歷年初三電學(xué)期末計(jì)算題總結(jié)

歷年初三電學(xué)期末計(jì)算題總結(jié)歷年初三電學(xué)期末計(jì)算題總結(jié)

09年R1．（4分）在如圖24所示的電路中，電源兩端的電壓保持不變，定值電阻R的阻值為AS10Ω。閉合開(kāi)關(guān)S后，電流表示數(shù)為1A。求：（1）電源兩端的電壓U；圖24（2）定值電阻R通電10s產(chǎn)生的熱量Q。

額定電壓220VRS22．（6分）小明看到家里的電吹風(fēng)機(jī)，發(fā)覺(jué)其上的銘牌如圖25所示，

S1并進(jìn)一步查閱說(shuō)明書(shū)發(fā)覺(jué)其內(nèi)部電路如圖26所示（其中為電吹風(fēng)機(jī)中頻率50HzM吹熱風(fēng)時(shí)功率460W帶動(dòng)風(fēng)扇的電動(dòng)機(jī)）。他認(rèn)為當(dāng)只閉合開(kāi)關(guān)S時(shí)，電熱絲R不工作，電吹M1

220V風(fēng)機(jī)吹冷風(fēng)；當(dāng)S1和S2都閉合時(shí)，電熱絲R工作，電吹風(fēng)機(jī)吹熱風(fēng)。吹冷風(fēng)時(shí)功率20W

圖26

圖25（1）求這個(gè)電吹風(fēng)機(jī)正常工作并且吹冷風(fēng)10s，它消耗多少電能？

（2）求這個(gè)電吹風(fēng)機(jī)正常工作并且吹熱風(fēng)時(shí)，通過(guò)電熱絲R的電流為多大？

07年

3．生活中我們有時(shí)遇到這樣的狀況：當(dāng)燈泡的燈絲斷后，重新將燈絲搭接起來(lái)，

燈會(huì)比燈絲斷前還亮。燈絲搭接后的實(shí)際功率比搭接前的實(shí)際功率大了，還是小了？功率變化的緣由是什么？4．一個(gè)燈泡的額定電壓是12V，測(cè)得其正常工作的電流是0.4A，這盞燈正常工作100s，電流通過(guò)它做的功是多少？

5．圖23是某課外小組的同學(xué)設(shè)計(jì)的電熱水壺的電路圖，R0是電熱水壺中的電熱管，R是與電熱水壺的電熱管串聯(lián)的電阻，阻值為319Ω。此熱水壺是在熱膽中儲(chǔ)水，由電熱管加熱工作。電熱管的銘牌上標(biāo)有“220V，400W”的字樣，S是掌握電熱水壺處于加熱狀態(tài)和保溫狀態(tài)的開(kāi)關(guān)，求：R（1）S閉合時(shí)，電熱水壺處于加熱狀態(tài)還是保溫狀態(tài)？

電熱管（2）電熱水壺處于加熱狀態(tài)時(shí)通過(guò)電熱管的電流是多少？

S（3）電熱水壺處于保溫狀態(tài)時(shí)，通過(guò)電熱管的電流是多少？R

220V

圖23

08年

6．220V25W和220V100W白熾燈泡的燈絲均是由金屬鎢材料制成的，其長(zhǎng)度根本一樣，但是粗細(xì)不同，因而在點(diǎn)亮后的亮度也不同。試答復(fù)：哪個(gè)燈泡的電阻絲較粗？為什么？

7．有一種車(chē)床用的照明燈泡，它的額定電壓為36V，正常工作時(shí)燈絲的電阻為36Ω。（1）這個(gè)燈泡正常工作時(shí)通過(guò)燈泡的電流為多大？（2）若該燈泡兩端的電壓為30V，則它的實(shí)際電功率為多大？（忽視燈絲溫度的變化）

a8．圖28是一種小型電熱式燒制爐的電路示意圖，其加熱元件由八段一樣的電阻絲組1～

成，每段電阻絲的阻值均為4Ω。燒制爐使用的電源電壓為220V，設(shè)有高溫、低溫兩檔，0Sb2通過(guò)開(kāi)關(guān)S實(shí)現(xiàn)兩檔的轉(zhuǎn)換。

（1）在低溫檔時(shí)，通過(guò)該燒制爐的電流是多少？圖28（2）在高溫檔時(shí)，該燒制爐的電功率是多少？(計(jì)算結(jié)果均保存整數(shù))

10年

9．如圖27所示，小燈泡L上標(biāo)有“6V3W”字樣。閉合開(kāi)關(guān)S，小燈泡正常發(fā)光，電流表示數(shù)為1.5A。求：

L（1）小燈泡L正常發(fā)光時(shí)通過(guò)燈絲的電流；（2）定值電阻R的阻值。RA1

S圖S210．在“家電下鄉(xiāng)”活動(dòng)中，小明家買(mǎi)了一臺(tái)電烤箱，其內(nèi)部簡(jiǎn)化電路如圖28所示，R1和R2

R1R2均為電熱絲。電烤箱說(shuō)明書(shū)中的銘牌如下表所示，依據(jù)表格中的參數(shù)，答復(fù)以下問(wèn)題：

220V（1）電路中R1的阻值；S1圖28（2）電烤箱在高溫檔正常工作5min所消耗的電能；

XX牌電烤箱（3）電烤箱在低溫檔正常工作時(shí)，R2的功率。

220V額定電壓

1100W額定高溫檔

功率440W低溫檔

50Hz電源頻率11年

11．圖24甲為某電熱水器內(nèi)部簡(jiǎn)化電路圖，R為電熱絲，圖24乙為其銘牌。依據(jù)銘牌上的信息，求：

（1）熱水器正常工作時(shí)通過(guò)它的電流；

（2）熱水器正常工作50s產(chǎn)生的熱量。R

220V

S甲乙

圖24

12．如圖25甲所示，電源電壓恒定，R1是一個(gè)定值電阻，R2是滑動(dòng)變阻器，小燈泡L的額定電壓為6V，圖25乙是通過(guò)小燈泡L的電流隨兩端電壓變化的曲線。當(dāng)開(kāi)關(guān)S1閉合，S2斷開(kāi)，滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最左端時(shí)，小燈泡L恰好正常發(fā)光；滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最右端時(shí)，電壓表的示數(shù)為5V。當(dāng)開(kāi)關(guān)S1、S2都閉合，滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最左端時(shí)，電流表的示數(shù)為0.8A，R1消耗的功率為P1；求：I/A0.5（1）小燈泡的額定功率PL；

（2）滑動(dòng)變阻器的最大阻值R2；0.4S1（3）定值電阻R1消耗的功率P1。

0.3ALP0.2R2R1S20.1V

123456U/V0乙甲難題圖25

09年

VS11．（6分）如圖27所示電路中，電源兩端的電壓和燈絲的電阻均保持不變，定值電阻R1=20。L只閉合開(kāi)關(guān)S1時(shí)，燈L正常發(fā)光；只閉合開(kāi)關(guān)S3時(shí)，燈L的實(shí)際功率為其額定功率的1，R2

16R1R2S3AS2消耗的功率為0.9W；轉(zhuǎn)變?nèi)齻€(gè)開(kāi)關(guān)的狀態(tài)，在保證R1工作的條件下，若R1消耗的最大功率和

圖27最小功率之比為4∶1。求：

（1）燈絲的電阻R燈；10（2）電源兩端的電壓U；12

（3）轉(zhuǎn)變?nèi)齻€(gè)開(kāi)關(guān)的狀態(tài)，保證電流表示數(shù)不為零的條件下，求通過(guò)電流表的最大電流與最小電流之比。3:1

07年

2．光敏電阻是一種薄膜電子器件，當(dāng)沒(méi)有光照耀到電阻上時(shí)，光敏電阻在電路中相當(dāng)于斷路；當(dāng)光的照耀到達(dá)肯定

強(qiáng)度時(shí)，光敏電阻可以在電路中正常工作，并且對(duì)應(yīng)的光敏電阻的阻值隨著光源強(qiáng)度的增加而變小。下表是某種光敏電阻的阻值與光照耀強(qiáng)度（單位是勒克斯LX）的關(guān)系。取三個(gè)完全一樣的這種光敏電阻R1、R2、R3組成如圖24所示的電路。燈L1標(biāo)有“4V4W”的字樣，當(dāng)以第一組強(qiáng)度照耀R3，同時(shí)以其次組強(qiáng)度照耀R1，沒(méi)有光照耀到R2時(shí)，燈L1剛好正常發(fā)光；當(dāng)以第一組強(qiáng)度同時(shí)照耀R1、R3，沒(méi)有光照耀到R2時(shí)，燈L1的實(shí)際功率為

