KFC西政分店可行性評估報(bào)告

KFC西政分店可行性評估報(bào)告組長：組員：目錄項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)必要性評估建設(shè)條件的評估投資估算與籌資方案財(cái)務(wù)效益評價(jià)不確定性分析結(jié)論附表：建設(shè)投資估算表總成本費(fèi)用估算表銷售收入和銷售稅金及附加估算表利潤與利潤分配表全部投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目靜態(tài)盈利指標(biāo)表一、項(xiàng)目概括根據(jù)KFC“努力爭取在最聚客的地點(diǎn)和附近開店”的開店原則以及基于西南政法大學(xué)北校區(qū)所在地的廣大消費(fèi)市場以及潛在的巨額盈利空間，現(xiàn)擬在西政北門外學(xué)林路開一家KFC分店。項(xiàng)目主要內(nèi)容包括：營業(yè)區(qū)面積120㎡，營業(yè)結(jié)構(gòu)2層，基本設(shè)備總計(jì)6臺，項(xiàng)目總投資該項(xiàng)目總投資300萬元，其中：建設(shè)投資257.07萬元，建設(shè)期借款利息6.65萬元，流動資金52.3元。項(xiàng)目所需資本金100萬元由企業(yè)自有資金解決，其余200萬元由銀行貸款解決。其中建設(shè)期為1年，投產(chǎn)期為1年，達(dá)產(chǎn)期為8年。項(xiàng)目建設(shè)必要性評估優(yōu)勢分析中國肯德基打造出美味安全、高質(zhì)快捷、均衡營養(yǎng)、健康生活、立足中國、創(chuàng)新無限的新快餐獲得消費(fèi)者的一致好評。KFC在市場策略方面適當(dāng)?shù)赝菩斜镜鼗?，不僅采用終端人員本地化、職業(yè)化并注重培訓(xùn)的模式，而且研究、開發(fā)適合新一代中國消費(fèi)者品味的飲食新產(chǎn)品。其一，KFC以其統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一配送方式的全新連鎖經(jīng)營模式，并最終依靠其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、快捷親切的服務(wù)、清潔衛(wèi)生的餐飲環(huán)境確立了其在中國市場的地位。其二，KFC一直堅(jiān)持做到員工100%的本地化并不斷投入資金人力進(jìn)行多方面各層次的培訓(xùn)。其三，KFC“以速度為本”的快餐業(yè)企業(yè)精神使其特別注重發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，依靠其團(tuán)隊(duì)合作達(dá)到的高效率，從而保證了營業(yè)高峰期服務(wù)的正確和迅速。AC尼爾森公司最近公布，根據(jù)他們在30個(gè)中國城市發(fā)出共1萬6677份問卷調(diào)查所得，肯德基是中國人最喜愛的外國商品牌子，最大原因是中國人本身就喜歡吃雞，而肯德基的主打產(chǎn)品就是炸雞。劣勢分析KFC最明顯的缺陷在于其價(jià)格相比同行較高，比如KFC的超值豪華午餐15元起，吮指原味雞28元起，新奧爾良烤雞腿堡餐27.5元等。從2011年9月26日開始，肯德基開始執(zhí)行新價(jià)格。此次調(diào)價(jià)是為應(yīng)對成本上漲的壓力，也是2008年8月以來全國范圍內(nèi)的首次調(diào)價(jià)。2011年10月29日起，洋快餐巨頭肯德基在全國范圍內(nèi)的餐廳實(shí)施第二輪漲價(jià)。連續(xù)兩次漲價(jià)事件導(dǎo)致部分消費(fèi)者偏向于消費(fèi)其替代品。與此同時(shí)，KFC的主打品牌以炸雞為主，漢堡、咖啡、冷飲等其他品牌相對消費(fèi)熱度不夠。機(jī)會分析1.KFC的消費(fèi)人群中年輕人尤其是學(xué)生所占比重最大，KFC在學(xué)生群體中的歡迎度帶來KFC西政分店的大且穩(wěn)定的消費(fèi)量，除此之外，寶圣大道附近的居民也成為KFC的主要消費(fèi)人群。據(jù)調(diào)查，肯德基在重慶市共有27家分店，其中渝北區(qū)6家、南岸區(qū)和九龍坡區(qū)均5家、沙坪壩區(qū)4家、北碚區(qū)3家以及渝北區(qū)1家。