某投資企業(yè)(有限合伙)FOF私募說(shuō)明書(shū)

無(wú)錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕FOF私募說(shuō)明書(shū)目錄基金公司介紹12房地產(chǎn)政策3基金概要4投資工程概要基金公司介紹1五牛基金簡(jiǎn)介上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司是一家專(zhuān)注于中國(guó)房地產(chǎn)及其他成長(zhǎng)型行業(yè)投資的專(zhuān)業(yè)基金管理公司。公司投資咨詢(xún)參謀團(tuán)隊(duì)由來(lái)自行業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)軍人物以及業(yè)內(nèi)知名企業(yè)的高層擔(dān)當(dāng)，為工程投資和基金運(yùn)作提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)，嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)。公司高層管理團(tuán)隊(duì)分別來(lái)自信托、基金、證券等金融機(jī)構(gòu)和各大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，并且都曾擔(dān)任過(guò)重要職位，擁有豐富的房地產(chǎn)投資、其他股權(quán)投資及基金管理經(jīng)驗(yàn)。公司與國(guó)內(nèi)知名的證券公司、一流股權(quán)投資公司、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)合作，資源整合，共同開(kāi)展。公司成功發(fā)行多只房地產(chǎn)私募基金〔如五牛御福、五牛景福、五牛業(yè)福等〕，投資中原地區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)工程。資源整合誠(chéng)信共贏實(shí)現(xiàn)跨越式開(kāi)展成為國(guó)內(nèi)一流的基金管理公司良好的資源背景政商兩界良好的關(guān)系；廣闊的合作渠道；強(qiáng)大的自身整合系統(tǒng)。卓越的投資團(tuán)隊(duì)深厚的行業(yè)經(jīng)歷；工程交易方式靈活；決策周期短，收益高。優(yōu)質(zhì)的種子工程眾多優(yōu)質(zhì)工程備選；嚴(yán)格的刪選程序；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判與把控。五?；鸬膬?yōu)勢(shì)五牛基金的優(yōu)勢(shì)2房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)決抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展。支持自主性需求，促進(jìn)市場(chǎng)活潑。地方政府“微調(diào)〞頻現(xiàn)，超八成被默許。市場(chǎng)重心向二三線城市轉(zhuǎn)移2024新形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心明顯向二三線城市轉(zhuǎn)移。廣闊二線、三線城市目前仍處于城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的上升期，孕育著更多增長(zhǎng)空間。也說(shuō)明該類(lèi)城市在將來(lái)孕育著更多的開(kāi)展和投資時(shí)機(jī)。2024年江陰成交均價(jià)走勢(shì)2024江陰成交套數(shù)走勢(shì)江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)〔元/平方〕商業(yè)物業(yè)投資直接購(gòu)置住宅房地產(chǎn)板塊股票房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)信托產(chǎn)品調(diào)控政策提高了投資者的門(mén)檻，降低了杠桿投資的效力房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受銀監(jiān)會(huì)信貸政策影響很大，發(fā)行和運(yùn)營(yíng)的政策風(fēng)險(xiǎn)偏高房地產(chǎn)板塊股票房地產(chǎn)板塊股票2024年觸頂，至今仍在低位徘徊房地產(chǎn)基金是利用本輪歷史性投資機(jī)遇，間接投資于房地產(chǎn)行業(yè)的最正確投資產(chǎn)品周期長(zhǎng)、投入大、風(fēng)險(xiǎn)高房地產(chǎn)投資基金優(yōu)勢(shì)明顯3基金概要基金名稱(chēng)無(wú)錫衡系投資企業(yè)（有限合伙）基金性質(zhì)有限合伙，封閉型基金規(guī)模6000萬(wàn)元人民幣基金存續(xù)期限12+6個(gè)月（12個(gè)月投資期，基金管理人可在投資期屆滿前決定是否延長(zhǎng)6個(gè)月）普通合伙人（GP）海銀財(cái)富管理有限公司普通合伙人出資比例基金總規(guī)模的1%（60萬(wàn)元人民幣）有限合伙人（LP）名額不超過(guò)49人有限合伙人出資100萬(wàn)元起，以10萬(wàn)的倍數(shù)遞增，人民幣現(xiàn)金出資投資標(biāo)的本基金投資于母基金上海五牛逸福投資中心（有限合伙）投資的無(wú)錫華貿(mào)控地置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的位于江蘇省江陰市南閘街道城區(qū)中心“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)”項(xiàng)目投資方式FOF付息方式按季付息計(jì)息方式繳款到賬后次日起息（含非工作日）基金要素100萬(wàn)≤認(rèn)購(gòu)金額﹤300萬(wàn)300萬(wàn)≤認(rèn)購(gòu)金額﹤1000萬(wàn)1000萬(wàn)≤認(rèn)購(gòu)金額稅后12%稅后13%稅后14%投資預(yù)期收益有限合伙人最低認(rèn)購(gòu)金額為100萬(wàn)，并可按10萬(wàn)整數(shù)倍遞增。