房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理(PM)總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理〔PM〕專題培訓(xùn)總結(jié)人力資源部2024年5月通過此次培訓(xùn)對于工程管理的根底理論知識了解比較清晰，但需思考如何結(jié)合利海的現(xiàn)狀，使工程體系管理的宗旨表達(dá)在我司目前制度中。建議結(jié)合我司各專業(yè)、主要系統(tǒng)的專家，優(yōu)化我司相關(guān)制度及體制，著重加強(qiáng)公司執(zhí)行力提升的培養(yǎng)?！獜V東公司徐晨此次培訓(xùn)中知識的理念、跨度和扁平度對實(shí)踐幫助極大，如增加目前房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢和方法論，宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度及相應(yīng)應(yīng)對知識點(diǎn)更好?！L沙工程劉紅衛(wèi)學(xué)員心得摘錄此次培訓(xùn)中關(guān)于工程管理理論總結(jié)及關(guān)鍵的陳述、論述、案例分析生動，令人感悟深刻。——設(shè)計(jì)管理中心利燕飛聽了三天課程，覺得我們集團(tuán)應(yīng)抓好營銷籌劃，嚴(yán)抓方案，在源頭就杜絕設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、錯項(xiàng)，建議建立集團(tuán)產(chǎn)品庫。——工程管理品質(zhì)中心程克容學(xué)員心得摘錄通過培訓(xùn)整體、系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)工程管理，提升了認(rèn)識，對今后工作具有實(shí)際的指導(dǎo)和幫助。假設(shè)培訓(xùn)能運(yùn)用更多國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)際案例更佳?！蛻粜谥行膮墙夸浥嘤?xùn)組織概述培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容12培訓(xùn)案例討論4培訓(xùn)經(jīng)典語錄3培訓(xùn)對象實(shí)際參加人員各工程負(fù)責(zé)人、工程總監(jiān)集團(tuán)總部運(yùn)營及建設(shè)開發(fā)相關(guān)人員各工程負(fù)責(zé)人、工程總監(jiān)及其他相關(guān)同事集團(tuán)總部工程管理品質(zhì)中心及運(yùn)營部全體集團(tuán)總部設(shè)計(jì)、本錢、營銷、財(cái)務(wù)等局部人員2024年4月19日—21日廣州華海大廈A座3樓多功能廳培訓(xùn)時間培訓(xùn)地點(diǎn)組織方案局部領(lǐng)導(dǎo)與講師合影課程主旨與講師介紹課程主旨王勇建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的知識體系掌握房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的根本工具和方法學(xué)習(xí)國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理方面的先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一管理理念和工作思路，建立共同的工作語言平臺國家標(biāo)準(zhǔn)化委員會〔工程管理〕專家成員，?工程管理?系列國家標(biāo)準(zhǔn)制訂者之一，中國工程管理組織成熟度分委會副主任委員國內(nèi)知名工程管理專家及金牌講師，擁有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的企業(yè)管理思想理念。在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，為萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)提供系列培訓(xùn)及戰(zhàn)略咨詢效勞。