房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策分析-以碧桂園公司為例

廣州工商學(xué)院學(xué)位論文寫作聲明和使用授權(quán)說明學(xué)位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2020年5月30日學(xué)位論文使用授權(quán)說明本人完全了解廣州工商學(xué)院關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學(xué)?？梢詫W(xué)位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務(wù)。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：日期：2020年5月30日引言（一）選題背景及意義上個世紀(jì)末，該革開放不斷深入，社會主義市場經(jīng)濟的不斷完善，我國房地產(chǎn)迎來了蓬勃發(fā)展的好時機，其擺脫了計劃經(jīng)濟的禁錮，慢慢成為我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的頂梁柱。新世紀(jì)以來，不少集團企業(yè)在房地產(chǎn)的紅利期投資房地產(chǎn)而不斷壯大，但是也有不少企業(yè)在投資房地產(chǎn)時由于決策失誤給公司帶來危機。房地產(chǎn)項目具有具有難度大、建設(shè)周期長、牽涉面廣等特點，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目在前期的建設(shè)和投入中存在不可預(yù)測的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資決策分析成為了必不可少的一個環(huán)節(jié)。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春筍般誕生，市場的不斷壯大，致使土地價格不斷飆升，進而使得房地產(chǎn)的成本激增。而房地產(chǎn)各個過程中存在的風(fēng)險使得項目決策者在進行房地產(chǎn)投資時需要考慮來自各個方面的風(fēng)險，進而科學(xué)理性的分析，得出正確合理的決策。現(xiàn)如今，國內(nèi)較大型城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，但二三線城市及其他地區(qū)卻呈現(xiàn)下滑。本文結(jié)合碧桂園實例，對房地產(chǎn)的決策分析進行深入研究，從房地產(chǎn)的各個過程、各個階段面臨的問題多元化全方面的進行探討研究了房地產(chǎn)決策是如何影響房地產(chǎn)項目的，并且相關(guān)的影響因素有哪些，并且不同影響因素的影響范圍和深度。在實際的投資過程中，需要結(jié)合科學(xué)的投資理論、包括房地產(chǎn)的投資方法、模式，還需要對房地產(chǎn)周邊的影響因素進行分析，運用科學(xué)的理論，解決實際過程中碰到的問題。另外，結(jié)合具體項目實例，分析項目的宏觀財務(wù)能力以及所遇到的分析和風(fēng)險抵抗能力。結(jié)合碧桂園在投資開發(fā)中所遇到的問題進行分析探討并提出相應(yīng)的措施。在以上的分析基礎(chǔ)之上，得出房地產(chǎn)投資決策的通用結(jié)論，并給出一些建議，為其他房地產(chǎn)商提供借鑒。（二）文獻綜述與研究現(xiàn)狀上世紀(jì)八十年代以來，我國的經(jīng)濟體制發(fā)生了巨大變化。在各個行業(yè)市場經(jīng)濟取代了計劃經(jīng)濟，市場競爭具有巨大的活力，這就促使投資決策者必須對決策理論進行深入的學(xué)習(xí)分析。在這一時期，具有代表的是由財政部教材編審委員會與原國家建委基本建設(shè)的經(jīng)濟研究所分別編寫的《基本建設(shè)經(jīng)濟學(xué)》。而在現(xiàn)有的期刊文獻研究成果中，也有很多學(xué)者在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策方法方面做出貢獻：簡彩云(2010)將價格變動率、單位建設(shè)成本變動率和成本變動率引入房地產(chǎn)投資決策過程，建立了非線性模型?！禔市碧水云天房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究》劉子順（2013）發(fā)表的，其中提到房地產(chǎn)是一個高風(fēng)險行業(yè)，而我國目前對房地產(chǎn)風(fēng)險管理的研究仍然有不足?！陡鞣N風(fēng)險因素對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題》是李江宏(2013)發(fā)表的，其中進行了深入細致的探索，他總結(jié)并梳理了一系列風(fēng)險跡象和房地產(chǎn)市場變化的特征，作為風(fēng)險的衡量標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)如今，決策者們的意識逐步提升，對決策理論的研究也是逐步增多。