漢川浙商產(chǎn)業(yè)園市場調(diào)研報告課件

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1本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本?報Co告pyri的ght任Ce何nta部line分Gr都o(jì)up,不20可10

被擅自引用、復(fù)制和傳播。漢川浙商產(chǎn)業(yè)園市場調(diào)研報告湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司顧問部WhuHan.2013.01.11匯報說明（市場研究思路及范圍）市場研究的方向及范圍項目屬性分析1項目性質(zhì)界定：工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)園項目，服裝 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，包含廠房產(chǎn)品2項目區(qū)位界定：漢川市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南區(qū)域， 臨近武漢市吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1片區(qū)市場范圍：漢川市工業(yè)地產(chǎn)研究（重點研 究漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）2競爭片區(qū)市場范圍：吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)地 產(chǎn)研究市場研究的重點對象1武漢市廠房分布、吳家山在售廠房項目、周邊 城市重點服裝產(chǎn)業(yè)園項目、漢川在售項目（重 點為項目周邊區(qū)域）2Code

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2010參考案例：服裝產(chǎn)業(yè)園參考案例——成都·華 茂國際服裝產(chǎn)業(yè)園；規(guī)劃參考案例——陽邏 港·華中產(chǎn)業(yè)園一、項目區(qū)位及項目分析報告提綱五、參考案例分析六、政府領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)人士訪談分析附件1：宏觀環(huán)境分析附件2：工業(yè)地產(chǎn)及服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究二、漢川工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析三、吳家山片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析四、重點競爭項目分析Code

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2010項目區(qū)位及項目分析Code

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2010Part

1項目交通區(qū)位110066省省道道地塊位于漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東北區(qū)域，靠近武漢吳家山區(qū)域，具有一定的交通地理優(yōu)勢臨一級省道106省道、電站路以及江許路；

從項目經(jīng)106省道過漢北河大橋至武漢吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)僅20-30分鐘車程；

經(jīng)江許路至河沙公路、漢正大道，或經(jīng)電站路、貨場路，可達漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心區(qū)域；

106省道為一級省道，東至武漢，為漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的交通主動脈；

目前項目周邊暫無公交線路，不能充分解決員工上下班的問題。Code

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2010項目周邊產(chǎn)業(yè)項目周邊區(qū)域主要包括五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，分別是服裝紡織產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)、印刷包裝產(chǎn)業(yè)、金屬制品產(chǎn)業(yè)、電力能源產(chǎn)業(yè)。

服裝紡織產(chǎn)業(yè)：漢正服裝城總共4000畝；華中皮草城規(guī)劃3000畝，首期

580畝。

食品加工產(chǎn)業(yè)：有福建達利園食品、福源盼盼食品、云峰酒業(yè)、廈門銀鷺科技工業(yè)園等國內(nèi)知名品牌企業(yè)；

印刷包裝產(chǎn)業(yè)：是區(qū)內(nèi)重要的配套產(chǎn)業(yè)，如合興包裝、宏騰包裝、友達粘膠帶、長江印務(wù)等；

金屬制品產(chǎn)業(yè)：以鋼結(jié)構(gòu)、童車、光纖光纜為主導(dǎo)產(chǎn)品，已有永和安集團、黎明鋼構(gòu)、童霸童車、智鵬童車、烽火博鑫通訊、通達光纜等企業(yè)；

電力能源產(chǎn)業(yè)：湖北漢新發(fā)電有限公司是湖北最大電廠，總裝機320萬KW，為區(qū)域工業(yè)發(fā)展提供了強大的電力保障；

其它龍頭企業(yè)：位于項目東面的德成食品工業(yè)園規(guī)劃占地3000畝，已拿地，規(guī)劃待定；位于開發(fā)區(qū)西南的金谷家私城規(guī)劃15000畝，目前已動工。Code

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2010地塊現(xiàn)狀分析

地塊規(guī)劃南臨106省道，由江許路與電站路穿東西兩側(cè)，擁有良好的通達性和展示面；

地塊內(nèi)部有墓地，北面為大量村落，對項目整體形象有不利影響；

項目南向隔馬路為湖北鑫金源工貿(mào)有限公司，主要經(jīng)營范圍為塑料包裝；

地塊整體成長方形，方正平整，利于規(guī)劃，且臨街面較長，利于整體展示。Code

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2010地塊經(jīng)濟指標(biāo)及規(guī)劃條件Code

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2010用地性質(zhì)：工業(yè)用地占地面積：218009平米容積率：≥0.6建筑密度：≥30%綠地率：≦20%行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例不大于7%建筑物后退省一級公路、電站路、江許路道路紅線邊50米，后退規(guī)劃道路紅線邊30米；規(guī)劃建筑物與現(xiàn)有建筑主要朝向和高度間距比符合相關(guān)規(guī)定，側(cè)向間距多層與多層不小于8米；規(guī)劃地塊主入口設(shè)在南面；按規(guī)范設(shè)計消防通道，滿足防火間距。SWOT分析

區(qū)位優(yōu)勢;項目位于漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊食品及包裝、紡織產(chǎn)業(yè)聚焦，未來是漢川整體經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域；

交通優(yōu)勢：一級省道106省道穿過項目南面，交通優(yōu)勢明顯；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：區(qū)域擁有五大核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢地塊周邊現(xiàn)為大量空地，產(chǎn)業(yè)氛圍不濃；

配套缺乏：地塊周邊生活商務(wù)配套缺乏，周邊無公交，無法滿足入駐企業(yè)對配套的需求。

地塊內(nèi)部有墓地，北面為大量村落，對項目整體形象有不利影響；劣勢Code

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2010機會

項目與吳家山一橋之隔，交通便利，企業(yè)運作成本相對較低；

主要企業(yè)為沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)土地供不應(yīng)求，未來發(fā)展?jié)摿^大；目前區(qū)域內(nèi)已入駐的大型企業(yè)較多；區(qū)域配套設(shè)施完善，電力配套獨一無二。威脅

片區(qū)內(nèi)未來同類競爭項目較多，周邊開發(fā)量較大，且不乏經(jīng)驗豐富的龍頭企業(yè)，分流本項目客戶；同時面臨吳家山片區(qū)同類項目的競爭。項目配套主要分布在漢正服裝工業(yè)園附近，而地塊周邊配套嚴(yán)重缺乏，目前地塊周邊無公交系統(tǒng)，無法滿足入駐企業(yè)對衣食住行的需求。項目分析小結(jié)項目位于漢川市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、緊鄰武漢市吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)域已形成了完善的服裝紡織、食品、印刷包裝產(chǎn)業(yè)鏈，擁有較好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策支持，將為本項目開發(fā)提供良好的外部環(huán)境。13項目地塊周邊分布著大量空地，地塊周邊開發(fā)尚處于初期。但區(qū)域未來將建成的同類項目較多，會形成新的服務(wù)于區(qū)域的生產(chǎn)性服務(wù)中心，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?3地塊緊鄰一級省道106省道，對外交通便利，擁有良好的展示面。4Code

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2010片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析Code

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2010Part

2漢川片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展Part

2.1Code

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2010漢川市地處江漢平原腹地，緊鄰武漢市東西湖區(qū)，是承接漢正街服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市武漢市東西湖區(qū)Code

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2010漢川市近五年以來經(jīng)濟快速發(fā)展，近五年實現(xiàn)GDP翻一番，投資環(huán)境良好漢川市近五年GDP走勢圖Code

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2010近四年漢川市固定資產(chǎn)投資額增幅均超過37%，2012年投資額達到180億元，是投資的熱點區(qū)域漢川市近五年固定資產(chǎn)投資走勢圖Code