工程管理知識體系指南〔PMBOK2024.PMBOK2024〕主要譯者，南開-現(xiàn)代卓越工程管理叢書的主要作者?！赴黉J中國地產(chǎn)研究所」首席工程管理專家傾力講解認(rèn)真聆聽課前熱身積極討論目錄培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容培訓(xùn)組織概述21培訓(xùn)案例討論4培訓(xùn)經(jīng)典語錄3關(guān)于工程管理我們需要思考三個問題房地產(chǎn)工程管理是工程管理的一個分類，其運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)工程的建設(shè)和使用進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)工程上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。1、房地產(chǎn)企業(yè)的角色是什么？根據(jù)參與角色不同可分為：開發(fā)商—建設(shè)工程管理設(shè)計(jì)單位—設(shè)計(jì)工程管理咨詢監(jiān)理單位—工程咨詢工程管理施工單位—施工工程管理〔總包、分包〕物業(yè)公司—后期物業(yè)管理2、什么是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品？房地產(chǎn)企業(yè)提供的是差異化的產(chǎn)品解決方案。3、房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)是什么？

目標(biāo)分為三個層次戰(zhàn)略問題戰(zhàn)術(shù)問題找到原因并提供解決方案，處分工程經(jīng)理不能找到原因，更換工程經(jīng)理公司承擔(dān)責(zé)任失敗工程處理其中戰(zhàn)略目標(biāo)是工程經(jīng)理使命必達(dá)的目標(biāo)。工程管理的最高境界即為找到商業(yè)模式。戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)管理目標(biāo)房地產(chǎn)工程管理工程工程管理的一個分類，其運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)工程的建設(shè)和使用進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)工程上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。集中注意力在缺乏權(quán)威、目標(biāo)受多方制約、行為規(guī)那么定義不清的環(huán)境中完成工作。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理工程管理房地產(chǎn)工程PM路線圖管理風(fēng)險管理偏差項(xiàng)目管理體系項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)能力第一步：確定PM—選對人第一階段工程啟動確定工程經(jīng)理，在沒有適宜的人選時可以以一個團(tuán)隊(duì)虛擬工程經(jīng)理。工程經(jīng)理的素質(zhì)要求〔T型人才〕專業(yè)技術(shù)能力〔24%〕一般管理能力〔36%〕-方案、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、控制-分析問題的能力、靈活應(yīng)變的能力-決策〔5W2H〕與解決問題的能力-處理矛盾和沖突的能力人際關(guān)系能力〔40%〕-溝通能力、鼓勵能力-影響他人行為的能力-個人交往能力IQ、EQ和AQ第二步：工程啟動的信息轉(zhuǎn)移—交好底第一階段工程啟動企業(yè)的工程信息移交應(yīng)該完整，確保工程經(jīng)理和工程團(tuán)隊(duì)完整、全面理解工程和工程目標(biāo)，制定科學(xué)、可行的工程方案，躲避可能的工程風(fēng)險。信息清單是一種好的方法。