“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響及對(duì)策

目錄摘要 1關(guān)鍵詞 1TOC\o"1-3"\h\u引言 21“營(yíng)改增”政策的概念及意義 21.1“營(yíng)改增”政策的概念 21.2“營(yíng)改增”政策推出的意義 21.2.1“營(yíng)改增”為稅制改革積累經(jīng)驗(yàn) 21.2.2減少重復(fù)計(jì)稅緩解企業(yè)壓力 31.2.3限制偷稅漏稅行為 31.2.4促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng) 32“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響 42.1房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定及適用的增值稅政策 42.2“營(yíng)改增”政策下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的情況 42.2.1“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響 42.2.2“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響 52.3“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響 53案例分析——以萬科為例 63.1企業(yè)概況 63.2“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的影響 63.3“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)稅負(fù)的影響 94房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的策略建議 104.1加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理 104.2利用政策，做好稅務(wù)籌劃 114.3加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制 114.4提高企業(yè)自身綜合素質(zhì) 124.5提高企業(yè)的資金管理水平 125結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響及對(duì)策摘要：“營(yíng)改增”解決了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生了重大影響。本文分析了其實(shí)現(xiàn)的背景。其次，分析了該政策的概念和實(shí)施意義，指出實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用。然后運(yùn)用歸納法等方法，本文研究了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來的影響。此外，還采用了案例分析的方法，分析了萬科集團(tuán)在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后財(cái)務(wù)管理的影響。最后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)以增值稅代替營(yíng)業(yè)稅的沖擊提出了建議。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理Theinfluenceof"BusinessReformandincrease"ontheFinanceofVankeRealEstateEnterprisesanditsCountermeasuresAbstract:"business-to-increase"hassolvedthetaxproblemofChina'srealestateindustry,promotedthedevelopmentofChina'seconomy,andhadasignificantimpactonthedevelopmentoftheindustryandtheprofitsofenterprises,therefore,thestudyoftheimpactof"business-to-increase"ontheprofitsoftherealestateindustryisofgreatsignificance.Thispapermakesacorrespondinganalysisofthebackgroundofthegrowthofthebattalionandtheresearchsituationoftherelevantscholars.Secondly,theconceptandimplementationsignificanceofthepolicyareanalyzed,anditispointedoutthattheimplementationof"business-to-increase"willplayagreatroleinpromotingChina'seconomicdevelopment.Secondly,theinductivemethodisusedtostudytheimpactof"businesstoincrease"onthefinancialmanagementofrealestateenterprises.Inaddition,thecaseanalysismethodisalsousedtoanalyzetheimpactoffinancialofvankegroupbeforeandafterthechangeofbusiness-to-increase.Finally,someadvicesonhowtodealwiththeimpactofreplacingbusinesstaxwithbusiness-to-increaseareputforward.Keywords:Campchange；Realestateenterprises；financialmanagement引言2016年5月起，我國(guó)開始實(shí)施“營(yíng)改增”，涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知作了具體規(guī)定。自“營(yíng)改增”以來，受影響最大的行業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)。由于參與房地產(chǎn)開發(fā)銷售產(chǎn)生的銷售額比較大，受稅收負(fù)擔(dān)、能否抵扣等原因影響較大。特別是整個(gè)行業(yè)在運(yùn)作過程中需要多方配合，如地方政府部門、建筑企業(yè)等，這期間會(huì)有很多稅務(wù)問題。