房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算

第6章房地產(chǎn)本錢開發(fā)產(chǎn)品本錢核算

第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品本錢概念〔一〕本錢與費(fèi)用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別〔1〕對(duì)象不同本錢是以產(chǎn)品為對(duì)象的企業(yè)資源的消耗；費(fèi)用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生的各種消耗?！?〕作用不同本錢是為產(chǎn)品取得經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)償?shù)南?；費(fèi)用是為企業(yè)利潤(rùn)而發(fā)生消耗。2、相同點(diǎn)性質(zhì)相同：即都是產(chǎn)生的費(fèi)用。〔二〕概念開發(fā)產(chǎn)品本錢是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房過程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?！踩撤康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容1、土地開發(fā)本錢；2、房屋開發(fā)本錢；3、配套設(shè)施開發(fā)本錢。本錢與費(fèi)用結(jié)構(gòu)合計(jì)合計(jì)不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號(hào)工程成本企業(yè)開發(fā)全部費(fèi)用

開發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、開發(fā)本錢在建筑產(chǎn)品中的結(jié)構(gòu)4103054.568.530工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用市場(chǎng)費(fèi)用銷售費(fèi)用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設(shè)土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素1055577.5基本利潤(rùn)項(xiàng)目收益率22.5%5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)3房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖三、開發(fā)產(chǎn)品本錢對(duì)象1、土地開發(fā)本錢：指公司開發(fā)土地〔建設(shè)場(chǎng)地〕所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2、配套設(shè)施本錢：公司開發(fā)有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、不能計(jì)入配套的公共根底設(shè)計(jì)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。3、房屋開發(fā)本錢：指公司開發(fā)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。4、開發(fā)本錢：是指公司在土地、配套設(shè)施、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)本錢核算的步驟：1、確定本錢對(duì)象2、確定本錢工程3、將本錢支出計(jì)入本錢對(duì)象具體工程4、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品本錢[比較與掌握]：確定本錢對(duì)象的原那么？

如何確定本錢對(duì)象？1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)請(qǐng)分析:哪些本錢工程可控?房地產(chǎn)產(chǎn)品六大本錢工程開發(fā)產(chǎn)品本錢工程1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下工程：包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途及超面積補(bǔ)交的地價(jià)、繳納的契稅和印花稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地閑置費(fèi)。開發(fā)產(chǎn)品本錢工程2、前期工程費(fèi)：是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，工程開工之前發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如工程前期報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)〔甲方的〕。3、根底設(shè)施費(fèi)：供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、供熱、供氣工程費(fèi)、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)4、建筑安裝工程費(fèi)：土建工程費(fèi)〔根底、主體、甲供材料費(fèi)〕和安裝工程費(fèi)〔電氣安裝、弱電安裝、給排水安裝工程費(fèi)、電梯安裝、空調(diào)、消防、燃?xì)?、煤氣和門窗等安裝工程費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)〕。開發(fā)產(chǎn)品本錢工程5、公共配套設(shè)施費(fèi)：不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施、業(yè)主和小區(qū)可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施〔幼兒園、郵局等〕；地下室、車庫(kù)可按產(chǎn)權(quán)情況劃分開發(fā)產(chǎn)品本錢工程6、開發(fā)間接費(fèi)用：是指房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)組織房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。如利息貸款費(fèi)用、物業(yè)管理基金、質(zhì)檢費(fèi)、開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)等。為取得土地開發(fā)使用權(quán)〔開發(fā)權(quán)〕而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下工程：1、土地買價(jià)〔出讓金〕2、大市政配套費(fèi)3、契稅4、耕地占用稅5、土地使用費(fèi)6、土地閑置費(fèi)注意國(guó)家相關(guān)政策。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)8、拆遷補(bǔ)償支出9、安置及動(dòng)遷支出10、回遷房建造支出11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)12、危房補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。以下費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)：1、報(bào)批報(bào)建費(fèi)2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱為“建安本錢〞。建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。公共配套設(shè)施費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。[運(yùn)用]：開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的區(qū)別開發(fā)間接費(fèi)2土地開發(fā)本錢核算