但是，依然缺乏有關(guān)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險研究系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)的決策研究仍然需要進一步深入，為以后的房地產(chǎn)商提供借鑒。二、房地產(chǎn)投資決策的相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資決策含義房地產(chǎn)：房地產(chǎn)由土地與建筑物一同構(gòu)成。房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)時，是指地產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。有土地、房地合一、建筑物三種存在形態(tài)。房地產(chǎn)投資決策是指房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)投資之前對擬建的房地產(chǎn)項目進行可行性分析，包括經(jīng)濟和技術(shù)兩個層面，后對其進行評價并且根據(jù)不同目標(biāo)作出不同的方案。房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)市場的健全有著相當(dāng)重要的意義。房地產(chǎn)由于其具有固有空間屬性，因此，一旦決策執(zhí)行，將無法進行移動和變化。此外，房地產(chǎn)投資需要大量的資金且建設(shè)周期尤其漫長，一旦開始投入建設(shè)就務(wù)必在較短時間內(nèi)完成，縮短工期，搶占最佳時機。房地產(chǎn)投資不僅和人民日常生活息息相關(guān)，還是城市的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的重大組成部分，其經(jīng)濟總量巨大，布局和結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)商的投資規(guī)模巨大，占居民投資很大的比重，它必須適配于該城市的人力、物力和財力。以上都說明了房地產(chǎn)投資決策的重要性。房地產(chǎn)決策的水準(zhǔn)直接決定了一個地方的房地產(chǎn)市場的成熟程度。（二）房地產(chǎn)投資決策主要特點1.降低投資風(fēng)險投資決策是根據(jù)投資分析方法、房地產(chǎn)科學(xué)理論以及客觀數(shù)據(jù)得出的一個主觀預(yù)測，從而使得項目高度符合當(dāng)前的市場和預(yù)測未來市場，房地產(chǎn)投資決策受環(huán)境的影響很大，而良好的投資決策會給房地產(chǎn)企業(yè)減少一定的風(fēng)險，并且較為準(zhǔn)確的預(yù)測利潤。獲得收益的時間較長房地產(chǎn)開發(fā)是一項需要長期并持續(xù)投資的工作，其開發(fā)周期較長，故產(chǎn)生費用的時間也較長，進而影響了房地產(chǎn)投資的回收。房地產(chǎn)項目從開工到后期的回收時間較長，一般項目回收時限為3-5年。（三）房地產(chǎn)投資決策分析主要內(nèi)容1.開發(fā)某房地產(chǎn)項目所在的宏觀及區(qū)域環(huán)境的分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資某個項目時，需要了解該項目所在城市的經(jīng)濟、政治、文化以及人口等各種因素可能對該項目的影響并進行分析研究，進而可以得到該項目的詳細信息，包括該項目所處的宏觀和市場環(huán)境，能夠預(yù)測項目未來的發(fā)展趨勢，為科學(xué)決策提供一定的參考依據(jù)。還需對該項目的區(qū)域環(huán)境進行了解，分析觀測所處地區(qū)的各種外在條件，包括交通是否便利、城市規(guī)劃如何、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存的樓盤和即將建起的樓盤，從而可以給出合理的定價。2.對競爭對手的分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資某項目所，應(yīng)該對競爭對手進行分析，了解競爭對手該項目的規(guī)模、銷售價格以及市場反應(yīng)等，并對競爭對手所制定的營銷策略及目標(biāo)客戶進行了解跟蹤。通過對競爭對手的分析，可以為該項目的特色化發(fā)展以及項目自身的精準(zhǔn)定位提供借鑒。3.對開發(fā)房地產(chǎn)項目的方案策劃的分析一個房地產(chǎn)項目的方案策劃是由該項目所選的目標(biāo)市場進行市場定位，策劃內(nèi)容有以下內(nèi)容：開發(fā)時間、內(nèi)容、規(guī)模以及項目所涉及的合作形式、資金的融資方式和所牽涉的資金結(jié)構(gòu)、項目經(jīng)營方式、所開發(fā)的產(chǎn)品價格。4.對消費者需求的分析通過對消費者全方面的觀察，我們可以深入的了解到消費者的真實購買力、和消費傾向，進而能夠為項目的產(chǎn)品作參考借鑒。三、碧桂園公司現(xiàn)狀分析（一）碧桂園公司簡介碧桂園控股有限公司，總部坐落于廣東佛山順德，是中國目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。碧桂園所涉及的產(chǎn)品能夠滿足各階層的需求，覆蓋了市場上的各種需求。產(chǎn)品包括普通住宅、洋房、商鋪以及車位等。