合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同研究

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同研究

作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

依我國(guó)法律，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的形式有二，一為成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合作企業(yè)）進(jìn)展開(kāi)發(fā)，二為成立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)（合營(yíng)企業(yè)）進(jìn)展開(kāi)發(fā)。目前我國(guó)利用外資的相關(guān)法律不允許以不成立公司的形式進(jìn)展中外合作開(kāi)發(fā)，故工程公司型合作開(kāi)發(fā)在中外合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)卻相對(duì)少見(jiàn)于內(nèi)資企業(yè)合作開(kāi)發(fā)。前述兩種形式中，合作企業(yè)在出資形式、安排模式、投資回收等諸方面相對(duì)具有較大的敏捷性。實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)工程資金需求量大，故通常的合作模式為中方供應(yīng)建立工程土地使用權(quán)，外方供應(yīng)資金進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)。由于我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度的不健全及各種歷史緣由，一般來(lái)說(shuō)合作中方的用地本錢(qián)相對(duì)較低，故以成立合作企業(yè)的方式進(jìn)展中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的占了絕大多數(shù)。而合資企業(yè)由于合營(yíng)各方的權(quán)利義務(wù)均按其出資比例共享和擔(dān)當(dāng)，而土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值往往與土地供應(yīng)方的用地本錢(qián)不成比例，故在權(quán)利義務(wù)的安排方面較難按法律規(guī)定進(jìn)展操作，因此采納該方式的相對(duì)較少。固然，隨著土地市場(chǎng)的漸漸標(biāo)準(zhǔn)，合資企業(yè)在操作標(biāo)準(zhǔn)性方面的優(yōu)勢(shì)漸漸凸顯出來(lái)，實(shí)行中外合資經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)展房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)將成為更多企業(yè)的選擇。但至少在目前，以中外合作經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)仍舊是主流。本文除特殊提及外，所稱中外合作開(kāi)發(fā)均是指該合作模式。

一、合作主體問(wèn)題

中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體至少應(yīng)符合我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定，即外方應(yīng)為中國(guó)境外的自然人或法人，而中方應(yīng)為中國(guó)境內(nèi)的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，中國(guó)自然人臨時(shí)還不能成為中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)資質(zhì)方面，立法對(duì)合作外方并無(wú)特殊要求，與一般中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)異，只要能供應(yīng)充分的外匯資金即可。對(duì)合作中方而言，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)并非專為開(kāi)發(fā)某特定工程而設(shè)立的工程公司，則對(duì)中方無(wú)特殊要求，只要具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)力量即可。成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)治理法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)是工程公司，而合作中方是供應(yīng)土地使用權(quán)的一方，則其應(yīng)是該工程土地使用權(quán)的完全權(quán)利人，應(yīng)與政府土地行政主管部門(mén)簽署土地使用權(quán)出讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；如合作中方并非出地一方，則其應(yīng)具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)力量，如在資金、人員等方面具備相當(dāng)?shù)牧α?。在前期，中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的以中方供應(yīng)土地使用權(quán)，外方供應(yīng)資金的居多，目前已消失三個(gè)或三個(gè)以上當(dāng)事人共同成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)的狀況。在這種狀況下，中方可能有兩個(gè)以上，其中一方可能是土地使用權(quán)人，其他中方當(dāng)事人則可能僅僅是出資方，與外方地位一樣。在這種狀況下，不行能要求全部的中方都是土地使用權(quán)人。而且隨著我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，外國(guó)企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)出讓等方式成為土地使用權(quán)人的狀況也逐步消失，而中方作為建立資金供應(yīng)方的可能性也大大增加。本文認(rèn)為，在這種狀況下，對(duì)中方的主體要求應(yīng)予放寬。

在此還有個(gè)問(wèn)題值得探討，就是應(yīng)如何理解《城市房地產(chǎn)治理法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的強(qiáng)制性問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)治理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效”。從字面理解，凡以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，其當(dāng)事人均應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同均為無(wú)效，由于其中外雙方可能均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。我們認(rèn)為，這一司法解釋對(duì)《城市房地產(chǎn)治理法》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求的強(qiáng)制性作了過(guò)于嚴(yán)格的理解?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)治理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”?？梢?jiàn)，只要是合法取得的土地使用權(quán)，均可作為出資作價(jià)入股，而一方以土地使用權(quán)作為出資條件設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并不違反法律的規(guī)定。此外，由于立法對(duì)中外合作企業(yè)合同的生效以批準(zhǔn)為條件，故只要履行了中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的審批手續(xù)，其合同效力當(dāng)無(wú)問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，在內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同局部還要論及。

二、出資問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建立資金出資，一為土地使用權(quán)出資。無(wú)論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對(duì)其出資的要求主要見(jiàn)于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關(guān)于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金需求量通常較大，開(kāi)發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為根據(jù)開(kāi)發(fā)工程的建立工期按期出資，逾期則擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必需是出讓土地使用權(quán)。歷史上，由于種種緣由，多存在土地使用權(quán)供應(yīng)方的土地使用權(quán)并不完整的狀況，主要是未能足額繳納土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致建立工程不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)消失問(wèn)題。此外，土地使用權(quán)出資一方的義務(wù)還在于依約供應(yīng)開(kāi)發(fā)用地，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。

