前期物業(yè)服務(wù)管理投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

1第一章、項(xiàng)目基本情況分析 6第二章、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量 9 第一節(jié)、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析 40第四章、物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃及思路 43第五章、秩序維護(hù)服務(wù)方案 第一節(jié)安全及消防管理模式 第二節(jié)交接班制度 第三節(jié)安全管理器械管理制度 第四節(jié)門(mén)崗服務(wù) 第五節(jié)巡邏服務(wù) 第六節(jié)監(jiān)控作業(yè) 第七節(jié)消防管理服務(wù) 第一節(jié)設(shè)施設(shè)備的管理模式 第二節(jié)安全管理規(guī)定 第三節(jié)交接班管理規(guī)定 第四節(jié)機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定 第五節(jié)機(jī)電工具管理規(guī)定 第六節(jié)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 第七節(jié)發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng) 2第八節(jié)發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作 第九節(jié)供配電房管理規(guī)定 第十節(jié)配電房設(shè)備設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 第十一節(jié)配電房設(shè)備運(yùn)行操作 第十二節(jié)水泵房管理規(guī)定 第十三節(jié)供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 第十四節(jié)供水系統(tǒng)操作 第十五節(jié)電梯安全操作 第十六節(jié)電梯故障維修 第十七節(jié)強(qiáng)弱電系統(tǒng)管理規(guī)定 第十八節(jié)弱電系統(tǒng)故障檢查 第十九節(jié)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 第二十節(jié)設(shè)備巡查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 第二十一節(jié)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 第二十二節(jié)共用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 第二十三節(jié)電梯系統(tǒng)維護(hù)方案 第二十四節(jié)消防系統(tǒng)維護(hù)方案 第七章、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)方案 第一節(jié)清潔管理模式 第二節(jié)崗位職責(zé) 第三節(jié)清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng) 第四節(jié)樓宇保潔 第五節(jié)外環(huán)境公共區(qū)域保潔 第六節(jié)地下停車(chē)場(chǎng)保潔 3第七節(jié)垃圾的收集與處理 第八節(jié)大理石打蠟 第九節(jié)石材晶面處理 202第十一節(jié)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 208第十二節(jié)垃圾分類(lèi)服務(wù)方案 222第八章、綠化管理服務(wù)方案 228 228 234第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)控制規(guī)程 第四節(jié)綠化服務(wù)工作重點(diǎn)和措施 第九章、業(yè)主管理服務(wù)及接待服務(wù)方案 第一節(jié)客戶(hù)服務(wù)接待中心職能 第二節(jié)客服中心值班制度 第三節(jié)業(yè)主投訴處理 第四節(jié)報(bào)修服務(wù) 259第五節(jié)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第十章、物業(yè)檔案管理方案 277第一節(jié)檔案資料管理方案 第二節(jié)住戶(hù)檔案管理 282第十二章、配合甲方驗(yàn)收及接管項(xiàng)目后的承接查驗(yàn)服務(wù)方案 第十三章、住宅物業(yè)的交房服務(wù)方案 第十四章、開(kāi)展配套車(chē)位分配服務(wù)方案 4第十五章、社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)服務(wù)方案 294第一節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)建設(shè)原則 294第二節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 第三節(jié)工作流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求 第四節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)目標(biāo)效果 299第五節(jié)無(wú)償便民服務(wù) 第十六章、空置房屋的看管服務(wù)方案 300第十七章、節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗和各項(xiàng)創(chuàng)建服務(wù)方案 304第一節(jié)節(jié)能降耗與物業(yè)管理服務(wù)一體化設(shè)計(jì)思路 304 第十八章、物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)方案 311第一節(jié)我公司物業(yè)員工培訓(xùn)分類(lèi) 312第二節(jié)培訓(xùn)措施 第三節(jié)培訓(xùn)計(jì)劃 第十九章、工具設(shè)備物資裝備服裝等配備情況 / 第二十章、突發(fā)事件處置預(yù)案 347第一節(jié)、消防事故緊急處理預(yù)案 347第二節(jié)、防疫應(yīng)急預(yù)案 第三節(jié)、爆炸事件處理預(yù)案 358第四節(jié)、打架斗毆事件處理預(yù)案 358第五節(jié)、盜竊事件處理預(yù)案 第六節(jié)、搶劫的應(yīng)急預(yù)案 3605 360 361 363 366 6其中，XX地塊房屋(共計(jì)3棟)的地上總建筑面積為：XXm2,住屋(共計(jì)8棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXX1m2XX7套，配屋(共計(jì)2棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2163套，配套非機(jī)動(dòng)車(chē)位XX個(gè)，商業(yè)物業(yè)XXXm2;XX地塊房屋(共計(jì)13棟)的地計(jì)7棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅X終交付后實(shí)測(cè)數(shù)為準(zhǔn))項(xiàng)目全部住宅業(yè)主為草海片區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)征地拆遷的回遷安置戶(hù)，商業(yè)及未售產(chǎn)權(quán)車(chē)位業(yè)主為昆明道恒房地產(chǎn)地塊(具體面積以實(shí)際委托為準(zhǔn))。7限于住宅、商業(yè)、車(chē)位及配套公共空間、道路、設(shè)施設(shè)備等)。服務(wù)內(nèi)服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)、業(yè)主的管理1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(包括但不限于樓走廊通道、門(mén)廳)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(包括但不限于電梯及設(shè)備、二次供系統(tǒng)、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙道、共用照明、天線、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；3.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(包括但不限渠、池、井及井蓋、綠化、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)4.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的屬物業(yè)管理的配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和5.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；6.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通、車(chē)輛行駛及停泊的管理及相關(guān)設(shè)施的維815.供水、供電、供氣、電信等專(zhuān)業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)9(一)秩序維護(hù)服務(wù)1、區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)24小時(shí)值班，按照招標(biāo)人的要求，對(duì)外來(lái)人2、小區(qū)主要出入口或住宅一樓大廳值班：根據(jù)招標(biāo)人有關(guān)管理制排查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)。熟悉消防器材的使用，遇到火3、消防、監(jiān)控值班：小區(qū)內(nèi)設(shè)消防監(jiān)控值班室，負(fù)責(zé)監(jiān)控室24小時(shí)值班并認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄。值班人員必須持證上崗，并熟悉消防報(bào)警及監(jiān)控錄相設(shè)備的基本操作功能，做到會(huì)操作使用、會(huì)排除一般故障，有情況及時(shí)報(bào)告，做好各種突發(fā)事件的預(yù)防4、地下停車(chē)場(chǎng)的安全、秩序維護(hù)管理。按照招標(biāo)人車(chē)輛停放管理5、車(chē)輛停放及時(shí)開(kāi)關(guān)電動(dòng)門(mén)，確保車(chē)輛有序通行。熟悉本小區(qū)內(nèi)對(duì)外來(lái)車(chē)輛做好停車(chē)引導(dǎo)。自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)要6、如因人員疏于管理發(fā)生被盜、財(cái)產(chǎn)損失等，由我公司承擔(dān)責(zé)任(二)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理服務(wù)進(jìn)行電梯檢測(cè)，維保費(fèi)用、年檢費(fèi)用及合格證費(fèi)用由2、高壓配電設(shè)備、高壓配電室等，我公司負(fù)責(zé)高壓設(shè)備日常運(yùn)行管理、運(yùn)行記錄、配電室衛(wèi)生清潔、電纜溝清理、配電室安全、雙向電源轉(zhuǎn)換、操作工具管理及其他日常事務(wù)。