一、土地開發(fā)內(nèi)容按用途可分為2類：一是：為了轉(zhuǎn)讓、出租而構(gòu)臺(tái)商品性土地，可出售的土地。——獨(dú)立成為房地產(chǎn)商品二是：為開發(fā)自己的商品房產(chǎn)品而開發(fā)的土地，即為建造產(chǎn)品而開發(fā)土地?！欠课萆唐返囊痪植俊６?、土地開發(fā)產(chǎn)品本錢工程共計(jì)4項(xiàng)1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.根底設(shè)施費(fèi)4.開發(fā)間接費(fèi)三、土地開發(fā)本錢會(huì)計(jì)語言表達(dá)〔一〕科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)本錢〞——一級(jí)科目庫(kù)存商品1.土地購(gòu)買的實(shí)際成本2.前期工程的實(shí)際成本3.基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際成本4.間接費(fèi)用的實(shí)際成本開發(fā)完工，驗(yàn)收合格?！捕硶?huì)計(jì)分錄〔1〕發(fā)生的土地出讓金時(shí)借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對(duì)象〕—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔2〕發(fā)生前期工程費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對(duì)象〕—前期工程費(fèi)〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔3〕發(fā)生根底設(shè)施費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對(duì)象〕—根底設(shè)施費(fèi)〔本錢工程〕貸：銀行存款等〔4〕發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用時(shí)借：生產(chǎn)本錢——某×××商品性土地〔本錢對(duì)象〕—開發(fā)間接費(fèi)〔本錢工程〕貸：開發(fā)間接費(fèi)用〔5〕開發(fā)完工后借：庫(kù)存商品——某×××商品性土地〔產(chǎn)品名稱〕貸：生產(chǎn)本錢〔開發(fā)本錢總額〕——某×××商品性土地開發(fā)本錢自用土地開發(fā)完成時(shí)，計(jì)入房屋本錢的工程中借：生產(chǎn)本錢——×××房屋開發(fā)本錢〔產(chǎn)品名稱〕——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：生產(chǎn)本錢〔開發(fā)土地本錢總額〕——×××自用土地開發(fā)本錢3配套設(shè)施開發(fā)本錢核算一、配套設(shè)施內(nèi)容〔一〕房地產(chǎn)配套設(shè)施定義公共配套設(shè)施：主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。1、公用設(shè)施包括道路、公交站場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。2、公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)效勞、行政管理和社區(qū)效勞和綠地二、公共配套設(shè)施分類1、建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的〔1〕公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物?！?〕規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的銀行、商店、郵局等〔3〕非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等。2、建成后不能轉(zhuǎn)讓的如業(yè)主辦公室、水塔、車棚、公廁等商業(yè)配套設(shè)施小區(qū)設(shè)計(jì)圖三、配套設(shè)施本錢工程共計(jì)6個(gè)1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)四、配套設(shè)施會(huì)計(jì)核算〔一〕原那么對(duì)可轉(zhuǎn)讓的當(dāng)作房屋單獨(dú)為本錢對(duì)象。對(duì)不可轉(zhuǎn)讓的，費(fèi)用可以作為房屋核算對(duì)象的下的子本錢工程——“配套設(shè)施工程費(fèi)〞〔二〕科目設(shè)置1、開發(fā)本錢——商店〔本錢對(duì)象〕——土地征用及拆遷補(bǔ)償——前期工程費(fèi)——根底設(shè)施工程費(fèi)——建安工程費(fèi)——配套設(shè)施工程費(fèi)〔不轉(zhuǎn)讓的如水塔〕——開發(fā)間接費(fèi)用五、配套設(shè)施計(jì)算配套設(shè)施預(yù)提率=某配套設(shè)施預(yù)算本錢/應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施預(yù)算本錢的合計(jì)注意：主要是不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的向商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施分配。案例書P170-171分子：不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施預(yù)算本錢；分母：商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套設(shè)施預(yù)算本錢。4房屋開發(fā)本錢核算一、房屋開發(fā)本錢構(gòu)成〔1〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)〔2〕前期工程費(fèi)；〔3〕根底設(shè)施費(fèi)；〔4〕建筑安裝工程費(fèi)；〔5〕配套設(shè)施費(fèi)；〔6〕開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的甲方管理費(fèi)用。用途：向各商品房和出售的配套設(shè)施分配公式：分配率=本月實(shí)際開發(fā)單位費(fèi)用/分配產(chǎn)品直接本錢×100%某產(chǎn)品應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)=該產(chǎn)品直接本錢×分配率1.一般房屋開發(fā)工程，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概〔預(yù)〕算，或每一獨(dú)立的單項(xiàng)開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，并為一個(gè)本錢核算對(duì)象，開發(fā)完成后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)本錢。二、房屋開發(fā)本錢對(duì)象小區(qū)商品住房3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)工程的部位劃分本錢核算對(duì)象。二、房屋開發(fā)本錢對(duì)象〔一〕科目設(shè)置方法1.“生產(chǎn)本錢〞——商品房庫(kù)存商品三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置1.土地購(gòu)置的實(shí)際本錢2.前期工程的實(shí)際本錢3.根底設(shè)施的實(shí)際本錢4.建安工程實(shí)際本錢5.配套設(shè)施實(shí)際本錢6.間接費(fèi)用的實(shí)際本錢開發(fā)完工，驗(yàn)收合格。三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法1、發(fā)生的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)—土地出讓金1800000貸：銀行存款1800000〔二〕本錢核算方法2、發(fā)生的前期工程費(fèi)借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__前期工程費(fèi)—設(shè)計(jì)費(fèi)280000貸：銀行存款280000三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法3、發(fā)生的根底設(shè)施費(fèi)借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__根底設(shè)施費(fèi)—供水設(shè)施費(fèi)200000貸：銀行存款200000三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法4、發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__建安工程費(fèi)—土建費(fèi)用19000000貸：銀行存款19000000三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法5、公共設(shè)施配套費(fèi)借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__配套設(shè)施費(fèi)—水塔修建費(fèi)300000貸：應(yīng)付費(fèi)用/預(yù)提費(fèi)用300000三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔二〕本錢核算方法5、開發(fā)間接費(fèi)用借：生產(chǎn)本錢—101商品房開發(fā)本錢__開發(fā)間接費(fèi)—現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)50000貸：開發(fā)間接費(fèi)用50000三、會(huì)計(jì)核算設(shè)置〔三〕開發(fā)本錢完成借：開發(fā)產(chǎn)品/庫(kù)存商品