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為10%，土地價(jià)格產(chǎn)生的計(jì)算增值稅可以從銷售額中扣除，但不能扣除企業(yè)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的融資和其他費(fèi)用，前者可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的10%和6%，這是一項(xiàng)重大改革，將對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。中國(guó)改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常高的經(jīng)營(yíng)成本。所以，能否解決這一問題是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問題。這一試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住機(jī)遇，為今后減稅提供有價(jià)值的參考，促進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1“營(yíng)改增”政策的概念及意義1.1“營(yíng)改增”政策的概念將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅就是“營(yíng)改增”，這一變化是為了改變我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，為各行業(yè)的發(fā)展提供積極的幫助。營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅主要涉及交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要通過稅制改革和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新方法。按照房地產(chǎn)增值稅暫征管理辦法可知：作為一般納稅人，2016年5月1日后開工，房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅稅率為11%，而同年4月30日前開工的則為5%，通過這樣一系列的改革，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的局面可以得到緩解；當(dāng)納稅人的平均稅率為11%時(shí)，將從銷售收入當(dāng)中去掉土地采購(gòu)這方面的成本費(fèi)用；小規(guī)模納稅人一般采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法5%。1.2“營(yíng)改增”政策推出的意義1.2.1“營(yíng)改增”為稅制改革積累經(jīng)驗(yàn)在實(shí)施營(yíng)改增之前，中國(guó)一直在實(shí)行營(yíng)業(yè)稅制度。由于商業(yè)稅制的諸多弊端，己逐漸從發(fā)達(dá)國(guó)家退出，我國(guó)也應(yīng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)稅制改革和發(fā)展，可是稅制改革非常復(fù)雜，涉及到許多內(nèi)容，需要政府逐步改革。而中國(guó)政府在稅制改革中實(shí)行“營(yíng)改增”是一次大膽嘗試，可以為稅制改革的后續(xù)實(shí)施積累更多經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)一系列稅制改革提供發(fā)展基礎(chǔ)。會(huì)計(jì)在企業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。為了更好地符合國(guó)家的稅收政策，企業(yè)必須調(diào)整會(huì)計(jì)核算模式和會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目，使會(huì)計(jì)工作繼續(xù)為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供有力的保障?！盃I(yíng)改增”解決了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生了重大影響。1.2.2減少重復(fù)計(jì)稅緩解企業(yè)壓力在日趨成熟的市場(chǎng)中，也可以看到，營(yíng)業(yè)稅征收模式存在諸多不足。每次進(jìn)行流轉(zhuǎn)，都會(huì)進(jìn)行全額征稅?？梢姸惵什皇呛芨?，但經(jīng)過幾次流轉(zhuǎn)，稅負(fù)不小。稅制改革后，增值稅只對(duì)能夠獲得利潤(rùn)增值的企業(yè)的增值稅征稅，合理解決重復(fù)征稅問題。營(yíng)改增后，退稅現(xiàn)象將徹底消失，不再重復(fù)征稅和抵扣。這樣，企業(yè)就可以減輕稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)，也可以是公司盈利多，發(fā)展好。同時(shí)，還將進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)，大大提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。營(yíng)業(yè)稅改革使增值稅中的銷售稅和進(jìn)項(xiàng)稅可以同時(shí)抵扣。“營(yíng)改增”的一些列改革，不僅很好地調(diào)整了我國(guó)原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，而且極大地發(fā)展了我國(guó)稅收制度?！盃I(yíng)改增”增值稅稅制改革更加系統(tǒng)化。這一改革將為中國(guó)稅制的未來改革奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.2.3限制偷稅漏稅行為“營(yíng)改增”實(shí)施后好處多多：一是增值稅的稅基變得越來越寬，二是可以使鏈條變得更加順暢，充分顯示了它特有的優(yōu)勢(shì)。每次稅收流轉(zhuǎn)后，將扣除上次繳納的增值稅。通過這種模式，企業(yè)可以獲得更多的商品和服務(wù)，也可以避免偷稅和逃稅。在傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅模式下，很多企業(yè)并不主動(dòng)向供應(yīng)商索要發(fā)票，但在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅之后，增值稅的報(bào)銷需要企業(yè)提供增值稅發(fā)票，因此極大的提升了企業(yè)在獲取增值稅發(fā)票方面的積極性，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)稅收征收完善工作發(fā)揮重要的作用，而且在作為稅務(wù)部門在管理上要及其的嚴(yán)格，杜絕工作中出現(xiàn)違法和不當(dāng)行為，對(duì)于企業(yè)出現(xiàn)的問題要及時(shí)的幫助。