高電壓設(shè)備每?jī)赡隀z測(cè)一次，3、消防系統(tǒng)，配電室為氣體滅火系統(tǒng)，其他區(qū)域?yàn)樗畤娏軠缁鹣到y(tǒng)，甲方確保移交時(shí)系統(tǒng)正常。移交后我公司負(fù)責(zé)日常值班、巡檢、記錄巡檢結(jié)果、消除故障記錄及其他日常維修，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。同時(shí)4、給排水系統(tǒng)，保證給排水系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行及維護(hù)和日常運(yùn)5、弱電系統(tǒng),項(xiàng)目?jī)?nèi)自控系統(tǒng)，安防監(jiān)控系統(tǒng)，智能集成系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)，音響系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯對(duì)講系統(tǒng)等的日常使用及維行檢測(cè)，保證設(shè)施完好，系統(tǒng)有效、安全。檢測(cè)費(fèi)用7、節(jié)能管理，根據(jù)相關(guān)文件精神，協(xié)助完成年度節(jié)能任務(wù)，完成公共設(shè)施及區(qū)域發(fā)生的水、電費(fèi)繳納，主要設(shè)備的智能控制管理以及其8、物業(yè)管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的水、電、排污等設(shè)備的小額零星維9、因違規(guī)操作造成工傷事故或設(shè)備損毀，由我公司承擔(dān)并賠償相(三)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)1、每天清掃小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域地面，擦拭樓梯扶手、垃圾箱(桶)、保持墻壁無(wú)浮灰、蜘蛛網(wǎng)、污跡，保持各樓層門(mén)窗干凈，保持公共廁所內(nèi)衛(wèi)生清潔無(wú)異味，便池、水池、地面、管道無(wú)放現(xiàn)象。公用設(shè)施用具完好無(wú)人為損壞，保潔用品擺放整齊有序。2、袋裝化垃圾清運(yùn)、門(mén)前三包：對(duì)小區(qū)內(nèi)垃圾每天進(jìn)行清除、外對(duì)垃圾箱每天清刷，做到箱體清潔無(wú)污跡、無(wú)4、清潔員和清潔領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)客服中心/管理處內(nèi)外進(jìn)行日常清潔和隨時(shí)保潔，要求辦公室內(nèi)外無(wú)垃圾雜物、地面、桌椅、墻壁、門(mén)窗、指示牌等無(wú)積塵、污漬。客服中心/管理處內(nèi)桌椅、用具、綠植等擺放整齊，設(shè)施設(shè)備保持功能正常，有完整真實(shí)的5、公共區(qū)域內(nèi)的洗手間要求定期清掃及巡查，洗手液、擦手紙充足，大、小便池內(nèi)無(wú)污物，衛(wèi)生間其他設(shè)施完好，各洗手間有相應(yīng)的保(四)綠化管理服務(wù)1、綠化所用設(shè)施設(shè)備及工具不少于8種以上；2、綠化所用化肥、農(nóng)藥種類(lèi)在10種以上；4、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹(shù)冠完整，6.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物每天清潔一次，及時(shí)去除雜草7.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物及時(shí)施肥、澆水、防病殺時(shí)補(bǔ)齊，長(zhǎng)勢(shì)不好的苗木定時(shí)移到室外或有陽(yáng)光處進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，待長(zhǎng)勢(shì)穩(wěn)(一)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)總體要求1.招標(biāo)人提供條件。招標(biāo)人免費(fèi)提供項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)2.我公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)的開(kāi)辦費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)及其他費(fèi)用由我公司自行負(fù)責(zé)，物業(yè)管理服務(wù)人員的交通、食宿、培訓(xùn)等由我公司自行解決。在履行合同期間，屬于我公司原因所致的所有安全責(zé)任由我公司完全負(fù)責(zé)承擔(dān)，由于我公司原因發(fā)生的設(shè)施設(shè)備損壞或丟失等由我公部門(mén)最低1項(xiàng)目經(jīng)理145歲以下2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷2管理綜合管理服務(wù)人員45歲以下大專(zhuān)及以上學(xué)歷，3年及以3共用設(shè)施工程維修維護(hù)人員45歲以下中專(zhuān)及以上學(xué)歷，持相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的上崗證，3年及以上物業(yè)水、電、設(shè)備維修等相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)維修人員60%以上持證上崗。4維護(hù)秩序維護(hù)人員45歲以下中專(zhuān)及以上學(xué)歷，持保安證及提供無(wú)犯罪記錄證明，其中消控室人員還需持有消防中控室監(jiān)管員或建(構(gòu))筑物消防員資格證，1年以上工作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行三班倒8小時(shí)工作制，另外須有輪休排班。5服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生清潔人員50歲以下中專(zhuān)及以上學(xué)歷，提供無(wú)犯罪記錄證明，其中特殊崗位清潔養(yǎng)護(hù)人員需持有石材養(yǎng)護(hù)工證、有害生物防治員證等，1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。6管理綠化管理人員40歲以下中專(zhuān)及以上學(xué)歷，提供無(wú)犯罪記錄證明，1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。合計(jì)2.管理服務(wù)總體要求。按照安全有序、運(yùn)行正常、干凈整潔、節(jié)能環(huán)保、特色景觀、保障有力、管理規(guī)范、服務(wù)滿(mǎn)意的總體要求和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定實(shí)施物管服務(wù)，確保提供一個(gè)安全、有序、舒適、整潔、高2.1進(jìn)駐要求：中標(biāo)單位在合同簽訂后14天內(nèi)需確保開(kāi)展項(xiàng)目服務(wù)(1)全力推行物業(yè)質(zhì)量管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)管理服務(wù)的內(nèi)容致、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、文明、和諧、用心服務(wù)，全力做好管理服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)安全、莊嚴(yán)、寧?kù)o、干凈、整潔、優(yōu)雅、和諧、生態(tài)的小區(qū)環(huán)境。(2)加強(qiáng)政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)教育和內(nèi)部管理，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定，(3)高度重視并加強(qiáng)組織好管理人員各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)培訓(xùn)，不(4)積極主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，多渠道征詢(xún)和聽(tīng)取意見(jiàn)，不斷總結(jié)和改進(jìn)工作，使招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的年度滿(mǎn)意率在95%以上。(5)全力協(xié)助招標(biāo)人共同做好該項(xiàng)目的節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗(6)本項(xiàng)目主要物業(yè)管理服務(wù)人員專(zhuān)職為該項(xiàng)目服務(wù)，不兼職，主要管理人員需要更換或補(bǔ)充時(shí)，及時(shí)上報(bào)招標(biāo)人同意后方可更換或補(bǔ)(7)本項(xiàng)目管理服務(wù)人員常駐項(xiàng)目，其中：項(xiàng)目經(jīng)理保證每周在項(xiàng)目工作不少于5天，管理人員保證每周在項(xiàng)目工作不少于5天，其他人員保證每周工作時(shí)間不少于5天；保持各崗位全天24小時(shí)有人在崗值班或通訊暢通，保證能隨叫隨到及時(shí)處置(8)所需工作人員由我公司自行確定聘用，妥善處理好雙方的勞等糾紛，與招標(biāo)人無(wú)關(guān)，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任。保證本項(xiàng)目所聘用人(9)根據(jù)管理服務(wù)要求，每月對(duì)工作中存在的問(wèn)題認(rèn)真進(jìn)行自檢(11)本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月參加招標(biāo)人組織的檢查考核，如果缺席將加強(qiáng)日常安全巡查，盡力杜絕一切安全事故的發(fā)生。若發(fā)生安全事故，包括：業(yè)主投訴及意見(jiàn)檔案、安全管理記錄檔案、設(shè)備運(yùn)行記錄檔案、理企業(yè)必須運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善，(二)物業(yè)管理服務(wù)主要標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求(一)秩序維護(hù)管理服務(wù)工作要求1.秩序維護(hù)管理目標(biāo)2.秩序維護(hù)管理內(nèi)容和任務(wù)(1)公共安全管理：做好該小區(qū)內(nèi)部安保、維穩(wěn)和反恐、信訪工(2)消防安全管理：做好小區(qū)內(nèi)及周邊防火、滅火及抵御自然災(zāi)(3)交通安全管理：維護(hù)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛交通及車(chē)輛停放、車(chē)輛出入(4)保密安全管理：保守小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)工作秘密，防止業(yè)主的個(gè)人3.秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與要求3.1安保崗位服務(wù)規(guī)范及職責(zé)身財(cái)產(chǎn)安全。