1、以預(yù)售收入作為工程投資的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中普遍存在著以房地產(chǎn)預(yù)售收入作為工程再投資的問(wèn)題。目前狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預(yù)售的方式籌集工程建立資金仍舊是除銀行貸款外的主要融資方式。我國(guó)城市房地產(chǎn)治理法對(duì)商品房預(yù)售所設(shè)定的門(mén)檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對(duì)商品房預(yù)售設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的條件，但只要允許預(yù)售，便存在以預(yù)售所得作為工程建立資金的狀況。固然這種方式是法律明文允許采納的，問(wèn)題在于，在工程具備預(yù)售條件并進(jìn)展預(yù)售時(shí)，如合同商定的建立資金投入方尚未全額投入合同商定的應(yīng)投入資金，而預(yù)售所得資金又足以完成工程建立，則此時(shí)資金投入方是否仍應(yīng)連續(xù)履行其投資義務(wù)。我們認(rèn)為，如資金投入方未履行局部為注冊(cè)資本投資，則應(yīng)依約履行，由于注冊(cè)資本投資義務(wù)是股東的法定義務(wù)。但如未履行局部屬注冊(cè)資本以外的投資，由于此局部根本屬工程公司負(fù)債，當(dāng)其投入在經(jīng)濟(jì)上顯得不必要時(shí)，資金投入方應(yīng)可中止履行該義務(wù)。因合同商定的投資總額是基于合作前對(duì)工程投資的預(yù)算作出的，在工程預(yù)算已因預(yù)售而發(fā)生變更的狀況下，資金投入方不再投入并不會(huì)對(duì)工程公司造成任何損失。

2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在以土地使用權(quán)作為出資的問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中常常消失的一個(gè)問(wèn)題是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或稱土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）。土地使用權(quán)的出資方供應(yīng)的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根本條件的用地。在后一種狀況下，可能存在對(duì)土地使用權(quán)供應(yīng)方的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。在政府土地行政主管部門(mén)與土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)出讓合同中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)通常指對(duì)擬出讓的土地進(jìn)展拆遷、平坦及用于通水、通電等根本開(kāi)發(fā)條件所支出的費(fèi)用，與土地使用權(quán)出讓金是兩個(gè)平行

的概念。但在中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中，其含義并不確定，一則由于土地開(kāi)發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權(quán)供應(yīng)方可能進(jìn)展了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權(quán)出讓金。我們認(rèn)為，在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括土地使用權(quán)出讓金的狀況下，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)可由雙方自行商定，既可由土地使用權(quán)投入方負(fù)擔(dān)，也可由外方或建立資金投入方單獨(dú)負(fù)擔(dān)，也可將其列入合作公司開(kāi)發(fā)本錢(qián)由合作公司負(fù)擔(dān)。在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地使用權(quán)出讓金的狀況下，如由外方或資金投入方單獨(dú)負(fù)擔(dān)并將其單獨(dú)支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的土地投入無(wú)從表達(dá)，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)手售出，實(shí)際上并未對(duì)合作公司真正進(jìn)展投資，此時(shí)的中外合作合同應(yīng)理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)依其實(shí)際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。固然，無(wú)論合同中關(guān)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如何商定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權(quán)投入方通常也要另行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但此時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)理解為僅僅是辦理土地使用權(quán)變更登記的必要手續(xù)，是進(jìn)展土地使用權(quán)出資的程序性條件，其真實(shí)意思表示還是以土地使用權(quán)作價(jià)出資。如未將土地使用權(quán)作價(jià)出資，而是由資金投入方另行將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含土地使用權(quán)出讓金）支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的出資行為將無(wú)從談起。實(shí)務(wù)中，由于我國(guó)上世紀(jì)九十年月前期的土地一級(jí)市場(chǎng)并不標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權(quán)出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的名義收取土地使用權(quán)出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門(mén)對(duì)此并未留意，通常對(duì)此實(shí)行批準(zhǔn)的立場(chǎng)。

3、以劃撥土地使用權(quán)出資的問(wèn)題依《城市房地產(chǎn)治理法》的規(guī)定，以劃拔土地使用權(quán)作為房地開(kāi)發(fā)出資的，應(yīng)履行土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。現(xiàn)實(shí)中，由于劃拔土地使用權(quán)人擁有經(jīng)登記的土地使用權(quán)并實(shí)際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權(quán)較易進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。由于土地使用權(quán)人往往資金不夠充裕，無(wú)力自行補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)，因此以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在早期為數(shù)相當(dāng)多。依照《城市房地產(chǎn)治理法》等法律法規(guī)的”規(guī)定，應(yīng)在將劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)前方可進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)，但實(shí)際上補(bǔ)辦出讓手續(xù)與合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程往往合而為一。如劃拔土地使用權(quán)人無(wú)力繳納土地使用權(quán)出讓金，則雙方在合作合同中商定由合作另一方繳納土地使用權(quán)出讓金的狀況就在所難免。對(duì)此種條款的有效性頗值得探討。

