KFC西政分店可行性評估報告

KFC西政分店可行性評估報告組長：組員：目錄項目概況項目建設必要性評估建設條件的評估投資估算與籌資方案財務效益評價不確定性分析結論附表：建設投資估算表總成本費用估算表銷售收入和銷售稅金及附加估算表利潤與利潤分配表全部投資現金流量表項目靜態(tài)盈利指標表一、項目概括根據KFC“努力爭取在最聚客的地點和附近開店”的開店原則以及基于西南政法大學北校區(qū)所在地的廣大消費市場以及潛在的巨額盈利空間，現擬在西政北門外學林路開一家KFC分店。項目主要內容包括：營業(yè)區(qū)面積120㎡，營業(yè)結構2層，基本設備總計6臺，項目總投資該項目總投資300萬元，其中：建設投資257.07萬元，建設期借款利息6.65萬元，流動資金52.3元。項目所需資本金100萬元由企業(yè)自有資金解決，其余200萬元由銀行貸款解決。其中建設期為1年，投產期為1年，達產期為8年。項目建設必要性評估優(yōu)勢分析中國肯德基打造出美味安全、高質快捷、均衡營養(yǎng)、健康生活、立足中國、創(chuàng)新無限的新快餐獲得消費者的一致好評。KFC在市場策略方面適當地推行本地化，不僅采用終端人員本地化、職業(yè)化并注重培訓的模式，而且研究、開發(fā)適合新一代中國消費者品味的飲食新產品。其一，KFC以其統(tǒng)一標識、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一配送方式的全新連鎖經營模式，并最終依靠其優(yōu)質的產品、快捷親切的服務、清潔衛(wèi)生的餐飲環(huán)境確立了其在中國市場的地位。其二，KFC一直堅持做到員工100%的本地化并不斷投入資金人力進行多方面各層次的培訓。其三，KFC“以速度為本”的快餐業(yè)企業(yè)精神使其特別注重發(fā)揮團隊精神，依靠其團隊合作達到的高效率，從而保證了營業(yè)高峰期服務的正確和迅速。AC尼爾森公司最近公布，根據他們在30個中國城市發(fā)出共1萬6677份問卷調查所得，肯德基是中國人最喜愛的外國商品牌子，最大原因是中國人本身就喜歡吃雞，而肯德基的主打產品就是炸雞。劣勢分析KFC最明顯的缺陷在于其價格相比同行較高，比如KFC的超值豪華午餐15元起，吮指原味雞28元起，新奧爾良烤雞腿堡餐27.5元等。從2011年9月26日開始，肯德基開始執(zhí)行新價格。此次調價是為應對成本上漲的壓力，也是2008年8月以來全國范圍內的首次調價。2011年10月29日起，洋快餐巨頭肯德基在全國范圍內的餐廳實施第二輪漲價。連續(xù)兩次漲價事件導致部分消費者偏向于消費其替代品。與此同時，KFC的主打品牌以炸雞為主，漢堡、咖啡、冷飲等其他品牌相對消費熱度不夠。機會分析1.KFC的消費人群中年輕人尤其是學生所占比重最大，KFC在學生群體中的歡迎度帶來KFC西政分店的大且穩(wěn)定的消費量，除此之外，寶圣大道附近的居民也成為KFC的主要消費人群。據調查，肯德基在重慶市共有27家分店，其中渝北區(qū)6家、南岸區(qū)和九龍坡區(qū)均5家、沙坪壩區(qū)4家、北碚區(qū)3家以及渝北區(qū)1家。