它額定功率的

16；當(dāng)以第一組強(qiáng)度照耀R3，同時(shí)以第四組強(qiáng)度照耀R2，沒(méi)有光照耀到R1時(shí)，電流表的示數(shù)1A，25第一組1×10-4R其次組2×10-4第三組3×10-4第四組4×10-4燈L2剛好正常發(fā)光。求：（1）電源電壓；16（2）燈L2的額定功率。6

光照耀強(qiáng)度/LX光敏電阻的阻值/Ω

R1L1R3

R2L2V

A08年圖24

3．如圖29所示，燈泡L1、L2的銘牌可能是“1.5V×”、“2.5V×”、“3.8V×”。當(dāng)閉合開(kāi)關(guān)S1和S2后，調(diào)整滑動(dòng)變阻器的滑片P至某點(diǎn)時(shí)，滑動(dòng)變阻器的電阻為Ra，電壓表的示數(shù)Ua＝6.5V，燈泡L1正常發(fā)光，功率為P1；當(dāng)閉合開(kāi)關(guān)S1，斷開(kāi)開(kāi)關(guān)S2，調(diào)整滑動(dòng)變阻器的滑片P至另一點(diǎn)時(shí)，滑動(dòng)變阻器的電阻為Rb，燈泡L1的功率為0.25W，且為0.25P1，燈泡L2正常發(fā)光，電壓表的示數(shù)Ub=6.25V。若電源兩端電壓保持不變，燈絲電阻不隨溫度轉(zhuǎn)變。（1）求燈泡L2的額定電壓。1.5（2）求電源兩端的電壓。9

S2（3）將這兩個(gè)燈泡的銘牌補(bǔ)充完整。2.5V1W1.5V0.3W

S1L2L1

VPR10年圖294．圖29所示的電路中，電源兩端電壓U保持不變。當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于a端時(shí)，

閉合開(kāi)關(guān)S，電壓表的示數(shù)為U1，電流表的示數(shù)I1=1A，電阻R1消耗的電功率P1=4W，電阻R2消耗的電功率為P2；當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于b端時(shí)，電壓表的示數(shù)為U2，電流表的示數(shù)為I2，電阻R2消耗的電功率為P2′。已知P2:P2′=1:4，U1：U2=2:1。求：（1）電阻R1的阻值；4（2）電源兩端的電壓；12

（3）滑動(dòng)變阻器滑片P從a移到b過(guò)程中，整個(gè)電路消耗的電功率范圍。12WP24W

R1PR2S1aRbS

3圖29

R2R3R11年

5．如圖26所示電路，電源兩端電壓肯定。當(dāng)開(kāi)關(guān)S斷開(kāi)，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Ra時(shí)，通過(guò)電阻Ra的電流為I1，電阻R1和電阻R2消耗的功率之和P1＝10W，電壓表V1、V2的示數(shù)之比U1∶U2＝5∶4；當(dāng)開(kāi)關(guān)S閉合，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Rb時(shí)，通過(guò)電阻Rb的電流為I2，滑動(dòng)變阻器消耗的功率Pb＝5W，電壓表V2的示數(shù)為

＝U1。求：，且U2U2（1）電流I1和I2的比值；

（2）電阻Ra和Rb的比值；1:10

（3）開(kāi)關(guān)S閉合，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Ra時(shí)消耗的功率Pa。

V1R1R2PS1RSV238．小明家的電熱砂鍋在燉湯時(shí)能夠自動(dòng)掌握燉湯的溫度，因此燉湯味道香醇，而且節(jié)省能源。此電熱砂鍋有“大

火”和“小火”兩個(gè)檔位。小明依據(jù)電熱砂鍋的工作特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出如圖22所示的模擬電路圖，加熱電阻R1和R2阻值均為50Ω。當(dāng)兩個(gè)開(kāi)關(guān)均閉合，開(kāi)頭“大火”燉煮；當(dāng)湯的溫度到達(dá)沸點(diǎn)時(shí)一個(gè)開(kāi)關(guān)會(huì)自動(dòng)斷開(kāi)，另一個(gè)開(kāi)關(guān)仍閉合，

可以維持“小火”燉煮。求：

（1）在湯沸騰之前，電熱砂鍋消耗的電功率；（2）在維持“小火”燉煮時(shí)，電路中的電流；

（3）在湯沸騰之后，電熱砂鍋通電30min消耗多少度電？

S2R2

220VS1R1

圖26

圖22

39．如圖23所示的電路中，電源兩端的電壓不變。閉合開(kāi)關(guān)S，當(dāng)滑動(dòng)變阻器接入電路中的電阻為RA時(shí)，電壓表示

數(shù)為U1，電流表示數(shù)為I1，電阻R1與滑動(dòng)變阻器消耗的電功率之和為P1；當(dāng)滑動(dòng)變阻器接入電路中的電阻為RB時(shí)，電壓表示數(shù)為U2，電流表示數(shù)為I2，電阻R1與滑動(dòng)變阻器消耗的電功率之和為P2，且電阻R2消耗的電功率變化了0.75W。已知：電阻R1:R2=1:2；U1:U2=2:3；I2=0.1A；P1=P2。求：（1）電流表的示數(shù)I1與I2的比值；（2）電阻R2的阻值；（3）電阻RB與R1的比值；

（4）電路所消耗的最大電功率Pmax。（請(qǐng)畫(huà)出相關(guān)電路狀態(tài)的等效電路圖）．．．．．．．．．．．．

4圖23

SR1R2P12年

37．右表是某電視機(jī)的局部技術(shù)參數(shù)，依據(jù)表格供應(yīng)信息，通過(guò)計(jì)算答復(fù)以下問(wèn)題。（1）該電視機(jī)正常工作時(shí)的電流多大；

（2）若該電視機(jī)處于待機(jī)狀態(tài)，則該電視機(jī)10h消耗的電能是多少度。產(chǎn)品型號(hào)總質(zhì)量整機(jī)尺寸mm額定功率待機(jī)功率額定電壓

38．如圖27甲所示，電源兩端的電壓恒定。當(dāng)開(kāi)關(guān)S1、S2閉

合，滑動(dòng)變阻器的滑片P在C位置時(shí)，電壓表V1的示數(shù)為U1；電

S1PA壓表V2的示數(shù)為U2；當(dāng)開(kāi)關(guān)S1閉合，S2斷開(kāi)，滑動(dòng)變阻器的滑

V3R1V2V1片P在B位置時(shí)，電壓表V3的示數(shù)為U3，電流表示數(shù)為0.3A。圖LS227乙中圖線①反映的是定值電阻R1兩端電壓與通過(guò)其電流關(guān)系；

甲圖線②反映的是小燈泡L兩端的電壓與通過(guò)它的電流的關(guān)系。已知：

U/V②U1∶U2＝2∶1，U1∶U3＝4∶3。求：12①（1）定值電阻R1的阻值；20

10（2）當(dāng)通過(guò)小燈泡L的電流為0.3A時(shí)，小燈泡L的電阻值；12

（3）滑動(dòng)變阻器的滑片P在B位置時(shí)滑動(dòng)變阻器接入電路的8

6電阻值。20

4200.10.20.30.40.50.60.70.8I/A

乙圖27

39．在如圖28所示的電路中，電源兩端的電壓U保持不變，將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于某位置a，其接入電路的電阻值為Ra，閉合開(kāi)關(guān)S1、斷開(kāi)開(kāi)關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P1=0.8W，電壓表V1的示數(shù)為U1，電流表A的示數(shù)為I1；將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于最左端，閉合開(kāi)關(guān)S1、斷開(kāi)開(kāi)關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P′1=1.8W，電路消耗的總功率為P，電流表A的示數(shù)為I2；將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于某位置b，其接入電路的電阻值為Rb，閉合開(kāi)關(guān)S1、斷開(kāi)開(kāi)關(guān)S2、S3，電路消耗的總功率為P′，電壓表V2的示數(shù)為U2。已知：P:P′=2:1，U1:U2=4:5。求：

S1（1）I1與I2的比值；2:3（2）Ra與Rb的比值；1:2

S3（3）當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于位置a或位置b，并通過(guò)開(kāi)R2P關(guān)的斷開(kāi)或閉合轉(zhuǎn)變電路構(gòu)造，使電路消耗的電功率最大，則

