第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度

第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2023/12/27第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度課堂練習(xí)題一、判斷題1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。3、在城市房地產(chǎn)方面，建國(guó)初期主要是以政策規(guī)定對(duì)不同的房產(chǎn)權(quán)區(qū)別處理。4、國(guó)家出讓土地使用權(quán)，土地使用者因此獲得了地上與地下的開(kāi)發(fā)權(quán)。2023/12/272第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度二、選擇題1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上的改革表現(xiàn)為：城市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)由城市土地單一的全民土地所有權(quán)、房屋絕大部分為國(guó)家所有權(quán)，向城市（）轉(zhuǎn)變。A、土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)主體多元化方向B、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體多元化方向C、土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)主體多元化方向D、土地所有權(quán)和房屋使用權(quán)主體多元化方向2023/12/273第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系包括（）。A.房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系B.房屋租賃關(guān)系C.房屋繼承關(guān)系D.房屋抵押關(guān)系2023/12/274第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度參考答案一、判斷題1、對(duì)。2、錯(cuò)。二級(jí)市場(chǎng)為與土地使用權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓相聯(lián)系的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)。3、對(duì)。4、錯(cuò)。二、選擇題1、B。2、ABCD。2023/12/275第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：父贈(zèng)房給女，兒不服起訴兒子遠(yuǎn)在國(guó)外，父親將房子過(guò)戶(hù)給女兒，結(jié)果被兒子告上法庭。原告兒子訴稱(chēng)：1998年，父親購(gòu)買(mǎi)了一套房子，他支付了4萬(wàn)元，妹妹在讀書(shū)未支付任何費(fèi)用。2005年母親去世，2007年父親準(zhǔn)備再婚時(shí)，妹妹以“肥水不流外人田”為由，催促父親將房屋過(guò)戶(hù)到她名下。兒子回國(guó)得知此事后，認(rèn)為父親與妹妹之間的贈(zèng)與行為不合法，故訴請(qǐng)法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2023/12/276第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：父瞞兒賣(mài)房，是否有效？父親去世后，兒子發(fā)現(xiàn)父母生前的房屋被賣(mài)給了保姆之女。兒子提起訴訟，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。原告李先生稱(chēng)，涉案房屋為父母婚后在1998年6月購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)登記人是父親。2000年11月，母親去世后沒(méi)有留下遺囑。2012年2月3日，他從父親雇傭的保姆女兒吳女士處得知，父親已經(jīng)在2011年去世，生前已經(jīng)把房子賣(mài)給了保姆。李先生起訴至法院，要求認(rèn)定這一房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2023/12/277第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：城市居民能否繼承農(nóng)村房地產(chǎn)北京昌平某村民A有兩個(gè)子女，考上大學(xué)后都留在市里上班，農(nóng)村戶(hù)口已轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口。A一直生活在昌平，因病去世留下一套四合院。請(qǐng)問(wèn)：1、A的子女已經(jīng)不是某村村民，能否繼承其父親留下的房地產(chǎn)？2、A的子女對(duì)該處房產(chǎn)可以如何處置？3、他們的子女將來(lái)可以繼承該份房產(chǎn)嗎？2023/12/278第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬二、土地權(quán)屬法律制度三、房屋權(quán)屬法律制度四、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系2023/12/279第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度一、房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬（一）物權(quán)、所有權(quán)與使用權(quán)1、物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。（《物權(quán)法》第2條）

物是存在于人身之外，能滿(mǎn)足權(quán)利主體的利益需要、并能為權(quán)利主體所支配和利用的物質(zhì)實(shí)體。2023/12/2710第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度物權(quán)自物權(quán)：所有權(quán)（完全物權(quán)）