渝北區(qū)僅有的一家在江北機場附近，距西政較遠。而與渝北區(qū)緊挨著的江北區(qū)距西政也有約一個小時的車程。因此，許多西征學子不遠千里跑到江北區(qū)享受一頓美味的KFC全家桶。由此可見，西政附近消費群體的數量之大與渝北區(qū)分設網點數量之少以及距最近的肯德基網點的距離之遠給KFC西政分店帶來潛在的巨額盈利空間。2.如今網購、游戲在當代大學生中大為流行，許多學生鐘愛“宅”，成為新一代的宅男宅女或后備人選。于是大批宅民叫外賣以免受肚子饑餓之苦。雖然學校北門外也有好幾家飯店經營外賣，但速度之慢、味道不佳、價格昂貴并不受宅民們的稱贊。KFC西政分店的入住可憑借其口碑、服務、速度等優(yōu)勢一舉成為宅民們的外賣首選店，成為西政外賣的霸主。3.雖然北門外有華萊士、美滋美等快餐店，但無論是從口感還是服務方面都不能與肯德基媲美，無妨成為KFC西政分店的強有力的對手。4.KFC網點臨時工資源豐富，不僅可為西政學子提供打工機會，也可通過該種途徑宣傳肯德基的經營管理模式。5.KFC西政分店的優(yōu)惠券活動一經開始，受到學生的追捧效果預期較好。威脅分析1.KFC西政分店的消費人群大多來自學生群體，而網點附近的其他人流卻不多。主要原因是西政附近的地理位置以及交通環(huán)境。通往該網點的僅有一條公路——寶圣大道，且此處位于一個長達2000m的大長坡上端，附近的公交站?？康墓话?09、619、628、801、801以及其他無牌公交。渝北區(qū)通有輕軌3號線，而西政劇最近的輕軌站——金童路站有近15分鐘的車程。此外，西政附近除一個規(guī)模不大的中百倉儲外無其他百貨公司、電影院、公園、大型廣場和步行街等。因此，KFC西政分店外來消費群體的數量少之又少。2.同時，介于西政北門外大大小小的餐館飯店林立，除了各種具有本土特色的面館、抄手館、火鍋店外，蘭州拉面館、南京灌湯包、新疆大盤雞、沙縣小吃、湘菜粵菜館等地方小吃也遍布學林街，韓式石鍋、紙上燒烤、紫菜包飯也躋身其中，此外，華萊士、美滋美等快餐店也已入住，KFC若也要在其中分一杯羹，估計也不是那么容易的事。3.因為KFC西政分店的主要消費群體來自于學生群體，除了學林街林林總總的飯店餐館外，學校三大食堂也為西政2萬學子提供伙食。而學校四大園的設計特點，僅使住北園的學生更加方便外出吃飯，而西園、南園以及東園距北門有近15分鐘的路程，這就大大削減了外出吃飯的人數。4.由于學校放寒暑假的特點，北門外的各店也隨之放假，但高昂的租金卻一分不少，這對于KFC嚴格的選址要求無疑是一個重大的挑戰(zhàn)。5.KFC最近發(fā)生的一系列負面事件，包括秒殺門事件、豆?jié){門事件、蘇丹紅事件、老油事件、煎炸油事件等削減了KFC的消費人數，而學生作為關注時事、激情奮進、排斥崇洋媚外的愛國群體也會減少對KFC的好感。以上幾點說明，雖然開設KFC西政分店的挑戰(zhàn)頗大，但其廣大的消費市場以及潛在的巨額盈利空間無法阻擋網點的新設。建設條件與技術評估（一）、建設條件評估1.建設位置的選擇在西政北門外學林路138號，已經得到市城建規(guī)劃部門的承認，選定為本次網點用地。