1.2.4促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，各個(gè)行業(yè)都在崛起，包括高科技和服務(wù)業(yè)，但它們也承受著大量的增值稅。特別是在一些設(shè)計(jì)行業(yè)，多次納稅的可能性很高，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展速度收到了限制?！盃I(yíng)改增”的推進(jìn)，解決了“兩稅并舉”問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)。在房地產(chǎn)業(yè)中，被稱為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也加入了稅制改革的行列，同時(shí)使得市場(chǎng)更加有效率。2“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響2.1房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定及適用的增值稅政策在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)行業(yè)中，主體核心是房地產(chǎn)開發(fā)，還包括房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)及其延伸的新興產(chǎn)業(yè)，所以叫房地產(chǎn)。（1）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，具體來說，是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位，主要包括組織機(jī)構(gòu)、具體經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等等，目前我們了解的房地產(chǎn)只是其冰山一角，表面的房地產(chǎn)是承擔(dān)項(xiàng)目、進(jìn)行房屋建設(shè)的開發(fā)企業(yè)。（2）“自行開發(fā)”，能夠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的一手房屋。（3）“房地產(chǎn)項(xiàng)目”，具體就是指在在不違反規(guī)定的前提下，通過合法的途徑獲得國(guó)有土地的使用權(quán)已經(jīng)在土地上建設(shè)房屋及設(shè)施的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。2.2“營(yíng)改增”政策下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的情況2.2.1“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響（1）會(huì)計(jì)科目在“營(yíng)改增”政策沒有被實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)的抵免被稱為“應(yīng)交稅-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”。在這里，只設(shè)置了第二個(gè)科目“應(yīng)納稅-營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅”，使會(huì)計(jì)工作更容易。同時(shí)，隨著政策的進(jìn)一步實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)在繳稅時(shí)外購(gòu)材料的發(fā)放、驗(yàn)收、計(jì)價(jià)等環(huán)節(jié)應(yīng)被解決，從而得到稅務(wù)會(huì)計(jì)的明細(xì)。此外，增值稅核算是個(gè)十分復(fù)雜的過程，這里設(shè)定了很多個(gè)二級(jí)項(xiàng)目和三級(jí)項(xiàng)目同，主要包括了一些收稅項(xiàng)目。（2）核算原則新稅制改革實(shí)施前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收狀況與其他企業(yè)一樣，屬于營(yíng)業(yè)稅范圍。改革后，范圍更加有利，不會(huì)過多損害房地產(chǎn)業(yè)的利益，這將體現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債上。增值稅一般由購(gòu)貨方承擔(dān)，過去重復(fù)納稅的情況有待解決。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨著周期長(zhǎng)的問題，比如項(xiàng)目竣工延遲沒完工將會(huì)無法獲得營(yíng)改增發(fā)票。在行業(yè)規(guī)定上4月30日之后開工的項(xiàng)目就是新的項(xiàng)目需要進(jìn)行一般計(jì)稅法，之前的項(xiàng)目是兩種方式都可以采用。（3）賬務(wù)處理在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅款應(yīng)按照計(jì)稅辦法計(jì)算，而改革后，需要按照《購(gòu)置及抵扣稅法》計(jì)算。而且，在改革之后，企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置更加復(fù)雜多變。為了降低納稅成本，企業(yè)會(huì)計(jì)應(yīng)深刻理解“營(yíng)改增”政策的內(nèi)容，按照基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，確保稅務(wù)會(huì)計(jì)的合理處理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)質(zhì)量水平。2.2.2“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響（1）成本核算在沒有稅制改革的情況下，房地產(chǎn)成本核算應(yīng)屬于稅前的范圍。因此，在支付過程中，進(jìn)項(xiàng)稅是其具體成本。但隨著稅制改革的進(jìn)一步深入，只有在扣除銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅后才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本核算，所以，如果納稅時(shí)稅負(fù)變大，就會(huì)導(dǎo)致隨后的成本變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，不能科學(xué)地進(jìn)行成本分配，這就加大了票務(wù)管理的難度。