他物權(quán)：（限制物權(quán)）用益物權(quán)：地上權(quán)，地役權(quán)，永佃權(quán)等擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)，留置權(quán)等2023/12/2711第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度物權(quán)的法律特征（1）支配權(quán)：直接支配客體的權(quán)利；（2）絕對(duì)權(quán)：也稱(chēng)“對(duì)世權(quán)”（不是“對(duì)人權(quán)”），它對(duì)權(quán)利人之外的每個(gè)人產(chǎn)生效力，具有排他性；（3）一物一權(quán)：——同一物上不能設(shè)立兩個(gè)所有權(quán)；——同一物上也不能并存兩個(gè)性質(zhì)上不能兼容的物權(quán)。2023/12/2712第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、所有權(quán)也稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3、所有權(quán)的權(quán)能權(quán)能不同于權(quán)利（權(quán)力）、權(quán)限，而是指權(quán)利能力。所有權(quán)具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。2023/12/2713第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（1）占有：是指人對(duì)物的事實(shí)上的管領(lǐng)，是主體對(duì)于物基于占有的意思進(jìn)行控制的事實(shí)狀態(tài)。（2）使用：使用權(quán)能是指按照物的性能和用途對(duì)物加以利用，以滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活需要的權(quán)能。（3）收益：收益權(quán)能是指收取由原物產(chǎn)生出來(lái)的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能。這里的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即孳息，是指財(cái)產(chǎn)上產(chǎn)生的收益。（4）處分：處分權(quán)能是指依法對(duì)物進(jìn)行處置，從而決定物的命運(yùn)的權(quán)能。包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。2023/12/2714第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度占有非所有人占有所有人占有合法占有（有權(quán)占有）非法占有（無(wú)權(quán)占有）善意占有惡意占有2023/12/2715第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度所有權(quán)的分類(lèi)國(guó)家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和公民個(gè)人所有權(quán)——《憲法》第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！稇椃ā返谑畻l城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！稇椃ā返谑龡l公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（土地、房屋）單獨(dú)所有權(quán)與共同所有權(quán)（按份共有與共同共有）2023/12/2716第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度4、使用權(quán)使用權(quán)，是指使用權(quán)人依法對(duì)特定財(cái)產(chǎn)所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。5、所有權(quán)與使用權(quán)的區(qū)別（如下表）2023/12/2717第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度區(qū)別所有權(quán)使用權(quán)1完全性限制性2自物權(quán)他物權(quán)、限制物權(quán)3彈力性（權(quán)能分離性）派生性4排他性相對(duì)排他性5永久性期限性所有權(quán)與使用權(quán)的區(qū)別2023/12/2718第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（二）房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬1、房地產(chǎn)權(quán)利——是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是權(quán)利人依法對(duì)其（所有或使用的）房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利體系框圖如下：2023/12/2719第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度房地產(chǎn)權(quán)利土地財(cái)產(chǎn)權(quán)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋使用權(quán)2023/12/2720第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、房地產(chǎn)權(quán)屬權(quán)屬，即權(quán)利歸屬的簡(jiǎn)稱(chēng)。房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬，指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)，是將房地產(chǎn)權(quán)利與一定的權(quán)利主體相聯(lián)系。2023/12/2721第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度3、房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬的關(guān)系房地產(chǎn)權(quán)利的存在是房地產(chǎn)權(quán)屬的前提和基礎(chǔ)。明晰房地產(chǎn)權(quán)利體系的設(shè)定及其歸屬是房地產(chǎn)活動(dòng)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)權(quán)屬≠房地產(chǎn)權(quán)利，兩者有明顯區(qū)別：2023/12/2722第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度房地產(chǎn)權(quán)利與房地產(chǎn)權(quán)屬的區(qū)別房地產(chǎn)權(quán)利是一種法律權(quán)利，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人在法律容許的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自己的利益。依據(jù)物權(quán)法定主義，房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)和內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定。房地產(chǎn)權(quán)屬是指法律創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬。其中包含兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：第一，某項(xiàng)權(quán)利能否歸屬不同主體。如土地所有權(quán)能否歸屬不同主體，并在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)自由交換？即權(quán)利歸屬的“多元化”問(wèn)題。第二，不同權(quán)利能否歸屬不同主體。如土地使用權(quán)能否脫離所有權(quán)人而歸屬其他主體？即權(quán)利行使的“分離化”問(wèn)題。2023/12/2723第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度土地所有權(quán)

土地使用權(quán)

房屋所有權(quán)

房屋使用權(quán)

我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬體系框圖︵廣義︶

國(guó)家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（國(guó)有土地與集體所有土地均可設(shè)定）

地役權(quán)（國(guó)有土地與集體所有土地均可設(shè)定）國(guó)家房產(chǎn)所有權(quán)集體房產(chǎn)所有權(quán)私人房產(chǎn)所有權(quán)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)宅基地使用權(quán)（只限集體所有土地設(shè)定）

國(guó)有集體：只可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)