從理論上來(lái)說(shuō)，既然是合作開(kāi)發(fā)，則合作各方均應(yīng)有所投資，劃拔土地使用權(quán)人劃拔取得該土地使用權(quán)的行為通常并未支付對(duì)價(jià)，如其既不支付土地使用權(quán)出讓金，也不進(jìn)展土地開(kāi)發(fā)，則其以該土地使用權(quán)出資的行為在性質(zhì)上其實(shí)是一種轉(zhuǎn)讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權(quán)出資的行為應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定其合同效力。但是，如我們換一種思路來(lái)對(duì)待這一問(wèn)題，則會(huì)得出完全不同的結(jié)論。在法律上，不管土地使用權(quán)人是以何種方式取得土地使用權(quán)，其是土地使用權(quán)的合法擁有者這一點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。劃拔土地使用權(quán)無(wú)疑也是一種有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其權(quán)利人的占有、使用甚至收益的權(quán)能并未受到影響，受到限制的只是其處分權(quán)能，即法律對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定了肯定的行政程序，只要履行了相應(yīng)的程序，則劃拔土地使用權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)的處分行為就能合法化。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)人取得劃拔土地使用權(quán)的行為并未支付對(duì)價(jià)，但如國(guó)家建立需要或有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲征用該土地，依法仍應(yīng)對(duì)劃拔土地使用權(quán)人支付相應(yīng)的補(bǔ)償，也就是說(shuō)劃拔土地使用權(quán)仍舊是一種有其市場(chǎng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而且，土地使用權(quán)出讓金由何人支付并無(wú)損于國(guó)家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權(quán)人支出讓金既無(wú)必要，也不現(xiàn)實(shí)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃拔土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的狀況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，而第45條規(guī)定的條件為：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳交土地使用權(quán)出讓金?？梢?jiàn)，立法在劃拔土地使用權(quán)進(jìn)展轉(zhuǎn)讓的主體方面僅規(guī)定應(yīng)為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，而未明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓金的支付主體應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)人。因此，土地使用權(quán)人以劃拔土地使用權(quán)作為合作開(kāi)發(fā)條件時(shí)，對(duì)其在合同中商定的土地使用權(quán)出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費(fèi)用均可，打算合作開(kāi)發(fā)行為有效性的關(guān)鍵在于應(yīng)依法補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金，而非由何人繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、注冊(cè)資本與投資總額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責(zé)任公司，因此合作各方應(yīng)同時(shí)受我國(guó)公司法及外商投資法律關(guān)于注冊(cè)資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來(lái)說(shuō)，投資總額指合作工程所需要的全部投入額，包括土地及其開(kāi)發(fā)本錢(qián)、工程建筑本錢(qián)、合作公司運(yùn)作本錢(qián)及相關(guān)稅費(fèi)等，而注冊(cè)資本則僅占投資總額的肯定比例。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，由于資金投入量大，因此注冊(cè)資本往往僅占投資總額的小局部。

合作方對(duì)合作公司的注冊(cè)資本以外的投資在法律上應(yīng)如何定性，頗成問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，股東注冊(cè)資本以外的投資應(yīng)屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應(yīng)在其將來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益中予以歸還，并可作為開(kāi)發(fā)本錢(qián)列支。合作公司破產(chǎn)或因其他緣由清算時(shí)，該局部應(yīng)認(rèn)定為公司負(fù)債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的契約型合作的特點(diǎn)，雙方可能在合作合同中作出特殊商定，或雖未作特殊商定，但從其商定可得出合作一方不得就其注冊(cè)資本以外的投資主見(jiàn)債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的狀況下，此種條款應(yīng)屬有效條款。如合作合同商定，全部投資總額由一方投入，雙方按商定比例以實(shí)物分成的方式安排工程全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊(cè)資本的投資視作其對(duì)合作公司的債權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中，由于商品房預(yù)售制度的存在，在工程開(kāi)發(fā)到肯定程度后，可以通過(guò)預(yù)售方式籌集建立資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同商定的投資總額中注冊(cè)資本以外的局部即可完成工程開(kāi)發(fā)。在此狀況下，另一方是否可追究其違約責(zé)任，頗值商榷。理論上，合同應(yīng)當(dāng)信守，殆無(wú)疑義，但如其不履行無(wú)損于合同目的的實(shí)現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟(jì)上并無(wú)意義，則強(qiáng)制要求其履行在法律上應(yīng)沒(méi)有必要。我們認(rèn)為，股東的注冊(cè)資本投入義務(wù)與注冊(cè)資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全一樣?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不根據(jù)前款規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任”，此處的“出資”應(yīng)理解為注冊(cè)資本的出資。對(duì)注冊(cè)資本以外的投資，只要不影響工程的開(kāi)發(fā)建立，對(duì)合作公司與合作對(duì)方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責(zé)任在法律上沒(méi)有必要。此外，由于注冊(cè)資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對(duì)外負(fù)債，因此即使強(qiáng)制資金投入方履行了這局部出資義務(wù)，他也可以懇求合作公司從經(jīng)營(yíng)收益歸還（合作合同可商定該局部資金的利息），這樣反而會(huì)增加合作公司的資金運(yùn)作本錢(qián)，對(duì)各方均屬不利益。

四、利益安排

利益安排方式是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)與其他法人型企業(yè)最為主要的區(qū)分之一。中外合作經(jīng)營(yíng)是契約型合營(yíng)，而非股權(quán)型合營(yíng)，合作各方是通過(guò)合同對(duì)其收益安排進(jìn)展商定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進(jìn)展收益安排，因此在利益安排上存在多種形式。即使合作企業(yè)的組織形式是有限責(zé)任公司，由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法相對(duì)公司法而言屬特殊法，依特殊法優(yōu)于一般法的原則，在利益安排上可排解公司法的適用。加上我國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法又允許外商在肯定條件下提前收回投資，更使得中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在此問(wèn)題上呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。