新政策出臺(tái)后，由于成本的降低，相關(guān)材料成本也隨之降低，部分原材料價(jià)格也在下降。同時(shí)，受營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策的影響，已繳稅款改征增值稅，解決了重復(fù)納稅問題。（2）效益核算第8號(hào)公告第5條規(guī)定了支付地價(jià)的內(nèi)容，其中補(bǔ)充了征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。因此，在會(huì)計(jì)核算時(shí)要結(jié)合實(shí)際，由于現(xiàn)金流量本身并不穩(wěn)定，而且現(xiàn)金流量與稅收成反比。在計(jì)算收入時(shí)需要把兩者作為一個(gè)整體。在施行“營(yíng)改增”前，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅比較中企業(yè)的流動(dòng)資金少。新政策實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)稅制改革相繼展開，對(duì)行業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)產(chǎn)生了很大影響，所以現(xiàn)金流量要變多此時(shí)就需要進(jìn)行全面的核算。2.3“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響自“營(yíng)改增”以來，受影響最大的行業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)。由于參與房地產(chǎn)開發(fā)銷售產(chǎn)生的銷售額比較大，受稅收負(fù)擔(dān)、能否抵扣等原因影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較特殊，從價(jià)稅關(guān)系看，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度是價(jià)內(nèi)稅，因?yàn)橹貜?fù)收稅的體制造成企業(yè)成本過高，所以如此高的稅收情況下導(dǎo)致價(jià)格也比較高。而增值稅屬于價(jià)外稅，這部分稅收可以保證以前不重復(fù)征稅的次數(shù)，并將成本控制在合理的計(jì)算范圍內(nèi)。通過計(jì)算有關(guān)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”前后銷售自建房地產(chǎn)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)、納稅人提供房地產(chǎn)業(yè)務(wù)租賃服務(wù)等等，可以得出結(jié)論：新政策實(shí)施后，那些選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的小規(guī)模納稅人的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)較以前有一定的降低。但是對(duì)于那些普通納稅人來說，改革后的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)不確定，其受允許扣除的數(shù)額與獲得的收入兩者之間比例的影響。允許扣除的金額占收入的比例越大，就越有利于減輕稅負(fù)?？傻挚劢痤~占收入的比例臨界點(diǎn)為49.55%。在未到臨界點(diǎn)之前，流轉(zhuǎn)稅的負(fù)擔(dān)一直在上升?？墒且坏脚R界點(diǎn)之后，流轉(zhuǎn)稅的負(fù)擔(dān)就會(huì)立即減輕。由此可以得出結(jié)論：扣除“營(yíng)改增”生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本，其可以抵扣的成本占總收入的比例，對(duì)減輕納稅人稅負(fù)有重大意義。新政策是減輕企業(yè)稅負(fù)，主要包括：第一，有效解決重復(fù)征稅問題，搞好企業(yè)納稅管理，借助新的管理政策促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整做出貢獻(xiàn)，提升行業(yè)實(shí)力。例如：房地產(chǎn)企業(yè)房?jī)r(jià)45000元，土地成本20000元/m2，增值稅銷項(xiàng)稅額（4.5-2）÷1.11×11%=25000元。如果再加上其他扣除，將有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的減稅目標(biāo)。第二，對(duì)一些小企業(yè)來說，由于經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，不適應(yīng)新政策，不能享受優(yōu)惠政策，對(duì)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力非常不利，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生比其他相同類型企業(yè)更多地成本。比如，以上述土地出讓金扣除銷售為例，三四線城市是土地成本，與一二線城市不同，所以即使新政策實(shí)施，減稅效果也不好。同時(shí)，建筑業(yè)的改革需要一定的時(shí)間，不可能馬上增加增值稅鏈條，這樣不利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。3案例分析——以萬科為例3.1企業(yè)概況萬科企業(yè)股份已經(jīng)成立了30多年了，目前是房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭之一，公司的業(yè)務(wù)遍布全國(guó)，對(duì)于我國(guó)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)，2016年就已經(jīng)是“世界500強(qiáng)”企業(yè)，排名356位，這也說明萬科的實(shí)力非常強(qiáng)大。2018年，企業(yè)提出“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”提升和創(chuàng)新項(xiàng)目規(guī)劃，這無疑是其發(fā)展的又一新動(dòng)力。到2017年，萬科第一大股東是深圳地鐵。萬科作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，有自己獨(dú)特的理念，就是為人民群眾提供更加完善的服務(wù)，滿足人民群眾的需求，為人民群眾做出貢獻(xiàn)。目前公司業(yè)務(wù)量大，堅(jiān)持為老百姓建房，正是因?yàn)檫@樣的理念萬科一直在消費(fèi)者心中非常的可靠。