福州CBD超高層項目建議書131P

福州CBD超高層工程建議書工程背景與基地分析宏觀背景基地背景SWOT分析目標客戶定位市場與競爭分析工程類比案例參考工程開發(fā)思路宏觀經(jīng)濟背景福州地區(qū)經(jīng)濟逐年增長，增長率趨于平穩(wěn)。能夠為各行各業(yè)的開展提供良好的土壤。房地產(chǎn)投資量大，投資周期較長，投資收益與區(qū)位的開展息息相關。因此地區(qū)的宏觀經(jīng)濟開展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響尤為巨大。自05年后福州人均GDP出現(xiàn)快速穩(wěn)定增長當一個國家人均GDP到達4000-8000美元的時候，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)開展階段。福州市房地產(chǎn)進入平穩(wěn)開展階段〔人均GDP5538.7美元〕，房地產(chǎn)開展以質量為主，數(shù)量與質量并重。宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好福州市人均可支配收入保持平穩(wěn)增長，2021年人均可支配收入為20289元，同比增長9.1%。2021年福州人均可支配收入到達20289元，遠遠超過福建省平均水平〔2021福建人均可支配收入19557元〕。人口開展的趨勢具有長期性而且趨勢形成后難以逆轉，福州市常住人口已進入低增長時期。2021年福州常住人口687萬人，同比增長0.5%，增幅比上年降低50%。常住人口增長率已出現(xiàn)下降趨勢，人口趨于穩(wěn)定?；貤l件分析土地面積：18820平方米〔合28.23畝〕土地用途：商服〔商務辦公、酒店、商業(yè)〕用地容積率：6.5商業(yè)形式：商業(yè)形式應為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在20000平方米以下建筑密度：≤33%綠地率：≥20%建筑高度：200米以下公共效勞設施和市政公用設施：臨地塊交通出入口須設置門衛(wèi)收發(fā)室〔15平方米〕出讓年限：商服用地40年市政道路交通南江濱融僑水鄉(xiāng)別墅群地塊南側閩江公園地塊南側江濱西大道從南江濱高層俯瞰B6地塊地塊西側建筑群地塊內部現(xiàn)狀土地面積：14417平方米〔合21.63畝〕，土地用途：商服〔商務辦公、酒店、商業(yè)〕用地，容積率：8.5，商業(yè)形式：商業(yè)形式應為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在15000平方米以下，建筑密度：≤33%，綠地率：≥20%，建筑高度：300米以下B7地塊土地面積：12894平方米〔合19.34畝〕，土地用途：商服〔商務辦公、酒店、商業(yè)〕用地，容積率：8.5，商業(yè)形式：商業(yè)形式應為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在10000平方米左右，建筑密度：≤25%，綠地率：≥20%，建筑高度：250米以下B9地塊土地面積：25399平方米〔合38.1畝〕，土地用途：B8商住〔商業(yè)、住宅〕用地，B10商住〔商業(yè)、兼容商務辦公、住宅〕容積率：B8≤5.5，B10≤4.8，商業(yè)形式：商業(yè)形式應為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在10000平方米以下，建筑密度：≤25%，綠地率：≥25%，建筑高度：B8≤180米，B10≤150米，B8、B10整體出讓地塊周邊地塊信息從數(shù)據(jù)中不難看出，周邊四地塊均為商服用地和商住用地。未來此區(qū)域商業(yè)供給量大，因此在業(yè)態(tài)上要注意做到差異化定位。此區(qū)域未來超高層建筑密集，建筑外立面及內部功能設計要突出自身特色。商務辦公、酒店和商業(yè)的功能盡量做到互補，以滿足客戶多方面需求，抓住一切潛在客戶。福州商業(yè)特征：福州商業(yè)開始從“量〞的增長向“質〞的轉變：傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)飽和，需要有新的商業(yè)形式才能得到消費者的認可，可能使工程擁有足夠的市場競爭力；從“單點核心〞向“多點并存〞開展：隨著城市東擴南移的城市戰(zhàn)略開展，福州商業(yè)開始從單一的東街口、臺江商圈，向金山、城門、東福州、五四北、工業(yè)路開發(fā)外延開展；“無規(guī)劃〞向“整體定位經(jīng)營〞開展，主題式商業(yè)是開展方向：隨著商業(yè)的飽和與增量的增加，只有統(tǒng)一經(jīng)營才能夠得到更多的市場競爭力，良好的定位、經(jīng)營管理將使福州商業(yè)出現(xiàn)洗牌淘汰大局面；城市商業(yè)將逐漸形成自身的社會功能與定位：城市的不斷擴張，政府對于城市各個區(qū)域均有戰(zhàn)略規(guī)劃與功能定位。無差異、不考慮社會分區(qū)功能的商業(yè)將很難再這個市場生存，符合所處區(qū)域的城市規(guī)劃定位才能得到更好的開展。主題式商業(yè)或擁有良好差異化經(jīng)營的商業(yè)將擁有良好的市場開展點工程處于江濱西大道，該區(qū)域被地產(chǎn)人士稱為“福州西區(qū)〞。西區(qū)概況：西區(qū)指西二環(huán)從江濱大道至西洪路路段以西至大儒世家這個區(qū)域。西區(qū)處于福州江濱西大道緊鄰江濱公園，是鼓樓區(qū)最集中的居住區(qū)和教育區(qū)，周邊有福大、閩江大學等院校，同事周邊有碧水園、世紀佳緣、江岸名都等小區(qū)，但周邊的商業(yè)配套相對缺乏。從地圖上可見在工業(yè)路與上浦路以西就擁有居住社區(qū)20多個，整個西區(qū)的居住社區(qū)達60多個，是福州最大的居住區(qū)。工程處于成熟居住區(qū)之內，滿足居住者的生活需求可以稱為工程的一個開展時機點。福州城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕中心城區(qū)的重點開展方向為“東擴、南進〞。采取“結構開放、軸向開展、核心多極、效勞沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲透〞的空間開展策略，形成“一區(qū)三軸八新城〞的空間布局結構：“一區(qū)〞：即一個中心區(qū)〔三環(huán)以內區(qū)域〕，主要承擔市級行政、文化、商貿效勞等中心職能，強化八一七中軸線和閩江軸線兩條公共設施效勞帶，以及北江濱商務中心、鰲峰洲金融街、會展島等六個公建中心。地塊處于北濱江商務中心規(guī)劃區(qū)福州城市總體規(guī)劃〔2021-2021〕綱要編制成果的報告。閩江北岸尤溪洲大橋——金山大橋區(qū)域規(guī)劃為商務、文化娛樂、高尚居住功能，形成閩江西段公建區(qū)。閩江沿線老城區(qū)那么重點改造提升以臺江碼頭為中心的傳統(tǒng)風貌區(qū)、煙臺山公園為中心的歷史風貌區(qū)及泛船浦教堂為中心的傳統(tǒng)風貌區(qū)，結合臺江碼頭改造、煙臺山公園建設及泛船浦教堂整飾的契機，充分利用三片區(qū)現(xiàn)有的歷史文化景觀資源，整合各片區(qū)用地功能，形成集旅游、文化娛樂、商業(yè)為一體的濱江休閑區(qū)，打造閩江沿線景觀亮點區(qū)。