1、以合作公司開(kāi)發(fā)的商品房分成的方式進(jìn)展利益安排的問(wèn)題這種安排方式其實(shí)就是產(chǎn)品分成的方式，是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)采納得較多的一種收益安排方式。在中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同中商定以開(kāi)發(fā)所得商品房分成的方式進(jìn)展收益安排并不為法律所制止，合作公司直接將開(kāi)發(fā)所得商品房安排予合作各方作為其投資收益應(yīng)以保證合作公司的償債力量為前提。在法律上，股權(quán)的受償?shù)匚皇冀K弱于債權(quán)，雖然中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)在安排方式上可敏捷處理，但合作公司始終是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權(quán)人利益的方式共享股份收益。只有在公司有盈余的狀況下，股東才能安排公司經(jīng)營(yíng)收益。中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的特別性只是在詳細(xì)安排方式上可多樣化，并不意味著可安排收益有何不同，更不意味著合作各方的股權(quán)可取得優(yōu)先于債權(quán)的超然地位。現(xiàn)實(shí)中，不少中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建成后馬上開(kāi)發(fā)所得商品房自行安排，這種安排或?qū)嵭袑⑸唐贩哭D(zhuǎn)至合作一方名下的方式，或?qū)嵭袑才庞韪鞣降纳唐贩夸N(xiāo)售所得直接安排予合作各方的方式，而實(shí)行后者的尤多，由于前者會(huì)因商品房轉(zhuǎn)名而產(chǎn)生一重交易稅費(fèi)。我們認(rèn)為，這種方式在合法性上存在問(wèn)題。一方面，這種安排方式在實(shí)質(zhì)上是對(duì)利潤(rùn)的提前安排，而股東提前安排利潤(rùn)只有在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定的特定狀況下才為法律所允許，而且立法在其安排主體、安排方式和審批程序上有特殊規(guī)定。此點(diǎn)后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經(jīng)營(yíng)狀況難以判定，在其或有負(fù)債的詳細(xì)金額尚不明朗的狀況下提前進(jìn)展安排，將極可能損害合作公司債權(quán)人的權(quán)益。固然，不行能要求合作各方非得等到合作公司經(jīng)營(yíng)完畢后才能安排開(kāi)發(fā)所得商品房，在以下兩種狀況下，可以安排商品房：其一，在合作公司解散的狀況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進(jìn)展安排；其二，在合作公司當(dāng)年盈利的狀況下，合作各方也可以其安排所得利潤(rùn)折算成商品房進(jìn)展安排。

2、合作外方提前收回投資的問(wèn)題《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第2款規(guī)定：“中外合在合作企業(yè)合同中商定合作期滿時(shí)合作企業(yè)的全部固定資產(chǎn)歸中國(guó)合全部的，可以在合作企業(yè)合同中商定外國(guó)合在合作期限內(nèi)先行回收投資的方法。合作企業(yè)合同商定外國(guó)合在繳納所得稅前回收投資的，必需向財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)依照國(guó)家有關(guān)稅收的規(guī)定審查批準(zhǔn)?！边@是關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作外方提前收回投資的主要法律依據(jù)。這一規(guī)定所設(shè)定的外商可提前收回投資也成為中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要法律特征之一，被中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所廣泛采納。但是，這一規(guī)定在操作方面有可能影響到合作公司的對(duì)外償債力量，甚至演化成了提前安排利潤(rùn)，從而違反公司法關(guān)于股東責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。如前所述，如將該規(guī)定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的狀況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權(quán)人或潛在債權(quán)人的利益?！吨型夂献鹘?jīng)營(yíng)企業(yè)法》第21條第3款雖然規(guī)定中外合應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律的規(guī)定和合作合同的商定對(duì)合作企業(yè)的債務(wù)擔(dān)當(dāng)責(zé)任，但其規(guī)定并不清楚。為此，《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴(kuò)大合作外方的收益安排比例；在合作企業(yè)繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資（該方式是由外經(jīng)貿(mào)部規(guī)定的）。后兩種方式應(yīng)經(jīng)財(cái)政稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，并報(bào)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)審批。同時(shí)規(guī)定，合作企業(yè)的虧損未彌補(bǔ)前，合作外方不得先行回收投資。外經(jīng)貿(mào)部在1996年公布的《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則〉若干條款的說(shuō)明》中，對(duì)合作外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的問(wèn)題予以進(jìn)一步明確：合作外方經(jīng)批準(zhǔn)以分取合作公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資的，如導(dǎo)致合作公司資產(chǎn)削減，應(yīng)供應(yīng)由中國(guó)境內(nèi)的銀行或金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的擔(dān)保函，以確保合作公司的償債力量。我們認(rèn)為，照此規(guī)定，則根本上可在中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)安排方式的敏捷性與確保合作公司對(duì)外償債力量方面取得平衡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品即為不動(dòng)產(chǎn)，因此合作企業(yè)終止后的固定資產(chǎn)不應(yīng)包括開(kāi)發(fā)所得商品房，故清算后剩余的固定資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)太大，而且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中用于固定資產(chǎn)的投資并不大，主要是建立資金的投入，因此由外方以收取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的方式提前收回投資根本不具備可操作性。而實(shí)行擴(kuò)大外方安排比例和允許其稅前安排利潤(rùn)則應(yīng)在合作公司產(chǎn)生利潤(rùn)的前提下才可實(shí)行。可見(jiàn)，如嚴(yán)格根據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)展操作，事實(shí)上中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公司外方提前收回投資根本上不會(huì)對(duì)合作公司債權(quán)人的權(quán)益造成影響?，F(xiàn)在存在的問(wèn)題主要是工程公司外方甚至中方在工程公司尚未產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之前即以提前實(shí)物安排的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規(guī)定相沖突，因此不能以此對(duì)抗合作公司債權(quán)人。但是，在未對(duì)合作公司進(jìn)展審計(jì)的狀況下，合作公司債權(quán)人往往不能知悉合作各方提前收回投資的狀況，待了解相關(guān)狀況，通常又已超過(guò)了可予追索的訴訟時(shí)效，在此狀況下尚無(wú)對(duì)債權(quán)人進(jìn)展救濟(jì)的有效措施。