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2010

在2011年漢川市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)在所占比重為58.5%，同比增速達到17.7%，遠遠高于農(nóng)業(yè)的4.4%和第三產(chǎn)業(yè)的13.4%，工業(yè)生產(chǎn)水平和能力不斷提升，且輕工業(yè)2011年貢獻產(chǎn)值322億元，達到重工業(yè)的2倍。Code

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2010漢川市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，且輕工業(yè)在產(chǎn)值和增速上面遠遠超過其它產(chǎn)業(yè)在漢川市七大產(chǎn)業(yè)中，紡織服裝行業(yè)產(chǎn)值最高，2011年達到144.5億元，同比增幅高達44.6%，增長勢頭強勁2011年漢川市七大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及增長情況Code

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2010小結(jié)：地理位置：漢川市緊鄰武漢市東西湖區(qū)，是承接漢正街服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市GDP走勢：漢川市近五年以來經(jīng)濟快速發(fā)展，近五年實現(xiàn)GDP翻一番，投資環(huán)境良好固定資產(chǎn)投資：近四年漢川市固定資產(chǎn)投資額增幅均超過37%，2012年達到180億元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：在漢川市七大產(chǎn)業(yè)中，紡織服裝類產(chǎn)值最高，2011年達144.5億元，增長勢頭強勁4Code

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2010漢川市目前規(guī)劃有四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，分別為漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，漢川馬廟工業(yè)園，漢川福星開發(fā)區(qū)和漢川市劉家隔工業(yè)園福星開發(fā)區(qū)馬廟工業(yè)園劉家隔工業(yè)園漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)漢川四大開發(fā)區(qū)概況Code

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2010

產(chǎn)業(yè)規(guī)模：漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)值占全市比重超過

45%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：四大開發(fā)區(qū)中，紡織服裝產(chǎn)業(yè)較為聚集的是漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和馬廟工業(yè)園。漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北橋科技工業(yè)園為中心園區(qū)，包含新河工業(yè)園和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，園區(qū)規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況省級開發(fā)區(qū)，成立于1992年，

2012年9月經(jīng)湖北省人民政府批

準(zhǔn)為漢川高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)位于漢川市東郊，截至2011年底，開發(fā)區(qū)人口超過10萬人，國土面積138.5平方公里，規(guī)劃面積

80.7平方公里。區(qū)域范圍：東起漢北河、西至洪西渠、北抵規(guī)劃的一級公路、南抵漢江堤。Code

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2010漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

2011年，全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)共實現(xiàn)產(chǎn)值111億元，同比增長43.2%；新增15家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，全年共實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資73.5億元，同比增長42.6%。

2011年，全區(qū)共引進各類項目68個（含續(xù)建項目），其中億元項目39個，千萬元項目29個，實際到位資金48.2億元，完成年計劃38.61億元的124.8%，同比增長92.8%，其中投產(chǎn)項目10

個，在建項目35個，合同籌建項目23個。漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2011年規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值達111億元，占全市產(chǎn)值的46%以上，引進項目不斷增多，區(qū)域開發(fā)火熱Code

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2010漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)形成了以能源建材、紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬制品、印刷包裝五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集群經(jīng)濟效益明顯發(fā)展概況發(fā)展概況：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，紡織服裝產(chǎn)業(yè)以入駐漢正服裝城的200多家企業(yè)為主。發(fā)展特點：一是規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，重點企業(yè)發(fā)展勢頭強勁。目前，全區(qū)擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)78家，重點骨

干企業(yè)48家。二是產(chǎn)業(yè)區(qū)塊明晰，集群經(jīng)濟效益明顯。Code

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2010漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在配套建設(shè)方面相較于漢川其它園區(qū)，優(yōu)勢明顯，一系列的相關(guān)配套為園區(qū)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)漢川電廠熱電聯(lián)產(chǎn)已實現(xiàn)供熱主管網(wǎng)鋪設(shè)完畢，已向部分企業(yè)供熱。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)有專門的物流中心，可以實現(xiàn)園區(qū)貨物運輸?shù)耐〞臣皶r。變電站新河11萬伏和國光11萬伏變電站，總負(fù)荷能力達

14萬千伏安，電力供應(yīng)充沛。熱電聯(lián)產(chǎn)物流中心污水處理針對紡織服裝企業(yè)設(shè)立，日處理污水能力為8萬噸，日提供回收水1.8萬噸。Code

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2010漢川馬廟工業(yè)園包含新型建材園和綜合園區(qū)，產(chǎn)業(yè)類型以紡紗紡線、光纖電纜、建材陶瓷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)馬廟工業(yè)園

概況：漢川馬廟工業(yè)園是湖北省首批38家重點鄉(xiāng)村工業(yè)園區(qū)之一，2005年6月正式規(guī)劃建設(shè)，目前總規(guī)劃面積拓展為

2000畝。經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：截至2011年，園區(qū)入駐企業(yè)已達100多家，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值70多億元。目前紡織產(chǎn)業(yè)規(guī)模達150萬綻，占全省紡綻規(guī)模的1/7，其中絳綸紗線占全國同類產(chǎn)品的

1/5。馬廟工業(yè)園Code

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2010漢川市福星開發(fā)區(qū)是以福星集團為核心，形成以金屬制品、生物藥業(yè)為龍頭的高新技術(shù)科技園區(qū)漢川福星開發(fā)區(qū)

概況：福星開發(fā)區(qū)位于漢川市沉湖鎮(zhèn)，始建于1996年，園區(qū)總體規(guī)劃

22平方公里，近、中期以龔灣渠為界，形成北部園區(qū)和南部沉湖鎮(zhèn)區(qū)兩個片區(qū)的格局。

經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：園區(qū)以福星集團為龍頭，以環(huán)福塑料、福星生物、樟柏機電、漢川顏料化工為骨干，有規(guī)模以上企業(yè)18家。福星開發(fā)區(qū)Code

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2010漢川市劉家隔工業(yè)園是以金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園為核心的集新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流于一體的綜合園區(qū)漢川劉家隔工業(yè)園

概況：劉家隔工業(yè)園位于位于漢川東北部、漢北河南岸，緊鄰汈東農(nóng)場，包納了武荊高速漢川出入口，是漢川市及劉家隔鎮(zhèn)最重要的交通門戶。

經(jīng)濟及發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園成立于

2009年，規(guī)劃面積10平方公里，計劃投資50億元，整個工業(yè)園共分兩大區(qū)域，即金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園和鎮(zhèn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，目前處在前期開發(fā)的狀況。劉家隔工業(yè)園Code

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2010漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等級最高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟。1漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)值占全市比重達45%以上，且逐年上升。2漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以輕工業(yè)為主，區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全。漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)較近，產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展趨勢較明顯。Code

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2010就漢川四大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)來看，可得出以下結(jié)論漢川城市發(fā)展規(guī)劃Part

2.2Code

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28?

