河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證主要培訓(xùn)之一土地登記20120320尹廣立

河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證培訓(xùn) 講義二農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證土地登記——河南省國土資源調(diào)查規(guī)劃院信息工程所

尹廣立鄭州二〇一二年三月河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證主

要

內(nèi)

容河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室一、我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）二、土地登記類型三、土地登記申請四、土地登記權(quán)屬審核五、注冊登記六、核發(fā)證書七、土地登記制度建設(shè)八、農(nóng)村集體土地登記案例河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證1.我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室1.1不動產(chǎn)登記形式不動產(chǎn)登記大致可分為權(quán)利登記、契據(jù)登記和托倫斯登記三種。就特征而言，契據(jù)登記采形式審查主義、登記無公信力、登記與否不予強制、動態(tài)登記（即登記不動產(chǎn)變動的狀態(tài)）；權(quán)利登記采實質(zhì)審查主義、登記具有公信力、登記采強制主義、登記簿采物的編成主義、靜態(tài)登記（登記以土地權(quán)利的靜態(tài)為主）；托倫斯登記采實質(zhì)審查主義、登記具有公信力、任意登記、交付權(quán)利證書為登記人應(yīng)該享有的權(quán)利確定憑證等。從登記的公信力及頒發(fā)土地權(quán)利證書這兩點上看，我國的不動產(chǎn)登記較接近托倫斯登記和權(quán)利登記，不同于契據(jù)登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證1.我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室1.2不動產(chǎn)登記的法律淵源不動產(chǎn)登記的法律淵源可以分為：第一、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》、《水法》、《擔保法》等全國人大或其常委會通過的法律。第二、部門規(guī)章層面的《土地登記辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》、《林木林地權(quán)屬爭議處理辦法》、《水域灘涂養(yǎng)殖發(fā)證登記辦法》、《房屋登記辦法》。第三、地方的登記規(guī)范。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證1.我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室·

2008年生效的《土地登記辦法》將登記的土地權(quán)利名稱與《物權(quán)法》進行了銜接；并對土地登記進行了重新分類，將土地登記分為“土地總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，其中“其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等；并明確規(guī)定土地登記實行屬地登記的原則。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證1.我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室1.3不動產(chǎn)（土地）登記制度的基本特征1.3.1登記生效主義所謂登記生效主義，即《物權(quán)法》第9條規(guī)定的“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?！钡怯浬遣粍赢a(chǎn)物

權(quán)公示原則的具體化。1.3.2屬地登記《物權(quán)法》第10條規(guī)定“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理”。屬地登記一直是我國土地房屋登記的一個基本原則。從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動產(chǎn)登記主要由不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關(guān)不動產(chǎn)管理部門負責。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）1.4.不動產(chǎn)登記的范圍不動產(chǎn)登記的范圍，是指需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利。這些權(quán)利可大分為：（1）所有權(quán)。（2）用益物權(quán)：國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。（3）擔保物權(quán)：抵押權(quán)。1.5.不動產(chǎn)（土地）登記的一般程序《房屋登記辦法》第7條將房屋登記的一般程序概括為申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等幾個步驟。這里我們主要對土地登記的一般程序作出說明。土地登記的一般程序包括：1.5.1提出申請《土地登記辦法》第9條規(guī)定：“申請人申請土地登記，應(yīng)當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證1.我國不動產(chǎn)登記制度（以土地登記為核心）河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室1.5.3辦理登記并頒發(fā)土地權(quán)利證書受理申請后，除屬于《土地登記辦法》第18條規(guī)定的不予登記的情形（土地權(quán)屬有爭議的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的）外，“國土資源行政主管部門應(yīng)當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當為兩個以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證土地登記類型《土地登記辦法》將土地登記分為“土地總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，其中“其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。2.1土地總登記2.1.1概念。按照《土地登記辦法》第二十一條的規(guī)定，土地總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。需要進行土地總登記的主要有兩種情況：一是從未進行過土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記。土地總登記是變更土地登記的基礎(chǔ)，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后初始、變更、注銷及其他土地登記的依據(jù)。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型·

