房企住宅工程后評估編制指引

CRLD/EMQP017-2015華潤置地住宅工程后評估編制指引（V1.0）2015-04-30 發(fā)布 2015-04-30 實施華潤置地有限公司 發(fā)布前 言（V1.0）2014部意見和建議，由研修班學(xué)員研究修訂成稿。本文件旨在對華潤置地住宅項目前期策劃目標的達成情況進行總結(jié)分析、積累沉淀，對后開發(fā)項目提供經(jīng)驗參考。希望各大區(qū)通過對工程后評估文件的的編制，實現(xiàn)對住宅項目開發(fā)的經(jīng)驗積累，并及時組織交流大區(qū)內(nèi)評審?fù)瓿傻暮笤u估報告，為后期開發(fā)項目在建設(shè)周期、工程質(zhì)量、成本、現(xiàn)場安全文明等方面的管理提供參考。隨著置地開發(fā)項目的不斷增多，本文件也將不斷進行豐富和完善。為了持續(xù)提目 錄編制目的 2適用范圍 2術(shù)語介紹 2編制依據(jù) 2住宅項目工程后評估編制指引 3項目概況 3工程管理實施規(guī)劃執(zhí)行情況 3計劃與進度管理總結(jié) 7質(zhì)量管理總結(jié) 9項目安全文明管理 項目主要參建方的管理 后評估總結(jié) 附：住宅工程后評估管理辦法 12編制目的為客觀、全面地評價項目工程管理實施情況，對“工程管理實施規(guī)劃”等前期策劃文件中制定的目標與最終實際完成情況進行對比分析，同時對開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗與教訓(xùn)進行提煉總結(jié)，并進行推廣，實現(xiàn)項目管理工作的持續(xù)改進，特編制（V1.同時，本指引對住宅項目工程后評估的編制內(nèi)容進行了統(tǒng)一、規(guī)范，對住宅項目工程后評估的編制、評審、備案及應(yīng)用推廣的要求進行明確，以便于規(guī)范項目后適用范圍適用于華潤置地所有住宅項目的后評估管理。術(shù)語介紹項目后評估：指項目交付后或一個分期交付后，項目管理團隊對項目實施全過程進行回顧與分析，總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓(xùn)，從而為提高后續(xù)項目開發(fā)效率和經(jīng)濟效益預(yù)估提供重要的信息依據(jù)。示范區(qū)后評估：指項目首期示范區(qū)施工完成后，通過與示范區(qū)前期策劃目標進行比較，對示范區(qū)階段性復(fù)盤，從而明確產(chǎn)品推向市場的潛在風(fēng)險。編制依據(jù)《項目總控計劃》項目設(shè)計文件《項目工程管理實施規(guī)劃》（V2.0）及局部修訂《華潤置地銷售物業(yè)計劃管理指引》（V1.0）（V2.0）（V1.0）（V2.0）《華潤置地住宅工程質(zhì)量檢查與評價標準》及局部修訂《華潤置地開發(fā)成本管理制度》《華潤置地招采管理制度》《華潤置地統(tǒng)一分判方案（20139》《華潤置地安全管理制度》其他相關(guān)資料住宅項目工程后評估編制指引項目概況項目位置此部分應(yīng)包含所在項目的具體位置描述。如：南京悅府位于南京市建鄴區(qū)應(yīng)天大街，湖西街，所街，云錦路交匯處。項目定位及主要技術(shù)經(jīng)濟指標此部分應(yīng)包含所在項目的主要經(jīng)濟指標描述。26481.91m，48450.15m9#樓33樓32樓3333工程標段劃分此部分應(yīng)包含所在項目的標段劃分情況，并附圖示意。如：常州CIC項目3期A地塊分三期開發(fā)，其中3.1期（A-1地塊)由7棟11F小高層和兩棟33F高層及地下車庫組成。