從區(qū)域的城市功能規(guī)劃與周邊的休閑資源而言，休閑商業(yè)可以是工程的開展時機點之一工程SWOT分析S:優(yōu)勢閩江邊，毗鄰江濱大道，交通便利，可達性強超高層工程可迅速成為區(qū)域標桿形象SOHO概念商住兩用，可吸引不同層面消費者以小戶型為主快速銷售到達回籠資金的目的綜合體各功能之間相互促進提升整體價值，到達吸引人氣的目的。T:威脅目前福建在建寫字樓數(shù)量眾多，未來嚴重供過于求政府已出讓大量臨江綜合體性質地塊，未來將面臨劇烈的競爭態(tài)勢W:劣勢不屬于任何傳統(tǒng)商圈范圍，距離最近的寶龍商業(yè)圈已形成成熟商業(yè)氣氛并非處于十字路口，未來高層建筑云集，工程昭示性不夠O:時機工程所在區(qū)域未來商業(yè)供給體量大，可迅速形成新的商業(yè)圈目前以SOHO概念面市的綜合體工程為數(shù)不多，且SOHO概念推廣不夠，本工程可做足概念功課，填補市場空白新聞2021年新國十條公布，號稱史上最為嚴厲的調控，“不單單是自住需求者，二次置業(yè)者以及投資需求者也都在觀望〞，投資房產(chǎn)的需求只是暫時被抑制，“新政影響之下，樓市的自住需求比例明顯上升，但投資需求并未斷絕〞。正因此，投資客的視線從未離開過樓市。據(jù)了解，新政之后，福州樓盤主推中小戶的樓盤，幾乎場場熱銷。對于投資客來說，中小戶型，總價適宜貸款額度不高，是非常好的投資產(chǎn)品，再加開發(fā)商的優(yōu)惠政策，“80%的自住購房者，再加20%的投資需求以及改善性需求購房者，制造了一場場熱銷的局面〞。海西國策的制定，福州城市建設快馬加鞭，城區(qū)正發(fā)生著日新月異的變化。從沿海其他先“進城市來看，城市建設的變化給樓市帶來的是全面上升的空間〞，正因此，福州樓市越來越被看好。繼萬科、萬達、華潤后，保利亦拿下二化地塊，正式入榕，外來大鱷的進駐更讓人看到福州樓市的前景?！巴顿Y客們看好商業(yè)地產(chǎn)，是2021年最大的樓市投資轉向。〞與往年不同，2021年樓市的投資客紛紛“轉住改商〞，與調控不無關系?！敖衲甑臉鞘协h(huán)境大為不同，樓市新政調控以控制住宅價格過快增長為主，二三套房貸的設限門檻，讓人們的目光轉移商業(yè)陣地?！?福州房地產(chǎn)網(wǎng)?客戶定位我們的客戶在哪里？C1：投資客C2：私營企業(yè)主、在外打拼的生意人〔地產(chǎn)、能源等〕C3：福州籍海外人士〔僑胞+海外奮斗者〕市中心高漲的房價，令許多剛性需求客戶望而卻步。而城市的快速開展建設給投資客帶來了強大的信心，加上宏觀調控對于住宅市場的影響，多數(shù)投資客已經(jīng)輾轉商業(yè)地產(chǎn)。以投資客為主，少量自主需求客戶客戶定位C2：私營企業(yè)主、在外打拼的生意人〔地產(chǎn)、能源等〕他們很富有，但忌諱別人說他們沒品位文化感更是必須中的必需對生活質量的苛求讓許多樓盤經(jīng)不起他們的挑剔對家的溫馨，環(huán)境的好壞，鄰居的身份都有較高的要求成長到塔尖的他們，需要別人賦予他們尊貴的虛榮，讓他們覺得自己的目前狀況，登峰造極不可限量C1：投資客〔主力客戶〕以不動產(chǎn)投資為目的，期望通過購置房地產(chǎn)到達保值和增值的目的客戶定位C3：福州籍海外僑胞C3：福州籍外海外奮斗者過上與國外匹敵的居住生活，考究品質在乎他們的圈子和鄰居隱隱上等人情節(jié)作祟都市生活的便利特區(qū)衣錦還鄉(xiāng)也是他們的內心永恒的夢想辛苦為了誰為了什么？家人+自己的下半生+犒賞生活在外不管多辛苦，回家就得體面一點，落葉歸根衣錦還鄉(xiāng)是他們內心永恒的夢想急需要痛苦后的虛榮填補，爆發(fā)積壓多年的自尊和享受要面子，雖然沒有社會身份和地位，也要在財富上彰顯一番工程背景與基地分析房地產(chǎn)市場開展分析潛在供給分析各物業(yè)市場簡況市場與競爭分析工程類比案例參考工程開發(fā)思路2021年至2021年福州市房地產(chǎn)市場運行主要特點2021年福州樓市在積累2021年的購置力、2021年提振經(jīng)濟的刺激下，由逐漸回暖一直走向瘋狂，從第二季度開始銷售套數(shù)急升，到年底白熱化，量價齊升，度過了熱鬧的一年。2021年正是由于受2021年的慣性影響，房地產(chǎn)開發(fā)熱情極高，土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工等呈現(xiàn)較大增長，尤其凸顯在上半年。1-9月，福州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467億元，同比增長98.2%，新開工面積797.45萬平方米，比去年同期增長1.28倍，而上半年的新開工面積同比去年甚至增長2.48倍之多。僅上半年福州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地就達184.84萬平方米，同比增長1.8倍，土地出讓金額147.65億元，同比增長3.65倍。上半年福州商品房銷售和價格仍然持續(xù)高位，但是持續(xù)加大的宏觀調控和輪番房產(chǎn)新政改變了市場預期，福州商品房銷量波動較大、房價滯漲，尤其是住宅商品房。2021年福州商品房均價自7月份到達頂峰11828元/㎡之后，呈現(xiàn)逐月環(huán)比微跌。無論是銷售面積還是銷售套數(shù)都比去年同期減少四成左右。在新一輪的新政組合拳下，住宅市場一番冷清，大量投資資金轉向商業(yè)地產(chǎn)，反而刺激了福州商業(yè)地產(chǎn)的需求，福州商業(yè)地產(chǎn)一時間被炒得熾熱，寫字樓市場尤甚，一時間寫字樓的租售供不應求。上半年非住宅占商品房銷售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個百分點，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個百分點。5-10月,商業(yè)地產(chǎn)成交量比去年同期相比上漲10%,價格總體上漲20%，其中，老城區(qū)商鋪售價平均漲幅到達15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區(qū)商鋪平均售價漲了15%。潛在供給分析2021年福州市共成功出讓30幅地塊，總面積1676.96畝，是近三年來福州出讓土地最多的一年。全年拍出的30幅地塊中，純居住用地僅1幅，商業(yè)住宅用地15幅，商業(yè)金融和辦公用地10幅，其余4幅為工業(yè)和其他用地，2021年土地供給以商業(yè)用地為主。2021年福州的土地供給集中于下半年，09年下半年出讓的土地最快也要今年年初才能上市，而從目前截止12月初的福州新推工程來看，09年大量的商服用地尚未推出市場。2021年12月-2021年11月期間出讓土地64宗，商服用地和商住用地超過40宗，其中包含商務辦公功能的商服用地27宗，占出讓宗地總量42.2%，其中臨江的商服商務用地22塊，占商務辦公功能的商服用地的81.5%。粗略保守估計2021年的土地供給中將有超過250萬平米的商務寫字樓供給量。未來五年內，至少將有30個商業(yè)地產(chǎn)工程〔含城市綜合體〕連接上馬，在市場扎堆亮相。由以上資料可得出，2009年到2010年商服用地的大量供應，福州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)投資過熱的趨勢，未來幾年內福州商業(yè)地產(chǎn)供應量可能超過500萬平米。這一龐大的數(shù)據(jù)無疑將考驗著福州這個中心城區(qū)僅有200多萬人口的中型城市的市場消化能力。福州現(xiàn)有的經(jīng)濟開展水平是否能支撐福州的商業(yè)地產(chǎn)如此密集的開發(fā)？