2.1.2土地總登記的特點河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室·

（1）階段性?！?/p>

（2）全域性?！?/p>

（3）集中性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結(jié)束。土地總登記作業(yè)區(qū)是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市。土地總登記是在一定范圍和時間內(nèi)有計劃集中進行的。（4）程序的特殊性。相對于登記的一般程序，總登記程序有三個特殊性：一是增加了準備工作。這是因為總登記是在一定的時間內(nèi)對一定區(qū)域的不動產(chǎn)進行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時間集中，準備工作顯得特別重要，故在總登記中，把準備工作作為一項突出的重要內(nèi)容，列為總登記程序的第一步。二是增加了通告?？偟怯浀纳暾埵孪纫煽h（市）人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進行公告。（5）土地總登記中的地籍調(diào)查由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型·2.1.3土地總登記程序。一般包括：登記準備、登記通告、地籍調(diào)查、登記申請、收件初審、產(chǎn)權(quán)審核、登記公告、登記審批、注冊登記與頒發(fā)證書。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2.2土地初始登記2.2.1概念。土地初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。不動產(chǎn)權(quán)利人首次取得不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，而向登

記機關(guān)提出申請而進行的登記，稱為初始登記。初始登記行為主要

表現(xiàn)為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國有土地使用權(quán)申請國有土

地使用權(quán)第一次登記，依法獲得集體土地使用權(quán)申請集體土地使用

權(quán)第一次登記等。此外新產(chǎn)生的自然物，例如填海造地、泥沙淤積

的陸地等，如果屬于國有土地，在其使用時當然可以按照出讓或其

它方式申請國有土地使用權(quán)第一次登記；如果從物的先占和利用角

度講，集體也可以獲得這類土地的所有權(quán)，這時就涉及集體土地使

用權(quán)第一次登記問題。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室·

2.2.2特點。（1）是在土地總登記之外，對設(shè)立的土地權(quán)利進行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在土地總登記之前發(fā)生。（2）土地初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進行初始登記。（3）土地初始登記具有分散性，土地上設(shè)定了新的權(quán)利，就要對其進行初始登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2.3土地變更登記2.3.1概念。土地變更登記是指已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)

容發(fā)生變更而進行的土地登記。2.3.2特點。（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記。（2）登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括土地權(quán)利人、地址、土地用途、土地面積等發(fā)生變更的都應(yīng)該進行變更登記。（3）土地變更登記具有日常性和個別性的特點。2.3.3分類。根據(jù)《土地登記辦法》第五章規(guī)定，土地變更登記可歸納為以下幾種類型：（1）因土地權(quán)利人發(fā)生改變導(dǎo)致的土地使用權(quán)變更登記；（2）土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記；（3）姓名或者名稱、地址變更登記；（4）土地用途變更登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證2.土地登記類型河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2.4土地注銷登記2.4.1概念。根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅而進行的登記。2.4.2注銷登記的情形。（1）依法收回的國有土地。（2）依法征收的農(nóng)民集體土地。（3）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅。（4）因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅。（5）非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準。（6）已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止。2.4.3土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權(quán)抵押權(quán)注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直

