如何制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格策略

如何制定銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略培訓(xùn)目的均價(jià)生成戰(zhàn)略案例分析工程定價(jià)流程圖定價(jià)流程價(jià)錢(qián)入市戰(zhàn)略Part1目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品類(lèi)比分析同質(zhì)產(chǎn)品類(lèi)比分析客戶(hù)價(jià)錢(qián)驗(yàn)證房市、政策走勢(shì)預(yù)測(cè)本錢(qián)核算銷(xiāo)售目的分析目的均價(jià)①②③④⑤⑥競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向：①②③需求導(dǎo)向：④本錢(qián)導(dǎo)向：⑤⑥目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品類(lèi)比分析房市、政策走勢(shì)分析同質(zhì)產(chǎn)品類(lèi)比分析競(jìng)品分析產(chǎn)品類(lèi)比成交價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售周期二手市場(chǎng)結(jié)論區(qū)域市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的均價(jià)范圍目的均價(jià)生成戰(zhàn)略區(qū)域半徑的劃分均價(jià)生成１競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品類(lèi)比分析房市、政策走勢(shì)分析同質(zhì)產(chǎn)品類(lèi)比分析同質(zhì)版塊分析同質(zhì)工程分析結(jié)論在構(gòu)成客戶(hù)分流、干擾競(jìng)爭(zhēng)的大市場(chǎng)下具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的均價(jià)范圍目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品類(lèi)比分析房市、政策走勢(shì)分析同質(zhì)產(chǎn)品類(lèi)比分析房市分析要點(diǎn)供求比分析成交量分析價(jià)錢(qián)走勢(shì)分析潛在增量分析結(jié)論評(píng)價(jià)價(jià)錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)，確定價(jià)錢(qián)入市戰(zhàn)略政策分析要點(diǎn)相關(guān)政策銀貸政策目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１需求導(dǎo)向客戶(hù)價(jià)錢(qián)驗(yàn)證問(wèn)卷設(shè)計(jì)需求分析詢(xún)價(jià)分析結(jié)論各類(lèi)目的客戶(hù)可以接受的價(jià)錢(qián)范圍驗(yàn)證渠道銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)采集易居會(huì)意向會(huì)員信息修正與分析協(xié)作渠道的客戶(hù)信息共享驗(yàn)證流程目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１本錢(qián)導(dǎo)向銷(xiāo)售目的分析本錢(qián)核算分析要點(diǎn)推案量及推案節(jié)拍銷(xiāo)售周期資金回籠要求市場(chǎng)背景結(jié)論戰(zhàn)術(shù)服從戰(zhàn)略，部分服從整體戰(zhàn)略目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１本錢(qián)導(dǎo)向銷(xiāo)售目的分析本錢(qián)核算分析要點(diǎn)本錢(qián)稅收利潤(rùn)本錢(qián)法生成均價(jià)本錢(qián)稅收利潤(rùn)目的均價(jià)生成戰(zhàn)略均價(jià)生成１目的均價(jià)段生成工程本錢(qián)導(dǎo)向——均價(jià)段目的客戶(hù)導(dǎo)向——均價(jià)段目的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向——均價(jià)段風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)均價(jià)范圍＋＋－－目的均價(jià)段均價(jià)線(xiàn)目的均價(jià)生成戰(zhàn)略Part2目的均價(jià)生成戰(zhàn)略案例分析目的均價(jià)消費(fèi)案例分析“寶山高境陽(yáng)光新城〞“蘭喬圣菲三期〞陽(yáng)光集團(tuán)寶山高境新城定價(jià)戰(zhàn)略分析新開(kāi)盤(pán)工程定價(jià)戰(zhàn)略以超越板塊市場(chǎng)為根底的定位研判“板塊了解〞“工程認(rèn)識(shí)〞“價(jià)錢(qián)論證〞Part1贏(yíng)領(lǐng)“板塊了解〞“工程認(rèn)識(shí)〞“價(jià)錢(qián)論證〞工程開(kāi)展背景綜述板塊認(rèn)知板塊前景評(píng)價(jià)板塊競(jìng)爭(zhēng)格局板塊位置本案地處寶山高境板塊寶山住宅已隨上海北部開(kāi)發(fā)得到快速開(kāi)展，而高境又是怎樣的一個(gè)板塊？其未來(lái)前景如何？板塊認(rèn)知——城市屬性高境淞南板塊城市屬性高境淞南板塊與：人民廣場(chǎng)相距8公里，與五角場(chǎng)城市副中心相距3公里與寶鋼相距3公里…….從絕對(duì)間隔上來(lái)看，高境板塊屬于寶山東南門(mén)戶(hù)位置，與中心城區(qū)間隔較近，具有一定優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)業(yè)背景上來(lái)看，寶鋼及相關(guān)的物流為板塊提供強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)背景從相鄰關(guān)系上來(lái)看，高境板塊屬寶山與虹口、閘北、楊浦四區(qū)交接處，左右逢源，具備外區(qū)人口導(dǎo)入的地緣根底。