對于一座城市來說，其經(jīng)濟總量以及未來開展空間決定了寫字樓經(jīng)濟的開展總量和未來空間。？福州年內局部商服用地出讓示意圖09年全國八大城市經(jīng)濟開展水平與商務寫字樓市場對位分析深圳生產(chǎn)總值8201.23億元人均生產(chǎn)總值13581美元常住人口891.23萬人商品房銷售6493974平米寫字樓銷售22.42萬平米上海生產(chǎn)總值14900.93億元人均生產(chǎn)總值11641美元常住人口1921.32萬人商品房銷售3372.45萬平米寫字樓銷售183.08萬平米廣州生產(chǎn)總值9112.76億元人均生產(chǎn)總值13236美元常住人口1033.45萬人商品房銷售375.42萬平米寫字樓銷售35.66萬平米第一梯隊09年人均GDP超過11000美金的一線城市寫字樓的年消耗量一般在20-40萬平米間，而上海作為中國的金融中心，寫字樓的需求遠大于深圳廣州也屬正常。寧波生產(chǎn)總值4214.6億元人均生產(chǎn)總值10833美元戶籍人口571萬商品房銷售815.2萬平米寫字樓銷量65萬平米杭州生產(chǎn)總值5098.66億元人均生產(chǎn)總值9292美元常住人口達810萬人商品房銷售1441.18萬平米寫字樓銷售64萬平米第二梯隊人均GDP在一萬美金左右的城市寫字樓年銷量在65萬平米大約在左右。其中杭州的寫字樓(公寓)市場其中公寓類工程總成交面積占到了整個寫字樓(公寓)市場總成交量的83%。09年杭州寫字樓市場面市銷售的工程中，90%左右都是公寓類產(chǎn)品，如華豐板塊的怡樂銀座，濱江的柏悅軒、風氣藍灣和金龍錢江moho等。此類商品面積較小(100方以內)，總價低容易成交并且商住兩用。相對于公寓類產(chǎn)品的大熱，杭州純寫字樓市場2021年表現(xiàn)依然平淡。第三梯隊武漢生產(chǎn)總值4560.62億元人均生產(chǎn)總值7000美元常住人口910萬人商品房銷售1086.99萬平米寫字樓銷售16.6萬方成都生產(chǎn)總值4502.6億元人均生產(chǎn)總值5252美元常住人口1286.6萬人商品房銷售2693.1萬平米寫字樓銷售97萬平米長春生產(chǎn)總值2848.6億元人均生產(chǎn)總值5667美元戶籍人口756.5萬人商品房銷售715.7萬平米寫字樓銷量2.8萬平方米人均GDP5000-7000美金的城市寫字樓的年消耗量差異較大，主要是因為在這一類城市中，對國民生產(chǎn)總值做主力奉獻的主力產(chǎn)業(yè)不一，有工業(yè)型、第三產(chǎn)業(yè)型等等多種產(chǎn)業(yè)結構因素。武漢和長春屬于傳統(tǒng)的工業(yè)城市，特別是寫字樓的主要客群——第三產(chǎn)業(yè)開展有限。而長春的第三產(chǎn)業(yè)開展又遠落后于武漢，因此寫字樓市場缺乏支撐市場開展的動力。成都是世界500強企業(yè)入駐最多的西部城市，為中國西部地區(qū)經(jīng)濟最重要的市場之一和西部商務龍頭城市，舉世矚目的西博會連續(xù)幾年以這座城市為主場，為寫字樓經(jīng)濟的持續(xù)開展注入了強勁的動力。除了成都商務經(jīng)濟開展的外部環(huán)境，還有內因是成都的寫字樓目前正處于全面升級換代的節(jié)點上。隨著限購令的出臺，住宅投機受到抑制，商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來全面突破的時機。在海西建設的大背景下，城市擴容，商業(yè)地產(chǎn)開展的大機遇是很好的?！敖?jīng)濟好，意味著更多人要消費、要辦公，這些都是商業(yè)地產(chǎn)的空間。〞目前，在福州調整開展的這幾年，商業(yè)地產(chǎn)已明顯不夠用了。以寫字樓為例，目前需求比較大的是辦公和酒店物業(yè)，目前在福州已是一房難求，租金上漲偏快。僅僅一個五四路的老CBD已經(jīng)遠遠滿足不了需求。福州政府也在規(guī)劃尋求多中心開展策略，其中包括閩江北岸CBD區(qū)的動建、海峽金融商務區(qū)的建設等。然而，在目前商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不大的福州，不建商業(yè)地產(chǎn)不夠用，一建就過剩，犯了矯枉過正的錯誤，歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過幾起。通過以上我們對福州在建大型商業(yè)地產(chǎn)工程，又不禁為福州商業(yè)地產(chǎn)未來的健康開展擔憂。當越來越多人去爭奪商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕時，我們更應該保持理性，不盲目扎堆！規(guī)模用地面積952畝，總建面39.4萬平米，地上總建面325485平米規(guī)劃參數(shù)地下機動車位800個，非機動車位2500個。五星級酒店總建面4.39萬㎡，商務酒店0.73萬㎡，室內步行街總建面為3.69萬㎡，甲級5A寫字樓3.35萬㎡，soho辦公9.55萬㎡，其他大商業(yè)主體33.18萬㎡產(chǎn)品定位福州未來發(fā)展的金融中心，閩江北超大城市綜合體，包括六星級酒店、甲級5A寫字樓、SOHO辦公、時尚步行街、高檔購物中心、大型娛樂中心等，以購物、餐飲、休閑、娛樂、展示等業(yè)態(tài)組合定位。戶型面積40-60㎡精裝soho價格均價17000元/㎡優(yōu)劣分析萬達依靠自己的強勢品牌效應成功招商了一批一線城市入駐福州，這一點對他們的其他店鋪銷售和soho銷售有巨大牽引力。同時萬達對寫字樓的定位非常成功，弱化中高端辦公，而是主要以40-60㎡商住兩用的soho產(chǎn)品攻擊市場空白，非常契合市場上大部分投資者和成長型中小企業(yè)的需求。金融街萬達廣場典型在售寫字樓工程分析規(guī)模總占地142畝，建筑面積約50萬平米。其中，商業(yè)9%，寫字樓10%，酒店13%，住宅46%，地下22%規(guī)劃參數(shù)都市綜合體（住宅、酒店、寫字樓），容積率7.6，產(chǎn)品定位超高層住宅、超高層綜合體戶型面積目前在售住宅面積為248-260㎡左右大戶型價格住宅2.9萬元/平米（1-2樓特價1.5萬元/平米）寫字樓2.7-3萬元/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢：1、超高層建筑，福州標志性建筑2、業(yè)態(tài)豐富，車位比充足3、位于成熟地段，市政配套完善劣勢：1、公攤高達40%，使用率極低2、部分戶型采光不夠，影響銷售世茂天城規(guī)?？偨?8843.63㎡規(guī)劃參數(shù)總層高31層，公攤33%，停車面積近4000㎡產(chǎn)品定位高層，產(chǎn)品定位為鼓樓區(qū)的高端寫字樓，東街商圈的商務地標戶型面積面積分割74㎡，101.57㎡，174㎡，201㎡，整層1135.46㎡價格現(xiàn)價兩萬八左右優(yōu)劣分析大堂部分五星級裝修，提升項目形象。采用了中空low-e玻璃燈一部分高科技節(jié)能設施。