2023/12/2724第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度二、土地權(quán)屬法律制度（一）土地所有權(quán)與使用權(quán)的基本原理1、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指所有人對(duì)自己所有土地的占有、使用、收益和處分并排斥他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是以土地為其標(biāo)的物。2023/12/2725第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度我國(guó)土地所有權(quán)的特征★(1)主體的特定性——我國(guó)土地所有權(quán)的主體只限于國(guó)家和農(nóng)民集體。(2)客體的差異性——地域上的差異：按照城市和農(nóng)村地域劃分?！缮系牟町悾旱谝?，主體不得同時(shí)擁有兩種土地的所有權(quán)。第二，國(guó)土與集體土地的確權(quán)形式也不同。凡未確權(quán)給集體的土地都屬于國(guó)家所有，不必履行任何程序。(3)內(nèi)容的限制性——權(quán)利義務(wù)內(nèi)容均受法律嚴(yán)格限制：主體的變更僅限于國(guó)家對(duì)集體土地征用，或經(jīng)審批在不同集體經(jīng)濟(jì)組織間進(jìn)行極有限的土地邊界調(diào)整。2023/12/2726第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、土地使用權(quán)土地使用權(quán)指權(quán)利人依法取得的對(duì)土地的占有、使用、收益及受限制的處分權(quán)利。土地使用權(quán)應(yīng)定位于用益物權(quán)，他物權(quán)。對(duì)土地的合法使用在法律上可分為兩種情況：一是土地所有人對(duì)自己土地的使用；二是非土地所有權(quán)人合法地對(duì)他人土地的使用。（即他物權(quán)）2023/12/2727第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度土地使用權(quán)的內(nèi)容可包括對(duì)土地的占有權(quán)、利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等。在傳統(tǒng)民法中，土地使用權(quán)具體包括地上權(quán)、地役權(quán)、土地用益權(quán)，以及使用權(quán)（法國(guó)民法典）或建筑權(quán)（瑞士民法典），而沒(méi)有統(tǒng)一的土地使用權(quán)的概念。我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有采用土地使用權(quán)的概念，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是一個(gè)廣義的概念，泛指對(duì)土地的使用與收益權(quán)利?！段餀?quán)法》根據(jù)土地的用途，將土地使用權(quán)分解為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)，并分章分別對(duì)它們進(jìn)行規(guī)定。2023/12/2728第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度土地使用權(quán)的性質(zhì)（1）土地使用權(quán)是一種物權(quán)；（2）土地使用權(quán)是一種他物權(quán)；（3）土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。2023/12/2729第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度3、土地所有權(quán)與使用權(quán)的相互關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)自物權(quán)他物權(quán)完全物權(quán)限制物權(quán)不可交易性可交易性（1）兩者的區(qū)別2023/12/2730第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（2）兩者的聯(lián)系土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來(lái)的一種權(quán)利。土地所有權(quán)決定著土地使用權(quán)。土地使用的方式、用途、期限、處分等都得服從于土地所有權(quán)。土地使用權(quán)促進(jìn)土地所有權(quán)發(fā)揮其功能。土地所有權(quán)從排他的所有到高效利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的價(jià)值是最大的動(dòng)力。2023/12/2731第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（二）我國(guó)土地所有制度

1、國(guó)家土地所有制度下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（3）國(guó)家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2023/12/2732第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度我國(guó)國(guó)家土地所有制度的特征：★（1）統(tǒng)一所有：指國(guó)家統(tǒng)一所有，國(guó)務(wù)院是國(guó)家所有權(quán)的惟一代表。（2）分級(jí)管理：指中央及地方各級(jí)政府分別行使土地權(quán)力。但不是“分級(jí)所有”或“多級(jí)所有”。（3）收益共享：國(guó)有土地使用收益中央與地方共享（土地出讓收益全部納入地方財(cái)政預(yù)算，中央財(cái)政只參與其中一部分——土地使用費(fèi)的分成）。

（4）兩權(quán)分離：國(guó)有土地所有權(quán)的部分權(quán)能可適當(dāng)分離，形成國(guó)有土地使用權(quán)。2023/12/2733第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、集體土地所有制度集體土地所有權(quán)是我國(guó)土地公有制的另一種法律表現(xiàn)形式，是農(nóng)村集體所有權(quán)的一種?！稇椃ā返?0條第2款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?/p>

集體所有土地范圍主要包括：耕地，宅基地和自留地、自留山。集體所有土地的所有者只有農(nóng)民集體，城鎮(zhèn)集體不享有土地所有權(quán)。

2023/12/2734第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度我國(guó)集體土地所有制度的特征：★（1）集體土地所有權(quán)是由農(nóng)民集體組織的全體成員共同享有的一種所有權(quán)。由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為代表來(lái)行使所有權(quán)。（不是集體組織或集體組織法人所有）（2）集體土地所有權(quán)具有獨(dú)立性，并且與國(guó)家土地所有權(quán)地位平等。兩種土地所有權(quán)之間，不存在派生或隸屬的關(guān)系，它們之間也不存在等級(jí)差別。（3）國(guó)家對(duì)集體所有的土地可以通過(guò)征收的方式取得所有權(quán)。2023/12/2735第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度集體土地征收制度集體土地征收，是指國(guó)家為了公共利益的目的，強(qiáng)制性地將屬于集體所有的土地收歸國(guó)有，并對(duì)集體組織進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男袨?。集體土地征收的原則——公共利益原則；——珍惜耕地，合理利用土地的原則；——妥善安置的原則；——必須堅(jiān)持有償使用土地的原則。征收不同于征用。2023/12/2736第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度征收與征用的區(qū)別（1）征收是法律上取得所有權(quán)的一種方式，它是指國(guó)家為公共目的而強(qiáng)制的并且通常是有償?shù)厝〉妙I(lǐng)土范圍內(nèi)原屬于其他民事主體所有的財(cái)產(chǎn)。（2）在物權(quán)法之前，通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制力將集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，憲法及《土地管理法》等相關(guān)法律稱(chēng)之為征用。物權(quán)法將征用與征收區(qū)分。物權(quán)法第42條規(guī)定。2023/12/2737第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度物權(quán)法第42條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。2023/12/2738第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（3）征收的特征：——公共利益；——所有權(quán)轉(zhuǎn)移；——強(qiáng)制性（不經(jīng)得所有權(quán)人的同意）；——有償性（不同于征稅）；——國(guó)有性。（4）征收不同于征用：后者不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，有期限限制。2023/12/2739第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（三）我國(guó)土地使用制度1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度（內(nèi)容略）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，是我國(guó)憲法確立的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營(yíng)體制。雙層經(jīng)營(yíng)體制包括兩個(gè)經(jīng)營(yíng)層次：一是家庭分散經(jīng)營(yíng)層次；二是集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)層次。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定了一下幾點(diǎn)：2023/12/2740第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（1）明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)。（2）明確土地承包經(jīng)營(yíng)的期限。（3）明確土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)的設(shè)立與登記制度。（4）明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)制度（轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等）。（5）明確承包地的調(diào)整與收回制度。（6）明確承包地征收補(bǔ)償制度。