人民廣場(chǎng)8公里五角場(chǎng)城市副中心3公里寶鋼3公里陸家嘴8公里板塊認(rèn)知——板塊開(kāi)展昨天今天明天時(shí)間軸住宅開(kāi)展1986-2002年2002-2006年2007年——為遷移的市區(qū)市民建立的動(dòng)遷安居住宅，是上海早期的動(dòng)遷居民基地由2002年開(kāi)場(chǎng)，區(qū)域住宅市場(chǎng)逐漸發(fā)力，到2004年下半年，三花現(xiàn)代城、逸仙華庭、美岸棲庭等大體量樓盤(pán)紛紛上市，板塊住宅市場(chǎng)井噴式迸發(fā)人口屬性由原居住地人群以及相當(dāng)一部分周邊市政、大型工程動(dòng)遷的市區(qū)居民構(gòu)成仍以區(qū)域原有人群為主，導(dǎo)入部分板塊其他區(qū)域的遷移客隨著區(qū)域交通及商業(yè)配套的不斷完善，板塊吸引力逐漸添加，區(qū)域即將成為上海北部新的居住集中消費(fèi)熱點(diǎn)，外來(lái)區(qū)域遷移人口比例將極大提高上海新北區(qū)/新城市中心/中心生活圈/晉級(jí)換代型品牌居住區(qū)板塊位置隨著區(qū)域住宅市場(chǎng)蓬勃開(kāi)展，板塊位置不斷提升區(qū)位交通商業(yè)配套板塊住宅四區(qū)交匯處，寶山東南門(mén)戶(hù)，上海北部重鎮(zhèn)軌道交通1、3號(hào)線(xiàn)，中環(huán)線(xiàn)、共和新路、逸仙路高架以三花現(xiàn)代城、逸仙華庭、美岸棲庭為代表，總體量到達(dá)100萬(wàn)平方米易初蓮花、沃爾瑪、百安居、景瑞生活廣場(chǎng)、長(zhǎng)江商貿(mào)中心構(gòu)成的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——供求關(guān)系處于良性開(kāi)展上升期，供不應(yīng)比態(tài)勢(shì)顯著2006年至今，板塊供應(yīng)量26.2萬(wàn)平方米，而成交量高達(dá)37.6萬(wàn)平方米，略顯供不應(yīng)求，顯示了板塊從2006年市場(chǎng)回暖后，迸發(fā)的潛力與吸引力板塊月度平均去化量到達(dá)2.5萬(wàn)平方米，顯示區(qū)域住宅消費(fèi)熱點(diǎn)效應(yīng)板塊住宅初步構(gòu)成兩套價(jià)錢(qián)體系——80系〔三花現(xiàn)代城〕堅(jiān)守價(jià)錢(qián)陣地〔8000-8500〕——90系〔美岸棲庭、逸仙花庭〕尋覓突破機(jī)遇〔9000-9500〕板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——價(jià)錢(qián)體系美岸棲庭8500-9500逸仙華庭9000-10000本案三花現(xiàn)代城8000-8500板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——產(chǎn)品序列80-90平米小戶(hù)型“扎堆〞構(gòu)成同類(lèi)產(chǎn)品群的“規(guī)模效應(yīng)〞美岸棲庭戶(hù)型面積套數(shù)比重一房66㎡76套11%二房79-102㎡405套55%三房114-137㎡199套28%復(fù)式140-209㎡42套6%三花現(xiàn)代城戶(hù)型面積套數(shù)比重一房50-100㎡336套32%二房91-101㎡534套50%三房104-120㎡191套18%逸仙華庭戶(hù)型面積套數(shù)比重一房60-70㎡38套4%二房73-101㎡654套66%三房108-133㎡276套27%復(fù)式158-160㎡27套3%由于板塊內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)，居住人口消費(fèi)才干缺乏，也導(dǎo)致板塊內(nèi)開(kāi)展商“被迫〞提早采用趨近7090小戶(hù)型產(chǎn)品，這使得板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，但從另一個(gè)角度來(lái)看，亦構(gòu)成：7090產(chǎn)品的板塊規(guī)模效應(yīng)板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——客戶(hù)構(gòu)成“原住民〞+“動(dòng)遷戶(hù)〞構(gòu)成的低端群體和軌道交通帶來(lái)的“新移民〞閘北區(qū)虹口區(qū)寶山區(qū)楊浦區(qū)高境板塊軌道交通3號(hào)線(xiàn)殷高西路站板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——供應(yīng)體系三花現(xiàn)代城未來(lái)供應(yīng)33萬(wàn)公園城市未來(lái)供應(yīng)28萬(wàn)美岸棲庭未來(lái)供應(yīng)16萬(wàn)逸仙華庭未來(lái)供應(yīng)1萬(wàn)豐景灣名邸未來(lái)供應(yīng)3萬(wàn)康悅亞洲花園未來(lái)供應(yīng)6萬(wàn)本案29萬(wàn)長(zhǎng)江商貿(mào)城住宅未來(lái)供應(yīng)３.５萬(wàn)時(shí)效性供應(yīng)量相對(duì)集中——個(gè)案效應(yīng)顯著/板塊聯(lián)動(dòng)缺乏板塊住宅供應(yīng)體系不斷存在著單兵作戰(zhàn)方式，即一段時(shí)間內(nèi)僅有一個(gè)或兩個(gè)樓盤(pán)上市供應(yīng)，板塊整體聯(lián)動(dòng)效果缺乏未來(lái)2-3年內(nèi)，板塊內(nèi)將有約82.5萬(wàn)平方米上市隨著板塊日趨成熟，開(kāi)發(fā)速度及供應(yīng)量將呈現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭，未來(lái)2-3年內(nèi)約82.5萬(wàn)方的供應(yīng)量將使得板塊集聚效應(yīng)更加明顯板塊前景評(píng)價(jià)中端住宅主流消費(fèi)高地中心生活板塊上海新北區(qū)板塊處于四區(qū)交界，優(yōu)越的地理位置使得板塊完全有時(shí)機(jī)改動(dòng)寶山區(qū)居住弱勢(shì)籠統(tǒng)，成為上海新北區(qū)沃爾瑪、百安居、景瑞生活廣場(chǎng)和長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)中心構(gòu)成了殷高西路商業(yè)中心，加上完善的交通組織及教育資源，使得板塊向心力極強(qiáng)，有時(shí)機(jī)成為北部中心生活板塊目前板塊內(nèi)住宅以較低的價(jià)錢(qián)體系和中小面積產(chǎn)品深受北區(qū)客戶(hù)青睞，市場(chǎng)已處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，隨著板塊住宅開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)速度加快，上海北部中端住宅主流消費(fèi)高低即將構(gòu)成本案作為后來(lái)者，在這樣的一個(gè)板塊中終究應(yīng)該以什么樣的姿態(tài)面市？