沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書2023/12/27沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書目錄沈陽別墅市場整體分析棋盤山區(qū)域別墅推售情況重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析開發(fā)策略定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議投資收益預(yù)算表沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書別墅項(xiàng)目板塊分布圖沈陽別墅市場整體分析沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤山別墅區(qū)依靠優(yōu)美的自然環(huán)境和世園會的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。萬科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暎粶喣咸蚁蓜e墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。沈陽別墅市場發(fā)展趨勢沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書板塊名稱蒲河板塊棋盤山板塊機(jī)場板塊渾南、長白板塊；鐵西、于洪板塊北二環(huán)板塊板塊特點(diǎn)臨近蒲河，景觀資源好，配套日趨完善。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境，區(qū)域發(fā)展迅速，高端產(chǎn)品聚集。空港別墅區(qū)，依靠桃仙機(jī)場，景觀自然資源差，區(qū)域形象較差，配套不完善，發(fā)展滯后城市型別墅、交通便利、靠近市中心、配套日漸成熟、主打城市別墅生活城市型別墅，規(guī)劃配套處于完善階段代表項(xiàng)目新湖仙林金谷、碧桂園太陽城、匯智尚都、越秀岄湖郡、龍湖香醍漫步、龍湖滟瀾山、榮盛香緹瀾山、三盛頤景園萬科蘭喬圣菲、萬科惠斯勒小鎮(zhèn)、中旅國際小鎮(zhèn)、首創(chuàng)棋盤山1號、保利十二橡樹、唯美十方等項(xiàng)目。富力塞戈維拉、聽雨觀瀾、美地莊園、圣羅倫斯。金地長青灣、中海龍灣、格林觀堂、碧桂園銀河城、宏發(fā)唐寧道華潤橡樹灣、中海城各板塊特性沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書1、沈陽別墅市場的發(fā)展格局目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場高份額的主要原因如下：區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河……區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍；積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場的供應(yīng)主力；該區(qū)域內(nèi)有眾多國際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。東部地區(qū)的自然優(yōu)勢，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場份額已經(jīng)充分說明了這片區(qū)在沈陽別墅市場龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場狀況看，2013年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性根據(jù)對目前沈陽別墅市場的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來看，各家相差無幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進(jìn)行的規(guī)劃建筑。另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開發(fā)商紛紛采取聘請國際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶來提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅·藍(lán)爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項(xiàng)目的功能配套等。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競爭壓力。

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書3、面積對比共性與個(gè)性棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開發(fā)面積均在220-350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢，我項(xiàng)目地下一層，地上2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書4、價(jià)格對比共性與個(gè)性本區(qū)域是沈陽地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在1.5萬-2萬元/㎡左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在1萬元/㎡左右，獨(dú)棟價(jià)格最高2萬元/㎡。