2023/12/2741第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、建設(shè)用地使用權(quán)制度（1）國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制度①?lài)?guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)依《物權(quán)法》的規(guī)定（集體的依《土地管理法》的規(guī)定）；②建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立范圍：可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。③建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式：出讓或劃撥。2023/12/2742第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度④建設(shè)用地使用權(quán)的登記制度：一是設(shè)立登記；二是變更登記；三是注銷(xiāo)登記。⑤建設(shè)用地使用權(quán)的交易制度：使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押（但法律另有規(guī)定的除外）。⑥建設(shè)用地征收補(bǔ)償制度。（放在拆遷部分講）2023/12/2743第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度★⑦建設(shè)用地使用權(quán)與地上物的關(guān)系房地合一：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。房隨地走：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（注：轉(zhuǎn)讓的形式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承、投資入股、抵債等。）2023/12/2744第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度地隨房走：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。房在地在：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。2023/12/2745第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（2）集體所有土地的建設(shè)用地使用權(quán)制①農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。②集體所有土地的建設(shè)用地，只可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)。③建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)規(guī)定，辦理審批手續(xù)。2023/12/2746第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度3、宅基地使用權(quán)制度宅基地使用權(quán)，即“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”，是指在農(nóng)村集體所有土地上建造住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利。城市國(guó)有土地被排除在宅基地范圍以外。在《物權(quán)法》頒布實(shí)施以前，《民法通則》與2004年修改的《土地管理法》等法律中都沒(méi)有使用“宅基地使用權(quán)”的概念?！段餀?quán)法》規(guī)定了“宅基地使用權(quán)”的概念，是一種調(diào)整農(nóng)村集體所有土地使用的特殊的用益物權(quán)。2023/12/2747第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：賣(mài)房十年，曹穎索拆遷款案情：1998年曹穎擁有大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有大興縣土地管理局發(fā)放的《集體土地宅基地使用證》。2002年4月，曹先生以12萬(wàn)元的價(jià)格取得了該房屋，之后賣(mài)給了邱女士。

2010年7月，因?yàn)榉孔硬疬w，邱女士以被拆遷人的名義取得拆遷安置款249萬(wàn)元。曹穎共起訴了兩名被告，要求返還該錢(qián)款。

2012年3月2日《新京報(bào)》：曹穎下家的轉(zhuǎn)讓行為被法院判決無(wú)效，之后曹穎提起訴訟。

2023/12/2748第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2011年，邱女士上家曹先生的妻子王女士最先站了出來(lái)，她起訴曹先生和邱女士，稱(chēng)丈夫在自己不知情的情況下賣(mài)房，要求確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效，她還稱(chēng)“二被告幾十年來(lái)，一直有不正當(dāng)男女關(guān)系”。曹先生認(rèn)可了妻子的訴求。曹先生和邱女士的買(mǎi)賣(mài)被確認(rèn)無(wú)效后不久（理由：農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)受限制），曹先生的上家曹穎就站了出來(lái)，起訴曹先生，要求確認(rèn)二人在2002年簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。法院依據(jù)同樣的事由，判決協(xié)議無(wú)效。通過(guò)上述兩起訴訟確認(rèn)了兩份轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效后，曹穎于去年11月提出了本次訴訟，將曹先生、邱女士一同起訴，要求判令共同返還拆遷補(bǔ)償款249萬(wàn)元。問(wèn)題：2023/12/2749第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度1、宅基地的申請(qǐng)主體有不有限制？2、宅基地可不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、宅基地轉(zhuǎn)讓到集體外（有些轉(zhuǎn)讓協(xié)議還有村委會(huì)的蓋章確認(rèn)），轉(zhuǎn)讓合同是否有效？4、集體外禁轉(zhuǎn)讓有無(wú)例外？5、轉(zhuǎn)讓無(wú)效后如何處理？2023/12/2750第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度宅基地使用權(quán)的特征：★（1）申請(qǐng)主體的特定性：申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的只能是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。（2）權(quán)利客體的特定性：只能是農(nóng)村集體土地，不能是國(guó)有土地。（3）申請(qǐng)取得的無(wú)償性：2023/12/2751第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（4）申請(qǐng)取得的唯一性：——《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。“一戶(hù)一宅”，只是就申請(qǐng)而言?！r(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！匾蜃匀粸?zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。（5）權(quán)能限制性：——用途受到限制（只能建住宅）；——處分權(quán)能受到限制：不得向有宅基地的本村民出售、不得向外村民出售、禁止向城鎮(zhèn)居民出售，宅基地使用權(quán)不得抵押。2023/12/2752第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度4、地役權(quán)制度（內(nèi)容略）地役權(quán)是指因通行、取水、排水、輔設(shè)管線等需要，通過(guò)設(shè)立合同，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。（役：服兵務(wù)，從軍；戰(zhàn)事；服勞力之事；使喚；被役使的人。）供役地需役地2023/12/2753第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（1）地役權(quán)的設(shè)立。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。（2）地役權(quán)的效力。供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。2023/12/2754第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（3）地役權(quán)與其他物權(quán)的關(guān)系土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。（地役權(quán)的從屬性）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。（用益物權(quán)的排他性）2023/12/2755第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。2023/12/2756第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（4）地役權(quán)的消滅。（合同屆滿(mǎn)或解除，濫用，未付費(fèi)）（5）地役權(quán)的登記。（設(shè)立、變更、注銷(xiāo)）地役權(quán)設(shè)立時(shí)可辦理登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。2023/12/2757第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度三、房屋權(quán)屬法律制度（一）房屋所有權(quán)1