投資者收益分配：按季度分配收益，基金存續(xù)期屆滿，歸還投資本金及剩余投資收益有限合伙基金的嵌套有限合伙1有限合伙N有限合伙2母級(jí)FUND子級(jí)FUND銀行委貸母基金結(jié)構(gòu)普通合伙人：五?；鹩邢藓匣锶耍篖P1有限合伙人：LPm五牛逸?！灿邢藓匣铩橙A貿(mào)控地工程托管銀行〔招商銀行上海分行〕律師事務(wù)所〔錦天城律師事務(wù)所〕審計(jì)事務(wù)所〔安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所〕工程公司/股東華貿(mào)控地置業(yè)100%股權(quán)工程在建工程抵押華貿(mào)控地置業(yè)公司法人個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保銀行委貸子基金結(jié)構(gòu)有限合伙人LP1有限合伙人：LP2普通和合伙人海銀財(cái)富GP無(wú)錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕華貿(mào)控地工程逸福投資人LP1LPn上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司GP上海五牛逸福投資中心〔有限合伙〕4投資工程概要當(dāng)?shù)卣С纸幬痪尤珖?guó)百?gòu)?qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)前列，常年位居百?gòu)?qiáng)縣之首。江陰連續(xù)九年蟬聯(lián)中國(guó)第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣〔市〕。2024年，江陰市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2335.87億元；全市全口徑財(cái)政收入445億元，一般預(yù)算收入153.4億元華西村2024年的GDP總量已到達(dá)500多億元,人均收入10萬(wàn)元,凈利潤(rùn)40多億元。江蘇省江陰市概況工程位于江蘇省江陰市南閘街道城區(qū)中心，東鄰宏基大型商住小區(qū)，西接如意灘沿河生態(tài)休閑公園〔南城百姓赴公園均需從步行街中通過(guò)〕，南靠舊城區(qū)和集中住宅區(qū)，北對(duì)綠城高檔社區(qū)。工程緊鄰規(guī)劃中地鐵口，規(guī)劃開(kāi)展成江陰數(shù)碼電子集散地及區(qū)域商業(yè)中心。該工程將成為江陰唯一一個(gè)大型數(shù)碼商業(yè)和餐飲娛樂(lè)集中體。工程區(qū)位中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)工程簡(jiǎn)介中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)六大區(qū)域板塊：A區(qū)：中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)地下一層：6000㎡車(chē)庫(kù)一層：旗艦手機(jī)賣(mài)場(chǎng)大型知名超市時(shí)尚數(shù)碼展示廳國(guó)際連鎖餐飲二層：品牌電腦賣(mài)場(chǎng)大型知名超市品牌視聽(tīng)設(shè)備原配件專(zhuān)賣(mài)、咖啡廳三層：DIY裝機(jī)動(dòng)漫電玩產(chǎn)品電腦配件安防監(jiān)控導(dǎo)航儀汽車(chē)電子配件四層：數(shù)碼家電賣(mài)場(chǎng)軟件水暖電器電子產(chǎn)品電腦配件耗材五層：數(shù)碼家電賣(mài)場(chǎng)電子配件電子醫(yī)院耗材會(huì)員中心美食廣場(chǎng)B、C、D區(qū)：娛樂(lè)餐飲美食街餐飲娛樂(lè)一條街，由特色餐飲和休閑娛樂(lè)、茶吧、咖啡廳、足療健身、會(huì)所、KTV等組成。E、F區(qū)：休閑時(shí)尚淘寶街聚集淘寶實(shí)體店，各類(lèi)零售業(yè)集散地為主。以品牌折扣體驗(yàn)店、精品生活館、婚紗攝影、時(shí)尚飾品、金融行等組成。中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)與商業(yè)步行街的完美結(jié)合、豐富的業(yè)態(tài)滿足了消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求，構(gòu)成了舒適人性化的購(gòu)物環(huán)境。工程效果圖工程現(xiàn)場(chǎng)圖示序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1用地規(guī)模m2260361-1園林綠化用地m220%1-2建筑物用地m2122161-3小區(qū)配套設(shè)施占地m22建筑規(guī)模m251750.312-1商業(yè)用房m251750.312-2住宅m23容積率