項目形象與定位混亂，名為青年廣場，廣告打的是吸引創(chuàng)業(yè)初期的成長型小企業(yè)，但是實質卻是針對有實力的企業(yè)公司所打造，寫字樓面積多為177-200㎡的，70多平米的相對較少，給目標客戶造成誤導。中庚青年廣場規(guī)模四棟超高層建筑、總建筑面積25萬平米規(guī)劃參數(shù)容積率：7.19機動車位約1100個產(chǎn)品定位三棟46層住宅、一棟40層寫字樓組成，共8層集中商業(yè)。戶型面積37-185平米，寫字樓只租不售價格均價25000元/平米，寫字樓租金約150元/平米/月優(yōu)劣分析項目占據(jù)五四路核心區(qū)域，擁有無與倫比的地理位置。地下四層車庫，總計1100余個，車位配比相對較高，很好的解決了五四路傳統(tǒng)商圈車位不足的缺陷。項目采用高速電梯和智能化系統(tǒng)，運用高科技，提升項目品質。住宅方面，戶型面積跨度較大，定位不明確。且購買如37平米的小戶型，就不一定能夠有車位配備，影響整體品質。恒力城福州寫字樓在設計上，多采取5A級標準，同質化嚴重。在所調研工程中，僅有恒力金融中心引入生態(tài)概念，整體設計理念有待提升。規(guī)模規(guī)劃29棟32-42層的沿江高層，一期（A區(qū)）五棟32層，建面約10萬平米，一期占地40多畝規(guī)劃參數(shù)容積率：2.83總戶數(shù)：480車位比：1：2雙層地下停車場產(chǎn)品定位超高層江景豪宅、新古典主義風格建筑戶型面積165-300平米大戶型價格均價19000元/平米，最低價14000元/平米（四層特價）優(yōu)劣分析項目實際為水郡花都系列產(chǎn)品的最后部分，沿江地塊規(guī)劃29棟32-42層的超高層豪宅。項目以U型布局面向閩江半圍合而成，實現(xiàn)“戶戶望江、家家有景”的理念。首層架空，提升了低層住戶的居住品質。社區(qū)內設大面積高級會所，擁有室內恒溫和室外雙泳池。每棟建筑入口均設10米挑高大堂，強化豪宅品質感。由于面積較大，導致單套總價較高。典型在售高檔工程分析規(guī)?？傉嫉?4.17畝，5棟高層住宅規(guī)劃參數(shù)綠化率25％容積率2.8產(chǎn)品定位高層，泰式住宅，萬寶商圈城市復合社區(qū)戶型面積65-94平米價格均價19000左右優(yōu)劣分析新古典主義建筑風格，全泰式風情園林。6米挑高空中花園，增加室內生機。在戶型設計上，利用雙層陽臺設計成小復式，宣傳概念為創(chuàng)新小復式。有運用手機一卡通、同層排水系統(tǒng)、雙向流新風系統(tǒng)等科技。營銷小技巧上，設計了一個吃喝玩樂大搜街地圖，可作小工具使用。主要不足在于項目自身缺乏一定的生活商業(yè)配套。正榮潤城規(guī)模占地面積21000平米，建筑面積78418平米規(guī)劃參數(shù)容積率3.0綠化率29％車位358個產(chǎn)品定位市中心區(qū)科技豪宅戶型面積208-605平米價格均價26000優(yōu)劣分析該項目位于鼓樓區(qū)五一路與津泰路交叉口，具有絕佳的地理位置，因此打造成了市中心區(qū)的豪宅項目。地理位置是其主要賣點。同時，項目運用了外墻保溫隔熱一體板、鋁合金鍍膜中空玻璃等優(yōu)良建材，溫泉入戶、園林水景和商業(yè)街亦打造的頗具特色和品質感。由于面積過大，總價過高。2008年開盤項目，到目前位置，將近三年尚未銷售完全部226套房源。規(guī)模占地4.4萬平米，建筑面積45萬平米規(guī)劃參數(shù)容積率10.3，總戶數(shù)700，車位110產(chǎn)品定位30層，1-3層商業(yè)，3層以上為小戶型公寓戶型面積20-80平米價格起價2萬/平米，物業(yè)1.9元/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢：1、位于五四路繁華地段2、小戶型總價低3、戶型設計簡潔實用劣勢：1、部分戶型形狀不規(guī)則，不易擺放家具2、公攤面積大，導致小戶型更小翰城國際規(guī)模建筑面積28000平米規(guī)劃參數(shù)綠化率35％容積率3.4產(chǎn)品定位超高層，定位為南江濱地標型稀缺江景大平層豪宅戶型面積145-500平米優(yōu)劣分析戶型設計、建筑用材、園林規(guī)劃以及科技運用上都體現(xiàn)了豪宅應有的品質。五重陽臺設計，增加了觀景面。外立面色彩經(jīng)過修改后更顯沉穩(wěn)?？偨y(tǒng)套房在空間尺度上，各部分都顯得較為闊綽。但廚房空間略顯小，入戶門空間略顯局促。凱旋楓丹規(guī)模占地36998㎡，總建面12萬㎡規(guī)劃參數(shù)容積率2.5，車位比1：1，800個車位，綠化率35%產(chǎn)品定位定位為市中心的公園豪宅，6幢18-31層高層戶型面積139-182平米的三房半和四房半價格起價1.4萬/㎡，目前均價1.9萬優(yōu)劣分析在寸土寸金的市中心，社區(qū)內部規(guī)劃了8000㎡的中央公園，增添該項目豪宅的含金量。戶型上考慮了雙入戶設計、雙主臥，以及足夠大的衣帽間等細節(jié)，真正考慮豪宅的居住習慣。在銷售過半的情況下還尚未開放樣板間，此舉缺少大牌開發(fā)商的豪宅氣魄。融僑國際公館規(guī)模占地108畝，總建面27萬平米規(guī)劃參數(shù)容積率2.5，車位比1：1產(chǎn)品定位13棟高層戶型面積98㎡復式，95㎡三房，141-190㎡三房，188-260㎡四房，380㎡五房價格一期均價1.5萬，二期開盤均價1.8萬優(yōu)劣分析最大化利用江景資源，建筑設計成Z字形，既可以做到戶戶南北通透，又能戶戶觀江景。一梯一戶的豪華設計契合目標客戶群心理，同時建筑設計上的優(yōu)點又使得公攤比一般高層較小。戶型贈送較多，每一戶型都至少有一個完整方正的房間贈送。在福州較早運用多種環(huán)保節(jié)能科技，廣告中的低碳形象較好。

多個戶型的衛(wèi)生間在戶型中部，尤其對豪宅來說風水不好。大戶型的衣帽間普遍考慮不夠。世歐上江城規(guī)模占地面積15180平米，建筑面積36432平米規(guī)劃參數(shù)容積率2.4，總戶數(shù)308，車位比1：1產(chǎn)品定位3棟高層建筑，1#樓1層架空及商業(yè)，2-17層為酒店式公寓（居住建筑），地下一層為非機動車車庫及設備用房；2、3#樓均為1層架空、2-32層住宅，地下一層為機動車庫及設備用房戶型面積主力戶型120—160㎡三房至四房價格起價2萬/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢：1、濱江物業(yè)，擁有一線江景資源2、交通便利，北江濱中央商務區(qū)絕版成熟地段3、擁有寶龍、萬象城等成熟配套劣勢：1、周邊環(huán)境嘈雜2、項目營銷包裝有所欠缺永興酈江目前福州市場上的高檔豪宅建筑立面風格上有向公建外立面靠攏的潮流，從融僑國際公館的ARTDECO風格以及世歐上江城的大面積玻璃幕墻，豪宅外立面的公建做法似乎在福州接受度較高。福州一年來的房價上漲迅猛，尤其反映在高檔住宅，根本在2.5-3萬的高價位，且戶型面積偏大，總價較高。項目名稱預計開盤時間戶型面積(㎡)預計均價（元/㎡）產(chǎn)品特點倉山萬達廣場2011年3-5月SOHO：40-60商鋪：112酒店式公寓：80-120住宅：70-130未知65萬平米的大型城市綜合體，集寫字樓、購物中心、娛樂中心、商務酒店、SOHO辦公、步行街、酒店式公寓七大業(yè)態(tài)于一體。項目優(yōu)勢在于其萬達的品牌形象和大規(guī)模。銷售上，嚴格控制投資客購買商鋪，為后期營造良好的商業(yè)氛圍做好準備。君臨·盛世茶亭今年年底SOHO面積46-135平米20000-25000項目共分九個地塊，1-7地塊以店鋪式小型商業(yè)，8-9地塊為大型商業(yè)、SOHO、高檔住宅。商鋪特色為大面寬（4米）小進深（5.6米）。SOHO產(chǎn)品原為酒店式公寓，后改為SOHO。恒力金融中心預計明年年初整層或分割出售未知恒力金融中心占地約6000平米，總建面5萬平米。一至五層為商業(yè)部分，層高4.5-5米；6至25層為寫字樓，層高3.8米。