同時還兼顧了項目趨于范圍內(nèi)的酒店管理以及旅游開發(fā)，提升了項目產(chǎn)品的價值和競爭力。碧桂園自成立以來，一直得益于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，項目遍及全國。（二）碧桂園公司的特點及影響投資決策的因素1.碧桂園公司的特點碧桂園的管理模式極具特色，采用流水線式，具有速度快等特點，項目的概念模型一天即可完成，并且在競標(biāo)得到土地的使用權(quán)以后可以在數(shù)天內(nèi)投入建設(shè)，碧桂園具有大量的低成本的土地儲量，并且開發(fā)流程得當(dāng)使得碧桂園產(chǎn)品成本極低，從而使得碧桂園的大多數(shù)帶裝修產(chǎn)品平均售價在十強房企中最低。碧桂園具有優(yōu)待人才的特點，并且在人才培養(yǎng)上也是下足了功夫。這是碧桂園取得優(yōu)異成績的先決條件。環(huán)保，提出了森林城市的設(shè)計理念。碧桂園在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中不但注重開發(fā)和銷售，也一直在倡導(dǎo)綠色生活、文明生活。2.影響投資決策的因素需求因素。市場需求、消費者需求等是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否投資某項目的一個很重要的參考指標(biāo)。成本因素。其中包括投入和產(chǎn)出這兩個過程所產(chǎn)生的成本費用。偷取階段所產(chǎn)生的的成本是指在項目建設(shè)期和剛開始運營時的原始投資決定的。這個成本能夠反映該項目的規(guī)模，是一項極其重要的指標(biāo)。產(chǎn)出階段的成本組成較為復(fù)雜，其中包括項目開始運營時產(chǎn)生的成本、繳納的稅收等等。四、碧桂園公司投資決策分析之市場分析基于房地產(chǎn)投資決策分析的基本理論，結(jié)合碧桂園公司以往的工作項目，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場進行分析，并對國內(nèi)的大環(huán)境、房地產(chǎn)的供需關(guān)系以及對碧桂園公司的投資決策分析，并依據(jù)多層次的分析得出一個結(jié)論。（一）宏觀環(huán)境分析1.政治政策環(huán)境分析最近這些年，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)固發(fā)展，我國出臺了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，其中“一城一策，房住不炒”的政策在這幾年逐漸成為該行業(yè)的主要調(diào)控策略。2019年，國家不斷出臺了相關(guān)政策，對持續(xù)上漲的房價進行了調(diào)控，遏制了不少城市增長過快的房價，并且還將連續(xù)出臺相應(yīng)政策，增大政府在房地產(chǎn)的調(diào)控力度。政府為了緩解消費者的資金壓力，還推出了差別化的信貸政策，這一政策不僅幫助困難者，在一定程度上還抑制了房地差投資者。尤其是在政策中重點提到“明確消費貸款不能夠用于購買住房”，這充分體現(xiàn)了政府的決心。政府在相關(guān)信貸中還提到，購買商品住房的首付比例不能低于三成。并且在最新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策中提到，對于購買首套住房的個人，免征百分之五十的契稅，而對于購買首套并且90平米以下的住房的個人，只按百分之一的稅率征收契稅。綜合近幾年推出的關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策，可以明確看出政府在房地產(chǎn)方面的一種宏觀調(diào)控趨向，即財政方面依然是積極，而信貸方面卻相比之前有所收緊，大部分地區(qū)契稅降低了，首付有所升高了，整體來說，新推出的政策是更有利于首次購房者的。另外，政府還加大了市場監(jiān)管的力度，對一些機構(gòu)不良炒房、胡亂哄抬價格以及唆使客戶簽訂“陰陽合同”等不法行為重拳出擊。這一些行為不利于廣大需求者了解真實的房地產(chǎn)市場及其動向，一定程度上侵犯了廣大消費者的利益，甚至對國家正常的稅收秩序也有不利影響。從出臺的相關(guān)政策以及政府強有力的行為，社會各界人士都持有近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控力度是最嚴(yán)厲的一次的觀點。就今年，出臺的相關(guān)政策，已經(jīng)切切實實的影響著房地產(chǎn)市場，具體表現(xiàn)在：月度交易增量有所降低，不少地區(qū)銷售已經(jīng)開始清淡；房價不再瘋漲，而是穩(wěn)定在一定范圍內(nèi)；相應(yīng)的土地的價格也得到了抑制；一些房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也開始變化，市場的壓力上升；消費者也更多處于理性的觀望狀態(tài)。2.經(jīng)濟環(huán)境分析據(jù)統(tǒng)計，2018年的過去生產(chǎn)總值達到了90萬億元，較2017年，全年增長6.6%，實現(xiàn)了年初定的6.5%的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6萬四千億元，較上年增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)36萬億元，增長率達到了5.8%；第三產(chǎn)業(yè)將近47萬億元，增長7.6%。