合肥萬(wàn)國(guó)大廈營(yíng)銷思路報(bào)告

謹(jǐn)呈：安徽萬(wàn)國(guó)投資有限公司萬(wàn)國(guó)大廈營(yíng)銷思路報(bào)告合創(chuàng)地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)〔深圳〕2024年7月22日本報(bào)告基于與投資商初次溝通及對(duì)工程初步理解，制定的框架性營(yíng)銷思路。至于工程深化主題、投資商具體目標(biāo)還須進(jìn)一步的探討與落實(shí)后，形成統(tǒng)一的工程認(rèn)知。因此，本報(bào)告必然有所欠缺，還希望雙方進(jìn)一步溝通，進(jìn)一步完善工程的營(yíng)銷策略。報(bào)告前言本體認(rèn)知與開展方向認(rèn)識(shí)市場(chǎng)認(rèn)知與開展方向研判工程的定位與開展建議工程營(yíng)銷策略與推廣表現(xiàn)PART2PART1PART4PART3PART1本體認(rèn)知與開展方向認(rèn)識(shí)本體開發(fā)條件的認(rèn)識(shí)本工程為開發(fā)強(qiáng)度中等的集約型商業(yè)寫字樓。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積（畝）15.31計(jì)容總建（萬(wàn)㎡）54892商業(yè)面積13274㎡辦公面積33098㎡容積率≤4綠化率≥40%總地價(jià)（萬(wàn)元）5098萬(wàn)元樓面價(jià)（元/㎡）1249元工程指標(biāo)及區(qū)域條件1、根本指標(biāo)對(duì)于商業(yè)地塊而言，本地塊容積率中等，考慮沒(méi)有限制性的物業(yè)形態(tài)，地塊物業(yè)有一定發(fā)揮空間。2、出讓價(jià)格地塊出讓價(jià)格一般，但開發(fā)商自持物業(yè)50%；因此本案前期開發(fā)投入較大，對(duì)于企業(yè)資金要求，前期現(xiàn)金流至關(guān)重要。3、區(qū)域環(huán)境從區(qū)域位置、環(huán)境、規(guī)模角度看，本地塊較小，商業(yè)體量沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，辦公寫字樓具備一定的地段優(yōu)勢(shì)和生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)。非合肥市傳統(tǒng)商務(wù)中心，卻是該片區(qū)的中心，兩條主干道交匯口。本工程地處新站北部區(qū)域，屬城市新興區(qū)域；新站站前板塊為物流、商貿(mào)區(qū)，站北區(qū)域那么主要為居住，本工程處于兩者結(jié)合地帶。北二環(huán)和銅陵路交口，兩條主干道的交接地帶，一直以來(lái)都是新站區(qū)最熱鬧，最堵塞的交通要道新建的銅陵路高架，軌道1號(hào)線的起點(diǎn)，都將改變站北區(qū)域的地位，工程的地理位置將更加突出。本體區(qū)位條件認(rèn)識(shí)新站區(qū)商圈規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在建主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)代電子城信地城市廣場(chǎng)沃爾瑪板橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銀座夜總會(huì)現(xiàn)有主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新站區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖本案項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)總建面積5.4萬(wàn)㎡建筑高度25層，99、9米單層面積1300多平米面積分割約300-1300平米層高、凈高3.6大堂層高10.2米，面積200㎡外立面干掛石材與玻璃幕墻相結(jié)合電梯8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng)無(wú)中央空調(diào)停車位371公共空間無(wú)物管公司未知寬帶光纖接入商業(yè)層高6米商業(yè)總面積13274㎡工程按寫字樓的硬件配套設(shè)施劃分，屬于乙級(jí)寫字樓，在合肥寫字樓市場(chǎng)屬于中等水平建筑工程產(chǎn)品條件認(rèn)識(shí)工程開展目標(biāo)認(rèn)識(shí)本地塊是萬(wàn)國(guó)集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的首個(gè)工程，是未來(lái)萬(wàn)國(guó)集團(tuán)自身辦公總部，希望打造成高形象、價(jià)值集約型商業(yè)寫字樓工程。工程認(rèn)知和開展方向思考開發(fā)背景區(qū)域背景工程背景

