某商業(yè)公園商業(yè)策劃方案

萬興都國際商業(yè)公園

商業(yè)籌劃方案2024年9月宏觀經(jīng)濟調(diào)研物業(yè)條件工程定位城市開展規(guī)劃城市商圈調(diào)研本方案思維模式工程規(guī)劃工程招商招商原那么招商執(zhí)行招商策略招商條件營銷推廣工程運營2要點定位重點：突出旅游休閑商業(yè)綜合體的差異化特征。招商重點：百貨店，難點：餐飲。招商策略：兩頭開花，中間結(jié)果，階段實施，分批開業(yè)。以百貨店和五星級酒店簽約入駐為契機，突破招商瓶頸，實現(xiàn)工程兩頭招商，進而帶動中間商鋪的招商。可分三批實施。招商業(yè)態(tài)上休閑娛樂可先行。區(qū)域策略：招商區(qū)域以山東、北京、長三角、珠三角為主；本地40%、外地60%，三年后逐步調(diào)整到本地20%、外地80%。業(yè)態(tài)比例：購物40%、餐飲30%、休閑娛樂20%、效勞配套10%。價格策略：以帶動人氣培育市場為原那么，前期降低租金，分步實施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推廣策略：塑造品牌、高調(diào)入市、高姿態(tài)造市、促銷活動配合、尋求政府合作支持。風(fēng)險控制：招商進度達不到期望值，以滿商為原那么，先炒作人氣聚集商氣；后期運營如有困難，可在開業(yè)以后重新定位規(guī)劃調(diào)整進行二次招商。當(dāng)務(wù)之急是工程先開業(yè)。3Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ4Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ城市開展概況宏觀經(jīng)濟概況商圈概述經(jīng)營者調(diào)研消費者調(diào)研5Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂宏觀經(jīng)濟概況國內(nèi)生產(chǎn)總值2024年實現(xiàn)生產(chǎn)總值2110.18億元，增長13.4%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值250.46億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1063.41億元，增長14.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值796.31億元，增長14%。三次產(chǎn)業(yè)增加值之比為11.9：50.4：37.7，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高0.9個百分點。社會商品零售總額2024年實現(xiàn)社會消費品零售總額974.2億元，增長19.3%。臨沂批發(fā)城被授予“中國十強文明市場〞和“中國專業(yè)批發(fā)市場最具影響力品牌〞稱號，臨沂市入選2024年福布斯“中國大陸最正確商業(yè)城市〞排行榜，被授予“中國市場名城〞稱號。財政和金融2024年財稅收入較快增長。全市地方財政收入91.5億元，增長14.1%，其中稅收收入69.5億元，占地方財政收入的76%，同比提高2.7個百分點。財政支出187.3億元，增長22.9%。金融形勢平穩(wěn)。年末全市金融機構(gòu)各項存款余額1762.3億元，比年初增加354.5億元，其中儲蓄存款余額1178.1億元，比年初增加181億元。居民生活2024年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16572元，增長10.5%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10849元，增長12%。6Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂宏觀經(jīng)濟概況國內(nèi)生產(chǎn)總值臨沂市增幅比山東省最興旺地區(qū)青島市高出1.2個百分點，高出濟南市同樣1.2個百分點，高出山東省平均水平1.5個百分點；社會消費品零售總額增幅高于青島市0.2個百分點，與濟南市持平，低于山東省平均水平0.5個百分點；人均可支配收入增幅高出青島市1.2個百分點，高出濟南市1.3個百分點，高出山東省平均水平1.3個百分點。由此說明，臨沂市的經(jīng)濟在山東省處于中等偏上水平，但在人口較多的情況下保持了高速的開展，后期潛力巨大。