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2010城市性質(zhì)湖北省“兩圈一帶”重要戰(zhàn)略支點城市，武漢城市圈核心圈層以紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬制品為主導(dǎo)的新型工業(yè)化城市，具有水鄉(xiāng)園林和地方文化特色的中等宜居城市。就漢川市2011-2030年的規(guī)劃來看，漢川市城市定位為以紡織服裝等產(chǎn)業(yè)為主的新型工業(yè)化中等城市Code

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2010從漢口站引出，由東北向西南穿過漢川市域，并在馬口設(shè)漢川站。漢天城際鐵路從武漢樞紐引出，經(jīng)蔡甸、漢川至天門，線路長約116公里，最近設(shè)站距離8公里，可有力帶動市域中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展。就漢川市鐵路交通規(guī)劃來看，漢宜高鐵的開通以及漢天城際鐵路的建設(shè)將大力促進漢川區(qū)位優(yōu)勢的提高鐵路交通漢宜高鐵本案Code

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2010現(xiàn)狀：武荊高速漢宜高速規(guī)劃：漢天高速城市圈環(huán)線設(shè)置達九處的高速公路的出入口就漢川市公路交通規(guī)劃來看，隨著城市圈環(huán)線和漢天高速的建設(shè)，城市交通的時間距離將會越來越短公路交通本案Code

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2010沉湖楊林分水城隍廟頭馬口馬鞍麻河劉隔目前漢江為4級航道，規(guī)劃擬升級為3級航道，漢北河為5級航道，規(guī)劃擬升級為4級航道。漢江沿岸鄉(xiāng)鎮(zhèn)：沉湖、分水、脈旺、楊林、馬口、廟頭、城隍、馬鞍、新河開發(fā)區(qū)漢北河沿岸鄉(xiāng)鎮(zhèn)：垌冢、新堰、麻河、劉家隔就漢川市水路交通規(guī)劃來看，漢江和漢北河航道的建設(shè)，將可以實現(xiàn)本案通過水路實現(xiàn)低成本的運輸本案水路交通Code

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2010就本案的地理位置來看:本案距離鐵路稍遠，但本案的水路和高速公路運輸條件較好，對于紡織服裝產(chǎn)業(yè)較為有利。就漢川的城市定位來看:漢川市定性為以紡織服裝，食品醫(yī)藥，金屬制品為主導(dǎo)的新型工業(yè)化城市，紡織服裝是漢川市城市規(guī)劃的首要工業(yè)重心。133就交通層面上來講:從鐵路、高速公路、城市圈公路環(huán)線以及水路的發(fā)展和建設(shè)將為漢川市更好的實現(xiàn)武漢城市圈的一個副中心地位。2Code

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2010就漢川城市發(fā)展規(guī)劃及本案的實際位置來看，可得出以下結(jié)論漢川工業(yè)用地出讓情況Part

2.3Code

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2010就2012年成交的工業(yè)土地來看，地塊位置主要集中城隍鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)以及新河鎮(zhèn)，其中，新河鎮(zhèn)土地價格略高于其他片區(qū)鑫盛硅酸制品單價：10萬/畝福星集團單價：8.67萬/畝鼎泰裝飾單價：8.68萬/畝琪發(fā)家具單價：10.1萬/畝萬連印染單價：8.7萬/畝鵬程藥包材單價：10萬/畝常宏置業(yè)單價：20.96萬/畝宏翔農(nóng)貿(mào)單價：10萬/畝金山地產(chǎn)單價：9.68萬/畝金鼓城置業(yè)單價：9.35萬/畝華新混凝土單價：8.72萬/畝思嘉戶外用品單價：10.1萬/畝京邦迅達物流單價：8.66萬/畝金翔紡織單價：8.68萬/畝Code

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2010地塊編號地塊面積（平方米）地塊位置出讓年限土地總價單價（萬/畝）受讓單位出讓時間P（2010

）0861463漢川市沉湖鎮(zhèn)福星村50年800萬8.67萬福星集團控股有限公司2012.05.10P（2011

）4163451漢川市新河鎮(zhèn)東方紅、馬廟村50年952萬10萬漢川鑫勝硅酸鹽制品有限公司2012.05.10P（2011

）4232333漢川市城隍鎮(zhèn)勤勞村50年421萬8.68萬湖北鼎泰裝飾工程有限公司2012.05.10P（2011

）3728190漢川市刁東棉花原種農(nóng)場長樂生產(chǎn)大隊40年423萬10萬漢川市宏翔農(nóng)貿(mào)有限公司2012.05.10P（2011

）4912084漢川市城隍鎮(zhèn)農(nóng)利村50年380萬20.9萬湖北常宏置業(yè)有限公司2012.05.10G（2011

）03435524漢川市規(guī)劃開發(fā)二路50年529萬9.93萬湖北壯志石化設(shè)備科技有限公司2012.09.12P（2011

）030116040漢川市仙女山街道辦事處徐家口村50年1741萬10萬湖北鵬程藥包材有限公司2012.07.09P（2011

）051

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133467漢川市仙女山街道辦事處七里村50年503萬10.2萬湖北省電力公司漢川供電公司2012.06.21Code

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2010就工業(yè)用地成交面積來看，主要為3-6萬㎡，總價在400-600萬元之間Code

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2010地塊編號地塊面積（平方米）地塊位置出讓年限土地總價單價（萬/畝）受讓單位出讓時間P（2011）569418漢川市馬口鎮(zhèn)童嶺村50年123萬8.7萬漢川市萬連印染有限公司2012.06.21P(2011)0226383漢川市新河鎮(zhèn)馬廟村50年396萬10.1萬湖北琪發(fā)家俱有限公司2012.04.05P(2011)36-149495漢川市新河鎮(zhèn)洪二村、紅衛(wèi)村、馬廟村50年743萬10.1萬湖北思嘉戶外用品有限公司2012.04.05P(2011)36-290345漢川市新河鎮(zhèn)洪二村、紅衛(wèi)村、馬廟村50年1356萬10.1萬湖北思嘉環(huán)保材料科技有限公司2012.04.05P（2011）4511470漢川市汈東農(nóng)場長興鋪生產(chǎn)大隊50年150萬8.72萬華新混凝土（武漢）有限公司漢川分公司2012.03.23P（2011）22-147835漢川市劉家隔鎮(zhèn)小興村50年671萬9.35萬湖北金鼓城置業(yè)有限公司2012.03.15P（2011）22-216852漢川市劉家隔鎮(zhèn)小興村50年219萬8.66萬湖北京邦訊達物流有限公司2012.03.15P（2011）2727281漢川市城隍鎮(zhèn)魏家汊村、向陽村50年355萬8.68萬湖北金翔紡織有限公司2012.03.15P（2011）34-128284漢川市劉家隔鎮(zhèn)小興村50年368萬8.67萬湖北金鼓城置業(yè)有限公司2012.03.15就本案周邊地塊成交來看，土地成交單價在8.6-9.3萬元之間，略低于新河鎮(zhèn)片區(qū)就土地成交企業(yè)來看：劉家隔鎮(zhèn)主要是家具生產(chǎn)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，新河鎮(zhèn)主要為成品衣生產(chǎn)企業(yè)，城隍鎮(zhèn)及馬口鎮(zhèn)主要為紡織印染等相關(guān)企業(yè)。就土地出讓位置來看：漢川市工業(yè)土地成交主要集中于劉家隔鎮(zhèn)，城隍鎮(zhèn)和新河鎮(zhèn)。13就土地成交價格來看：整體工業(yè)用地成交價格在8.5-10萬/畝，其中新河鎮(zhèn)土地成交價格略高于其他片區(qū)。2就漢川城市發(fā)展規(guī)劃及本案的實際位置來看，可得出以下結(jié)論就本案所在的區(qū)域來看：周邊可供出讓的地塊較少，土地較為稀缺。4就企業(yè)拿地的信息來看：企業(yè)拿地門檻較高，地價在350-700萬，用地規(guī)模在40-70畝之間。5Code

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2010競爭片區(qū)吳家山開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析Code

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2010Part

3吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況

發(fā)展歷史：武漢吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，原名吳家山臺商投資區(qū)、吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，是湖北省人民政府批準(zhǔn)的對外經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1992年，2010年11月11日，升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，核定名稱為“武漢吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”，核準(zhǔn)面積19平方公里，享受現(xiàn)行國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的政策。Code

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2010吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏觀分析2012年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成388億元，同比增長15.6%。全口徑財政收入完成135.7億元，同比增長