企業(yè)背景：唯客集團(tuán)與白馬集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，品牌導(dǎo)入；政府要求：開發(fā)及運(yùn)營(yíng)條件要求嚴(yán)格，形象價(jià)值優(yōu)先。區(qū)域背景：產(chǎn)業(yè)、景觀、交通等綜合推動(dòng)下，工程價(jià)值凸現(xiàn)；片區(qū)背景：商貿(mào)、物流、居住、配套較為集中，主動(dòng)區(qū)域中心化。物業(yè)組合：寫字樓+商業(yè)，復(fù)合型物業(yè)；功能思考：工程體量小，規(guī)模不大，屬于合肥市寫字樓中等水平，區(qū)域內(nèi)高端水平。企業(yè)背景：安徽萬(wàn)國(guó)投資有限公司——多個(gè)服裝企業(yè)共同出資，形象價(jià)值導(dǎo)入；企業(yè)要求：自持工程50%物業(yè)，品質(zhì)價(jià)值優(yōu)先。定義合肥新站區(qū)商務(wù)經(jīng)貿(mào)寫字樓；其中寫字樓是重點(diǎn)、商業(yè)是難點(diǎn)。重新定義合肥新站區(qū)站北區(qū)域商務(wù)寫字樓PART2市場(chǎng)認(rèn)知與開展方向研判辦公市場(chǎng)/分布格局目前合肥寫字樓分布格局已形成，集群化特征開始凸顯濉溪路商務(wù)區(qū)以財(cái)富廣場(chǎng)、新天地廣場(chǎng)、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)等為代表的寫字樓群體，分布在北一環(huán)〔濉溪路〕沿線，整體形象較好，品質(zhì)中等偏上。新站區(qū)商務(wù)區(qū)以藍(lán)鯨大廈、中環(huán)國(guó)際大廈等為代表的寫字樓群，多圍繞勝利廣場(chǎng)周邊，周邊商務(wù)氣氛已形成，僅次于中心區(qū)。中心商務(wù)區(qū)以三孝口和四牌樓區(qū)域?yàn)橹?，輻射周邊區(qū)域，開展較為悠久，早期有郵電大廈等，亦有后期興建的CBD中央廣場(chǎng)等，商環(huán)境優(yōu)越，但寫字樓檔次參差不齊。五里墩商務(wù)區(qū)新興辦公區(qū)域正在形成，早期改造式寫字樓多以淘汰，以匯金大廈、之心城、IFC金融中心等中高端寫字樓正在出現(xiàn)。包河區(qū)商務(wù)區(qū)馬鞍山及徽州大道沿線，商務(wù)辦公氣氛已形成，局部寫字樓較老，品質(zhì)較差，后期以九華國(guó)際、吉瑞泰盛、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表中高端寫字樓開始投入使用。政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如西環(huán)中心廣場(chǎng)、、新城國(guó)際、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為新興工程，無(wú)論是質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、工程外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是首屈一指。高新區(qū)商務(wù)區(qū)多分布在軟件園周邊，以浙商大廈、TOP創(chuàng)展中心，寫字樓數(shù)量較少，形象一般，總體檔次中端偏下。辦公市場(chǎng)/開展趨勢(shì)辦公市場(chǎng)開展迅速，且高端化、細(xì)分化的特征明顯第四階段〔2024年——至今〕第三階段〔2024年—2024年〕第一階段〔80年代—90年代中期〕第二階段〔90年代中期—2001年〕背景：經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展較緩慢；代表：合肥大廈、長(zhǎng)江大廈等特征：多為早期政府部門投資興建，多用于出租，功能欠缺，配套缺少，面臨淘汰的命運(yùn)。背景：經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展較較快；代表：郵電大廈、富康大廈等特征：整體呈現(xiàn)多元化特性，還是以政府及國(guó)企單位主導(dǎo)，總體設(shè)計(jì)較差，但由于租金較低，目前仍受歡送。