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認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：王**（實名認(rèn)證）

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IP屬地：江蘇 上傳時間：2023-12-31 格式：PPT 頁數(shù)：50 大?。?.40MB 積分：15 舉報 版權(quán)申訴

龍?zhí)逗こ袒I劃方案

綱要市場分析工程分析與產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶群分析定位工程形象推廣與定位營銷推廣創(chuàng)意秀稿城市的變遷，歲月必定造就一個嶄新的城市中心！上海開發(fā)浦東，浦東房價一年內(nèi)翻了三倍！太原政府南移，長風(fēng)街商家追捧，頓時成為城市焦點！城北！龍?zhí)逗@個區(qū)域正在進行如何的變遷？龍?zhí)逗_發(fā)，必定將造就龍?zhí)逗^(qū)域迎來高速開展的春天我們在這片新生的土地上拿到了一塊什么樣的地塊？北接北大街南靠機電廠生活區(qū)〔本區(qū)域內(nèi)最完善的生活配套設(shè)施林立周邊〕西望龍?zhí)逗蔡畲蟮纳鷳B(tài)公園〕東臨解放西路好地段土地資源不稀缺，好的景觀也不稀缺，稀缺的是坐落在一個好的地段上享受著如此美好的景色！如此環(huán)境地段的工程，一個人一生能接觸幾個？現(xiàn)在擺在我們面前的問題是要做出一個什么樣的產(chǎn)品才能對的起這塊土地？塑造一個什么樣的小區(qū)品質(zhì)才能配的上這個社區(qū)？住在這里的一定是一群有理想而且會享受生活的人！市場分析一、太原市宏觀經(jīng)濟分析

——太原市生長總值及其增長情況——太原市歷年GDP情況0200400600800199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份GDP（億元）太原市歷年GDP增長速度25.937.062.831.528.018.017.211.810.211.49.011.113.915.102040608019951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份增長率（％）數(shù)據(jù)來源于太原統(tǒng)計年鑒2024、太原統(tǒng)計局94年起太原市國民經(jīng)濟開展經(jīng)歷了兩個階段：94－97年高增長與調(diào)整，2000年至今健康開展95－97年太原市GDP增長速度過高，宏觀經(jīng)濟泡沫化情況嚴(yán)重。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟晴雨表，既是宏觀經(jīng)濟泡沫化的重要原因，又是重災(zāi)行業(yè)；93－95年太原市國民經(jīng)濟進入調(diào)整階段，96年起太原市GDP進入平穩(wěn)增長階段，2024年全市生產(chǎn)總值〔GDP〕685.14億元，比上年增長15.1％，創(chuàng)下1998年以來的增長新高，宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)、效益和質(zhì)量得到改善，經(jīng)濟步入新的開展期這一特征較為明顯。2024年以來年均GDP增長速度均高于10%。國民經(jīng)濟持續(xù)健康開展，為房地產(chǎn)行業(yè)的開展確定了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境；一、太原市宏觀經(jīng)濟分析

——城鄉(xiāng)居民儲蓄余額

——2024年金融機構(gòu)人民幣存款余額827.75億元，比上年末增長15.5％，其中，人民幣存款余額783.95億元，增長16.9％；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額52.21億元，增長16.8％；龐大的居民儲蓄余額，是房地產(chǎn)市場強大潛在購置力的重要來源，隨著宏觀調(diào)控初見成效以及房地產(chǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化方向開展，高性價比的產(chǎn)品將會受到市場追捧。數(shù)據(jù)來源于太原統(tǒng)計年鑒2024、太原統(tǒng)計局單位：萬元

170445820802322314576251569224930842740804319108737954844472800522210001000000200000030000004000000500000060000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(萬元)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(萬元)一、太原市宏觀經(jīng)濟分析