參建單位信息此部分應(yīng)包含所在項目的各標段確定的土方、護壁、降水、總包、監(jiān)理、安裝、門窗幕墻、精裝及園林單位等。1、進度目標的達成情況此部分主要介紹前期策劃進度目標的完成情況和主要影響因素。2、質(zhì)量目標的達成情況此部分主要介紹策劃質(zhì)量目標、質(zhì)量獎項的完成情況。3、安全管理目標的達成情況此部分主要介紹策劃安全目標、安全管理獎項的完成情況。施工重難點分析與應(yīng)對措施執(zhí)行情況此部分應(yīng)包含該項目管理實施規(guī)劃中重點、難點問題分析的準確性及應(yīng)對措施的實際執(zhí)行進行情況，且還需包含項目實施工程中是否有新增加的難點及相關(guān)應(yīng)對措施。另外，關(guān)于項目開發(fā)過程中應(yīng)對地質(zhì)情況、周邊施工環(huán)境、配套設(shè)施等因素影響的具體對策進行說明。如南京浦口華潤國際社區(qū)一期施工重難點為：第一，工期要求緊張。從拿地到開盤9個月，但中間經(jīng)歷青奧會與春節(jié)，青奧91（后評估當中應(yīng)對趕工措施及效果進行分析第二，地質(zhì)情況復(fù)雜。地塊現(xiàn)場為蒼莽野地，原狀為堆坡、草木、水塘、洼地（后評估對采取的措施進行分析總結(jié)）EDD塊、EC運輸量。(后評估對采取的措施進行分析總結(jié)）第四，首期開盤的風(fēng)險點前期開發(fā)安排：由于集團決策，土地款在元旦之后付清。但目前土地證、規(guī)劃許可證及施工許可證等相關(guān)證照無法辦理，由此會帶來被舉報、樁基檢測和基坑監(jiān)測無法申報、質(zhì)安監(jiān)站未介入樁基及基礎(chǔ)驗收困難等風(fēng)險。因此，需開發(fā)部門先與市質(zhì)監(jiān)部門先行溝通，提前介入。同時要求項目嚴格控制施工質(zhì)量，保證安全文明措施。設(shè)計出圖計劃：項目首期方案需按集團、規(guī)劃局的意見進行調(diào)整，對出圖造成極大影響，導(dǎo)致施工單位定標時間、工程進度受影響。實際對策是設(shè)計、合約、工程充分溝通，形成共同行動計劃，標明關(guān)鍵線路，各部門嚴格按照計劃進行。由于客觀原因滯后時，合理壓縮設(shè)計、招標和施工工期，有序交叉，確保進度目標的完成。（后評估中應(yīng)對類似上述風(fēng)險控制情況進行分析總結(jié)。1、臨時水電布置情況對施工現(xiàn)場臨時水電布置情況及提供的接駁點位置是否滿足現(xiàn)場施工需要做出分析總結(jié)。2、臨建區(qū)規(guī)劃實施情況臨建規(guī)劃應(yīng)考慮臨建區(qū)的市政管線問題，以及各地區(qū)對臨建的具體要求。臨建區(qū)的使用時間要根據(jù)項目的開發(fā)時限和總的開發(fā)進度綜合考慮，盡量避免二次搭設(shè)臨建。此處對搭設(shè)情況是否滿足要求進行總結(jié)。3、場地開口及場內(nèi)外交通組織附圖說明工程管理實施規(guī)劃中場地開口布置和場內(nèi)外的交通組織和實際情況對比圖。工程管理實施規(guī)劃布置圖實際布置圖此處對布置圖中差異部分進行分析說明。4、主要機械設(shè)備布置及進出場計劃序號主要機械設(shè)備名稱預(yù)計使用時間實際使用時間備注12?對機械利用率是否達到最大化，對提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置、做法及對機械設(shè)備布置時是否考慮到后續(xù)施工完成后的拆除便利等問題進行分析總結(jié)。5、材料堆場及加工場布置對材料堆場的位置是否便于材料運輸和裝卸和項目開發(fā)過程中關(guān)于減少二6、場內(nèi)土方平衡策劃達成情況對方案階段進行的土方平衡測算、優(yōu)化方案與設(shè)計協(xié)調(diào)情況總結(jié)。