由于臨沂得天獨厚的地理條件，使其成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地，位居全國綜合批發(fā)市場第二位，在全國僅次于義烏，2024年一年批發(fā)成交額便突破600億元，因此民間的收入遠遠高于官方數(shù)據(jù)。通過以上數(shù)據(jù)看出，臨沂在的經(jīng)濟開展的增長速度上高于青島市、濟南市和山東省平均水平，加上面積和人口的優(yōu)勢，以及商貿(mào)物流城市的定位，未來增長潛力無限，一定會成為趕超青島、濟南的黑馬城市。小結(jié)7Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂城市開展概況近幾年，臨沂市政府方案北遷，城市重心也隨之北移，一大批代表著臨沂市現(xiàn)代城市商業(yè)及住宅建設(shè)最高水平的開發(fā)工程也在緊鑼密鼓的建設(shè)中，建成之后將成為臨沂市人口密度最大、居民消費質(zhì)量最高的“核心消費地帶〞，再加上臨沂市的得天獨厚的商業(yè)根底優(yōu)勢，必將形成一個以城市大型商業(yè)中心為主導(dǎo)、以大型批發(fā)市場和物流業(yè)為特色、以涑河商業(yè)帶為主線的這樣的一個城市商業(yè)帶。涑河是一條穿過臨沂市區(qū)的景觀河，也是市政府重點打造新興商業(yè)帶，根據(jù)涑河不同區(qū)段的功能特點和自然文化資源狀況，規(guī)劃將涑河分為東段古城商業(yè)區(qū)，中段現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，西段生態(tài)休閑區(qū)。8Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述臨沂商圈總體分布：西郊批發(fā)商圈——以商品批發(fā)為主，創(chuàng)造了全國第三，在山東省交易額十多年第一的業(yè)績。城中心零售商圈——以人民廣場周邊商超為代表，零散分布。臨沂商業(yè)開展迅速，素有“北方的義烏〞之稱，臨沂成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心，形成了“南有義烏、北有臨沂〞的商貿(mào)格局。2024年臨沂入選福布斯“中國大陸最正確商業(yè)城市

〞；并位列新增12

個城市中的第2

名；臨沂批發(fā)城被授予“中國十強文明市場〞和“中國專業(yè)批發(fā)市場最具影響力品牌〞稱號，臨沂市入選2024年福布斯“中國大陸最正確商業(yè)城市〞排行榜，被授予“中國市場名城〞稱號。在山東三大經(jīng)濟圈中，半島城市群以青島為龍頭，省會城市圈以濟南為核心，魯南經(jīng)濟帶五市中，在經(jīng)濟總量，人口數(shù)量，消費水平，城市根底建設(shè)，工業(yè)規(guī)模，財政收入，開展前景等方面，臨沂表現(xiàn)尤為突出，逐漸走在五市前面，成為魯南核心城市。9Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查10Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查11Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述主要百貨店調(diào)查12Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述主要商業(yè)街調(diào)查13Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂商圈概述主要商業(yè)街調(diào)查14Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂經(jīng)營者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問卷40份，收回有效問卷32份。15Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂經(jīng)營者調(diào)研16Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂經(jīng)營者調(diào)研大局部經(jīng)營者認為我們需要多業(yè)態(tài)；經(jīng)營戶以服裝者居多占49%，如果租賃在業(yè)態(tài)上以服裝35%、餐飲22%和娛樂16%居多，我們在業(yè)種劃分需要多考慮；經(jīng)營商戶認為可承受的租金最高水平在1-3元/㎡·天之間；租賃期限在1-3年47%最多，4-6年34%次之，7年以上19%最少；租賃樓層選擇一層或一到二層。這些都給我們在租金和合同期限上提供借鑒，以低租金先保證滿商。而三層及以上高樓層的不認可也給我們高樓層招商帶來難度，需要我們認真考慮招商條件。