知識流調(diào)研表流程名稱：部門：主要階段主要活動需要知識內(nèi)部顯性內(nèi)部隱性外部顯性外部隱性輸出文檔負(fù)責(zé)部門（崗位）第一階段工程啟動第三步：工程的目標(biāo)界定工程的發(fā)起的理由將決定工程的目標(biāo)工程的目標(biāo)包括-商業(yè)目標(biāo)-管理目標(biāo)影響工程目標(biāo)的因素〔SMART〕-管理層-使用單位的需求-市場及其客戶需求-競爭對手-自身的能力-工程環(huán)境第一階段工程啟動第四步：組建工程組—搭班子在組建工程組時你就得從以下方面考慮1、建立一個結(jié)構(gòu)合理的工程組2、尋找適宜的人選，熟悉他們技術(shù)方面管理方面的長處和弱點(diǎn)，了解他們的能力3、樹立并保持工程組的團(tuán)隊(duì)精神4、爭取管理部門的支持5、工程組內(nèi)經(jīng)常的有效的溝通第一階段工程啟動第五步：工程kickoff—啟動儀式正式確認(rèn)工程存在的文檔由工程以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位依據(jù)工程需要定給工程經(jīng)理的授權(quán)合同可以視為工程章程第一階段工程啟動第六步：確定工程溝通原那么工程管理是一項(xiàng)協(xié)同性工作第一階段工程啟動第七步：工程干系人分析與管理—搞關(guān)系工程干系人：包括這樣的個人和組織，他們或者積極參與工程，或者其利益在工程執(zhí)行中或者成功后受到積極或消極的影響。不限于開發(fā)商，業(yè)主，設(shè)計(jì)方，承包商，監(jiān)理人第一階段工程啟動第八步：確定工程范圍工程范圍ProjectScope為交付具有規(guī)定特征和功能的產(chǎn)品或效勞所必須完成的工作。項(xiàng)目范圍說明書項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目階段名稱：項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目周期：項(xiàng)目發(fā)起人：支持部門：項(xiàng)目或項(xiàng)目階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目產(chǎn)品和可交付成果的方法、途徑描述：所需資源支持：項(xiàng)目不包括內(nèi)容：項(xiàng)目約束：項(xiàng)目假定和主要風(fēng)險：第二階段產(chǎn)品方案第一步：工程定位定位不是你要對工程或產(chǎn)品要做的事情，而是你對預(yù)期客戶要做的事情。也就是你要在預(yù)期客戶的頭腦里給產(chǎn)品定位。市場時機(jī)定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位客戶定位品牌定位第二階段產(chǎn)品方案第二步：找需求產(chǎn)品需求清單Kano模型：繪制客戶所需產(chǎn)品效勞特性圖工程方案的競爭性分析和賣點(diǎn)形成第二階段產(chǎn)品方案第三步：定方案跨專業(yè)視角，多方案PK大角牛組：設(shè)計(jì)營銷本錢工程功夫熊貓組：設(shè)計(jì)營銷本錢工程第二階段產(chǎn)品方案第四步：方案驗(yàn)證QFD方法選定需要確保的產(chǎn)品特性，并確定其目標(biāo)值確定各產(chǎn)品特性的改進(jìn)方向評估產(chǎn)品的市場競爭力分析產(chǎn)品的每一特性與滿足顧客各項(xiàng)要求之間的關(guān)聯(lián)度根據(jù)客戶的要求，確定最終產(chǎn)品應(yīng)具備的特性調(diào)查顧客要求，確定各項(xiàng)要求的重要性確定目標(biāo)客戶第二階段產(chǎn)品方案核心點(diǎn)：建立產(chǎn)品庫，產(chǎn)品庫含效果圖，產(chǎn)品配置清單〔含本錢〕，供給商信息工程進(jìn)度工程本錢與預(yù)算工程質(zhì)量第三階段工程方案方案管理三要素第三階段工程方案進(jìn)度管理的五個步驟：以保證現(xiàn)金流為最終目的，由營銷提出，財(cái)務(wù)審批。僅指時間點(diǎn)安排而非任務(wù)分解。里程碑方案專業(yè)路徑里程碑（WBS）沙盤推演責(zé)任分配獲得責(zé)任人承諾里程碑交付標(biāo)準(zhǔn)在WBS中建立控制點(diǎn)，進(jìn)行范圍、進(jìn)度和本錢預(yù)算分配工作。提出風(fēng)險預(yù)案RASCI模型〔見下頁〕明確交付標(biāo)準(zhǔn)第三階段工程方案誰負(fù)責(zé)〔Responsible〕進(jìn)度管理誰特批〔Accountable〕誰支持〔Supportive〕咨詢誰〔Consulted〕通知誰〔Informed〕負(fù)責(zé)執(zhí)行任務(wù)的角色，他/她具體負(fù)責(zé)操控工程、解決問題。