24綠地率

20%5建筑密度

50%6居住總套數(shù)套4797居住總?cè)藬?shù)人8人均綠化面積m2工程參數(shù)控制工程公司100%的股權(quán)股權(quán)控制抵押物充足還款來(lái)源充足全程監(jiān)控抵押率38.76%◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞20000平方準(zhǔn)現(xiàn)房抵押〔價(jià)值，3.87億〕◆華貿(mào)控地100%股權(quán)質(zhì)押◆工程公司實(shí)際控制人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞20000平方米銷(xiāo)售房款約3.8億；◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞年租金收入約0.4億；◆工程公司二期住宅，在投資期內(nèi)約實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.5億。合計(jì)：5.7億〔融資規(guī)模與工程產(chǎn)出之比26.32%〕派駐財(cái)務(wù)人員監(jiān)管基金的資金賬戶；派駐董事對(duì)工程公司重大事項(xiàng)享有一票否決權(quán)；派駐工程人員監(jiān)督工程進(jìn)度。風(fēng)控措施風(fēng)控措施基金控制工程公司100%的股權(quán)，抵押物強(qiáng)制執(zhí)行公證，處置便捷，降低投資風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)責(zé)監(jiān)督工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量控制和本錢(qián)核算，確保開(kāi)發(fā)過(guò)程符合工程公司利潤(rùn)最大化的原那么資金調(diào)撥須經(jīng)基金委派的財(cái)務(wù)專(zhuān)員批準(zhǔn)向工程公司派駐董事，對(duì)工程運(yùn)作的重大事項(xiàng)實(shí)行一票否決制董事席位