占50%的經(jīng)營者希望免收物業(yè)管理費，25%的人希望物業(yè)管理費0.5元/㎡·月。我們物業(yè)管理費收取方面需要綜合考慮費用標(biāo)準(zhǔn)。如果購置商鋪，占72%的大多數(shù)人選擇50-100萬元，這些給我們后期商鋪銷售提供了商鋪分割依據(jù)。小結(jié)17Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂消費者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問卷188份，收回有效問卷188份。18Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂消費者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問卷188份，收回有效問卷188份。19Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂消費者調(diào)研本次發(fā)出調(diào)研問卷188份，收回有效問卷188份。20Ⅰ.市場調(diào)研—臨沂消費者調(diào)研消費者特征方面年齡大都在18-45歲之間，其中18-29歲居多為59%，30-45歲占33%；居住地以蘭山區(qū)最多占62%，工作地蘭山區(qū)也是最多占85%。我們的目標(biāo)消費客群應(yīng)該在18-45歲之間，由于蘭山區(qū)是主要城區(qū)因此也是我們重點需要考慮的消費主力軍。消費者學(xué)歷以中專和高中居多，職業(yè)上以效勞36%和商貿(mào)11%業(yè)居多，說明臨沂第三產(chǎn)業(yè)比較興旺。月收入在1000-2000元占37%、2000-3000元占22%、500-1000元占18%，說明消費者的平均月收入與其從事的效勞行業(yè)相匹配，是普通群眾消費群體。工作單位以私營業(yè)主居多占58%說明個體經(jīng)濟興旺；出行方式中自行車35%、公交車29%和私家車26%差距不大，尤其是私家車占比達26%，說明私家車擁有量較多，也為我們工程的停車位提出了新的要求。消費者希望我們提供名牌服飾專賣店25%、大型百貨店24%、大型超市21%最多給我們購物業(yè)態(tài)提供了參考。在娛樂休閑方面，消費者有多業(yè)種的需求，其中KTV占18%、洗浴中心13%、主題游樂園11%為最多，其余夜總會、電影院、酒吧等均有涉及。消費者的文化生活方式需求的多樣性為我們娛樂休閑的多形態(tài)定位提供了依據(jù)。在餐飲方面，消費者希望提供自助餐廳14%、西式快餐13%、國內(nèi)特色餐飲13%、休閑餐飲11%、中式快餐10%等等；消費者選擇餐廳的主要考慮因素衛(wèi)生為首選23%，依次是口味14%、實惠14%、效勞12%、檔次11%等等。說明隨著生活水平的提高，消費者餐飲需求多樣化，同時考慮衛(wèi)生、口味等因素，這些為我們餐飲多樣化需求提出了更高的要求。消費者的各項消費中購物在40%、餐飲30%、娛樂占30%左右，這些對我們的定位比例具有一定參考意義。消費者希望我們?nèi)f興都提供一個現(xiàn)代時尚、休閑、一站式的消費場所，這些也為定位提供參考。小結(jié)21Ⅰ工程定位市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ工程優(yōu)勢分析〔S〕工程劣勢分析〔W〕工程時機分析〔O〕工程威脅分析〔T〕SWOT分析小結(jié)及應(yīng)對措施綜合分析22Ⅱ.工程綜合分析23Ⅱ.工程綜合分析小結(jié)應(yīng)對措施在差異化經(jīng)營中建立競爭優(yōu)勢，充分發(fā)揮物業(yè)條件好和區(qū)位優(yōu)勢，抓住市場空白，最大限度地發(fā)揮規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢，通過中高端的差異化定位和主力店的帶動確保工程的成功。工程具有超大體量的規(guī)模優(yōu)勢和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，機遇明顯，同時又面臨較大的挑戰(zhàn)，操作有一定難度，尤其是招商。總體上是具有了成功運作的根底條件。24Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ市場定位工程營銷模式定位客群定位經(jīng)營定位形象定位25Ⅲ.工程主要技術(shù)指標(biāo)26Ⅲ.工程定位—總體定位輻射魯南蘇北，集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、體驗、文化、旅游為一體的休閑商業(yè)綜合體設(shè)施先進、環(huán)境優(yōu)雅、引領(lǐng)時尚、追求品位、業(yè)態(tài)齊全的山東首席一站式超級SHOPPINGMALL27Ⅲ.工程定位—市場定位1公里輻射范圍2公里輻射范圍市場定位：