國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)步上漲，這給了房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的發(fā)展。3.社會文化分析不同的房地產(chǎn)投資項目對社會文化的分析是不同的。（1）住宅項目主要考慮方便業(yè)主的工作學(xué)習(xí)等生活，大部分需求客戶考慮的因素有：A.所處地區(qū)的人口和收入，房地產(chǎn)開發(fā)的居住項目的表現(xiàn)和該地區(qū)的人口數(shù)量密切相關(guān)，且還和人口結(jié)構(gòu)以及居住現(xiàn)狀等都有關(guān)系。B.該地區(qū)的市政以及配套設(shè)施是否完備等。具體的說即水電設(shè)施，幼兒園中小學(xué)，醫(yī)院等。C.公共交通便捷程度。D.自然環(huán)境因素?，F(xiàn)如今我國居民追求的是更高質(zhì)量的生活，對自然環(huán)境的要求自然也越來越高，周邊綠色、陽光、空氣質(zhì)量、安靜舒適也成為了居民的首選。而碧桂園公司提出的“森林城市”概念，領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)企業(yè)，有利于碧桂園公司的長期發(fā)展。（2）寫字樓項目主要考慮的因素有：A.所處位置的商業(yè)聚集程度。B.周邊環(huán)境的土地利用率。C.寫字樓一般是容量上萬人辦公的地方，其進出通道也是考慮的首要因素。（3）商業(yè)項目。商業(yè)項目的范圍比較廣泛，其包括小型店鋪，百貨商場，大型購物中心等。由全國看來，投資環(huán)境比較好的是東南沿海，這于我國的經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，東南沿海在近年來發(fā)展較好，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢顯著。碧桂園公司總部位于廣東，廣東也是東南沿海，這給了碧桂園的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。（二）房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了大幅上升期已經(jīng)進入了較為平緩的時期。房地產(chǎn)的新增開發(fā)面積波動較大，主要是房地產(chǎn)當(dāng)年的市場銷售情況以及政策變化起伏不定，而房地產(chǎn)的開發(fā)面積由這些因素決定。這兩年受嚴(yán)格的政府調(diào)控政策影響，新開工面積增長率較之前開始下滑，總體呈下滑趨勢；竣工面積相對而言處于平穩(wěn)水平。近幾年我國的經(jīng)濟壓力巨大，房地產(chǎn)庫存大、市場需求收縮導(dǎo)致整個行業(yè)的利潤下滑；而可開發(fā)的土地供不應(yīng)求，土地成本激增，進一步降低了行業(yè)利潤，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增幅放緩。（三）碧桂園公司投資決策分析碧桂園公司的投資決策會因項目的不同而作出不同的決策，我們以2011年碧桂園進駐河南省的第一個項目--碧桂園?東江鳳凰城為例，研究碧桂園公司的投資決策。1.市場定位碧桂園?東江鳳凰城這個項目是屬于河源市的中高檔居住社區(qū)，是河源未來“兩江四岸”城市發(fā)展核心區(qū)，其以“給你一個五星級的家”為口號，建造一個講究格調(diào)和品位的高品質(zhì)高檔社區(qū)。項目的目標(biāo)客戶主要針對該區(qū)域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領(lǐng)等。2.產(chǎn)品定位碧桂園?東江鳳凰城這個項目主要有別墅、高層住宅、格調(diào)商業(yè)街以及教育中心四種類型。碧桂園?東江鳳凰城屬于西班牙墅的上有天空下有地還帶花園的建筑風(fēng)格。其建筑形式有：以5+1、6層多層帶電梯洋房為主，還有帶電梯的25層高樓以及不超過3層的商業(yè)房，其沿街布局，與住宅適當(dāng)脫離。碧桂園?東江鳳凰城主要戶型為155-590平方米的別墅，本期戶數(shù)為1442套。戶型的設(shè)計將嚴(yán)格按照戶型定位的要求，符合市場定位，滿足客戶要求。3.價格定位在2013年的下半年里，7-10月有的價格為4500，而2013年的11月-2014年的2月為5400-5500，碧桂園的價格還是比較穩(wěn)定的。還會有價格折扣，數(shù)量折扣，“特價品”等優(yōu)惠。碧桂園的平均價格一向以來在十強房企都是最低的。五、碧桂園公司投資決策分析之財務(wù)分析（一）碧桂園公司投資決策經(jīng)濟預(yù)算以廣西貴港碧桂園項目為例。1.碧桂園公司某項目成本估算房地產(chǎn)的項目開發(fā)成本一般由以下組成：土地費用、開發(fā)間接費用、稅費、房屋建造費、前期工程費、房屋建造費、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用等等。