上海百聯(lián)西郊項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

百聯(lián)西郊購(gòu)物中心案例分析報(bào)告2024.12目錄一、工程簡(jiǎn)介二、區(qū)域情況三、業(yè)態(tài)和品牌四、規(guī)劃設(shè)計(jì)五、經(jīng)營(yíng)管理工程調(diào)研重點(diǎn)工程周邊區(qū)域情況對(duì)于工程的支持工程中的業(yè)態(tài)布置和品牌工程獨(dú)特的內(nèi)街式動(dòng)線設(shè)計(jì)和景觀風(fēng)格工程概況工程簡(jiǎn)介百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于上海西郊的長(zhǎng)寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。

購(gòu)物中心占地面積3.4萬平方米，建筑面積11萬平方米，整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層。購(gòu)物中心采用開放式建筑風(fēng)格，表達(dá)人性化設(shè)計(jì)理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。開業(yè)時(shí)間：2024年12月建筑面積：11萬m2樓層：B2—4F泊車位：600多個(gè)租金：平均11元/平米/天〔普通商鋪〕平均2-3元/平米/天〔大型商鋪〕出租率：100%商業(yè)定位：社區(qū)購(gòu)物中心建筑特點(diǎn)：開放式建筑格局開發(fā)商：上海百聯(lián)集團(tuán)設(shè)計(jì)公司：JEDER國(guó)際建筑事務(wù)所工程整體情況設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介為客戶提供概念設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)效勞，效勞范圍涵蓋開發(fā)前設(shè)計(jì)、租賃策略、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)。捷得在國(guó)際市場(chǎng)提供的設(shè)計(jì)效勞范圍也超越了其傳統(tǒng)的零售、娛樂領(lǐng)域，擴(kuò)展到酒店、俱樂部、度假村、住宅區(qū)、辦公室及商業(yè)設(shè)施、多功能中心、主要的市區(qū)、濱水區(qū)、商業(yè)中心、社區(qū)規(guī)劃、前瞻性的總體規(guī)劃等。區(qū)域情況區(qū)域位置莘莊該區(qū)域?qū)儆谏虾Ｎ鞑块L(zhǎng)寧區(qū)，屬于北新涇板塊，周邊原為工業(yè)區(qū)，不屬于傳統(tǒng)商圈，缺乏辦公大樓和商務(wù)氣氛。區(qū)域2024年之后大量開發(fā)住宅，現(xiàn)成為成熟住宅區(qū)，住宅小區(qū)眾多。分布有新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等多個(gè)大型社區(qū)，而區(qū)域南部為高檔別墅區(qū)。區(qū)域情況范圍：區(qū)域范圍是北新涇板塊東起北虹路，南到延安西路，北至北翟路，西面那么是虹橋機(jī)場(chǎng)和虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)。從范圍上看，本案處于區(qū)域的中心局部。交通：區(qū)域內(nèi)交通便利，有地鐵二號(hào)線以及數(shù)量眾多的公交線路。工程周邊的公交線路有54、88、121、836、91、739、莘北專線，以及三條免費(fèi)班車金匯龍柏線、天山茅臺(tái)線和地鐵二號(hào)班車線。

北翟路天山西路仙霞路虹橋路延安西路外環(huán)中環(huán)福泉路劍河路本案地鐵二號(hào)線地鐵二號(hào)線淞虹路站北新涇站虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)區(qū)域住宅情況住宅：區(qū)域內(nèi)有大量住宅樓盤，檔次不一，戶數(shù)共有11萬戶，加上外來人口總?cè)丝诘竭_(dá)30萬。人口分布以北部居多，南部別墅集中區(qū)人口較少。人口構(gòu)成以本地居民為主，局部為經(jīng)濟(jì)園區(qū)中的工作人員以及一些外籍人士。局部小區(qū)：編號(hào)小區(qū)檔次戶數(shù)1仙霞大郡低檔14702世紀(jì)之春花園中檔8923御墅花園

高檔614北虹公寓中檔12005西郊一品苑

高檔566馨蘭小區(qū)