24.4%；地方一般預(yù)算收入完成45.54億元，同比增長25%，兩項指標(biāo)總量規(guī)模均排名全市行政區(qū)前列。全社會固定資產(chǎn)投資完成272億元，同比增長18.1%；社會消費品零售總額完成104億元，同比增長20%。在2010年新批的41個國家級開發(fā)區(qū)中，吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合排名第21位，其中，在中西部開發(fā)區(qū)中排名第5位。預(yù)計全年主要經(jīng)濟指標(biāo)在市級績效工作綜合考評中排名前列。Code

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2010吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)土地出讓情況分析

2012年全年，東西湖區(qū)工業(yè)土地成交233.18公頃，成交金額87175萬元，成交均價24.67萬/畝，其中服裝紡織行業(yè)用途土地成交均價24.78萬/畝（約372元/平方米）。土地成交分析：

從2012年開發(fā)區(qū)工業(yè)土地成交信息可以

看出，煙草、汽車制造和印刷行業(yè)比重比較大，服裝紡織行業(yè)只占5%左右；

單筆工業(yè)土地成交面積不大，成交價格較穩(wěn)定。Code

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2010吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)規(guī)劃東西湖區(qū)將吳家山新城建設(shè)作為重中之重，規(guī)劃在

以吳家山為中心，以“城

市模塊”理念組織布局，

向北發(fā)展居住、旅游和公

共服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，向西拓展工業(yè)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，形成門戶景觀區(qū)、中心景

觀區(qū)、工業(yè)景觀區(qū)、居住

景觀區(qū)和港口物流景觀區(qū)。Code

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2010吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)進程Code

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20102012年，吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)全面落實工業(yè)倍增計劃

強力推進重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。全年共投入48億元用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。72平方公里新型工業(yè)化示范園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開，13平方公里啟動區(qū)已基本建成。完成征地13.3平方公里，房屋拆遷25.1萬平方米，平整場地10.4平方公里。

切實抓好重大項目建設(shè)。重點推進139個工業(yè)項目建設(shè)，完成了71個項目的供地，面積4500畝；完成了

92個項目的土地申報工作，36個項目已獲批，總面積5871畝。加快重大項目的引進，共引進工業(yè)項目53個，協(xié)議投資總額222億元，其中投資55億元項目1個，投資20億元項目1個，投資10至20億元項目4個，投資1至10億元項目35個。

大力扶持企業(yè)發(fā)展。落實企業(yè)發(fā)展扶持政策，減免9項工業(yè)項目落地審批收費，免征48項涉企事業(yè)性收費。組織銀企對接洽談會，開展“10億送貸活動”，企業(yè)新增貸款60億元。切實做好企業(yè)上市推薦服務(wù)工作。吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大型企業(yè)目前，國家級武漢吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已擁有統(tǒng)一食品、華潤雪花啤酒、可口可樂飲料、偉福汽配、

德邦物流、卓越亞馬遜、京東商城等國內(nèi)外知名企業(yè)2000多家，全球500強企業(yè)有13家、國內(nèi)500強企業(yè)逾

40家，規(guī)模以上企業(yè)235家。其中吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)共有臺資企業(yè)百余家，臺灣統(tǒng)一集團、遠東集團、

大榮集團、士林電機、華城電機等知名臺資企業(yè)紛紛落戶。除臺資外，還有日、美、德、法等企業(yè)，以及中

國香港和國內(nèi)其他地區(qū)的知名企業(yè)前來投資，形成了臺資密集區(qū)、保稅物流中心、食品加工區(qū)、新溝鎮(zhèn)循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園等四個特色園區(qū)，使這里成為華中地區(qū)最大的臺商投資區(qū)、最大的物流調(diào)度中心、最大的食品工業(yè)新城和國家級循環(huán)經(jīng)濟試點示范工業(yè)園區(qū)。Code

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2010開發(fā)區(qū)概況：國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，政策發(fā)展利好，但成立時間較短，相比東湖高新和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)仍處于起步階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛圍不是特別成熟。1宏觀經(jīng)濟：2012年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成388億元，同比增長15.6%。新批的41個國家級開發(fā)區(qū)中，吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合排名第21位，其中，在中西部開發(fā)區(qū)中排名第5位。2土地成交：2012年全年，東西湖區(qū)工業(yè)土地成交233.18公頃，成交金額87175萬元，成3交均價24.67萬/畝，其中服裝紡織行業(yè)用途土地成交均價24.78萬/畝（約372元/平方米）。4

工業(yè)發(fā)展：2012年，吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)全面落實工業(yè)倍增計劃，強力推進重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，切實抓好重大項目建設(shè)，政策扶持，大力扶持企業(yè)發(fā)展。Code

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2010吳家山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)小結(jié)重點競爭項目分析Code

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2010Part

4根據(jù)本項目實際情況，我們從區(qū)域位置、物業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)類別界定競爭項目,主要分為區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外、類似產(chǎn)業(yè)項目三個層面競爭項目的選取以及研究內(nèi)容競爭項目區(qū)域內(nèi)競爭類似產(chǎn)業(yè)項目區(qū)域外競爭區(qū)域內(nèi)競爭主要是東西湖區(qū)以廠房為主的工業(yè)項目區(qū)域外競爭類似產(chǎn)業(yè)項目Code

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2010主要是漢川在售廠房項目主要是周邊城市重點服裝產(chǎn)業(yè)園項目漢川重點競爭項目分析Part

4.1Code

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2010本案金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園漢正服裝工業(yè)城德洲科技園華中皮草工業(yè)園本案周邊工業(yè)園項目在售的主要有漢正服裝工業(yè)城，金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園和德州科技城華中電動車

CBD在售待售德成食品工業(yè)園Code

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2010項目名稱研究內(nèi)容Code

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2010通過評估重點競爭項目的情況，分析其對本項目開發(fā)的借鑒漢正服裝工業(yè)城金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園項目規(guī)劃單體設(shè)計戶型分割營銷情況優(yōu)劣勢分析根據(jù)本項目的實際情況，我們重點分析的案例為漢正服裝工業(yè)城和金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園凈用地面積4960畝總建面300萬㎡容積率0.86綠地率33%總棟數(shù)21棟停車位戶產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層，主要以多層產(chǎn)品為主研發(fā)樓面積約5萬㎡商業(yè)面積12萬㎡項目分析

產(chǎn)品類型：項目產(chǎn)品以多層廠房為主，包含部分單層商業(yè)街和高層住宅。

整體規(guī)劃：全圍合庭院式布局，以廠房+宿舍+庭院來規(guī)劃設(shè)計園區(qū)配套：√

占地700畝的漢正洗染工業(yè)城√

10萬㎡的原輔料及產(chǎn)品交易中心√

1.6萬㎡酒店及行政商務(wù)中心√

2萬㎡的物流中心及15萬方下游配套工廠√

30萬㎡員工住宅區(qū)√

12萬㎡商業(yè)配套√

戶型分割：廠房面積以570-1000㎡為主Code

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2010重點競爭項目分析——漢正服裝工業(yè)城3配套類別經(jīng)濟指標(biāo)備注漢正洗染工業(yè)城占地