安防監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控，對(duì)違法違紀(jì)行為及時(shí)處理。加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛安全與交通管理管理。由于安保服務(wù)不到位造成財(cái)產(chǎn)與設(shè)施損失的，我公司承擔(dān)相應(yīng)的3.2日常管理(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服(2)以安全管理為主要服務(wù)內(nèi)容，穿著統(tǒng)一制服，嚴(yán)格履行崗位(3)按照管理內(nèi)容編制檢查表，每日進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)(4)接受招標(biāo)人對(duì)安保崗位的服務(wù)質(zhì)量抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整(5)除我公司自行對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)外，如有需要接受招標(biāo)人的(6)所有崗位建立崗位責(zé)任制與運(yùn)作程序、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并接(7)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。(8)制定各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案，并培訓(xùn)相關(guān)人員達(dá)到相關(guān)要求。(9)安保流動(dòng)崗、固定崗、巡更點(diǎn)、巡更路線、巡更次數(shù)等日常(10)做好安全保衛(wèi)工作的書(shū)面記錄和檔案資料管理。(11)負(fù)責(zé)值班室、衛(wèi)生間及周邊公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔。3.3安保具體要求(1)管理區(qū)域制定安全防范制度，保證24小時(shí)值班及巡邏安全防范。設(shè)根據(jù)小區(qū)主要出入口設(shè)置固定門(mén)崗專(zhuān)人值守，24小時(shí)值班(不允許有脫崗現(xiàn)象，崗位上單次超過(guò)5分鐘無(wú)人值守的即判定為脫崗),采(2)門(mén)衛(wèi)和各出入口嚴(yán)格執(zhí)行好“四項(xiàng)進(jìn)入制度”,即：小區(qū)內(nèi)(3)對(duì)來(lái)訪人員提供指引服務(wù)，態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可(4)巡邏人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更，巡視率達(dá)100%,頻率不低于1次/3小時(shí)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)處置，并做好巡邏記錄。(5)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗(不允許有脫崗現(xiàn)象),全(6)密切注意監(jiān)控屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在大廳、樓梯、樓面及要害部發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤(7)值班人員嚴(yán)守秘密，嚴(yán)禁泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳(8)流動(dòng)崗人員按線路巡邏，保持高度警覺(jué)，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員要求離開(kāi)或(9)維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手(10)建立健全來(lái)訪制度，監(jiān)控中心密切注意所有重要區(qū)域的即時(shí)(11)監(jiān)控中心密切注意各方面動(dòng)態(tài)，遇有異常情況發(fā)生時(shí)，協(xié)助(12)在有特殊活動(dòng)事項(xiàng)時(shí)，除提前做好一切準(zhǔn)備工作外，重點(diǎn)加強(qiáng)事前的巡視檢查力度，監(jiān)控中心注意一切動(dòng)態(tài)，增加外部警戒和內(nèi)部(13)制止一切群體性事件，防止暴力事件發(fā)生，同時(shí)充分利用功不得與業(yè)主或群眾發(fā)表議論或言論，不得無(wú)故產(chǎn)生沖突，不影響其他區(qū)(14)消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)員工的消防意識(shí)和技能培訓(xùn)，安保人員熟練掌握消防知識(shí)和操作要領(lǐng)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)消防栓、水帶、滅火器進(jìn)行定期檢查(15)車(chē)輛憑車(chē)輛管理系統(tǒng)錄入車(chē)牌出入，車(chē)輛在停車(chē)場(chǎng)必須按規(guī)定位置有序停放整齊。非業(yè)主或長(zhǎng)租車(chē)輛憑車(chē)輛管理系統(tǒng)錄入車(chē)牌進(jìn)出停放(除特殊情況外)。實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，定時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)(16)控制好出入口，防止無(wú)關(guān)人員、車(chē)輛進(jìn)入，貨車(chē)進(jìn)行開(kāi)箱檢查。發(fā)生交通事故時(shí)，立即保護(hù)和控制現(xiàn)場(chǎng)，防止車(chē)輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。(18)嚴(yán)格控制外來(lái)人員在小區(qū)內(nèi)的錄音、錄像、照相，對(duì)一切可(21)如有施工維修工程，對(duì)施工人員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查后發(fā)放臨時(shí)出(24)配備專(zhuān)職車(chē)輛協(xié)管員，對(duì)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛進(jìn)行安全與管理，保(25)按照相關(guān)規(guī)定，做好項(xiàng)目大門(mén)、側(cè)門(mén)、地下室門(mén)等的開(kāi)閉管(26)配合有關(guān)部門(mén)做好小區(qū)安全保衛(wèi)工作，制訂和完善各類(lèi)設(shè)備(27)服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求，完成招標(biāo)人交4.人員配備和素質(zhì)要求4.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際，配置人員不得少于招標(biāo)文件要求的人員數(shù)量。所有安保人員男性身高要求170厘米以上，女性160厘米以上，五官端正，要求初中及以上水平，年齡20歲-45歲之間，持有保安證、無(wú)不良行為及違法犯罪記錄。如需更換安保人員時(shí)，4.2安保人員不兼職，專(zhuān)職為項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)管理。4.4上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整4.5遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，耐心5.管理服務(wù)方式管理服務(wù)方式為重包。安保人員服裝及所需的裝備、器械、設(shè)備、對(duì)講機(jī)、物品、培訓(xùn)費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)等全部由(二)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理服務(wù)工作要求按照設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范，通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)人員認(rèn)真檢查、維護(hù)、2.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理內(nèi)容和任務(wù)(3)消防控制管理：保證該項(xiàng)目消防設(shè)備狀態(tài)良好、運(yùn)行正常、(4)機(jī)房泵房管理：保證各個(gè)機(jī)房泵房的安全和良好運(yùn)行環(huán)境條件，避免出現(xiàn)人為破壞和設(shè)備非常規(guī)損壞，保(5)監(jiān)控安防系統(tǒng)管理：經(jīng)常性檢查監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)性(6)電梯管理：積極主動(dòng)協(xié)調(diào)和配合電梯維保公司做好電梯維保工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)準(zhǔn)確處理，消除安全隱患，保證電梯安全運(yùn)行。燒水器、烘手器、消毒柜、海報(bào)機(jī)、鎖具和室外電燈、景觀燈的維護(hù)維(8)各出入大門(mén)管理：保證電動(dòng)伸縮門(mén)、空降門(mén)、卷簾門(mén)、防火3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理標(biāo)準(zhǔn)與要求(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服(2)負(fù)責(zé)范圍內(nèi)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢(3)熟悉掌握各設(shè)施設(shè)備的功能作用、操作程序、使用方法、故障解決方案。根據(jù)各設(shè)施設(shè)備的規(guī)范的使用說(shuō)明書(shū)，編寫(xiě)制定出重出、通俗易懂、簡(jiǎn)便實(shí)用的操作手冊(cè)，張貼在設(shè)運(yùn)行方案，定期分析并加以調(diào)整，確保設(shè)備在最佳的狀態(tài)運(yùn)行。(4)制定各設(shè)備系統(tǒng)的故障應(yīng)急外圍方案，并定期組織演練，逐(5)做好物業(yè)檔案資料的建立和保管及有關(guān)設(shè)備維修的臺(tái)帳管理，(6)負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備機(jī)房鑰匙和機(jī)房?jī)?nèi)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的安全管理，(7)負(fù)責(zé)公共部位的共用設(shè)施設(shè)備、電器等(如燒水器、烘手器、路燈等)管理服務(wù)及維修保養(yǎng)。(8)供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等專(zhuān)業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相(9)按照甲方的委托，負(fù)責(zé)配合電梯、消防、供電、供水、防雷(10)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。