2.交通運輸該網點位于渝北區(qū)寶圣大道學林路，靠近輕軌3號線及環(huán)線高速，交通方便。3.供水該網點主要依靠市自來水公司供水，自來水供應穩(wěn)定。4.供電該網點主要依靠火電廠發(fā)電，電力穩(wěn)定，并自有一臺變壓器容量為1250KVA，以備不時只需。5.環(huán)境保護該項目在食物制造過程中會產生一定量的廢氣、廢渣、廢水以及由空氣壓縮機產生的振動和噪聲，因此該網點決定投入一部分資金用于治理“三廢”，達到環(huán)境保護要求。（二）、技術評估該項目引進國際先進適用技術及設備生產肯德基炸雞、薯條等食物，對采購的原料，如雞肉、牛肉、蔬菜以及各種調料嚴格把關，并有一套嚴格的烹飪油管理規(guī)定。我們認為，KFC西政分店根據大量調研資料提出的生產工藝條件完整，設備附合工藝條件的要求，擺布合理，設備選取保證了兼顧先進性、合理性、經濟性的原則。

四、投資估算與籌資方案投資估算本擬建項目人為估計項目總資金為270萬，其中建設投資為257.07萬，建設期借款利息6.65萬元，流動資金5.23元，誤差值為1.05萬。具體構成如下：A.建設投資：1.工程費用：①設備及工器具購置費：2人座桌椅8×200=1600元——表示購買8套2人座桌椅，每套200元，以下同理4人座桌椅10×400=4000元長桌2×500=1000元燈具1500元空調2×5000=10000元廚具（由KFC中心配套提供）100000元衛(wèi)生間用品10000元門2×1000=2000元落地窗6000元合計：136100元②建筑工程費：由于本項目擬自建120㎡、二層結構的店面，預計建筑工程費為240萬元③安裝工程費：材料費（油漆、地板等）1400×2+14400=17200安裝費：電工3×200×5=3000元——表示安排3名電工工作5天，每天工資200元，下同水管工2×200×1=400元地板專修工5×200×4=4000元油漆工5×200×10=10000元故工程費用=設備及工器具購置費+建筑工程費+安裝工程費=34600元工程建設其他費用：生產直勾勾培訓費：5×1000=5000元預備費：設基本預備預備費率為8％，則基本預備費：（2570700+5000）×8％=206056元故建設投資=工程費用+工程建設其他費用+預備費=257.07萬元B.建設期借款利息：本項目擬向銀行貸款200萬元，利息為6.65％。因建設期為一年，故建設期借款利息即為第一年的利息：200×0.5×6.65％=6.65萬元C.鋪底流動資金：按照現金需要量估算流動資金，包括年工資及福利費、水電費和原材料購買等費用，預計16.44萬（具體可參考附錄中的建設投資估算表），鋪底流動資金為流動資金的30％計算，為5.23萬。由于上述數字為人為估算，缺乏一定的科學性，故在項目總資金中加入一個誤差值，因此項目總資金=建設投資+建設期借款利息+鋪底流動資金+誤差值=270萬元。具體詳見附表1.建設投資估算表。籌資方案項目所需資本金100萬元由企業(yè)自有資金解決，其余200萬元由銀行貸款解決。其中建設期為1年，投產期為1年，達產期為8年。銀行借款利息為6.65％，并令銀行借款融資費率為0，所得稅稅率為33％，則銀行借款的資金成本K=6.65％×（1-25％）=4.99％。財務效率評價（一）項目成本費用預測在KFC西政分店的成本費用估算中，包括以下項目：（1）原材料………162萬（2）燃料和動力費………2.4萬（3）職工的工資與福利費………44.93萬（4）修理費………1.0萬（5）其他費用…………2.4萬（6）經營成本…………212.73萬（7）折舊費…………1.17萬（8）攤銷費………0.64萬（9）利息支出………21.02萬上述數據位達產期的成本費用。投產期為一年，投產期生產負荷為60％，詳見附表2.總成本費用表。（二）銷售收入與稅金預測

1．銷售價值的確定：原則上按KFC總部和其他網點的市場價格來定。2．銷售收入：預計項目投產期銷售收入為194.4萬元，達產期銷售收入為324.0萬元，且從第三到第十年每年銷售收入均為324.0萬元。

3．銷售稅金：該項目繳納城市維護建設稅（稅率為7％）和教育費附加（費率為3％）。具體詳見附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表。（三）利潤預測