3、合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題無(wú)論是中外合作開(kāi)發(fā)還是內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)，都存在由合作一方收取固定利潤(rùn)的問(wèn)題。在成立工程公司的內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)中，合作方作為工程公司股東受公司法關(guān)于利潤(rùn)安排的限制性規(guī)定，通常無(wú)法規(guī)定合作一方收取固定利潤(rùn)，只能實(shí)行一些變通的方法。但在非成立工程公司的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，這類條款所在多見(jiàn)。中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法對(duì)利潤(rùn)安排實(shí)行了相對(duì)寬松的規(guī)定，在中外合作經(jīng)營(yíng)合同中規(guī)定一方收取固定利潤(rùn)的狀況也較多。早期，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作中方通常是工程土地使用權(quán)供應(yīng)方，因此，這種固定利潤(rùn)實(shí)際上具有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而言，這種行為應(yīng)按其實(shí)際內(nèi)容即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展定性處理，但對(duì)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，問(wèn)題就相對(duì)簡(jiǎn)單。實(shí)務(wù)中，對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門(mén)對(duì)這種合作合同條款通常并不持否認(rèn)態(tài)度，因此，一旦經(jīng)其批準(zhǔn)，該條款在法律上即應(yīng)認(rèn)定為有效，合作各方應(yīng)按合同商定享受股東權(quán)利并擔(dān)當(dāng)股東義務(wù)。問(wèn)題在于，在合作公司虧損的狀況下，如合作公司的債權(quán)人認(rèn)為合作公司股東在合作公司未有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的前提下安排固定利潤(rùn)侵害了其債權(quán)，是否可主見(jiàn)該條款無(wú)效或至少不能對(duì)抗債權(quán)人的債權(quán)？這一問(wèn)題與此前論及的以實(shí)物（商品房）分成的方式安排合作公司利潤(rùn)的問(wèn)題同出一轍。我們的觀點(diǎn)也與前述全都：中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然有其特別性，但其組織形式仍舊是有限公司，不能違反公司法的根本原則，股權(quán)始終不能取得在法律上優(yōu)先于債權(quán)的效力。即便共享固定利潤(rùn)的一方是土地使用權(quán)供應(yīng)方，其供應(yīng)的土

地使用權(quán)作為其股東出資，也應(yīng)屬合作公司的獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，只有在不損害合作公司債權(quán)人利益的狀況下，才能將相關(guān)土地收益安排予合作一方。但是，如土地使用權(quán)供應(yīng)方供應(yīng)的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上有局部不屬合作公司的注冊(cè)資本，即供應(yīng)土地使用權(quán)的合作方將其供應(yīng)的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)展分割，一局部納入合作公司注冊(cè)資本，另一局部作為注冊(cè)資本以外的出資，則注冊(cè)資本以外的出資作為股東債權(quán)可由合作公司先于股東利潤(rùn)安排歸還。不過(guò)，此時(shí)供應(yīng)土地使用權(quán)的一方收取的并非利潤(rùn)，而是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。但是，如債權(quán)人的債權(quán)產(chǎn)生于合作一方提取固定利潤(rùn)之后，則該債權(quán)應(yīng)不能溯及合作方此前提取的固定利潤(rùn)。

第三節(jié)工程公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

所謂內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程公司，是指兩個(gè)以上的境內(nèi)投資主體設(shè)立的專為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)工程的公司，其組織形式通常為有限責(zé)任公司。這一類型的合作開(kāi)發(fā)也稱法人型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)。工程公司的主要特點(diǎn)在于以開(kāi)發(fā)某一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)工程為經(jīng)營(yíng)目的，工程開(kāi)發(fā)完成后，工程公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或因經(jīng)營(yíng)目的完成而予以終止。由于國(guó)家對(duì)近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱實(shí)行限制的立場(chǎng)，目前許多地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)設(shè)立特地的非工程公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)展限制，加上工程公司對(duì)投資者而言存在責(zé)任明確、經(jīng)營(yíng)周期較短等優(yōu)點(diǎn)，因此以工程公司的形式進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是行內(nèi)的主流開(kāi)發(fā)形式之一。

一、合作形式

工程公司既然實(shí)行有限責(zé)任公司的組織形式，自應(yīng)遵守公司法關(guān)于公司設(shè)立及其運(yùn)作的相關(guān)規(guī)定。首先，在出資方面，立法對(duì)內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)采不同的立場(chǎng)。我國(guó)公司法規(guī)定的是法定資本制度，股東出資必需是實(shí)繳資本，而且必需在公司成立之前到位；而對(duì)外商投資企業(yè)則實(shí)行近似于授權(quán)資本制度的立場(chǎng)，允許合營(yíng)或合作各方分期繳付其出資，立法只是對(duì)各項(xiàng)出資應(yīng)占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規(guī)定。因此，對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公司而言，其出資要求比中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金投入量巨大的行業(yè)，故實(shí)行設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的方式對(duì)投資方的資金壓力相對(duì)較小。但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于外商投資企業(yè)法對(duì)工程投資總額與注冊(cè)資本的比例有限制性規(guī)定，而內(nèi)資工程公司這方面的規(guī)定相對(duì)較為寬松，因此內(nèi)資工程公司往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊(cè)資本。建立部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)定了四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，分別對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的流淌資金、注冊(cè)資本數(shù)額、從業(yè)人員資質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)受及規(guī)模等問(wèn)題進(jìn)展了限制性規(guī)定。在資金方面，《規(guī)定》要求的一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與自有流淌資金為均不低于人民幣5000萬(wàn)元，而這一要求相對(duì)于通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的投資總額來(lái)說(shuō)較低，照此規(guī)定，則內(nèi)資工程公司在注冊(cè)資本方面的壓力要比外資工程公司較輕。