低部位的結(jié)構(gòu)施工。驗收組織與管理規(guī)劃達成情況序號驗收項時間節(jié)點實際完成時間注意事項1（驗收核心注意點）2?后評估中需要明確的驗收，包括但不限于以下內(nèi)容：1收。2、專項驗收：需要政府相關(guān)管部門參與的驗收，如消防、電梯、燃氣、環(huán)保、檔案、規(guī)劃、人防、綠化、衛(wèi)生、交警、氣象等。3位等參加的綜合驗收。4條件下，由項目部、物業(yè)組織的由承包商向公司移交的過程。5實情況。包括是否分段驗收、驗收的組織策劃、各專項驗收之間的邏輯關(guān)系及矛盾點的對策。此外，還應(yīng)說明各專項驗收策劃需求時間及實際情況的差別?？梢暬芾磉_成情況對項目執(zhí)行過程中文化宣傳可視化、目標導(dǎo)向可視化、信息傳達可視化和管理4工程總進度計劃達成情況大區(qū)及城市公司應(yīng)按照2014年3月下發(fā)的《華潤置地銷售物業(yè)計劃管理指引》20144（V1.0）的一、二級關(guān)鍵管控節(jié)點和三級關(guān)鍵節(jié)點按計劃完成。為了更好地對工程施工進度進度節(jié)點、施工順序進行細化分解和合理安排?？傔M度計劃必須包含以下節(jié)點的達成情況。編號計劃指引編號節(jié)點級別內(nèi)容計劃開始時間實際開始時間計劃完成時間實際完成時間備注1P1007一級總包單位確定2P1008一級銷售開盤3P1009一級竣工備案4P2011二級樁基施工單位確定5P2018二級工程管理實施規(guī)劃編制完成6P2020二級《建筑工程施工許可證》取得7P2021二級開工8P2022二級銷售展示區(qū)開放9P2023二級結(jié)構(gòu)出正負零10P2024二級達到預(yù)售條件11P2027二級主體結(jié)構(gòu)封頂12P2028二級景觀單位確定13P2029二級精裝修單位確定14P2030二級外立面單位確定15P2031二級外立面呈現(xiàn)16P2032二級小市政開工17P2033二級消防驗收完成18P2034二級規(guī)劃驗收完成19P2035二級清水房交付20P2036二級精裝房交付21三級（圍護樁）施工22三級土方開挖,圍護支撐23三級地下主體結(jié)構(gòu)施工24三級地上主體結(jié)構(gòu)施工25三級第一臺電梯安裝完成26三級外立面施工27三級公共區(qū)精裝施工28三級精裝房精裝施工29三級小市政施工30三級園林施工31三級完成小市政各系統(tǒng)與大市政、樓內(nèi)系統(tǒng)接駁32三級正式水接通33三級正式電接通34三級燃氣開通際情況進行增加。各參建方進場計劃序號承建商定標時間計劃進場時間實際進場時間備注1（樁基）2（總包）3（門窗）4（外立面）????根據(jù)合約分判規(guī)定，此處對前期策劃的項目所有承建商的定標計劃和進場時間與實際定標時間和進場時間進行對比，分析總結(jié)實際進場時間與計劃進場時間差異的原因及造成的影響。甲供材進場計劃序號甲供材料設(shè)備名稱計劃進場時間實際進場時間備注12?根據(jù)合約分判，對列入甲供范圍的材料、設(shè)備的計劃進場時間與實際進場時間做出對比，分析總結(jié)實際進場時間與計劃進場時間差異的原因及造成的影響。主要進度糾偏措施達成情況此處主要針對資源投入不足、承包商管理能力不夠、設(shè)計圖紙供應(yīng)不及時、材料定樣拖延、施工方案與工藝審批延遲、甚至工程款支付不及時等問題制定的糾偏措施實施情況及糾偏效果進行分析總結(jié)。主要施工階段工效統(tǒng)計在后評估文件中，此部分需分析項目主要施工階段的實際工效和施工降效的主要原因。