背景：經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速開展；代表：天徽大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等特征：只租不售的情況結(jié)束，寫字樓市場(chǎng)化形成，整體設(shè)計(jì)及配套效勞有了極大的提高。背景：經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速穩(wěn)定開展；代表：IFC國(guó)際金融廣場(chǎng)、天鵝湖國(guó)際商務(wù)中心等特征：5A級(jí)高端寫字樓出現(xiàn)，硬件及軟件配置都到達(dá)了高水平。發(fā)展區(qū)域市中心土地日益緊張，辦公市場(chǎng)向政務(wù)區(qū)、包河區(qū)及濱湖區(qū)發(fā)展較明顯。發(fā)展方向合肥寫字樓市場(chǎng)集群化、細(xì)分化程度加深，產(chǎn)品高端化開始顯現(xiàn)。合肥寫字樓市場(chǎng)開展歷程趨勢(shì)政務(wù)區(qū)濱湖區(qū)市中心區(qū)域開展態(tài)勢(shì)：由中心區(qū)外延現(xiàn)象明顯辦公市場(chǎng)/市場(chǎng)供給區(qū)域后續(xù)貨量（萬(wàn)方）主要貨量來(lái)源北一環(huán)區(qū)域約7國(guó)光萬(wàn)豪廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)市中心區(qū)域約17華僑廣場(chǎng)、安糧東怡金融廣場(chǎng)、合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)三里庵區(qū)域約20.3環(huán)球金融廣場(chǎng)、IFC國(guó)際金融中心新站區(qū)區(qū)域約10信地城市廣場(chǎng)、創(chuàng)智坊包河區(qū)區(qū)域約10東方廣場(chǎng)、榮信商務(wù)中心政務(wù)區(qū)超過(guò)35華邦世貿(mào)城、蔚藍(lán)商務(wù)港、新地中心、天鵝湖國(guó)際商務(wù)中心、置地中心其他區(qū)域超過(guò)40恒盛壩上街RBD、藍(lán)鼎國(guó)際商務(wù)中心總供給量超過(guò)144.3萬(wàn)方未來(lái)2-3年，辦公市場(chǎng)供給量超140萬(wàn)方，多集中在政務(wù)區(qū)，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較弱。合肥未來(lái)2-3年總供給量超過(guò)140萬(wàn)方，供給量充足；供給量多集中在三里庵區(qū)域、政務(wù)區(qū)及黃潛望板塊，達(dá)65.3萬(wàn)方；本案所在區(qū)域—新站區(qū)域未來(lái)供給量較少，約10萬(wàn)方。合肥典型寫字樓銷售周期普遍過(guò)長(zhǎng)，整體去化速度表現(xiàn)一般；合肥寫字樓工程細(xì)分化、高端化開始凸顯，例如IFC安徽國(guó)際金融中心，同時(shí)該工程去化表現(xiàn)較好。寫字樓普遍銷售周期較長(zhǎng)，在售典型工程去化速度表現(xiàn)一般辦公市場(chǎng)/成交分析項(xiàng)目IFC安徽國(guó)際金融中心立基大廈安糧東怡金融廣場(chǎng)B座國(guó)光萬(wàn)豪廣場(chǎng)華僑廣場(chǎng)白天鵝商務(wù)中心港澳廣場(chǎng)A座吉瑞泰盛國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)印象時(shí)代新華國(guó)際金融廣場(chǎng)利浩財(cái)智廣場(chǎng)開盤日期2010-6-12009-10-202011-4-122011-6-132010-11-222011-11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-18新站區(qū)辦公市場(chǎng)/市場(chǎng)格局火車站寶文國(guó)際大廈中環(huán)廣場(chǎng)九龍財(cái)富廣場(chǎng)浙江商貿(mào)城中綠廣場(chǎng)利浩財(cái)智廣場(chǎng)利港生態(tài)商務(wù)港站南區(qū)域站北區(qū)域依托火車站，新站區(qū)域?qū)懽謽歉窬謩澐譃檎灸虾驼颈眱蓚€(gè)區(qū)域。以商貿(mào)物流型中小辦公企業(yè)為主，目前入住率較高。租金在30-40元/㎡。