對任務(wù)負(fù)全責(zé)的角色，只有經(jīng)他/她同意或簽署之后，工程才能得以進(jìn)行。提供信息資源，輔助執(zhí)行任務(wù)的人員。擁有完成工程所需的信息或能力的人員。擁有特權(quán)、應(yīng)及時被通知結(jié)果的人員，卻不必向他/她咨詢、征求意見。RASCI模型第三階段工程方案進(jìn)度管理一級方案管理目標(biāo)與節(jié)奏二級方案管理責(zé)任與流轉(zhuǎn)三級方案管理資源〔做什么，怎么做，誰來做，資源及時間〕別忘了PLANB第三階段工程方案本錢與預(yù)算第三階段工程方案本錢與預(yù)算從眾多不確定性因素中找出對投資工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷工程承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。在這里是指工程造價敏感性，在客戶不關(guān)注的領(lǐng)域盡可能節(jié)省，在客戶關(guān)注的領(lǐng)域要重點(diǎn)投入，因?yàn)椤岸嗌馘X都不夠花〞，所以“錢要花在刀刃上〞。第三階段工程方案本錢與預(yù)算敏感度分析從“方案—產(chǎn)品配置—產(chǎn)品采購—驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〞立質(zhì)量保證控制清單第三階段工程方案工程質(zhì)量第三階段工程方案工程質(zhì)量建立工程的風(fēng)險管理體系FMEA失效模式后果及分析風(fēng)險管理的策略風(fēng)險與信息的關(guān)聯(lián)第四階段方案和方案的風(fēng)險第四階段方案和方案的風(fēng)險第四階段方案和方案的風(fēng)險風(fēng)險與信息的關(guān)聯(lián)不確定性Uncertainty-缺少信息-對可能產(chǎn)生的結(jié)果一無所知-從經(jīng)驗(yàn)推不出任何可能概率風(fēng)險Risk-所有結(jié)果都可能在合理確實(shí)信上被描述出來-從經(jīng)驗(yàn)可推出概率分布-風(fēng)險被認(rèn)為是一種特殊的不確定性確定性Certainty-做出正確決策所需的所有信息都可獲得-我們可以確信地預(yù)測結(jié)果用概率統(tǒng)計(jì)表示為：不確定性=0〔zero〕風(fēng)險=介于0和1.00之間確定性=1.00一種可靠性設(shè)計(jì)的重要方法。它實(shí)際上是FMA〔故障模式分析〕和FEA〔故障影響分析〕的組合。它對各種可能的風(fēng)險進(jìn)行評價、分析，以便在現(xiàn)有技術(shù)的根底上消除這些風(fēng)險或?qū)⑦@些風(fēng)險減小到可接受的水平。為了獲取最大價值，必須在產(chǎn)品或過程失效模式因疏忽而與產(chǎn)品或過程結(jié)合之前進(jìn)行FMEA。第四階段方案和方案的風(fēng)險FMEA〔失效模式后果及分析〕第五階段方案實(shí)施工程方案實(shí)施中的管理原那么第六階段工程收尾管理工程的物業(yè)交付方案工程的物業(yè)移交工程的資產(chǎn)管理工程的合同管理工程的后評估工程的知識管理工程的客戶關(guān)系管理第六階段工程收尾管理總結(jié)知識與經(jīng)驗(yàn)的沉淀產(chǎn)品庫管理庫本錢庫工具信息清單工程范圍說明書產(chǎn)品需求清單工程方案的競爭性分析和賣點(diǎn)形成Project方案管理軟件風(fēng)險數(shù)據(jù)庫目錄培訓(xùn)經(jīng)典語錄培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容32培訓(xùn)案例討論4培訓(xùn)組織概述1經(jīng)典管理語錄房地產(chǎn)開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變----由住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨笮谏?。我們有兩個環(huán)節(jié)不能假手于任何人：一是我們對土地的理解，誰是我們的客戶，他們有何需求？二是產(chǎn)品方案。