(11)做好設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修工作的書(shū)面記錄和檔案資料管理。3.2具體要求(1)建立健全設(shè)備物業(yè)管理制度，明確各種崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制(2)設(shè)備圖紙、檔案資料管理完善、收集齊全，分類(lèi)清晰；建立(3)設(shè)備機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生整潔干凈，物品擺放有序。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸(4)落實(shí)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制；分工明確，定期巡檢和維天24小時(shí)技術(shù)與人員保障，確保隨時(shí)處置各類(lèi)突發(fā)情況。(5)嚴(yán)格24小時(shí)值班值勤制度，設(shè)立服務(wù)電話(huà)，接受物業(yè)管理服及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。有用戶(hù)投訴和服務(wù)要求時(shí)，應(yīng)在10-15分鐘時(shí)間內(nèi)向相關(guān)部門(mén)發(fā)出工作通知單，對(duì)于投訴應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)電話(huà)或書(shū)面或上門(mén)回復(fù)客戶(hù)處理進(jìn)展情況。投訴率不超過(guò)2%,處理率和(6)物管人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗，著裝規(guī)范，佩戴標(biāo)志明顯，服務(wù)規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。全體員工在管理服務(wù)期間，必須儀容整潔、(7)加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備、用品等的日常工作檢查巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和接到問(wèn)題修理通知后要及時(shí)想辦法處理或更換，確保安全解決問(wèn)題，并(8)每月底向甲方提交設(shè)備管理服務(wù)運(yùn)行情況工作報(bào)告。(9)按檔案管理的要求，將設(shè)備管理服務(wù)的有關(guān)資料分類(lèi)管理，(10)嚴(yán)格按規(guī)范做好設(shè)備管理服務(wù)，確保各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)完好率達(dá)到100%,確保正常安全使用。(11)落實(shí)設(shè)備管理服務(wù)合同，兌現(xiàn)設(shè)備維修服務(wù)承諾。保證維修質(zhì)量，減少返修，并有回訪記錄。在接到維修通知后，應(yīng)在30分鐘內(nèi)到在現(xiàn)場(chǎng)，維修及時(shí)率應(yīng)保證達(dá)到100%。(12)出現(xiàn)電梯困人時(shí)，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)安全(13)保持員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)動(dòng)技術(shù)骨干，提前告知甲方。按招、投標(biāo)文件崗位配置配足員工，不擅自減少。經(jīng)抽查，發(fā)現(xiàn)員工數(shù)減少的，甲方有權(quán)按實(shí)際減少的人數(shù)扣除相應(yīng)的人均管理服務(wù)費(fèi)并解除合(14)對(duì)各類(lèi)消防設(shè)施、器材每月檢查、測(cè)試一次，并將檢查、測(cè)(15)進(jìn)一步做好各類(lèi)設(shè)備管理臺(tái)帳，記錄各類(lèi)維修材料損耗及流(16)積極開(kāi)展節(jié)能降耗工作，每月提供能耗數(shù)據(jù)分析報(bào)告，提出(17)保管好甲方移交的所有工程設(shè)備圖紙，因我公司原因遺失圖(18)在設(shè)備管理過(guò)程中，不隨意更改原系統(tǒng)設(shè)備在使用、控制或(19)確保正常供電供水，嚴(yán)格限停水電審批權(quán)限，遇有計(jì)劃限停水電，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)通知管理機(jī)關(guān)。制訂給排水事故應(yīng)急處理方案。發(fā)生滲水事故，維修人員須在10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)搶修，杜絕大面積跑水、(20)貫徹落實(shí)招標(biāo)人對(duì)景觀設(shè)施等設(shè)備系統(tǒng)的管理使用要求。(21)保證避雷設(shè)備完好、有效、安全，按規(guī)定進(jìn)行試驗(yàn)并出具檢(23)服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求，完成招標(biāo)人交4.人員配備和素質(zhì)要求4.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際，配置人員不得少于招標(biāo)文件要求的人員數(shù)量，須具有培訓(xùn)合格證或相關(guān)專(zhuān)業(yè)上崗證，無(wú)不良行4.2設(shè)備管理服務(wù)技術(shù)人員不兼職，專(zhuān)職為該項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目體健康，形象好、素質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)；二是訓(xùn)練有素，專(zhuān)業(yè)過(guò)硬，具備相能積極主動(dòng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并熟練掌握各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理使用及故障排除技4.4經(jīng)常接受相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)教育，不斷提高學(xué)習(xí)管理服務(wù)技能、水平和質(zhì)量，認(rèn)真、細(xì)心、用心、耐心、提前管理，確保設(shè)備在最佳的狀4.5上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整4.6遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，積極4.7依規(guī)管理，文明服務(wù)，禮貌待人，不得發(fā)生與服務(wù)對(duì)象爭(zhēng)吵、4.8保養(yǎng)好常備必要的檢測(cè)儀器、工具用具、設(shè)備和備件備品5.管理服務(wù)方式管理服務(wù)方式為清包。設(shè)施設(shè)備日常操作、運(yùn)行、檢修、清潔、維護(hù)、保養(yǎng)、保管及服務(wù)人員服裝、培訓(xùn)費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域內(nèi)發(fā)(三)環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)工作要求1.環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)范圍(1)小區(qū)大樓內(nèi)公共部位：包括大廳、玻璃門(mén)、玻璃圍欄、電梯及電梯廳、會(huì)議室、接待室、四班子接待室、(2)室外公共部位：包括門(mén)廳、柱子、樓梯、游道、車(chē)道、人行道、廣場(chǎng)、景觀水池、停車(chē)場(chǎng)、大門(mén)、門(mén)衛(wèi)室、衛(wèi)生間、圍欄、路燈、(3)其它工作：負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的垃圾清理并倒入指定垃圾箱，對(duì)垃圾進(jìn)行分類(lèi)回收，適當(dāng)范圍內(nèi)的新增保潔管理服務(wù)，重大節(jié)日、重要活2.1日常管理(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服(2)有用戶(hù)投訴和服務(wù)要求時(shí)，應(yīng)在15分鐘時(shí)間內(nèi)向相關(guān)部門(mén)發(fā)處理進(jìn)展情況。投訴率2%以?xún)?nèi)，處理率和回訪率100%。(3)全體員工在管理服務(wù)期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀(4)每日對(duì)所管轄區(qū)域進(jìn)行巡查檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)解決，有(5)每月底向甲方提交保潔管理服務(wù)運(yùn)行情況工作報(bào)告。(6)按檔案管理的要求，將保潔管理服務(wù)的有關(guān)資料分類(lèi)管理，(7)遇有重大活動(dòng)和節(jié)日，要根據(jù)要求進(jìn)行全面或重點(diǎn)部位的清(8)在指定時(shí)間完成消滅蚊蟲(chóng)、蒼蠅、蟑螂等工作，做到干凈徹底。(9)根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換特點(diǎn)，主動(dòng)做好保潔調(diào)整工作。(10)確立工作過(guò)程中的明確目標(biāo)并具有可追溯性。(11)健全具有可操作性的管理服務(wù)程序文件。(12)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。(13)做好環(huán)境保潔服務(wù)工作的書(shū)面記錄和檔案資料管理。2.2具體要求(1)公共部位保潔隨時(shí)打掃，保持空氣清新，室內(nèi)外整潔衛(wèi)生，做到地面、墻壁、頂面、設(shè)施清潔及窗明幾凈。配有清潔機(jī)、拋光機(jī)、(2)保潔間：隨時(shí)打掃保潔，保持潔具、墻面、地面、頂面、臺(tái)面、玻璃、燒水器、烘手器等室內(nèi)設(shè)施的清潔、無(wú)異門(mén)窗、燒水器、烘手器等室內(nèi)設(shè)施的清潔、無(wú)異味、無(wú)積水。遇有人數(shù)較多時(shí)，要安排專(zhuān)人重點(diǎn)負(fù)責(zé)相應(yīng)衛(wèi)生間的打掃保潔，保證達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。(4)樓道：隨時(shí)打掃保潔，保持地面、墻壁、頂棚的潔凈，無(wú)雜物，無(wú)污痕，無(wú)塵掛，清潔光亮；燈罩內(nèi)無(wú)灰塵；走道四角及踢腳線保(6)垃圾筒擺設(shè)整齊、清潔干凈，垃圾箱內(nèi)套上垃圾袋，及時(shí)清(7)樓內(nèi)墻面及走道設(shè)施、門(mén)框、通風(fēng)口等保持干凈清潔。(8)所有會(huì)議室、接待室要每天清掃保潔和開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)(9)室外每天清掃，保持院落干凈整潔衛(wèi)生，地面、管道、立柱(10)清潔、保潔區(qū)內(nèi)實(shí)行全天12小時(shí)保潔制，垃圾日產(chǎn)日清并按要求倒入指定位置，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好率99%,對(duì)損壞的衛(wèi)生設(shè)施(12)管理人員培訓(xùn)合格率及組織人員參加培訓(xùn)取證率100%。