例如：在樁基階段的日平均成樁量；土方開挖階段的日平均出土量；結(jié)構(gòu)施工階段，地下室結(jié)構(gòu)樓層及地上標準層、非標層具體的施工效率；安裝工程與裝飾工程的相應(yīng)平均施工工效等。工程總體質(zhì)量分析3個月內(nèi)保修情況。其中交房3個月內(nèi)保修分析包含但不限于客戶敏感點（例如滲漏、空鼓等）維修情況、維修的及時情況、施工單位配合情況等內(nèi)容。施工組織質(zhì)量分析此部分應(yīng)包含三個方面。1門組織管理架構(gòu)圖并分析各個部門之間的協(xié)同情況。2執(zhí)行情況。3、對主要承包方和監(jiān)理的管理制度的完善情況分析總結(jié)。質(zhì)量主要控制要點及措施執(zhí)行情況此部分應(yīng)包含但不限于以下三個方面。1、方案審查項目部對本項目要求承包商編制的施工方案的執(zhí)行情況進行總結(jié)評價。原則上現(xiàn)場施工重要部位及關(guān)鍵工序，承包商均需報送專項施工方案。2、工程交底20154（CRLD/EMQP015-2015）進行交底，并對具體內(nèi)容、交底過程及交底效果進行總結(jié)。3、樣板管理；銷售樣板房對毛坯房交樓的銷售樣板房與實際交樓毛坯房結(jié)構(gòu)的不同之處和標識情況進行總結(jié)；對最終交付給客戶的裝修質(zhì)量與銷售樣板房的質(zhì)量水平對比情況進行總結(jié)。其中，精裝房交樓的銷售樣板房要真實地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量。施工工藝樣板施工工藝樣板是為明確細部節(jié)點特別是質(zhì)量關(guān)鍵節(jié)點而制作的樣板，主要目的是為了發(fā)展商、監(jiān)理、承包商統(tǒng)一工藝做法，保證工程質(zhì)量。序號工藝樣板名稱樣板確認部門樣板驗收部門樣板設(shè)置部位樣板計劃完成時間樣板實際完成時間12?交樓樣板房交樓樣板房是為統(tǒng)一交樓標準而制作的樣板房，是為了統(tǒng)一發(fā)展商、監(jiān)理、承包商的竣工驗收標準，同時可以檢驗承包商的質(zhì)量水平，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷和施工圖紙存在的問題。此內(nèi)容應(yīng)包括承包商是否按照合同及發(fā)展商要求進行交樓樣板房的施工，同時總結(jié)分析后期施工與交樓樣板匹配情況。1、質(zhì)量關(guān)鍵點監(jiān)控果進行分析總結(jié)。2、施工工序控制及驗收要求所有的工序開始之前，必須報監(jiān)理工程師同意；工序完成之后，必須報監(jiān)理工程師檢查驗收。將施工驗收及工序控制與進度款支付結(jié)合起來，出糧時檢查各控制表格的簽字情況，對未按以上要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕出相關(guān)工程量的進度款。列表說明本項目主要的施工工序及其管控重點。序號施工工序名稱管控重點執(zhí)行情況備注12???3、關(guān)鍵工序檢查點對重要部位及關(guān)鍵工序，一方面，總結(jié)分析方案審查及技術(shù)交底現(xiàn)場執(zhí)行層的執(zhí)行情況；另一方面，總結(jié)分析對重要部位及關(guān)鍵工序的聯(lián)合驗收情況。本處可應(yīng)參照2015年4月下發(fā)的《華潤置地住宅工程關(guān)鍵工序檢查點實施細則》CRLD/EMQP016-2015況的對比。