定義房屋所有權(quán)是指房屋所有人對(duì)房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在我國(guó)，房屋所有權(quán)根據(jù)房屋所位于的土地性質(zhì)的不同，可分為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)。農(nóng)村房屋所有權(quán)主要適用民法的一般規(guī)定（廣義房地產(chǎn)法），而城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)則主要適用城市房地產(chǎn)法的專(zhuān)門(mén)規(guī)定（狹義房地產(chǎn)法）。2023/12/2758第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2

性質(zhì)房屋所有權(quán)是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有物權(quán)的全部特征：（1）支配權(quán)；（2）排他性；（3）對(duì)世性和絕對(duì)性；（4）一物一權(quán)（同一房屋上不能存在另一個(gè)房屋所有權(quán)）。2023/12/2759第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度3、房屋所有權(quán)的特征（1）具有自權(quán)性：房屋所有權(quán)權(quán)利人可以直接地、不經(jīng)任何中介地和無(wú)條件地享有占有、使用、收益和處分其房屋的權(quán)利；（2）具有完全性：占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能集于一體，賦予房屋所有權(quán)人全面支配其房屋的一切可能性；2023/12/2760第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（3）具有恒久性：無(wú)權(quán)利期限的限制。只要房屋存在，房屋所有權(quán)人的所有權(quán)就有可能一直存在。（4）具有分離性：房屋所有權(quán)的權(quán)能可以同所有權(quán)相分離，所有權(quán)并不因此而喪失。（5）具有要式性：房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)的惟一合法證明。房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、抵押等，均以政府有關(guān)部門(mén)的登記為成立要件，以領(lǐng)取或變更房屋所有權(quán)證書(shū)為表現(xiàn)形式。2023/12/2761第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度事例：“房屋產(chǎn)權(quán)70年”說(shuō)法對(duì)不對(duì)？2011年9月28日，全國(guó)政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門(mén)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人到場(chǎng)，他表示，不少?lài)?guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。銀監(jiān)會(huì)就此也展開(kāi)了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，但由于我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。試問(wèn)：此說(shuō)法對(duì)不對(duì)？

2023/12/2762第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度課堂練習(xí)題一、判斷題1、為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋。2、國(guó)家壟斷土地出讓市場(chǎng)，即二級(jí)市場(chǎng)，起開(kāi)源節(jié)流作用。3、國(guó)家出讓土地使用權(quán)，受讓方獲得的只是地上的開(kāi)發(fā)權(quán)，對(duì)于地下的自然資源、礦藏等，土地使用者無(wú)權(quán)開(kāi)發(fā)或占為己有。4、房地產(chǎn)權(quán)屬的存在是房地產(chǎn)權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。2023/12/2763第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度二、選擇題以下說(shuō)法正確的有（）。A、國(guó)家擁有對(duì)國(guó)有土地的最后處分權(quán)B、不管是土地的出讓還是轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂谜叨急仨毜酵恋毓芾聿块T(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)C、使用權(quán)具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能D、城市郊區(qū)的土地屬于國(guó)家所有2023/12/2764第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度參考答案一、判斷題1、錯(cuò)。2、錯(cuò)。3、對(duì)。4、錯(cuò)。二、選擇題A、B對(duì)。C、D錯(cuò)。2023/12/2765第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度4、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系★★（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成一個(gè)完整的有機(jī)整體，具有不可分性。主體的不可分性，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的主體必須保持一致性；內(nèi)容的不可分性，即這兩種權(quán)利是互為依存的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的前提，而房屋所有權(quán)是直接利用土地的結(jié)果?？腕w的不可分性，房屋離不開(kāi)土地，土地離不開(kāi)房屋。2023/12/2766第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（2）房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)。（3）土地使用權(quán)終止與房屋所有權(quán)的關(guān)系?！獓?guó)有土地使用權(quán)存在使用年限。（40年、50年、70年不等）——住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。（無(wú)償？有償？《物權(quán)法》未規(guī)定）——非住宅用地的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理：需要提前一年申請(qǐng)續(xù)期，但國(guó)家可以根據(jù)公共利益的需要無(wú)償收回土地使用權(quán)。2023/12/2767第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度非住宅用地，國(guó)家根據(jù)公共利益的需要可以無(wú)償收回，那么地上房屋怎么辦？第一，該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；第二，沒(méi)有約定或者約定不明確的，土地使用期限屆滿(mǎn)后無(wú)償收回地上房屋。試問(wèn)：公平？2023/12/2768第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度5、房屋所有權(quán)的要素（1）主體。在我國(guó)，國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人以及外國(guó)的組織或個(gè)人均得成為房屋所有權(quán)的主體。（2）客體。房屋所有權(quán)的客體不僅限于狹義理解的居住之所，我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房屋作廣義的界定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”還包括煙囪、水塔等構(gòu)筑物。2023/12/2769第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（3）內(nèi)容。第一，占有，指對(duì)房屋的實(shí)際控制和支配；第二，使用，指按房屋的性能和用途進(jìn)行利用；第三，收益，指房屋所有人有權(quán)獲取房屋產(chǎn)生的合法利益；第四，處分，指房屋所有人在法律范圍內(nèi)依自己意志處置房屋。如出租、贈(zèng)與、維修等。2023/12/2770第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（二）房屋所有權(quán)的取得、消滅1