(13)清潔、保潔率100%,達(dá)到最清潔標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)。(14)必須誠(chéng)信履行《投標(biāo)文件》中的“管理體制承諾”和人員崗(15)保持員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)動(dòng)技術(shù)骨干，須經(jīng)招標(biāo)人同意。當(dāng)理由，招標(biāo)人有權(quán)在次月扣除我公司相應(yīng)的人均管理服務(wù)費(fèi)并解除合(16)必須制定回訪制度，每月回訪一次，聽(tīng)取意見(jiàn)，改進(jìn)工作。(17)必須使衛(wèi)生保潔管理服務(wù)程序化，使衛(wèi)生保潔過(guò)程有全程記(19)每年至少清洗一次供水水箱，保證水質(zhì)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)，清洗及檢(20)每年至少清淘?xún)纱位S池，保證清潔衛(wèi)生，清掏費(fèi)用由我公(21)景觀水池每年至少清淘一次，并換盆移栽睡蓮，按要求適時(shí)換水、清洗、消毒，適時(shí)清除睡蓮的枯黃葉子、花枝及雜質(zhì)等，達(dá)到水池干凈、水清、無(wú)異味、無(wú)漂浮物，清洗費(fèi)用由(22)必須服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求。(23)完成招標(biāo)人交辦的其他合理服務(wù)工作。3.人員配備和素質(zhì)要求3.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際配置人員但不得少于招標(biāo)3.2環(huán)境衛(wèi)生保潔人員不兼職，必須專(zhuān)職為該項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)3.3環(huán)境衛(wèi)生保潔人員以中青年女性為主，50歲以下身體健康，須3.4上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整3.5遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，耐心3.8常備必要的清掃保潔工具、用具、用品并經(jīng)常性管理好，保證使用性能合規(guī)高效、安全可靠，不能對(duì)人身安全和物品安全造成影響。4.管理服務(wù)方式管理服務(wù)方式為重包。保潔人員服裝和所需的保潔設(shè)備裝備、工具用具、所需物品(保潔用水、電、低值易耗品、清潔用品、垃圾袋等)及管理服務(wù)費(fèi)等全部由我公司承擔(dān)。保潔人員附表：該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作要求及主要標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目1、設(shè)置管理處，辦公地點(diǎn)不少于500平方米且固定，業(yè)主檔案實(shí)行電子化辦公管2、管理人員60%以上持證上崗，管理人員人均管理建筑面積在10000平方米以下；3、對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人投訴回復(fù)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)；4、業(yè)主家訪服務(wù)率不低于80%;5、每年一次問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主對(duì)管理人員服務(wù)態(tài)度滿(mǎn)意率不低于80%;6、積極開(kāi)展各類(lèi)社區(qū)活動(dòng)，每年組織業(yè)主或非業(yè)主使用1、小區(qū)設(shè)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)控中心；2、秩序維護(hù)人員人均服務(wù)建筑面積為8000平方米(或150戶(hù))以下；3、秩序維護(hù)項(xiàng)目做到門(mén)崗值守、門(mén)崗服務(wù)、巡邏輛服務(wù)、治安聯(lián)防、消防演習(xí)八個(gè)項(xiàng)目以上；4、技術(shù)防范設(shè)施做到周界有紅外線監(jiān)控、樓宇對(duì)講、智能門(mén)5、維護(hù)秩序人員每隔二小時(shí)到指定區(qū)域巡邏一次；6、建立對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和登記制度；7、對(duì)居住滿(mǎn)一年的業(yè)主或非業(yè)主使用人，熟悉率達(dá)到90%以上；8、車(chē)倆行駛有規(guī)定線路，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)配置道閘和錄像系統(tǒng)專(zhuān)職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車(chē)事宜；停車(chē)場(chǎng)24小1.服務(wù)時(shí)間：門(mén)衛(wèi)保安24小時(shí)值班看守，當(dāng)值站崗時(shí)不倚不靠、立崗值勤時(shí)間為上午8:10-8:40,11:50-12:20,下午13:50-14:10,17:50-18:3.外來(lái)車(chē)輛及外來(lái)人員：外來(lái)車(chē)輛和外來(lái)人員實(shí)行登記準(zhǔn)許進(jìn)入制度，禁止無(wú)關(guān)5.值班室清潔：保持值班室、衛(wèi)生間及周邊環(huán)境整2.禁止利用監(jiān)控設(shè)備做與工作無(wú)關(guān)的事情，如玩游戲或下載3.維護(hù)好監(jiān)控設(shè)備，保障設(shè)備的良好運(yùn)行和數(shù)5.監(jiān)控記錄：保持完整的監(jiān)控記錄，每天定期檢查，3.夜間：對(duì)辦公室門(mén)窗及樓道進(jìn)行必要的安全檢查，關(guān)閉各樓道內(nèi)不必要的電燈和用電設(shè)備。按時(shí)開(kāi)啟報(bào)警及其他有關(guān)設(shè)施，并在夜間不定時(shí)巡更，巡更次數(shù)不少于4.消防巡查：消防設(shè)施完好無(wú)損，定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及5.應(yīng)急響應(yīng)：接到火警或其他警情特殊情況后2分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)與警方，協(xié)助采取有關(guān)措施控制現(xiàn)場(chǎng)。用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、2、專(zhuān)業(yè)維修人員60%以上持證上崗；3、各類(lèi)設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到98%以上；4、區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的完好率達(dá)到98%以上；5、加強(qiáng)消防系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)，巡查，消防泵啟動(dòng)試壓每年不少于二次；6、加強(qiáng)對(duì)電梯的保養(yǎng)，單臺(tái)電梯的年故障率不超過(guò)五次；7、供水設(shè)施年故障率不超過(guò)五次；8、每年停水、停電故障率不超過(guò)五次；3.定期巡視檢查消防設(shè)施設(shè)備，包括消防控制設(shè)備、自動(dòng)噴淋設(shè)備、消防栓箱、1、清潔衛(wèi)生人員人均服務(wù)建筑面積為8000平方米以下；2、100%樓道、停車(chē)場(chǎng)、道路、綠地等公共場(chǎng)所干凈、污物、無(wú)陳舊性垃圾，地面垃圾滯留不超過(guò)2小時(shí)；不少于一次，表面光亮、無(wú)污跡；大堂地面拋光打蠟或晶面研磨每月不少于一次；4、各類(lèi)設(shè)施設(shè)備干凈光亮；5、房屋建筑外墻面明亮如新；6、滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺工作每月不少于四次；面1次以上，全天巡回保潔，達(dá)到地面干凈明亮，無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)垃圾、無(wú)水漬、2.每日擦拭公共部位(如門(mén)廳柱子、大廳玻璃及玻璃門(mén)、電梯廳、墻面、防火門(mén)、味、無(wú)損壞。全天保潔，衛(wèi)生檢查達(dá)標(biāo)。7.重大節(jié)日、重要活動(dòng)按要求全面清掃、沖洗、保潔。8.負(fù)責(zé)門(mén)衛(wèi)值班室及周邊的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，配合1、小區(qū)綠化率在45%以上，每平方米綠化每月費(fèi)用約0.62元；2、綠化所用設(shè)施設(shè)備及工具不少于8種以上；3、綠化所用化肥、農(nóng)藥種類(lèi)在10種以上；4、草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，保持常綠，基本無(wú)雜草；5、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹(shù)冠完整，形態(tài)優(yōu)美，花、灌木開(kāi)花結(jié)果，各種植物生長(zhǎng)茂盛，無(wú)枯枝、缺枝；6、自建專(zhuān)門(mén)名貴花卉、樹(shù)木苗圃。1.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物每天清潔一次，及時(shí)去除雜草、殘花、殘葉，達(dá)到無(wú)灰2.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物及時(shí)施肥、澆水、防病殺蟲(chóng)，發(fā)現(xiàn)枯死及時(shí)補(bǔ)齊，長(zhǎng)勢(shì)不好的苗木定時(shí)移到室外或有陽(yáng)光處進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，待長(zhǎng)勢(shì)穩(wěn)定后再補(bǔ)回原位。死苗及長(zhǎng)應(yīng)按照當(dāng)?shù)刈≌飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得低于基本等級(jí)規(guī)范要求。