是該被動(dòng)妥協(xié)？還是自動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)？工程綜合資源的系統(tǒng)開(kāi)掘“板塊了解〞“工程認(rèn)識(shí)〞“價(jià)錢(qián)論證〞工程資源背景分析工程定位天時(shí)——整體市場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)大環(huán)境——“趨穩(wěn)向好〞上海整體住宅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了多次宏觀(guān)調(diào)控以及政治風(fēng)波影響后，已逐漸進(jìn)入了穩(wěn)定期成交價(jià)錢(qián)逐漸上揚(yáng)亦顯示整體向好態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)供不應(yīng)求增長(zhǎng)353萬(wàn)m2工程資源背景分析“7090〞時(shí)代降臨——率先創(chuàng)建新市場(chǎng)生長(zhǎng)次序，將引領(lǐng)市場(chǎng)天時(shí)——新市場(chǎng)生長(zhǎng)次序有待構(gòu)成在“7090〞政策實(shí)施之后，從2007年下半年開(kāi)場(chǎng)，上海將進(jìn)入“7090〞時(shí)代，中小戶(hù)型勢(shì)必成為市場(chǎng)上的主流，這將使得上海整體市場(chǎng)格局發(fā)生改動(dòng)——中環(huán)外將成為7090戶(hù)型天下。與此同時(shí)，7090時(shí)代也將使得市場(chǎng)出現(xiàn)新的時(shí)機(jī)點(diǎn)，面對(duì)滿(mǎn)山遍野的7090工程，創(chuàng)建一種新的市場(chǎng)生長(zhǎng)次序，突破7090的局限，構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)次序，將使得本案脫穎而出以殷高西路為中心的“小淮海路〞新都市中心效應(yīng)地利——借力于板塊開(kāi)展催生的“中心地段〞裂變機(jī)遇長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)城景瑞生活廣場(chǎng)未來(lái)板塊內(nèi)將以殷高西路兩側(cè)的長(zhǎng)江國(guó)際商貿(mào)城及景瑞生活廣場(chǎng)為商業(yè)中心，構(gòu)成以大型SHOPPINGMALL、國(guó)際級(jí)生活大賣(mài)場(chǎng)、建材賣(mài)場(chǎng)、酒店、辦公為一體的寶山“淮海路〞新都市中心將極大發(fā)揚(yáng)集聚效應(yīng)規(guī)劃——十字街區(qū)，開(kāi)放式block產(chǎn)品——高得房率及合理戶(hù)型環(huán)境——十字綠化帶及中央公共廣場(chǎng)建筑——新古典主義風(fēng)格材質(zhì)——全石材干掛地利——傳承陽(yáng)光“新古典〞價(jià)值體系的創(chuàng)新社區(qū)產(chǎn)品本案將全面提升板塊居住質(zhì)量雙側(cè)軌道交通：軌道交通1號(hào)線(xiàn)共康路站，3號(hào)線(xiàn)殷高西路站南北向高架道路：逸仙路高架，南北高架，中環(huán)線(xiàn)東西向城市路網(wǎng)：場(chǎng)中路、殷高路、保德路、江楊南路跨區(qū)公交網(wǎng)絡(luò)：20余條過(guò)境公交線(xiàn)路及賣(mài)場(chǎng)免費(fèi)班車(chē)地利——擁有城市成熟的交通組織體系本案中環(huán)線(xiàn)3公里共和新路高架2公里逸仙路高架1.6公里3號(hào)線(xiàn)殷高西路站1號(hào)線(xiàn)共康路站教育資源——板塊內(nèi)寶山少年體育學(xué)校、行知鋼琴學(xué)校和徐悲鴻藝術(shù)幼兒園等教育機(jī)構(gòu)，擁有廣泛聲譽(yù)本案內(nèi)規(guī)劃的幼兒園和9年制學(xué)校將再度區(qū)域教育資源。地利——強(qiáng)化生活機(jī)能的配套環(huán)境商業(yè)資源——區(qū)域內(nèi)已有易初蓮花賣(mài)場(chǎng)、百安居建材超市，沃爾馬也將在今年9月份開(kāi)業(yè)，加上以景瑞生活廣場(chǎng)內(nèi)以餐飲為主的商業(yè)街以及長(zhǎng)江商貿(mào)城內(nèi)的生鮮賣(mài)場(chǎng)及小商品市場(chǎng)，區(qū)域生活配套完善人和——由新都市中心而刷新的區(qū)域認(rèn)同感，構(gòu)成客戶(hù)導(dǎo)入的吸引力殷高西路商圈北上導(dǎo)入閘北、虹口北部客戶(hù)西進(jìn)導(dǎo)入楊浦西北部客戶(hù)南下導(dǎo)入寶山區(qū)域及產(chǎn)業(yè)客戶(hù)軌道交通帶來(lái)的遷移客1號(hào)線(xiàn)3號(hào)線(xiàn)由國(guó)際級(jí)商業(yè)配套以及生活配套所構(gòu)成的新都市中心，將刷新板塊現(xiàn)有價(jià)值體系和認(rèn)知度，獲得周邊區(qū)域認(rèn)同，構(gòu)成客戶(hù)導(dǎo)入向心力和驅(qū)動(dòng)力板塊城市屬性變化影響結(jié)果交通屬性配套屬性人口屬性軌道立體交通體系構(gòu)成生活配套、環(huán)境逐漸完善人口導(dǎo)入，商務(wù)流動(dòng)人口添加板塊輻射擴(kuò)展生活能級(jí)加強(qiáng)人口密度添加交通導(dǎo)入客戶(hù)周邊改善客戶(hù)產(chǎn)業(yè)屬性依托軌道交通銜接市中心商務(wù)區(qū)及寶鋼產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶(hù)人和——板塊城市屬性變化，推導(dǎo)三大客戶(hù)類(lèi)型商業(yè)屬性新商業(yè)中心位置確立板塊向心力添加工程定位在新的市場(chǎng)生長(zhǎng)次序中搶得先機(jī)，率先定義上?！?090高檔系〞序列，創(chuàng)建上海北部7090的質(zhì)量標(biāo)桿產(chǎn)品序列定位板塊位置定位城市開(kāi)展定位當(dāng)之不愧的板塊贏(yíng)領(lǐng)者，“源自7090，高于7090〞，7090集聚板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤(pán)隸屬7090中的高端產(chǎn)品系39萬(wàn)m2規(guī)模大盤(pán)國(guó)際級(jí)居住理念規(guī)劃“小淮海路〞生活商業(yè)中心完備的交通體系高規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)完善的教育資源配套+++++本案的綜合競(jìng)爭(zhēng)力已完全具備贏(yíng)領(lǐng)市場(chǎng)的條件既然以新市場(chǎng)次序構(gòu)建者、板塊贏(yíng)跑者的姿態(tài)面世，我們的價(jià)值如何表達(dá)？