財(cái)務(wù)監(jiān)管

工程管理

處置便捷風(fēng)控措施抵押物充足：☆江陰市南匣商業(yè)步行街“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞約2萬(wàn)平方米商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房抵押業(yè)價(jià)值：3.8億基金抵押率為不超過(guò)40%還款來(lái)源充分：◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞約20000平方米銷(xiāo)售房款約3.8億；◆“中關(guān)村數(shù)碼廣場(chǎng)〞年租金收入約0.4億◆工程公司二期住宅，在投資期內(nèi)約實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.5億。投資規(guī)模與工程產(chǎn)出之比：17.54%風(fēng)控亮點(diǎn)工程公司介紹無(wú)錫華貿(mào)控地置業(yè)有限公司于2024年12月成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元人民幣，股東結(jié)構(gòu)為北京華貿(mào)控地投資有限公司控股95%，個(gè)人占5%。資質(zhì)較高，具備暫二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。公司無(wú)任何債務(wù)及糾紛，簡(jiǎn)單干凈。華貿(mào)控地公司核心管理團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期合作，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及管理工作10余年，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及先進(jìn)的管理理念，并擁有強(qiáng)大的商業(yè)資源和招商能力。早期在上海開(kāi)發(fā)建設(shè)上海萬(wàn)邦都市花園和萬(wàn)邦地鐵廣場(chǎng)〔龍陽(yáng)路地鐵口〕，工程總建面逾30萬(wàn)平方米，開(kāi)創(chuàng)了上海浦東高端住宅的典范。以及其他地區(qū)多個(gè)房地產(chǎn)及商業(yè)工程開(kāi)發(fā)。無(wú)錫市華貿(mào)控地置業(yè)有限公司北京華貿(mào)控地投資有限公司方敘潤(rùn)95%5%工程公司證照工程公司股東介紹北京華貿(mào)控地投資有限公司是全國(guó)性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，于2024年11月16日在北京工商行政管理局注冊(cè)成立，是一家以商業(yè)工程開(kāi)發(fā)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的綜合性投資公司。為所有子公司控股方和工程出資人，為管理機(jī)構(gòu)，具體開(kāi)發(fā)工作由工程所在地公司實(shí)施。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程投資與資產(chǎn)管理；投資咨詢(xún)、企業(yè)管理咨詢(xún)、信息咨詢(xún)；企業(yè)形象籌劃。北京華貿(mào)控地投資有限公司長(zhǎng)春市“富豪花園〞北京“天子莊園〞上海萬(wàn)邦都市花園和萬(wàn)邦地鐵廣場(chǎng)江陰市“恒生時(shí)代廣場(chǎng)〞江陰“恒生府邸〞、宜興市商業(yè)綜合體“官林恒生時(shí)代廣場(chǎng)〞金壇市華茂中心等工程工程團(tuán)隊(duì)操作樓盤(pán)長(zhǎng)春市“富豪花園〞北京“天子莊園〞上海萬(wàn)邦都市花園江陰市“恒生時(shí)代廣場(chǎng)〞宜興市商業(yè)綜合體“官林恒生時(shí)代廣場(chǎng)〞華貿(mào)控地土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證華貿(mào)控地預(yù)售許可證投資優(yōu)勢(shì)基金管理團(tuán)隊(duì)具有地產(chǎn)投資及項(xiàng)目管理方面豐富經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資項(xiàng)目事前審核，并進(jìn)行充分的調(diào)查和評(píng)估掌握政策基金管理團(tuán)隊(duì)隨時(shí)了解和掌握國(guó)家關(guān)于金融基金與房地產(chǎn)方面的法律政策變化及市場(chǎng)走向，提出并實(shí)施具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施項(xiàng)目跟投項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員對(duì)基金決定投資的項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤及監(jiān)管，合伙企業(yè)派一名監(jiān)事對(duì)項(xiàng)目工程全程監(jiān)管退出機(jī)制基金管理團(tuán)隊(duì)在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，將對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)順利退出的可能性和可行性進(jìn)行評(píng)估，基金存續(xù)期屆滿成功推出退出內(nèi)部控制完整的投資管理流程和嚴(yán)格的內(nèi)部控制措施全程監(jiān)控工程運(yùn)作第37頁(yè)基金募集流程基金存續(xù)期屆滿，工程公司歸還基金的投資本金及支付投資收益，基金退出清算。基金募集繳款1.基金投資人在認(rèn)真閱讀?私募說(shuō)明書(shū)?并簽署?上海五牛祥福投資中心〔有限合伙〕合伙協(xié)議?及?份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議?后，基金管理人有義務(wù)揭示基金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。2.基金投資人的劃款銀行賬戶應(yīng)當(dāng)與其收益分配賬戶一致。本基金指定的募集銀行賬戶戶名：無(wú)錫衡系投資企業(yè)〔有限合伙〕開(kāi)戶行：中國(guó)交通銀行股份有限公司上海陸家嘴支行賬號(hào)：310066771018170165515

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