該項目的用地面積達到了14萬三千平方米、土地成本費用斥資4.6億元，總體的建筑面積將近44萬平方米，土地稅為土地費用的百分之三。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，土地總費用達到4.8億元，前期的工程費用為1萬億元，樓層的建造費用為13億元，管理費用為0.27億元，營銷費用0.67億元等。該項目的綜合為23.7億元。詳細的費用見下表。項目金額（萬元）土地費用48101前期工程費10101房屋建造費131214管理費用2693營銷費用6674財務(wù)費用3249開發(fā)間接費用3499稅費31636合計2371672.碧桂園公司某項目銷售收入預(yù)測該項目在2016年第三季度至2019年第一季度的銷售收入估算為266975萬元，具體如下表。物業(yè)銷售額（元）雙拼別墅16442400高層洋房1963913300底商237000000綜合樓23400000非人防地下室234556364人防地下室46460000銷售收入26697536643.碧桂園公司某項目盈利分析現(xiàn)金流量分析2016-2019年貴港碧桂園項目現(xiàn)金流量表項目2016201720182019一、現(xiàn)金流量121514122208603522901銷售收入81514122208603522901貸款收入40000二、現(xiàn)金流出1111211152323729013524土地成本開發(fā)成本52470554142470711330銷管費用234246842342稅金及附加464669663440165土地增值稅1304155024821148所得稅136533714319881還貸支出40000其他支出3249三、凈現(xiàn)值流量（一減二）10393697623062-10624其中：受限資金29808四、累計現(xiàn)金流量103931736940431主要盈利能力指標(biāo)凈現(xiàn)值，根據(jù)2016-2019年貴港碧桂園項目現(xiàn)金流量表，依據(jù)國家最新發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》中規(guī)定的融資前財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)折現(xiàn)率、資本金稅后財務(wù)部折現(xiàn)率，再結(jié)合該項目的基準(zhǔn)收益率，計算后得到該項目的凈現(xiàn)值為24127萬元。內(nèi)部收益率，該項目內(nèi)部收益率經(jīng)過計算為29.1%。銷售凈利率，銷售凈利潤率=凈利潤額\銷售收入凈值*100%，經(jīng)過計算該項目的銷售凈利率為11.17%。4.碧桂園公司投資與收益對比及分析項目營業(yè)收入成本及費用凈利潤凈利潤同比20151132.231035.1197.12-8.48%20161530.871394.24136.63+40.69%20172269.001981.48287.52+110.43%20183790.753305.33485.42+68.83%由上表可以看出，近年來碧桂園公司隨著投資的加大，收益也有所提升，但收益的增長速度在2017年達到峰值后，增長速度有所下降，總的來說，碧桂園近年來的收益還是隨投資的增加而增加的，而增長趨于穩(wěn)定。碧桂園公司投資決策之風(fēng)險分析1.投資決策主要風(fēng)險資金風(fēng)險碧桂園雖然是個大公司，但是其大部分項目的資金來源仍然主要是由集團借款、銀行貸款以及銷售回款構(gòu)成。一個項目若是存在資金收入不足以支撐資金支出的情況時，該項目就有可能停滯。市場風(fēng)險拿河源市碧桂園?東江鳳凰城這個項目來說，其主要針對的客戶是區(qū)域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領(lǐng)等，這類客群雖然具備一定的購買力，而別墅的目標(biāo)客戶為區(qū)域原住民及其他中高端群體，但原住民本身有自己的住處，其居住需求以該善和投資為主，具有較強的理性購買需求，會間接導(dǎo)致在激烈的市場大環(huán)境下，別墅市場階段性變化的供求關(guān)系，最終表現(xiàn)為價格的漲幅變化。競爭對手風(fēng)險碧桂園的競爭對手對手主要有萬科、保利、中國恒大等，但根據(jù)項目的不同還會。有其他更多的不同的競爭對手。中國加入世貿(mào)組織以后，境外的房地產(chǎn)開發(fā)商進入國內(nèi)的門檻大大降低，這也就導(dǎo)致了國內(nèi)市場被海外公司搶占的局面。政策風(fēng)險隨著國家政府加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，出臺的相關(guān)政策限定越來越嚴(yán)格，可能會導(dǎo)致銀行緊縮銀根，限制貸款的相關(guān)文件，還可能出臺更嚴(yán)格限制房價的政策。而不管是貸款政策還是房價政策，都會對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響。2.投資決策風(fēng)險防范措施市場風(fēng)險防范措施別墅市場和普通住房市場有所不同，其競爭激烈，影響因素復(fù)雜，其品牌和品質(zhì)是廣大客戶考慮的首選，能夠大大增加其競爭力。在品牌方面，碧桂園依托集團的龐大，以及多年攢下的好口碑，給廣大客戶樹立起來的良好形象，具有很好的號召力和品牌形象。