工程價(jià)值的合理性表現(xiàn)“板塊了解〞“工程認(rèn)識(shí)〞“價(jià)錢(qián)論證〞板塊價(jià)錢(qián)規(guī)律工程價(jià)錢(qián)定位本案價(jià)錢(qián)合理性驗(yàn)證溢價(jià)空間研判板塊價(jià)錢(qián)規(guī)律——小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)錢(qián)規(guī)律房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)一房46.2%54-6047-5251.8%8800二房36.4%90-10075-8335.8%8200三房17.4%120-121102-10571.9%8500房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)一房7.4%81-9772-87100.0%9500二房40.7%97-9893-98100.0%9200三房44.4%116-125103-11372.9%9200復(fù)式7.4%137-202130-19250.0%9500房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)二房32.6%93-11385-10766.7%9700三房63.0%122-135116-12887.9%9500復(fù)式4.3%137-202133-196100.0%9300三花現(xiàn)代城美岸棲庭逸仙華庭在同等條件下，區(qū)域市場(chǎng)中小房型要比大房型平均高300—500元/平方米高300—500元/平方米高300元/平方米高200-400元/平方米區(qū)域主要代表樓盤(pán)近期推案成交情況以板塊07年3月均價(jià)為基準(zhǔn):7776/m206.3-07.3月均環(huán)比增長(zhǎng)0.97%07—08年板塊市場(chǎng)情況平穩(wěn)07年10月〔估計(jì)工程開(kāi)盤(pán)〕板塊公寓價(jià)錢(qián)增長(zhǎng)7％：8320元/m2板塊住宅價(jià)錢(qián)線(xiàn)性增長(zhǎng)預(yù)測(cè)板塊價(jià)錢(qián)規(guī)律——價(jià)錢(qián)增長(zhǎng)規(guī)律月度線(xiàn)性增長(zhǎng)率0.97%沃爾瑪商業(yè)生活體系為中心構(gòu)成新都市中心帶來(lái)的溢價(jià)空間研判國(guó)際零售巨頭沃爾瑪帶來(lái)的溢價(jià)空間2005.7上海第一家沃爾瑪南浦大橋店開(kāi)業(yè)周邊樓盤(pán)價(jià)錢(qián)上揚(yáng)500元/平方米，增幅約4.3%2006.12上海第二家沃爾瑪五角場(chǎng)店開(kāi)業(yè)周邊樓盤(pán)價(jià)錢(qián)上揚(yáng)500-1000元/平方米，增幅約6.6%平均5.45%新都市中心帶來(lái)的溢價(jià)空間研判2006.9大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)大寧板塊由傳統(tǒng)下只角轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)際社區(qū)大寧板塊搖身變?yōu)槌鞘屑?jí)地段參考：大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)與大寧國(guó)際社區(qū)板塊住宅價(jià)錢(qián)上升300-600元/平方米，增幅約5.4%5.4%同比——目前板塊內(nèi)標(biāo)桿工程比較目前板塊內(nèi)標(biāo)桿工程美岸棲庭3期9元/平方米目前板塊平均價(jià)錢(qián)7776元/平方米板塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤(pán)比板塊均價(jià)高17.5%新江灣1號(hào)慧芝湖花園大華鉑金華府中海瀛臺(tái)萬(wàn)科新里程金橋瑞仕花園新江灣板塊大寧板塊大華萬(wàn)里板塊長(zhǎng)橋板塊三林板塊金橋板塊中外環(huán)生活型板塊類(lèi)比——中外環(huán)生活型板塊標(biāo)桿樓盤(pán)價(jià)錢(qián)比較板塊/均價(jià)標(biāo)桿工程/均價(jià)11450元/m2標(biāo)桿工程高于板塊均價(jià)百分比25.69%9110元/m23.08%26.13%20.70%9.16%13.73%8759元/m28497元/m211854元/m29398元/m211604元/m29614元/m211011元/m210087元/m210080元/m28863元/m212.84%平均高出與高境板塊類(lèi)似程度及權(quán)重10.00%40.00%10.00%20.00%10.00%10.00%本案價(jià)錢(qián)推導(dǎo)板塊內(nèi)同比同類(lèi)板塊類(lèi)比板塊目前均價(jià)7776元/m217.5%12.84%小戶(hù)型價(jià)錢(qián)增長(zhǎng)規(guī)律300-500元0.97%/月沃爾瑪新都市中心5.45%5.4%溢價(jià)空間標(biāo)桿工程價(jià)錢(qián)規(guī)律7776*〔1+0.97%)7+(300/500)=8620-8820元/m2(8620/8820)*[1+(17.5%+12.84%)/2]=9874-10103元/m2(9874/10103)*[1+(5.45%+5.4%)/2]=10392-10633元/m2本案實(shí)際價(jià)錢(qián)在10392-10633元/m2基于對(duì)整體市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)寶山“淮海路〞構(gòu)成的新都市中心效應(yīng)板塊標(biāo)桿樓盤(pán)位置工程本身價(jià)值的表達(dá)板塊內(nèi)整體環(huán)境尚未明顯改善目前優(yōu)勢(shì)尚未凸現(xiàn)外區(qū)客戶(hù)導(dǎo)入需求一段過(guò)程加上大盤(pán)操作“穩(wěn)〞字為先工程價(jià)錢(qián)定位工程整盤(pán)均價(jià)定位為：10000元/平方米開(kāi)盤(pán)初期開(kāi)展中期工程尾期基于對(duì)工程整盤(pán)29萬(wàn)平方米的大規(guī)模體量的考量，估計(jì)需求2-3年的開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售