位于臨沂核心商圈，輻射魯南蘇北的區(qū)域型核心SHOPPINGMALL萬興都國際商業(yè)公園28Ⅲ.工程定位—目標(biāo)客群定位魯南蘇北地區(qū)20-55歲的中高收入者，包括公務(wù)員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、成功人士等本工程消費者定位：理由劇烈的市場競爭要求我們必須在市場細分中尋求出路，做差異化經(jīng)營，臨沂目前的中高端商業(yè)中心的缺乏也給我們提供了機遇；工程的多業(yè)態(tài)決定了客群的年齡跨度；我們的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢決定了定位面向中高端收入群體。29Ⅲ.工程定位—經(jīng)營定位功能定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、體驗、文化、旅游為一體的多功能國際化城市休閑商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、特色超市、專賣店、便利店、餐飲、休閑娛樂、酒店、酒店式公寓、寫字樓、效勞配套經(jīng)營方式：租賃為主，個別業(yè)態(tài)可考慮自營經(jīng)營特色：名店、名街、名品會聚的SHOPPINGMALL理由多功能——35萬平米的超大規(guī)?？梢詫崿F(xiàn)多功能組合，滿足臨沂乃至魯南蘇北地區(qū)中高端收入消費群體的需求。多業(yè)態(tài)——發(fā)揮業(yè)態(tài)互補優(yōu)勢，形成聚集效應(yīng)。一站式——真正表達SHOPPINGMALL的魅力和特性。30Ⅲ.工程定位—規(guī)模定位

大型SHOPPINGMALL城市商業(yè)地標(biāo)本工程規(guī)模定位為：理由按照目前SHOPPINGMALL的規(guī)模劃分，10萬平米以下為小規(guī)模，10-20萬平米為中等規(guī)模，20-30萬以上為大規(guī)模，30萬以上為超大規(guī)模，尤其是在三線城市；工程的中式建筑特色和親水的文化、旅游特征必將成為城市旅游休閑目的地。31Ⅲ.工程定位—形象定位山東首席國際商業(yè)公園臨沂城市商業(yè)名片本工程形象定位為：理由只有成為第一，才能在市場競爭中建立壓倒性優(yōu)勢，本工程從地理位置，業(yè)態(tài)規(guī)劃，工程規(guī)模，工程硬件設(shè)施上具備成為第一的根底條件；本案的規(guī)模、體量、景觀等特征在山東都屬第一，絕無僅有。32Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ商鋪分割業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃業(yè)種占比33Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)規(guī)劃主力百貨店休閑餐飲特色餐飲婚慶城商務(wù)正餐購物休閑娛樂購物休閑娛樂休閑娛樂商務(wù)配套休閑娛樂超五星級酒店酒店式公寓5A寫字樓34Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)占比綜合業(yè)態(tài)〔1-7號樓〕35Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)態(tài)占比商業(yè)局部業(yè)態(tài)〔1-6號樓〕36Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃37Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃38Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃39Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃40Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃41Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃42Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃43Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種規(guī)劃44Ⅳ.