精工品質(zhì)和配套設(shè)施也是客戶重要的對比點，在這方面碧桂園一再彰顯自己的建筑風(fēng)格，中西結(jié)合的建筑風(fēng)格深入人心，不僅蘊含豐富的文化底蘊，而且在別墅建造的選材上都是采用國內(nèi)國內(nèi)的一流品牌，大大增加了其精工品質(zhì)；在配套方面，選址要盡量臨近商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)院等與客戶生活息息相關(guān)的各種資源。只有將項目的賣點放大，才能將市場風(fēng)險降到最低。競爭對手風(fēng)險防范措施在投資項目時，與土地交易中心保持聯(lián)系，時刻關(guān)注著掛牌信息，了解繳納保證金的企業(yè)，從多方面判斷所關(guān)注企業(yè)的購買力。同時，可以從多方面了解競爭對手，獲取競爭對手的一手信息。政策風(fēng)險防范措施時刻關(guān)注國家的政策變化，積極與政府部門保持溝通，提前研究出應(yīng)對相關(guān)政策的措施，并提高項目的開發(fā)速度，爭取在出臺不利于開發(fā)企業(yè)建設(shè)的相關(guān)政策出臺前辦理完各項審批手續(xù)。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策建議近幾年來，受到國家與地方政府的調(diào)控，房地產(chǎn)市場競爭比較激烈。通過對碧桂園投資決策的分析，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項目時能夠更為客觀有利的進行投資。良好的投資決策分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目后續(xù)的建設(shè)工作有提升作用，也有利于掌握市場的發(fā)展機遇，提升市場競爭力、降低投資所面臨的風(fēng)險。實際的投資決策應(yīng)當(dāng)將科學(xué)理論和實際經(jīng)驗結(jié)合起來，利用已有的房地產(chǎn)科學(xué)分析方法對影響項目的潛在因素進行分析，并且結(jié)合實際經(jīng)驗運用科學(xué)的方法解決遇見的問題。建立一個較為完備的研究體系。為以后的房地產(chǎn)開發(fā)投資提供一定的參考。七、結(jié)論如今的房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項目時要把握好機遇，應(yīng)當(dāng)將市面上的各種因素納入考慮，并將房地產(chǎn)的科學(xué)方法與實際情況結(jié)合對即將投資的項目進行全面的、系統(tǒng)的分析，這樣才能將投資風(fēng)險將至最低。參考文獻顏炳東.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究[D].吉林建筑大學(xué).2015姚超.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策研究[D].沈陽建筑大學(xué).2015張威娜.房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險研究[D].天津大學(xué),2014.丁佳新.房地產(chǎn)項目投資決策分析[D].吉林建筑大學(xué).2018王國志.中原地區(qū)房地產(chǎn)項目投資決策分析[D].華北水利水電大學(xué),2018.簡彩云.基于動態(tài)規(guī)劃的房地產(chǎn)投資決策模型構(gòu)建[J].統(tǒng)計與決策，2010，317，（17）：51-54劉天萍.基于VAR理論的房地產(chǎn)項目投資決策模型研究[D].吉林大學(xué)碩士論文，2010劉捷，潘潔.房地產(chǎn)投資決策中的復(fù)合權(quán)重評價方法[J]西安工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010，30（1）：91-95李江宏，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險及其防范措施[J]，建設(shè)監(jiān)理，2015第一版，第11-13頁田建華，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險管理[J]中國新科技新產(chǎn)品，2011第二版，第47-48頁王倩，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險防范[J]，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，2014第二版，第53-55頁陳妮.御景園房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究[D].西安石油大學(xué),2011.劉子順.A市碧水云天房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究[D].華中科技大學(xué),2013.陳福.廣西貴港碧桂園項目規(guī)劃過程管理研究[D].廣西大學(xué),2018.耿睿.房地產(chǎn)項目投資決策研究[D]遼寧工程技術(shù)大學(xué)，2012