進(jìn)程，工程面市時(shí)價(jià)錢(qián)低開(kāi)，確保流量擴(kuò)展市場(chǎng)影響力，確立板塊位置后，價(jià)錢(qián)逐漸走高，預(yù)測(cè)價(jià)錢(qián)走勢(shì)如圖示：工程整盤(pán)操作期價(jià)錢(qián)走勢(shì)預(yù)測(cè)總價(jià)合理性論證房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)一房46.2%54-6047-5251.8%8800二房36.4%90-10075-8335.8%8200三房17.4%120-121102-10571.9%8500房型配比面積段面積比例套數(shù)比例總價(jià)范圍一房52-6817.80%25.77%52-58萬(wàn)二房77-9049.00%50.82%77-90萬(wàn)三房117-12828.65%20.69%117-128萬(wàn)四房1484.55%2.72%148萬(wàn)房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)一房7.4%81-9772-87100.0%9500二房40.7%97-9893-98100.0%9200三房44.4%116-125103-11372.9%9200復(fù)式7.4%137-202130-19250.0%9500三花現(xiàn)代城美岸棲庭逸仙華庭本案一房47-83萬(wàn)兩房75-83萬(wàn)一房72-87萬(wàn)兩房93-98萬(wàn)兩房85-107萬(wàn)三房116-128萬(wàn)本案主力價(jià)錢(qián)區(qū)間根本上還是落在板塊主力成交總價(jià)段內(nèi),市場(chǎng)可以接受房型房型比例面積段總價(jià)段去化率成交均價(jià)二房32.6%93-11385-10766.7%9700三房63.0%122-135116-12887.9%9500復(fù)式4.3%137-202133-196100.0%9300競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向本錢(qián)導(dǎo)向板塊內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)工程價(jià)錢(qián)對(duì)比“70、90〞時(shí)代的降臨整盤(pán)29萬(wàn)方需求運(yùn)作時(shí)間的思索定價(jià)原那么的總結(jié)蘭喬圣菲三期定價(jià)戰(zhàn)略分析后續(xù)工程定價(jià)戰(zhàn)略目錄一、宏觀(guān)政策及未來(lái)走勢(shì)預(yù)判二、客源分析及推行建議三、整盤(pán)推案方案四、B區(qū)推案方案及價(jià)錢(qián)建議五、價(jià)目表價(jià)錢(qián)制定根據(jù)近期政策分析國(guó)六之十五條(一)制定和實(shí)施住房建立規(guī)劃(二)明確新建住房構(gòu)造比例〔90平米以下房型必需到達(dá)70%以上〕(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅〔免征年限由二年延伸至五年〕(四)嚴(yán)厲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)(七)加大對(duì)閑置土地的處置力度(八)嚴(yán)厲控制被動(dòng)性住房需求(九)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立全過(guò)程監(jiān)管(十)真實(shí)整治房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立(十二)規(guī)范開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房(十三)積極開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)(十四)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度(十五)堅(jiān)持正確的言論導(dǎo)向深十條要點(diǎn)：●經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓●適度添加住宅用地供應(yīng)規(guī)?！裢ｎD別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程供地●嚴(yán)峻打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)的行為●宏觀(guān)調(diào)控政策落實(shí)不到位的部門(mén)要清查責(zé)任上海細(xì)那么估計(jì)重點(diǎn)在于新開(kāi)發(fā)工程90平米以下房型比例控制在70%的問(wèn)題五年內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅別墅用地控制近期獨(dú)立別墅成交情況4月至6月獨(dú)立別墅成交套數(shù)、成交面積變化不大，由此可看出此次政策對(duì)于獨(dú)立別墅的影響較小數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研討院未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)上海客戶(hù)等待實(shí)施細(xì)那么出臺(tái)，張望氣氛再次出現(xiàn)上海在買(mǎi)賣(mài)透明度、轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)、貸款等方面已比較完善，因此細(xì)那么出臺(tái)將主要影響工程規(guī)劃開(kāi)發(fā)此次國(guó)十六對(duì)獨(dú)立別墅成交影響甚微別墅用地控制，未來(lái)別墅產(chǎn)品將成為稀缺，本案利好蘭喬圣菲三期客源定位工程特點(diǎn)歸納1.位于上海西區(qū)，教育資源最豐富社區(qū),尤以美國(guó)學(xué)校最具名氣2.蘭喬圣菲質(zhì)量高，社區(qū)曾經(jīng)構(gòu)成良好居住氣氛，客戶(hù)反映好3.構(gòu)成500畝鮮明風(fēng)格社區(qū)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯4.產(chǎn)品附加值：地下室、節(jié)能資料等5.嘉金高速即將通車(chē)，交通將得到大大改善6.