工程規(guī)劃—業(yè)種占比45Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ招商條件招商策略招商執(zhí)行招商費用招商原那么46Ⅴ.工程招商—招商原那么結(jié)合工程實際規(guī)劃情況，按照購物40%、餐飲30%、休閑娛樂20%、效勞配套10%的業(yè)態(tài)比例實施。各業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補，商戶價值互動。招商節(jié)奏：核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套隨后。招商可行性原那么。即規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種具備可操作性，能夠來臨沂落戶。47Ⅴ.工程招商—招商策略品牌策略：確定商戶層次和知名度，以次主力店為品牌帶動作用；源頭策略：以生產(chǎn)廠商——總代理——加盟商順序為主；在經(jīng)營方式上以租賃直營為主，扣點租金為輔；品牌嫁接策略：扶持當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶加盟知名品牌在本工程經(jīng)營；放水養(yǎng)魚策略：在招商條件中以引進為主，對品牌知名度較高并先期進駐的商戶給予特殊的優(yōu)惠政策降低門檻；租金〔扣率〕策略：低開高走，培育市場。根據(jù)本工程情況，在3-5年進行市場培育，待商圈逐步形成以后根據(jù)市場情況可重新調(diào)整商戶，租金逐步走高。區(qū)域策略選擇商戶區(qū)域范圍：山東、北京、長三角、珠三角本外地商戶比例：本地40%，外地60%〔包括加盟形式入駐的品牌商戶〕，3年后逐步調(diào)整到本地20%，外地80%。48Ⅴ.工程招商—招商策略招商順序：主力店-次主力店-普通商戶；業(yè)態(tài)順序：休閑娛樂-餐飲-購物-效勞配套；樓層順序：考慮到工程體量過大因素，先1、2層，后3、4層，這樣容易形成人氣；位置順序：兩頭開花、中間結(jié)果、階段實施、分批開業(yè)。以百貨店和五星級酒店簽約入駐為契機，翻開突破口，實現(xiàn)工程兩頭招商，進而帶動中間商鋪的招商；第一階段：1號樓百貨店、7號樓五星級酒店、2B2-4〔影院電玩〕，5-8個月時間，2024年10月-2024年5月；第二階段：2A、2B1、2BC5-6、2C、3、6號樓的招商，時間5個月左右，2024年10月-2024年3月；第三階段：4、5號樓、地下步行街的招商，時間6個月左右，2024年4月-2024年9月；預(yù)案：根據(jù)目前招商實際情況，如果百貨店出現(xiàn)困難，那么以對百貨店依賴程度不高且租金彈性空間小的休閑娛樂為突破口，進而逐步實現(xiàn)對餐飲的招商，從而促進百貨店的入駐；以上順序交叉進行。49Ⅴ.工程招商—招商條件50Ⅴ.工程招商—招商條件備注：①合同簽訂后交履約保證金，開業(yè)后可轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金，合同期滿五違約予以無息退還；②正常營業(yè)后租金按3-6個月收取，每期末15-25日預(yù)收下一期租金；③除預(yù)交租金外，一次性再交半年租金，另外免費使用1個月，一次性交一年租金，免費使用2個月。51Ⅴ.工程招商—招商條件本工程租金價格確定方法價值評判法工程租金的計算過程：評價對象的選擇確定比較標(biāo)準(zhǔn)評判因素的權(quán)重確定權(quán)重得分統(tǒng)計與租金計算

52Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定我們在臨沂市內(nèi)選擇三個與本工程具有較大可比性的商業(yè)街作為評價對象，該物業(yè)目前須處于一定時期的連續(xù)經(jīng)營狀態(tài)中，同時在各物業(yè)條件相似的情況下，以提高比較的關(guān)聯(lián)性和準(zhǔn)確性。根據(jù)外部市調(diào)和內(nèi)部了解兩個方面入手并綜合，可比工程租金水平如下(均為建筑面積，租金單位：元/㎡·天)調(diào)查可比工程租金水平53Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定價值實現(xiàn)度：三個可比對象平均價值實現(xiàn)度〔54.5%+51.5%+43%〕/3=49.7%，本案價值實現(xiàn)度64.5%；價值實現(xiàn)下的租金本案一層租金=可比對象平均租金×本案價值實現(xiàn)度÷平均價值實現(xiàn)度那么本案一層租金=2.44×64.5%÷49.7%=3.17，取整數(shù)3.2元/㎡·天價值評價表價值評價表54Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定價格修正：根據(jù)本工程的特點和實際情況結(jié)合未來升值空間，一層價格提升約45%-50%之間為4.68元/㎡·天。