5.3前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5.3.1房屋外觀：外觀完好、整潔；5.3.2設(shè)備運(yùn)行：正常，規(guī)范操作，完善保養(yǎng)，保證設(shè)備的正常運(yùn)5.3.3房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：建立完善的維修、養(yǎng)護(hù)制度，規(guī)范操作，做好相關(guān)記錄，保證投訴回訪處理率達(dá)100%;5.3.4公共環(huán)境：全天候全方位保持整潔衛(wèi)生，嚴(yán)格管理，無(wú)亂設(shè)5.3.5綠化：公共綠化無(wú)破壞，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，修剪及時(shí)，整齊美觀；5.3.6交通秩序：安全有序；5.3.7保安：實(shí)行24小時(shí)安保巡查制，重點(diǎn)部位定人定崗，監(jiān)控中心24小時(shí)值守，做好安全防范工作；5.3.8急修：急修及時(shí)率達(dá)95%以上；小修：及時(shí)，快捷，保證質(zhì)5.3.9根據(jù)甲方每年開(kāi)展業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查，業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意程度達(dá)到優(yōu)第三章、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析及解決措施第一節(jié)、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析1、本項(xiàng)目服務(wù)范圍較廣，主要包括范圍內(nèi)的住宅、商業(yè)、車(chē)位及配合開(kāi)展配套車(chē)位分配以及遇重大檢查或任務(wù)需要等不同管理情況時(shí)2、物業(yè)工作質(zhì)量直接影響到的形象，因此，項(xiàng)目實(shí)施期間，我公司將重點(diǎn)控制服務(wù)范圍、操作規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工具、耗材的使用，根據(jù)采購(gòu)人需求和作業(yè)性質(zhì)，科學(xué)制定物業(yè)管理規(guī)范，并嚴(yán)格按照物業(yè)管3、服務(wù)人員作為工作人員的一部分，其言談舉止直接影響整個(gè)的形象，具備一定的禮儀禮貌知識(shí)，體現(xiàn)整體文明素質(zhì)。通過(guò)引入有效機(jī)制、科學(xué)的管理手段、成熟的運(yùn)作模式，環(huán)境衛(wèi)生及安保項(xiàng)目的管理，4、如此系統(tǒng)的綜合項(xiàng)目前所未有，物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)挑戰(zhàn)，因特點(diǎn)的可行、實(shí)效又具有市場(chǎng)前瞻性的營(yíng)運(yùn)(1)應(yīng)急性表現(xiàn)在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的檢查接待，重要客人的來(lái)訪招待以(2)臨時(shí)性表面在正常工作日程或計(jì)劃以外的臨時(shí)任務(wù)，重大檢(3)突發(fā)性表現(xiàn)在事前無(wú)法預(yù)料的群眾上訪，自然災(zāi)害的突然發(fā)(4)服務(wù)工作的性質(zhì)，對(duì)提供服務(wù)的單位提出了更高的要求，提供物業(yè)服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)了解和熟悉物業(yè)的事先制訂的應(yīng)急方案有條不紊地處理；如接第二節(jié)、本項(xiàng)目特有的物業(yè)管理方式模式為基石，建立優(yōu)秀管理服務(wù)體系。在本項(xiàng)目推行的管理模式如下：8S管理由日本企業(yè)的5S擴(kuò)展而來(lái)，是現(xiàn)代企業(yè)管理行之有效的現(xiàn)場(chǎng)管理理念和方法，其作用是提高效率，保證序，預(yù)防為主，保證安全，其實(shí)質(zhì)是一種執(zhí)行性的文化，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)精細(xì)化管理的基礎(chǔ)和管理平臺(tái)。我司將在本項(xiàng)目1、整理(SEIRI)——將工作場(chǎng)所的任何物品區(qū)分為有必要和沒(méi)有必要的，除了有必要的留下來(lái)，其他的都消除掉。目的：騰出空間，置整齊加以標(biāo)示。目的：工作場(chǎng)所一目了然，消除尋找物品的時(shí)3、清掃(SEISO)——將工作場(chǎng)所內(nèi)看得見(jiàn)與看不見(jiàn)的地方清掃干凈，4、清潔(SEIKETSU)——維持上面3S成果。保持良好的優(yōu)雅的生產(chǎn)工作環(huán)境，環(huán)境影響心情、環(huán)境影響精神、環(huán)境影響工作，塑造企培養(yǎng)積極主動(dòng)的精神(自主性、習(xí)慣性)。目的：培養(yǎng)有好習(xí)慣，念，防范于未然。目的：建立安全生產(chǎn)的環(huán)境，所有的工作應(yīng)建8、服務(wù)(SERVICE)——標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化、規(guī)范化是提高服務(wù)質(zhì)量和效率的根本保證。目的：使客戶(hù)從感官上認(rèn)可我們的正規(guī)，認(rèn)可我管理方式之二：觸點(diǎn)管理“觸點(diǎn)”是指客戶(hù)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生聯(lián)系過(guò)程中的一切溝通與它既是針對(duì)性和實(shí)效性強(qiáng)的管理方法，也是提升客戶(hù)價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值和加強(qiáng)關(guān)鍵觸點(diǎn)管理，并從客戶(hù)感知的角度出發(fā)將服務(wù)觸點(diǎn)分為三個(gè)大類(lèi) (視覺(jué)觸點(diǎn)、聽(tīng)覺(jué)觸點(diǎn)、情感觸點(diǎn)),共20個(gè)服務(wù)觸點(diǎn)。通過(guò)優(yōu)化與客戶(hù)的各個(gè)接觸點(diǎn)(服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)、服務(wù)人員、服務(wù)資料等)、產(chǎn)品、服務(wù)及一系列感受(視覺(jué)、語(yǔ)氣、氛圍、細(xì)致親情關(guān)懷等),提升客戶(hù)服務(wù)營(yíng)造人與人、人與自然相和諧的溫暖項(xiàng)目為重要手段，為服務(wù)客戶(hù)提供工作。通過(guò)一系列標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，為整個(gè)集團(tuán)公司的快速、穩(wěn)健發(fā)展提供了依托，是集團(tuán)夯實(shí)服務(wù)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)客戶(hù)滿(mǎn)意的最根本保障。準(zhǔn)化管理手冊(cè)》,構(gòu)建了集通用基礎(chǔ)、服務(wù)保障以及服務(wù)提供為一體的通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)完善服務(wù)規(guī)范與流程，形成書(shū)面體系標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，形成具有較高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍。同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)也有效促進(jìn)了集團(tuán)服務(wù)品質(zhì)建設(shè)，提升了服務(wù)品牌，確保經(jīng)濟(jì)性化服務(wù)為基石的物業(yè)管理模式，并通過(guò)對(duì)管理服務(wù)流程的持續(xù)改善。同時(shí)，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我●尊貴：倡導(dǎo)人性化服務(wù)、彰顯業(yè)主尊貴?！癜踩簞?chuàng)造安全、便利的居住環(huán)境和有序的公共秩序?！袷孢m：創(chuàng)造悠閑、安靜、安全的居住環(huán)境?？旖荩焊鶕?jù)用戶(hù)服務(wù)要求和投訴問(wèn)題，及時(shí)采取行動(dòng)，時(shí)刻關(guān)注用基于我公司物業(yè)成熟、豐富、實(shí)用的各層次營(yíng)運(yùn)機(jī)制、管理制度和●導(dǎo)入“三大管理體系”,實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理臺(tái)●實(shí)行24小時(shí)安全保衛(wèi)管理，確保小區(qū)住戶(hù)和業(yè)主的安全●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值●實(shí)施“精細(xì)化”管理，用細(xì)節(jié)成就完美的管理者、工程技術(shù)人員，建立一支服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)精、員工形象美、執(zhí)行法規(guī)嚴(yán)、領(lǐng)導(dǎo)班子硬的高素質(zhì)管理隊(duì)伍。我們將始終堅(jiān)持博采眾長(zhǎng)、持續(xù)創(chuàng)新，持之以恒開(kāi)展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，樹(shù)立“時(shí)時(shí)想著業(yè)主，事事為著業(yè)主”的觀念，在工作中>定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)>科學(xué)培訓(xùn)、量化考核措施之二：導(dǎo)入“三大管理體系”,實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，將全面導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理體系、1、導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理體系，實(shí)施規(guī)范、高效的物業(yè)管理IS09001質(zhì)量管理體系的關(guān)注焦點(diǎn)是用戶(hù)的需求，我們通過(guò)在本項(xiàng)始的循環(huán)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)“全員、全程、全效”,在管理過(guò)程中的各部門(mén)、2、導(dǎo)入IS014001環(huán)境管理體系，營(yíng)造安靜、環(huán)保、綠色的居住環(huán)境面導(dǎo)入IS014001環(huán)境管理體系，通過(guò)對(duì)小區(qū)園業(yè)主生活過(guò)程中污染的產(chǎn)生進(jìn)行預(yù)防，對(duì)污染達(dá)到不排、少排污染物，使小區(qū)形成清新、自然、環(huán)保的居住氛圍。并按照IS014000標(biāo)準(zhǔn)的要求，降低原材料和能源的消耗，提高廢棄物品的再利用水平，節(jié)約資源的使用量，降低管理成本>通過(guò)“創(chuàng)建美好環(huán)境，提高生活質(zhì)量”等系列活動(dòng)，促進(jìn)每個(gè)使用人都自覺(jué)熱愛(ài)和保護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。另外，我們還將加大力度，節(jié)約小區(qū)的能源消耗，制定設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案。同時(shí)杜絕供水設(shè)備設(shè)施的跑、冒、滴、漏和電氣設(shè)備用電浪費(fèi)等現(xiàn)象，在維護(hù)維修過(guò)程中，避免水、電的損耗，同時(shí)，向業(yè)主進(jìn)行節(jié)水、節(jié)電的宣傳，提將“酒店式管家”精品物業(yè)管理模式帶入本以滿(mǎn)意之外的驚喜。一方面要從業(yè)主(住戶(hù))的角度看問(wèn)題，業(yè)主(住戶(hù))需要什么樣的服務(wù)，我們就提供什么樣的服務(wù)；另一方面我們也肩負(fù)了打造一個(gè)高度的與國(guó)內(nèi)高端樓盤(pán)接軌的品質(zhì)大盤(pán)的使命，這就是我們提出的新的物業(yè)管理概念和思想。