站北廣場(chǎng)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)和城市化進(jìn)程，寫字樓開展方向趨向站北。銅陵路高架橋修建完成，將帶來(lái)重大利好條件。中綠廣場(chǎng)九龍珠兒童城中環(huán)廣場(chǎng)寶文國(guó)際浙江商貿(mào)城火車站將新站寫字樓分為站南和站北兩個(gè)片區(qū)，目前站南依靠火車站，多為商貿(mào)型企業(yè)，但隨著站北片區(qū)的產(chǎn)業(yè)和城市化開發(fā)，具備生態(tài)資源的站北區(qū)域，未來(lái)將成為開展新方向。本案寫字樓需求主體為建筑裝飾、外貿(mào)批發(fā)類，這與周邊大量專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)該商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓入住最多的行業(yè)為建筑裝飾類，其次為外貿(mào)批發(fā)零售類，兩者占據(jù)總體的22.6%，這與該區(qū)域內(nèi)存在大體量的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)及建材市場(chǎng)相關(guān)；另外，制造類企業(yè)占比9.1%；入住企業(yè)大多為民營(yíng)企業(yè)，國(guó)企、政府機(jī)構(gòu)及外資企業(yè)占比較小。新站區(qū)辦公市場(chǎng)/業(yè)態(tài)分析17區(qū)域辦公市場(chǎng)/市場(chǎng)現(xiàn)狀站北廣場(chǎng)寫字樓整體品質(zhì)一般，面積在50-100㎡，以平層為主；入駐多為中小型商貿(mào)、金融擔(dān)保和效勞配套型企業(yè)。項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)體量主力面積產(chǎn)品類型入住企業(yè)利浩財(cái)智廣場(chǎng)寫字樓50年4萬(wàn)㎡22-96㎡平層機(jī)械設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)科技、婚慶教育等利港國(guó)際寫字樓50年7.3萬(wàn)㎡48-117㎡平層擔(dān)保公司、建材公司等安糧藍(lán)寓商務(wù)公寓50年3.3萬(wàn)㎡53-103㎡平層攝影、紅酒代理、賓館、非第一居所馥邦新世界商務(wù)公寓50年2.7萬(wàn)㎡45-107㎡平層未交付利浩財(cái)智廣場(chǎng)利港國(guó)際安糧藍(lán)寓馥邦新世界利港國(guó)際平面利浩財(cái)智廣場(chǎng)戶型利浩財(cái)智廣場(chǎng)平面戶型利浩財(cái)智廣場(chǎng)水牌18100002000400060008000201020112012房?jī)r(jià)安糧藍(lán)寓560010900120006800玲瓏公館挑高10000-12000信地城市廣場(chǎng)天目國(guó)際公館8800馥邦新世界5200

利港國(guó)際6958利浩財(cái)智6700寫字樓價(jià)格與住宅公寓持平，價(jià)格敏感。片區(qū)寫字樓價(jià)格和住宅公寓價(jià)格根本持平。且走勢(shì)較為平穩(wěn)。片區(qū)商務(wù)公寓價(jià)格低于寫字樓價(jià)格，去化速度較快，但整體價(jià)格低于寫字樓。區(qū)域辦公市場(chǎng)/辦公價(jià)格走勢(shì)片區(qū)寫字樓價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，溢價(jià)率高于商務(wù)公寓。區(qū)域辦公市場(chǎng)/市場(chǎng)供給去化片區(qū)寫字樓價(jià)格和住宅公寓持平，但去化速度較快。反響辦公市場(chǎng)具備一定根底；近兩年無(wú)新增寫字樓，市場(chǎng)供給處于相對(duì)的短缺期。去化速度略高于住宅公寓，市場(chǎng)需求較多元。片區(qū)寫字樓價(jià)格與自住公寓根本持平。但去化速度快。市場(chǎng)有辦公和投資需求，辦公市場(chǎng)具備一定根底。目前寫字樓均為2024年開盤，區(qū)域新增寫字樓需求根本以商務(wù)公寓形式滿足。