按照商場樓層越高價值越低的一般規(guī)律，結(jié)合本案良好的物業(yè)條件和景觀設(shè)施，確定本案的垂直系數(shù)從而計算出本案的各樓層租金〔建筑面積〕：55Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定1號樓平均租金〔建筑面積〕：56Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定2號樓平均租金〔建筑面積〕：57Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定3號樓平均租金〔建筑面積〕：58Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定4號樓平均租金〔建筑面積〕：59Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定5號樓平均租金〔建筑面積〕：60Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定6號樓平均租金〔建筑面積〕：61Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定1-6號樓平均租金〔建筑面積〕：1號樓按照預(yù)計租金1.5元/㎡·天62Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定2-6號樓平均租金〔建筑面積〕：63Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定3-6號樓平均租金〔建筑面積〕：64Ⅴ.工程招商—招商條件租金收入測算一第一年免收6個月，前3年租金不變，第四年開始逐年遞增5%，出租率按照100%。十年約收回16億元投資。65Ⅴ.工程招商—招商條件租金收入測算二第一年免收6個月，前3年租金不變，第四年開始逐年遞增8%，出租率按照100%。十年約收回18億元投資。66Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金〔建筑面積〕：在實際與商戶談判過程中，可實現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。67Ⅴ.工程招商—招商條件租金確定按照業(yè)態(tài)、樓層分類租金〔建筑面積〕：在實際與商戶談判過程中，可實現(xiàn)租金與理論期望值有所差距，因此按照業(yè)態(tài)、樓層進行分類列出租金理論標(biāo)準(zhǔn)。68Ⅴ.工程招商—招商條件物業(yè)管理費：根據(jù)物業(yè)公司制定標(biāo)準(zhǔn)收?。还材芟模焊鶕?jù)各業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)域經(jīng)營類型確定收取標(biāo)準(zhǔn)；電費：自用局部安裝電表按實際使用以市政電費標(biāo)準(zhǔn)收費；水費：根據(jù)市政商業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)收取；垃圾清運費：按照市政環(huán)衛(wèi)部門要求收?。皇浙y方式：自行收取。69Ⅴ.工程招商—招商渠道自建招商團隊+專家參謀團+松散型合作團隊+外聯(lián)資源招商渠道選擇70Ⅴ.工程招商—招商執(zhí)行第二階段2A+2B1+2BC5-6+2C+3、6號樓2024年10月-2024年3月第一階段1、7號樓+2B2-42024年10月-2024年5月第三階段4、5號樓+地下步行街2024年4月-9月試運營及調(diào)整階段陸續(xù)開業(yè)調(diào)整71Ⅴ.工程招商—招商時間節(jié)點招商節(jié)點〔12個月完成總體招商的80%〕2024年10月-12月主力店簽約后簽約影院及電玩2024年10月-2024年3月完成休閑娛樂業(yè)態(tài)招商百貨店招商2024年10月-2024年5月主力店招商及裝修2024年11月-2024年3月完成2A、2B1、3、6號樓招商2024年4-9月完成4、5號樓及地下步行街招商2024年10月完成招商至80%2024年10月萬興都正式開業(yè)儀式72Ⅴ.工程招商—招商階段劃分招商籌備期——重點工作〔1〕完成招商的定位、規(guī)劃等根底性工作?！?