渝北區(qū)僅有的一家在江北機(jī)場附近，距西政較遠(yuǎn)。而與渝北區(qū)緊挨著的江北區(qū)距西政也有約一個(gè)小時(shí)的車程。因此，許多西征學(xué)子不遠(yuǎn)千里跑到江北區(qū)享受一頓美味的KFC全家桶。由此可見，西政附近消費(fèi)群體的數(shù)量之大與渝北區(qū)分設(shè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量之少以及距最近的肯德基網(wǎng)點(diǎn)的距離之遠(yuǎn)給KFC西政分店帶來潛在的巨額盈利空間。2.如今網(wǎng)購、游戲在當(dāng)代大學(xué)生中大為流行，許多學(xué)生鐘愛“宅”，成為新一代的宅男宅女或后備人選。于是大批宅民叫外賣以免受肚子饑餓之苦。雖然學(xué)校北門外也有好幾家飯店經(jīng)營外賣，但速度之慢、味道不佳、價(jià)格昂貴并不受宅民們的稱贊。KFC西政分店的入住可憑借其口碑、服務(wù)、速度等優(yōu)勢一舉成為宅民們的外賣首選店，成為西政外賣的霸主。3.雖然北門外有華萊士、美滋美等快餐店，但無論是從口感還是服務(wù)方面都不能與肯德基媲美，無妨成為KFC西政分店的強(qiáng)有力的對手。4.KFC網(wǎng)點(diǎn)臨時(shí)工資源豐富，不僅可為西政學(xué)子提供打工機(jī)會，也可通過該種途徑宣傳肯德基的經(jīng)營管理模式。5.KFC西政分店的優(yōu)惠券活動一經(jīng)開始，受到學(xué)生的追捧效果預(yù)期較好。威脅分析1.KFC西政分店的消費(fèi)人群大多來自學(xué)生群體，而網(wǎng)點(diǎn)附近的其他人流卻不多。主要原因是西政附近的地理位置以及交通環(huán)境。通往該網(wǎng)點(diǎn)的僅有一條公路——寶圣大道，且此處位于一個(gè)長達(dá)2000m的大長坡上端，附近的公交站?？康墓话?09、619、628、801、801以及其他無牌公交。渝北區(qū)通有輕軌3號線，而西政劇最近的輕軌站——金童路站有近15分鐘的車程。此外，西政附近除一個(gè)規(guī)模不大的中百倉儲外無其他百貨公司、電影院、公園、大型廣場和步行街等。因此，KFC西政分店外來消費(fèi)群體的數(shù)量少之又少。2.同時(shí)，介于西政北門外大大小小的餐館飯店林立，除了各種具有本土特色的面館、抄手館、火鍋店外，蘭州拉面館、南京灌湯包、新疆大盤雞、沙縣小吃、湘菜粵菜館等地方小吃也遍布學(xué)林街，韓式石鍋、紙上燒烤、紫菜包飯也躋身其中，此外，華萊士、美滋美等快餐店也已入住，KFC若也要在其中分一杯羹，估計(jì)也不是那么容易的事。3.因?yàn)镵FC西政分店的主要消費(fèi)群體來自于學(xué)生群體，除了學(xué)林街林林總總的飯店餐館外，學(xué)校三大食堂也為西政2萬學(xué)子提供伙食。而學(xué)校四大園的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，僅使住北園的學(xué)生更加方便外出吃飯，而西園、南園以及東園距北門有近15分鐘的路程，這就大大削減了外出吃飯的人數(shù)。4.由于學(xué)校放寒暑假的特點(diǎn)，北門外的各店也隨之放假，但高昂的租金卻一分不少，這對于KFC嚴(yán)格的選址要求無疑是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。5.KFC最近發(fā)生的一系列負(fù)面事件，包括秒殺門事件、豆?jié){門事件、蘇丹紅事件、老油事件、煎炸油事件等削減了KFC的消費(fèi)人數(shù)，而學(xué)生作為關(guān)注時(shí)事、激情奮進(jìn)、排斥崇洋媚外的愛國群體也會減少對KFC的好感。以上幾點(diǎn)說明，雖然開設(shè)KFC西政分店的挑戰(zhàn)頗大，但其廣大的消費(fèi)市場以及潛在的巨額盈利空間無法阻擋網(wǎng)點(diǎn)的新設(shè)。建設(shè)條件與技術(shù)評估（一）、建設(shè)條件評估1.建設(shè)位置的選擇在西政北門外學(xué)林路138號，已經(jīng)得到市城建規(guī)劃部門的承認(rèn)，選定為本次網(wǎng)點(diǎn)用地。