房屋所有權(quán)的取得房屋所有權(quán)的取得，指因法定事實(shí)的發(fā)生而使不具有某房屋所有權(quán)者獲得該房屋的所有權(quán)。房屋所有權(quán)的取得方式：原始取得、繼受取得。2023/12/2771第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（1）原始取得房屋所有權(quán)的原始取得，指房屋所有權(quán)人直接依法律規(guī)定，不以原所有權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)即可取得房屋所有權(quán)。房屋所有權(quán)的原始取得主要包括：①生產(chǎn)勞動(dòng)新建取得；②國(guó)家承繼、沒(méi)收、征收取得；③無(wú)主房屋取得；④添附取得：即在原有房屋上擴(kuò)建、加層，添附人依法取得添附房屋的所有權(quán)。（如頂層業(yè)主按照合同約定加蓋的陽(yáng)光房）2023/12/2772第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度⑤善意取得。案例：C能否取得房屋所有權(quán)？案情：A、B為倆兄弟，共同擁有一套房屋。哥哥A長(zhǎng)期在國(guó)外。2007年4月，弟弟B見(jiàn)股市賺錢(qián)容易，未與哥哥A商量，擅自把房屋以時(shí)價(jià)賣(mài)給了C，C辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。哥哥A2007年12月回國(guó)，得知情況后，以自己不知情為由，不承認(rèn)這宗買(mǎi)賣(mài)，要求C騰退房屋。問(wèn)：C能否取得房屋所有權(quán)？2023/12/2773第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度注意：受讓人以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍可取得房屋所有權(quán)。善意取得房屋所有權(quán)的條件：1、存在無(wú)權(quán)處分行為；2、善意；3、對(duì)價(jià)；4、已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2023/12/2774第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：“母”賣(mài)“女”房2008年11月，Y女士假釋出獄后，發(fā)現(xiàn)自己的一套單元房，被其母以代理人的名義賣(mài)給了C女士。C的過(guò)戶(hù)材料存在虛假內(nèi)容，房管局未查明，為其辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。2009年，Y女士將當(dāng)時(shí)的房管局訴至法院（行政訴訟），要求撤銷(xiāo)C女士取得的產(chǎn)權(quán)證。法院因此撤銷(xiāo)了已變更的房產(chǎn)證。C女士將Y女士母女告上法庭，認(rèn)為自己屬于善意第三人，當(dāng)時(shí)辦理過(guò)戶(hù)的瑕疵現(xiàn)在已不存在，要求法院判決房屋歸其所有。2023/12/2775第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度庭審時(shí)，Y母承認(rèn)無(wú)權(quán)處分女兒房產(chǎn)。請(qǐng)問(wèn)：房屋究竟歸屬誰(shuí)所有？后續(xù)：一審法院以善意取得為由，支持了C女士的訴求。Y女士不服，提出上訴。2023/12/2776第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度提示：房屋的善意取得應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人的無(wú)權(quán)處分行為；（2）受讓人善意：即受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，信賴(lài)房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人無(wú)處分權(quán)；（3）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。2023/12/2777第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度(2)繼受取得房屋所有權(quán)的繼受取得，指通過(guò)一定法律行為，根據(jù)原所有人的意思，接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移的房屋所有權(quán)。繼受取得的方式包括：——買(mǎi)賣(mài)；——贈(zèng)與；——繼承、接受遺贈(zèng)；——互易（換房）。我國(guó)在房屋所有權(quán)的取得上采取的是生效要件主義，即登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移和取得的特別生效要件。2023/12/2778第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2