接注銷土地使用權(quán)抵押登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.1申請人土地登記申請人為土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動的當事人、利害關(guān)系人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。土地登記申請人不管是自熱人、法人還是其他組織，都可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》，如委托專業(yè)土地代理人或代理機構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。申請人申請土地登記，應(yīng)當如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《土地登記辦法》規(guī)定：“代理境外申請人申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當經(jīng)依法公證或者認證。”《土地登記辦法》第七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：①土地總登記；②國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；③因繼承或者遺贈取得土地權(quán)利的登記；④因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；⑤因人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；⑥更正登記或者異議登記；⑦名稱、地址或者用途變更登記；⑧土地權(quán)利證書的補發(fā)或者換發(fā)；⑨其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。兩個以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.2申請時提交的材料申請人向土地登記機構(gòu)申請土地登記，應(yīng)當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：（1）土地登記申請書；（2）申請人身份證明材料；（3）土地權(quán)屬來源證明；（4）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標；（5）地上附著物權(quán)屬證明；（6）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（7）其他證明材料。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關(guān)法人不需提交，此外還有法定代表人或負責人身份證明書、法定代表人或負責人的個人身份證或戶籍??；申請人是自熱人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。凡是委托他人代理申請土地登記的，均需同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交其為法定代理人的證明，如表明親屬關(guān)系的戶口薄、村委會或居委會開具的監(jiān)護人身份證明等。申請人應(yīng)當如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.3《土地登記申請書》填寫基本要求（1）《土地登記申請書》由申請人或代理人填寫；（2）《土地登記申請書》以宗地為單位填寫；（3）一個土地權(quán)利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；（4）一宗地有多個土地權(quán)利人的，由各共有土地權(quán)利人分別填寫；（5）申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充；（6）土地登記申請人在填寫完《土地登記申請書》后，應(yīng)在《土地登記申請書》上簽名蓋章。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.4土地登記申請表填寫時應(yīng)注意的問題3.4.1“申請人情況”部分填寫注意事項（1）登記申請人順序:單方申請僅填寫第一個“登記申請人”欄下的內(nèi)容,并勾選申請人身份。雙方申請需要在同一張表格上填寫兩個“登記申請人”欄下的內(nèi)容,雙方申請時需要注意第一個“登記申請人”一般為申請時的權(quán)利人,第二個申請人一般為申請時的義務(wù)人,兩者順序切忌混淆,例如土地使用權(quán)抵押申請時,第一個“登記申請人”應(yīng)該勾選“抵押權(quán)人”,并填寫抵押權(quán)人的信息,第二個“登記申請人”應(yīng)該勾選“抵押人”,并填寫抵押人的信息。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（2）證件種類和證件編號:這是申請書、審批表和土地登記簿、歸戶卡中新增加的填寫項目,主要考慮到在檢索“權(quán)利人”時缺乏唯一檢索條件,尤其是權(quán)利人為自然人時,存在重名重姓情況的可能性極大,為方便判斷,加入了這一填寫項目。申請人為單位時填寫“組織機構(gòu)代碼證”,如無組織機構(gòu)代碼證也可選填“其他”,并填寫諸如營業(yè)執(zhí)照之類的證件種類和編號,集體土地所有權(quán)申請時也大量存在這種情況。單位為自然人時填寫軍民身份證、護照和軍官證等,無居民身份證的可以使用居民戶口簿。（3）通訊地址:與土地登記簿上通訊地址及郵編一致,填寫登記申請人的通訊地址和郵編,而不是聯(lián)系人、代理人或其他相關(guān)人員的通訊地址。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（4）法定代表人或負責人:申請單位為法人的填寫法定代表人的姓名,申請單位為非法人單位的填寫負責人的姓名,例如中國銀行××縣支行,其法定代表人應(yīng)為中國銀行總行行長,此時填寫的就應(yīng)該是××縣支行負責人的姓名。（5）聯(lián)系人信息:填寫能夠聯(lián)系處理此項土地申請業(yè)務(wù)的聯(lián)系人的姓名、聯(lián)系電話和電子郵件地址。（6）代理人信息:只要申請過程中存在代理行為就應(yīng)該填寫“代理人姓名”和“聯(lián)系電話”兩欄,如果代理為專業(yè)代理則還應(yīng)該填寫“職業(yè)資格證書號”以及“代理機構(gòu)名稱”兩欄。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.4.2“土地情況”部分填寫注意事項（1）坐落:填寫土地所在坐落,為當事人提供的土地情況的唯一標識性信息。（2）面積:獨用宗時填寫宗地面積,共用宗時填寫使用權(quán)面積?？紤]到當事人填寫時對專業(yè)術(shù)語并不一定理解,如果當事人共用宗時依舊填寫的是宗地面積,由登記機構(gòu)在填寫審核表時根據(jù)當事人提交的材料修改,當事人也不一定必須要提供專業(yè)準確的面積數(shù)據(jù)。（3）權(quán)利設(shè)立情況:根據(jù)當事人提供的出讓或劃撥合同里約定的出讓條件填寫。（4）需役地坐落:地役權(quán)登記時填寫,需役地僅需提供坐落信息,此時“土地情況”一欄填寫供役地信息。（5）土地抵押情況:土地抵押權(quán)登記時填寫,“土地價格”實際即抵押合同中的土地評估價格,為避免和《物權(quán)法》中要求登記機構(gòu)不得強制要求對不動產(chǎn)進行評估的規(guī)定相違背,最后改為“土地價格”。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證3.土地登記申請河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室3.4.3其他填寫注意事項（1）申請登記的內(nèi)容:無固定的格式,由當事人簡單敘述申請登記的具體事項以及相應(yīng)的理由。