認(rèn)為萬科是真誠(chéng)的為廣大人民群眾蓋房子的好企業(yè)，對(duì)其服務(wù)質(zhì)量有充分的信任。3.2“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的影響營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著巨大的影響。從政策執(zhí)行的影響來看，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的影響非常突出。特別是以增值稅代替營(yíng)業(yè)稅，將對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和成本核算產(chǎn)生重大影響。對(duì)這方面的調(diào)查分析如下。政策實(shí)施后萬科房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的變化，該公司的營(yíng)業(yè)收入統(tǒng)計(jì)見下表1。表12018年1月-6月營(yíng)業(yè)收入數(shù)值及變化業(yè)務(wù)內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入金額（萬元）增減1、主營(yíng)業(yè)務(wù)6852220.05-7.71%其中：房地產(chǎn)6552346.41-9.60%物業(yè)服務(wù)299873.6469.90%2、其他業(yè)務(wù)128827.70135.99%合計(jì)6981047.76-6.66%數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)表萬科在2018年共創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入6552346.41萬元，按房地產(chǎn)業(yè)11%的增值稅計(jì)算得到萬科集團(tuán)在營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)收入應(yīng)當(dāng)為：“營(yíng)改增”之前的營(yíng)業(yè)務(wù)收入=6552346.41/1.11=5903014.78萬元銷項(xiàng)稅額=5903014.78×11%=649331.63萬元物業(yè)服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅率，從而得到萬科集團(tuán)“營(yíng)改增”之前的物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)為：“營(yíng)改增”之前的物業(yè)服務(wù)收入=299873.64/1.06=282899.66萬元銷項(xiàng)稅額=282899.66×6%=16973.98萬元。所以萬科集團(tuán)“營(yíng)改增”之前的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=5903014.78+282899.66=6185914.44萬元。萬科的其他業(yè)務(wù)主要包括公寓租賃和教育營(yíng)地，因此該科目屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，按6%的增值稅稅率計(jì)算：萬科“營(yíng)改增”之前的其他業(yè)務(wù)收入=128827.7/1.06=121535.57萬元銷項(xiàng)稅額=121535.57×6%=7292.13萬元營(yíng)業(yè)總收入=6185914.44+121535.57=6307450.01萬元總銷項(xiàng)稅額=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74萬元隨后，針對(duì)萬科集團(tuán)營(yíng)業(yè)成本在營(yíng)改增前后出現(xiàn)的具體變化進(jìn)行計(jì)算，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下所示。表22018年1月-6月營(yíng)業(yè)成本數(shù)值及變化行業(yè)營(yíng)業(yè)成本金額（萬元）增減1、主營(yíng)業(yè)務(wù)4662150.67-15.13%其中：房地產(chǎn)4428535.97-17.38%物業(yè)服務(wù)233614.7075.89%2、其他業(yè)務(wù)39351.80112.98%合計(jì)4701502.47-14.70%數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)表根據(jù)半年報(bào)得萬科增值稅額為44016.3萬元，因此，萬科集團(tuán)的進(jìn)項(xiàng)稅額如下：進(jìn)項(xiàng)稅額=銷項(xiàng)稅額-增值稅=67359774-44016.3=6295814400元可見，該集團(tuán)的進(jìn)項(xiàng)稅額為4701502.47+629581.44=53310839100元。最后，針對(duì)萬達(dá)集團(tuán)在營(yíng)改增前后的具體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表3所示。表32018年1—6月份萬科集團(tuán)利潤(rùn)表項(xiàng)目金額（萬元）一、營(yíng)業(yè)總收入6981047.76二、營(yíng)業(yè)總成本5766866.67其中：營(yíng)業(yè)成本4701502.47營(yíng)業(yè)稅金及附加516069.38銷售費(fèi)用210269.74管理費(fèi)用260462.26財(cái)務(wù)費(fèi)用71828.19資產(chǎn)減值損失6734.64加:投資收益151984.28其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益147253.32匯兌收益——三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1366165.37加：營(yíng)業(yè)外收入32398.52減：營(yíng)業(yè)外支出15872.75其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失57.48四、利潤(rùn)總額1382691.14減：所得稅費(fèi)用377392.19五、凈利潤(rùn)1005298.95數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)表從利潤(rùn)情況來看，萬科集團(tuán)實(shí)行“營(yíng)改增”之前的凈利潤(rùn)為27916.06萬元，實(shí)施“營(yíng)改增”后凈利潤(rùn)1005298.95萬元?？