我公司物業(yè)堅(jiān)持“業(yè)主滿(mǎn)意是我們孜孜不倦的追求”的服務(wù)目標(biāo)，超前挖掘客戶(hù)的潛在需求，滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主(住戶(hù))深層次的物質(zhì)和精神需要，使業(yè)主(住戶(hù))真正體會(huì)完美的服務(wù)及精湛的管理。業(yè)主(住戶(hù))想到的我們一定做到，業(yè)主(住戶(hù))方式，為客戶(hù)提供最尊貴的上善服務(wù)，彰顯每一位客戶(hù)在本小區(qū)居家的處理平臺(tái)將物業(yè)公司的日常管理服務(wù)的事項(xiàng)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向業(yè)主(住戶(hù))公布并接受檢查監(jiān)督，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接收業(yè)主(住戶(hù))的服務(wù)需求或服務(wù)質(zhì)疑，加強(qiáng)與業(yè)主(住戶(hù))之間的溝通交流，并對(duì)業(yè)主(住戶(hù))服務(wù)需求和咨詢(xún)中心也是信息指揮調(diào)度中心，執(zhí)行所有信息輸入輸出，各崗位的協(xié)調(diào)、物業(yè)服務(wù)中心專(zhuān)門(mén)設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心，作為我們面對(duì)客戶(hù)的唯一的電話(huà)、面談等多種形式提出需求信息，“一站式”客戶(hù)服務(wù)中心可根據(jù)客戶(hù)的需求信息、協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)服務(wù)中心各個(gè)職能部門(mén)和作業(yè)層面的措施之五：實(shí)行24小時(shí)安全保衛(wèi)管理，確保小區(qū)住戶(hù)和業(yè)主的安全小區(qū)的治安狀況是業(yè)主們首要關(guān)注的問(wèn)題，安全保衛(wèi)工作的好壞，上強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合。實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控、巡邏，有效處理突發(fā)事件。在“技防”上，運(yùn)用監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講、紅外線感應(yīng)等智能化保安設(shè)施、設(shè)備，確保小區(qū)的治安防范萬(wàn)無(wú)一失。在“物防”上，從物業(yè)管理使用的專(zhuān)業(yè)角度，完善小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是房屋建筑、公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響業(yè)主(住戶(hù))的驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。措施之七：實(shí)施“精細(xì)化”管理，用細(xì)節(jié)成就完美“天下難事必作于易，天下大事必作于細(xì)”,無(wú)論是個(gè)人的前途還行業(yè)，提供的不是一個(gè)簡(jiǎn)單的、易量化的商品，而是通過(guò)過(guò)程來(lái)體現(xiàn)的服務(wù)，所以物業(yè)管理更是細(xì)節(jié)的管理，這既節(jié)做起，實(shí)實(shí)在在地從小處著眼，在服務(wù)中于細(xì)微處見(jiàn)功夫，通過(guò)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)是稀缺的資源，永記1%的工作失誤將會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)100%的不滿(mǎn)；“大事做于細(xì)，偉業(yè)始于先”是我公司物業(yè)的管理文化，我公司物業(yè)的進(jìn)步就是依靠大量精益求精的細(xì)節(jié)管理，我們更會(huì)將這種管理文化不折不扣地融入到本項(xiàng)目的每一項(xiàng)服務(wù)之中，時(shí)刻展示我公司物業(yè)用細(xì)節(jié)鑄措施之八：運(yùn)用差異化管理策略，贏得市場(chǎng)與客戶(hù)的長(zhǎng)期忠誠(chéng)物業(yè)管理的差異化定位就是為顧客提供與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不同的服務(wù)與服務(wù)水平。要做到人無(wú)我有、人有我新、人新我變，就必須要有創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，本項(xiàng)目的差異化管理將從客戶(hù)需求調(diào)查和分析入手，運(yùn)用CRM(客戶(hù)關(guān)系管理),挖掘出業(yè)主(住戶(hù))的潛在需求，并根據(jù)業(yè)主(住戶(hù))的需求，包括生活、工作、情感等方面，提供超出業(yè)主(住戶(hù))期望的個(gè)性化、特色化服務(wù)，將“以人為本”的服務(wù)工作滲透到每一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品中；不斷收集業(yè)主(住戶(hù))在獲得服務(wù)后的信息反饋，并及時(shí)跟蹤與利用反饋信息，開(kāi)展創(chuàng)新工作，主未所急、做業(yè)主之將所需”,也就是任何一件事要做到未雨綢繆，而不是亡羊補(bǔ)牢，服務(wù)到業(yè)主(住戶(hù))說(shuō)之前，讓服務(wù)產(chǎn)品的差異，在業(yè)主成不變的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展，業(yè)主(住戶(hù))的需求也會(huì)隨之發(fā)生變化。我們將在長(zhǎng)期的差異化戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中予以提煉、歸納、總結(jié)、創(chuàng)新，用創(chuàng)新去適應(yīng)顧客需求的變化，戰(zhàn)勝對(duì)手的“跟進(jìn)”,實(shí)現(xiàn)措施之九：實(shí)施品牌化戰(zhàn)略，把本項(xiàng)目塑造成物業(yè)管理精品項(xiàng)目品牌從本質(zhì)上是傳遞一種信息，是一種名稱(chēng)、設(shè)計(jì)以及它們之間的相互組合，而品牌又以屬性、利益、價(jià)值、文化、個(gè)性、使用者等要素為基礎(chǔ)而構(gòu)成品牌。首先，我們通過(guò)精湛的管理，主的需求，使物業(yè)增值保值，為投資者及業(yè)主創(chuàng)造利潤(rùn)和價(jià)值；其次，環(huán)境管理和樓宇形象控制，設(shè)備和公共設(shè)施的管理，治安和交通控制與引導(dǎo)，物業(yè)管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及我公司物業(yè)為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造文明、安全、舒適、環(huán)保、便捷的生活空間外，塑造小第一節(jié)安全及消防管理模式依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全防范是物業(yè)管理第一要素，我們將對(duì)小區(qū)采取“四防”結(jié)合的聯(lián)防相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，正裝與便裝相結(jié)合，白天較區(qū)設(shè)置的各類(lèi)智能監(jiān)控設(shè)施，快速反應(yīng)，快速調(diào)度；聯(lián)防是和轄區(qū)派出第二節(jié)交接班制度(1)原則交接班時(shí)交班人員應(yīng)注意正常履行自己的崗位職責(zé)，(2)接班前集合1)所有接班人員應(yīng)于接班前15分鐘到達(dá)指定地點(diǎn)集合。2)接班班長(zhǎng)集合隊(duì)伍并按《員工儀容儀表規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定檢查員工3)接班班長(zhǎng)點(diǎn)名，如有人缺勤應(yīng)記錄在《班長(zhǎng)值班記錄表》中。4)接班班長(zhǎng)召開(kāi)班前會(huì)下達(dá)工作指令，交待有關(guān)工作注意事項(xiàng)。5)集合過(guò)程應(yīng)在5分鐘內(nèi)完成。(3)工作交接1)接班班長(zhǎng)提前10分鐘帶隊(duì)按預(yù)定路線到各崗位進(jìn)行交接工作，行進(jìn)2)接班人員應(yīng)認(rèn)真查閱上一班值班記錄，詢(xún)問(wèn)上一班工作完成情況及3)如發(fā)現(xiàn)有異?；虿磺宄氖马?xiàng)，應(yīng)要求上一班當(dāng)值人員做出解釋并記錄在《崗位值班記錄表》并繼續(xù)跟進(jìn)，跟進(jìn)同時(shí)將情況及時(shí)匯報(bào)4)雙方交接班人員在交接前、后須敬禮。(4)物品的交接1)雙方共同清點(diǎn)、檢查崗位上所有公物，如：對(duì)講機(jī)、鑰匙、工具、2)對(duì)對(duì)講機(jī)等需檢測(cè)的物品應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)是否正常。3)如有代管的其它物品，交班人員應(yīng)交代清楚，并記錄在《崗位值班記錄表》上，如未記錄清楚則出現(xiàn)問(wèn)題由交4)發(fā)現(xiàn)損壞、缺失應(yīng)立即向雙方班長(zhǎng)報(bào)告，并要求上一班當(dāng)值人員說(shuō)(5)記錄的交接1)《崗位值班記錄表》應(yīng)記錄清楚本班的數(shù)量及狀況、代管物品數(shù)量及狀況(含存放人的地址和聯(lián)系方式)、2)交班人員在交班前應(yīng)整理好本班的值班記錄。3)雙方共同查閱值班記錄，接班人員如有不清楚的地方應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。4)如無(wú)異常交接班雙方在記錄《崗位值班記錄表》上簽字，如有異常應(yīng)記錄清楚雙方簽字認(rèn)可，如不能處理應(yīng)通知雙方班長(zhǎng)到場(chǎng)處理并(6)班長(zhǎng)的交接1)崗位全部交接完畢后接班班長(zhǎng)前往集合地點(diǎn)與交班班長(zhǎng)進(jìn)行交接。2)交班班長(zhǎng)對(duì)本班的總體工作情況進(jìn)行簡(jiǎn)述，交代特別事項(xiàng)，雙方在1)交班班長(zhǎng)在崗位交接清楚后集合隊(duì)伍、清點(diǎn)人數(shù)。2)交班班長(zhǎng)對(duì)本班工作進(jìn)行講評(píng)召開(kāi)班后會(huì)。將當(dāng)值情況記錄于《班3)帶回宿舍(指定地點(diǎn))后解散隊(duì)伍。4)交班班長(zhǎng)將本班收集到的業(yè)戶(hù)意見(jiàn)、建議、共用設(shè)施設(shè)備檢查結(jié)果環(huán)境衛(wèi)生狀況等情況提交給物業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)中心當(dāng)班人員。第三節(jié)安全管理器械管理制度一、對(duì)講機(jī)、巡更棒1)安管部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)建立對(duì)講機(jī)通訊器材、巡更棒臺(tái)賬并及時(shí)更新。