2.交通運(yùn)輸該網(wǎng)點(diǎn)位于渝北區(qū)寶圣大道學(xué)林路，靠近輕軌3號線及環(huán)線高速，交通方便。3.供水該網(wǎng)點(diǎn)主要依靠市自來水公司供水，自來水供應(yīng)穩(wěn)定。4.供電該網(wǎng)點(diǎn)主要依靠火電廠發(fā)電，電力穩(wěn)定，并自有一臺變壓器容量為1250KVA，以備不時(shí)只需。5.環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目在食物制造過程中會產(chǎn)生一定量的廢氣、廢渣、廢水以及由空氣壓縮機(jī)產(chǎn)生的振動和噪聲，因此該網(wǎng)點(diǎn)決定投入一部分資金用于治理“三廢”，達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求。（二）、技術(shù)評估該項(xiàng)目引進(jìn)國際先進(jìn)適用技術(shù)及設(shè)備生產(chǎn)肯德基炸雞、薯?xiàng)l等食物，對采購的原料，如雞肉、牛肉、蔬菜以及各種調(diào)料嚴(yán)格把關(guān)，并有一套嚴(yán)格的烹飪油管理規(guī)定。我們認(rèn)為，KFC西政分店根據(jù)大量調(diào)研資料提出的生產(chǎn)工藝條件完整，設(shè)備附合工藝條件的要求，擺布合理，設(shè)備選取保證了兼顧先進(jìn)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則。

四、投資估算與籌資方案投資估算本擬建項(xiàng)目人為估計(jì)項(xiàng)目總資金為270萬，其中建設(shè)投資為257.07萬，建設(shè)期借款利息6.65萬元，流動資金5.23元，誤差值為1.05萬。具體構(gòu)成如下：A.建設(shè)投資：1.工程費(fèi)用：①設(shè)備及工器具購置費(fèi)：2人座桌椅8×200=1600元——表示購買8套2人座桌椅，每套200元，以下同理4人座桌椅10×400=4000元長桌2×500=1000元燈具1500元空調(diào)2×5000=10000元廚具（由KFC中心配套提供）100000元衛(wèi)生間用品10000元門2×1000=2000元落地窗6000元合計(jì)：136100元②建筑工程費(fèi)：由于本項(xiàng)目擬自建120㎡、二層結(jié)構(gòu)的店面，預(yù)計(jì)建筑工程費(fèi)為240萬元③安裝工程費(fèi)：材料費(fèi)（油漆、地板等）1400×2+14400=17200安裝費(fèi)：電工3×200×5=3000元——表示安排3名電工工作5天，每天工資200元，下同水管工2×200×1=400元地板專修工5×200×4=4000元油漆工5×200×10=10000元故工程費(fèi)用=設(shè)備及工器具購置費(fèi)+建筑工程費(fèi)+安裝工程費(fèi)=34600元工程建設(shè)其他費(fèi)用：生產(chǎn)直勾勾培訓(xùn)費(fèi)：5×1000=5000元預(yù)備費(fèi)：設(shè)基本預(yù)備預(yù)備費(fèi)率為8％，則基本預(yù)備費(fèi)：（2570700+5000）×8％=206056元故建設(shè)投資=工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)=257.07萬元B.建設(shè)期借款利息：本項(xiàng)目擬向銀行貸款200萬元，利息為6.65％。因建設(shè)期為一年，故建設(shè)期借款利息即為第一年的利息：200×0.5×6.65％=6.65萬元C.鋪底流動資金：按照現(xiàn)金需要量估算流動資金，包括年工資及福利費(fèi)、水電費(fèi)和原材料購買等費(fèi)用，預(yù)計(jì)16.44萬（具體可參考附錄中的建設(shè)投資估算表），鋪底流動資金為流動資金的30％計(jì)算，為5.23萬。由于上述數(shù)字為人為估算，缺乏一定的科學(xué)性，故在項(xiàng)目總資金中加入一個(gè)誤差值，因此項(xiàng)目總資金=建設(shè)投資+建設(shè)期借款利息+鋪底流動資金+誤差值=270萬元。具體詳見附表1.建設(shè)投資估算表?；I資方案項(xiàng)目所需資本金100萬元由企業(yè)自有資金解決，其余200萬元由銀行貸款解決。其中建設(shè)期為1年，投產(chǎn)期為1年，達(dá)產(chǎn)期為8年。銀行借款利息為6.65％，并令銀行借款融資費(fèi)率為0，所得稅稅率為33％，則銀行借款的資金成本K=6.65％×（1-25％）=4.99％。財(cái)務(wù)效率評價(jià)（一）項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)測在KFC西政分店的成本費(fèi)用估算中，包括以下項(xiàng)目：（1）原材料………162萬（2）燃料和動力費(fèi)………2.4萬（3）職工的工資與福利費(fèi)………44.93萬（4）修理費(fèi)………1.0萬（5）其他費(fèi)用…………2.4萬（6）經(jīng)營成本…………212.73萬（7）折舊費(fèi)…………1.17萬（8）攤銷費(fèi)………0.64萬（9）利息支出………21.02萬上述數(shù)據(jù)位達(dá)產(chǎn)期的成本費(fèi)用。投產(chǎn)期為一年，投產(chǎn)期生產(chǎn)負(fù)荷為60％，詳見附表2.總成本費(fèi)用表。（二）銷售收入與稅金預(yù)測