R1此最大電功率為多大。17.6W

S2V1V2

圖28

29**50kg665×622×494132W5W220V

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好運(yùn)歷年綜合計(jì)算題總結(jié)3.0

依據(jù)對(duì)于98~04年真題中綜合計(jì)算題的分析，總結(jié)如下。一、審題

(1)明確題目要求。確定題目要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)（留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)距土地取得時(shí)間的間隔，明確剩余土地使用年限[02實(shí)務(wù)第一題]）、

估價(jià)結(jié)果的形式（單位地價(jià)、樓面地價(jià)、總價(jià)）、年期、地價(jià)內(nèi)涵（劃撥使用權(quán)價(jià)[04年實(shí)務(wù)第3題]、承租土地使用權(quán)價(jià)格[02年實(shí)務(wù)第3題]、抵押價(jià)格[00年實(shí)務(wù)第1題]、開(kāi)發(fā)程度[04年實(shí)務(wù)第3題]等）。

(2)梳理有關(guān)資料。題中給出的信息交叉在一起，審題時(shí)應(yīng)留意分類(lèi)。

有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割狀況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用

年限等；②市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，如租金水平、出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立信息，如建安綜合造價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、分期投入狀況等；④其他信息，如土地復(fù)原率、綜合復(fù)原率、利息率等。在解題過(guò)程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場(chǎng)、辦公樓面積分?jǐn)偟?必需通過(guò)指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如規(guī)劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對(duì)信息進(jìn)展分析歸類(lèi)，依據(jù)答題要求，逐步處理。

也可將題目供應(yīng)資料分為兩類(lèi)：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)需留意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地

出讓時(shí)間及出讓年期等地價(jià)影響因素；二是市場(chǎng)調(diào)查資料，該類(lèi)資料是解題的根底，也是選擇方法的主要依據(jù)。收益法一般會(huì)給出了同類(lèi)物業(yè)的客觀收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，建筑物的重置價(jià)格等資料，審題時(shí)需留意所給資料的詳細(xì)說(shuō)明；還要留意題目中給出了哪兩種復(fù)原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。一般收益法所給資料較多，既有房屋實(shí)際造價(jià)，又有房屋重置價(jià)格；既有寫(xiě)字樓的實(shí)際租金，又有市

場(chǎng)客觀租金。審題時(shí)要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步推斷。另外，題目中一般對(duì)各項(xiàng)出租費(fèi)用(如治理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等)的費(fèi)率取值基數(shù)作了具體說(shuō)明，審題時(shí)應(yīng)留意。

二、題型分析

第一局部綜合計(jì)算題[共8道題]

綜合計(jì)算題:該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用力量，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條

件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。（一）、剩余法+收益法（2道例題）

以剩余法為主線，其中預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值需借助收益復(fù)原法求得；

[典型例題：00年實(shí)務(wù)第1題]

解析：折舊年期，計(jì)息期。

[00年實(shí)務(wù)第1題]

某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，依據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月開(kāi)工興建一座鋼混構(gòu)造的綜合大樓。由于建立資金緊急，該公司擬于201*年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。假如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70％貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司可貸多少款?工程其他有關(guān)資料如下：

(1)該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。(2)大樓開(kāi)發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60％，其次年投入40％。

(3)大樓建成后該公司規(guī)劃自留201*平方米用作辦公用房，其余局部以出租方式經(jīng)營(yíng)，估計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90％和80％。目前同類(lèi)建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類(lèi)物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元／平方米。

(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中治理費(fèi)為年租金的10％，修理費(fèi)為租金的8％，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2％0，稅金為年租金的12％；工程投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30％；建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當(dāng)?shù)赝恋貜?fù)原率為8％，綜合復(fù)原率為10％，銀行貸款利息率為10％。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

(1)明確估價(jià)對(duì)象，正確選擇方法。此題名義上估算貸款，實(shí)際上是計(jì)算地價(jià)，對(duì)象是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價(jià)，因此，應(yīng)考慮收益復(fù)原法和剩余法的結(jié)合使用。(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。此題的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為201*年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時(shí)間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。

(3)明確價(jià)格類(lèi)型。由于需估算的貸款和總地價(jià)對(duì)應(yīng)，因此，在估算過(guò)程中，除了需要估算單位面積地價(jià)外，最終結(jié)果應(yīng)表達(dá)出土地使用權(quán)

年限為48年的總地價(jià)及相應(yīng)推算的貸款額。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交叉在一起，審題時(shí)應(yīng)留意分類(lèi)。有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割狀況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限等；②市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，如租金水平、出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立信息，如建安綜合造價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、分期投入狀況等；④其他信息，如土地復(fù)原率、綜合復(fù)原率、利息率等。在解題過(guò)程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場(chǎng)、辦公樓面積分?jǐn)偟?必需通過(guò)指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如規(guī)劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對(duì)信息進(jìn)展分析歸類(lèi)，依據(jù)答題要求，逐步處理。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

估價(jià)對(duì)象為一宗正在建立中的房地產(chǎn)，并將通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)的方式產(chǎn)生收益，而要求評(píng)估的是包含在整個(gè)房地產(chǎn)中的有肯定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價(jià)適合采納收益復(fù)原法，而在建立中的土地價(jià)格也適合采納剩余法。在這種狀況下，必需留意審題，對(duì)方法選擇作出推斷，主要依據(jù)是假定僅采納一種方法估價(jià)是否可行，否則應(yīng)考慮兩種方法的綜合應(yīng)用。在此題中，若只用收益復(fù)原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價(jià)格無(wú)法直接得到。因此，必需考慮收益復(fù)原法和剩

余法的共同使用。

2．解題思路

(1)運(yùn)用收益復(fù)原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格。(2)運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格。

(3)依據(jù)題目供應(yīng)的貸款要求推算可以貸款的額度。(三)公式與計(jì)算步驟1．此題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)收益復(fù)原法涉及的主要公式：

年房地純收益=年出租總收入－年房地費(fèi)用

式中：年出租總收人=商場(chǎng)年出租總收人+辦公樓年出租總收入年房地費(fèi)用=治理費(fèi)+修理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊

式中：年折舊=建安造價(jià)÷按土地剩余使用年限計(jì)算的折舊期采納收益復(fù)原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式：P=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合復(fù)原率，n為使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：

地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑本錢(qián)－利息－利潤(rùn)(3)可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例2．計(jì)算步驟

(1)用收益復(fù)原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)●計(jì)算年出租總收入

在計(jì)算年出租總收入時(shí)，應(yīng)明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類(lèi)型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割狀況；②辦公樓自留使用局部應(yīng)按市價(jià)計(jì)算虛擬其出租收入；③對(duì)與出租收入有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)用。

在這一步驟中需要留意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間為201*年10月，此時(shí)距通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的時(shí)間已歷經(jīng)3年，故在201*年10月這一時(shí)點(diǎn)上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際建筑物的可使用年限為47年，并且整個(gè)建筑物投資必需在可使用期內(nèi)全部收回。在此題中，復(fù)原率為綜合復(fù)原率(10％)，工程建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限全都，為50－3=47年

在此應(yīng)當(dāng)留意，從土地出讓取得到開(kāi)發(fā)建立完成經(jīng)過(guò)3年時(shí)間，故地價(jià)計(jì)息周期為3年；而開(kāi)發(fā)建立到完成是2年時(shí)間，其中第一年投入60％，其次年投入40％，往往假定在相應(yīng)年度內(nèi)勻稱(chēng)投入，則相當(dāng)于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，其次年投入則集中發(fā)生在其次年年中，故二者距開(kāi)發(fā)建立完成時(shí)間分別為1．5年和0．5年。

●該地價(jià)為50年期土地使用權(quán)價(jià)格。而考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)為201*年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進(jìn)展年期修正，故估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為：

8494．26×[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬(wàn)元)(3)計(jì)算可抵押貸款額

可抵押貸款額；地價(jià)×70％=8463．47×70％=5924．43(萬(wàn)元)(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)方法的綜合應(yīng)用。此題涉及到收益復(fù)原法和剩余法的綜合應(yīng)用，因此在解題時(shí)，必需牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的操作步驟，并且能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明，答題時(shí)按挨次進(jìn)展，避開(kāi)跳步被扣分。

(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計(jì)算題命題，內(nèi)容掩蓋面廣，供應(yīng)的信息有穿插，需要依據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出推斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計(jì)算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟(jì)耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。

