物業(yè)管理服務(wù)的基本概念內(nèi)容和要求

物業(yè)管理服務(wù)的基本概念內(nèi)容和要求

秦建軍1中量物業(yè)工程部物業(yè)管理是什么？一物業(yè)管理怎么樣？二物業(yè)管理干什么？三物業(yè)管理如何做好？四2中量物業(yè)工程部一、物業(yè)管理是什么1、什么是物業(yè)2、物業(yè)的屬性3、物業(yè)的主要組成要素4、物業(yè)管理的定義5、物業(yè)管理定義的內(nèi)涵3中量物業(yè)工程部1、什么是物業(yè)

“物業(yè)”指的是單元性的房地產(chǎn)，確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)有大小之別，它可以是一個(gè)完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個(gè)單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會(huì)展中心、綜合大廈等。個(gè)人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。4中量物業(yè)工程部2、物業(yè)的屬性（1）物業(yè)的自然屬性物業(yè)的二元性（兼有土地與建筑物二者特有的各種屬性）物業(yè)的有限性（由土地的有限性決定）；物業(yè)的差異性和多樣性（物業(yè)的差異性主要由土地的優(yōu)劣決定；物業(yè)的多樣性主要是指物業(yè)形式的多樣性）物業(yè)的固定性（空間位置的不可移動(dòng)性）物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失物理壽命；長(zhǎng)期性是就建筑物而言的，在正常情況下，建筑物可供人們長(zhǎng)期使用，也可以一次性出售或多次出租）物業(yè)的配套性與系統(tǒng)性（物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種齊全的配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性，物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分；物業(yè)的系統(tǒng)性要求各種配套設(shè)施齊全形成一個(gè)完善的系統(tǒng)，充分發(fā)揮其功能。）5中量物業(yè)工程部（2）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性物業(yè)的商品性（物業(yè)是一種商品，具有使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值）；物業(yè)的稀缺性（相對(duì)于人類的需要而言，物業(yè)在供應(yīng)上是稀缺的。一方面表現(xiàn)為在土地資源供應(yīng)上的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)上的相對(duì)短缺）；物業(yè)的保值、增值性（通過物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，雖然物業(yè)的價(jià)格有升有降，上下波動(dòng)，但是從長(zhǎng)期來看，物業(yè)價(jià)格無疑呈螺旋式上升趨勢(shì)）；物業(yè)的宏觀調(diào)控性（由于物業(yè)的稀缺性，且關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問題，因而政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要）6中量物業(yè)工程部(3)物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物業(yè)交易的實(shí)質(zhì)并非實(shí)物形態(tài)的房屋、土地、設(shè)備設(shè)施，而是附著在實(shí)物上的權(quán)益。購入物業(yè)就意味著購入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，包括占有、使用、收益、分配四項(xiàng)權(quán)能，形成了一個(gè)完整、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系下，各種權(quán)利可以進(jìn)行組合、也可以單獨(dú)行使、享有。7中量物業(yè)工程部3、物業(yè)的主要組成要素已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物;與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；與這些屋宇的建筑相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路;附著在上述實(shí)體上的各項(xiàng)權(quán)益。8中量物業(yè)工程部4、物業(yè)管理的定義主要是指有關(guān)房地產(chǎn)及其輔助設(shè)備、設(shè)施售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理既包括政府的行政管理和行業(yè)管理。也包括一切有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、銷售及售租后的服務(wù)對(duì)物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、物業(yè)維修保養(yǎng)、相關(guān)法律糾紛等的管理。物業(yè)業(yè)管理的法律定義《條例》是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理9中量物業(yè)工程部5、物業(yè)管理定義的內(nèi)涵（1）物業(yè)管理是業(yè)主和非業(yè)主使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市政企業(yè)（包括供水、供電、電信、有線電視、燃?xì)狻o線信息服務(wù)、公交車站等）、政府主管部門等多個(gè)責(zé)任主體的共同活動(dòng)不僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的活動(dòng)。各責(zé)任主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有各自的權(quán)利，同時(shí)，承擔(dān)相應(yīng)的法定義務(wù)和責(zé)任。（2）必須依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定從事專業(yè)化的物業(yè)管理活動(dòng)。（3）物業(yè)管理視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——服務(wù)，這種服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。（4）物業(yè)管理的范圍限定在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對(duì)全體業(yè)主的共有部分和共同事務(wù)提供的專業(yè)化服務(wù)。（5）物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于補(bǔ)充性、協(xié)助性的安全防范性質(zhì)。10中量物業(yè)工程部二、物業(yè)管理怎么樣1、物業(yè)管理的基本特征2、物業(yè)管理的地位和作用3、物業(yè)管理的基本制度11中量物業(yè)工程部（1）社會(huì)化（2）專業(yè)化（3）市場(chǎng)化1、物業(yè)管理的基本特征12中量物業(yè)工程部（1）物業(yè)管理社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門或不同的工種，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一。