入口大堂為13米大面寬。項目將綠色陽光引入室內，同時設置空中花園，營造生態(tài)商務空間。項目頂層，設置露天四季廳，將休閑、綠化引入屋面，亦可實現(xiàn)聚會、接待、展示三大功能。即將入市樓盤分析福州商業(yè)分布地塊靠近寶龍商圈和臺江商圈緊鄰業(yè)態(tài)的兩大商圈，整體業(yè)態(tài)豐富。但檔次感有所欠缺，缺乏主題鮮明的業(yè)態(tài)組合。寶龍商圈分析業(yè)態(tài)：以兩大購物中心為主，百貨商場、家電賣場、服裝服飾專賣店、品牌餐飲店為主；定位：主要以中低檔消費為主；消費群體：追求時尚個性的年輕人、學生群體、工薪階層、家庭群體；優(yōu)勢：福州新興商圈、交通便利、停車方便、業(yè)態(tài)較豐富、客流量大；劣勢：經(jīng)營模式主要以銷售物業(yè)為主、大量的人流尚未轉化為購置力、整體形象偏低。寶龍城市廣場和萬象城寶龍城市廣場：工業(yè)路與西二環(huán)路交匯處開業(yè)時間2007年5月總建筑面積22萬平米商業(yè)面積共計17萬平米業(yè)態(tài)組合：百貨、超市、家電賣場、影院、餐飲、娛樂、電玩、品牌專賣店、酒店式公寓備注：業(yè)態(tài)多而雜，缺乏整體規(guī)劃萬象城：寶龍城市廣場對面開業(yè)時間2006年12月總建筑面積11萬平米業(yè)態(tài)組合：百貨、家電賣場、餐飲、娛樂、品牌專賣店備注：高檔與低檔品牌有明顯分區(qū)臺江商圈分析業(yè)態(tài)：以服裝服飾批發(fā)市場為主，家電賣場、主要商業(yè)街區(qū)由休閑品牌專賣店為主；定位：主要以中低檔消費為主、購置力偏低；消費群體：年輕人、家庭群體、工薪階層、外地游客；優(yōu)勢：福州次核心商圈、歷史商業(yè)文化沉積、知名度高、客流量大；劣勢：檔次偏低；以傳統(tǒng)商業(yè)街為主，整體形象不好，管理雜亂無章。東方百貨群升店和東百元洪購物廣場東方百貨：GUCCI福建首個專柜開業(yè)時間2009年4月總建筑面積3萬平米樓層共四層總體定位高端百貨主要亮點奢侈品牌元洪購物廣場：東百首個購物廣場形態(tài)開業(yè)時間2009年4月總建筑面積10萬平米樓層共五層總體定位時尚購物廣場主要亮點餐飲加購物倉山萬達廣場和金融街萬達廣場業(yè)態(tài)分析倉山萬達：倉山區(qū)浦上大道北側開業(yè)時間尚未開業(yè)總建筑面積65萬平米商業(yè)樓層共四層業(yè)態(tài)組合：影院、精品服飾、電子數(shù)碼、裝修裝飾、休閑娛樂、商務酒店特點：嚴格控制投資客，營造商業(yè)氛圍金融街萬達：臺江鰲峰路江濱中大道北側開業(yè)時間2010年12月24日大商業(yè)面積16.59萬平米業(yè)態(tài)組合：酒樓、星級酒店、商務酒店、大型百貨、超市、影城、電玩城、KTV娛樂、數(shù)碼電器、步行街主要特點：引進流行高檔品牌，招商成功工程背景與基地分析市場與競爭分析工程類比案例參考工程開發(fā)思路〔1〕簡介金茂大廈〔JinMaoTower〕，又稱金茂大樓，位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿易區(qū)，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓〔截至2021年8月〕、中國大陸第3高樓。經(jīng)典超高層城市綜合體案例金茂大廈樓層規(guī)劃金茂大廈是融辦公、商務、賓館等多功能為一體的智能化高檔樓宇，第3-50層為可容納10000多人同時辦公的、寬敞明亮的無柱空間；第51-52層為機電設備層；第53-87層為超五星級金茂凱悅大酒店，其中第56層至塔頂層的核心內是一個直徑27米、陽光可透過玻璃折射進來的凈空高達142米的“空中中庭〞。環(huán)繞中庭四周的是大小不等、風格各異的555間客房和各式中西餐廳等；第86層為企業(yè)家俱樂部；第87層為空中餐廳；距地面340.1米的第88層為國內第二高的觀光層〔僅次于環(huán)球金融中心〕，可容納1000多名游客，兩部速度為9.1米/秒的高速電梯用45秒將觀光賓客從地下室1層直接送達觀光層。游覽觀光上海金茂大廈第88層觀光廳，高度為340.1米，面積為1520平方米，是目前國內最大的觀光廳。觀光廳裝飾豪華，全部采用進口天然大理石，其中墻面石材厚度只有3毫米；玻璃幕墻視野開闊，憑欄遠眺，黃浦江兩岸的都市風光以及長江口的壯麗景色盡收眼底。兩臺每秒運行9.1米的直達電梯，只需45秒就可以將游客從地下一層到88層觀光廳。香港國際金融中心〔1〕根本信息中文名稱：國際金融中心英文名稱：InternationalFinanceCentre所在地：香港島中環(huán)金融街8號用途：購物中心、辦公室樓高：415.8米樓層：88層樓板面積：43萬6千平方米電梯數(shù)：62建筑師：CésarPelli、嚴迅奇〔2〕國際金融中心商場國際金融中心商場〔IFCMall〕共地上4層，占地80萬平方呎。連接機場快線香港站大堂，并將國際金融中心其余三個局部連接一起。會聚超過200間國際品牌商戶，主要店鋪包括連卡佛的新總店，c!ty‘super超級市場，Papyrus禮品店等。商場亦設有包括利苑酒家等多家食肆。商場設有電影院PalaceIFC，屬百老匯院線管理。PalaceIFC設有5所電影院，共有544個座位，另設有咖啡店。商場內部有酒吧及小型書店等設施，并為香港首個提供無線上網(wǎng)效勞的電影院。除新片外，電影院亦會定期放映經(jīng)典懷舊電影，吸引電影愛好人士?！?〕酒店局部香港四季酒店香港四季酒店是國際金融中心的酒店局部，亦是國際金融中心最后一期方案，由四季酒店集團管理，于2005年9月開幕。四季匯位于四季酒店旁的效勞式套房酒店四季匯〔FourSeasonsPlace〕，提供六星級酒店效勞?！?〕建筑特色A．國際金融中心是世界少數(shù)采用雙層電梯的大廈之一，國金二期共有電梯62部，乘電梯由地面至90樓的頂層只需2分鐘，共有2,500級樓梯。B．在國金兩座辦公室大廈工作的所有職員均獲發(fā)給一張八達通卡，以供出入大廈時保安檢查之用。

C．整個國際金融中心的公共休憩地方共有14萬平方尺，停車場車位那么有1800個。D．在國金二期興建頂峰期，每日有3,500人同時進行工程，建筑每一層平均所需時間為3日。工程背景與基地分析整體概念定位操作思路各物業(yè)定位市場與競爭分析工程類比案例參考工程開發(fā)思路WASLACHWA—濱水區(qū)WaterfrontLA—低碳Low-carbonS—居家辦公SOHOC—中央商務區(qū)CBDH—超高層High-rise海西新型綜合體——沃斯拉奇工程整體概念定位WA——濱水區(qū)〔waterfront〕，閩江是福州的母親河，我們雄踞于閩江的上風上水，一線無敵江景，志在成為江濱“珍珠線〞上的一顆明珠！現(xiàn)在未來S——居家辦公產(chǎn)品〔SOHO〕，Smalloffice，Homeoffice，新型的復合建筑產(chǎn)品,SOHO將成為城市商務中心區(qū)域必然需要的配套，它可用于辦公、居住或者兩者兼顧，具有很強的功能可塑性及降低商務本錢的優(yōu)勢。++在哥本哈根會議之后，低碳經(jīng)濟這股綠色風潮就席卷了整個中國，在開展低碳經(jīng)濟的道路上，建筑的“節(jié)能〞和“低碳〞注定成為繞不開的話題。許多國家的建筑能耗占城市能耗的40-50%。以前我國的建筑設計很少考慮能耗問題，特別是大體量的公共建筑成了耗能大戶。據(jù)統(tǒng)計，我國每建1㎡的商品房，碳排放量高達0.8噸。按照本工程17萬建筑面積來算的話，至少耗能13.6萬噸。