xiàng)是〔〕。A.不同企業(yè)可以分別采用本錢模式或公允價(jià)值模式B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式C.同一企業(yè)可以分別采用本錢模式和公允價(jià)值模式D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用本錢模式和公允價(jià)值模式『正確答案』C『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用本錢模式和公允價(jià)值模式。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作1/4/2024風(fēng)拂樹林制作1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【例·綜合題】經(jīng)甲公司董事會(huì)批準(zhǔn)，甲公司準(zhǔn)備購置某棟寫字樓的第6層，建造面積為1000平方米，購置價(jià)為每平方米6萬元，明確說明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化?！?〕2023年3月31日，支付價(jià)款為6000萬元，假設(shè)采用本錢模式后續(xù)計(jì)量，寫字樓預(yù)計(jì)剩余使用年限為30年，凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔2〕2023年5月1日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司上述該層寫字樓出租給乙公司使用，租賃期為3年。月租金為60萬元，2023年7月1日為租賃期開始日。當(dāng)日收到360萬元存入銀行?！舶茨甏_認(rèn)〕1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔3〕2023年12月31日，該層寫字樓公允價(jià)值為每平方米6.5萬元。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換〔重點(diǎn)〕〔一〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)說明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里確實(shí)鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作用途改變包括：〔1〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)；〔2〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨；〔3〕自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；〔4〕作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【思考問題1】2023年1月5日，A公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。2月18日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。3月1日，A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自7月1日起5年。A公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)？『正確答案』2月18日。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【思考問題2】2023年3月5日，A公司董事會(huì)就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作出書面決議。4月30日租賃期屆滿收回到達(dá)自用狀態(tài)，開始自用。A公司將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是？『正確答案』4月30日?！舅伎紗栴}3】用于出租的土地使用權(quán)及其地上建筑物需要一并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？『正確答案』是的。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔二〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1、非房地產(chǎn)企業(yè)1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【例·綜合題】〔1〕2023年9月30日A公司董事會(huì)決定將自用辦公樓整體出租并形成正式的書面決議〔不考慮土地使用權(quán)〕。同日與乙公司簽訂租賃合同，租期為3年，年租金為1000萬元。2023年9月30日為租賃期開始日。該寫字樓為2023年3月30日購建完成到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)，本錢為19200萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，均采用直線法計(jì)提折舊。2023年收到本年3個(gè)月的租金250萬元，假定收到租金時(shí)一次確認(rèn)收入〔不考慮按月確認(rèn)收入〕。如果采用本錢模式后續(xù)計(jì)量，按直線法按年計(jì)提折舊；如果采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，2023年9月30日和2023年12月31日辦公樓公允價(jià)值分別為20000萬元和21000萬元。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔2〕2023年收到租金1000萬元。2023年12月31日辦公樓公允價(jià)值為25000萬元。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔3〕2023年收到租金1000萬元。2023年12月31日辦公樓公允價(jià)值為23000萬元。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔4〕2023年收到9個(gè)月租金750萬元。2023年9月30日辦公樓公允價(jià)值為24000萬元。租賃期屆滿時(shí)，企業(yè)董事會(huì)作出書面決議明確說明，該房地產(chǎn)收回作為固定資產(chǎn)入賬，當(dāng)日到達(dá)自用狀態(tài)。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作2.房地產(chǎn)企業(yè)1/4/2024風(fēng)拂樹林制作總結(jié)：1/4/2024風(fēng)拂樹林制作四、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出、后續(xù)計(jì)量模式的變更〔一〕投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出1.資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)本錢。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加鞏固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作1/4/2024風(fēng)拂樹林制作2.費(fèi)用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作〔二〕投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1.模式變更的原那么企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從本錢模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為本錢模式。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作2.本錢模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理?！沧匪菡{(diào)整〕將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益〔盈余公積、未分配利潤〕。借：投資性房地產(chǎn)——本錢公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊〔累計(jì)攤銷〕本錢模式投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備本錢模式貸：投資性房地產(chǎn)本錢模式利潤分配——未分配利潤〔或借方〕公允與本錢之差盈余公積〔或借方〕1/4/2024風(fēng)拂樹林制作五：投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)，因非貨幣性資產(chǎn)交換等減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【例·單項(xiàng)選擇題】20×6年6月30日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為1年，年租金為200萬元。當(dāng)日，出租辦公樓的公允價(jià)值為8000萬元，大于其賬面價(jià)值5500萬元。20×6年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為9000萬元。20×7年6月30日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價(jià)款9500萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮其他因素。上述交易或事項(xiàng)對甲公司20×7年度損益的影響金額是〔〕。A.500萬元B.6000萬元C.6100萬元D.7000萬元『正確答案』C『答案解析』對甲公司20×7年度損益的影響金額＝公允9500－賬面價(jià)值9000＋其他綜合收益轉(zhuǎn)入損益的金額5500＋200/2〔半年的租金收入〕＝6100〔萬元〕1/4/2024風(fēng)拂樹林制作【例·單項(xiàng)選擇題】20×7年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7年2月10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的本錢為3200萬元，已計(jì)提折舊為2100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為2400萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年2月20日