13中量物業(yè)工程部(2)物業(yè)管理專業(yè)化將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)再通過設(shè)置專業(yè)的管理職能部門和機(jī)構(gòu)來從事相應(yīng)的管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。14中量物業(yè)工程部（3）物業(yè)管理市場(chǎng)化物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定運(yùn)行，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。推行物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理走向市場(chǎng)化的重要標(biāo)志。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，推行有償服?wù)，合理收費(fèi)，并通過多種經(jīng)營(yíng)，使小區(qū)的物業(yè)管理走上“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)收益最大化，并形成社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。15中量物業(yè)工程部（1）實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值（2）節(jié)能減排，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)（3）是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要載體和平臺(tái)（4）拓展了就業(yè)渠道(5)是加速我國(guó)城市化進(jìn)程的助推器2、物業(yè)管理的地位和作用（6）促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展16中量物業(yè)工程部（1）實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值造成房屋貶值三種主要原因：物質(zhì)性貶損、功能性貶損及受經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控和國(guó)家相關(guān)政策的影響而使物業(yè)貶損。通過物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能夠最大限度地降低或者延緩房屋的貶值速度，保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)保值。物業(yè)管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)的資產(chǎn)增值。物業(yè)管理企業(yè)一方面改造功能性衰竭的物業(yè)項(xiàng)目，提高房屋的價(jià)值，延長(zhǎng)其使用壽命，另一方面就是通過優(yōu)秀的管理和服務(wù)提高所管物業(yè)的知名度和美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)增值。17中量物業(yè)工程部（2）節(jié)能減排，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步通過先進(jìn)的管理體系，對(duì)能源的監(jiān)測(cè)分析數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范地分析，尋找節(jié)能規(guī)律，并通過對(duì)設(shè)施設(shè)備的及時(shí)保養(yǎng)有效實(shí)現(xiàn)節(jié)能。發(fā)展特色技術(shù)，采用新技術(shù)、新工藝改造相對(duì)落后設(shè)備，達(dá)到減少能耗的目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)的前期介入到日常管理，正是運(yùn)用管理節(jié)能和技術(shù)節(jié)能來參與節(jié)能減排，推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。18中量物業(yè)工程部（3）是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要載體和平臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過引導(dǎo)業(yè)主依法有序參與社區(qū)公共事務(wù)，減少業(yè)主間的矛盾糾紛，努力建設(shè)民主自治型社區(qū)；

通過提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的服務(wù)，努力建設(shè)服務(wù)型社區(qū)；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以社區(qū)文化活動(dòng)為載體，在促進(jìn)社區(qū)居民的社會(huì)交流和情感交融，融洽企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系方面亦起到了積極推動(dòng)作用。

此外，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位接近1000萬個(gè)，是社會(huì)的穩(wěn)定器。19中量物業(yè)工程部（4）拓展了就業(yè)渠道物業(yè)管理業(yè)的迅猛發(fā)展，使得該行業(yè)需要大量的多層次、多方面的專業(yè)人才。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部門，在吸收城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面可以起到十分重要的作用，有效緩解了就業(yè)壓力。其中一線操作工人占80%以上，吸收了大量機(jī)關(guān)企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗待業(yè)人員再就業(yè)、農(nóng)民工和殘疾人。隨著我國(guó)住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及已有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋面擴(kuò)大，物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，這也意味著，它對(duì)增加就業(yè)將進(jìn)一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。20中量物業(yè)工程部(5)樹立城市形象、完善城市功能，是加速我國(guó)城市化進(jìn)程的助推器物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，對(duì)城市服務(wù)功能的完善所起的作用亦越來越顯著，在促進(jìn)城市市容市貌的美化，提高城市文明程度和現(xiàn)代化水平方面發(fā)揮了重要作用。