另外，本工程的商務辦公、裙房商業(yè)、酒店等物業(yè)形態(tài)都是傳統(tǒng)的耗能大戶，在工程長期運行中還將消耗大量能源、本錢。選擇“低碳〞，是開發(fā)商對社會的一份責任感，對工程未來經(jīng)濟效應的高瞻遠見！LA——低碳〔Low-carbon〕，采用各種低碳節(jié)能環(huán)?？萍?，在建筑內部整體形成良好的綠色低碳智能體系，為社會承擔責任，將是福州第一個真正意義上的低碳城市綜合體。C——中央商務區(qū)〔CBD〕，這里將崛起福州市效勞功能最全、檔次品位最高的現(xiàn)代中央商務中心區(qū)，集商務辦公、商業(yè)娛樂、星級酒店、文化科技、高端住宅為一體。H——超高層〔high-rise〕綜合體，摩天自古為人類景仰，200米的高度足以俯視榕城，比肩海西，應以地標性建筑的戰(zhàn)略高度打造，使之一個濱江CBD東肩上的“出水蛟龍〞〔取風水上的左青龍右白虎之寓意〕。十多年前，SOM事務所的一群設計師們開會討論上海一個超高層建筑的概念設計，這一天是8月8日，晚上8點08分，與會者正好8人?？芍^奇跡一樣的巧合，當時這群設計師們就開玩笑說：要以8為靈感設計這座大廈。最終設計師們真的將“8〞這樣的特殊形式，巧妙地運用到結構和建筑外觀的設計上。他們也從中國古代寶塔中獲得了靈感，借用了寶塔層層疊疊的形式和向空中逐漸收縮的特征，每一層都有八個尖角、八個立面。并且關于這個大廈的一切,從大廈位于世紀廣場的88號、有88層、墻的高度到房間的數(shù)量等方方面面都是8的倍數(shù)。使得這個大廈成為了一個傳奇獨特的現(xiàn)代風水學案例。這個建筑很美麗且富有深意，就像是一座充滿未來主義氣息的現(xiàn)代寶塔，一度曾經(jīng)是那個城市最矚目的風景——這就是上海金茂大廈的故事。本工程地塊編號是6號，建議以6為模數(shù)，例如六邊形的外立面、以6的倍數(shù)為相應的基準，外立面每隔六層設計一個小的變化等等。酒店SOHO寫字樓商業(yè)地下停車場14m工程操作思路各物業(yè)開發(fā)方案初步建議層數(shù)功能單層面積總面積-3F、-2F地下停車場（2層）17800㎡35600㎡-1F品牌主力店商業(yè)配套17800㎡17800㎡1F5400㎡18000㎡2F-4F特色商業(yè)3500-4800㎡5-9F寫字樓（5層）2600㎡13000㎡10-30FSOHO（21層，使用20層，其中2層6米挑高，中間一個轉換層）10-16F，2600㎡；18-30F，2400㎡49400㎡+2600㎡31F轉換層2400㎡32F酒店大堂及咖啡吧酒店2300㎡32200㎡33-36F酒店商業(yè)配套，包括后勤（4層）一層2300㎡，共9200㎡37-44F酒店客房（8層）一層2300㎡，共18400㎡45F頂層旋轉餐廳、觀光走廊2300㎡地上地下總共48層總建面17萬㎡左右加拿大的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱。然而加拿大寒冷漫長的冬天，卻影響著這個大都市的商業(yè)氣氛。蒙特利爾市從60年代初開始修建地下商城，經(jīng)過了近四十年的建設，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動場所，而且成為加拿大最重要的旅游景點。每天有近50萬人通過地鐵系統(tǒng)穿梭于地下空間。它們聯(lián)系著地鐵網(wǎng)路、60座大廈、350萬平米的空間面積，包含著城市辦公區(qū)域的80%〔170萬平方米的辦公空間〕和城市商業(yè)總面積的35%〔3800個房間的旅館，1400多個商店〕，以及3個音樂廳。當初開發(fā)這個地下商城的思路是想能在城市CBD的地下空間開展中到達城市與開發(fā)商雙贏。政府希望由開發(fā)商而不是蒙特利爾市出資建設地下通道、連接建筑物、維修、監(jiān)測和進行責任擔保。因此蒙特利爾政府那么采用鼓勵的方法，包括長期租賃、占有公共區(qū)域、車道許可、不計入樓層面積比以及簽訂開展協(xié)議。蒙特利爾地下商城掠影雙首層雙首層本工程可以借鑒蒙特利爾地下城開發(fā)的做法，聯(lián)合區(qū)域內的開發(fā)商一起積極與政府溝通簽訂開展協(xié)議，打造江濱一帶的獨特景觀。由開發(fā)商們一起投資建設閩江公園一帶的14米架空平臺，條件是架空平臺14米下的建筑按地下空間算，不計入容積率，并且政府可以租賃的形式允許開發(fā)商占用建筑周邊一定范圍內的人行平臺。酒店SOHO寫字樓商業(yè)地下停車場14m垂直交通示意使用智能電梯和專用電梯以便各層的物業(yè)用戶分開流線，互不干擾。酒店建議增設觀光電梯。商業(yè)裙樓使用電梯和手動扶梯解決交通。觀光電梯供暖〔冷〕消耗一定的高品位能量淺層地能經(jīng)過提升向高位熱能轉移閉環(huán)反響式循環(huán)的供暖〔冷〕模式選擇地源熱泵的綜合優(yōu)勢分析：①一機多用，能同時解決制冷和制熱，相比傳統(tǒng)制冷、制熱系統(tǒng)節(jié)約電力40-60%，極大節(jié)約酒店的運營本錢。地源熱泵平均運行電費約2-3元/㎡/月，一個寫字樓〔按普通八小時工作制、雙休日算〕中央空調平均每月的電費10元/㎡/月以上，家用中央空調平均電費高于7元/㎡/月，酒店節(jié)能更明顯。②由于日常電力運營本錢較低，其最大的本錢就是前期的工程和設備投入。影響工程造價首要就是取熱源的打井數(shù)，打井數(shù)量的多少決定于當?shù)氐牡叵聼嵩戳?，目前難以估計。而設備投入主要分為兩局部，一是地下?lián)Q熱系統(tǒng)，二是地上熱泵機組。同一個工程地塊可以共用一套地下?lián)Q熱系統(tǒng)，地上再根據(jù)建筑物的規(guī)模情況分成假設干個地上熱泵機房，地上熱泵機組可以根據(jù)使用規(guī)模情況選用不同的類型和功率，據(jù)實際需要靈活制定最經(jīng)濟的設備方案。③可分期分批投資安裝主機，不占壓開發(fā)資金。可實現(xiàn)獨立計費、分戶計量，方便業(yè)主對整個系統(tǒng)的管理；并可按照用戶要求實現(xiàn)從最簡單〔起停、供熱、制冷三檔〕到全智能、網(wǎng)絡化的控制方式。④使用壽命長，維護費用低。一般的中央空調使用壽命8-10年，地源熱泵的地上主機壽命可達25年，地下?lián)Q熱機組的使用壽命可達50年以上。地上系統(tǒng)不設室外機，不設冷卻塔，設備維修簡易，費用低廉；地下?lián)Q熱器采取全封閉智能化運行，正常使用條件下無須維護。⑤系統(tǒng)運行穩(wěn)定可靠。地源熱泵是由埋設于土壤中的地耦管，將土壤作為冷熱源，通過熱泵從中取熱或向其排熱，為建筑物制冷或制熱的一種空調系統(tǒng)。由于地表幾米以下的地溫常年相對穩(wěn)定，冬季比空氣溫度高，夏季比空氣溫度低，土壤源熱泵可不受室外大氣溫度的影響。其波動的范圍遠遠小于空氣的變動〔在一定深度下，其溫度波動在10C以下〕，是很好的熱泵熱源和空調冷源，土壤溫度較恒定的特性，使得熱泵機組運行更可靠、穩(wěn)定，也保證了系統(tǒng)的高效性和經(jīng)濟性。不存在空氣源熱泵的冬季除霜和夏季保護等難點問題。關于SOHO各物業(yè)開展定位本工程SOHO產(chǎn)品目標客戶群本地及外來投資者成長型中小企業(yè)經(jīng)濟能力較強的自由職業(yè)者商鋪業(yè)主主力及重要客戶中小企業(yè)成長平臺補充客戶隨著SOHO概念的流行，市場上出現(xiàn)了LOFT、SOLO、STUDIO等概念產(chǎn)品，在產(chǎn)品表現(xiàn)上他們一般都是小戶型，在針對群體上具有相似性，大都針對SOHO一族。