例如權(quán)利人更名登記時,寫清楚原名和更改后的權(quán)利人名稱即可。（2）備注:其他需要說明的情況。（3）申請人簽章:申請人對填寫的申請內(nèi)容及提交的申請材料的真實性負責的聲明。（4）土地權(quán)屬來源證明文件名稱、編號、日期以及附著物情況:以往申請書中一般都有土地權(quán)屬證明文件和附著物情況的信息,此次設(shè)計時刪除,一方面是為了減輕當事人填寫負擔,另一方面可以通過土地登記收件單來獲取相關(guān)信息,由土地登記機構(gòu)在審批表中直接填寫。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證土地登記權(quán)屬審核4.1權(quán)屬審核的標準權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個方面:法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、法規(guī)及政策。書證依據(jù)指土地登記申請人的身份證明、申請登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請登記的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果等。權(quán)屬審核必須依據(jù)書證及我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策進行。權(quán)屬審核應(yīng)達到的標準總的來說有三條：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準確。權(quán)屬合法主要體現(xiàn)在土地權(quán)屬來源清楚、土地的權(quán)屬性質(zhì)準確等；界址清楚是指土地權(quán)屬范圍（宗地）的界址點、界址線、界標的設(shè)立準確、合理，指界人認界手續(xù)完備，實地與圖、表描述一致。界址邊長實丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在允許誤差之內(nèi)。宗地面積準確的前提是界址清楚，測量方法規(guī)范，其具體要求是：圖上量算面積與實地測量面積一致；土地總面積與各地類面積之和一致；共有宗地各分攤面積之和與共有使用面積一致；批準面積與實際使用的面積一致。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室4.2權(quán)屬審核的內(nèi)容土地權(quán)屬審核主要從以下幾個方面進行：對土地申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權(quán)屬狀況的審核。4.2.1對土地登記申請人的審核不同類型的土地登記，其申請人不同，但一般來說，不管哪一種類型的土地登記，其申請人都不外乎自然人、法人和其他組織這三種類型。申請人是自然人的，土地登記人員查驗其個人身份或戶籍證明，并對其民事行為能力進行審核。土地登記要求申請人具有完全民事行為能力，如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申請人為法人或其他組織的，土地登記人員審核其法人資格或負責人證明。如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，社會團體法人如工會、共青團、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學(xué)術(shù)團體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會團體登記證書；依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準該單位成立的證件或文件。其他組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進行審查。此外，土地登記人員還對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進行審查；土地登記申請人員審查其《土地登記委托書》，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其為法定代理人的證明。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核4.2.2對宗地自認狀況的審核對宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途等進行審核。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點必須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括使用權(quán)面積、獨用面積、分攤面積、土地分類面積、建筑物占地面積等。審核宗地面積時，應(yīng)在圖上或到實地逐一核對各類面積。對利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進行登記的集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)林、牧、漁場國有土地使用權(quán)的核對各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)林、牧場內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設(shè)用地范圍的，檢查文字描述中建設(shè)用地面積扣除記載。宗地用途反映了土地利用現(xiàn)狀的合理性，土地權(quán)利人必須嚴格按照規(guī)定的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢查土地實際用途與批準用途的一致性。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核4.2.3對土地權(quán)屬狀況的審核對土地權(quán)屬狀況的審核包括審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限等。土地權(quán)屬來源審核的要件是土地權(quán)屬來源證明。由于歷史原因，我國土地權(quán)屬來源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源文件，是指政府部門批準使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準的用地文件?！吨腥A人民共和國土地管理法》頒布實施后，在土地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準用地的文件是有效的批地文件；土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補辦的批準用地文件；農(nóng)村居民長期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊、生產(chǎn)大隊固定土地的檔案。土地權(quán)屬的參考文件包括土地公有制實行前的土地契約；地上物買賣、交換、繼承等證件；行政領(lǐng)導(dǎo)對用地的指標；集體土地交換協(xié)議等。審核土地權(quán)屬來源證明時，要先將土地權(quán)屬來源文件進行分類，然后進行文件認定。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的性質(zhì)、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制等進行審核。土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，其使用權(quán)限應(yīng)符合國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國家有關(guān)政策相符。