(3)有關(guān)假設(shè)前提和相關(guān)時(shí)點(diǎn)、年限確實(shí)定。此題是為抵押目的而評(píng)估在建工程中的土地使用權(quán)價(jià)格，涉及到針對(duì)這一目的的估價(jià)原則和前提假定。首先，從為抵押目的評(píng)估而言，通常遵循保守、慎重原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土地投資中的利潤(rùn)是否計(jì)入土地價(jià)格應(yīng)當(dāng)慎重；其次，盡管此題僅應(yīng)用了收益復(fù)原法和剩余法，但是作為土地估價(jià)的根本原則之一替代原則始終貫穿在估價(jià)過(guò)程中，實(shí)際上應(yīng)試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地全都，包括土地取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立過(guò)程以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲益方式都完全全都，而且這些假定應(yīng)符合市場(chǎng)的一般狀況并保持不變，那么，應(yīng)試者則可以應(yīng)用常規(guī)的剩余法估價(jià)方法和步驟評(píng)估該塊空地在此題設(shè)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，然后進(jìn)展必要的年期修正來(lái)評(píng)估待估宗地在此題要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的相應(yīng)土地使用年期的地價(jià)；最終，對(duì)于在建工程的土地價(jià)格評(píng)估，可能涉及到減價(jià)或增價(jià)修正的情形，由于此題對(duì)此類(lèi)條件沒(méi)有明確，只能暫且忽視。此外，此題的時(shí)點(diǎn)涉及到土地取得時(shí)點(diǎn)、開(kāi)頭開(kāi)工興建時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)(即擬向銀行貸款時(shí)點(diǎn))，還隱含著開(kāi)發(fā)建立完成投入經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)點(diǎn)；在相關(guān)利息計(jì)算時(shí)，還涉及假定第一年投入、其次年投入所集中發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。相應(yīng)地，從土地使用年限和各類(lèi)投資的計(jì)息年限上存在著多種狀況，必需予以清晰的界定。所以建議應(yīng)試者在涉及到剩余法應(yīng)用的試題時(shí)，通過(guò)現(xiàn)金流量圖來(lái)表示各項(xiàng)收支的狀況，以幫忙答題。(4)關(guān)于剩余法應(yīng)用中的銷(xiāo)售稅費(fèi)問(wèn)題。對(duì)于出售型房地產(chǎn)，在應(yīng)用剩余法進(jìn)展估價(jià)扣除有關(guān)工程求取地價(jià)時(shí)，必需扣除相應(yīng)的銷(xiāo)售稅費(fèi)。由于此題作為出租經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷(xiāo)售稅費(fèi)因素，答題時(shí)可以不考慮這項(xiàng)因素。(5)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的年期修正。從此題估價(jià)時(shí)點(diǎn)到土地使用權(quán)到期時(shí)點(diǎn)相隔48年，需要進(jìn)展年期修正。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

(1)審題不夠細(xì)致，方法選用不當(dāng)。由于信息量大且相互交錯(cuò)在一起，審題時(shí)簡(jiǎn)單只及一點(diǎn)，倉(cāng)促選用單一方法來(lái)答題，往往消失“有頭無(wú)尾”的答案。

(2)根本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比擬混亂，導(dǎo)致分類(lèi)物業(yè)面積分割錯(cuò)誤。(3)指標(biāo)計(jì)算漏項(xiàng)。如某項(xiàng)物業(yè)年出租收入的計(jì)算缺少出租率或12個(gè)月等。(4)計(jì)量單位不統(tǒng)一。常見(jiàn)的是金額計(jì)量單位萬(wàn)元和元混用，造成計(jì)算結(jié)果偏差。

(5)關(guān)于辦公樓自留局部，在此題中要假設(shè)將其按出租方式經(jīng)營(yíng)，并計(jì)算虛擬收入，否則可能造成漏算。

(6)計(jì)算折舊問(wèn)題。雖然此題條件中建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，詳細(xì)計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計(jì)算。

(7)時(shí)點(diǎn)和有關(guān)年限的選用混亂。

(8)利息計(jì)算中，未留意涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用和發(fā)生時(shí)點(diǎn)，或未采納動(dòng)態(tài)計(jì)息方法。(9)未進(jìn)展剩余土地使用年期修正。

[典型例題：98年實(shí)務(wù)第3題]（解析：[98年實(shí)務(wù)第3題]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。詳細(xì)條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車(chē)場(chǎng)，設(shè)有汽車(chē)位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車(chē)位50個(gè)。依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開(kāi)工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。

又依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該工程開(kāi)發(fā)建立周期為兩年，建成后住宅局部可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場(chǎng)和車(chē)位用于出租，同類(lèi)型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個(gè)汽車(chē)位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)按租金的30％計(jì)。此類(lèi)建筑物的建安綜合本錢(qián)分別為：商場(chǎng)及地下局部2500元／平方米，住宅201*元／平方米，地上車(chē)位平均為500元／個(gè)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建安綜合本錢(qián)的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，其次年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地復(fù)原率為7．5％，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合復(fù)原率為7％，建筑物復(fù)原率為8．5％，試算該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。

標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

該題與上述綜合計(jì)算題5有很多類(lèi)似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷(xiāo)售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特殊留意題目中所提到的“地價(jià)款”的詳細(xì)含義。(二)解題思路與方法選擇

依據(jù)題目所給條件可想到采納剩余法，預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值可通過(guò)收益復(fù)原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來(lái)懷疑，是否需要分期計(jì)算利息。但認(rèn)真分析不難發(fā)覺(jué)，盡管地價(jià)款為分期支付，但實(shí)際上題目中所提到的“地價(jià)款”即為開(kāi)發(fā)前一次性投入的地價(jià)款。因此，仍可按正常狀況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

全額地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建安費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)利息稅金利潤(rùn)2．計(jì)算步驟

(1)解題思路：先用收益復(fù)原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期確實(shí)定。該題計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安本錢(qián)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和，關(guān)于利息計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期確實(shí)定，參見(jiàn)綜合計(jì)算題5中的有關(guān)說(shuō)明。

(2)收益復(fù)原法計(jì)算中收益年期和復(fù)原率的取值，參見(jiàn)簡(jiǎn)潔計(jì)算題7中的有關(guān)說(shuō)明。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤

應(yīng)試者常犯的錯(cuò)誤是：①被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40％計(jì)算利息；

②在計(jì)算地上停車(chē)位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采納了綜合復(fù)原率；③對(duì)用于出租的商場(chǎng)、停車(chē)位也計(jì)算了銷(xiāo)售稅費(fèi)。

（二）、剩余法+市場(chǎng)比擬法（0道例題）

以剩余法為主線，其中預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值需借助市場(chǎng)比擬法求得；[此類(lèi)題型還沒(méi)消失過(guò)]

（三）、剩余法+本錢(qián)法（1道例題）[典型例題：04年實(shí)務(wù)第3題]解析：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

[04實(shí)務(wù)第3題]

某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，預(yù)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。依據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按肯定價(jià)格收購(gòu)后，重新開(kāi)發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購(gòu)老廠區(qū)的補(bǔ)償價(jià)格在郊區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)置土地，建立新的現(xiàn)代化制藥廠。

經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地，土地面積為3000平方米，重新開(kāi)發(fā)后，規(guī)劃建立商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，估計(jì)售價(jià)為11000元／平方米，開(kāi)發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元／平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5％和3％，建筑本錢(qián)第一年投入45％，其次年投入55％，年內(nèi)勻稱(chēng)投入，建成后即可全部售出。該工程估計(jì)投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15％；稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的6％，年貸款利率為8％，土地復(fù)原利率為6％。

W市郊區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣?，故征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過(guò)程中的征地治理費(fèi)根據(jù)征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計(jì)收；耕地開(kāi)墾費(fèi)按10元／平方米計(jì)收。開(kāi)發(fā)區(qū)平均土地開(kāi)發(fā)程度到達(dá)“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平坦)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為60元／平方米，開(kāi)發(fā)周期為1年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)勻稱(chēng)投入；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)全都。依據(jù)該市規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。1.請(qǐng)測(cè)算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價(jià)和總價(jià)。

2.經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱?duì)老廠區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的60％賜予補(bǔ)償，試問(wèn)，該企業(yè)最高可以得到多少補(bǔ)償。3.該企業(yè)如以該補(bǔ)償價(jià)購(gòu)置開(kāi)發(fā)區(qū)的土地，可以最多購(gòu)置多少面積的土地。標(biāo)準(zhǔn)答案：

1、方法選擇

依據(jù)題目要求和所供應(yīng)的資料，老廠區(qū)土地宜采納剩余法評(píng)估，工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)土地宜采納本錢(qián)靠近法評(píng)估。2、．適用公式

(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：

土地價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)利息利潤(rùn)銷(xiāo)售稅費(fèi)(因題目中未給出購(gòu)地稅費(fèi)比率，在此不考慮購(gòu)地稅費(fèi))(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金(3)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)十土地增值3、難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析A．試題難點(diǎn)

(1)評(píng)估思路確實(shí)定。此題設(shè)問(wèn)較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩類(lèi)用地，要求應(yīng)試者能通過(guò)分析各問(wèn)題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點(diǎn)，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價(jià)和工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)。有了這兩種地價(jià)，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最高補(bǔ)償金額和可購(gòu)置的開(kāi)發(fā)區(qū)土地面積。

(2)剩余法評(píng)估中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息工程和計(jì)息期確實(shí)定。除各項(xiàng)建筑本錢(qián)需要計(jì)算利息外，待估地價(jià)也應(yīng)計(jì)息。只是這兩項(xiàng)費(fèi)用由于投入時(shí)間不同，計(jì)息期存在差異。依據(jù)題意，工程開(kāi)發(fā)期為兩年，建筑本錢(qián)第一年投入45％，其次年投入55％，年內(nèi)勻稱(chēng)投入，則第一年投入建筑本錢(qián)的計(jì)息期為1．5年，其次年投入建筑本錢(qián)的計(jì)息期為0．5年；而土地取得費(fèi)用(地價(jià)款)通常在工程開(kāi)發(fā)前一次性投入，待估地價(jià)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期2．0年。

(3)本錢(qián)靠近法評(píng)估中土地取得費(fèi)的計(jì)算。此題并未直接給出土地取得費(fèi)數(shù)值，而是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項(xiàng)費(fèi)用的取值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)試者需依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應(yīng)補(bǔ)償倍數(shù)計(jì)算確定。B．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

(1)缺少評(píng)估思路或表達(dá)不清。說(shuō)明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)展詳細(xì)測(cè)算的根底，應(yīng)試者不容無(wú)視。

(2)剩余法測(cè)算中易消失的錯(cuò)誤：①利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤。誤將銷(xiāo)售利潤(rùn)率當(dāng)作本錢(qián)利潤(rùn)率，造成利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算待估地價(jià)利息，或計(jì)息期有誤。

(3)本錢(qián)靠近法測(cè)算中易消失的錯(cuò)誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算征地稅費(fèi)利息，或計(jì)息期有誤；③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

（四）、收益法+重置本錢(qián)法（2道例題）

以收益復(fù)原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置本錢(qián)法得到；

解答該類(lèi)題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿(mǎn)意，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出很多條件，其中局部屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采納，照實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者肯定要留意甄別，除非實(shí)際狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)全都，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無(wú)論收益還是本錢(qián)費(fèi)用，均應(yīng)采納客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時(shí)也要留意，依據(jù)題目表達(dá)的狀況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獵取收益狀況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采納實(shí)際值也未嘗不行，這就要求應(yīng)試者認(rèn)真閱讀試題所給條件，以便做出正確推斷。

[典型例題：環(huán)球的第19題]

解析：該題求保險(xiǎn)損失價(jià)格，思路為收益法+市場(chǎng)比擬法+本錢(qián)法

計(jì)算題19．

某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國(guó)有土地，建筑了廠房進(jìn)展生產(chǎn)，土地面積6000，建筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對(duì)地上建筑物辦理了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，依據(jù)《保險(xiǎn)合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險(xiǎn)公司將按建筑物毀損價(jià)值的80％進(jìn)展賠償。201*年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70％，該企業(yè)向保險(xiǎn)公司提出索賠。保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)核實(shí)，認(rèn)為符合理賠條件，特托付某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物毀損價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，并確定理賠額度。為此，該估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集了如下可用資料：

(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類(lèi)似物業(yè)的近期交易價(jià)格分別為：實(shí)例A：1250元／

實(shí)例B：1420元／

(2)該地塊所處區(qū)域于201*年10月出租的一工業(yè)廠房(實(shí)例C)，房地年出租凈收益為105元／，可收益年限50年。(3)該地塊與三個(gè)可比實(shí)例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比擬，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1

比擬因素交易時(shí)間交易狀況使用年期區(qū)域因素個(gè)別因素待估房地產(chǎn)100100100100100比擬實(shí)例A+3201*比擬實(shí)例B0+8一1十3+5比擬實(shí)例C20+21+7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(fèi)(包括土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi))為18萬(wàn)元／畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1．5億元／k表1，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6％，土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率12％，土地增值收益率20％，土地復(fù)原利率7％，綜合復(fù)原利率8％。解：

(1)解題思路：首先依據(jù)出租資料采納收益復(fù)原法計(jì)算出租廠房即實(shí)例C價(jià)格；然后采納市場(chǎng)比擬法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；用本錢(qián)靠近法計(jì)算土地總價(jià)，最終依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價(jià)值及理賠額度。

收益復(fù)原法計(jì)算公式為：(a÷r)×[1-l÷(1十r)]式中a純收益；r土地復(fù)原利率；n土地產(chǎn)收益年期。市場(chǎng)比擬法根本公式為：

待估宗地價(jià)格＝比擬實(shí)例宗地價(jià)格×待估宗地狀況指數(shù)/比擬案例宗地狀況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比擬案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比擬案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比擬案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)本錢(qián)靠近法測(cè)算地價(jià)公式：

土地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)十投資利息+投資利潤(rùn)+稅費(fèi)十土地出讓金)×年期修正系數(shù)(2)用收益復(fù)原法計(jì)算實(shí)例C價(jià)格

(105÷8％)×[1l÷(1+8％)]＝]284．516元／(3)用市場(chǎng)比擬法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)P第一步：分別計(jì)算三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格

A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／其次步：采納簡(jiǎn)潔算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

單位面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝1230．658×4800＝590．716萬(wàn)元(4)應(yīng)用本錢(qián)靠近法計(jì)算土地總價(jià)

第一步：土地取得費(fèi)：18萬(wàn)元／畝＝270元／其次步：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：1．5億元／k＝150元／

第三步：計(jì)算利息：270×[(1+6％)+150×[(1+6％)－1]＝20．634元／第四步：計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：(270+150)×12％＝50．400元／第五步：本錢(qián)地價(jià)：270+150+20．634+50．400＝491．034元／第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)

44.51

0.5

50n]＝560．219元／

第八步：土地使用權(quán)總價(jià)＝560．219×6000＝336。131萬(wàn)元(5)計(jì)算建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－土地總價(jià)＝590．716336.131＝254．585萬(wàn)元(6)計(jì)算建筑物毀損價(jià)值254．585×70％＝l78．21萬(wàn)元(7)保險(xiǎn)公司理賠額度178．21×80％＝142．57萬(wàn)元

[典型例題：環(huán)球的第20題]

解析：特點(diǎn)求綜合復(fù)原率。本錢(qián)法+收益法

計(jì)算題20．

某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1．8k，進(jìn)展“七通一平”開(kāi)發(fā)后，根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30％。依據(jù)調(diào)查，該市同類(lèi)土地取得費(fèi)用為10萬(wàn)元／畝，將生地開(kāi)發(fā)成“七通一平”土地的開(kāi)發(fā)本錢(qián)、治理費(fèi)用等為1.4億元／k。開(kāi)發(fā)期為3年，每年開(kāi)發(fā)費(fèi)用及治理費(fèi)用在期初勻稱(chēng)投入，第一年、其次年、第三年分別投入40％、30％，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7％、三年期為8％；投資利潤(rùn)率為12％。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋乇惧X(qián)價(jià)格的20％，土地復(fù)原利率為6％。1998年起至201*年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2％。

201*年某乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫(xiě)字樓并對(duì)外出租。寫(xiě)字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類(lèi)建筑的重置價(jià)格為1800元／，建筑物復(fù)原利率為8％。201*年，某丙詢(xún)問(wèn)公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類(lèi)房地產(chǎn)的綜合復(fù)原利率為7．42％，請(qǐng)問(wèn)是否正確?解：

(1)用本錢(qián)靠近法計(jì)算土地價(jià)值①計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)

l.8×1000×1000×150＝2．7億元②計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

1．4×1．8÷[1．8×(130％)]＝200元／總開(kāi)發(fā)費(fèi)用：200×1．8×0．7=2．52億元③計(jì)算利息

2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)－1]+2.52×35％×[(1+7％)－1]+2．52×25％×[(1+6％)－1]＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469億元④計(jì)算利潤(rùn)

(2．7十2．52)×12％＝0．6264億元⑤計(jì)算土地增值

(①+②+③+④)×20％＝1．36422億元⑥無(wú)限年期地價(jià)①+②+③十④+⑤＝8．18531億元⑦50年期地價(jià)

P＝(①+②+③十④+⑤)×[11／(1十6％)]＝7．7409億元⑧地價(jià)修正到201*年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698億元⑨單位面積地價(jià)8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／總地價(jià)：3000×688．08＝2064240元(2)計(jì)算建筑物現(xiàn)值

建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。建筑物現(xiàn)值：1800×6201*42609×2＝10674782元(3)計(jì)算綜合復(fù)原利率應(yīng)用公式：

R＝(r1L+r2B)／(L十B)＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)＝7．68％

因此丙詢(xún)問(wèn)公司測(cè)算的房地綜合復(fù)原利率不正確。

7502.5

1.5

0.