安全文明管理制度相關(guān)情況此部分包含對總部及大區(qū)EHS管理體系的執(zhí)行情況及自身安全文明管理制度建立及運行情況進行總結(jié)。文明工地情況此部分對省市等各級文明工地評選情況進行總結(jié)，同時對項目文明施工情況進行反思評估。安全事故情況此部分對安全事故的預(yù)防及處理進行總結(jié)。此部分需分析項目總承包商、專業(yè)分包商及獨立承包商之間的配合施工情況?？梢詮慕M織管理、進度管理、質(zhì)量管理、安全管理及其他與工程相關(guān)方面的管理維度進行展開；從而突出各承包商的強項與弱點，突出承包商管理成功和失敗的管理經(jīng)驗，以便于后開發(fā)項目參考使用并進行有針對性的管理。此外，此部分需針對各參加方的成本管理與變更管理進行總結(jié)分析，梳理各參建方在成本控制與變更索賠方面的經(jīng)驗，同時總結(jié)開發(fā)商在成本控制與反索賠方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，以便于后開發(fā)項目參考使用并進行有針對性的管理。后評估總結(jié)經(jīng)驗與措施此部分著重對該項目形成的具有代表性的做法進行經(jīng)驗總結(jié)，對好的做法提出推廣措施，對不好的做法提出規(guī)避措施。問題及成因此部分著重對項目前、中、后期出現(xiàn)的問題進行分析總結(jié)，找到問題發(fā)生的根本原因，并提出相應(yīng)解決方案，以便于在后期項目當中予以規(guī)避。此部分著重對公司設(shè)計、合約、開發(fā)、工程等業(yè)務(wù)流程提出建設(shè)性意見或建議。附：住宅工程后評估管理辦法后評估要求編制機制對于首期項目后評估，由大區(qū)工程管理部發(fā)起，并由項目總牽頭，城市公司工程管理部與項目部參與，并成立后評估工作小組，在規(guī)定時間內(nèi)完成后評估文件的編制工作。對于非首期項目后評估，由城市公司工程管理部發(fā)起，并由項目總牽頭，項目部參與，并成立專門工作小組，在規(guī)定時間內(nèi)完成后評估編制工作，大區(qū)工程管理部對編制過程與成果文件進行幫助指導(dǎo)。對于示范區(qū)后評估，由城市公司工程管理部或項目部負責(zé)編制。評審機制對于首期項目后評估，大區(qū)工程管理部聯(lián)合大區(qū)設(shè)計管理部、合約管理部組成后評估評審小組，在編制完成后一周內(nèi)組織評審會議。評審小組須站在科學(xué)、合理的角度對項目進行客觀分析，評審過程中與城市公司及項目部充分溝通得出公正一致的評估結(jié)論，并形成紀要文件。對于非首期項目后評估，項目部與城市公司相關(guān)職能部門組成評審小組，在編過程中各部門充分溝通得出公正一致的評估結(jié)論，并形成紀要文件。對于示范區(qū)后評估，由項目部與城市公司相關(guān)職能部門組成評審小組，在編制完成后一周內(nèi)組織評審會議。評審小組須站在科學(xué)、合理的角度對項目進行客觀分析，形成紀要文件。以上各階段后評估編制部門按照評審結(jié)論進行修改，完成后報相關(guān)部門備案，備案完成后工程后評估編制、評審工作即結(jié)束。應(yīng)用機制項目各級后評估工作完成后兩周內(nèi)將相關(guān)成果輸出給大區(qū)工程管理部，大區(qū)工程管理部負責(zé)后評估文件備案并在整個大區(qū)內(nèi)進行推廣。若干項目后評估完成后，大區(qū)工程管理部組織相似項目交流探討經(jīng)驗教訓(xùn)，將交流成果寫入大區(qū)工程管理經(jīng)驗庫或大區(qū)工程管理缺陷庫，并將經(jīng)驗庫與缺陷庫在大區(qū)內(nèi)共享。后評估反饋機制示范區(qū)后評估示范區(qū)后