SOHO衍生概念LOFT,原意指工廠或者倉庫的樓層，引申為沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。發(fā)源于六七十年代的美國紐約，后來逐漸演化成一種時尚的居住與生活方式。就開發(fā)商來說，LOFT可以看成是躍層型商用住宅，大多是小戶型，對它的定位，需要面對的主要客戶人群是SOHO一族。SOLO主要指超小戶型，一般多為10多平方米到50平方米左右，臥室和客廳沒有明顯劃分，公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助式洗衣店、24小時自助式健身房。STUDIO英文原指工作室，在國內屬于比較新的房產(chǎn)品種，相對寫字樓面積更??；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全，空間設計靈活小巧。LOFT工程典型個案工程：海上海LOFT物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商鋪建筑類別：高層建筑面積：76000平方米容積率：2.44定位：全天候、生活化、創(chuàng)意商務基地目標客戶群：國內外知名風險投資機構；國內外、本地投資客；國外產(chǎn)業(yè)基金；私營公司；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈相關機構、企業(yè)；創(chuàng)意主題街業(yè)主。特點：購置海上海LOFT的業(yè)主多青睞于其空間設計，可自由發(fā)揮創(chuàng)意。內部結構更多采用的是錯層加躍層設計，可將辦公環(huán)境按商務、辦公、休息等不同功能劃分為三個互不干擾的立體空間，3.4米、4.6米、5.3米、6.5使原本平面單調的辦公室展現(xiàn)出自由靈動的氣氛。在面積分割上做到空間分割的自由性，以滿足處于各個不同階段的客戶需求。SOLO工程典型個案工程：陽光金地物業(yè)類型：住宅、商鋪建筑類別：高層建筑面積：30000平方米容積率：2.90均價：40萬/套目標客戶群：白領階層、投資人士、年輕業(yè)主婚房或過渡房特點：陽光金地是天津濱海新區(qū)首個以國際高標準小戶型模式——“SOLO〞為理念開發(fā)的投資型效勞式住宅社區(qū)，小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，SOLO不局限于單一的樓里，而是依托整個社區(qū)環(huán)境，作為整個社區(qū)產(chǎn)品類型出現(xiàn)。該工程總層高107米，相當于一般住宅樓的33層，由于它采用復式結構，所以整棟樓是20層。一、二層為商鋪，三層至二十層為酒店公寓式住宅。陽光金地的戶型面積為45-70多平米，層高都是4.8米。后SOHO建筑是什么？

SOHO建筑在中國的開展已經(jīng)走過了10年的歷程，很多人早已習慣了“上班不出門〞的SOHO生活。如果說過去10年間開發(fā)的建筑產(chǎn)品說是第一代SOHO的話，今后還會不斷改進，讓新一代SOHO產(chǎn)品更適應未來網(wǎng)絡化時代，讓建筑的功能更進一步融合，做到網(wǎng)上、網(wǎng)下融合，功能融合等等。潘石屹曾在博客中寫道：“在規(guī)劃和設計SOHO時，我們曾給設計師提出，要考慮商場、辦公、展覽的融合，我們想這可能是未來的方向。〞

四川大學建筑與環(huán)境學院董潔撰文展望了下一代SOHO產(chǎn)品的開展方向：設計師們可著眼于小型家庭辦公室型住宅方案。這一方案的理論根底既是以前住宅設計的經(jīng)驗總結，也是對未來住宅功能的全新定義，即“住宅將是社會生活的單位空間〞。隨著信息社會的到來，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔助設備，就可以在住宅中完成過去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對面地進行交流。當然還可以做很多其他功能的工作，如購物、教育、看病和結賬等等。隨著網(wǎng)絡的開展進程及程度不斷提高，住宅將會逐漸演變成社會生活的單元空間。綜合來看，不管是哪一種SOHO概念，其空間設計都有一定的相似性。未來，SOHO工程空間設計主要將呈現(xiàn)以下兩種趨勢：一、復式空間，對于SOHO來說，復式空間形式是別離居住與辦公兩大功能必不可少的要素。二、流動空間，如在客廳、餐廳和辦公區(qū)域之間設置了活動隔斷，這樣空間的靈活處理極大地適應了SOHO空間的可變性要求，這也正是建筑大師密斯的“流動空間與整體空間〞理論在設計中的表達。SOHO空間設計趨勢SOHO中國最新工程臨空SOHO，目前SOHO中國最具現(xiàn)代感的工程，流暢的外形處理和豐富的空間變化，與上海這座繁華大都市的激情有效融合。銀河SOHO，每棟建筑個體均有它的中庭和交通核心，且在不同層面上融合一起，從而創(chuàng)造出豐富流動的空間景致和室外平臺。工程呈現(xiàn)出來的形象不再是矩形街區(qū)及街區(qū)之間的空間，而是創(chuàng)造出內部流線型的、有連續(xù)運動感的形體。SOHO產(chǎn)品形象定位而本工程地處福州閩江北岸中央商務區(qū)，屬絕版地塊，低質的產(chǎn)品將有愧于地塊之價值。產(chǎn)品的形象定位需站在時代潮流的高度，結合時代的開展趨勢，創(chuàng)造自由、科技、流動的空間體驗。對于本工程，我們將SOHO產(chǎn)品定位為：信息化的流動復式SOHO，稱之為FDI—SOHO。FDI—SOHO將流動空間〔Free-flowingspaces〕、信息化〔Information〕、復式樓〔Doubleentry〕等理論及科技元素進行充分融合，創(chuàng)造出可以引領設計前沿的SOHO產(chǎn)品。信息化要求我們要充分利用科技開展的成果，流動的空間要求設計時減少固定阻隔，增加空間的可變性。同時，設計成復式樓，有利于工作和生活功能空間的區(qū)分。SOHO戶型定位案名戶型面積（平米）建筑面積（平米）物業(yè)構成備注建外SOHO80-25070000018棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房和大量裙房除了企業(yè)客戶和個人SOHO之外，擁有相當數(shù)量投資客SOHO尚都17-747170000精裝辦公樓、產(chǎn)權式商鋪戶型面積跨度大，產(chǎn)品線豐富，精裝修交房創(chuàng)智天地80-170200000特色文化商業(yè)街、SOHO采用租售并舉模式、SOHO為7層，層高4.5米海上頤和城SOHO中心55-212140000多功能會所、康體娛樂設施、超市、商場、星級酒店、圖書管07年售罄、采用租售并舉模式?？蛻羧憾酁橹苓厛@區(qū)企業(yè)客戶為主金融街萬達廣場40-60394000商務酒店、寫字樓、步行街、SOHO、集中商業(yè)寫字樓僅占3.35萬平米，大部分為商業(yè)、酒店和SOHOSOHO個案分析本工程SOHO戶型面積配比建議戶型面積（平米）比例備注一房一廳6060％（12層）主力戶型兩房一廳8030％（6層）空間可塑性強小復式10010％（2層）少量大尺度需求小復式SOHO操作考慮以奢華的層高標準提升空間的舒適性；復式SOHO是未來設計的趨勢；少量復式SOHO不影響開發(fā)商的經(jīng)濟利益，又可為工程提升品質、增加賣點。