1．銷售價(jià)值的確定：原則上按KFC總部和其他網(wǎng)點(diǎn)的市場價(jià)格來定。2．銷售收入：預(yù)計(jì)項(xiàng)目投產(chǎn)期銷售收入為194.4萬元，達(dá)產(chǎn)期銷售收入為324.0萬元，且從第三到第十年每年銷售收入均為324.0萬元。

3．銷售稅金：該項(xiàng)目繳納城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為7％）和教育費(fèi)附加（費(fèi)率為3％）。具體詳見附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表。（三）利潤預(yù)測

1．年利潤。項(xiàng)目投產(chǎn)期預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤49.28萬元，達(dá)產(chǎn)期預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤82.93萬元，且從第三年至第十年每年預(yù)計(jì)利潤均為82.93萬元。

2．可用于還款的利潤?？捎糜谶€款的利潤按利潤為可供分配利潤扣除以15％計(jì)算的盈余公積金以及應(yīng)付利潤后的余額。項(xiàng)目投產(chǎn)期可用于還款的未分配利潤為24.57萬元，達(dá)產(chǎn)期為26.54萬元，且自第三年至第十年預(yù)計(jì)每年可用于還款的未分配利潤均為26.54萬元。具體詳見附表4.利潤與利潤分配表。盈利能力分析結(jié)合附表5.全部投資現(xiàn)金流量表，分別計(jì)算當(dāng)復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為10％和15％時(shí)各自的凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值，利用視差法求得IRR（內(nèi)部收益率）為9.92％，該內(nèi)部收益率高于貸款利率6.65％且大于餐飲業(yè)規(guī)定的基準(zhǔn)收益率8％。結(jié)合附表4.利潤與利潤分配表，分別求得該擬建項(xiàng)目在投產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期的總投資利潤率、投資利稅率、總投資收益率以及權(quán)益投資凈利潤率，各指標(biāo)總體上均高于行業(yè)平均水平詳見附表6.項(xiàng)目靜態(tài)盈利指標(biāo)表。償債能力分析本擬建項(xiàng)目根據(jù)最大還款能力還款，結(jié)合附表5.全部投資現(xiàn)金流量表，分別計(jì)算凈現(xiàn)金流量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量以及當(dāng)i=10％時(shí)的（因?yàn)镮RR接近10％的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值，求得本擬建項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為4.25年，動態(tài)投資回收期接近5年。計(jì)算的結(jié)果均小于基準(zhǔn)投資回收期10年，因此次方案可行。不確定性分析利用盈虧平衡分析法求用銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)，并結(jié)合附表2.總成本費(fèi)用表和附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表，則有：BEP=（單位產(chǎn)品價(jià)格×年固定總成本）÷（單位產(chǎn)品價(jià)格－單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）=87.72萬元/年，說明能保本的最低銷售價(jià)格為87.72萬元/年。