居民人均可支配收入2024年市區(qū)居民人均可支配收入14884元，增長7.7％，剔除物價因素，實際增長5.6％；人均消費性支出12931元，增長8.4％，實際增長6.3％。隨著居民收入水平逐年增長，居民生活水平的不斷提高，居民改善自己居住條件和增強投資收益的愿望日益強烈，關(guān)鍵是現(xiàn)在確實買得起房了。居民可支配收入1267313822148841150012000125001300013500140001450015000155002005年2006年2008年居民可支配收入二、太原房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析/太原市房地產(chǎn)市場開展根本特點——太原市區(qū)投資開發(fā)總量(億元)——10.6515.8827.2729.5543.8010203040502003年2004年2005年2006年2007年——太原市區(qū)投資開發(fā)總量增幅——雖然2024年受宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)量增量少，但總體表達一種平穩(wěn)開展趨勢;但2024年投資開發(fā)總量已經(jīng)到達了最近5年的最高水平,看出市場已進入白熱化競爭階段.15.649.171.88.3648.20204060802001年2002年2003年2004年2007年二、太原房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析/太原市房地產(chǎn)市場開展根本特點——太原市區(qū)商品房銷售面積〔萬平米)——45.4856.386.13101.13136.760204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年——太原市區(qū)商品房銷售面積增幅——23.90%35.30%-5.30%52.80%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析/太原市房地產(chǎn)市場開展根本特點——太原市區(qū)商品房銷售總額〔億元)—7.8813.2416.722.8836.5405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年——太原市區(qū)商品房銷售總額增幅—36.54-2.9%22.8816.713.2405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年2024年市場上新推樓盤檔次較高，學(xué)府苑、半山別墅、湖景一號等，高檔工程偏高的售價提升了總體市場的價格水平。萬達規(guī)劃方案將龍?zhí)逗ㄎ怀删C合商務(wù)、文化、休閑及居住職能為一體的城市核心宜居文化商務(wù)區(qū)。龍?zhí)逗咂焚|(zhì)生活區(qū)將形成“兩心、四軸、五區(qū)〞的功能結(jié)構(gòu)?！皟尚抹曋敢札?zhí)逗珗@對規(guī)劃地塊進行分隔后的兩大物業(yè)核心，即沿新建設(shè)路沿線的高層板樓居住組團和以解放路西二道巷居住區(qū)為中心的萬達社區(qū)組團?！八妮S〞包括兩縱兩橫，一縱指由萬達商務(wù)中心、市民活動廣場及五星級酒店形成的縱向景觀軸線；另一縱是指解放路西二道巷。兩橫指由在平民路和綠柳巷道路根底上形成的兩條橫向景觀軸線。“五區(qū)〞指用地布局從北向南依次規(guī)劃為居住生活區(qū)、商務(wù)廣場區(qū)、市民活動廣場區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)和步行酒吧區(qū)。區(qū)域環(huán)境分析工程處在這樣一個環(huán)境中位置:一個受區(qū)域總體規(guī)劃影響較大

的局部地塊多地爾工程位于龍?zhí)逗f達廣場規(guī)劃地塊中的D區(qū)，處于龍?zhí)逗貕K的中心位置，東至預(yù)留步行街;西至綠柳巷;北至西三道巷;南至萬達酒吧街,本工程預(yù)計建筑面積約為10--13萬平方米。工程分析及產(chǎn)品定位目前所了解資料－－－－地塊面積：1.5公頃凈用地面積：1.4公頃建筑面積：90000平方米建筑密度：26%容積率：6.4主力戶型面積：211-235㎡一些數(shù)據(jù)：工程ＳＷＯＴ分析公園地產(chǎn)大戶型，保證了居住人群的品質(zhì)工程周邊配套設(shè)施相對齊全，能滿足居民日常生活。環(huán)境優(yōu)勢〔龍?zhí)逗坝^，萬達集團開發(fā)的大型休閑購物商務(wù)區(qū)〕無可匹敵的區(qū)位，鬧中取靜的生活氣氛工程體量小工程的小區(qū)環(huán)境很難支撐大面積的銷售周邊現(xiàn)在環(huán)境比較亂萬達的入市及后期推廣周邊樓盤競爭劇烈SWOT區(qū)域內(nèi)市場放量大龍?zhí)逗車こ滩欢?，大局部已?jīng)售完新區(qū)域開展帶來的時機

