關(guān)于收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的探討

關(guān)于收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的探討

回歸原法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的最重要方法之一。它是將房地產(chǎn)的純收入資本化，計(jì)算收入價(jià)值，并將其用作房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法。最適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估。原始收入還原法適用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。首先，我們必須解決的問(wèn)題是純收入的確定。純收入是否合理，直接影響評(píng)估結(jié)果的正確性。所謂純收益是以收益為目的的房地產(chǎn)及其相關(guān)設(shè)施、勞動(dòng)力和經(jīng)營(yíng)的諸要素相結(jié)合產(chǎn)生的標(biāo)準(zhǔn)總收益,扣除資本、勞動(dòng)力和經(jīng)營(yíng)按其對(duì)標(biāo)準(zhǔn)總收益的貢獻(xiàn)程度所產(chǎn)生的收益后殘余下來(lái)的收益.一般以年度為計(jì)算單位.求取純收益時(shí),應(yīng)當(dāng)求取對(duì)一般人都穩(wěn)定的客觀純收益,也就是要求將存在于實(shí)際收益中的主觀性因素剔除.計(jì)算純收益時(shí),應(yīng)當(dāng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)總收益和標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用的原則,根據(jù)這個(gè)原則分析、修正實(shí)際總收益和實(shí)際總費(fèi)用,然后由標(biāo)準(zhǔn)總收益扣除標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用后求得純收益.1收益的預(yù)測(cè)和收益分配以保證實(shí)際收益為基礎(chǔ).以收益的分標(biāo)準(zhǔn)總收益也稱客觀總收益,是排除了實(shí)際總收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找?它是一個(gè)期望值,是買者認(rèn)為到期能夠?qū)崿F(xiàn)的值.在計(jì)算時(shí)應(yīng)該根據(jù)一定的原則全面分析各種實(shí)際收益,從而確定合理的客觀收益.確定時(shí)一般應(yīng)使標(biāo)準(zhǔn)總收益同時(shí)滿足以下三個(gè)條件:(1)收益應(yīng)是一般情況下使用所產(chǎn)生的收益.這實(shí)際上是要求這種收益應(yīng)該是在具備良好意識(shí)及正常能力者使用的條件下所產(chǎn)生的收益.因?yàn)閭€(gè)人的經(jīng)營(yíng)能力對(duì)實(shí)際收益有很大的影響,如果以實(shí)際收益為基礎(chǔ)進(jìn)行資本還原,無(wú)異于將人的因素?fù)饺氲椒康禺a(chǎn)的價(jià)值中,這樣將資產(chǎn)和人混為一談,使評(píng)估結(jié)果失去科學(xué)性.(2)收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生.即應(yīng)采用長(zhǎng)時(shí)間可以固定取得的收益,而且這種收益必須是可以預(yù)測(cè)得到的.(3)收益應(yīng)是安全可靠的.在實(shí)際操作中往往是以現(xiàn)在的收益為基礎(chǔ),參考?xì)v年的實(shí)績(jī),考慮將來(lái)的發(fā)展,并且結(jié)合其他類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)和今后的變動(dòng)作比較,合理預(yù)測(cè)以求得安全確實(shí)的收益.2投資收益分析標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用是應(yīng)從標(biāo)準(zhǔn)總收益中扣除的客觀總費(fèi)用,是收益上直接必要的勞動(dòng)和資本費(fèi)用.在實(shí)際中確定它的原則是:一般經(jīng)營(yíng)所持續(xù)需要的直接費(fèi)用.這就要求在確定標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用時(shí),不能單純地以個(gè)人實(shí)際支付的費(fèi)用作為依據(jù),也不能將那些一次性支付的費(fèi)用計(jì)入其中,例如取得房地產(chǎn)時(shí)所支付的契稅、房地產(chǎn)登記的有關(guān)費(fèi)用.同時(shí)還有一些費(fèi)用在理論上是不能計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用的.例如:(1)房地產(chǎn)投資資金的利息.房地產(chǎn)投資資金的利息是該筆資金的機(jī)會(huì)成本,它僅僅是為投資決策提供依據(jù),只有在投資收益額(率)高于相應(yīng)的資金存款利息(率)時(shí),投資者才會(huì)進(jìn)行投資,這樣利息就應(yīng)該表現(xiàn)為投資收益的一部分,而不能作為費(fèi)用扣除.