2024年2024年2024.10-2024.01利港國(guó)際，7萬(wàn)㎡，面積48-117㎡去化周期：16個(gè)月2024.09利浩財(cái)智廣場(chǎng)面積30-96㎡體量：4萬(wàn)㎡去化率：95%去化周期32個(gè)月〔713套〕2024.03-2024.07馥邦新世界2.7萬(wàn)㎡面積40-108㎡去化周期：16個(gè)月2024年2024.04-2024.04安糧藍(lán)寓3.3萬(wàn)㎡，面積40-90㎡去化周期12個(gè)月2024.04信地城市廣場(chǎng)，5萬(wàn)㎡，面積38-70去化率91%。2024.03開盤玲瓏公館去化率4%2024.07天目國(guó)際公館面積30-60㎡去化率：36%；1#尚未開盤區(qū)域辦公市場(chǎng)/市場(chǎng)小結(jié)片區(qū)具備辦公開發(fā)根底，較多都是自用需求，存在市場(chǎng)空白空間，可塑性較強(qiáng)1、非合肥寫字樓的重點(diǎn)開展區(qū)域，主要依靠區(qū)域自身開展的商貿(mào)物流企業(yè)。2、區(qū)域?qū)懽謽且呀?jīng)向北開展，區(qū)域?qū)懽謽翘幱诙倘逼?，辦公市場(chǎng)具備潛力；3、多為區(qū)域型客戶，外延客戶較少。4、新站區(qū)寫字樓入駐情況可以看出，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)，工業(yè)園區(qū)以及區(qū)域功能屬性直接影響寫字樓入駐企業(yè)類型。5、區(qū)域內(nèi)寫字樓水平較低，市場(chǎng)存在空白空間，具備塑造區(qū)域高端形象。

市場(chǎng)潛力產(chǎn)品特征供應(yīng)去化站北產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、商貿(mào)物流、基礎(chǔ)配套和城市化進(jìn)程，為區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展奠定基礎(chǔ)。面積在50-100㎡，平層，附加值較低，租金在20-30元/㎡

處于供應(yīng)的相對(duì)短缺期，相對(duì)于70年公寓具備一定基礎(chǔ)。自用型客戶輻射范圍廣，多為中小型商貿(mào)、服務(wù)型企業(yè)?？腿夯A(chǔ)PART3工程的定位與開展建議產(chǎn)品參數(shù)/問(wèn)題思考項(xiàng)目參數(shù)數(shù)據(jù)總建面積5.4萬(wàn)㎡建筑高度25層，99、9米單層面積1300多平米面積分割約300-1300平米層高、凈高3.6大堂層高10.2米，面積200㎡外立面干掛石材與玻璃幕墻相結(jié)合電梯8部（品牌未知）空調(diào)系統(tǒng)無(wú)中央空調(diào)停車位371公共空間無(wú)物管公司未知寬帶光纖接入商業(yè)層高6米商業(yè)總面積13274㎡那么，我們接下來(lái)考慮的問(wèn)題是什么？1.我們客戶在哪，面對(duì)整個(gè)合肥市場(chǎng)，還是區(qū)域市場(chǎng)？2.既然在區(qū)域內(nèi)具有很好的優(yōu)勢(shì)和代表性，我們將如何把這些東西給做出來(lái)？3.工程的核心價(jià)值是在哪里？怎么做才能夠做到高溢價(jià)？本工程從站北區(qū)市場(chǎng)和區(qū)域位置看，地段和產(chǎn)品都有著很好的優(yōu)勢(shì)和代表性，處于區(qū)域市場(chǎng)的第一梯隊(duì)。地段產(chǎn)品與市場(chǎng)上寫字樓工程相比，較為同質(zhì)化，在區(qū)域內(nèi)本案品質(zhì)較為優(yōu)越，但不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從地產(chǎn)二元論界定本工程位于銅陵路與北二環(huán)路交口，處于商貿(mào)物流核心位置，地段優(yōu)勢(shì)突出，但辦公商務(wù)環(huán)境不高。目標(biāo)客群/客群定位本案寫字樓客群第一圈層：來(lái)源：工程所在區(qū)域客戶；關(guān)注點(diǎn)：地段位置、配套實(shí)用性、升值潛力；購(gòu)房目的：自用辦公與投資兼有，自用比例高于投資，兼顧投資的客戶。第二圈層：來(lái)源：合肥市其他區(qū)域；關(guān)注點(diǎn)：地段位置，升值潛力、區(qū)域配套；購(gòu)房目的：投資客戶為主，局部辦公使用客戶。第三圈層：來(lái)源：其他市區(qū)及省外；關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域成熟度，升值潛力，附加值；購(gòu)房目的：多為看中收益率的投資客，少量的辦公客戶?？偨Y(jié)：工程周邊經(jīng)貿(mào)興旺，需要辦公寫字樓來(lái)提升公司形象。