綜合以上分析，我們得出如下結(jié)論--------------無可匹敵的地段得天獨厚的路網(wǎng)成熟的市政配套趨于完美的交通區(qū)域土地的稀缺打造高端住宅綜合物業(yè)得天獨厚產(chǎn)品定位－－－－依據(jù)開發(fā)思路指導(dǎo)－－－－－結(jié)合本工程區(qū)域特征及市場客戶需求，避開主要競爭對手最為集中的生活配套設(shè)施。由定位的目標(biāo)客戶群體可以看出，大局部客戶買房的目的多樣，以居住，投資為主，其他次之，所以在樓盤品質(zhì)定位上我們重點考慮物業(yè)的綜合功能。定建筑外觀－－－－區(qū)域特點、自身分析定物業(yè)－－－－區(qū)域供給及需求定品質(zhì)－－－－產(chǎn)品智能化建筑風(fēng)格建議－－－－建筑風(fēng)格：外觀造型簡潔、明快、流暢、飄逸，輔以局部線狀或塊狀鮮亮色彩，富有浪漫韻味的純粹現(xiàn)代主義風(fēng)格。建筑外立面色彩建議：在色彩上選用色彩明麗純潔，凸現(xiàn)品質(zhì)感和時尚特征。建筑用材建議－－－－采用節(jié)能環(huán)保材質(zhì)迎合新政實施中的有關(guān)要求，增加工程賣點，提升工程品質(zhì)。使用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品，既給工程增加顯著賣點；又給業(yè)主帶來實實在在的利益；同時提升工程價格和品質(zhì)，增加生活附加值。節(jié)能主要表達在墻體、屋面保溫隔熱材料的運用，窗戶大小的設(shè)計上等等：——節(jié)水、節(jié)電管道和閥門的改造和安裝?！扇”?、隔熱、密封等措施，讓建筑在使用過程中減少對煤、電等能源的消耗。同時建議最好以地輻熱采暖，節(jié)省能源，增加賣點。物業(yè)管理建議－－－－特色物業(yè)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容公共設(shè)施的使用管理、維修和更新電梯、供水、排水、通信等設(shè)備的運行效勞小區(qū)保潔和綠化效勞小區(qū)保安及代交水、氣、電、有線電視、電話費效勞家政效勞—代寄、代購、訂餐訂票、接送兒童、護理病弱等效勞信息咨詢和信息效勞小區(qū)文化活動組織實施等其他物管延伸效勞制定物業(yè)管理條例和物管手冊社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化，信息通道寬頻化所謂社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化，信息通道寬頻化，是指開發(fā)商在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段即把計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為根底設(shè)施和智能化建設(shè)的重點，并寬帶化。在寬帶網(wǎng)絡(luò)的根底平臺上，能夠構(gòu)筑多種應(yīng)用系統(tǒng)，如Internet接入、物業(yè)管理、E社區(qū)效勞等。網(wǎng)絡(luò)主干宜選用多模光纖，社區(qū)接入設(shè)備應(yīng)有充分的前瞻性，并完全遵循標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議，使計算機網(wǎng)絡(luò)有良好的可擴展性。建議興建社區(qū)網(wǎng)站〔或開發(fā)商網(wǎng)站〕，開展社區(qū)電子商務(wù)建議興建社區(qū)網(wǎng)站，開展社區(qū)電子商務(wù)是指以社區(qū)名義申請互聯(lián)網(wǎng)域名，建立社區(qū)自己的網(wǎng)站：發(fā)布信息，提供衣食住行、休閑娛樂、醫(yī)療、教育、證券投資等方面的資訊效勞，創(chuàng)造小區(qū)獨特的社區(qū)文化。憑借互聯(lián)網(wǎng)豐富的信息資源，以社區(qū)居民為穩(wěn)定的客戶群，利用物業(yè)管理處與住戶之間建立的收費結(jié)算、轉(zhuǎn)款機制作為網(wǎng)上電子支付的有效補充形式，解決了普通電子商務(wù)存在的兩大難題，使社區(qū)電子商務(wù)獲得了廣闊的開展空間。家庭綜合布線，三表自動遠抄采用家庭綜合布線，鋪設(shè)好管網(wǎng)，并配置好垂直弱電井和網(wǎng)絡(luò)連接設(shè)備；對每個住戶的水、電、氣等計量耗用實行自動遠傳抄收計費，并委托銀行自動托收，實現(xiàn)抄表收費一條龍自動化管理，住戶在自家的智能終端上〔LCD液晶顯示〕即可查到三表的度數(shù)和相關(guān)費用，管理處還可實現(xiàn)對住戶三表的通斷控制。家居智能控制，一切以人為本"三電一體"，"三網(wǎng)融通"，技術(shù)互補，資源共享，是智能化開展的必然趨勢。通過智能遙控插座模塊、電話遙控報警模塊等，對室內(nèi)燈光電器實行集中遙控；家中安裝智能化攝像頭，住戶在辦公室或外地出差，照樣可以通過Internet遠程監(jiān)控家中的情況；各種終端設(shè)備應(yīng)有符合Internet通信協(xié)議的IP地址，使系統(tǒng)具有完整的開放性和可擴展性，一切以人為本。智能化建議－－－－目標(biāo)客戶群分析定位定位依據(jù)-----1、區(qū)域交通便利，位置優(yōu)越，市政公共配套完備2、區(qū)域商務(wù)、住宅開展條件較好，但可開發(fā)土地稀缺3、區(qū)域改造指日可待，萬達工程實施將加速區(qū)域開展，物業(yè)增值空間巨大大區(qū)域物業(yè)增值潛力巨大，地理位置極佳，生活配套條件優(yōu)越，高端物業(yè)開展空間得天獨厚。本案綜合定位為－－－