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽別墅市場銷售情況(1)別墅產(chǎn)品所占市場份額較小，年去化量低，市場庫存量大。別墅供求2011年別墅銷量僅占商品住宅的4.1%，市場份額較小。別墅年成交量約50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。近年來，沈陽別墅市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫存體量較大。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書（2）供銷分析別墅市場銷售壓力進(jìn)一步增大2012年5月20日前別墅銷售9.75萬平，商品住宅銷售277.93萬平，別墅占商品住宅銷售比例的3.5%，同比下降0.62%。與2011全年56.08萬平的銷售量相比，相差甚多，僅占其17.39%。待售面積184萬平，按近年的去化速度，需3.7年。數(shù)據(jù)截止于2012年5月20沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書（3）產(chǎn)品分析別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場份額相對較重。2011年別墅總供應(yīng)量240余萬平，8007套，銷售56.09萬平，2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例，2011年總供應(yīng)152余萬平，5568套，新增72萬平，銷售36萬平，可售116萬平，2012年新增別墅寥寥無幾。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書棋盤山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積段最新成交價(jià)格下半年推貨量推貨時(shí)間國王湖獨(dú)棟聯(lián)排220-1800平----------未推售世茂爵世山聯(lián)排180-260平1000063套6-12月雙拼271-278平15000-1600083套萬科惠斯勒疊拼170平8500196套6-12月聯(lián)排220平9500-11500獨(dú)聯(lián)體320平13000中旅藍(lán)爵聯(lián)排216-260平9000260套6月-12月雙拼280-339平1350016套保利12橡樹聯(lián)排240-300平1000012套6月-12月獨(dú)棟280-350平1450036套沈陽碧桂園聯(lián)排170-190平5300100套6-12月棋盤山1號獨(dú)棟260-405平1300028套6-12月聯(lián)排230-2808000-1200069套雙拼247-4051650035套龍湖滟瀾山疊拼90-1208000-10000200套6-12月龍湖香堤漫步獨(dú)棟320-35010000418套6-12月錦聯(lián)上水溪谷聯(lián)排240-360-------50-60套6-12月合院（雙拼）400-500------20-30套億達(dá)玖墅聯(lián)排252-38010000-12000180套6-12月本項(xiàng)目雙拼220—26012000聯(lián)排180—22010000洋房80—1207000公建80—50010000沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書區(qū)域競品推售情況——聯(lián)排產(chǎn)品區(qū)域別墅競品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題萬科惠斯勒小鎮(zhèn)2200.7650-70平有花園露臺贈送示范區(qū)開放萬科別墅，首開純正北美度假空間保利十二橡樹266~2950.3860~80平室內(nèi)贈送20~50平成熟億達(dá)玖墅252~3800.460~700平地下贈送50~60平，天井40平成熟中旅藍(lán)爵224~2600.5150-60平有露臺贈送，挑空有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅錦聯(lián)上水溪谷210~4000.7未知有花園贈送，地下全部贈送尚無展示鳳翼之下，闊院單體墅首創(chuàng)琥珀灣240~3000.740~150地下贈送50~80平，室內(nèi)贈送30~40平成熟首創(chuàng)棋盤山1號220~3200.6770~450露臺贈送30-90平挑空12-30平尚無展示一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。露臺、挑空、地下室贈送等產(chǎn)品優(yōu)勢已經(jīng)淹沒于競品項(xiàng)目之中，園區(qū)展示力不足，不易贏得消費(fèi)者的青睞。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書區(qū)域競品推售情況——雙拼產(chǎn)品區(qū)域別墅競品面積容積率花園面積產(chǎn)品附加值園區(qū)展示推廣主題中旅藍(lán)爵280~3390.51有露臺、地下室贈送有示范區(qū)忘卻世界的生活別墅國賓府302-8150.46錦聯(lián)上水溪谷（獨(dú)棟）6500.7尚無展示鳳翼之下，闊院單體墅首創(chuàng)琥珀灣330~350100~200地下贈送80~120平，室內(nèi)贈送30~50平尚無展示首創(chuàng)棋盤山1號260~4050.4150~450有花園、露臺贈送全明地下室示范區(qū)開放一墅蘊(yùn)百年結(jié)論：雙拼產(chǎn)品在棋盤山區(qū)域同類型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭較為激烈。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析萬科蘭橋圣菲中旅國際小鎮(zhèn)奧林匹克花園三期漫步地中海沈陽碧桂園沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表規(guī)模建筑面積15萬㎡位置東陵區(qū)東陵路123號建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨(dú)棟容積率0.34綠化率70%車位每戶均帶獨(dú)立車庫開盤時(shí)間2006年7月，四期08年9月分期共分五期開發(fā)，現(xiàn)售第四期戶型面積306~1112平米，主力戶型400平米左右物管獨(dú)棟5元/平米·月，聯(lián)排周邊交通168路、331路、4305，項(xiàng)目在連通沈陽與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約7公里，沈陽市二環(huán)約10公里，距太原街商圈約30分車程，開發(fā)商沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司萬科蘭喬圣菲沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書萬科蘭喬圣菲6所私人高爾夫球俱樂部、高級馬場等專屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位項(xiàng)目實(shí)景立面及園林風(fēng)格：社區(qū)保留純正的美國蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會所等硬件配置、萬科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書萬科蘭喬圣菲四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感；半地下室，下沉式庭院，首層入戶花園，雙向入戶，獨(dú)立雙車庫，起居室挑高、大面積露臺、退臺設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號豐富；產(chǎn)品評價(jià)——四期戶型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富四期產(chǎn)品配比：四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約52套，先期推售26套，其中306~451平米主力戶型18套，393~528平米戶型共7套，1112平米樓王1套；后期26套戶型采用同樣戶型配比沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書萬科蘭喬圣菲銷售情況——前期銷售情況良好，目前受大勢影響較為嚴(yán)重項(xiàng)目分期：項(xiàng)目全盤規(guī)模15萬，共分五期，約300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半；一期：獨(dú)棟35套（06年7月開盤）二期：獨(dú)棟20套，聯(lián)排36套（07年6月開盤）三期：聯(lián)排88套（08年1月開盤）四期：獨(dú)棟52套（08年9月開盤）銷售情況：項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月10套，聯(lián)排每月20套；現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢；沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書中旅國際小鎮(zhèn)規(guī)模整體建面150萬，一期20萬㎡位置東陵棋盤山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè)建筑類別聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè)容積率整體0.8，一期0.53綠化率60%車位19000多個(gè)開盤時(shí)間2008年9月29日分期共五期約7~8年戶型面積雙拼296平、聯(lián)排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月、聯(lián)排3.5元/平米·月周邊交通168路、330路特設(shè)小鎮(zhèn)站開發(fā)商中國港中旅集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)以高性價(jià)比創(chuàng)造開盤火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的局面一期規(guī)劃圖沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書中旅國際小鎮(zhèn)整體分六期開發(fā)，重視公建配套，每期都會設(shè)置特色配套作為組團(tuán)中心，物業(yè)類型組合基本確定一期：聯(lián)排+雙拼+小高+洋房+商業(yè)二期三期四期五期六期項(xiàng)目共分6期開發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會有特色商業(yè)或公建配套作為組團(tuán)中心沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書中旅國際小鎮(zhèn)糅合英、美、西班牙、意大利等多國風(fēng)格的國際社區(qū)，設(shè)置會所、6萬平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場等多種功能配套一期規(guī)劃——多種功能公建配套，糅合多種建筑風(fēng)格，凸顯大盤風(fēng)格一期規(guī)劃圖6萬平米多國風(fēng)格商業(yè)街一期產(chǎn)品配比：商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷售部分面積約10萬平米，其中：聯(lián)排、雙拼別墅約2萬平米，面積219~296平米；洋房約5.3萬平米，面積104~160平米；高層約2.5萬平米，面積均為88平米；沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書中旅國際小鎮(zhèn)半地下室一層二層三層產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開間的尺度感；半地下室、下沉庭院設(shè)計(jì)，諸多露臺、角窗等，別墅元素較為豐富；空間設(shè)計(jì)合理，較為出色的高性價(jià)比聯(lián)排產(chǎn)品；聯(lián)排四室產(chǎn)品地上233平米，半地下室54平米戶型評價(jià)——各物業(yè)類型承擔(dān)功能明確，戶型設(shè)置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶型別墅元素較為豐富洋房戶型三室120平米戶型設(shè)計(jì)基本方正，主臥與起居室全部設(shè)置在陽面；戶型創(chuàng)新較少小高層戶型兩室86平米戶型設(shè)計(jì)緊湊，動線合理，使用便利；戶型創(chuàng)新較少沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書中旅國際小鎮(zhèn)銷售情況：項(xiàng)目08年9月開盤，開盤銷售情況較好，共推出289套房源（雙拼8戶、聯(lián)排87戶、洋房162戶、小高32戶），消化160套，主要以洋房與聯(lián)排為主；客戶情況：來源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主年齡構(gòu)成：30歲—50歲置業(yè)目的：自用，首次及二次購房客戶細(xì)分：客戶類型多為市內(nèi)改善型客戶，企業(yè)中層管理、私營企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性價(jià)比較高，區(qū)位較好銷售情況——項(xiàng)目銷售情況良好，多以自用為主，客戶認(rèn)可程度較高沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書規(guī)模建筑面積493萬㎡位置沈北輝山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)碧桂大街10號建筑類別一期聯(lián)排、雙拼、洋房容積率整體1.48綠化率30%開盤時(shí)間2008年6月15日分期整體分期未定，現(xiàn)銷售一期戶型面積聯(lián)排、洋房197~230獨(dú)棟564~642物管聯(lián)排、洋房1.5元/平米·月獨(dú)棟5元/平米·月周邊交通168、385、384、世博園專線開發(fā)商碧桂園集團(tuán)沈陽碧桂園區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤，以快速資金回籠為開發(fā)目的，突出性價(jià)比優(yōu)勢沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽碧桂園桐林人家苑峰景苑鳳鳴翠嶺苑翠山藍(lán)天苑沈陽碧桂園總占地面積約5000畝，首期開發(fā)占地約110萬平方米總建筑面積約163萬平方米;規(guī)劃為四個(gè)苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍(lán)天苑和東南部的桐林人家苑;共3次開盤:08年6月15日首次開盤,推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品;08年9月20日第二次開盤,推出翠嶺苑組團(tuán)推出洋房產(chǎn)品;08年10月25日第三次開盤,推出人家苑組團(tuán);一期規(guī)劃分析——首期開發(fā)分為四個(gè)組團(tuán),分三次開盤推出不同產(chǎn)品類型沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽碧桂園雙拼戶型6室2廳1衛(wèi)1廚491.37平方米