700畝洗染企業(yè)規(guī)劃規(guī)模以上洗染企業(yè)100家，標(biāo)準(zhǔn)洗染廠房48萬平米，設(shè)計年印染能力1億平方米，水洗服裝2.8億件污水處理廠占地120畝，設(shè)計日處理污水能力為8萬噸，日提供回收水1.8萬噸熱電廠4臺35噸/小時蒸汽鍋爐，日產(chǎn)蒸汽2800噸；備4套3000千瓦汽輪發(fā)電機組，日發(fā)電量10萬千瓦/時輔料及面料市場5萬㎡在園區(qū)即可實現(xiàn)輔料、面料的生產(chǎn)、采購和交易。產(chǎn)品交易中心5萬㎡專門的園區(qū)成品商品展示和交易中心酒店及行政商務(wù)中心1.6萬㎡滿足工業(yè)園區(qū)客戶商務(wù)會談，住宿等需求物流中心2萬㎡滿足工業(yè)園區(qū)的貨物及原材料的運輸需求，低成本，高效率下游配套工廠15萬㎡共規(guī)劃建設(shè)100家以成衣生產(chǎn)為主的下游配套工廠，配套齊全員工住宅區(qū)30萬㎡主要面對工業(yè)園區(qū)的工作的工人，及一部分員工宿舍商業(yè)配套12萬㎡4萬㎡全景商業(yè)步行街，主要以購物，娛樂，餐飲業(yè)態(tài)為主Code

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2010項目基礎(chǔ)配套設(shè)施較為齊全，生產(chǎn)配套的直達行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，同時商業(yè)及生活方面的配套也較齊全項目單層總面積約575㎡，其中單層廠房面積約183㎡，長約23米，寬約8米，單層宿舍面積約392㎡，共有宿舍約13間，另配備1間公共廚房及一間約20㎡的小型倉庫。一樓層高4.2米，二樓層高3.9米柱距為5米，寬度8米，內(nèi)部空間實用率一般。項目主力廠房面積為500-1000㎡之間，配套宿舍約15-40間，可容納工人50-120人，空間利用效率較高F1-F5，F(xiàn)13，F(xiàn)14及F17棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖Code

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2010營銷情況目標(biāo)客戶：項目90%以上的客戶來源于武漢漢正街服裝企業(yè)主，選擇漢正服裝工業(yè)城的原因主要在于較好的區(qū)位，較低的成本，以及較為完善的配套。營銷團隊：項目根據(jù)廠房、商鋪、住宅這三種不同的產(chǎn)品類型建立了三個獨立的銷售團隊，各司其職，分別負(fù)責(zé)該物業(yè)類型的銷售。銷售速度：就住宅和商鋪的銷售情況來看，隨著片區(qū)各地產(chǎn)項目的開發(fā)，項目的住宅及商鋪產(chǎn)品升值明顯，且開盤可實現(xiàn)去化八成左右，月均去化60-80套。推售節(jié)奏：項目2012年12月推出4棟廠房約1萬㎡，已于1月初售罄，銷售狀況良好；分期開發(fā)：項目第一期為總面積為37萬㎡，包含98套廠房、108套商鋪及48套鋪料車間，目前在售的是二期

F區(qū)。銷售價格：廠房成交均價約2200元/㎡，住宅均價約2700元/㎡，商鋪均價約8000元/㎡。Code

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2010項目開發(fā)進度較快，通過營銷團隊的打造和對目標(biāo)客戶的挖掘，實現(xiàn)了廠房的熱銷優(yōu)勢劣勢總體規(guī)劃面積大，有較強的規(guī)模效應(yīng)。本項目定位明確，入駐企業(yè)以紡織及服裝制造企業(yè)為主，有利于服裝企業(yè)的扎堆生產(chǎn)和經(jīng)營。項目產(chǎn)品采取定制加標(biāo)準(zhǔn)廠房相結(jié)合的打造策略，針對目標(biāo)客戶的要求按需定制，符合服裝生產(chǎn)企業(yè)實際生產(chǎn)需求。項目得到政府的大力支持，優(yōu)惠政策較多。項目配套齊全，可在工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的生產(chǎn)及整合，生產(chǎn)效率高，同時，項目打造了銷售展示平臺，可實現(xiàn)產(chǎn)銷一體化。項目借助了漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好的歷史機遇，有充分的客戶資源。項目距離紡織服裝類產(chǎn)業(yè)核心區(qū)還有一定的距離，對大型紡織服裝類企業(yè)的吸引力有限。項目商家進入方式單一，生產(chǎn)企業(yè)只有通過購買進入，導(dǎo)致相當(dāng)一部分有租賃需求的客戶流失，不利于項目經(jīng)營氛圍的構(gòu)造。區(qū)域開發(fā)不成熟，周邊公共交通較少，出行較為困難。項目前期招商效果欠佳，項目整體形象一般。項目工程進度較為緩慢，在漢正街企業(yè)大量入駐時，項目工程進度嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致部分潛在客戶外流，同時也影響后期意向入駐企業(yè)的信心。Code

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2010項目通過精準(zhǔn)的定位和較為全面的規(guī)劃，同時利用漢正街服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇，銷售情況較好，但形象及影響力一般序號項目名稱單位合計1項目總建筑面積m22980152占地面積畝4473容積率0.84交易市場m2260000配套物業(yè)面積（不可售）m238015重點競爭項目分析——金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園項目概況項目首期建面約30萬㎡，周邊處于待開發(fā)的狀態(tài)；項目位置項目地塊位于漢川市北部，臨近武荊高速出口處，交通較為便利，距離武漢海關(guān)的物流保稅中心約18公里，距離陽邏港約70公里項目定位中部地區(qū)品類最齊、配套設(shè)施最完善的家居類原輔材料市場。Code

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2010項目功能分區(qū)：項目各功能分區(qū)包含以下部分：布藝區(qū)、皮革區(qū)、五金區(qū)、玻璃區(qū)、油漆涂料區(qū)、板材區(qū)、石材區(qū)、原木區(qū)、鋼材區(qū)、化工區(qū)、木工機械區(qū)、生活配套區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)大樓等。工業(yè)制造片區(qū)部分示意工業(yè)土地規(guī)劃情況Code

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2010項目定位為中部地區(qū)品類最齊、配套設(shè)施最完善的家居類原輔材料市場，整體規(guī)劃較好，但周邊無配套項目規(guī)劃配套：項目規(guī)劃有生活配套區(qū)，餐飲休閑區(qū)，辦公配件綜合區(qū)等相關(guān)配套設(shè)施。項目首期建設(shè)有規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，辦公展示中心區(qū)，酒店式公寓，高檔多層住宅區(qū)，集貿(mào)市場等，滿足項目建成后的生產(chǎn)生活需求。金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園項目產(chǎn)品根據(jù)生產(chǎn)的要求，廠房設(shè)計面積大，層高充裕，能滿足大型生產(chǎn)流水線的布局項目一期廠房面積為3200㎡，

4000㎡和5500㎡為主，均為2層設(shè)計項目一樓層高達5.5米，二樓層高為4.5米，產(chǎn)品設(shè)計較好。項目電梯布局合理，適合半成品及成品的便利運輸。項目產(chǎn)品設(shè)計Code

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59?

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2010優(yōu)勢劣勢項目的規(guī)劃定位明確，打造一個專門針對家居產(chǎn)業(yè)的綜合集群。項目綜合了多種物業(yè)形態(tài)，各物業(yè)形態(tài)分區(qū)合理，不同物業(yè)實現(xiàn)功能之間的互補項目擁有良好政府背景，對項目的支持力度比較大。區(qū)域開發(fā)處于初期，項目周邊大多為空地，區(qū)域成熟尚需時日項目目前交通不方便，無公共交通運輸系統(tǒng)與競爭對手相比，本案優(yōu)勢不明顯。周邊城市同類項目較多，且已運營成熟。營銷情況Code

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60?