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：定位和產(chǎn)品方案。對待老板，在你提出問題時要同時說明原因，并給出解決方案。方案管理是整合資源獲得承諾，不被承諾的方案是一張紙。對于方案制定，一定要多專業(yè)合作，要多方案PK，要屢次驗(yàn)證。經(jīng)典管理語錄本錢要由工程和營銷部門決定。產(chǎn)品質(zhì)量就是滿足客戶需求的能力。價格由價值決定：稀缺性—可遇不可求品牌價值—需要?dú)v史的沉淀技術(shù)—需要沉淀客戶價值—每次都可以創(chuàng)造多業(yè)態(tài)混搭才可以實(shí)現(xiàn)價值最大化經(jīng)典管理語錄工程失敗的重要原因是溝通不暢和信息不對稱?？蛻粜枨蟮奶攸c(diǎn)：時效性關(guān)聯(lián)性隱形特殊性工程經(jīng)理的核心能力：溝通、權(quán)衡、整合資源。工程信息不對稱是最大的錯誤。說清楚就是最大的信任。經(jīng)典管理語錄樣板間：考慮客戶在整個體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流程的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。定位顧客不要定位一個人，而是要定位家庭。方案是發(fā)自內(nèi)心的承諾和認(rèn)同。數(shù)據(jù)比語言更有說服力。如果產(chǎn)品滿足不了客戶的需求就用效勞滿足目錄培訓(xùn)案例討論培訓(xùn)組織概述41培訓(xùn)經(jīng)典語錄3培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容22、你剛完成工程的定性風(fēng)險分析，接下來你應(yīng)該做什么？A.敏感性分析B.風(fēng)險概率和后果C.數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度評估D.頭腦風(fēng)暴

1、你的上一次工程狀態(tài)會議有15人參加，會議非常混亂，會議中有太多的題外話和爭論。這樣一來，會議就沒有取得任何實(shí)質(zhì)性的結(jié)果。下次要更好的標(biāo)準(zhǔn)會議，你應(yīng)該：A.減少與會人數(shù)B.發(fā)布會議議程C.保證控制好溝通渠道D.給遵守會議標(biāo)準(zhǔn)的人以鼓勵3、如果一個工程需要提前終止，那么你應(yīng)該進(jìn)行：A.采購規(guī)劃B.合同管理C.合同收尾D.供方選擇4、你的工程運(yùn)行得很糟糕，在工程的第一周，工程的交付成果變更了三次，職能經(jīng)理不斷從工程中抽調(diào)人員，工程進(jìn)度基準(zhǔn)變更了三次，最可能的原因是由于缺少：A.干系人管理方案B.簽字的工程章程C.清晰的管理層意圖D.范圍管理方案5、工作分解結(jié)構(gòu)WBS是：A.在范圍規(guī)劃階段制定的B.面向交付成果的工程組成局部的劃分C.和會計(jì)科目類似D.描述了分配到不同組織單元的工作要素如果在上海浦東川沙地區(qū)投資建設(shè)一個商業(yè)地產(chǎn)工程，包括一個五星酒店和一個shoppingmall，作為將來Disney工程投資后的一個商業(yè)配套工程，公司對該工程有很高的戰(zhàn)略和投資回報期待。你作為該工程的工程經(jīng)理，將如何實(shí)施外部干系人管理，為工程成功營造良好的外部環(huán)境。分析工程背景：質(zhì)量問題舉例：外墻面平整度。在混凝土墻面的根底上先進(jìn)行一層砂漿找平，再鋪設(shè)EPS保溫板，再布抗堿玻纖網(wǎng)并以砂漿找平，在找平砂漿的根底上按需要刮1-3遍外墻防水膩?zhàn)樱S后進(jìn)行外墻涂料施工，主要分為基層、中層、面層三種。這便是現(xiàn)在最普遍采用的外墻施工工序，在此過程中有以下幾個步驟可能造成外墻面的平整度影響。砂漿找平質(zhì)量較差，這一點(diǎn)是最為根底的，基層不平整將導(dǎo)致之后的每一道工序無法到達(dá)質(zhì)量要求。但這一點(diǎn)施工難度不大，而且施工人員也較為重視，因此發(fā)生概率較低。EPS保溫板鋪貼質(zhì)量較差，這一點(diǎn)是最為關(guān)鍵的。由于目前聚苯顆粒外墻保溫材料使用漸漸減少，外墻EPS保溫板的鋪貼質(zhì)量成為了墻面是否足夠平整的關(guān)鍵因素。保溫板與基層墻面的鏈接主要依靠粘結(jié)和螺栓兩個方面，對于抗拉