虹橋交通樞紐已確定規(guī)劃,未來(lái)前景好一、二期客源構(gòu)成來(lái)人成交比1:33朋友引見(jiàn)近半數(shù)；路過(guò)客戶(hù)達(dá)三成；平面媒體效果不明顯外籍33%；港臺(tái)29%；中國(guó)客戶(hù)38%〔上海客戶(hù)僅占中國(guó)客戶(hù)中的20%〕35-45歲年齡段占60%，45-55歲25%子女在金豐社區(qū)內(nèi)就讀占4成，美國(guó)學(xué)校占據(jù)絕大多數(shù),過(guò)多依賴(lài)美國(guó)學(xué)校上海區(qū)域內(nèi)客源的拓展不夠上海別墅客源構(gòu)成區(qū)域分布地段客源典型個(gè)案閔行華漕臺(tái)灣客源、外籍華人居多西郊莊園蘭喬圣菲青浦徐涇臺(tái)商30%-40%，香港20%，上海20%-30%，外籍華人20%-30%圣堡趙巷上海20%-30%，外籍華人40%-50%外地15%-20%中海翡翠湖岸恒聯(lián)名人世家松江佘山境外、外籍華人、海歸50%-60%，上海20%，外地20%-30%月湖別墅上海晶園浦東龍東大道上海30%－40%，外地10%－20%，境外、外籍華人40%－50%圣馬麗諾?橋白金瀚宮世紀(jì)公園上海10%,外地10%-20%,境外、外籍華人70%－80%御翠園碧云上海10%,外地10%,外籍華人、香港、臺(tái)灣客源80%維詩(shī)凱亞南匯滬南路上海40%，外籍華人30%，港臺(tái)20%，外地10%綠寶園西區(qū)佘山、華漕外籍客戶(hù)比例高；青浦以上海、港臺(tái)客戶(hù)居多；浦東世紀(jì)公園、碧云外籍客戶(hù)比例高；上?？蛻?hù)比例少；上?？蛻?hù)集中在龍東大道、南匯比例高上海別墅客源特征外籍客戶(hù)比例高區(qū)域多為高總價(jià)、高質(zhì)量區(qū)域〔佘山、碧云、華漕〕上?？蛻?hù)最為精明，多購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比高的區(qū)域〔青浦、南匯〕港臺(tái)客戶(hù)多以其企業(yè)、工廠(chǎng)之間隔作為考量〔青浦、松江〕；另外還偏愛(ài)臺(tái)灣、香港開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)之樓盤(pán)〔御翠園香港客戶(hù)比例高；維詩(shī)凱亞臺(tái)灣客戶(hù)比例高〕華漕與徐涇、趙巷板塊的客群特點(diǎn)類(lèi)似臨近虹橋機(jī)場(chǎng)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)滬青平公路及滬青平高速銜接延安路高架共同利用美國(guó)學(xué)校、新加坡學(xué)校等國(guó)際教育資源吸引大量來(lái)自古北地域的境外及港臺(tái)人士，其中又以港臺(tái)人士居多西區(qū)客戶(hù)購(gòu)房均將青浦、華漕作為同一思索區(qū)域蘭喬圣菲三期客源來(lái)源分析〔放大為西區(qū)概念〕虹橋、古北、青浦工業(yè)園區(qū)、滬青平沿線(xiàn)客戶(hù)，多為港臺(tái)客戶(hù)上海西區(qū)位置顯赫型客戶(hù)全市范圍漂移性客戶(hù)，投資報(bào)答、教育資源的吸引隨著價(jià)值、價(jià)錢(qián)的提升，外籍客戶(hù)比例將有所提高但假設(shè)外籍客戶(hù)購(gòu)房稅費(fèi)的出臺(tái)，將影響外籍客戶(hù)購(gòu)房，那么其比例將遭到影響投資價(jià)值的潛力的吸引，將吸引江浙一帶部分客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域外籍40%、港臺(tái)35%、中國(guó)籍25%，呈三分天下?tīng)?，略有區(qū)別提升中國(guó)籍客戶(hù)中江浙一帶客戶(hù)比例，上海本地客戶(hù)比例將較少客戶(hù)群體類(lèi)型1.“鉆石富豪型〞中的上海外籍客戶(hù)財(cái)力雄厚的東南亞富商歐美外資〔獨(dú)資、合資〕海外華人企業(yè)家、高層管理者為主2.“鉆石富豪型〞中的港臺(tái)客戶(hù)私營(yíng)企業(yè)主3.“鉆石富豪型〞中的江浙客戶(hù)江浙富商民營(yíng)企業(yè)主4.“鉆石富豪型〞中的上海本地客戶(hù)上市公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理大型民營(yíng)企業(yè)董事長(zhǎng)銷(xiāo)售推盤(pán)戰(zhàn)略ABDC三期經(jīng)濟(jì)目的凈用地10.33萬(wàn)m2

總建面3.16萬(wàn)m2

容積率0.31總戶(hù)數(shù)98套覆蓋率18.4%地面車(chē)位209A3/A3a272.0m2

23套23.5%B3267.2m2

13套13.3%C3289.7m2

11套11.2%D3/D3a305.0m2

23套23.5%E3334.4m213套13.3%F3/F3a373.6m212套12.2%G3444.4m23套3%蘭喬圣菲三期平面分析圖變電站公交車(chē)站景觀(guān)生態(tài)河會(huì)所ABDC0.280.320.320.31道路對(duì)四個(gè)區(qū)均有影響，金輝路車(chē)流量較大A區(qū)存在變電站影響，C區(qū)公交車(chē)站存在一定影響，D區(qū)外部影響最少C、D區(qū)景觀(guān)河道岸線(xiàn)最長(zhǎng)容積率看，A區(qū)最低，B、D區(qū)最高各區(qū)地塊價(jià)值表達(dá)三期四個(gè)地塊價(jià)值由高至低以次為：D區(qū)A區(qū)C區(qū)B區(qū)外圍無(wú)影響；地塊完好，河道景觀(guān)岸線(xiàn)長(zhǎng)地塊面積大；河道景觀(guān)岸線(xiàn)長(zhǎng)；但外圍受車(chē)站影響；外圍無(wú)影響；雖容積率最低，但建筑間密度優(yōu)勢(shì)不大，同時(shí)受變電站、會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)，入口道路等多種影響開(kāi)發(fā)順序三期整體推案建議B區(qū)為三期產(chǎn)品探路石，平價(jià)入市試探反響A區(qū)相對(duì)情況較差，并且房源偏大，建議平穩(wěn)去化D區(qū)相對(duì)環(huán)境較好，并且為最后一塊區(qū)域，該當(dāng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化C區(qū)盡量同步推出，利用同塊價(jià)差，去化南側(cè)較差房源A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)三期各區(qū)價(jià)錢(qián)走勢(shì)建議3000028000260002400022000B區(qū)A區(qū)C1區(qū)C2區(qū)D區(qū)2006200720212021價(jià)錢(qián)時(shí)間導(dǎo)入三期產(chǎn)品察看市場(chǎng)反響站穩(wěn)價(jià)錢(qián)，同時(shí)去