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2010項目在確定前期規(guī)劃之后即開始首期的招商，項目于2010年9月11日與12家家具生產(chǎn)企業(yè)進行投資簽約儀式，簽約用地規(guī)模達2400畝，簽約投資總金額達40.69億元。項目的客戶主要為各式家具生產(chǎn)企業(yè)，來源主要為沿海內(nèi)遷的家居生產(chǎn)企業(yè)主以及武漢城市圈有產(chǎn)業(yè)升級需求的家居產(chǎn)銷企業(yè)，由于項目處在開發(fā)前期階段，目前客戶來源相對單一，除定制廠房之外，公開發(fā)售廠房去化速度較慢。項目是一個典型的招商在前，開發(fā)在后的項目，以家居產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)定位，吸引全國產(chǎn)業(yè)的聚集，但同質(zhì)競爭較激烈區(qū)域外重點競爭項目分析Part

4.3Code

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61?

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2010重點項目界定選取標(biāo)準(zhǔn)競爭項目位置與本項目在區(qū)域位置類似，具有競爭關(guān)系；競爭項目物業(yè)類型與本項目未來可能存在的物業(yè)類型較為類似；天龍都市工業(yè)園五環(huán)工業(yè)園Code

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62?

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2010重點競爭項目分析——佰瑞五環(huán)工業(yè)園土地面積（㎡）45500建筑面積（㎡）121791容積率2.68建筑密度42.7%綠化率15%車位100產(chǎn)品類型多層廠房、高層辦公一期二期Code

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63?

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2010項目分析區(qū)位：位于五環(huán)大道和新徑路交匯處，與東西湖區(qū)國家級“武漢保稅物流中心”毗鄰。

規(guī)劃：行列式布局，項目主要分為廠房區(qū)和辦公研發(fā)區(qū)，臨街面布置辦公區(qū)，有利于樹立項目形象，各廠房通過園區(qū)道路與綠化組團區(qū)隔形成獨立空間。

產(chǎn)品：4-6層廠房，單層面積1200-2500㎡，層高4.5米，開間56米左右，進深24米；辦公樓14層，單層面積分別為9700㎡和18816㎡，每層可分割銷售，均帶有獨立衛(wèi)生間，每戶最少可分割為64㎡。配套：帶食堂，基本無其他商務(wù)配套。重點競爭項目分析——佰瑞五環(huán)工業(yè)園營銷分析

項目主要采取的廣告形式是報紙和網(wǎng)絡(luò)，無專版進行推介，廣告推廣力度較弱。從客戶了解本項目的途徑來看，路過和客戶介紹是主要途徑。營銷中心為臨時搭建工程用房，基本沒有進行包裝，項目現(xiàn)場展示性較差。營銷水平較低。

項目兩期開發(fā)，均為散賣，廠房均價2200元/㎡，辦公研發(fā)樓均價2200元/㎡，目前廠房只有3層以上有售，銷售情況較好。項目客戶主要以包裝、印刷、電子、生物、服裝、醫(yī)藥、食品行業(yè)為主。Code

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64?

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2010優(yōu)勢劣勢區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)氛圍發(fā)展利好，為項目提供了強大基礎(chǔ)保證。性價比優(yōu)勢較高。項目周邊大多為空地，區(qū)域成熟尚需時日，周邊配套及公交系統(tǒng)有待完善。項目周邊沒有導(dǎo)示系統(tǒng)，展示效果較低，展示及導(dǎo)視系統(tǒng)差。項目規(guī)模太小，自身配套不齊全。重點競爭項目分析——天龍都市工業(yè)園土地面積（㎡）55000建筑面積（㎡）63000容積率1.15綠化率30%產(chǎn)品類型多層廠房、辦公樓項目分析區(qū)位：項目位于東西湖區(qū)走馬嶺農(nóng)場107國道旁，距離主干道約有1公里遠，位置較偏；規(guī)劃：總體呈行列式布局，規(guī)劃有廠房、展廳、辦公樓、倉庫，廠房占比達到85%；

產(chǎn)品：項目以輕工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，廠房標(biāo)準(zhǔn)層面積在1000-2000㎡，大部分為3層廠房，建筑面積在

3000-6000㎡/棟；廠房開間在48米，進深約在24米，層高一般為4.2---4.5米，柱距8米；配套：設(shè)有設(shè)有員工宿舍、展廳、倉庫、停車場、辦公寫字樓，商業(yè)配套缺乏。Code

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65?

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2010重點競爭項目分析——天龍都市工業(yè)園營銷分析營銷中心為租用農(nóng)村用房，現(xiàn)場環(huán)境差，形象檔次較低。

項目主要采取的廣告形式是報紙和網(wǎng)絡(luò)，省道入口處設(shè)有展板，從客戶了解本項目的途徑來看，路過和客戶介紹是主要途徑。項目分為兩期開發(fā)，一期：2008-8開盤并售罄，二期2009-5開盤，廠房均價2400元/㎡，銷售情況較差。

項目客戶主要以東西湖片區(qū)周邊客戶為主，客戶行業(yè)主要以包裝、印刷、機械、生物、服裝、食品行業(yè)為主。Code

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66?

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2010優(yōu)勢劣勢交通運輸便利，區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項目位置較偏、配套嚴(yán)重不足，基本沒有直達公交車，價格優(yōu)惠，性價比優(yōu)勢突出。項目離主干道有一定距離。項目營銷推廣形式單一、營銷廣告投入費用較少，客戶了解項目的渠道有限。項目現(xiàn)場臟、亂、差，嚴(yán)重影響了項目的形象展示。類似產(chǎn)業(yè)項目分析Part

4.4Code

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67?

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2010重點項目分析——漢口北批發(fā)第一城土地面積（㎡）2666500建筑面積（㎡）3800000容積率1.5產(chǎn)品類型商鋪、公寓車位4000項目分析區(qū)位：位于武漢航空城核心區(qū)盤龍城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨武漢中環(huán)線，連通京珠、滬蓉高速，交通便利。

規(guī)劃：定位為第四代專業(yè)批發(fā)市場，項目整體由服裝市場、奧特萊斯、鞋業(yè)皮具市場、外貿(mào)尾貨市場、輕紡市場、酒店用品市場六大組團組成，并配有相應(yīng)的物流及居住生活配套。產(chǎn)品：在售產(chǎn)品為3-4層商鋪，商鋪劃分面積為20-80平方米。

配套：建設(shè)大型公交換乘中心；規(guī)劃建設(shè)10萬平米物流托運中心，保障人貨交通順暢。酒店、住宿等業(yè)態(tài)較缺乏。Code

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68?

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2010重點項目分析——漢口北批發(fā)第一城營銷分析

商鋪一層均價19000-20000元/㎡，二層均價14000-15000元/㎡，三層均價11000元/㎡，總價區(qū)間為30-70萬/套，四層商鋪以售后返租形式銷售，均價10000-11000元/㎡，每年返租7%，五年35%。開盤一星期一層商鋪基本銷售完畢，三層商鋪銷售較差，四層售后返租得到市場認(rèn)可，去化達到70%。

項目主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，客戶主要以鞋業(yè)、小商品、皮具、兒童用品、酒店用品行業(yè)客戶為主。投資客較多，看重未來的發(fā)展?jié)摿?。Code

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69?