當(dāng)然,有人可能認(rèn)為房地產(chǎn)投資資金來(lái)源不相同,所支付的資本成本是不一樣的,應(yīng)該扣除資本成本,例如貸款利息就應(yīng)該扣除掉.的確投資資金來(lái)源不同,其資本成本是不一樣的,但是,如果投資項(xiàng)目相同,無(wú)論資金來(lái)源如何,全部投資的收益率應(yīng)是相同的.我們運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),考慮的是該項(xiàng)資產(chǎn)的整個(gè)收益,而不是某一種來(lái)源的資金收益,這樣,在被評(píng)估房地產(chǎn)的整個(gè)收益中自然應(yīng)該包括利息部分,而不應(yīng)該在標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用中予以扣除.我們也應(yīng)該注意,在評(píng)估企業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金的利息(主要包括其他固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)所需資金的利息)應(yīng)該計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用,這個(gè)道理很簡(jiǎn)單,正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的資金本身不屬于房地產(chǎn)價(jià)格中的一部分,因而這一部分資金所應(yīng)該得到的收益(利息)自然就不能計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的純收益之中.(2)房屋的大修理費(fèi)用.大修理費(fèi)用的性質(zhì)是為了維護(hù)單純的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要,而折舊費(fèi)的提取正是為了滿足這一需要,因此,大修理費(fèi)用往往是從累積的折舊費(fèi)用中支付的.而折舊費(fèi)用一般在標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用中已經(jīng)計(jì)入,如果將大修理費(fèi)用再計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用中,必將產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算,使評(píng)估結(jié)果偏低.但是也必須注意它與維修費(fèi)用的區(qū)別,維修費(fèi)用是持續(xù)經(jīng)營(yíng)所需要的費(fèi)用,應(yīng)該計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用中.當(dāng)然,標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用確定也應(yīng)該和標(biāo)準(zhǔn)總收益一樣,以現(xiàn)在的費(fèi)用為基礎(chǔ),參考過(guò)去的花銷及類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,合理地預(yù)測(cè)將來(lái),這樣才能求得客觀的總費(fèi)用.3在評(píng)估對(duì)象的控制下,注意費(fèi)用的使用純收益是由標(biāo)準(zhǔn)總收益扣除標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用而得到的.通過(guò)對(duì)上述標(biāo)準(zhǔn)總收益和標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用的分析,就可以確定純收益了.下面是在實(shí)際評(píng)估中所總結(jié)的確定純收益的一般思路.標(biāo)準(zhǔn)總收益-經(jīng)營(yíng)成本(外購(gòu)原材料、燃料、動(dòng)力費(fèi)用;維修費(fèi)用;工資及福利費(fèi)用;保險(xiǎn)費(fèi)用;管理費(fèi)用)=經(jīng)營(yíng)凈收入;經(jīng)營(yíng)凈收入-非房地產(chǎn)部分投資的利息費(fèi)用=付息后的房地產(chǎn)凈收入;房地產(chǎn)凈收入-折舊費(fèi)及攤銷費(fèi)用=應(yīng)納稅凈收入=純收益.在一般思路中,引入了在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中的經(jīng)營(yíng)成本這一概念,它是為經(jīng)濟(jì)分析的方便,從總成本費(fèi)用中分離出來(lái)的一部分費(fèi)用,它不包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)和計(jì)入成本的貸款利息等費(fèi)用.由于待評(píng)估房地產(chǎn)的具體情況不同,上述一般思路中所包含的費(fèi)用應(yīng)該根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況一步一步地套用.在評(píng)估中對(duì)于有的費(fèi)用就計(jì)入,對(duì)于沒(méi)有的費(fèi)用就不用考慮,這樣可以避免評(píng)估工作者在確定哪些費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用時(shí)而大傷腦筋.