70%會(huì)來(lái)自工程周邊區(qū)域；當(dāng)前客戶集中在30-50歲之間，總體上自用投資兼有，比例各占一半；多看重地段位置、升值潛力、區(qū)域環(huán)境配套。核心圈次核心圈非核心圈客戶群體：服裝貿(mào)易、汽車物流、保險(xiǎn)企業(yè)等老板經(jīng)營(yíng)戶?？蛻羧后w：各私企業(yè)老板、高層領(lǐng)導(dǎo)，專業(yè)投資者?？蛻羧后w：專業(yè)投資者，私企業(yè)老板。地緣關(guān)系，本案位于為新站區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易興旺之地，周邊客戶群體購(gòu)置力充裕，但投資理念一般，后期需要銷售引導(dǎo)。除去投資商自持50%物業(yè)，所剩體量不大，推廣面對(duì)全市各區(qū)，營(yíng)銷重點(diǎn)鎖定區(qū)域市場(chǎng)即可。工程分析/定位屬性詮釋區(qū)位屬性緊鄰城市物流、商貿(mào)區(qū)周邊建筑以專業(yè)市場(chǎng)和住宅為主站前板塊定位為“城市物流商貿(mào)區(qū)”項(xiàng)目周邊大部分為新建住宅和發(fā)展成熟的專業(yè)市場(chǎng)車流環(huán)境嘈雜商務(wù)氛圍淡薄區(qū)域環(huán)境較差，缺少辦公商務(wù)氛圍項(xiàng)目屬性規(guī)模不具備優(yōu)勢(shì)公共交通道路通達(dá)性較好商業(yè)貿(mào)易配套齊全占地約1萬(wàn)多平方米，建面5萬(wàn)平米，容積率4；銅陵路高架的修建成，公共交通通達(dá)性較好；商業(yè)配套尤其突出。生態(tài)優(yōu)勢(shì)政經(jīng)資源優(yōu)勢(shì)正對(duì)500畝生態(tài)公園新站區(qū)管委會(huì)工程界定：商貿(mào)資源優(yōu)勢(shì)的高檔寫字樓工程具備一定外部生態(tài)資源工程位于城市物流商貿(mào)區(qū)核心位置，緊鄰生態(tài)公園景觀，坐擁龐大商貿(mào)物流客戶群體，工程定位為〞新站區(qū)商務(wù)經(jīng)貿(mào)企業(yè)寫字樓〞減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)：緊鄰商貿(mào)物流區(qū)，擁有龐大目標(biāo)群體；正對(duì)500畝生態(tài)公園，景觀資源豐富；自持50%物業(yè)，品質(zhì)有保障；投資商自身的商貿(mào)資源，資源優(yōu)勢(shì)突出。劣勢(shì)：商務(wù)氣氛淡薄周邊車流環(huán)境嘈雜時(shí)機(jī)：銅陵路高架的修建，地段交通的優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步凸顯高檔寫字樓對(duì)于區(qū)域的商貿(mào)客戶的需求將得到激發(fā)辦公市場(chǎng)潛在需求旺盛威脅：合肥寫字樓未來(lái)供給量很大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈對(duì)于圖經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型客戶，周邊商業(yè)性質(zhì)的公寓，會(huì)給工程銷售帶來(lái)威脅。強(qiáng)調(diào)地段交通、公園景觀稀缺性；凸顯開發(fā)自持，品質(zhì)有保證；激發(fā)周邊客群辦公需求。細(xì)分合肥辦公市場(chǎng)環(huán)境，適合企業(yè)的才是最好的；傳遞理念，擁有高檔寫字樓物業(yè)，才能在商場(chǎng)上事半功倍。利用銅陵路高架的修建，描繪區(qū)域開展未來(lái)。工程分析/定位工程分析/定位從區(qū)位來(lái)說(shuō)本案的商務(wù)氣氛并不濃厚它沒(méi)有濱湖區(qū)的大氣沒(méi)有政務(wù)區(qū)的前景沒(méi)有CBD的地位更沒(méi)有中心區(qū)的繁華…………從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)本案的產(chǎn)品品質(zhì)并非一流它沒(méi)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大氣沒(méi)有華潤(rùn)中心的背景沒(méi)有IFC的高度絕不可能成為寫字樓的標(biāo)桿…………從機(jī)遇來(lái)說(shuō)它將借合肥新站區(qū)建設(shè)開展之勢(shì)借商貿(mào)物流開展蓬勃之勢(shì)借高檔寫字樓需求開展之勢(shì)借強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)區(qū)〞戰(zhàn)略之勢(shì)…………我們認(rèn)為工程定位的物理核心價(jià)值：地段、品質(zhì)、資源、生態(tài)工程分析/定位——緊抓工程在區(qū)域內(nèi)的核心的物理資源價(jià)值，放大工程優(yōu)勢(shì)，打造新站區(qū)頂級(jí)寫字樓。