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2010優(yōu)勢劣勢項目擁有良好政府背景，對項目的支持力度片區(qū)發(fā)展有待于進一步完善。比較大，主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。離市中心較遠，居住和產(chǎn)業(yè)氛圍處于發(fā)展階段。。良好的交通環(huán)境，緊鄰城市干道，對外交通便利。開發(fā)和主題理念先進，項目結(jié)合自身優(yōu)越條件，打造武漢主題專業(yè)批發(fā)市場。重點項目分析——佳海都市工業(yè)園土地面積（㎡）2200畝建筑面積（㎡）1500000容積率1.0綠化率20%產(chǎn)品類型廠房、商鋪、公寓物業(yè)形態(tài)多層項目分析位于武漢市盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，中環(huán)線與外環(huán)線之間，地理位置得天獨厚。

定位為華中地區(qū)首個服務(wù)于中小型制造企業(yè)工業(yè)園區(qū)，集產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)、制造加工、商貿(mào)流通、采購旅游、居住功能為一體，街城結(jié)合、產(chǎn)銷一體的特色市場，國內(nèi)外產(chǎn)品采購的專業(yè)市場。

規(guī)劃布局由生產(chǎn)廠區(qū)、批發(fā)采購區(qū)、服務(wù)業(yè)辦公區(qū)、配套住宅區(qū)四大功能區(qū)組成。建筑大多數(shù)為多層，兩層和三層的居多，結(jié)構(gòu)為框架和輕鋼。

廠房面積主要位于1000-2000㎡之間，少量500-700㎡的廠房，1～2層為生產(chǎn)車間，2層以上的半層作為辦公場所，面積約400～500㎡，2層以上的露天部分可建成20間左右的員工宿舍；Code

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70?

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2010重點項目分析——佳海都市工業(yè)園客戶分析

以服裝產(chǎn)業(yè)作為主要服務(wù)對象，同時兼顧包括印刷、包裝、機電、電子、服裝、鞋類、食品、生物、木制品、塑料制品、手工藝品、輕工藝品、日用、民間工業(yè)品的加工制造等門類在內(nèi)的幾十個行業(yè)，這些大多是民營背景的中小企業(yè)。

與溫州商會展開合作拓展外地客戶，并與漢正街的相關(guān)管理部門一起合作重點對漢正街服裝產(chǎn)業(yè)客戶進行招商。Code

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71?

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2010優(yōu)勢劣勢項目擁有良好政府背景，對項目的支持力度比較大，主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。項目內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，規(guī)劃布局太過單一，建筑單體外立面檔次較低。交通便利，緊鄰高速，對外交通便捷。項目規(guī)模大，園區(qū)內(nèi)上下游資源供應(yīng)完備，聚集效應(yīng)強。項目商業(yè)配套檔次較低，內(nèi)部環(huán)境較差，商業(yè)經(jīng)營差，整體環(huán)境未打造出應(yīng)有水平。引進服裝企業(yè)基本無品牌知名度，市場影響力弱，對于提升項目影響力不利。以服裝產(chǎn)業(yè)作為重點服務(wù)對象，主題鮮明，為服裝企業(yè)的扎堆、集群創(chuàng)造了良好的氛圍，具有較高的知名度。重點項目分析——中國中部輕紡服裝之都項目劣勢項目分析位于湖北黃岡市紅安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新型產(chǎn)業(yè)園內(nèi)

目總規(guī)劃面積約10000畝，總建設(shè)周期為5-6年，分三期開發(fā)，定位中部地區(qū)最具規(guī)模、最具競爭力的大型輕紡服裝產(chǎn)業(yè)集群集聚地

規(guī)劃由生產(chǎn)制造區(qū)、加工配套區(qū)、市場物流區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)六大功能區(qū)組成

項目體量較大，開發(fā)周期較長，項目運營不確定因素較多，存在較大風(fēng)險。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)處于初期發(fā)展階段，基礎(chǔ)配套薄弱，產(chǎn)業(yè)鏈培育需要一定時間，市場吸引力有限。項目優(yōu)勢

緊鄰漢口北，具有良好的區(qū)位條件，外部交通條件優(yōu)越。

項目規(guī)模大，配套齊全，以華中地區(qū)最大的輕紡服裝產(chǎn)業(yè)集群集聚地為主題，主題規(guī)劃理念清晰。Code

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72?

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2010

得到開發(fā)區(qū)政府支持，具有較好的外部條件，開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)資源。區(qū)域內(nèi)競爭：漢川市在售廠房產(chǎn)品面積普遍偏小，競爭以配套、價格及區(qū)域成熟度為主，項目部分附帶有住宅或辦公樓項目開發(fā)來增加項目的開發(fā)利潤。1區(qū)域外競爭：東西湖區(qū)在售廠房項目較少，位置較偏，規(guī)模、品質(zhì)均一般，銷售情況較好，優(yōu)勢在于性價比，客戶行業(yè)與片區(qū)產(chǎn)業(yè)吻合度較高2服裝產(chǎn)業(yè)項目：以服裝產(chǎn)業(yè)為主的大規(guī)模工業(yè)廠房項目主要集中在武漢周邊縣市，武漢市內(nèi)存在零星小規(guī)模服裝產(chǎn)業(yè)園，主要是以零售批發(fā)為主的商鋪市場，為項目客戶重要來源3Code

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73?

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2010重點競爭項目小結(jié)參考案例分析Code

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74?

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2010Part

5武漢陽邏港·華中國際產(chǎn)業(yè)園Part

5.1Code

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75?

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2010區(qū)域概況項目位于武漢港口新城陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地處京廣經(jīng)濟帶與長江經(jīng)濟帶交匯處，擁有眾多水運和鐵路運輸中轉(zhuǎn)站和碼頭。

以武漢一棉、江南集團為代表的防治服裝產(chǎn)業(yè)集群、以中百食品、升陽食品為代表的食品加工產(chǎn)業(yè)集群；區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展

以陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運有限公司、華中鋼鐵交易中心為代表的物流產(chǎn)業(yè)集群、以武鋼江北加工基地、一冶鋼構(gòu)項目為代表的鋼材深加工產(chǎn)業(yè)集群；

以西門子、阿?，m輸配電項目為代表的電力設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)集群、以重治連鑄、中冶連鑄項目

為代表的重工機械設(shè)備產(chǎn)業(yè)集群、以亞東水泥、北新建材項目為代表的新型建材產(chǎn)業(yè)集群；Code

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76?

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2010園區(qū)概況占地面積200萬平米容積率1.5總建筑面積300萬平米配套面積80-150萬平米綠化率>25%建筑密度40%<

陽邏港·華中國際產(chǎn)業(yè)園是集臨港產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代新興科技產(chǎn)業(yè)的研發(fā)設(shè)計、加工制造、商貿(mào)流通、信息交通等功能于一體的產(chǎn)業(yè)

集群園區(qū)；

建設(shè)周期共5年，分三期建設(shè)總部商務(wù)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公用房、生產(chǎn)服務(wù)用房等形態(tài)物業(yè)，其中一期規(guī)劃建筑面積

59.12萬平米，涵蓋生產(chǎn)研發(fā)、生態(tài)辦公、商務(wù)會展、企業(yè)孵化器、高標(biāo)廠房等多種功能業(yè)態(tài)；

其遠景目標(biāo)為打造長江經(jīng)濟帶最重要的物流、倉儲集散中心，中部首席現(xiàn)代制造、服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，中國首席港口產(chǎn)業(yè)集群。Code

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77?

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2010·園區(qū)布局

二心：南、北兩個核心圈均位于兩大地塊的中心位置。

二軸：兩條軸線與兩個核心緊密聯(lián)系，一條軸線向主城區(qū)打開，與城市接軌；一條軸線向城市發(fā)展方向打開，與未

來的工業(yè)區(qū)接軌。

一帶：兩大核心圈之間通過一條景觀帶聯(lián)系起來，為主要的縱向景觀帶用。

多片區(qū)：綜合配套區(qū)、總部辦公區(qū)、科研研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)制造區(qū)、企業(yè)訂制區(qū)、倉儲物流區(qū)分區(qū)明確，圍繞著節(jié)點和軸線合理規(guī)劃。

交通流線組織：兩縱三橫——項目東西為城市主干道，即貨流通道；中部東西向及南北側(cè)東西向是橫向主干道，為小型車通道，即辦公人流系統(tǒng)；沿核心節(jié)點廣場和組

團內(nèi)部道路為主要的人行系統(tǒng)。Code

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78?