梢姡盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施有效減輕了企業(yè)的稅負(fù)，同時(shí)大大提高了企業(yè)的利潤(rùn)水平，有利于企業(yè)的快速成長(zhǎng)。3.3“營(yíng)改增”對(duì)萬科房地產(chǎn)稅負(fù)的影響萬科集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，上半年該集團(tuán)銷售收入2771.8億元，營(yíng)業(yè)稅=27718000×5%=1385900萬元城建稅=1385900×7%=97013萬元附加教育費(fèi)=1385900×3%=41577萬元地方教育附加費(fèi)=1385,900×1%=13859萬元印花稅=27718000×1%=277180萬元營(yíng)業(yè)稅金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529萬元表42018年1—6月份萬科集團(tuán)營(yíng)改增前應(yīng)納稅額項(xiàng)目金額（萬元）營(yíng)業(yè)稅1385900城建稅97013教育費(fèi)附加41577地方教育費(fèi)附加13859印花稅277180營(yíng)業(yè)稅金及附加1815529所得稅51597.89“營(yíng)改增”前的所得稅費(fèi)用應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+應(yīng)納稅調(diào)整增加額-應(yīng)納稅調(diào)整減少額納稅調(diào)整增加-納稅調(diào)整減少=營(yíng)改增后的所得稅費(fèi)用-營(yíng)改增后的利潤(rùn)總額=377392.19/25%-1382691.14=1268776200元。因此，“營(yíng)改增”前的應(yīng)納稅所得額為79513.95+126877.62=2063915700元，所得稅費(fèi)用為206391.57×25%=515978900元。通過對(duì)比可以看出，隨著營(yíng)改增實(shí)施，萬科集團(tuán)在2018年1-6月實(shí)現(xiàn)了所得稅納稅額的大幅度的下降，這標(biāo)志了公司在發(fā)展中競(jìng)爭(zhēng)力有了進(jìn)一步的提高。4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的策略建議4.1加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需轉(zhuǎn)變當(dāng)前的思想，不要再根據(jù)舊的模式來應(yīng)對(duì)。其目前有一些采購(gòu)項(xiàng)目因?yàn)榉N種原因是無法開具增值稅專用發(fā)票，享受不到優(yōu)惠?；蛘哂幸恍┎少?gòu)進(jìn)價(jià)比較低也無法開具增值稅專用發(fā)票，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就造成了損失。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和固定的納稅人實(shí)行長(zhǎng)期的合作，開具專業(yè)的發(fā)票可以節(jié)省更多的成本，實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的經(jīng)營(yíng)。而且因?yàn)橛幸恍┬⌒偷钠髽I(yè)不能提供增值稅發(fā)票，但是因?yàn)閮r(jià)格比其他的地方低房地產(chǎn)企業(yè)就選擇了合作，沒有總的考慮抵扣稅之后是不是經(jīng)營(yíng)成本更低。在工程進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候，企業(yè)和施工單位要積極進(jìn)行交流，盡快開具增值稅專用發(fā)票，以便盡快進(jìn)行抵扣，資金快速的流回。而且要有專門的工作過人員對(duì)這部分發(fā)票進(jìn)行核算，及時(shí)抵扣，不要出現(xiàn)假發(fā)票的情況?！盃I(yíng)改增”后，保留增值稅專用票尤為重要。一是盡快制定企業(yè)專用票的管理辦法，從制度上規(guī)范專用票的保管行為；二是制定增值稅專用發(fā)票制度，規(guī)范發(fā)票的使用和登記管理，需要在使用中備案登記，月末核對(duì)專用發(fā)票；三是，安排專人保管增值稅發(fā)票，將不一致的部位分開；四是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的稅務(wù)資料和檔案，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的法律、法規(guī)保存，并有足夠的保管期限，不得提前銷毀；五是要密切關(guān)注增值稅專用發(fā)票丟失后的處理辦法。按照規(guī)定，發(fā)票的使用人必須保證不丟失發(fā)票。發(fā)生事故，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)書面報(bào)告并予以公布。4.2利用政策，做好稅務(wù)籌劃營(yíng)改增轉(zhuǎn)型試點(diǎn)政策規(guī)定，如果該行業(yè)項(xiàng)目于2016年4月30日前工程己經(jīng)開工，且符合新政策實(shí)施時(shí)間，可變更稅率標(biāo)準(zhǔn)，按5%計(jì)算。企業(yè)可以計(jì)算兩者的稅額，選擇適當(dāng)?shù)募{稅方式。目前該行業(yè)的增值稅稅率是10%，比其他的行業(yè)低16%低。我國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”戰(zhàn)略，其目的是為了減輕企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)壓力，避免企業(yè)稅負(fù)過重，幫助企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)。在日趨成熟的市場(chǎng)中，也可以看到，營(yíng)業(yè)稅征收模式存在諸多不足。每次進(jìn)行流轉(zhuǎn)，都會(huì)進(jìn)行全額征稅?？梢姸惵什皇呛芨撸?jīng)過幾次流轉(zhuǎn)，稅負(fù)不小。對(duì)于公司業(yè)務(wù)，企業(yè)要充分考慮“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅收籌劃的影響，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，分析設(shè)計(jì)出最佳的納稅方案，利用目前的政策實(shí)現(xiàn)利益最大化。可見這是一項(xiàng)重大改革，將對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常高的經(jīng)營(yíng)成本。