低檔910中環(huán)本案124563虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)地鐵二號(hào)線地鐵二號(hào)線淞虹路站北新涇站虹橋路延安西路外環(huán)福泉路劍河路北翟路天山西路仙霞路公寓區(qū)域別墅區(qū)域區(qū)域商業(yè)情況商業(yè)：區(qū)域內(nèi)根本沒有大型的商業(yè)工程，都是較小面積的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，且集中在區(qū)域北部地鐵二號(hào)線沿線以及仙霞路沿線。業(yè)態(tài)方面以餐飲、效勞居多，超市賣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)僅有一家易初蓮花和幾家聯(lián)華超市。北翟路天山西路仙霞路虹橋路延安西路外環(huán)中環(huán)福泉路劍河路本案地鐵二號(hào)線地鐵二號(hào)線淞虹路站北新涇站虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)易初蓮花聯(lián)華超市聯(lián)華超市聯(lián)華超市區(qū)域情況總結(jié)區(qū)域內(nèi)住宅體量巨大，人口眾多到達(dá)30萬，且居民消費(fèi)能力尚可，完全能夠支撐該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)工程。由于區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)工程，業(yè)態(tài)方面也主要為餐飲和效勞。而本工程體量大，業(yè)態(tài)豐富，在地理上又處于區(qū)域的中心偏北地帶，為人口集中區(qū)，使得工程比較容易吸引人流和滿足周邊消費(fèi)者的消費(fèi)需求。區(qū)域交通便利，便于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者到達(dá)本工程。其中地鐵二號(hào)線能夠帶來大量的區(qū)域之外的消費(fèi)者，但是由于區(qū)域內(nèi)大型綜合購(gòu)物商業(yè)工程僅有本工程一個(gè)，缺乏以吸引區(qū)域之外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，因此工程針對(duì)客群限于本區(qū)域內(nèi)。業(yè)態(tài)和品牌整體業(yè)態(tài)圖服務(wù)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)零售餐飲百貨超市賣場(chǎng)零售餐飲百貨超市賣場(chǎng)零售餐飲家電賣場(chǎng)娛樂零售服務(wù)娛樂家居賣場(chǎng)餐飲B2B11F2F3F4F服務(wù)服務(wù)整體業(yè)態(tài)比例及品牌業(yè)態(tài)品牌數(shù)百貨1大賣場(chǎng)4零售69餐飲33服務(wù)13娛樂8總計(jì)128B2平面圖編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1特力屋4000大賣場(chǎng)B1平面圖B1品牌編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1邱競(jìng)SPA400服務(wù)2大莊棋牌600娛樂3社區(qū)活動(dòng)中心300娛樂B1業(yè)態(tài)比例B1層只有少量商鋪面積，有1家效勞，2家娛樂1F平面圖1F品牌(1)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1屈臣氏300零售2迪卡儂2000零售3麥當(dāng)勞100餐飲4巴黎貝甜60餐飲5可頌坊50餐飲6食家物語(yǔ)10餐飲7Subway30餐飲8滿記甜品60餐飲9哈根達(dá)斯80餐飲10VEROMODA200零售1F品牌(2)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)11ONLY200零售12絲芙蘭280零售13時(shí)尚主題攝影50服務(wù)14DQ70餐飲15SCOFIELD30零售16春秋國(guó)旅30服務(wù)17茂昌眼鏡60零售18亨得利60零售19陽(yáng)光干洗20服務(wù)20珍妮花攝影40服務(wù)1F品牌(3)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)21韶菲美發(fā)30服務(wù)22柯達(dá)20服務(wù)23線工坊20零售24星巴克150餐飲25SWATCH50零售26edc250零售27LEVIS150零售28友誼百貨2500百貨29英孚教育500服務(wù)30上海銀行400服務(wù)1F品牌(4)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)31必勝客450餐飲32港麗400餐飲33一茶一坐300餐飲34蕉葉咖喱屋200餐飲35味千拉面150餐飲36避風(fēng)塘300餐飲37棒約翰150餐飲38永和大王200餐飲39肯德基200餐飲2F平面圖2F品牌(1)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1世紀(jì)聯(lián)華3500大賣場(chǎng)2麥當(dāng)勞200餐飲3JACK&JONES350零售4卡西歐10零售5班尼路160零售6KOOKIN50零售7ochirly120零售8馬克華菲240零售9easyshop50零售10江南布衣160零售2F品牌(2)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)11chaber80零售12Lapargay100零售13曼古銀30零售14達(dá)芙妮40零售15naivee80零售16BASICHOUSE80零售17巴黎三城30零售18艾格周末300零售19ES300零售20貝拉維拉120零售2F品牌(3)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)21天恩80零售22淑女屋140零售23teenieweenie100零售24mindbridge100零售25eni:d80零售26Esprit220零售27友誼百貨3500百貨28達(dá)加馬燒烤350餐飲29魚晶園火鍋400餐飲30爭(zhēng)鮮回轉(zhuǎn)壽司180餐飲2F品牌(4)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)31云南美食園200餐飲32櫻之園烤肉100餐飲33洋蔥餐廳400餐飲34蛋蛋屋300餐飲35雅點(diǎn)坊160餐飲36棒約翰200餐飲37天天茶餐廳300餐飲38肯德基200餐飲3F平面圖3F品牌(1)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1世紀(jì)聯(lián)華3500大賣場(chǎng)2迪信通400零售3蘋果數(shù)碼30零售4Jansport10零售5皮爾卡丹內(nèi)衣30零售6KUHLE100零售7NIKE100零售8Jockey100零售9bossini80零售3F品牌(2)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)10benchbody40零售11美津濃60零售12columbia30零售13rebook30零售14newbalance50零售15nike120零售16洲克10零售17kappa100零售18李寧60零售19k.swiss100零售20rapida30零售21阿迪達(dá)斯100零售22lacoste20零售23umbro20零售24puma30零售25converse20零售3F品牌(3)編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)26優(yōu)衣庫(kù)700零售27香榭里家坊200零售28澳西奴130零售29永樂家電3500大賣場(chǎng)30玩不累80零售31好孩子80零售32博士蛙200零售33鍋里斗300餐飲34大碗魚300餐飲35玩具反斗城1200零售36新華書店800服務(wù)4F平面圖4F品牌編號(hào)品牌面積業(yè)態(tài)1粵好味2000餐飲2好樂迪1500娛樂3卡通尼1500娛樂4知音琴行200零售5仙霞世紀(jì)影城2000娛樂6湯姆熊1500娛樂7奈司桌球房1500娛樂8知音琴行培訓(xùn)中心450服務(wù)9正大齒科120服務(wù)10金造時(shí)足浴800娛樂11一兆韋德1000服務(wù)業(yè)態(tài)分析工程業(yè)態(tài)比例中的賣場(chǎng)和百貨等主力店占據(jù)較大比例，零售、餐飲、娛樂比例相互持平。業(yè)種豐富，涉及到服飾、數(shù)碼、家居、運(yùn)動(dòng)、休閑、兒童等，滿足社區(qū)居民一站式購(gòu)物的需要。工程的業(yè)態(tài)分布很有規(guī)律，除去4F布置了大面積的娛樂業(yè)態(tài)外，1-3F的平面業(yè)態(tài)布置全部都以南北兩端為大體量的賣場(chǎng)和百貨業(yè)態(tài)，中間南北端分別布置零售和餐飲業(yè)態(tài)。從樓層的縱向方向來看，在平面的各個(gè)位置上不同樓層的業(yè)態(tài)都是相同的，這樣便于引導(dǎo)消費(fèi)者在特定區(qū)域消費(fèi)，方便購(gòu)物。相同業(yè)態(tài)的商戶集中在同一區(qū)域也能形成規(guī)模效應(yīng)。而大體量的主力店分布在工程橫向兩端有助于帶動(dòng)人流。1F2F3F品牌分析(1)業(yè)態(tài)代表品牌零售馬克華菲、ochirly、班尼路、淑女屋、優(yōu)衣庫(kù)、玩具反斗城、NIKE餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、避風(fēng)塘、棒約翰、星巴克服務(wù)英孚教育、上海銀行、一兆韋德娛樂好樂迪、湯姆熊、卡通尼百貨/賣場(chǎng)友誼百貨、迪卡儂、世紀(jì)聯(lián)華、永樂家電、特力屋工程品牌檔次主要在中檔，各個(gè)業(yè)態(tài)的品牌豐富，且品牌知名度都較高，符合周邊消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，能夠吸引消費(fèi)者前來購(gòu)物。工程餐飲品牌方面也較有特色，中外結(jié)合，品牌也較豐富，知名度高，不僅能吸引普通消費(fèi)者，也能滿足周邊國(guó)外消費(fèi)者的需求。品牌分析(2)工程主力店業(yè)種全面，包含家電、家居、百貨、運(yùn)動(dòng)、超市、效勞等各個(gè)方面，方便于效勞周邊社區(qū)。而其他業(yè)態(tài)的大多數(shù)品牌有在上海的知名度較高、經(jīng)營(yíng)狀況好和店鋪分布密度高的特點(diǎn)。由于工程定位為社區(qū)購(gòu)物中心，該些品牌的特點(diǎn)是周邊居民舍遠(yuǎn)取近前來工程的關(guān)鍵，且該些品牌對(duì)租金敏感性較低，能有效提高工程的租金水平。主力店介紹聯(lián)華超市股份有限公司〔「聯(lián)華超市」或「本公司」〕于一九九一年起在上海開展業(yè)務(wù)，于十七余年間，以直接經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)和并購(gòu)方式開展成為一家具備全國(guó)網(wǎng)點(diǎn)布局、業(yè)態(tài)最齊全的零售連鎖超市公司。世紀(jì)聯(lián)華