化較差房源房源較好，加之最后一批房源，利于拉高價(jià)錢(qián)去化客戶(hù)積累量基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)制定要素市場(chǎng)要素產(chǎn)品要素客戶(hù)要素市場(chǎng)要素蘭喬圣菲成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)分析蘭喬圣菲銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)走勢(shì)表示圖二期今年的成交均價(jià)為24355元/平方米05年售價(jià)較04年上調(diào)達(dá)27%，加之遭到政策宏觀(guān)調(diào)控的影響，銷(xiāo)售節(jié)拍放慢，成交量?jī)H為04年的30%06年價(jià)錢(qián)上調(diào)幅度為11%，上調(diào)放緩，加之政策調(diào)控影響終了，銷(xiāo)售速度開(kāi)場(chǎng)上升西郊莊園價(jià)錢(qián)時(shí)間成交價(jià)格價(jià)格漲幅去化速度200431500——1.25套/月20053500011%0.5套/月200653999元/平米(三期1套房源,成交價(jià)為定價(jià)9折價(jià)格)三期27套,定價(jià)約為45000元28.5%0.3套/月相較蘭喬的優(yōu)勢(shì):1.超低容積率2.花園面積大3.雙會(huì)所西郊莊園二手房情況二手房掛牌房源確認(rèn)有6套4套報(bào)價(jià)在25400-29600之間，2套在30000元以上，最高3500006年上半年成交一套，成交均價(jià)28000元左右西郊莊園二手房?jī)r(jià)錢(qián)成為蘭喬圣菲三期最直接竟?fàn)帞?shù)據(jù)來(lái)源自：易居臣信西郊莊園分析結(jié)論三期價(jià)錢(qián)漲幅過(guò)高，到達(dá)28%,是其銷(xiāo)售緩慢的主要緣由二手房將成為蘭喬圣菲競(jìng)爭(zhēng)要挾,其價(jià)錢(qián)成為蘭喬圣菲三期定價(jià)參考蘭喬圣菲容積率、花園面積、會(huì)所方面處于優(yōu)勢(shì)，難以超越西郊莊園之價(jià)錢(qián)，〔應(yīng)以二手房的價(jià)錢(qián)為參考〕其他參考

——全市700-1100萬(wàn)別墅參考全市700-1100萬(wàn)別墅分布目前市場(chǎng)上總價(jià)范圍在700-1100萬(wàn)的別墅個(gè)案根本分布在閔行，青浦趙巷、徐涇，松江佘山和浦東金橋板塊內(nèi)，其中閔行和青浦趙巷、徐涇地段最為集中，直接對(duì)蘭喬圣菲所在閔行金豐國(guó)際社區(qū)地段構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)700-1100萬(wàn)成交樓盤(pán)明細(xì)注：紅色為800-1100萬(wàn)為樓盤(pán)中主力總價(jià)段黑色為樓盤(pán)中少量低總價(jià)段蘭色為樓盤(pán)中少量高總價(jià)段樓盤(pán)概況700-1100萬(wàn)總價(jià)段未來(lái)區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)容積率面積范圍主力總價(jià)成交面積成交價(jià)格主要競(jìng)爭(zhēng)浦東云間綠大地0.21325-493800-1000325-40924544-27874約50套維詩(shī)凱亞0.5270-370750-1200276-33127197-35200——綠寶園0.2295-382800-1000295-38223986-26438——閔行錦繡江南0.3310-375700-1200295-37125959-34202——中房森林別墅0.175357-700800-1000366-40822048-22118約100套圣得恒業(yè)花園0.33300-600600-800764.9221506將推三期青浦中海翡翠湖岸0.25295-572400-650336-57216619100套綠洲江南園0.18287-5281100-1500365-44922536-23972100套西郊古北國(guó)際別墅0.22292-511500-700442-51117396-1987770套恒聯(lián)名人世家0.25363-550450-700431-55116488-2155346套瑞虹別墅0.28297-500370-600501.6819908100套松江紫都上海晶園0.2335-623700-1300332-62315745-26739250套佘山高爾夫0.2425-6001100-1800425.4124890——佘山月湖山莊0.14569-7841200-250083111898——長(zhǎng)寧西郊一品花園0.4325-614900-1200325-41815860-29054——05年5月-06年6月

700-1100萬(wàn)總價(jià)成交明細(xì)700-1100萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品均價(jià)在25000元左右重點(diǎn)樓盤(pán)：云間綠大地占地：41萬(wàn)平米容積率：0.21二期：51套房型面積:325-493平米成交價(jià)錢(qián):25700元/平米租金：$18-20元/平米綠化率:63%主要賣(mài)點(diǎn):碧云國(guó)際社區(qū)、地下室、新風(fēng)系統(tǒng)〔安康別墅〕客戶(hù)構(gòu)成：30%外籍，港臺(tái)40%，上海30%定價(jià)類(lèi)比根據(jù)：1、地理位置要素：均處于國(guó)際社區(qū)內(nèi)闡明：云間綠大地別墅位于浦東新區(qū)金橋碧云國(guó)際社區(qū)內(nèi)，為成熟的國(guó)際社區(qū)。蘭喬圣菲別墅位于閔行區(qū)金豐國(guó)際社區(qū)內(nèi)，也是較為成熟的國(guó)際社區(qū)2、戶(hù)型特點(diǎn)：均帶有可通風(fēng)采光的地下室闡明：云間綠大地別墅每戶(hù)都帶有地下室，并且地下室可以采光通風(fēng)蘭喬圣菲三期每戶(hù)也帶有地下室，采用半地下室構(gòu)造，可以通風(fēng)采光3、租金價(jià)錢(qián)：均在18-20美圓/平方米/月，4、客源層次：60%以上為非大陸籍人士購(gòu)買(mǎi)05年10月至今成交統(tǒng)計(jì)平均每月成交套數(shù)為7套成交均價(jià)根本都在25000-27000元范圍內(nèi)目前該案曾經(jīng)銷(xiāo)售至尾盤(pán)700-1100萬(wàn)別墅分析總結(jié)容積率根本在0.2以下低容積率樓盤(pán)居多，主要賣(mài)點(diǎn):區(qū)域環(huán)境配套、社區(qū)環(huán)境、居住質(zhì)量，部分樓盤(pán)帶地下室容積率高樓盤(pán)處于市區(qū)外環(huán)線(xiàn)內(nèi)地段，具有地段優(yōu)勢(shì)〔錦繡江南、維詩(shī)凱亞等〕面積范圍從270-500平米不等,主力面積為300-400平米成交單價(jià)為20000-30000元/平米之間超越3萬(wàn)元僅錦繡江南、維詩(shī)凱亞，,最高價(jià)到達(dá)35000元/平米產(chǎn)品要素1.