所以，能否解決這一問題是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問題。這一試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住機(jī)遇，為今后減稅提供有價(jià)值的參考，促進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4.3加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制“營(yíng)改增”前后的應(yīng)交稅收需要房地產(chǎn)企業(yè)作出更好的計(jì)算。加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)的核算能力和管理能力，做好新政策之后的資金周轉(zhuǎn)問題。對(duì)于應(yīng)該交的稅務(wù)和營(yíng)改增抵扣作出計(jì)算，管理好財(cái)務(wù)體制，對(duì)于新政策的實(shí)行力度、流程和核算都要了解清楚。有做到充分享受此次新政策帶來的福利。企業(yè)的稅務(wù)管理可以通過建立企業(yè)內(nèi)部控制制度來加強(qiáng)。要從三個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理：外部控制主要起預(yù)防作用，企業(yè)需要在內(nèi)部制度、審計(jì)和操作等方面來進(jìn)行最為嚴(yán)苛的把關(guān)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃里；在內(nèi)部控制方面，要盡快糾正風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)更嚴(yán)重的錯(cuò)誤。在這個(gè)過程中，審計(jì)人員需要仔細(xì)檢查系統(tǒng)數(shù)據(jù)，盡快發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，以求達(dá)到最小化損失。在稅收政策實(shí)施后，企業(yè)必須加強(qiáng)自身的監(jiān)督，特別是增值稅相關(guān)工作是復(fù)雜的，中國(guó)的法律和規(guī)定增值稅違法行為尤其嚴(yán)重，企業(yè)為了改善企業(yè)的內(nèi)部控制，要充分進(jìn)行檢查和監(jiān)督，以確保使用特殊的法律合規(guī)，幫助企業(yè)確保增值稅發(fā)票正確使用，進(jìn)項(xiàng)稅額正確抵扣，準(zhǔn)確的計(jì)算銷項(xiàng)稅額，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行。4.4提高企業(yè)自身綜合素質(zhì)作為房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，面臨的經(jīng)營(yíng)情況比較復(fù)雜而且受到政策的影響比較大，這就需要具有全面的綜合素質(zhì)，應(yīng)對(duì)外界的各項(xiàng)改變。從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行分析就是要根據(jù)目前的情況對(duì)企業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)而言是影響深遠(yuǎn)的一項(xiàng)稅制改革，帶來了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以對(duì)于企業(yè)而言需要牢牢把握住這個(gè)機(jī)會(huì)，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度要嚴(yán)格配合該政策，提升財(cái)務(wù)工作人員的能力和綜合素質(zhì)水平的提高，保證企業(yè)能夠順利的進(jìn)行，核對(duì)稅務(wù)工作的規(guī)劃，減輕企業(yè)的壓力。對(duì)于財(cái)務(wù)人員要定期進(jìn)行培訓(xùn)提升，令這些人員的專業(yè)質(zhì)素得到提升，及時(shí)了解國(guó)家政策的變化，采取一定的辦法對(duì)他們工作的積極性進(jìn)行鼓勵(lì)。企業(yè)要擁有財(cái)務(wù)管理信息網(wǎng)絡(luò)，其要與企業(yè)財(cái)務(wù)信息與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相配合，能夠及時(shí)提供決策依據(jù)。在企業(yè)管理活動(dòng)中，企業(yè)財(cái)務(wù)分析要建立數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣可以確保財(cái)稅信息的準(zhǔn)確性和合理性，在此前提下，可以開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)信息價(jià)值的業(yè)務(wù)信息，充分發(fā)揮財(cái)稅信息在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要作用。企業(yè)管理應(yīng)該建立和完善財(cái)稅信息系統(tǒng)、管理能力和統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)絡(luò)，三者相互配合。企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況的實(shí)時(shí)關(guān)注，并且深入挖掘企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，結(jié)合企業(yè)自身的管理經(jīng)驗(yàn)，積極參與企業(yè)管理的決定，并且提出適當(dāng)?shù)恼拇胧訌?qiáng)成本核算和管理水平，這樣才能降低經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)新的政策進(jìn)行深入的解讀和了解，制定適合自己的交稅方案，最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)整個(gè)企業(yè)的資源進(jìn)行合理的調(diào)配，推動(dòng)企業(yè)的改革和擴(kuò)大規(guī)模，保證企業(yè)具有長(zhǎng)久的動(dòng)力。。4.5提高企業(yè)的資金管理水平企業(yè)的管理水平?jīng)Q定著企業(yè)是不是能夠長(zhǎng)久的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在開展新項(xiàng)目的時(shí)候就會(huì)有大量的人力物力投入，如果管理出現(xiàn)問題那么就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著“營(yíng)改增”政策實(shí)行，進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額二者時(shí)間會(huì)造成較大的差異，資金鏈條很可能會(huì)出現(xiàn)問題。