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2010項目單體設(shè)計——單層產(chǎn)房單棟面積1200-4800平米；層高10-12.6米，寬18米、24米、36米；

針對重型工業(yè)企業(yè)：可放置尺寸大、較重型生產(chǎn)設(shè)備，廠區(qū)外圍為企業(yè)預(yù)留空地，用于存放、運送材料和產(chǎn)品；Code

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79?

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2010項目單體設(shè)計——多層產(chǎn)房

單棟面積為2000-9000平米，采用8米*8米的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，形成多維空間組合，可分可合，滿足不同企業(yè)生產(chǎn)的空間需求；1F層高4.8米，2-3F層高3.9米，荷載達500kg/平米；同時設(shè)置上人屋面，可作為屋頂花園使用；立面設(shè)計以黑白灰三種顏色為主，采用現(xiàn)代工業(yè)園風(fēng)格，豐富的層次變化，靈動感較強。Code

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80?

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2010項目配套項目周邊配套項目自身配套能源：陽邏電廠、中南石油、湖北石化等可為入駐企業(yè)帶來充足的能源供應(yīng)；教育：武漢生物工程大學(xué)、武漢工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖北大學(xué)陽邏校區(qū)、二炮學(xué)院、Code

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81?

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2010新洲三中、新洲一中陽邏校區(qū)醫(yī)院：新洲二醫(yī)院酒店：新港國際大酒店服務(wù)硬件配套：商務(wù)酒店、SOHO公寓、展示中心、培訓(xùn)中心、物流中心生態(tài)節(jié)能配套：生態(tài)綠網(wǎng)（盡量保護基地原有的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)并運用生態(tài)規(guī)劃的手法來達到永續(xù)發(fā)展，不因為城市化而破壞生態(tài)環(huán)境）、地源熱泵、雨水收集及中水利用系統(tǒng)、屋頂綠化技術(shù)。項目借鑒點Code

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82?

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2010本項目產(chǎn)品中涵蓋多種形態(tài)的廠房，因此主要借鑒其在規(guī)劃布局上的亮點

在項目整體規(guī)劃布局中，應(yīng)注重空間結(jié)構(gòu)的設(shè)計，在既保證整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高效率、多功能和快節(jié)奏的同時，能真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集聚，項目與區(qū)域的聯(lián)動，以及整體資源的共享，包括生態(tài)節(jié)能的園區(qū)設(shè)計理念。生產(chǎn)制造區(qū)規(guī)劃整體統(tǒng)一，單層以及多層廠房圍繞著較高層物業(yè)布置，使得空間布局較為和諧簡潔。

在大環(huán)境內(nèi)基本達到大型貨車和小型客車的分流，工業(yè)生產(chǎn)流線和辦公研發(fā)流線的分離；在各個獨立組團內(nèi)達到人車分流，減少車流對人行的干擾，提高內(nèi)部環(huán)境的品質(zhì)。根據(jù)園區(qū)的生產(chǎn)模式及特點，在布局上依據(jù)地形及原有路網(wǎng)，來組織便捷的流線和高效的服務(wù)。

采用基本的多個使用單元有機結(jié)合。單元模塊內(nèi)部用多種不同建筑組合模式來組織研發(fā)和生產(chǎn)，也可多單元整合成更大的單位以適應(yīng)當(dāng)前多元化辦公和生產(chǎn)的需求。成都華茂國際服裝產(chǎn)業(yè)園Part

5.2Code

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83?

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2010區(qū)域概況

項目位于四川省級工業(yè)開發(fā)區(qū)——成都市彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，北靠牡丹大道，南接南部新城，東臨成彭高速收費站，西臨沙西線，輕軌、高

鐵全線直達。彭州是成都市政府規(guī)劃的唯一服

裝、石化產(chǎn)業(yè)基地，成都一二圈層的近萬家服

裝企業(yè)都將逐漸向彭州轉(zhuǎn)移。通車道路：成彭高速，沙西線，北新干線Code

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84?

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2010在建道路：成綿高速復(fù)線，輕軌鐵路（成都—郫縣—彭州）園區(qū)概況項目總投資超300億元，規(guī)劃占地15000余畝。華茂產(chǎn)業(yè)園根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群理念和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)律，整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分為四個區(qū)域一個服務(wù)中心。園區(qū)距離成都僅20公里，屬成都半小時經(jīng)濟圈，離成都國際商貿(mào)城僅20公里，全程高速直達。華茂園區(qū)位于彭州市新城和老城之間，成彭高速公路和正在建設(shè)中的成彭輕軌直達園區(qū)，其交通優(yōu)勢無可挑剔，區(qū)域優(yōu)勢得天獨厚。Code

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2010規(guī)劃布局：規(guī)劃華茂“米蘭之都”為中心的三圈層新城以米蘭之都為圓心，生產(chǎn)、孵化、教育、創(chuàng)意、交易、會展、信息、網(wǎng)購、商務(wù)九大中心的“一都九中心”滿足園區(qū)在商業(yè)、生活上的各種要求。

第一圈層以設(shè)計、生產(chǎn)、供應(yīng)、分銷等服裝產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；

第二圈層以信息、金融、服務(wù)、商業(yè)、會展、銀行、勞務(wù)等“產(chǎn)業(yè)配套”為主導(dǎo)；

第三圈層則集合了市政、交通、教育、農(nóng)貿(mào)、餐飲、房產(chǎn)、醫(yī)院等

“生活配套”。

擯棄了傳統(tǒng)的園區(qū)模式，而是真正意義上的服裝產(chǎn)業(yè)綜合體。園區(qū)內(nèi)擁有完善的生活配套和娛樂設(shè)施，擁有五園、五街、五中心，一河、一湖、一公園的格局。Code

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2010優(yōu)惠政策Code

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2010企業(yè)購地蓋廠房優(yōu)惠√土地使用稅：6元/平方米（年）√房產(chǎn)稅：√出租（出租房繳納），租金收入12%/年；租金收入5.5%（0.5%城建稅、教育費附加、地方教育費）；自用房產(chǎn)，入賬價值（固定資產(chǎn)價值）*（1-30%）*1.2%√契稅：由買方繳納3%（購買價值3%）√印花稅：按照合同購銷金額*萬分之三人力資源√華茂幫助沿海企業(yè)招聘人才；√建設(shè)園區(qū)人力資源市場；√與就業(yè)局、婦聯(lián)、統(tǒng)戰(zhàn)部等部門建立長期聯(lián)系機制，為企業(yè)儲備輸送人才；√在知名招聘網(wǎng)站上長期發(fā)布招聘信息，隨時更新。外貿(mào)出口稅費：服裝退稅為16%。沿海企業(yè)優(yōu)惠政策√接納下崗、失業(yè)職工，每個人頭銷售4000元稅收優(yōu)惠；√接納殘疾人，每個人頭在計算企業(yè)所得稅時，殘疾人實發(fā)工資加記100%。項目借鑒商會平臺、金融平臺、人力平臺、營銷平臺、商務(wù)平臺、信息平臺、品牌孵化平臺、技術(shù)平臺、物管平臺、物流平臺整體的運營方式借鑒：通過構(gòu)建十大平臺，交叉帶動優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶入住。Code

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2010政府領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)人士訪談分析Code

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2010Part

6政府領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)人士訪談Code

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2010訪談部門訪談地點訪談時間漢川市城市規(guī)劃局漢川市規(guī)劃局二樓2012.12.31漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（招商局）漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三樓2012.12.19湖北川東環(huán)保能源開發(fā)有限公司湖北川東環(huán)保能源開發(fā)有限公司二樓2012.12.31漢正服裝工業(yè)城營銷中心一樓2012.12.19德州科技園營銷中心