4.3土地登記審批表填寫時應(yīng)注意的問題4.3.1登記類型:由登記機構(gòu)根據(jù)當事人提交的材料準確判斷和填寫土地登記的具體類型。填寫時應(yīng)該注意填寫全面,一般情況下應(yīng)該前半部分為土地權(quán)利類型,后半部分為登記類型。例如,劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)進行初始登記時登記類型就應(yīng)該填寫為“劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”,而不是簡單的“建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”或“初始登記”。4.3.2申請人情況:審批表中應(yīng)該注意不需要填寫聯(lián)系人和代理人信息,其他基本與申請書相同。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室4.3.3土地情況:由登記機構(gòu)根據(jù)當事人提交的材料以及有必要時詢問當事人、實地查看后填寫土地的詳細情況,包括地號、圖號、調(diào)查表號、使用期限、土地分類面積等申請書里沒體現(xiàn)的內(nèi)容。其中需要說明的是:(1)使用期限:指的是政府出讓合同中批準的使用期限,在土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的變更登記中,尤其要注意不是轉(zhuǎn)讓合同中約定的剩余期限。(2)使用權(quán)面積:共用宗登記時填寫,其中還要填寫清楚獨用面積及分攤面積。(3)提交的土地權(quán)利證書號:地役權(quán)、抵押權(quán)登記以及變更登記、注銷登記等登記時,當事人提交的土地的權(quán)利證書號。一般情況下,土地總登記及初始登記時此項不用填寫。(4)土地分類面積:一般情況下,集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)用地申請時填寫,由登記機構(gòu)根據(jù)當事人提交的地籍調(diào)查資料填寫。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室4.3.4國土資源行政主管部門初審意見:包括內(nèi)容有:（1)申請材料是否齊全、是否符合法定形式等。（2)宗地的土地狀況審核情況,如面積是否準確等。涉及到地籍調(diào)查的,還應(yīng)填寫地籍調(diào)查結(jié)果的審核情況,并記載宗地界址坐標。（3)宗地的權(quán)屬狀況審核情況,如權(quán)屬是否清楚等。（4)當事人申請登記的理由是否充分等。（5)其他審核情況。（6)簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應(yīng)的法律依據(jù)。7)初審人員簽字蓋章,注明初審日期。做出初審意見的審查人必須具有土地登記上崗資格證號。4.3.5國土資源行政主管部門審核意見:包括內(nèi)容有:（1)對初審結(jié)果進行核查的情況。（2)需要公告的,記載公告結(jié)果。（3)初審意見的事實理由和法律依據(jù)是否充分。（4)屬于國土資源部門登記的,簽署是否準予登記的意見;其他登記的,簽署是否報請人民政府批準土地登記的意見。（5)審核人簽名并加蓋公章,注明審核日期。做出審核意見的負責人必須具有土地登記上崗資格證號。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證4.土地登記權(quán)屬審核河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室4.3.6人民政府批準意見:（1)簽署是否準予注冊登記頒發(fā)土地權(quán)利證書的意見。（2)簽名并加蓋公章,注明批準日期。需要注意的是,土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記均不需要人民政府批準。由國土資源行政主管部門作出審核即可。按照《土地登記辦法》，國土資源行政主管部門應(yīng)當自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證5.注冊登記河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室按照《土地登記辦法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：（1）土地權(quán)屬由爭議的；（2）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（3）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（4）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（5）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當書面告知申請人不予登記的理由。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證5.注冊登記河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室5.1注冊登記的概念和人員注冊登記是指土地登記機構(gòu)對批準登記的土地權(quán)利進行等卡、裝薄、造冊的工作程序。一經(jīng)注冊登記，土地權(quán)利即產(chǎn)生法律效力。注冊登記人員包括經(jīng)辦人和審核人。經(jīng)辦人和審核人必須由獲得土地登記上崗資格，熟悉精通業(yè)務(wù)和有關(guān)法律法規(guī)的人員擔任。應(yīng)嚴格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度。未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記薄上簽字。要加強土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，將土地登記辦法列為繼續(xù)教育的重要內(nèi)容。土地登記上崗資格證有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。同時，土地登記人員應(yīng)對辦理的登記工作負責，對違規(guī)操作造成錯登漏登的，要承擔相應(yīng)責任；因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員責任。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證5.注冊登記河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室5.2注冊登記的依據(jù)和內(nèi)容《土地登記審批表》是土地登記機構(gòu)進行注冊登記的重要依據(jù)。注冊登記的內(nèi)容主要包括：填寫《土地登記卡》和《共用宗土地登記卡目錄》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記薄》、填編《土地歸戶卡》。5.3土地登記薄組成和內(nèi)容土地登記薄是土地登記的主件，也是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。它由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三部分組成。土地登記薄以物的編成為基礎(chǔ)，以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。其內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；土地的座樓、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；地上附著物情況等。