〕制定招商方案，落實招商進度，根據(jù)需要調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，同時根據(jù)商戶要求相應(yīng)調(diào)整規(guī)劃布局租金方案。〔3〕制定招商工作制度、工作流程?！?〕組建招商團隊，人員合理配置、分工并進行專業(yè)培訓(xùn)?！?〕完成現(xiàn)場招商處包裝及工程地盤包裝。根據(jù)招商任務(wù)確定營銷推廣方案，包括招商案場包裝美化、工程地的美化包裝，戶外廣告牌、媒體選擇通路等?！?〕塑造工程形象，在工程的樓頂設(shè)立戶外廣告牌發(fā)布招商信息，并根據(jù)不同時間節(jié)點來更新內(nèi)容?！?〕確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息?！?〕篩選重點主題主力商家,開展對重點商家的接觸?！?〕設(shè)計完成招商資料，包括招商手冊、單頁、折頁、廣告宣傳片等資料?！?0〕完成布置招商現(xiàn)場用圖表，包括招商進度表、平面布局圖等?！?1〕儲藏大量的目標(biāo)商家資源，為后期強勢推廣做好鋪墊工作。尤其是儲藏到三倍以上的商戶資源信息。〔12〕完成招商租賃合同的評審、定稿以及合同簽訂流程。〔13〕制定商戶二次裝修標(biāo)準(zhǔn)、流程、驗收程序等?！?4〕確定招商廣告宣傳各階段的細化執(zhí)行方案?！?5〕完成工程現(xiàn)場廣告位及導(dǎo)識系統(tǒng)規(guī)劃方案?！?6〕完善工程租金價格體系?！?7〕招商費用預(yù)算。73Ⅴ.工程招商—招商階段劃分強勢招商階段——重點工作〔1〕完成招商任務(wù)分解和落實。將招商任務(wù)按照量化標(biāo)準(zhǔn)落實到個人，以到達招商工作的推進?！?〕繼續(xù)收集商戶資源,篩選商戶資源。根據(jù)招商工作進展情況，適時調(diào)整商戶資源，并進行篩選?！?〕與相關(guān)行業(yè)協(xié)會就本工程建立合作關(guān)系。與相關(guān)行業(yè)協(xié)會和連鎖協(xié)會等機構(gòu)建立聯(lián)系，通過他們進一步篩選和落實商戶資源，并提供行業(yè)信息支持，對工程起到宣傳和推廣作用?！?〕全面展開與意向商家的洽談,重點引進主題、主力商家,形成帶動作用和引導(dǎo)。〔5〕用優(yōu)惠政策引進主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進場裝修。在簽訂合同之后，根據(jù)工程工程改造裝修進度，確定商戶開始進場裝修。〔6〕形成對重點商家資源集中區(qū)域代理商的針對性招商。〔7〕完成營銷推廣階段性方案，并根據(jù)招商進度和階段性成果，進行主題轉(zhuǎn)換和炒作?！?〕實施工程導(dǎo)視系統(tǒng)及廣告位的制作并發(fā)布。〔9〕逐步完成對工程商業(yè)氣氛的營造,包括招商的現(xiàn)場包裝布置，并適時轉(zhuǎn)換包裝內(nèi)容，跟上招商進度?！?0〕根據(jù)開業(yè)時間，適時組織和跟進商戶的二次裝修，確保按時開業(yè)。74Ⅴ.工程招商—招商階段劃分補充招商及開業(yè)準(zhǔn)備階段——重點工作〔1〕根據(jù)招商情況調(diào)整和完善商戶，個別不適合的品牌和商戶給予及時調(diào)整。〔2〕做好開業(yè)前的各項準(zhǔn)備工作在招商末期，根據(jù)招商進度和裝修情況，積極做好開業(yè)籌備工作。確定好開業(yè)日期后，進行開業(yè)倒計時工作方案的制定，包括人員分工安排、費用預(yù)算等各項工作。75Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ推廣費用推廣原那么推廣方式推廣策略推廣節(jié)奏目標(biāo)受眾76Ⅵ.營銷推廣—目標(biāo)受眾投資客戶——銷售對象〔以本地及浙江、山西、內(nèi)蒙投資商戶為主〕消費者——終端對象〔以魯南、蘇北、皖北、豫東地區(qū)消費人群為主〕經(jīng)營商戶——招商對象〔以山東、北京、長三角、珠三角商戶為主〕77Ⅵ.營銷推廣—推廣原那么以樹立萬興都山東第一SHOPPINGMALL形象為目標(biāo)，以效勞工程銷售、招商和運營為原那么，通過工程推廣，完成工程各階段和整體目標(biāo)。實現(xiàn)推廣效率最大化為原那么，即獲得最高的性價比。時效性原那么，根據(jù)每一階段的工作要求，及時、有效地開展推廣工作。78Ⅵ.營銷推廣—推廣方式視覺媒體與聽覺媒體的組合瞬間媒體與長效媒體結(jié)合群眾媒體與促銷媒體的結(jié)合媒體組合原那么目標(biāo)受眾一致性單一覆蓋率重復(fù)覆蓋率經(jīng)濟性媒體組合策略的方式