工程公司與綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的主要區(qū)分在于其經(jīng)營(yíng)目的為開(kāi)發(fā)某一個(gè)或多個(gè)特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，而任何詳細(xì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程得以成立的首要前提是必需具備特定的工程開(kāi)發(fā)用地。也就是說(shuō)，工程土地使用權(quán)的取得是工程公司成立的前提，而土地使用權(quán)的價(jià)值往往較大，甚至可能與工程開(kāi)發(fā)需投入的建立資金不成比例，因此，如工程公司合作一方是以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資，則無(wú)疑會(huì)使得工程公司注冊(cè)資本變得較巨大，在此狀況下立法關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本的最低要求將變得沒(méi)有太大的意義。

二、土地使用權(quán)的取得與投入

如前所述，工程公司成立的前提是具備特定的工程開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有土地，工程公司將成無(wú)本之木，因此，對(duì)工程公司而言，首要的問(wèn)題是取得特定開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)。理論上，應(yīng)先取得土地使用權(quán)，然后才談得上設(shè)立工程公司，而工程公司的有限責(zé)任公司性質(zhì)又打算了其股東應(yīng)為兩人以上（國(guó)有獨(dú)資公司除外），也就是說(shuō)，在工程公司設(shè)立之前，應(yīng)有一方股東已取得工程用地的土地使用權(quán)并將其投入工程公司。問(wèn)題在于，是否投入土地使用權(quán)的股東只能將土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資。我們知道，內(nèi)資工程公司不具備中外合作房地產(chǎn)工程公司在安排方面的敏捷性，股東只能按其出資比例安排利潤(rùn)擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，如土地使用權(quán)作價(jià)評(píng)估進(jìn)入工程公司注冊(cè)資本，則勢(shì)必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊(cè)資本，這局部資金的數(shù)額甚至可能超出工程開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)量。巨額的資金積淀并不符合市場(chǎng)原則，如此操作將極可能導(dǎo)致出資方在驗(yàn)資后又違規(guī)將資金抽出。我們認(rèn)為，工程公司應(yīng)以取得詳細(xì)的工程開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)為設(shè)立前提，此點(diǎn)殆無(wú)疑義，但是否必需以土地使用權(quán)作為注冊(cè)資本出資則不宜強(qiáng)作要求。只要在工程公司設(shè)立前一方已取得土地使用權(quán)，則可向主管部門(mén)申請(qǐng)就該用地的開(kāi)發(fā)設(shè)立工程公司，但土地使用權(quán)進(jìn)入工程公司的方式可敏捷處理。如可由土地使用權(quán)擁有方承諾將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓予將設(shè)立的工程公司，并另行出資與他方共同設(shè)立工程公司用于開(kāi)發(fā)該地塊，待工程公司成立后，再辦理土使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入工程公司。但此時(shí)的土地使用權(quán)不是作為股東出資，因此其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合《城市房地產(chǎn)治理法》第38條規(guī)定的實(shí)體性條件和程序性條件。事實(shí)上，即便土地使用權(quán)投入方是以土地使用權(quán)作價(jià)出資進(jìn)入工程公司，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序性要求，各地土地行政主管部門(mén)通常要求工程公司與土地使用權(quán)投入方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并以此作為辦理土地使用權(quán)變更登記的程序性條件之一。此時(shí)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬無(wú)對(duì)價(jià)的合同，工程公司不需要為土地使用權(quán)的受讓支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為應(yīng)作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產(chǎn)治理法第38條規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

此外，如工程公司的土地使用權(quán)投入股東提出將其所擁有的土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)展分割，馬上土地使用權(quán)作價(jià)后，將其中的一局部作為對(duì)工程公司的注冊(cè)資本出資，另一局部則作為注冊(cè)資本以外的出資投入工程公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對(duì)此沒(méi)有制止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)治理法》第27條只規(guī)定依法取得的土地使用權(quán)可作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，但對(duì)作價(jià)入股的詳細(xì)方式并未進(jìn)展限制。我們認(rèn)為，這種處理方式實(shí)質(zhì)上是將土地使用權(quán)局部以股東出資形式局部以轉(zhuǎn)讓形式投入工程公司，從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)特定工程的土地使用權(quán)應(yīng)是一個(gè)整體，政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)已在規(guī)劃方面對(duì)其進(jìn)展了限制，因此不能將特定工程的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓予不同主體，但轉(zhuǎn)讓予同一主體并不會(huì)令政府的城市規(guī)劃受到影響，而且將土地使用權(quán)在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)展分割并不必定會(huì)在實(shí)質(zhì)上影響工程土地使用權(quán)的整體性，工程公司仍舊可一次性取得全部土地使用權(quán)，并一次性辦理變更登記手續(xù)。這種處理方式的結(jié)果是使工程公司對(duì)土地使用權(quán)投入方股東產(chǎn)生負(fù)債，而該局部債務(wù)作為股東債權(quán)并不違反相關(guān)法律的規(guī)定。因此，單純對(duì)土地使用權(quán)作出價(jià)值形態(tài)的分割并分別投入工程公司的行為應(yīng)具有合法性。