土地登記薄應(yīng)該加蓋人民政府印章，土地登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當每天進行異地備份。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證6.核發(fā)證書6.1土地權(quán)利證書的種類和使用土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。目前我國的土地證書主要有四種：《國有土地使用權(quán)》、《集體土地所有權(quán)》、《集體土地使用權(quán)》、《土地他項權(quán)利證明書》。國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)在國有土地使用權(quán)證上載明。集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用權(quán)證上載明。土地使用權(quán)抵押權(quán)和地役權(quán)可以在土地他項權(quán)利證明書上載明。土地權(quán)利證書由國務(wù)院行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。根據(jù)《土地登記辦法》第十四條和第十六條規(guī)定，土地登記人員應(yīng)根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當為兩個以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當報經(jīng)統(tǒng)計人民政府批準。土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證6.核發(fā)證書河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室6.2核發(fā)程序。核發(fā)土地權(quán)利證書的程序是：通知—驗證—發(fā)證。（1）通知國土資源行政主管部門在發(fā)證前向領(lǐng)證人發(fā)送領(lǐng)證通知。領(lǐng)證通知的內(nèi)容包括領(lǐng)證人的名稱、領(lǐng)證時間、地點、形式。領(lǐng)證人應(yīng)攜帶的證明文件有領(lǐng)證人的身份證明、《土地登記收件單》等。委托人領(lǐng)取的，應(yīng)辦理代領(lǐng)手續(xù)。（2）驗證土地登記人對領(lǐng)證人應(yīng)提交的領(lǐng)證證明文件進行驗證。驗證無誤的向領(lǐng)證人核發(fā)證書。（3）發(fā)證土地登記人員收回領(lǐng)證人《土地登記收件單》，并由領(lǐng)證人在《土地證書簽收簿》上簽字后，領(lǐng)取土地權(quán)利證書。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證6.核發(fā)證書河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室6.3關(guān)于更改和補辦土地權(quán)利證書關(guān)于更改土地權(quán)利證書，凡是土地權(quán)利證書中用途、終止日期欄目內(nèi)容發(fā)生變更以及設(shè)立、變更、注銷土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)權(quán)利的，注冊登記后更改土地權(quán)利證書，在土地權(quán)利證書記事欄進行記錄。土地權(quán)利證書上其他內(nèi)容變更的，須更換土地權(quán)利證書。土地權(quán)利證書滅失、遺失的，土地權(quán)利人應(yīng)當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請補發(fā)。補發(fā)的土地權(quán)利證書應(yīng)當注明“補發(fā)”字樣。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證6.核發(fā)證書河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室6.4農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證6.4.1發(fā)證對象根據(jù)國土資發(fā)【2011】178號文件“確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體遵循‘主體平等’和‘村民自治’的原則，按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組農(nóng)民集體三類所有權(quán)主體，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)確認到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體”的要求，農(nóng)村集體土地所有權(quán)證是誰的發(fā)給誰。是村民小組農(nóng)民集體所有的，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體，對于村民小組組織機構(gòu)不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權(quán)利證書；確權(quán)給村農(nóng)民集體所有的，發(fā)證給村農(nóng)民集體；確權(quán)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體的，發(fā)證給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。農(nóng)村集體所有的土地由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書。6.4.2關(guān)于集體土地所有權(quán)證書權(quán)利人的填寫要求在土地登記簿的“權(quán)利人”和土地證書的“土地所有權(quán)人”一欄，集體土地所有權(quán)主體按“××組（村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）農(nóng)民集體”填寫。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)7.1土地登記持證上崗制度土地登記持證上崗制度是為提高土地登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，維護土地登記文件的法律權(quán)威性而對土地登記人員進行資格認證和監(jiān)督管理的制度。我國于上世紀90年代就建立了土地登記持證上崗制度，并多次發(fā)文進行規(guī)范。1996年，原國家土地管理局印發(fā)了《關(guān)于實施土地登記持證上崗制度的通知》（〔1996〕國土〔籍〕字第190號），要求自1999年1月起，全面實施土地登記持證上崗制度，規(guī)定土地登記人員必須掌握土地管理法律法規(guī)、土地登記理論與方法、土地管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)容，明確《土地登記上崗資格證》是土地登記人員上崗資格的憑證，凡參加土地登記上崗資格考試合格，并取得《土地登記上崗資格證》的人員方可從事土地登記工作。2003年，國土資源部印發(fā)了《關(guān)于進一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知》（國土資發(fā)〔2003〕44號，以下簡稱44號文），進一步完善了土地登記人員持證上崗制度，公布了統(tǒng)一的考試大綱和資格審查表、續(xù)期備案表表格，并對土地登記人員繼續(xù)教育、續(xù)期管理等進行了規(guī)定。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室·