79Ⅵ.營銷推廣—推廣策略品牌策略高調(diào)入市策略造勢策略利用開發(fā)商的雄厚實力與強大背景，進行工程推廣，并通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體專題報導(dǎo)，塑造工程品牌，打造工程知名度，真正打造知名副其實的臨沂商業(yè)名片。根據(jù)工程定位，入市時必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動，突出鑄造“魯南國際商業(yè)公園〞的決心，并奠定工程絕對權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點。在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進行軟文炒作，以五星級酒店和百貨店入駐為契機，強勢炒做工程“魯南第一SHOPPINGMALL〞的概念，并保持連續(xù)性。活動策略充分配合工程的招商進度，不同的階段，產(chǎn)生不同的宣傳方案，產(chǎn)生不同的側(cè)重點，我們要使工程給人的信心能夠充分的滲透，讓目標(biāo)商家從多層面、遞進式獲得工程信息，加深對工程的認同。同時配合臨沂市政府做推廣活動。品牌策略造勢策略80Ⅵ.營銷推廣—推廣策略后期推廣工作中可以利用的關(guān)鍵點主力百貨店、五星級酒店簽約品牌龍頭店簽約招商進度50%招商進度80%各重點商戶試營業(yè)工程試營業(yè)工程正式開業(yè)81Ⅵ.營銷推廣—推廣費用推廣費用〔當(dāng)期分攤〕隨著招商階段不同而拋物線狀態(tài)市場熱度招商籌備期強勢招商期補充招商及開業(yè)籌備期30%50%20%82Ⅵ.營銷推廣—推廣費用該推廣總費用主要針對招商而言，原那么上以年總租金〔約1億元〕收入為主要參考指標(biāo)；推廣費用一般為總租金3%，1億元×3%=300萬元〔包括局部形象推廣費用〕按照招商周期分83Ⅵ.營銷推廣—推廣費用按照推廣方式分84Ⅵ.招商費用預(yù)估注：推廣費按照年租金〔約1億元〕3%，招商人員管理費按照9人估算5萬元/月85Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ開業(yè)方案規(guī)章制度營銷管理收支預(yù)測組織架構(gòu)86Ⅶ.工程運營—組織架構(gòu)商業(yè)運營管理公司總裁財務(wù)管理中心策劃創(chuàng)作中心營銷管理中心萬興都商會合作團隊行政管理中心財務(wù)部融資部審計部策劃部設(shè)計部廣告部銷售部招商部運營部總經(jīng)辦人力資源部培訓(xùn)部87Ⅶ.工程運營—規(guī)章制度崗位職責(zé)商戶管理手冊各項管理制度會員管理制度88Ⅶ.工程運營—開業(yè)方案2024年9月3日周六〔農(nóng)歷八月初六〕工程整體試營業(yè)2024年10月1日周六〔農(nóng)歷九月初五〕萬興都正式開業(yè)89Ⅶ.工程運營—營銷管理萬興都國際商業(yè)公園在管理上實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一效勞、統(tǒng)一物管；營銷推廣方面實行主題營銷，針對不同季節(jié)推出不同主題，結(jié)合日常商戶的SP促銷活動，形成立體的營銷推廣，迅速提高本工程知名，努力打造山東第一SHOPPINGMALL的知名度和美譽度，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。90Ⅶ.工程運營—收支預(yù)測前三年費用預(yù)測91Ⅶ.工程運營—收支預(yù)測前五年收支預(yù)測〔具體過程略〕：注：第一年按照6個月免租期計算，前三年租金不變，第四年開始逐年遞增8%，那么第五年時2-5年的累計租金收入達6733萬元，將第一年虧損彌補。92Ⅰ工程定位綜合分析市場調(diào)研工程運營營銷推廣工程招商目錄ⅡⅢⅥⅦ工程規(guī)劃其他建議ⅤⅣⅧ重大事件節(jié)點工程風(fēng)險控制物業(yè)管理93Ⅷ.其他建議—風(fēng)險控制一、1號樓主力百貨店招商不能如期引進解決之道先不考慮主力店，以休閑娛樂為突破點，帶動招商；1號樓負1層、金鳳廣場地下1層及1號樓1層1/3共計約1.8萬平米做大型超市，1-4層做時尚百貨，5-7層做教育培訓(xùn)，以次為業(yè)態(tài)布局預(yù)案來實施1號樓的招商。常州陳老板對本工程有興趣已經(jīng)拿出具體實施方案，可以先行讓其入駐，合同期限最多簽訂10年左右，待3-5年經(jīng)營不善時可與之解除合同，重新招商，同時我們也給工程省下一次裝修的投入。94Ⅷ.其他建議—風(fēng)險控制二、商戶實際租金達不到期望值要求解決之道以帶動人氣培育市場為原那么，降低租金，分步驟實施租金水平，5年以后待商圈氣氛