戶型方正通透;雙車位設(shè)計(jì),體現(xiàn)主人豪華尊貴感;動線清晰,動靜分離;功能分區(qū)合理,減少了面積的浪費(fèi);大量露臺設(shè)計(jì)增加了生活情趣;樓梯入戶增加了居住的儀式感;戶型評價(jià)——戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩/空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽碧桂園峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完;后續(xù)開盤推出約20余套別墅產(chǎn)品已銷售2/3;A5-521平米和A7-491平米雙拼為主推戶型;聯(lián)排均價(jià)約為10000~15000元/平米;雙拼均價(jià)約8000~10000元/平米;現(xiàn)推出優(yōu)惠活動,老帶新可免收3年物業(yè)費(fèi).開盤銷售情況良好/以491-512的雙拼產(chǎn)品為主/高性價(jià)比客戶認(rèn)可度較高沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書漫步地中海規(guī)模建筑面積18萬㎡位置棋盤山風(fēng)景區(qū)建筑類別聯(lián)排別墅、洋房容積率0.51綠化率43%車位——開盤時(shí)間漫步地中海別墅:2007-9-23;花園洋房:2007-10-20分期奧林匹克花園三期在售情況及價(jià)格獨(dú)棟：15000元/平，聯(lián)排：8000元/平起，洋房：5000元/平起戶型面積獨(dú)棟：356平米，聯(lián)排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周邊交通168路、4305、業(yè)主巴士開發(fā)商沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書漫步地中海聯(lián)排主力戶型：六室205~248平米半地下或地下車庫，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶型面積較小，注重實(shí)用性；應(yīng)用挑空、天井、露臺等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素；洋房戶型：三室120平米戶型中規(guī)中距，過道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素；動靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感；戶型評價(jià)——戶型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶型相對實(shí)用性較強(qiáng)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書棋盤山項(xiàng)目