在此,我們舉兩個(gè)常見(jiàn)的例子.(1)以收益為目的而出租的房地產(chǎn),在計(jì)算其純收益時(shí),運(yùn)用一般思路進(jìn)行套用,可以確定純收益的計(jì)算公式為:純收益=標(biāo)準(zhǔn)總收益-a-b-c-d-e-f.其中:a為空房損失費(fèi).這是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)額,應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)刂車课莩鲎獾目罩寐屎涂罩脮r(shí)間測(cè)算后確定,一般按每年空置半個(gè)月的租金損失來(lái)計(jì)算.b為稅金.對(duì)于以收益為目的而出租的房地產(chǎn)繳納稅金時(shí)以月租金是否超過(guò)800元為限.如果月租金在800元以下,則產(chǎn)權(quán)所有人只繳納12%的房產(chǎn)稅;如果月租金在800元以上,則產(chǎn)權(quán)所有人不僅繳納12%的房產(chǎn)稅,同時(shí)還需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅、0.35%的城市維護(hù)建設(shè)稅、0.05%的教育費(fèi)附加.c為管理費(fèi).對(duì)于它的計(jì)算可以采用兩種方法:一是依照建筑面積平均計(jì)算;二是依照租金的一定比例計(jì)算,通常以年租的2%～5%計(jì)算.d為維修費(fèi).它的計(jì)算比較復(fù)雜,為了計(jì)算方便,通常按建筑物重置價(jià)的1.5%～2.0%計(jì).e為保險(xiǎn)費(fèi).一般按照房屋重置價(jià)格或房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算.我國(guó)房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1.5‰～2.0‰.f為折舊費(fèi).通常采用直線折舊法求取.(2)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn),計(jì)算純收益時(shí),扣除的費(fèi)用包括在一般思路中所列的全部費(fèi)用.從以上兩個(gè)例子中可以看到,在計(jì)算純收益時(shí),需要根據(jù)不同的房地產(chǎn)估價(jià)類型及實(shí)際情況進(jìn)行準(zhǔn)確合理地測(cè)算,只有這樣才能保證計(jì)算出的純收益符合客觀性、科學(xué)性的評(píng)估原則.4不同刑期的時(shí)域經(jīng)濟(jì)條件下,還能計(jì)算純收益純收益的確定將直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性,因此在確定純收益時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)必須注意評(píng)估對(duì)象獲得純收益的年限.純收益獲得的時(shí)間不同,運(yùn)用收益還原法的公式將會(huì)有很大的差別.收益還原法的基本原理公式是P=a1(1+r1)+a2(1+r1)(1+r2)+?+an(1+r1)(1+r2)?(1+rn)Ρ=a1(1+r1)+a2(1+r1)(1+r2)+?+an(1+r1)(1+r2)?(1+rn)其中:P為評(píng)估對(duì)象的價(jià)格;ai為每年純收益;ri為還原利率.如果純收益ai不變,還原利率ri也不變(這在評(píng)估實(shí)務(wù)中發(fā)生最頻繁的一種情況),那么在年限為n時(shí),對(duì)上述公式求和后變化為:P=ar[1?1(1+r)n]Ρ=ar[1-1(1+r)n]但是如果年限n是永續(xù)的,即n→∞,則P=a/r.(2)有時(shí)侯建筑物的重置成本或價(jià)格沒(méi)有確定,折舊費(fèi)用就無(wú)法計(jì)算,那么將會(huì)影響純收益的確定.為了避免出現(xiàn)這樣的問(wèn)題,我們做如下分析:一般地,還原利率分為綜合還原利率r、土地還原利率r1、建筑物還原利率r2等三種;我們也知道房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估可以是將房產(chǎn)(建筑物)和土地的價(jià)格分別進(jìn)行評(píng)估后求和,這就是說(shuō),建筑物的純收益加上土地的純收益應(yīng)等于房地產(chǎn)的純收益;如果設(shè)建筑物的價(jià)格為B,土地的價(jià)格為L(zhǎng),就可以用公式來(lái)表述:r(L+B)=r1L+r2B(1)但是,現(xiàn)在由于折舊費(fèi)用無(wú)法確定而最終影響純收益的確定.我們不妨將折舊費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)的純收益中,此時(shí)(1)式變?yōu)?其中d為折舊率):r(L+B)=r1L+(r2+d)B(2)這樣在確定還原利率時(shí),就應(yīng)該注意純收益中是否包含有折舊費(fèi)用的內(nèi)容,如果沒(méi)有包含,就運(yùn)用(1)式來(lái)確定綜合還原利率,否則,就應(yīng)該運(yùn)用(2)式來(lái)確定.(3)既然折舊費(fèi)難以確定,那么根據(jù)確定純收益的一般思路,所得稅的確定也就成問(wèn)題了,在這兒設(shè)定所得稅率為t,同(2)式一樣,也將所得稅計(jì)入純收益,這樣可以將(2)式繼續(xù)變化為:[r(L+B)?dB]×(1?t)=r1L+r2B[r(L+B)-dB]×(1-t