七、結(jié)論

（一）該項(xiàng)目建設(shè)，對緩解就業(yè)壓力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，都具有重要作用。

（二）在渝北區(qū)人民政府關(guān)注和有關(guān)部門支持下，該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展比較順利，建設(shè)的內(nèi)外部條件均已具備。

（三）該項(xiàng)目采用的工藝技術(shù)達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)成熟、可靠。KFC西政網(wǎng)點(diǎn)提供的生產(chǎn)工藝流程及設(shè)備配置是完整的，能夠滿足生產(chǎn)的需要。

（四）經(jīng)濟(jì)效益顯著。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益角度看，該項(xiàng)目貸款償還期為5年（此處為動態(tài)投資回收期），說明本擬建項(xiàng)目具較強(qiáng)的還貸能力，項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR=9.92％高于同行網(wǎng)點(diǎn)投資收益率，各靜態(tài)盈利指標(biāo)總體上均高于行業(yè)平均水平，說明該項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益是好的，因此，從企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)角度看，項(xiàng)目是可行的。序號工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及工器具購置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)1設(shè)備及器具購置費(fèi)1.1桌椅購置費(fèi)66001.2燈具購置費(fèi)15001.3空調(diào)購置費(fèi)100001.4廚具（由KFC中心提供）1000001.5衛(wèi)生間用品購置費(fèi)100001.6門及落地窗購置費(fèi)80002建筑工程費(fèi)24000003安裝工程費(fèi)3.1材料費(fèi)（油漆，地板等）172003.2安裝費(fèi)3.21電路安裝費(fèi)30003.22水管安裝費(fèi)4003.23地板安裝費(fèi)40003.24油漆粉刷費(fèi)100004生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)50005基本預(yù)備費(fèi)（設(shè)基本預(yù)備費(fèi)率為8%）1920001088827684000206056附表1.建設(shè)投資估算表單位：元附表2.總成本費(fèi)用表單位：萬元序號項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期23—20生產(chǎn)負(fù)荷60%100%1外購原材料費(fèi)97.20162.002外購燃料和動力費(fèi)1.442.403工資及福利費(fèi)26.9644.934修理費(fèi)0.601.005其他費(fèi)用1.202.406經(jīng)營成本127.40212.737折舊費(fèi)1.171.178攤銷費(fèi)0.640.649利息支出12.6121.0210總成本141.82235.56其中：固定成本43.1871.16變動成本98.64164.40附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期23—20生產(chǎn)負(fù)荷60%100%1銷售收入（含稅）194．40324.002銷售稅金及附加10.6917.822.1城建稅（7%）0.681.132.2教育費(fèi)附加（3%）0.290.492.3營業(yè)稅（5％）9.7216.203銷售收入（不含稅）183.71306.18附表6.項(xiàng)目靜態(tài)盈利指標(biāo)表投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期行業(yè)平均水平總投資利潤率13.96％23.54％15％投資利稅率17.53％29.48％18％總投資收益率(ROI)18.17％30.55％20％權(quán)益投資凈利潤率(ROE)28.07％47.32％20％附表4.利潤與利潤分配表單位：萬元序號項(xiàng)目投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期23—20生產(chǎn)負(fù)荷60%100%1銷售收入194.40324.002銷售稅金及附加10.6917.823總成本141.82235.564利潤總額41.8970.625所得稅（33％）13.8223.306稅后利潤28.0747.327可供分配利潤28.0747.327.1盈余公積金（15%）應(yīng)付利潤15.5514.297.3可用于還款的未分配利潤8.3125.93附表5.全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期12