別墅、洋房規(guī)劃建議書2013年3月沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書漫步地中海分期情況：漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品；奧林匹克花園整體建筑面積60萬，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對獨(dú)立，建筑面積25萬平米；其中獨(dú)棟約100余套，聯(lián)排約300余套，洋房約200余套；銷售情況——項(xiàng)目07年下半年開盤以來銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點(diǎn)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書規(guī)模建筑面積4.75萬㎡位置東陵區(qū)雙園路118號建筑類別獨(dú)棟容積率0.18綠化率大于88%車位未定開盤時(shí)間08年底，具體時(shí)間未定分期三期戶型面積獨(dú)棟：700、800平物管3.8元/平米·月周邊交通330路開發(fā)商億達(dá)集團(tuán)唯美十方棋盤山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書規(guī)模建筑面積14.1萬㎡位置沈棋路棋盤山主入口南1000米建筑類別聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、洋房容積率0.774綠化率70%車位除洋房外一庫一位開盤時(shí)間2008年6月分期現(xiàn)銷售一期戶型面積280-306平聯(lián)排、260平左右雙拼320-500平獨(dú)棟、86-160平洋房物管3元/平米·月周邊交通168路、4305開發(fā)商香港中盈福匯清韻百園以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價(jià)比較突出，銷售情況良好沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書沈陽別墅市場發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對明確；棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競爭激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購買需求，多為第二居所；獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距；月均消化速度約40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢影響，成交量下降明顯；超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競爭壓力較大。板塊小結(jié)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)域概況棋盤山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來其發(fā)展速度較為緩慢。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢，促使大型品牌開發(fā)商進(jìn)入，帶動了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對密度較低的區(qū)域。東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢以外，產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨(dú)棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書本項(xiàng)目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“棋盤山片區(qū)的門戶”位置。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂部，東距世園會僅2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價(jià)值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程15分鐘，位置優(yōu)勢明顯。區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為220—350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上2-3層。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競爭差異化優(yōu)勢。