房屋所有權(quán)的消滅房屋所有權(quán)的消滅是指通過(guò)一定的法律行為或法律事實(shí)而使房屋所有權(quán)喪失或與原房屋所有人脫離的一種法律現(xiàn)象。房屋所有權(quán)消滅的原因主要有以下幾種（有相對(duì)消滅與絕對(duì)消滅之分）：（1）所有權(quán)客體的消滅。（2）所有權(quán)主體的消滅。（3）所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。（4）所有權(quán)的拋棄。（5）所有權(quán)因強(qiáng)制手段而被消滅。2023/12/2779第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（三）房屋所有權(quán)類(lèi)型（1）按主體構(gòu)成不同，分為單獨(dú)所有房屋所有權(quán)和共同所有房屋所有權(quán)。其中，共同所有房屋又包括按份共有和共同共有。按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有的法律特征：——各共有人在內(nèi)部對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)按照一定的份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；——各共有人的權(quán)利和義務(wù)及于全部共有財(cái)產(chǎn)。2023/12/2780第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度共同共有，是指兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。法律特征：——根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生（如夫妻關(guān)系，家庭成員關(guān)系）；——共有財(cái)產(chǎn)不分份額；——在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任。共同共有的類(lèi)型：夫妻共有和家庭共有。2023/12/2781第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度思考題甲、乙各以40％與60％的份額共有一間房屋，出租給丙。現(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)下列表述中哪一說(shuō)法是正確的?A．乙有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，丙沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)B．丙有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)C．乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，兩人處于平等地位D.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

2023/12/2782第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度練習(xí)題答案D。2023/12/2783第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度思考題甲、乙、丙和丁公司分別出資50萬(wàn)、20萬(wàn)、20萬(wàn)、10萬(wàn)元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對(duì)樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對(duì)此，下列哪一說(shuō)法是錯(cuò)誤的？A．該樓發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)按投資比例承擔(dān)B．該樓所有權(quán)為按份共有C．甲公司投資占50%，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜D．丁公司對(duì)其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓2023/12/2784第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度參考答案C2023/12/2785第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度思考題甲和乙共有兩間平房，因拆遷，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，甲主張?jiān)摲渴前捶莨灿胸?cái)產(chǎn)，乙主張是共同共有財(cái)產(chǎn)，但雙方都沒(méi)有證據(jù)證明共有性質(zhì)。請(qǐng)問(wèn)：法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房為按份共有還是共同共有？2023/12/2786第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度參考解析《物權(quán)法》頒布之前的處理：對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。《物權(quán)法》第103條:共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！段餀?quán)法》第104條:按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。如何理解《物權(quán)法》第103條、104條？2023/12/2787第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（2）按土地性質(zhì)不同，分為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)。城鎮(zhèn)房屋是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理的重點(diǎn)。而農(nóng)村房屋所有權(quán)至今未建立登記管理制度。2023/12/2788第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)有如下形態(tài)：（1）國(guó)有房產(chǎn)：直管公房與自管公房；（2）集體所有房產(chǎn)；（3）私有房產(chǎn)：一般城鎮(zhèn)私房所有權(quán)；商品私房所有權(quán)；公房出售后轉(zhuǎn)變?yōu)樗椒康乃袡?quán)，即“房改房”；自建（購(gòu)）公助房所有權(quán)（所有權(quán)受到限制）；（4）聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)；（5）股份制企業(yè)房產(chǎn)；（6）港澳臺(tái)投資房產(chǎn)；（7）涉外房產(chǎn)；（8）其他房產(chǎn)。2023/12/2789第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（四）建筑物區(qū)分所有權(quán)1、概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！餀?quán)法第70條建筑物區(qū)分所有權(quán)是包括專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)三位一體的復(fù)合性物權(quán)，而以專(zhuān)有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位。2023/12/2790第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度ABCDEF業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)示意圖專(zhuān)有所有權(quán)；共同所有權(quán)；成員權(quán)。2023/12/2791第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度2、特點(diǎn)與傳統(tǒng)房屋等建筑物權(quán)利相比，有如下特點(diǎn)：（1）復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)人具有專(zhuān)有所有權(quán)人、共有持分權(quán)人、成員權(quán)人三種身份，建筑物區(qū)分所有權(quán)是三種權(quán)利集于一身；（2）專(zhuān)有所有權(quán)主導(dǎo)性。（3）一體性。從內(nèi)容上講，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三要素構(gòu)成：專(zhuān)有所有權(quán)、共同共有權(quán)（共同部分持分權(quán)）與成員權(quán)，三者結(jié)為一體，不可分離。（4）限制性。建筑物區(qū)分所有人同住一樓，各人的專(zhuān)有所有權(quán)的行使多受限制。2023/12/2792第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度3、專(zhuān)有所有權(quán)專(zhuān)有所有權(quán)，指業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專(zhuān)有所有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)三要素中具有主導(dǎo)性：其一，業(yè)主取得專(zhuān)有所有權(quán)，即取得共同共有權(quán)及成員權(quán)。反之，專(zhuān)有所有權(quán)喪失，則共同共有權(quán)和成員權(quán)也喪失。其二，專(zhuān)有所有權(quán)的大小，決定區(qū)分所有人共用部分持分權(quán)及成員權(quán)（如表決權(quán)）的大小。其三，在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專(zhuān)有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。2023/12/2793第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度專(zhuān)有所有權(quán)的限制（1）三權(quán)不能分離，不得給共有部分設(shè)定不合理負(fù)擔(dān)。（如轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分，則涉及共有部分）（2）區(qū)分所有權(quán)人（包括合法占有人，如承租人）對(duì)專(zhuān)有部分的利用，不得有妨礙建筑物正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。2023/12/2794第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度（3）其他區(qū)分所有權(quán)人或管理委員會(huì)因維護(hù)修繕、設(shè)置管線等情形須進(jìn)入專(zhuān)有部分時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕。（4）在有特殊約定時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)按約定使用專(zhuān)有部分，不得擅自變更。2023/12/2795第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度4、共有所有權(quán)又稱(chēng)“共用部分持分權(quán)”，指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物共用部分占有、使用、收益的權(quán)利。建筑物的共有部分，是指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有的部分。兩個(gè)特征：其一，從屬性。區(qū)分所有人取得專(zhuān)有所有權(quán)，亦附帶取得共有部分持分權(quán)。將專(zhuān)有部分出讓或抵押時(shí)，其效力均涉及共用部分。其二，不可分割性。共用部分持分權(quán)不得與專(zhuān)有所有權(quán)、成員權(quán)分割。2023/12/2796第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度共有所有權(quán)的客體即共用部分的范圍，包括建筑物不屬專(zhuān)有的部分及其他附屬物。前者如電梯、過(guò)道、屋頂、地下室。后者如排水設(shè)備、照明設(shè)備等。共用部分可分為：——法定共用部分或約定共用部分；——全體共用部分（大公）或部分區(qū)分所有權(quán)人共用部分（小公）。試問(wèn)：下列哪些屬于大公？小區(qū)綠地、物業(yè)用房、單元電梯、公用道路、樓道。