以高薪階層為主力目標(biāo)客戶群體的高檔綜合物業(yè)目標(biāo)客群定位－－－－作為品牌都心物業(yè)，工程面臨的目標(biāo)市場相對較大，根據(jù)工程特征，截取一局部作為主打目標(biāo)。截取哪一局部？？？區(qū)域居住群體對理性因素考量較多，工程推廣主打最終居住人群〔自?。顿Y客〕，切合其生活品位，精神需求。都市先鋒階層各企業(yè)、公司中高層管理者〔經(jīng)理、私企老板等〕；城市白領(lǐng)精英階層〔IT產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等〕；其他中高收入人群〔夜工作者〕截取的目的不是排除局部目標(biāo)市場，而是以針對主打群體的強勢訴求形成關(guān)注度，借以帶動其他消費人群關(guān)注工程。產(chǎn)品特性出發(fā)鎖定目標(biāo)客源經(jīng)濟充裕社會地位生活品位追求個性市性客源30—50歲受眾人文精神分析：追求自我的釋放，精神追求。１、城市先鋒階層．追求的不僅僅是一套房子，而是一種生活方式，一種豐富、高品質(zhì)的生活。成就被認(rèn)可，榮耀和尊崇感的建立是目標(biāo)消費群的價值取向和精神追求。２、其核心價值是在滿足其榮耀感的根底上傳達一種豐富多彩、高雅浪漫、富有情調(diào)的生活方式，工程所獨具的人文環(huán)境、建筑風(fēng)格、生活氣氛與之相符。３、倡導(dǎo)一種自由的生活理念和人生態(tài)度，同時也提倡一種都心工作生活模式，一種快節(jié)奏中又不失輕松，享受工作、享受生活的態(tài)度。4、隨著市場的不斷成熟，消費者也逐漸呈現(xiàn)出更為理性的購置趨勢，都心升值潛力、商業(yè)價值的提示也將導(dǎo)向其購房決策。工程形象推廣定位優(yōu)勢引導(dǎo)主題定位〔備選1〕城市經(jīng)典山水名居經(jīng)典的內(nèi)涵該如何來詮釋？一、經(jīng)典代表的是傳承與創(chuàng)新：傳承了文化、創(chuàng)新了產(chǎn)品二、經(jīng)典代表的是對文化的尊重：山水文化是龍?zhí)逗幕木袼谌?、?jīng)典代表的是產(chǎn)品力的保證：精雕細刻、精心打造的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品四、經(jīng)典放置于城市，是對城市人文的尊重，是對城市建設(shè)的奉獻與領(lǐng)航主題定位概念階段城市經(jīng)典山水名居第一階段：醞釀一座經(jīng)典之城第二階段：發(fā)現(xiàn)一座經(jīng)典之城第三階段：珍藏一生雅致生活居住—從住人機器到享受空間開發(fā)—從迎合市場到引導(dǎo)需求設(shè)計—從制造建筑到回歸人性環(huán)境—從公共配置到環(huán)境私有智能—從網(wǎng)絡(luò)工具到現(xiàn)實關(guān)心生態(tài)—從自然景觀到人文生態(tài)文化—從營銷標(biāo)簽到精神內(nèi)涵消費—從外在炫耀到個性享受經(jīng)典預(yù)期“城市經(jīng)典〞精神提煉【韻】恬然，清雅。