1．年利潤。項目投產期預計實現利潤49.28萬元，達產期預計實現利潤82.93萬元，且從第三年至第十年每年預計利潤均為82.93萬元。

2．可用于還款的利潤?？捎糜谶€款的利潤按利潤為可供分配利潤扣除以15％計算的盈余公積金以及應付利潤后的余額。項目投產期可用于還款的未分配利潤為24.57萬元，達產期為26.54萬元，且自第三年至第十年預計每年可用于還款的未分配利潤均為26.54萬元。具體詳見附表4.利潤與利潤分配表。盈利能力分析結合附表5.全部投資現金流量表，分別計算當復利現值系數為10％和15％時各自的凈現值和累計凈現值，利用視差法求得IRR（內部收益率）為9.92％，該內部收益率高于貸款利率6.65％且大于餐飲業(yè)規(guī)定的基準收益率8％。結合附表4.利潤與利潤分配表，分別求得該擬建項目在投產期和達產期的總投資利潤率、投資利稅率、總投資收益率以及權益投資凈利潤率，各指標總體上均高于行業(yè)平均水平詳見附表6.項目靜態(tài)盈利指標表。償債能力分析本擬建項目根據最大還款能力還款，結合附表5.全部投資現金流量表，分別計算凈現金流量、累計凈現金流量以及當i=10％時的（因為IRR接近10％的復利現值系數）凈現值和累計凈現值，求得本擬建項目靜態(tài)投資回收期為4.25年，動態(tài)投資回收期接近5年。計算的結果均小于基準投資回收期10年，因此次方案可行。不確定性分析利用盈虧平衡分析法求用銷售收入表示的盈虧平衡點，并結合附表2.總成本費用表和附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表，則有：BEP=（單位產品價格×年固定總成本）÷（單位產品價格－單位產品可變成本-單位產品銷售稅金及附加）=87.72萬元/年，說明能保本的最低銷售價格為87.72萬元/年。

七、結論

（一）該項目建設，對緩解就業(yè)壓力、促進經濟增長，都具有重要作用。

（二）在渝北區(qū)人民政府關注和有關部門支持下，該項目建設進展比較順利，建設的內外部條件均已具備。

（三）該項目采用的工藝技術達到國際化標準，技術成熟、可靠。KFC西政網點提供的生產工藝流程及設備配置是完整的，能夠滿足生產的需要。

（四）經濟效益顯著。從企業(yè)經濟效益角度看，該項目貸款償還期為5年（此處為動態(tài)投資回收期），說明本擬建項目具較強的還貸能力，項目內部收益率IRR=9.92％高于同行網點投資收益率，各靜態(tài)盈利指標總體上均高于行業(yè)平均水平，說明該項目在整個經濟壽命期內的經濟效益是好的，因此，從企業(yè)財務評價角度看，項目是可行的。序號工程或費用名稱建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費其他費用合計1設備及器具購置費1.1桌椅購置費66001.2燈具購置費15001.3空調購置費100001.4廚具（由KFC中心提供）1000001.5衛(wèi)生間用品購置費100001.6門及落地窗購置費80002建筑工程費24000003安裝工程費3.1材料費（油漆，地板等）172003.2安裝費3.21電路安裝費30003.22水管安裝費4003.23地板安裝費40003.24油漆粉刷費100004生產職工培訓費50005基本預備費（設基本預備費率為8%）1920001088827684000206056附表1.建設投資估算表單位：元附表2.總成本費用表單位：萬元序號項目投產期達產期23—20生產負荷60%100%1外購原材料費97.20162.002外購燃料和動力費1.442.403工資及福利費26.9644.934修理費0.601.005其他費用1.202.406經營成本127.40212.737折舊費1.171.178攤銷費0.640.649利息支出12.6121.0210總成本141.82235.56其中：固定成本43.1871.16變動成本98.64164.40附表3.銷售收入和銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目投產期達產期23—20生產負荷60%100%1銷售收入（含稅）194．40324.002銷售稅金及附加10.6917.822.1城建稅（7%）0.681.132.2教育費附加（3%）0.290.492.3營業(yè)稅（5％）9.7216.203銷售收入（不含稅）183.71306.18附表6.項目靜態(tài)盈利指標表投產期達產期行業(yè)平均水平總投資利潤率13.96％23.54％15％投資利稅率17.53％29.48％18％總投資收益率(ROI)18.17％30.55％20％權益投資凈利潤率(ROE)28.07％47.32％20％附表4.利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目投產期達產期23—20生產負荷60%100%1銷售收入194.40324.002銷售稅金及附加10.6917.823總成本141.82235.564利潤總額41.8970.625所得稅（33％）13.8223.306稅后利潤28.0747.327可供分配利潤28.0747.327.1盈余公積金（15%）應付利潤15.5514.297.3可用于還款的未分配利潤8.3125.93附表5.全部投資現金流量表單位：萬元序號項目建設期投產期達產期12