項(xiàng)目產(chǎn)品分析沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書項(xiàng)目開發(fā)策略及定位沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書根據(jù)市場調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽別墅市場中的主要產(chǎn)品形式，200～250㎡是聯(lián)排別墅的主要面積區(qū)間；250～500㎡是雙拼別墅和獨(dú)立別墅的主要面積區(qū)間；90~180㎡是花園洋房的主要面積區(qū)間。通過對沈陽別墅項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品類別、客戶需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5：3：2。實(shí)際規(guī)劃參數(shù)如下：沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書項(xiàng)目單位數(shù)值備注規(guī)劃用地㎡228126總建筑面積㎡278841其中地上部分㎡273751洋房㎡136876計(jì)容積率273751㎡雙拼㎡54750聯(lián)排㎡82125公建㎡4896地下部㎡5090容積率1.2建筑密度22.1綠地率40商業(yè)比例11.6總戶數(shù)戶2017總?cè)藬?shù)60523人/戶項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)建議表沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議洋房產(chǎn)品面積區(qū)間戶型配比80-10020%100-12035%120-14020%140-16015%160-18010%聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間戶型配比180--20030%200-22045%220-25015%250以上10%雙拼面積區(qū)間戶型配比200-22030%220-25040%250-30020%300--35010%沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書整體戰(zhàn)略發(fā)展定位主題定位為給本項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)總體的開發(fā)主題，實(shí)現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。形成項(xiàng)目的總體開發(fā)主題，使各類型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動發(fā)展。避免風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場競爭的差異化。我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國際品牌創(chuàng)造中國名牌大盤的高度形象，以“健康生活”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。項(xiàng)目新地塊的開發(fā)主題定位：打造沈陽別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽1.5居所大盤。環(huán)境佳品：享用沈陽東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢，獨(dú)立營造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。1.5居所：目標(biāo)客戶群以改善生活環(huán)境為首要購房目的。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以1.5居所整體定位。（1.5居所注釋：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。開發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級、各成一派，分級管理、相得益彰。

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書項(xiàng)目戶型建議沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)：3C，即Case案例、Competition競爭、consumer消費(fèi)者分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場需求通過比較沈陽市場代表項(xiàng)目，分析市場供給和競爭現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ)通過全國成功項(xiàng)目中的同類物業(yè)戶型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒AnswerCase

CompetitionConsumerConsumer沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？別墅元素私密性私享性禮儀區(qū)、功能區(qū)、會客區(qū)、居住區(qū)分離獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院主人專屬功能套區(qū)垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣有天、地、陽光、星光、花草等自然因素外圍空間最大化，人與自然的交融沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書北京香醍漫步（獨(dú)棟）沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書北京納帕溪谷（獨(dú)棟）

天津卡梅爾（雙拼）天津卡梅爾）聯(lián)排）

沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會或朋友聚會。北京納帕溪谷（組院式）沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書北京納帕爾灣（組院式）北京納帕溪谷（組院式）沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書類獨(dú)棟產(chǎn)品（雙拼）特別說明如出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨(dú)棟產(chǎn)品做如下兩個(gè)方案的調(diào)整：1、真雙拼假獨(dú)棟（聯(lián)排可作類似處理）將獨(dú)棟規(guī)劃改為類獨(dú)棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨(dú)聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨(dú)棟的舒適性及其使用功能，保持獨(dú)棟面積段設(shè)計(jì)。獨(dú)棟設(shè)計(jì)假聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書2、真獨(dú)棟假雙拼將獨(dú)棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在150—230平米間，同時(shí)采取一體式設(shè)計(jì)，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨(dú)棟來居住，既能滿足獨(dú)棟客戶需求又能滿足小雙拼客群需求。1）外觀整體獨(dú)棟式設(shè)計(jì)2）框架結(jié)構(gòu)自由拆分入戶入戶沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書特征1：別墅戶型多采取“整體法”，將主人臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書房一體化于三樓，充分保障私密對主人私密性的保障是別墅最重要的因素，也是我們建議做三樓（三樓往往為半層）的原因輝山項(xiàng)目中大溪地、原香墅、皇第龍邸都為兩層，私密性較差，九如溪谷為三層聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海金地.格林世界建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位2054房2廳3衛(wèi)3層6.61042.83014501一層二層三層三層衛(wèi)生間和書房沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書特征2.