（五）、收益法+市場(chǎng)比擬法（2道例題）

[典型例題：04實(shí)務(wù)的第2題]

[04實(shí)務(wù)其次題]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于201*年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建立一座六層商場(chǎng)，各層建筑面積一樣，建筑容積率為3．0。201*年10月商場(chǎng)建成后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場(chǎng)售價(jià)為6500元／建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出租經(jīng)營(yíng)，相關(guān)手續(xù)均已辦理。

1．依據(jù)以下條件采納市場(chǎng)比擬法(至少選擇三個(gè)比擬案例)測(cè)算公司乙于201*年10月所占用土地的總價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常狀況下的土地成交案例，各案例的條件見(jiàn)下表

上表中有關(guān)系數(shù)均為比擬案例與待估宗地比擬所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。

該城市商業(yè)用地價(jià)格在201*年6月至201*年6月間，平均每月比201*年6月的價(jià)格上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)；201*年7月至201*年10月間，平均每月比201*年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地復(fù)原利率取6％。

2.因登記需要，需測(cè)算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請(qǐng)按其首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。3.若該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，請(qǐng)測(cè)算其所占用土地的單位土地面積市場(chǎng)年租金。標(biāo)準(zhǔn)答案：2．方法選擇

依據(jù)此題所供應(yīng)資料，評(píng)估乙公司占用的土地價(jià)格適用于市場(chǎng)比擬法；評(píng)估乙公司占用土地的市場(chǎng)年租金適用于收益復(fù)原法。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格=比擬低案例土地價(jià)格×交易狀況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正土地市場(chǎng)年租金=土地單位面積價(jià)格×土地復(fù)原率÷[1-1/（1+土地復(fù)原率）土地收益年期]2．計(jì)算步驟

(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)市場(chǎng)比擬法測(cè)算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))確實(shí)定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)留意兩點(diǎn)：一是依據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算；二是依據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采納不同的公式計(jì)算。

1)假如某類(lèi)用地的地價(jià)變動(dòng)用百分點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為：

地價(jià)指數(shù)=∑ni×ri+100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點(diǎn)；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。

2)假如地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價(jià)指數(shù)為100(基期年可依據(jù)狀況確定，不影響計(jì)算結(jié)果，但只能有一個(gè)基期年)，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)=∏(1+ri)ni×100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。依據(jù)此題所供應(yīng)資料，估價(jià)對(duì)象所在城市商業(yè)用地價(jià)格以201*年6月為基期，在

201*年6月至201*年6月間，平均每月上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)，在201*年7月至201*年10月間，平均每月上漲0．1個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)的計(jì)算應(yīng)采納上述第一個(gè)累加公式。

例如，交易實(shí)例A2的交易日期為201*年7月，則其地價(jià)指數(shù)為：地價(jià)指數(shù)=24×0．2+1×0．1+100=104．9

(2)土地市場(chǎng)年租金的計(jì)算。與一般收益復(fù)原法不同，求取土地市場(chǎng)年租金，是在土地價(jià)格已知的狀況下，用適當(dāng)?shù)耐恋貜?fù)原率，反求土地純收益(年凈租金)，此題未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。計(jì)算中有兩個(gè)難點(diǎn)。1)選擇計(jì)算公式。應(yīng)選用有限年期土地復(fù)原法計(jì)算公式，并將其形式變化為：a=P×r÷[11/(1+r)n]

2)確定土地收益年期。土地將來(lái)收益年期應(yīng)從估價(jià)期日起計(jì)，至土地使用年期屆滿(mǎn)為止。待估土地出讓時(shí)間為201*年10月，出讓年期40年，估價(jià)期日為201*年10月，則土地收益年期為36年。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

(1)市場(chǎng)比擬法測(cè)算中地價(jià)指數(shù)取值錯(cuò)誤。應(yīng)試者往往忽視地價(jià)變動(dòng)表述上的差異，將兩種不同的增長(zhǎng)方式相混淆，造成地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。(2)土地使用年期修正錯(cuò)誤。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比擬實(shí)例的土地使用年期不全都時(shí)，應(yīng)將比擬實(shí)例土地使用年期下價(jià)格統(tǒng)一修正為估價(jià)對(duì)象土地使用年期下價(jià)格。常見(jiàn)錯(cuò)誤是作了反向修正，誤將估價(jià)對(duì)象價(jià)格修正為各比擬實(shí)例土地使用年期下價(jià)格。

(3)計(jì)算土地市場(chǎng)年租金時(shí)，土地收益年期取值錯(cuò)誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估類(lèi)似，土地年租金也對(duì)應(yīng)某一估價(jià)期日。因此，在測(cè)算年租金時(shí)，土地收益年期應(yīng)從估價(jià)期日開(kāi)頭計(jì)算，此題中的土地收益年期應(yīng)為36年。

[典型例題：00實(shí)務(wù)的第2題]

解析：收益法+市場(chǎng)計(jì)較法留意比擬案例的選擇，建立可比根底、估價(jià)結(jié)果確實(shí)定。

[00年實(shí)務(wù)第2題]

C市的某企業(yè)擬購(gòu)進(jìn)A市的宗地H，托付某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)展評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估宗地進(jìn)展調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地H于1999年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格(計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于4個(gè))。

開(kāi)發(fā)程度說(shuō)明：“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；表示宗地內(nèi)外“七通一平”。

區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比擬所得)：數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

(2)其他資料：A市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的根底上增加10個(gè)百分點(diǎn)。A市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是：容積率以2為100％，

當(dāng)容積率每上升或降低0．1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或削減4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地復(fù)原率為4％。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費(fèi)用平均為每平方米45元。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

1．明確題目要求。此題要求評(píng)估宗地H于1999年7月31日的土地使用權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并要求評(píng)估過(guò)程中，比擬案例選擇不少于4個(gè)。2．梳理及篩選有關(guān)資料。首先需明確估價(jià)對(duì)象狀況，如估價(jià)時(shí)點(diǎn)、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，根據(jù)市場(chǎng)比擬法選擇比擬案例的有關(guān)技術(shù)要求(一樣市場(chǎng)條件、一樣供需圈、一樣用途、一樣交易類(lèi)型等)，對(duì)題目中給出的9個(gè)交易案例進(jìn)展篩選，簡(jiǎn)單選出的是A01、A04、A063個(gè)比擬案例，A03因交易類(lèi)型為租賃，很簡(jiǎn)單漏選。但認(rèn)真分析不難發(fā)覺(jué)，A03給出的雖為租金水平，但很簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)化為價(jià)格，也可作為比擬案例。

3．審查關(guān)鍵點(diǎn)，防備誤用。審題過(guò)程中還要弄清某些細(xì)節(jié)問(wèn)題，如：①各比擬案例的價(jià)格類(lèi)型是否統(tǒng)一，此題中各案例價(jià)格既有單位面積地價(jià)，也有樓面地價(jià)，計(jì)算過(guò)程中需根據(jù)題目要求進(jìn)展統(tǒng)一，在沒(méi)有要求的狀況下，可統(tǒng)一為單位面積地價(jià)；②弄清修正系數(shù)的比擬基準(zhǔn)，要特殊留意區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明，這直接關(guān)系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很簡(jiǎn)單想到應(yīng)以市場(chǎng)比擬法為主，但比擬案例A03未直接給出地價(jià)，需借助收益復(fù)原法將其租金復(fù)原為價(jià)格。2．解題思路