2007年，國土資源部出臺《土地登記辦法》，以部門規(guī)章的形式規(guī)定：“國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！?008年，《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地登記表格〉（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2008〕153號，以下簡稱153號文）規(guī)定，在土地登記審批表上簽署審查意見的“審查人”與“負責人”應(yīng)當在簽字的同時填寫土地登記上崗資格證號。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)7.1.2當前存在的問題（1）對考試定位認識不清晰。歷次文件都明確規(guī)定，《土地登記上崗資格證》是土地登記人員上崗資格的憑證，土地管理人員只有取得全國統(tǒng)一的《土地登

記上崗資格證》，并經(jīng)本人所在單位確認后，方可從事土地登記工作，即持證

才能上崗。而在實際中，地方普遍的做法是，人員先到地籍工作崗位后，再參

加土地登記人員持證上崗考試，即上崗再持證。實際工作中，往往為使考生拿

到上崗證從事土地登記工作，放松考試要求。（2）繼續(xù)教育要求不明確。土地登記人員的繼續(xù)教育是土地登記持證上崗制度的重要內(nèi)容。44號文要求，申請《土地登記上崗資格證》續(xù)期的，必須接受土地登記繼續(xù)教育。153號文重申，《土地登記上崗資格證》有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。但是對于土地登記人員繼續(xù)教育的目標、原則、內(nèi)容、形式、課時要求等，各個文件都沒有具體的規(guī)定，土地登記人員繼續(xù)教育實施起來較為困難。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)·

（3）由報名到證書領(lǐng)取周期較長。目前，土地登記持證上崗資格考試合格人員名單由部每年度統(tǒng)一公布，然后由各省分別領(lǐng)取證書。在此流程下，考生由報名到領(lǐng)取證書，最長需要經(jīng)歷一年半的時間，最短也需要大半年時間，耗時過長，不利于土地管理人員及時有效地開展土地登記工作，同時，由于證書有效期只有3年，也增加了繼續(xù)教育的壓力。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室7.2土地登記代理制度7.2.1土地登記代理制度的必要性和重要作用。隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和服務(wù)型政府的建設(shè)，土地登記在促進經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。但是，伴隨著土地登記工作量日益增大、土地登記工作的政策性與技術(shù)性要求不斷提高，由國土資源部門承擔所有登記工作的傳統(tǒng)模式已經(jīng)難以為繼。而充分發(fā)揮社會中介服務(wù)在土地登記中的有效作用是解決這一困境的有效途徑之一。《物權(quán)法》和《土地登記辦法》規(guī)定由當事人提供的地籍調(diào)查成果可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位獲得，為土地登記代理提供了制度空間。因此，完善土地登記代理制度，規(guī)范土地登記代理行為，走社會化土地登記中介服務(wù)的道路，既是貫徹實施物權(quán)法和土地登記辦法的要求，也是理順土地登記工作機制、提高土地登記質(zhì)量的有效措施。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室7.3土地登記資料公開查詢制度7.3.1土地登記資料公開查詢的必要性和作用。物權(quán)是“絕對權(quán)”、“對世權(quán)”，即物權(quán)不僅關(guān)系權(quán)利人的利益，并且涉及權(quán)利人以外的所有人。因此，為維護第三人的利益和交易的安全，物權(quán)的變動必須以一定的方式公示于眾，也就是第三人需要有途徑來了解物權(quán)的歸屬和變動。不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式是登記，土地權(quán)利是核心的不動產(chǎn)物權(quán)，因此，土地登記是土地權(quán)利歸屬和變動的公示方式，即當事人需以登記這種公開方式使公眾知曉土地權(quán)利變動的事實。那么，第三人或公眾如何知曉土地權(quán)利的歸屬和變動呢？就必須通過土地登記資料的查詢。因此，土地登記資料公開查詢是土地登記制度的重要組成部分，將土地登記資料特別是土地登記結(jié)果向社會提供公開查詢，是土地登記內(nèi)在的必然要求。查詢機關(guān)對屬于不予受理查詢范圍的，可以不提供查詢。但應(yīng)當自收到查詢申請之日起3日內(nèi)將不提供查詢的理由告知查詢?nèi)?。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證7.土地登記制度建設(shè)河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室7.3.2土地登記資料公開查詢現(xiàn)狀。國土資源部于2002年頒布實施了《土地登記資料公開查詢辦法》（國土資源部令第14號），標志著土地登記資料公開查詢制度基本建立。隨后土地登記資料公開查詢工作在全國逐步推開。查詢?nèi)丝梢蚤喿x或者自行抄錄土地登記資料。應(yīng)查詢?nèi)艘?，查詢機關(guān)可以摘錄或者復(fù)制有關(guān)的土地登記資料。土地登記資料公開查詢辦法所稱土地登記資料，是指：（1）土地登記結(jié)果，包括土地登記卡和宗地圖；（2）原始登記資料，包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請書、地籍調(diào)查表和地籍圖。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室案例1：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,能否辦理變更登記?(一)處理建議在國家關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)政策明確前,宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,不予辦理變更登記。(二)理由宅基地使用權(quán)權(quán)能特殊。宅基地使用權(quán)不是一般的財產(chǎn)權(quán)利,而是一種與一定的身份相聯(lián)系且具有一定的福利和社會保障功能性質(zhì)的權(quán)利。目前,法律和政策明確允許集體土地上的房屋可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合條件的農(nóng)民之間流轉(zhuǎn)。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓建造在宅基地上的房屋時,只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合取得宅基地使用權(quán)條件的集體經(jīng)濟組織成員。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室案例2：超過規(guī)定面積的宅基地如何登記發(fā)證?(一)處理建議實踐中,由于種種原因,農(nóng)村村民超占宅基地的現(xiàn)象很普遍。如何進行確權(quán)登記發(fā)證,《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作通知》(國土資發(fā)〔2008〕146號,以下簡稱《通知》)根據(jù)三個不同的時間段分別規(guī)定了處理方法,即:1、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。2、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施時起至1987年《土地管理法》實施時止,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的,超過部分按當時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后,可以按實際使用面積進行登記。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例·