所以企業(yè)需要全面的提升管理。首先，要保障企業(yè)具有足夠的資金能夠持續(xù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)比如多渠道的融資等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于付款審批需要更加的合理規(guī)劃，尤其是在項(xiàng)目中重大的指出需要更加的關(guān)注，付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，采購(gòu)要合理，時(shí)間明確，降低因?yàn)橥峦顿Y成本過多造成流動(dòng)資金不夠的問題。自2009元旦起，稅制改革，增值稅開始由生產(chǎn)型向消費(fèi)型進(jìn)行轉(zhuǎn)變。據(jù)有關(guān)規(guī)定可知，一般納稅人購(gòu)買，或者是自制固定資產(chǎn)所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以從銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行扣除?！盃I(yíng)改增”稅制的實(shí)施有很大意義，其對(duì)企業(yè)的幫助很大。企業(yè)可以在綜合考慮成本效益的前提下，通過批量采購(gòu)的方式、逐步更新固定資產(chǎn)的方式，來獲取增值稅的專用發(fā)票，這樣可以大大減輕的稅負(fù)。此外，增值稅防偽稅控設(shè)備，如讀卡器、金稅卡、IC卡是企業(yè)開具增值稅發(fā)票的必備系統(tǒng)。增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備，在首次購(gòu)置所繳納的稅，在相關(guān)購(gòu)置憑證齊全時(shí)，政策中允許全額從應(yīng)繳納的增值稅中扣除，所以企業(yè)要做好稅收優(yōu)惠的使用工作。5結(jié)論在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響下，我國(guó)不斷調(diào)整企業(yè)稅制，減輕企業(yè)稅負(fù)。“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)而言是影響深遠(yuǎn)的一項(xiàng)稅制改革，其大大減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，帶來了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以對(duì)于企業(yè)而言需要牢牢把握住這個(gè)機(jī)會(huì)，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度要嚴(yán)格配合該政策，對(duì)新的政策進(jìn)行深入的解讀和了解，制定適合自己的交稅方案，最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)整個(gè)企業(yè)的資源進(jìn)行合理的調(diào)配，推動(dòng)企業(yè)的改革和擴(kuò)大規(guī)模，保證企業(yè)具有長(zhǎng)久的動(dòng)力。在新政策實(shí)行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度需要進(jìn)行改革，新政策對(duì)會(huì)計(jì)工作產(chǎn)生了一定的影響，所以針對(duì)影響后存在的問題，要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃稅收，降低成本實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展?！盃I(yíng)改增”政策具有雙面性，它的實(shí)行為改行業(yè)的企業(yè)減少了經(jīng)營(yíng)成本而且?guī)砹诵碌臋C(jī)遇，但是也產(chǎn)生了一些不利因素，如何將這些因素徹底的消除是當(dāng)前企業(yè)應(yīng)該考慮的，本文據(jù)此提出了解決辦法調(diào)整增值稅會(huì)計(jì)核算工作、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)發(fā)票管理等幫助企業(yè)得到更好的發(fā)展。本文在分析過程中主要采用了案例分析方法、數(shù)據(jù)研究法等多種方法對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行分析，不過由于受到自身知識(shí)結(jié)構(gòu)以及能力等多方面因素的影響，在分析過程中對(duì)于部分問題的理解可能還不夠透徹，這是本文在分析中存在的重要不足與問題。從未來發(fā)展來看，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策影響方面的分析將是工作的重點(diǎn)，因此持續(xù)關(guān)注這一方面的發(fā)展，必然能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)營(yíng)改增政策影響理解度的加深。參考文獻(xiàn)：[1]呂佩紅.淺析“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2018(20):170-171.[2]王群星.“營(yíng)改增”對(duì)建筑施工企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2018(16):76-77.[3]王靜．關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[J]．財(cái)稅，2018(11):54－61．[4]許暉,岳樹民.“營(yíng)改增”的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與增值稅制度完善:一個(gè)文獻(xiàn)綜述[J].財(cái)經(jīng)論叢,2018(06):24-33.[5]李永友,嚴(yán)岑.服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”能帶動(dòng)制造業(yè)升級(jí)嗎?[J].經(jīng)濟(jì)研究,2018,53(04):18-31.[6]劉若楠.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響及應(yīng)對(duì)策略分析[J].中國(guó)管理信息化,2018