家，是文化的延伸。——精神層面【樹】生活，呼吸，心情，都是綠色的?！鷳B(tài)層面【宅】建筑如人。好的建筑，能容者，養(yǎng)心?！a(chǎn)品層面【品】和諧，凝結(jié)完美。珍藏的健康品位?！傮w及配套層面推廣主題支持體系城市經(jīng)典山水名居形象塑造樹宅品產(chǎn)品支撐現(xiàn)代時尚自然生態(tài)經(jīng)典建筑地中海風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)會所商業(yè)中心廣場水景主題組團主題道路廣場主題純粹中式建筑風(fēng)情為景觀和陽光而生的房型設(shè)計建筑的創(chuàng)新點服務(wù)銷售服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)韻優(yōu)勢引導(dǎo)主題定位〔備選2〕純味尚筑純味——純味建筑：建筑理念的獨創(chuàng)和對細節(jié)完美的臻求；純味生活：放開壓力、放開繁瑣，完全享受的家庭生活；純味生態(tài)：水、景、綠等生態(tài)內(nèi)環(huán)境的打造讓你感受自然的歸屬感；尚筑——上筑，上層建筑、上流建筑，表達的是為社會中堅階層量身定做的樣板生活社區(qū)；尚，風(fēng)氣；表達了工程的時代感和現(xiàn)代生活氣息，展現(xiàn)更為舒適愜意的人居環(huán)境。主題定位概念階段純味尚筑2024，建筑樣本2024，人居樣本2024，生活樣本2024，樣本生活……通過時間的推移結(jié)合主題擬定階段性推廣脈絡(luò)，由建筑－人居－生活的逐層深入展現(xiàn)工程逐步成長和成熟的過程。優(yōu)勢引導(dǎo)主題定位〔備選3〕龍城北區(qū)名流生活圈該主題定位從目標(biāo)客層的定位出發(fā)，突出的是同一類人的生活積聚效應(yīng)。在該定位語之下，推廣的方向通過“音樂〞“家〞“生活方式〞三個載體來串連產(chǎn)品特色和推廣序列。主題定位概念階段龍城北區(qū)名流生活圈第一階段：富階層的知本樂園——通過樂章的形式闡述工程的規(guī)劃概念例如：[四季]之聲，聆聽韋瓦第——景觀環(huán)境貝多芬指揮的[魔笛變奏曲]——建筑形態(tài)第二階段：富階層的生活樂園——通過“家〞概念的打造，突出社區(qū)宜居形象例如：戀物有道：我的新家選擇景湖豪庭愛之有理：這是一個有美、有藝術(shù)、有生活，惟獨沒有壓力的地方第三階段：生活于此感受無限——通過“生活方式〞的描述，展現(xiàn)社區(qū)魅力生活例如：吹吹風(fēng)，喝喝咖啡，時間會自己走云中漫步的時光，看看書，看看窗外的色彩建議案名