3、1987年《土地管理法》實施后,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的,按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的,可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積,待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時,按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(二)操作難點農(nóng)村村民宅基地超面積的,在登記操作實踐中,對如何確定超占宗地權(quán)屬界址位置及繪制宗地圖存在著不同的意見。一種觀點認為應(yīng)當按照本宗地與鄰宗地之間的實際界址來確定,地籍調(diào)查表中填寫的界址長度為本宗地的實際長、寬,由實際的鄰界人簽字蓋章,并據(jù)此測繪制作宗地圖;另外一種觀點認為應(yīng)按批準面積結(jié)合宗地利用現(xiàn)狀來劃定界址,地籍調(diào)查表中填寫的界址長、寬之積應(yīng)為本宗地的批準面積,宗地與超占部分相接的一方,另外由村主任或受托人簽字蓋章,并據(jù)此測繪制作宗地圖。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例·

目前,個人認為應(yīng)當按照宗地的實際界址進行調(diào)查,繪制宗地圖。超占的部分應(yīng)當在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明,并由申請人和實際的鄰界人簽字。因為根據(jù)《通知》的規(guī)定,宅基地面積超占的,在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積,目的在于以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”。按照實際界址進行調(diào)查,繪制宗地圖,將超占的部分在地籍調(diào)查表和宗地圖中加以注明,保持宗地原貌,顯示當事人所超占面積數(shù)量和具體位置,可以為以后“按有關(guān)規(guī)定作出處理”提供依據(jù)。河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室案例3：“一戶多宅”的村民申請第二宗宅基地登記的,能否辦理登記?根據(jù)《土地管理法》第六十二條的規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,即“一戶一宅”,但由于各種原因,在實踐中存在著不少“一戶多宅”的現(xiàn)象。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有很多,具體原因包括:一是歷史原因,法律法規(guī)不健全,管理松懈造成的;二是建新不拆舊,近年來隨著規(guī)劃調(diào)整和村民為改善居住條件而異地拆建,新房建成,舊房未拆,造成了事實上的一戶多宅;三是由于繼承造成一戶多宅;四是由于接受贈與造成一戶多宅;五是村民由于購買住宅造成一戶多宅;六是其他原因。因此,在上述情形下,一戶村民申請第二宗宅基地登記的,能否受理?如何登記發(fā)證?我們認為土地登記機構(gòu)在登記發(fā)證過程中,應(yīng)當以現(xiàn)有的法律政策為基礎(chǔ),根據(jù)產(chǎn)生的原因的不同分別進行處理:河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室1、對于歷史原因造成的“一戶多宅”,村民申請第二宗宅基地登記的,土地登記機構(gòu)可以根據(jù)原國家土地管理局所頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(〔1995〕國土籍字第26號)的有關(guān)規(guī)定辦理。我們認為,如果一戶村民的兩處宅基地面積合并,沒有超過所在地省級人民政府規(guī)定面積標準的,土地登記機構(gòu)可以受理其第二宗宅基地登記申請。2、對于因建新不拆舊造成“一戶多宅”,村民申請第二宗宅基地登記的,在村民拆除其舊宅之前,土地登記機構(gòu)暫不受理。河南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證8.土地登記案例河南省加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室·

3、對于因繼承造成“一戶多宅”,村民申請第二宗宅基地登記