三、工程公司的股東責(zé)任

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為在法律上產(chǎn)生的直接后果是創(chuàng)設(shè)建筑物這一特定的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)還伴隨著將其進(jìn)展處分的行為。由于不動(dòng)產(chǎn)具有使用上的長(zhǎng)期性及對(duì)民生的巨大影響，因此各

國(guó)立法都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的建立者規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的責(zé)任。我國(guó)《建筑法》第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必需確保地基根底工程和主體構(gòu)造的質(zhì)量。該法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)章并對(duì)建筑物的保修責(zé)任進(jìn)展了規(guī)定，該責(zé)任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》還規(guī)定，對(duì)已售商品住宅實(shí)行住宅使用說(shuō)明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的保修責(zé)任進(jìn)展了強(qiáng)制性規(guī)定。由于工程公司是以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某一個(gè)或多個(gè)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為經(jīng)營(yíng)目的公司，一旦經(jīng)營(yíng)目的完成，工程公司通常便會(huì)宣告解散，因此可能存在工程公司的存續(xù)期限短于開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房的保修期限的狀況。固然，由于法律規(guī)定建筑施工單位對(duì)建筑物的地基根底與主體構(gòu)造質(zhì)量也應(yīng)擔(dān)當(dāng)終身保修責(zé)任，開(kāi)發(fā)商可將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁予施工單位。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于其只與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，因此購(gòu)房者直接要求施工單位擔(dān)當(dāng)責(zé)任缺乏法律依據(jù)，只能依法向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)展追索。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的方式上，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》規(guī)定的是購(gòu)房者有權(quán)退房并要求賠償損失，故施工企業(yè)也因與購(gòu)房者沒(méi)有合同關(guān)系而無(wú)法擔(dān)當(dāng)此種違約責(zé)任。因此，在工程公司因經(jīng)營(yíng)目的完成而解散后，應(yīng)由其股東擔(dān)當(dāng)對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任。但工程公司是獨(dú)立的公司法人，股東依法只擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任，因此股東僅應(yīng)在其清算所得范圍內(nèi)連帶擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任。

第四節(jié)非工程公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)法律問(wèn)題

非工程公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同一般指通常所說(shuō)的合作建房合同，但本文所理解的非工程公司合作開(kāi)發(fā)與合作建房合同在形式上略有區(qū)分，本文所爭(zhēng)論的是經(jīng)營(yíng)性的合作開(kāi)發(fā)，而合作建房合同既可以營(yíng)利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。固然，單純出于自用目的而合作建房的狀況其實(shí)殊為少見(jiàn)，而且其法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)潔，主要是土地使用權(quán)的變更及所建房屋的安排問(wèn)題，本文無(wú)意對(duì)此爭(zhēng)論。對(duì)非工程公司型內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的工程公司，合作各方無(wú)法如工程公司股東那樣擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任，而是直接以自身的名義對(duì)外擔(dān)當(dāng)責(zé)任。在這個(gè)意義上，這種合作開(kāi)發(fā)類似于合伙，具有局部合伙型聯(lián)營(yíng)的法律特征。但由于合作開(kāi)發(fā)行為在現(xiàn)實(shí)中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規(guī)定的合伙型聯(lián)營(yíng)。由于早期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)的立場(chǎng)及因此出臺(tái)的各種政策也不一樣，因此，現(xiàn)實(shí)中合作開(kāi)發(fā)的形式特別多樣化，由此引起的糾紛也較多。

一、合作形式及合同效力

非工程公司型合作開(kāi)發(fā)可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當(dāng)事人自治原則在此表達(dá)得相當(dāng)明顯。在投資方式上，最常見(jiàn)的狀況是一方供應(yīng)土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方供應(yīng)建立資金共同開(kāi)發(fā)，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權(quán)并共同投資開(kāi)發(fā)。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體方面，可能是合作各方共同具名進(jìn)展經(jīng)營(yíng)，也可能是僅以其中一方或數(shù)方名義進(jìn)展經(jīng)營(yíng)。在收益安排方面，可能是各方共負(fù)盈虧，也可能是一方或數(shù)方收取保底利潤(rùn)或在此根底上再提成收取利潤(rùn)；可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房按肯定比例安排予合作各方，也可能是將銷(xiāo)售所得進(jìn)展安排。在開(kāi)發(fā)工程的用途方面，可能一方或數(shù)方是將開(kāi)發(fā)所得房屋用于自用或局部用于自用，也可能是將開(kāi)發(fā)所得商品房全部用于銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所持立場(chǎng)的不同，導(dǎo)致在合同效力的認(rèn)定方面也較難把握。我們認(rèn)為，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的認(rèn)定，可遵循如下原則。

1、分清合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)分依最高人民法院的司法解釋，以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特別形式。我們認(rèn)為，雖然是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別形式，但合作開(kāi)發(fā)合同究竟不能等同于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。《城市房地產(chǎn)治理法》等法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定的強(qiáng)制性要求必需遵守，但該種限制是否應(yīng)同樣適用于以土地使用權(quán)與他人進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)的合同則頗值商榷。至少現(xiàn)有立法并未將二者完全等同，如徑行要求全部以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況都按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)處理也不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)原則，因此，應(yīng)按合同的實(shí)際內(nèi)容對(duì)二者進(jìn)展區(qū)分。如供應(yīng)土地使用權(quán)的一方不擔(dān)當(dāng)任何開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是只收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合作合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)適用法律關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，否則應(yīng)認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)合同。