迪卡儂集團(tuán)既是運(yùn)動(dòng)用品的設(shè)計(jì)師和生產(chǎn)商，更是極具規(guī)模的全系列運(yùn)動(dòng)品連鎖商店。開創(chuàng)了運(yùn)動(dòng)用品超市的新概念。

迪卡儂主力店介紹HOLA特力屋隸屬于特力集團(tuán)，在中國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)已有8家連鎖大賣場(chǎng)。特力集團(tuán)是全球最大的零售建材供給商之一，主要的客戶有沃爾瑪、B&Q等零售業(yè)巨頭，是一家已成立28年的全球性集團(tuán)。特力屋主力店介紹主力店介紹湯姆熊自創(chuàng)立以來，一直以提供一個(gè)健康、溫馨、便捷及充滿歡樂氣氛的休閑場(chǎng)所為目標(biāo)，向成為世界上最大的連鎖室內(nèi)主題樂園目標(biāo)而邁進(jìn)。

湯姆熊

主力店介紹一兆韋德健身第一家俱樂部始于2001年，一兆韋德大力倡導(dǎo)綠色環(huán)保和時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)。

一兆韋德健身

永樂〔中國(guó)〕電器銷售有限公司創(chuàng)立于1996年，前身為上海永樂家用電器有限公司，是一家凈資產(chǎn)達(dá)數(shù)十億元的股份制大型家電連鎖零售企業(yè)，年銷售額超過150億元。產(chǎn)品類別囊括了日常生活電器的方方面面，種類逼近5萬種。永樂家電主力店介紹代表品牌介紹以深海鯨魚命名的時(shí)尚品牌，由國(guó)際設(shè)計(jì)大師MARKCHEUNG為世界新貴度身定制的國(guó)際時(shí)裝品牌。

馬克華菲

代表品牌介紹艾格ETAM現(xiàn)已成為法國(guó)成衣及內(nèi)衣的佼佼者。目前艾格ETAM開展至全世界擁有1100多家專賣店。ETAM

代表品牌介紹肯德基源于美國(guó)，創(chuàng)立于1930年，是世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)，在全球擁有10000多家餐廳。肯德基

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)平面動(dòng)線〔1F〕工程整體形態(tài)為內(nèi)街式購(gòu)物中心，南北兩棟建筑體單體，中間以一道內(nèi)街分割，內(nèi)街寬度為10米左右。工程?hào)|西共有兩個(gè)出入口，中間為圓型大中庭廣場(chǎng)，作為人流動(dòng)線的集中點(diǎn)，將東西兩側(cè)進(jìn)入的人流聚集于此。在大中庭的北側(cè)另有一個(gè)圓型小中庭，作為1F東北側(cè)內(nèi)通道的端點(diǎn)。西側(cè)處入口東側(cè)出入口小中庭大中庭平面動(dòng)線〔2F以上〕工程2F以上樓層，東西兩端的動(dòng)線是以外側(cè)走廊的形式，中端的南北兩側(cè)動(dòng)線是內(nèi)部走廊的形式。南北兩棟建筑之間有四座空中走廊連接。動(dòng)線走廊寬度總體為4米?？罩羞B廊空中連廊小中庭大中庭垂直動(dòng)線自動(dòng)扶梯觀光電梯客用樓梯工程有兩組上下自動(dòng)扶梯，位于東西動(dòng)線兩端；兩組共四部觀光垂直電梯，在大中庭的東西兩側(cè)；另外還有兩部客用樓梯位于大中庭處。工程2\3兩層另有三組自動(dòng)扶梯位于東西兩端的主力店內(nèi)，為世紀(jì)聯(lián)華、友誼百貨以及永樂家電使用。垂直動(dòng)線〔續(xù)〕工程有兩部貨梯，五處消防通道貨梯消防通道景觀設(shè)計(jì)工程景觀及建筑設(shè)計(jì)參照美國(guó)購(gòu)物中心風(fēng)格，利用極具特色的建筑形態(tài)、裝飾物以及植物景觀來突顯出美國(guó)風(fēng)格。另外利用工程?hào)|側(cè)的天然河流作為工程本身的景觀之一。景觀設(shè)計(jì)〔續(xù)〕廣告招牌工程各商戶的招牌規(guī)格并不全部統(tǒng)一，且在工程內(nèi)過多的展示廣告，導(dǎo)致雜亂無章，使得整個(gè)工程的景觀視覺被破壞，影響購(gòu)物環(huán)境。而工程的顧客導(dǎo)向牌就比較合理，在動(dòng)線結(jié)點(diǎn)處均有指向明確的指示牌，方便顧客識(shí)別方向。停車場(chǎng)工程停車場(chǎng)位于工程的地下1/2層，車