①首先依據(jù)市場(chǎng)比擬法技術(shù)要求，對(duì)各交易案例進(jìn)展篩選，選出4個(gè)符合要求的案例作為比擬案例；②對(duì)所選各比擬案例建立價(jià)格可比根底。將樓面地價(jià)換算為單位面積地價(jià)，利用收益復(fù)原法，將案例A03的租金復(fù)原為價(jià)格；③依據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)狀況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；④對(duì)各比擬案例地價(jià)進(jìn)展開(kāi)發(fā)程度修正；⑤依據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，根據(jù)市場(chǎng)比擬法計(jì)算公式，分別對(duì)4個(gè)比擬案例進(jìn)展土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，得到4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格；⑥采納適當(dāng)方法，將4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜合為待估宗地地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1．此題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)市場(chǎng)比擬法適用公式

比準(zhǔn)價(jià)格=比擬案例宗地價(jià)格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正(2)收益復(fù)原法根本公式P=a÷r×[11/（1+r）n]

式中：P為土地價(jià)格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地復(fù)原率；n為土地使用年期，此題可直接采納待估宗地土地使用年期。2．計(jì)算步驟(1)解題思路

先選擇比擬案例，然后建立價(jià)格可比根底，再應(yīng)用市場(chǎng)比擬法等評(píng)估宗地地價(jià)。(2)案例選擇

依據(jù)比擬法評(píng)估需要，根據(jù)一樣市場(chǎng)條件、一樣供需圈、一樣用途的要求，依據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評(píng)估對(duì)象的比擬案例是A01、A03、A04、A06，將此4個(gè)案例作為初選案例。(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

本試題旨在綜合考察采納市場(chǎng)比擬法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)案例選擇的要求、統(tǒng)一價(jià)格根底的方法及比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算步驟等。這種綜合計(jì)算題的題目?jī)?nèi)容往往較多，在審題過(guò)程中應(yīng)留意抓住主要精神，對(duì)于此題來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)明確其主要考察的估價(jià)方法為市場(chǎng)比擬法；其次要明確考察的詳細(xì)內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價(jià)格根底、如何進(jìn)展修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進(jìn)展解題。2．常見(jiàn)問(wèn)題分析

(1)選擇案例的原則和要求是此題要考察的主要內(nèi)容之一。依據(jù)市場(chǎng)比擬法的技術(shù)要求，比擬案例應(yīng)與評(píng)估對(duì)象處于一樣的市場(chǎng)條件、一樣供需圈范圍，并且用途一樣，因此在題目供應(yīng)的9個(gè)案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比擬案例。應(yīng)試者比擬簡(jiǎn)單漏選的是A03案例，由于A03是租賃案例，很多應(yīng)試者認(rèn)為其交易方式與評(píng)估目的不同，因此不能作為比擬案例。其實(shí)A03雖然是租賃案例，但是可以通過(guò)肯定的計(jì)算方法將其租金轉(zhuǎn)化為價(jià)格，即利用收益復(fù)原法將其土地租金復(fù)原為土地價(jià)格，使其變?yōu)榭杀劝咐?。?jiǎn)單誤選的案例是B01，選擇這一案例的問(wèn)題在于一方面交易類(lèi)型不同，抵押。與轉(zhuǎn)讓在價(jià)格關(guān)系上存在著較大的區(qū)分；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價(jià)格上不行比，因此不能作為比擬案例。

(2)由于A06案例的交易價(jià)格是樓面地價(jià)，而其他案例交易價(jià)格和評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格都是單位土地面積價(jià)格，因此應(yīng)將A06的樓面地價(jià)修正為單位土地面積價(jià)格。

(3)由于A03是租賃案例，應(yīng)將其租金復(fù)原為價(jià)格。為了不用進(jìn)展年期修正，可直接將其復(fù)原為38年(評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)年限)期的價(jià)格。固然也可以將其復(fù)原為商業(yè)用地40年期的價(jià)格，但后面需進(jìn)展年期修正。很多應(yīng)試者將其按40年復(fù)原價(jià)格，但后面不進(jìn)展年期修正，從而造成錯(cuò)誤。

(4)編制期日修正指數(shù)相比照較簡(jiǎn)潔，按每年增加10個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)展計(jì)算。

(5)容積率修正簡(jiǎn)單消失錯(cuò)誤的選項(xiàng)是少數(shù)應(yīng)試者將A06的樓面地價(jià)不轉(zhuǎn)化為地面地價(jià)直接進(jìn)展修正，或不進(jìn)展修正，這都是不正確的。(6)開(kāi)發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，依據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開(kāi)發(fā)費(fèi)為45元／平方米，因此應(yīng)將該兩宗地的單位地價(jià)分別加45元／平方米；A03和A04的開(kāi)發(fā)程度與評(píng)估對(duì)象全都，不用進(jìn)展修正。

(7)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正是最簡(jiǎn)單出錯(cuò)的地方，這里的問(wèn)題同樣是如何確認(rèn)待估宗地與比擬案例之間的比擬關(guān)系問(wèn)題，很多應(yīng)試者不留意或弄不清是以誰(shuí)為比擬根底、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這方面內(nèi)容可參見(jiàn)前面所講的試題。

(8)各案例比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進(jìn)展計(jì)算。這方面的問(wèn)題與要求可參見(jiàn)簡(jiǎn)潔計(jì)算題試題5的點(diǎn)評(píng)。(9)最終價(jià)格確實(shí)定可采納不同的方法，但不管采納什么方法均應(yīng)充分說(shuō)明理由。此題案例A06的比準(zhǔn)價(jià)格與另外三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格相差較大，因此很多應(yīng)試者往往不留意這一狀況而直接進(jìn)展簡(jiǎn)潔平均，從而引起錯(cuò)誤。

（六）、市場(chǎng)比擬法+本錢(qián)法（1道例題）

以市場(chǎng)比擬法為主線，其各比擬案例地價(jià)需借助其他方法(如本錢(qián)靠近法、收益復(fù)原法等)得到。[典型例題：02實(shí)務(wù)的第3題]

解析：承租土地使用權(quán)評(píng)估。市場(chǎng)比擬法+本錢(qián)法+收益法，留意年期修正。

[02實(shí)務(wù)第三題]

某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于201*年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元／平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已到達(dá)五通一平的開(kāi)發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相像的工業(yè)用地，詳細(xì)狀況如下：

(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過(guò)征地方式取得，當(dāng)時(shí)依據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬(wàn)元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開(kāi)發(fā)建立，現(xiàn)已到達(dá)七通一平的開(kāi)發(fā)程度，共花費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)540萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到201*年9月1日期間，征地費(fèi)用和到達(dá)七通一平的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別上漲了20％和30％。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過(guò)出讓方式取得。宗地已到達(dá)三通一平的開(kāi)發(fā)程度。根據(jù)201*年9月的市場(chǎng)行情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬(wàn)元。

(3)D宗地：占地3．5公頃，于201*年9月以國(guó)家作價(jià)入股方式取得，40年期、“七通一平“條件下作價(jià)425元／平方米。宗地交易狀況區(qū)域因素個(gè)別因素B宗地-4％-2％5％C宗地05％-1％D宗地2％-7％-5％

表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比擬，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。依據(jù)當(dāng)?shù)?01*年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的土地開(kāi)發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)勻稱(chēng)投入；設(shè)定土地開(kāi)發(fā)資金的貸款季利率為1．5％，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為10％；土地增值收益率為20％；土地復(fù)原率取6％。

相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開(kāi)發(fā)程度不同而有差異：到達(dá)七通一平常地價(jià)比五通一平高100元／平方米，到達(dá)五通一平常地價(jià)比三通一平高60元／平方米。依據(jù)以上條件，試答復(fù)以下問(wèn)題：

(1)以B、C、D作為比擬案例，利用市場(chǎng)比擬法測(cè)算宗地A于201*年9月1日的土地價(jià)格；(2)測(cè)算宗地A于201*年9月1日的市場(chǎng)年租金；

(3)測(cè)算宗地A于201*年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：綜合計(jì)算題

該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用力量，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值需借助市場(chǎng)比擬法或收益復(fù)原法求得；再如以收益復(fù)原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置本錢(qián)法得到；或以市場(chǎng)比擬法為主線，其各比擬案例地價(jià)需借助其他方法(如本錢(qián)靠近法、收益復(fù)原法等)得到。解答該類(lèi)題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿(mǎn)意，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出很多條件，其中局部屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采納，照實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者