盛世豪庭

城市經(jīng)典●山水名居

參考案名：龍城御苑

形象口號：1、一座名城●一種生活●一個盛世

2、只有這樣的尺度，才能對的起這片驚艷的湖

營銷推廣

我們的銷售目標(biāo)－－－－10個月銷售95%

策略+包裝+有序組織安排

完成銷售目標(biāo)，實現(xiàn)價值最大化

營銷推廣戰(zhàn)略思想立高對準(zhǔn)造勢概念營銷——立高：營造一個高尚的地段，一種高貴的生活概念，使產(chǎn)品一面市就站在一定的高度；產(chǎn)品主義——對準(zhǔn)：分析產(chǎn)品有力賣點，出擊市場；銷售促動——造勢：不斷形成新聞熱點，渲染造勢。營銷推廣思路三大板塊、二線作戰(zhàn)、三線一體、點線結(jié)合三大板塊——預(yù)約、解讀、體驗預(yù)約：概念得立高與傳播解讀：從概念落實到產(chǎn)品本身，了解產(chǎn)品的細致特征和細節(jié)賣點，使概念與產(chǎn)品相統(tǒng)一體驗：樣板房、樣板區(qū)實景展示帶客戶入體驗境界，參與性強的SP活動展示工程實質(zhì)性的魅力。

二線作戰(zhàn)——活動促銷與廣告宣傳雙滲透三線一體——人際線、活動線與廣告線人際線：現(xiàn)場銷售人員的營銷推廣能力，以人為載體；活動線：以事件為手段，使消費者產(chǎn)生放松心理，進行隱蔽、有效的傳播；廣告線：以戶外、報紙、播送、DM等為載體，進行軟硬配合的宣傳攻勢。點線結(jié)合：以點和線組成面進行傳播推廣：公關(guān)活動及SP活動結(jié)合“時點〞開展，宣傳線按“推廣線〞軟硬兩方面系列展開。在中小城市，產(chǎn)品的直銷效果顯著。銷售策略之指導(dǎo)思想“勢〞與“節(jié)〞勢：每期：蓄勢造勢升勢收勢〔開盤前〕〔開盤〕〔強銷期〕〔清盤〕節(jié)：在銷售過程中注意控制節(jié)奏，即開閘放水、房源開放節(jié)奏、分期分批出售房源，防止全面開花，銷售散亂，整盤失控。率先亮相·借勢推廣·爆銷開盤率先亮相：搶先一步，搶占先機，爭取市場主動權(quán)：利用自身地塊成熟的優(yōu)勢，比萬達工程提早入市。率先亮相，形象定位于龍?zhí)镀瑓^(qū)改造正式啟動后推出的，迎合龍?zhí)镀瑓^(qū)新定位的第一個宜居住宅形象工程，高調(diào)入市，站位于入太原市場第一陣營。借勢推廣：建議做區(qū)域規(guī)劃模型，連同萬達工程一起用功能塊加以表達，充分展示工程今后生活的便利性。最大限度展示對工程未來產(chǎn)品兌現(xiàn)力與時尚生活的想象力。爆銷開盤：開盤前結(jié)合