2023/12/2797第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度法定共用部分1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有（但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有（但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。4、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。2023/12/2798第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度請(qǐng)問(wèn)：共有道路的停車(chē)收益應(yīng)該歸誰(shuí)？2023/12/2799第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度約定共用部分1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。注意：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。3、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。2023/12/27100第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度共有所有權(quán)的行使對(duì)共用部分的修繕、管理、維護(hù)、改良、拆除等重大處分行為不得擅自進(jìn)行，須經(jīng)由業(yè)主會(huì)議決議或管委會(huì)、管理負(fù)責(zé)人決定。案例：自家陽(yáng)臺(tái)能不能封？怎樣封？由于共有部分的利用不僅關(guān)系建筑物整體效能，更攸關(guān)城市的安全美觀，故又受行政法規(guī)、規(guī)劃、建筑等的管制。

2023/12/27101第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：樓頂?shù)膹V告收益歸誰(shuí)？在合理合法的范圍內(nèi)，各業(yè)主依共有的應(yīng)有部分比例，對(duì)建筑物的共有部分有使用收益的權(quán)利，同時(shí)亦負(fù)擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。2023/12/27102第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度5、成員權(quán)成員權(quán)又稱(chēng)社員權(quán)，又稱(chēng)為共同管理權(quán)，指業(yè)主基于專(zhuān)有部分的所有權(quán)從而依法享有管理業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。共同管理權(quán)（成員權(quán)）的性質(zhì)和特點(diǎn)：（1）是專(zhuān)屬于業(yè)主的權(quán)利。（2）是一種私法上的權(quán)利。（3）是管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。（4）既是一種權(quán)利，又是一種義務(wù)。2023/12/27103第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度成員權(quán)人的權(quán)利：（1）參加業(yè)主會(huì)議并行使表決權(quán)。（2）參加訂立管理規(guī)約。（3）選舉及解任管理者。（4）請(qǐng)求權(quán)，包括會(huì)議召開(kāi)、正當(dāng)管理、收益、分配、不法行為禁止等事項(xiàng)之請(qǐng)求。成員權(quán)人的義務(wù)（1）遵守管理規(guī)約。（2）執(zhí)行業(yè)主會(huì)議決議。（3）接受管理者的義務(wù)。2023/12/27104第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度思考題北林公司是某小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。關(guān)于業(yè)主與北林公司的權(quán)利義務(wù)，下列哪一選項(xiàng)是正確的？A．北林公司公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，不是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分B．業(yè)主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，北林公司有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主甲對(duì)該物業(yè)費(fèi)的交納承擔(dān)連帶責(zé)任C．業(yè)主乙拖欠半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，北林公司要求業(yè)主委員會(huì)支付欠款，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)拒絕D．業(yè)主丙出國(guó)進(jìn)修兩年返家，北林公司要求其補(bǔ)交兩年的物業(yè)管理費(fèi)，丙有權(quán)以?xún)赡晡唇邮芪飿I(yè)服務(wù)為由予以拒絕2023/12/27105第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度參考答案B2023/12/27106第二講房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度案例：屋頂讓鄰居“很受傷”案情：2003年11月和2004年1月，甲和乙先后購(gòu)買(mǎi)了A房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的吉祥小區(qū)3號(hào)樓6單元的602室和601室。甲的602室是躍層結(jié)構(gòu)，乙的601室是水平套房。乙