外圍空間的最大化利用通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度露臺內(nèi)庭院天井沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書外圍空間利用手法之一：入戶庭院——室內(nèi)外空間的過渡首層入戶庭院沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書頂層平面天井剖面天井的設(shè)置保證大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院，通過巧妙的空間處理，內(nèi)庭可以成為極具情趣的家庭起居中心外圍空間利用手法之二：天井內(nèi)庭院——兼具功能意義和情景價(jià)值內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，解決大進(jìn)深采光不足的問題沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書外圍空間利用手法之三：餐廳或衛(wèi)生間用小吹拔或天窗采光、通風(fēng)多數(shù)別墅的餐廳都采取天窗采光的方法小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書外圍空間利用手法之四：私家花園——院落生活，凸顯居住空間的私密性和尊貴感私家庭院與陽光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映院墻可采用植物+柵欄或地形起伏的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私制造地形起伏或高大綠植以遮擋視線，保證庭院空間的私密沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書大面積的陽光露臺，吹吹風(fēng)、曬曬太陽，與大自然親密接觸。外圍空間利用手法之五：大露臺——人與自然親密的空間沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書特征3.

垂直空間的最大化利用半地下室錯(cuò)層夾層閣樓沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室+天井，豐富生活空間半地下室采光窗口車庫入口通向半地下室的天井地下室除了可以安排為儲藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。地下室層高低于2.2米，不計(jì)入建筑面積進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井采用半地下室設(shè)計(jì)，首層抬高后，可用作室內(nèi)車庫沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書垂直空間利用最大化的手法之二：局部挑空，增強(qiáng)空間感和立體感對于首次別墅置業(yè)者，挑空處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度。5.6m高挑空客廳，充分體現(xiàn)了別墅空間感；頂部大面積的采光窗，陽光通透，采光效果好。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。充分利用內(nèi)部立體空間充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過立體空間的轉(zhuǎn)換，營造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬/大進(jìn)深的壓抑感問題。萬科第五園222㎡五室三廳戶型沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書垂直空間利用最大化的手法之四：錯(cuò)層—增加主臥高度和空間層次感采用錯(cuò)層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時(shí)也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度主臥室錯(cuò)層聯(lián)排別墅錯(cuò)層設(shè)計(jì)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓——結(jié)合建筑立面風(fēng)格不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和立面效果。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海金地.格林春曉建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位2053房3廳4衛(wèi)2.5層6.315538040502B型房（01）半下沉式地下室，方正實(shí)用可當(dāng)車庫；私家花園，三面環(huán)繞房屋，景觀性極好；側(cè)進(jìn)門，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾首層設(shè)儲藏室，實(shí)用性強(qiáng)；北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗；主臥專用層，套間設(shè)計(jì)，享受30平米露臺，額外有屋頂20平米花園；沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦：上海香堤苑建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位1934房2廳3衛(wèi)3層6.3133.633510201A戶型（03）可通達(dá)的中庭花園客廳錯(cuò)層挑高沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位190.983房2廳3衛(wèi)3層5.51232.8702050_聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海萬科.燕南園一層二層三層圍合的后庭院B戶型前院敞開，地上車位二層架空天井玻璃采光送20平左右的大露臺餐廳通過天井采光，A戶型為內(nèi)庭院設(shè)計(jì)沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海金地.格林世界C型邊頭套建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位2224房2廳4衛(wèi)3層5.41042.8601450160平米轉(zhuǎn)角花園地上儲藏室，可用作車庫，一層夾層太高一米地上儲藏室，可用作車庫二層享用朝南15平大露臺三層主臥豪華套間，獨(dú)立更衣室及書房，露臺約11平沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書洋房產(chǎn)品戶型推薦戶型布局：“6+1或4+1”

一梯兩戶

一層、二層局部躍層，獨(dú)立入戶

六層或四層頂躍

別墅手法：一層、二層局部躍層，獨(dú)立入戶；6層或4層為頂躍戶型。下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院5F6F4F2F-1F3F1F沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書一層入戶廊道、下沉庭院景觀意向用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套...---墅質(zhì)洋房沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書更多的窗戶、更多的露臺和長廊等別墅處理手法運(yùn)用到花園洋房。讓客戶充分地享受風(fēng)和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀。立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架……沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書墅質(zhì)洋房戶型參考沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書墅質(zhì)洋房一層三房二廳二衛(wèi)150㎡一層入戶花園設(shè)計(jì)；戶型方正，功能區(qū)劃比較合理；全明戶型，通風(fēng)采光佳；獨(dú)立主臥空間，私密性較好。四步錯(cuò)層沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書墅質(zhì)洋房二層三房二廳二衛(wèi)145㎡南北通透，玄關(guān)入戶保證私