伴隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程加快，物業(yè)管理成為人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)，從單一住宅小區(qū)擴(kuò)展到商務(wù)大廈、學(xué)校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村安置小區(qū)等；從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)擴(kuò)展到房屋和配套設(shè)施設(shè)備的維修管理、車輛停放、環(huán)境秩序、社區(qū)活動(dòng)、特約服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)的區(qū)域和內(nèi)容的發(fā)展是城市化進(jìn)程的延伸和縮影，是加速我國(guó)城市化進(jìn)程的助推器。21中量物業(yè)工程部（6）促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向發(fā)展。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起催生了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，而物業(yè)服務(wù)則以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為支撐平臺(tái)，不斷自我超越，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。22中量物業(yè)工程部（1）業(yè)主大會(huì)制度（2）管理規(guī)約制度（3）物業(yè)管理招投標(biāo)制度（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度(6)物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度3、物業(yè)管理的基本制度（7）專項(xiàng)維修資金制度（4）物業(yè)管理承接查驗(yàn)制度23中量物業(yè)工程部（1）業(yè)主大會(huì)制度?！稐l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的民主化決策制度。（2）管理規(guī)約制度。《條例》設(shè)置了兩個(gè)業(yè)主公約，一個(gè)是管理規(guī)約，一個(gè)是臨時(shí)管理規(guī)約，都屬于管理規(guī)約制度。臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，管理規(guī)約由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)來制定和修改。管理規(guī)約是業(yè)主共同制定，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定，是全體業(yè)主的共同意志和行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（3）物業(yè)管理招投標(biāo)制度。提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。24中量物業(yè)工程部（4）物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。（5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度?，F(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行3級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決業(yè)主投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。（6）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。就是注冊(cè)物業(yè)管理師制度。（7）住宅專項(xiàng)維修資金制度。建立專項(xiàng)維修資金制度，對(duì)保證物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，保證物業(yè)的正常使用，是十分必要的。25中量物業(yè)工程部三、物業(yè)管理干什么（一）物業(yè)管理的主要內(nèi)容（二）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)26中量物業(yè)工程部（一）物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、常規(guī)性的公共服務(wù)2、委托性經(jīng)營(yíng)服務(wù)3、社會(huì)性管理與服務(wù)27中量物業(yè)工程部1、常規(guī)性的公共服務(wù)——合同范圍內(nèi)的服務(wù)⑴房屋管理服務(wù)⑵房屋裝修管理服務(wù)⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理維修服務(wù)⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)⑸綠化管理服務(wù)⑹公共場(chǎng)地安全秩序管理服務(wù)⑺社區(qū)文化服務(wù)⑻其他同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)28中量物業(yè)工程部2、委托性經(jīng)營(yíng)服務(wù)——有償服務(wù)（1）公共事業(yè)單位的委托服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；（2）業(yè)主家政或商業(yè)委托代購、代辦服務(wù)；（3）多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，如開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；再比如從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等（4）其他業(yè)主特定的委托專項(xiàng)服務(wù)。29中量物業(yè)工程部3、社會(huì)性管理服務(wù)——社會(huì)責(zé)任和義務(wù)（1）協(xié)助有關(guān)部門開展基層民主選舉、人口普查、常住人口統(tǒng)計(jì)、暫住人口的管理、計(jì)劃生育等；（2）協(xié)助各級(jí)政府部門開展工作并接受指導(dǎo)與監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)治安防范、社區(qū)突發(fā)事件的應(yīng)急和處理；（3）協(xié)調(diào)處理業(yè)主間的相鄰關(guān)系。30中量物業(yè)工程部物業(yè)承接查驗(yàn)階段物業(yè)入住階段物業(yè)裝修階段立項(xiàng)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)施工階段房屋銷售階段竣工驗(yàn)收階段業(yè)主大會(huì)成立選聘物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理31中量物業(yè)工程部1、物業(yè)管理的早期介入⑴早期介入的原因物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題；建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件；工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)；建設(shè)單位從自身的利益考慮，向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任和業(yè)務(wù)；開發(fā)商在房屋銷售時(shí)作出不合理的承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不合理的責(zé)任?！