2、分清合作開(kāi)發(fā)合同與借貸合同的區(qū)分在合作開(kāi)發(fā)中，存在由一方供應(yīng)土地使用權(quán)，另一方或數(shù)方供應(yīng)資金，但供應(yīng)資金合作方并不參加工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也不擔(dān)當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是僅收取固定利潤(rùn)，則應(yīng)認(rèn)定該合同的實(shí)質(zhì)性質(zhì)為資金借貸合同，而我國(guó)目前的法律制止非金融機(jī)構(gòu)的借貸行為，因此這種合同應(yīng)依法認(rèn)定為無(wú)效合同。

應(yīng)留意的是，在前述兩種狀況下，無(wú)論合作開(kāi)發(fā)合同中商定是由供應(yīng)土地使用權(quán)一方以自己的名義進(jìn)展開(kāi)發(fā)，還是商定由供應(yīng)資金一方或數(shù)方以供應(yīng)土地使用權(quán)一方的名義單獨(dú)進(jìn)展開(kāi)發(fā)，或是由合作各方的名義共同開(kāi)發(fā)，不應(yīng)影響對(duì)合同效力的認(rèn)定。

3、是否辦理合作開(kāi)發(fā)的審批與土地使用權(quán)變更登記手續(xù)對(duì)合同效力的影響最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》規(guī)定，合同法施行后，法律和行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)且規(guī)定辦理登記或批準(zhǔn)手續(xù)方生效的，如當(dāng)事人未能在一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦登記或批準(zhǔn)手續(xù)的，則合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標(biāo)的物全部權(quán)及其他物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。比照此規(guī)定，對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同而言，目前只有中外合作開(kāi)發(fā)應(yīng)依中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定履行批準(zhǔn)手續(xù)方生效，現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)并未規(guī)定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，有些地方性法規(guī)對(duì)此作出了規(guī)定，但地方性法規(guī)不能作為推斷合同效力的依據(jù)，因此內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)根本上沒(méi)有應(yīng)履行批準(zhǔn)手續(xù)的問(wèn)題。固然，如用于開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)屬劃撥土地使用權(quán)，則應(yīng)以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為合同生效的前提，否則合同應(yīng)屬無(wú)效，但此處所指審批不屬對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同的審批，而是對(duì)土地使用權(quán)出讓的審批。至于登記問(wèn)題，一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作開(kāi)發(fā)的，依法應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，此點(diǎn)應(yīng)無(wú)疑義。但此處所指的登記是物權(quán)變更的登記，而非對(duì)合同行為的登記，土地使用權(quán)的變更登記僅僅是合作開(kāi)發(fā)合同這一債權(quán)行為的物權(quán)后果，而且立法并未規(guī)定未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)則合同無(wú)效，只是不發(fā)生土地使用權(quán)變更的效力，從而不能對(duì)抗第三人，但在此狀況下合作開(kāi)發(fā)合同的效力仍應(yīng)予肯認(rèn)。

4、合作主體是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合同效力的影響與工程公司型合作開(kāi)發(fā)不同，法律對(duì)非工程公司型合作開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)方面設(shè)有肯定的限制。前已述及，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)治理，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的主體依法不能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，個(gè)人和不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)原則上不能成為此類合作開(kāi)發(fā)的主體。正常狀況下，非工程公司型合作開(kāi)發(fā)是兩個(gè)以上主體共同進(jìn)展開(kāi)發(fā)的行為，不管其投資及安排形式如何，合作各方均為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，都應(yīng)符合城市房地產(chǎn)治理法及相關(guān)

法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的限制性規(guī)定。問(wèn)題在于，如合作開(kāi)發(fā)合同的主體不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，因此簽署的合作開(kāi)發(fā)合同是否有效？前文關(guān)于中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同的論述中已提及，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)治理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》對(duì)此作了過(guò)于嚴(yán)苛的解釋，合同法施行后，立法對(duì)合同的效力問(wèn)題實(shí)行了相對(duì)寬松的立場(chǎng)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》規(guī)定，合同法施行后，當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立的合同并不固然無(wú)效，但違反國(guó)家關(guān)于限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律、行政法規(guī)制止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。比照該司法解釋的規(guī)定，我們可對(duì)合作開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)對(duì)合同效力的影響進(jìn)展推斷?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施建立、房屋建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為”。《城市房地產(chǎn)治理法》及該條例均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題作出了詳細(xì)的規(guī)定，并規(guī)定了未取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的罰則。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)應(yīng)屬國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規(guī)定，違反限制經(jīng)營(yíng)規(guī)定所簽訂的合同應(yīng)屬無(wú)效。問(wèn)題在于，進(jìn)展合作開(kāi)發(fā)的主體為兩個(gè)以上，是否必需全部參加合作的當(dāng)事人都應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)合同才有效呢？我們認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能簡(jiǎn)潔化處理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)治理的立法目的在于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，保障其他市場(chǎng)主體尤其是消費(fèi)者的利益。從現(xiàn)有規(guī)定來(lái)看，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的門(mén)檻并不是特殊高，如合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人具備開(kāi)發(fā)該工程的足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只是由于未辦理有關(guān)資質(zhì)審批手續(xù)而直接導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，似與立法的本意不符。對(duì)此似可進(jìn)展變通處理。一方面，如當(dāng)事人在起訴前已經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)而具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)