肯定要留意甄別，除非實(shí)際狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)全都，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無(wú)論收益還是本錢(qián)費(fèi)用，均應(yīng)采納客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時(shí)也要留意，依據(jù)題目表達(dá)的狀況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獵取收益狀況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采納實(shí)際值也未嘗不行，這就要求應(yīng)試者認(rèn)真閱讀試題所給條件，以便做出正確推斷。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很簡(jiǎn)單想到應(yīng)以市場(chǎng)比擬法為主，但各比擬案例價(jià)格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用本錢(qián)靠近法和收益復(fù)原法測(cè)算得到地價(jià)，宗地D地價(jià)需做年期修正。至于宗地A的市場(chǎng)租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，則可在評(píng)估得到宗地A地價(jià)的根底上，利用收復(fù)原法進(jìn)一步測(cè)算得到。2．解題思路

(1)首先測(cè)算各比擬案例(宗地B、C、D)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的50年期土地使用權(quán)價(jià)格。即：①利用本錢(qián)靠近法推算宗地B價(jià)格；②利用收益復(fù)原法推算宗地C價(jià)格；③通過(guò)年期修正得到宗地D價(jià)格。

(2)利用市場(chǎng)比擬法，對(duì)通過(guò)測(cè)算得到的B、C、D宗地價(jià)格分別進(jìn)展交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及開(kāi)發(fā)程度修正，得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格；采納適當(dāng)方法對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)展平均，計(jì)算得到待估宗地A價(jià)格。

(3)在評(píng)估得到宗地A價(jià)格根底上，利用收益法測(cè)算其年市場(chǎng)租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問(wèn)題，故假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。(4)計(jì)算宗地A市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)復(fù)原率，利用收益復(fù)原法將年盈余租金復(fù)原為承租土地使用權(quán)價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．此題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)本錢(qián)靠近法根本公式：

土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)(2)市場(chǎng)比擬法根本公式：

比準(zhǔn)價(jià)格=比擬案例宗地價(jià)格×交易狀況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正(3)收益復(fù)原法涉及的根本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=a/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為土地價(jià)格；a為土地凈收益；r為土地復(fù)原率；n為土地使用年期。2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式：a=P×r/[1-1/（1+r）n]

式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用)；P為宗地A價(jià)格；r為土地復(fù)原率；n為土地使用年期。

3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=PR/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為承租土地使用權(quán)價(jià)格；PR為土地盈余租金；r為承租土地使用權(quán)復(fù)原率；n為收益年期。2．計(jì)算步驟題解一：(1)確定評(píng)估思路

1)明確地價(jià)定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于201*年9月1日的土地使用權(quán)價(jià)格。

2)確定評(píng)估思路。先選用本錢(qián)靠近法和收益復(fù)原法分別測(cè)算宗地B、C土地使用權(quán)價(jià)格；然后選用市場(chǎng)比擬法評(píng)估宗地A價(jià)格。利用收益法測(cè)算宗地A的市場(chǎng)租金。

利用收益復(fù)原法測(cè)算宗地A的承租土地使用權(quán)價(jià)格。(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1，試題難點(diǎn)

(1)評(píng)估思路確實(shí)定。此題設(shè)問(wèn)較多，且交易案例資料并未直接給出地價(jià)，要求應(yīng)試者能夠透過(guò)簡(jiǎn)單的信息，抓住關(guān)鍵問(wèn)題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問(wèn)題的主線(采納市場(chǎng)比擬法)；然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出；最終考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價(jià)格的求取方法。

(2)利用本錢(qián)靠近法測(cè)算B宗地地價(jià)過(guò)程中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息期確實(shí)定。依據(jù)題意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按季度等額勻稱(chēng)投入，按季度、復(fù)利

計(jì)息，整個(gè)開(kāi)發(fā)期為1年，在勻稱(chēng)投入的前提下(可等同于在各季度中點(diǎn)投入)，則第一季度投入開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為3．5(0．5+3)季度，以后各季度投入開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期依次為2．5、1．5和0．5季度。土地取得費(fèi)的計(jì)息期則應(yīng)為4個(gè)季度。

(3)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算。求取承租土地使用權(quán)價(jià)格關(guān)鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權(quán)復(fù)原率。盈余租金即為市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額，市場(chǎng)租金可依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格復(fù)原得到；收益年限為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余租期，即20年；依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)復(fù)原率一般比出讓土地使用權(quán)復(fù)原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)復(fù)原率取7％較為合理。2．常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

(1)缺少評(píng)估思路或表達(dá)不清。說(shuō)明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)展詳細(xì)測(cè)算的根底，應(yīng)試者不容無(wú)視。

(2)本錢(qián)靠近法測(cè)算中易消失的錯(cuò)誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤，如未按季度計(jì)息或計(jì)息期有誤；③缺少土地使用權(quán)年期修正等。

(3)在市場(chǎng)比擬法評(píng)估中，未看清各因素條件的比擬基準(zhǔn)，造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。此題中交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正均以待估宗地為基準(zhǔn)，即待估宗地條件指數(shù)為100，亦即這三項(xiàng)因素修正其分子為100，分母為比擬案例宗地條件指數(shù)。

(4)未進(jìn)展土地開(kāi)發(fā)程度修正或修正錯(cuò)誤。待估宗地A與各比擬案例土地開(kāi)發(fā)程度存在差異，需依據(jù)題目所給資料，以宗地A為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展修正。土地開(kāi)發(fā)程度修正既可在交易狀況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正之前進(jìn)展，也可在其后進(jìn)展，計(jì)算結(jié)果會(huì)略有不同。

但題目中明確了土地開(kāi)發(fā)程度修正取值是基于50年期土地使用權(quán)考慮的，因此，必需先將各比擬案例價(jià)格統(tǒng)一為50年期價(jià)格后，再進(jìn)展土地開(kāi)發(fā)程度修正。

(5)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算中易消失的錯(cuò)誤：①不考慮投資風(fēng)險(xiǎn)差異，承租土地使用權(quán)復(fù)原率直接采納出讓土地使用權(quán)復(fù)原率6％；②收益年期錯(cuò)誤地采納了50年，正確的應(yīng)為租約年期20年。

其次局部簡(jiǎn)潔計(jì)算題[共10道題]（一）、收益法（3道例題）[典型例題：04年實(shí)務(wù)第1題]解析：自用局部虛擬收益、年期修正。

[04實(shí)務(wù)第一題]

M公司于201*年11月1日以13428萬(wàn)元在A市購(gòu)置了一棟寫(xiě)字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫(xiě)字樓除10000平方米自用外，其余局部用于出租。201*年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)展評(píng)估。

經(jīng)調(diào)查，該寫(xiě)字樓所占土地為201*年11月1日取得的國(guó)有出讓土地，出讓年期為50年，寫(xiě)字樓于201*年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)出租局部的月租金為每建筑平方米60元，比市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)平均月租金低5元，市場(chǎng)平均空置率為10％，出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅為年租金的5％，修理費(fèi)為重置價(jià)的2％，治理費(fèi)為年租金的3％(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70％的1．2％。目前該類(lèi)物業(yè)的建筑造價(jià)為每平方米2500元，房屋復(fù)原利率及土地復(fù)原利率分別為8％和6％。請(qǐng)依據(jù)上述資料測(cè)算該土地于201*年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。

2．解題思路

由于題目中并未直接給出土地的收益費(fèi)用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采納適當(dāng)?shù)氖找鎻?fù)原法公式計(jì)算土地價(jià)格。詳細(xì)思路為：①?gòu)姆康乜偸找嬷锌鄢康乜傎M(fèi)用得到房地純收益；②依據(jù)房屋重置價(jià)格計(jì)算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋復(fù)原率計(jì)算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④依據(jù)土地純收益、土地復(fù)原率計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

土地價(jià)格=土地純收益／土地復(fù)原率×[11／(1+土地復(fù)原率)土地收益年期]土地純收益=房地純收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋復(fù)原率(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

此題的難點(diǎn)主要表達(dá)在兩個(gè)方面：

(1)資料選用。①題目中分別給出了寫(xiě)字樓的實(shí)際租金和市場(chǎng)租金，房屋建筑時(shí)的實(shí)際造價(jià)和估價(jià)期日的客觀造價(jià)，應(yīng)試者需依據(jù)收益復(fù)原法原理，從中選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)用于計(jì)算；

②依據(jù)題意，寫(xiě)字樓除10000平方米自用外，其余局部用于出租，自用局部是否計(jì)算收益是此題的一個(gè)難點(diǎn)。

(2)房屋折