究陬^舉例一些案例】32中量物業(yè)工程部⑵物業(yè)管理早期介入的具體工作在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的不同階段內(nèi)容不同：立項(xiàng)決策階段主要是在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供參考建議，減少物業(yè)開發(fā)決策的盲目性和主觀隨意性。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理企業(yè)人員在此方面長(zhǎng)處主要體現(xiàn)在：對(duì)細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)的“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然，從而降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。施工安裝階段該階段的主要工作內(nèi)容是監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。房屋銷售和竣工驗(yàn)收階段在這兩個(gè)階段，物業(yè)管理企業(yè)人員主要是準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，擬定各項(xiàng)管理制度，參與單項(xiàng)工程驗(yàn)收和綜合竣工驗(yàn)收，了解工程的驗(yàn)收情況和驗(yàn)收結(jié)論。

注：這種早期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而是指物業(yè)管理人員為發(fā)展商提供各方面的咨詢意見和代為監(jiān)督，目的是確保物業(yè)的設(shè)計(jì)方案合理、施工質(zhì)量可靠，以使后期使用管理有良好的基礎(chǔ)。33中量物業(yè)工程部2、前期物業(yè)管理（1）前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括合同的當(dāng)事人、物業(yè)的基本情況、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、承接查驗(yàn)和使用維修、專項(xiàng)維修資金的使用、違約責(zé)任及其他事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。34中量物業(yè)工程部（2）物業(yè)的承接查驗(yàn)2010年10月14日住建部發(fā)布的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》中規(guī)定承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)【其實(shí)既具有物業(yè)公司的性質(zhì)，又具有業(yè)主身份的性質(zhì)——也就是公用設(shè)備設(shè)施之外的物業(yè)】。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的條件。應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定的內(nèi)容和程序，對(duì)物業(yè)資料、物業(yè)共用部位、公用設(shè)備、公用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)。對(duì)查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)反饋，跟蹤驗(yàn)證。應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定的移交內(nèi)容對(duì)物業(yè)資料和物業(yè)共用部位、公用設(shè)備、公用設(shè)施進(jìn)行移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持有關(guān)物業(yè)承接查驗(yàn)和移交的文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。35中量物業(yè)工程部（3）入住服務(wù)的管理入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)管理服務(wù)手續(xù)的過程。入住過程涉及開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主，意味著物業(yè)管理活動(dòng)全面展開。物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商設(shè)定一定的入住流程，引導(dǎo)業(yè)主辦理入住手續(xù)。入住過程中要注意查驗(yàn)房屋及發(fā)放鑰匙。入住后要及時(shí)整理業(yè)主資料并歸檔。36中量物業(yè)工程部（4）裝修管理2002年建設(shè)部發(fā)布《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡(jiǎn)稱裝修人）對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。裝修管理主要內(nèi)容包括裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝修過程監(jiān)督檢查及裝修竣工后驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。裝修管理是物業(yè)管理服務(wù)過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，在于業(yè)主的物業(yè)實(shí)用、美觀、舒適與建筑安全和公共權(quán)益之間的矛盾。裝修管理的重點(diǎn)在于有效監(jiān)督法律法規(guī)規(guī)定的禁止裝修行為和未經(jīng)批準(zhǔn)的裝修行為；難點(diǎn)在于物業(yè)管理企業(yè)無法及時(shí)制止違法違規(guī)的裝修行為。37中量物業(yè)工程部3、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)(1)物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別在于：合同的當(dāng)事雙方和合同期限不同。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理進(jìn)入常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)階段。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。38中量物業(yè)工程部（2）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)房屋及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理維修服務(wù)（房屋維修、供配電、供排水、消防、電梯等）；物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)（清潔衛(wèi)生、白蟻防治及綠化等）；公共秩序管理服務(wù)（公共安全、消防安全及車輛停放等）；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范及緊急事件處理（人為破壞、自然災(zāi)害等）；社區(qū)文化管理服務(wù)；客戶及物業(yè)檔案管理服務(wù)；物業(yè)的財(cái)務(wù)管理。39中量物業(yè)工程部（3）物業(yè)管理費(fèi)的一般構(gòu)成物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用