工程定位財(cái)富廣場(chǎng)——比肩世界500強(qiáng)置地投資廣場(chǎng)——領(lǐng)袖商務(wù)系知名門綠地藍(lán)?！?wù)區(qū)首腦型寫字樓新城國(guó)際——政務(wù)區(qū)首座甲級(jí)寫字樓藍(lán)鯨國(guó)際——上市企業(yè)孵化器匯金大廈——一環(huán)5A甲級(jí)純寫字樓浙商創(chuàng)業(yè)大廈——環(huán)球商務(wù)領(lǐng)地“5A〞、“甲級(jí)〞、“純〞、“國(guó)際〞等詞匯大量充滿著寫字樓市場(chǎng)，客戶不會(huì)對(duì)這些字眼有著任何關(guān)注，已經(jīng)形成麻木的狀態(tài)。因此本案的定位即要切合本工程特點(diǎn)、核心價(jià)值、客群定位；又要區(qū)別于其他個(gè)案，我們賦予本案以主題性概念。工程定位：新站區(qū)商務(wù)頭等艙定位解釋：“新站區(qū)〞：代表了工程的位置，我們不主張尾隨合肥高端寫字樓，立志打造新站區(qū)域?qū)懽謽寝k公頭牌。我們的方法是用確定的客戶群作為工程主題，對(duì)客戶群的再次直接鎖定大氣、干凈明了，從中小商貿(mào)、物流效勞公司提升到企業(yè)的層次我們的案名是：萬(wàn)國(guó)·企業(yè)中心備用名：萬(wàn)國(guó)商務(wù)大廈、萬(wàn)國(guó)大廈；商務(wù)大廈，來(lái)填補(bǔ)周邊商務(wù)寫字樓的缺乏營(yíng)銷推廣PART4工程營(yíng)銷策略與推廣表現(xiàn)我們的營(yíng)銷策略：線上高調(diào)標(biāo)榜“新站區(qū)核心區(qū)域高端寫字樓〞和宣傳本工程物理核心價(jià)值賣點(diǎn)；線下主要采取實(shí)效小眾媒體渠道，來(lái)針對(duì)本工程商貿(mào)物流行業(yè)客群，利用工程自持50%的物業(yè)，制造“行業(yè)聯(lián)盟平臺(tái)概念〞造勢(shì)，展開一系列營(yíng)銷攻勢(shì)加以吸引，以實(shí)現(xiàn)去化工程的目的。產(chǎn)品價(jià)值+概念吸引=完美去化借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵三大戰(zhàn)略，讓客戶主動(dòng)走進(jìn)來(lái)營(yíng)銷策略我們的客戶很明確，但他們卻日理萬(wàn)機(jī)，到處奔波，如何才能準(zhǔn)確而又迅速的找到他們，讓他們認(rèn)知到我們呢？借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵將營(yíng)銷中心的二層作為行業(yè)交流的超大會(huì)議室〔商務(wù)會(huì)館〕將行業(yè)有關(guān)服裝商貿(mào)、建材裝飾批發(fā)、經(jīng)濟(jì)會(huì)議等聚集于此，加大工程曝光率營(yíng)銷策略不僅是一個(gè)銷售場(chǎng)所，更是一個(gè)表達(dá)萬(wàn)國(guó)·企業(yè)中心品質(zhì)的會(huì)館；以高端商務(wù)會(huì)館包裝為尺度，設(shè)吧臺(tái)、茶座，雪茄房，書房等，并可在門口設(shè)置一外國(guó)門童；也可作為工程定期的活動(dòng)場(chǎng)所。強(qiáng)化人群，讓人主動(dòng)走進(jìn)來(lái)先造景，再造場(chǎng)以工程特點(diǎn)和氣勢(shì)吸引市場(chǎng)關(guān)注，吸引客戶前來(lái)。借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵利用萬(wàn)國(guó)自身資源優(yōu)勢(shì)，為客戶提供附加值效勞的同時(shí)，也增加集團(tuán)小額貸款公司和服裝商貿(mào)開展的業(yè)務(wù)。如：小額貸款、商業(yè)融資、金融理財(cái)、商貿(mào)參謀、商貿(mào)資源、商業(yè)經(jīng)營(yíng)咨詢等。營(yíng)銷策略思考行業(yè)聯(lián)盟，為客戶提供附加值每位企業(yè)家都希望順勢(shì)而上，把企業(yè)做大做強(qiáng)。行業(yè)聯(lián)盟為他們提供資源，創(chuàng)造便利和價(jià)值，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，這就是借風(fēng)使舵。