定位考慮具體操作將小復式布置于SOHO產(chǎn)品底部，將原10-12的三層空間變?yōu)閮蓪涌臻g，層高6米小復式SOHO戶型推薦SOHO裝修標準目前市場上的SOHO產(chǎn)品多為精裝修交房，如金融街萬達、SOHO尚都等工程；精裝修交房，能使購房者感覺到實惠，利于銷售；統(tǒng)一精裝修可減少后期業(yè)主入駐帶來的裝修麻煩，為物業(yè)管理增加便利；精裝修交房SOHO戶型設計建議SOHO一族有其特定的生活方式與居住模式，它是將工作與生活合二為一，進而將生活空間與工作空間合二為一。如何處理好多種行為在同一空間中的關系，是設計SOHO居住空間的關鍵所在，為了適應居住主體的生活方式與居住行為，SOHO住宅的功能結構與普通住宅存在一定的區(qū)別，在普通住宅中，城市中普通居民的家庭生活主要圍繞起居、用餐、睡覺等活動內容。在SOHO住宅中，這種功能結構發(fā)生了變化，用餐和起居活動被弱化，廚房的局部功能被送餐效勞所取代，工作、上網(wǎng)成為日常生活的重要內容。因此，SOHO戶型設計需注意以下幾點：1、各戶有獨立衛(wèi)生間和廚房；2、靈活設計割斷，盡量減少固定隔墻的使用，以使空間變得更加靈活、開敞，可自由布置；3、創(chuàng)造良好的采光、通風和日照條件，營造室內環(huán)境的舒適性。商業(yè)定位方案一——稱為福州西區(qū)的商業(yè)核心體，為福州的商業(yè)分布畫上完整的句號核心客戶根底客戶工程客戶群定位本工程業(yè)主周邊居住者及工作者白領及商務人士推廣口號：生活，從家開始

家，世界上最重要的地方

主力店——瑞典宜家家居宜家家居在全球38個國家和地區(qū)擁有310個商場,其中有8家在中國大陸,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳、南京、大連、沈陽。宜家的采購模式是全球化的采購模式,它在全球設立了16個采購貿易區(qū)域,其中有3個在中國大陸。目前宜家在中國的采購量已占到總量的18％,在宜家采購國家中排名第一。

宜家的引入可為后期招商帶來積極的推動作用，能有效吸引更多商家的關注，減低招商的壓力。宜家商場對入駐地的影響可見一斑。

以北京宜家家居望京新店為例，店面投資近1億美元，按照關聯(lián)關系，此一項投資就能拉動上下游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造4億美元價值。

此外，按照宜家的預計，到今年其在中國至少有10家標準店，年銷售總額有望超過100億元人民幣。平均單店年銷售額就高達10億元，而這是“一店一城〞的銷售額，相當于2021年福州日用品銷售額〔18.02億元〕的50%以上。其他店鋪打造業(yè)態(tài)類型超市精品超市————————零售時尚中高檔服飾運動休閑/運動超市/運動器械專賣店珠寶/飾品/精品/化妝品保健品/紅酒/煙草/書店/影音——餐飲特色餐飲多種高檔特色餐廳、酒吧、咖啡吧美食廣場輕便餐飲咖啡雪糕休閑娛樂電影院動感娛樂廳——————兒童服飾/用品教育兒童娛樂————美容美體SALON美容/SPA/美發(fā)/纖體健身個人護理——家居/電器/數(shù)碼——————————服務配套銀行展廳——————工程檔次上、品牌組合上超過現(xiàn)有的競爭商業(yè)工程，或者表達在品牌的檔次上，或者表達在品牌店鋪的規(guī)模上〔如引進旗艦店〕?？梢砸M快速服飾消費品牌、國內一線品牌旗艦店、女裝鞋；也可以引進國際二線服飾品牌，利用復式店鋪，造就絕佳展示面。引進特色品牌餐飲，如來自國外的國際化連鎖餐飲品牌和國內不同精品菜系的特色地方菜品牌。多元化的餐飲選擇，能夠表達工程的國際化特色。更有些餐飲品牌是首次進入福州市場，容易使工程在消費者當中帶出口碑。原創(chuàng)設計廊，工程擬引進原創(chuàng)設計中小型家居精品店及精品賀卡店，突出工程的創(chuàng)新意識，使工程成為福州首個集中此類創(chuàng)意業(yè)態(tài)的工程，成為消費者擺脫平淡家居生活的首選之地。引入大型中高檔品牌超市，帶動其他商鋪，表達工程高端引進福州首家5D體驗電影院：新開出的電影院是市場最新的唯一的業(yè)態(tài)，足夠成為消費者到達工程體驗休閑娛樂的充分理由。每月舉辦大型明星見面會商業(yè)定位方案二——休閑商業(yè)主題綜合體標桿體，打造城市特色或名片式商業(yè)通過對25-45歲人群的網(wǎng)絡調查：84%的受訪者確信自己生活在“加急時代〞，“只是在疲于奔命〞成了多數(shù)人的共同感受?！皶r間就是金錢，效率就是生命〞成了一種普世的價值觀，我們的社會也進入了一種非同尋常的高速運轉階段?！翱煨?！再快些！〞——每個人就這樣被裹挾著開始了無休無止的奔忙。但是，〞快生活“使越來越多的人進入亞健康狀態(tài)。加班、開會、社交、學習、應酬……福州的白領同樣擁有著非常大的的工作壓力；他們需要一個可以放松或宣泄壓力的空間；對于多數(shù)的白領工作者，擁有著別人無法知曉的工作和生活壓力；很多“高壓〞人群非常需要一個放松的地方，而福州沒有這樣的消費或放松場所。打造理念：以“休閑、運動、康體、娛樂〞為主題的經(jīng)營氣氛打造一站式“休閑商業(yè)效勞綜合體〞功能組合單間面積區(qū)間（㎡）家數(shù)平均租金（元/㎡）理想租金（元/㎡）健身館1000-300013555茶藝居200-50013555桑拿足按500-100013555休閑酒吧100-50054070溫泉會所——1————咖啡屋50-10026080美容SPA200-50024060滑冰場100-3001————泳池100-3001————網(wǎng)吧300-50013555溫泉會所——1————夜總會——1————以下數(shù)據(jù)僅供參考：茶藝館酒吧會所、泳池健身引進首家全新國際水準的造型Salon，打造深圳最具水平的造型Salon聚集地，使消費者能夠體驗到世界水平的造型效勞，滿足消費者對身心美麗的追求。運動體驗營除了集中了最流行的運動品牌系列，還將會設置全新運動體驗區(qū)，如室內小型攀巖場、室內Golf、3人籃球場、保齡球場，定期利用這些場地舉辦小型的體育運動或體育迷的聚會等。攀巖、三人籃球設施建議設置在中庭，采取可移動〔可撤除、臨時組裝〕的設施，提高中庭利用效率。夜總會、桑拿網(wǎng)吧、咖啡屋、滑冰場打造福州夜生活特色蒲點，一個福州市民、甚至旅游者都樂意前往的地方酒吧、餐飲和會館的精心組合精彩不斷的嘉年華集會文化特色濃厚全年精彩不斷的嘉年華集會，舉行節(jié)興活動如圣誕節(jié)、萬圣節(jié)、農歷新年、元旦、品酒節(jié)及食品節(jié)，吸引大量中外人士參與。每月舉辦一次以上的活動，包括節(jié)日慶典、新年及圣誕倒數(shù)、名車展、模特選秀、足球寶貝比拼賽或化裝酒會，務求豐富活動內容，吸引市民及游客到訪，造成轟動，為工程帶出口碑。節(jié)興活動時布置有街頭表演和特別的裝飾布置。在世界各國的商業(yè)核心區(qū)中，商業(yè)空間根本上以地下為主、地上為輔，這一方面是由于地鐵的串聯(lián)作用，也是因為地面由于建筑物以及道路之間的分隔，難以形成連貫而一氣呵成的大型空間；而在地下那么沒有這些問題，地面不相聯(lián)的建筑在地下可以完全連接起來，而且沒有停車的干擾。地下商業(yè)是活潑和繁榮區(qū)域商業(yè)的客觀需求，由于城市中心區(qū)域高度集聚著銀行、保險公司、酒店、傳媒、機關的總部大樓，這些大規(guī)模大樓的存在使地面商店被分割而失去連續(xù)性，嚴重威脅著中小零售商的生存空間，其結果往往造成地面商業(yè)的衰落。地下商城希望能在CBD的地下空間開展中到達城市與開發(fā)商雙贏。由開發(fā)商出資建設地下通道、連接建筑物、維修、監(jiān)測和進行責任擔保。政府那么采用鼓勵的方法，包括長期租賃、占有公共區(qū)域、車道許可、不計入樓層面積比以及簽訂開展協(xié)議