三期產(chǎn)品晉級(jí)——價(jià)錢(qián)漲幅2.產(chǎn)品附加值——地下室等客戶(hù)要素1.接待客戶(hù)分析自2006年5月15日至2006年6月5日，案場(chǎng)目前總共接待新到訪(fǎng)客戶(hù)48組，對(duì)三期較有意向客戶(hù)28組客戶(hù)認(rèn)知途徑分析朋友引見(jiàn)、回訪(fǎng)客戶(hù)比例較高，新接待客戶(hù)對(duì)本案認(rèn)知度高客戶(hù)面積需求如下：需求350以下房型的客戶(hù)占總來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的79%客戶(hù)意向價(jià)錢(qián)段如下：近半數(shù)客戶(hù)希望購(gòu)買(mǎi)800-900萬(wàn)元價(jià)錢(qián)的產(chǎn)品接待客戶(hù)需求總結(jié)250-350平方米為主要需求面積800-900萬(wàn)元總價(jià)為主要總價(jià)需求段2.一、二期意向老業(yè)主價(jià)錢(qián)咨詢(xún)合計(jì)對(duì)23組意向客戶(hù)進(jìn)展咨詢(xún)獲得8組客戶(hù)的價(jià)錢(qián)信息，約占總數(shù)35%老業(yè)主意向以小面積、700萬(wàn)總價(jià)比例高一、二期老業(yè)主需求總結(jié)面積需求以300平米以下小戶(hù)型居多總價(jià)集中在700-800萬(wàn)之間單價(jià)最高接受力到達(dá)2.8萬(wàn);最低2.2萬(wàn),主要集中于2.4-2.5萬(wàn)元之間價(jià)錢(qián)推導(dǎo)2000022000240002300021000250002600027000280002900030000蘭喬圣菲二期成交均價(jià)24350元/平方米地下室本錢(qián)折算及產(chǎn)品附加值西郊莊園二手競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)三期價(jià)錢(qián)空間客戶(hù)價(jià)錢(qián)接受度+17000確定基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)以蘭喬圣菲二期成交均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)：24350元/平方米定價(jià)系統(tǒng)基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售目的銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率87.5%銷(xiāo)售周期4.5個(gè)月附加值產(chǎn)品晉級(jí)產(chǎn)品要素市場(chǎng)要素客戶(hù)需求(價(jià)錢(qián)標(biāo)尺)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品宏觀(guān)市場(chǎng)銷(xiāo)售目的銷(xiāo)售期：2006年8月15日—2006年12月31日銷(xiāo)售目的：實(shí)現(xiàn)三期B區(qū)94%銷(xiāo)售率〔可售房源16套〕正常銷(xiāo)售速度下的價(jià)錢(qián)，應(yīng)對(duì)價(jià)錢(qián)漲幅進(jìn)展控制同時(shí)為后期銷(xiāo)售奠定根底以保證銷(xiāo)售目的達(dá)成請(qǐng)學(xué)員們利用今天學(xué)到的定價(jià)原那么，針對(duì)以上情況進(jìn)展工程的最終定價(jià)。價(jià)錢(qián)修正1.地下室本錢(qián)要素地下室折算銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)1500元/平方米及附加值即:24350+1500=25800,加上一定附加值,可思索為價(jià)錢(qián)提升至26000元/平方米2.市場(chǎng)要素西郊莊園二手房成交下限為28000元,該價(jià)錢(qián)應(yīng)為三期均價(jià)上限３.客戶(hù)需求要素24000-25000為咨詢(xún)客戶(hù)集中價(jià)錢(qián)段，但該部分客戶(hù)多思索小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，對(duì)價(jià)錢(qián)應(yīng)存在一定空間客戶(hù)最高接受單價(jià)為28000,但比例僅一組，均價(jià)不宜突破，可在詳細(xì)定價(jià)上，優(yōu)秀房型部分突破４．價(jià)錢(qián)漲幅度控制三期價(jià)錢(qián)漲幅控制在10%左右,即24350x1.1=26785，可適當(dāng)提升至27000，那么漲幅為10.8%最終價(jià)錢(qián)確定綜上要素,三期B區(qū)價(jià)錢(qián)建議為26000-27000元/平方米產(chǎn)品分析及詳細(xì)價(jià)錢(qián)制定根據(jù)詳細(xì)價(jià)錢(qián)表定價(jià)根據(jù)綜合定價(jià)系數(shù)房型系數(shù)環(huán)境系數(shù)修正系數(shù)面積系數(shù)朝向系數(shù)私密系數(shù)房型合理性系數(shù)車(chē)位系數(shù)周邊相鄰系數(shù)小區(qū)位置系數(shù)棟容積率系數(shù)花園系數(shù)臨水系數(shù)地下室系數(shù)風(fēng)水系數(shù)推量系數(shù)客戶(hù)需求系數(shù)建材系數(shù)B區(qū)主要經(jīng)濟(jì)目的戶(hù)型A3/A3a戶(hù)數(shù)地上建筑面積地下面積房型總面積容積率A5272197.6413600.32B3267.2195.7801.6C2289.7198.5579.4D4305.4194.81221.6F4373.6283.521494.4B區(qū)為三期容積率最高的區(qū)B區(qū)是一切區(qū)域中戶(hù)型分布最為均勻的區(qū)域三期B區(qū)戶(hù)型進(jìn)戶(hù)、花園、地下室位置分析房號(hào)房型面積地下室面積花園面積進(jìn)口位置附加值面積環(huán)境因素27C3289.7198.5773.2北971.7526F3a373.6283.5