制造概念，增加物業(yè)附加值。建立一個(gè)軟性的行業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略平臺(tái)，制造客戶歸屬感，為工程增加附加值。借勢(shì)發(fā)力借船出海借風(fēng)使舵依靠新區(qū)建設(shè)開展的契機(jī)、依靠區(qū)域貿(mào)易經(jīng)濟(jì)興旺的實(shí)力、依靠市場(chǎng)對(duì)辦公需求的良機(jī)、依靠區(qū)域規(guī)劃戰(zhàn)略的勢(shì)頭，深度闡述工程的投資價(jià)值和意義營(yíng)銷策略思考借助時(shí)機(jī)，詮釋工程價(jià)值所在？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？尋找一個(gè)符號(hào)，在市場(chǎng)脫穎而出傳播策略推廣原那么：“3高〞高形象：立意高遠(yuǎn)，優(yōu)越氣度高姿態(tài)：傳播力度，推廣氣勢(shì)高品質(zhì)：確立資格，制造溢價(jià)推廣策略風(fēng)云際會(huì)——安徽商貿(mào)大鱷會(huì)晤聯(lián)盟亮相主題策略核心：在工程還未正試亮相之前，以行業(yè)聯(lián)盟寫字樓概念提前入市，制造話題，引起圈內(nèi)和潛在客戶的關(guān)注和討論，為市場(chǎng)的正式啟動(dòng)營(yíng)造足夠的輿論環(huán)境。1〕號(hào)外：商貿(mào)物流企業(yè)聯(lián)盟，啟航商務(wù)協(xié)作新時(shí)代2〕際會(huì)：巨頭聚首，安徽商貿(mào)大鱷會(huì)晤聯(lián)盟3〕格局：萬(wàn)國(guó)·企業(yè)中心，商貿(mào)物流企業(yè)CEO聯(lián)盟有態(tài)度的寫字樓30000㎡生態(tài)公園，10000㎡生態(tài)湖景，不爭(zhēng)繁華，只為自然…會(huì)呼吸的寫字樓。系列主題通過(guò)主題演繹，從多個(gè)角度闡述工程價(jià)值有朋友的寫字樓商貿(mào)物流企業(yè)聯(lián)盟，競(jìng)爭(zhēng)變競(jìng)合，協(xié)作開展互惠共贏…在這里不再孤軍奮戰(zhàn)。系列主題有思想的寫字樓商貿(mào)物流企業(yè)聯(lián)盟，競(jìng)爭(zhēng)變競(jìng)合，協(xié)作開展互惠共贏…在這里不再孤軍奮戰(zhàn)。系列主題有標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓10.2米宴會(huì)級(jí)大廳,專享8部高速電梯，辦公豪門,非大成者，難有此感…系列主題有遠(yuǎn)見(jiàn)的寫字樓合肥商貿(mào)物流核心區(qū)位，屹立于心，成功在握,眼拙者，而不見(jiàn),遠(yuǎn)見(jiàn)贏天下…系列主題推廣思路

推貨編排形象展示以萬(wàn)國(guó)·企業(yè)中心“風(fēng)云際會(huì)——合肥商貿(mào)物流聯(lián)盟〞服裝商會(huì)單位入住等高調(diào)亮相，開啟安徽行業(yè)聯(lián)盟平臺(tái)寫字樓，從不同角度演繹工程價(jià)值。恰當(dāng)控制產(chǎn)品的推盤節(jié)奏，根據(jù)客戶積累情況和市場(chǎng)反響，制造市場(chǎng)稀缺，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品供給和銷售平衡，持續(xù)熱銷局面。群眾媒介與小眾媒介相互結(jié)合，在控制本錢的根底上最大化整合各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)媒體資源媒體組合營(yíng)銷編排結(jié)合階段推廣主訴求點(diǎn)，利用事件營(yíng)銷活動(dòng)，轟擊市場(chǎng)，持續(xù)市場(chǎng)熱度，形成良好的市場(chǎng)形象，利于企業(yè)后期的口碑傳播12345通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝和實(shí)景展示，給客戶以價(jià)值體驗(yàn)。為有效控制媒介本錢，提高媒介推廣的效果，首先應(yīng)控制媒介類型，其次要在媒體選擇時(shí)明確重要、次要媒體。適當(dāng)減少群眾媒體的投放量，將預(yù)算更多安排在營(yíng)銷事件、小眾媒介和線下推廣上。根據(jù)核心客群及重要客群的信息渠道、消費(fèi)渠道的特性，選擇本錢較小、適