2)領(lǐng)用的對(duì)講機(jī)、巡更棒只供當(dāng)值安全管理崗位使用，嚴(yán)禁用作其他4)電池充電按使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行。5)對(duì)講機(jī)、巡更棒在使用過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)安管部負(fù)責(zé)6)主管/班長(zhǎng)組織在每季度第1月全面檢查對(duì)講機(jī)1次，并作記錄在《設(shè)(1)所配警棍或自制木棍等器材只供當(dāng)值崗位在緊急情況下防衛(wèi)使用，(2)非當(dāng)值崗位人員嚴(yán)禁使用警棍及其他器械。(3)手電雨衣(4)手電、雨衣應(yīng)存放在指定位置，擺放整齊有序。(5)嚴(yán)禁將雨衣、手電占為己有。(6)用過(guò)的雨衣要及時(shí)用干布擦拭干凈并折疊整齊放于指定位置。(7)使用完畢的手電要用干布擦拭干凈并將電池卸出。(8)損壞處理(9)對(duì)講機(jī)、巡更棒、警棍、手電、雨衣等屬正常使用損壞的，當(dāng)值(10)講機(jī)、巡更棒、警棍、手電、雨衣等屬人為損壞的，經(jīng)安管部負(fù)(11)屬故意應(yīng)進(jìn)行行政處罰并負(fù)責(zé)賠償損失。第四節(jié)門(mén)崗服務(wù)2)如忘記密碼或未帶卡幫其開(kāi)門(mén)，并提醒其下次帶卡。在記錄本上記錄。非業(yè)戶(hù)A.如認(rèn)識(shí)，應(yīng)主動(dòng)打招呼，叫出領(lǐng)導(dǎo)稱(chēng)呼(如某總),放行。B.記錄在《來(lái)人來(lái)訪登記表》上。2)公司員工A.非上班時(shí)間，無(wú)特殊情況公司員工不允許進(jìn)入小區(qū)。B.查驗(yàn)其工作證，無(wú)誤，放行。C.記錄在《來(lái)人來(lái)訪登記表》上。3)外來(lái)人員訪問(wèn)業(yè)戶(hù)A.詢(xún)問(wèn)訪客姓名、被訪者姓名、住址并與業(yè)戶(hù)核實(shí)后放行；B.陪同其到樓宇對(duì)講系統(tǒng)旁詢(xún)問(wèn)業(yè)戶(hù)。C.記錄在《來(lái)人來(lái)訪登記表》上。4)政府部門(mén)人員進(jìn)入小區(qū)公干B.及時(shí)通知相關(guān)人員，立即通知巡邏崗安管員作好指引工作。C.在《來(lái)人來(lái)訪登記表》上記錄。5)參觀人員A.上報(bào)主管，請(qǐng)示物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人。B.得到認(rèn)可后通知巡邏崗安全管理員前來(lái)帶領(lǐng)參觀人員到6)持“出入證”人員(如裝修、送報(bào)、送奶等)A.查驗(yàn)出入證是否相符施工人員必須使用正、副證出入小區(qū)。B.在《來(lái)人來(lái)訪登記表》上記錄。二、對(duì)出入小區(qū)物品的控制(1)進(jìn)入小區(qū)人員禁止攜帶煙花爆竹等易燃易爆危險(xiǎn)物品進(jìn)(2)對(duì)攜帶大量或貴重物品(例如：冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)、功放音箱等)出小區(qū)的人員檢查客戶(hù)服務(wù)中心開(kāi)具的《物品放行條》,必要時(shí)當(dāng)班人員撥打電話(huà)客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)一步確認(rèn)《物品放行(3)核對(duì)放行條的內(nèi)容與實(shí)際物品是否相符，如不到客戶(hù)服務(wù)中心重新填寫(xiě)《物品放行條》,放行后應(yīng)填寫(xiě)《物品放行登(1)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)前應(yīng)查看車(chē)身是否有破損或劃傷痕跡(2)對(duì)于有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、月租等車(chē)輛，由業(yè)主(住戶(hù))持《車(chē)位(4)對(duì)臨時(shí)停放車(chē)輛，核對(duì)身份信息后放行，并提醒停放臨停(5)如果車(chē)輛與《車(chē)輛出入登記單》記錄不相符，應(yīng)立即讓駕(6)對(duì)出租車(chē)、貨車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入小區(qū)必須開(kāi)箱檢查，確認(rèn)2)如出現(xiàn)打架、斗毆等現(xiàn)象時(shí)通知巡邏崗安全管理員或主管前2)造成不良后果的要設(shè)法留住責(zé)任人，并立即通知主管前來(lái)處3)在《崗位值班記錄表》上記錄。業(yè)戶(hù)反映意見(jiàn)、建議應(yīng)認(rèn)真傾聽(tīng)并記錄在《崗位值班記錄表》,并通過(guò)對(duì)講機(jī)立即通知客戶(hù)服務(wù)中心值班人員，如內(nèi)容涉及保密事項(xiàng)，應(yīng)第五節(jié)巡邏服務(wù)巡邏崗安全管理員每天不間斷對(duì)整個(gè)責(zé)任區(qū)域巡視，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、巡邏崗按安全管理部規(guī)定的巡邏路線巡邏，并在規(guī)定地點(diǎn)按時(shí)在《巡邏簽到表》上簽到，正確使用電子巡更系統(tǒng)并檢查是否完好。5.1巡視檢查的內(nèi)容及情況處理1)每次巡視時(shí)以手推門(mén)，如未正常關(guān)閉應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。2)如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)通知客服人員并向主管匯報(bào)。3)在《崗位值班記錄表》中記錄。2)如室內(nèi)無(wú)人，立即通知客戶(hù)服務(wù)中心與業(yè)戶(hù)聯(lián)系并守在現(xiàn)場(chǎng)，等待3)如發(fā)現(xiàn)門(mén)被破壞、室內(nèi)有被盜竊現(xiàn)象時(shí)，通知主管并尋找適當(dāng)位置4)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意觀察環(huán)境，檢查外圍設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)可疑人員主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。2)發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有故障應(yīng)通知客戶(hù)服務(wù)中心并向主管匯報(bào)。3)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意看聞，是否有煙火，是否有煤氣、燒焦等異味，如有應(yīng)立即檢2)確屬消防事故則按《消防應(yīng)急預(yù)案》處理并填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》3)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意觀察責(zé)任區(qū)共用部位、共用設(shè)施、是否存在其他安全隱患。2)定點(diǎn)崗位巡查責(zé)任區(qū)共用部位、游泳池等區(qū)域是否存在其他安全隱3)將隱患記錄在《崗位值班記錄表》上并上報(bào)主管。1)檢查責(zé)任區(qū)內(nèi)可目視到的各種燈具、開(kāi)關(guān)、門(mén)窗、管線、閘閥、鏡頭、探頭、消防設(shè)備設(shè)施、信箱、垃圾桶、娛樂(lè)休閑設(shè)施、標(biāo)識(shí)、鎖、墻體、地面、綠化、水景觀等的外觀、使用功能、狀態(tài)是否正2)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在《崗位值班記錄表》上，緊急事項(xiàng)應(yīng)立即通知客戶(hù)3)所有問(wèn)題在交接班時(shí)告知接班人員。1)檢查責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是否有異常。2)檢查責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。3)在不影響崗位工作的情況下，能夠自己揀起的垃圾要自行清理。4)不能自行處理的要及時(shí)通知客服中心人員。5)將檢查情況記錄在《崗位值班記錄表》上。1)注意觀察是否有可疑人員、違規(guī)行為及其他異常情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)2)發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)或跟蹤，必要時(shí)通知其他崗位及主管協(xié)助3)發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動(dòng)立即通知主管并采取緊急處理措施。1)接到報(bào)警信號(hào)應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)察看、處理并及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況告訴監(jiān)2)接到監(jiān)控室的消防報(bào)警時(shí)應(yīng)在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)察看，如需要經(jīng)過(guò)大堂則要帶上1個(gè)滅火器。3)接到監(jiān)控室的紅外監(jiān)控報(bào)警時(shí)應(yīng)在30秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)察看。1)接到其他崗位的通知或主管的指令應(yīng)立即執(zhí)行。2)見(jiàn)到業(yè)戶(hù)有需要幫助的應(yīng)主動(dòng)提供幫助。2)巡邏崗時(shí)注意車(chē)輛的車(chē)況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車(chē)門(mén)窗、未上鎖需向當(dāng)值主管報(bào)告處理，同時(shí)通知車(chē)主并在《崗位值班記錄表》3)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車(chē)庫(kù)，要及時(shí)上前詢(xún)問(wèn)并做好記錄。4)若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻并聯(lián)系家人，避免交通意外事故的發(fā)生，5)發(fā)現(xiàn)駕駛員在車(chē)庫(kù)內(nèi)用水洗車(chē)、修理車(chē)輛(損壞不能開(kāi)動(dòng)除外)或第六節(jié)監(jiān)控作業(yè)6.1工作環(huán)境要求(2)值班記錄本、文件夾統(tǒng)一擺放在監(jiān)控臺(tái)中間位置，水(3)其他人員非工作需要不得進(jìn)入監(jiān)控室，除監(jiān)控崗安全管理員及替不得超過(guò)15分鐘，除項(xiàng)目安管負(fù)責(zé)人同意或指定人員。6.2設(shè)備清潔(3)清潔設(shè)備時(shí)應(yīng)注意力度適中，不得使各設(shè)備開(kāi)關(guān)改變6.3設(shè)備檢測(cè)(1)交接班后由接班人員于接班后半小時(shí)內(nèi)對(duì)下列各類(lèi)信號(hào)進(jìn)行檢測(cè)，如出現(xiàn)異常應(yīng)查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理應(yīng)迅速上報(bào)主管，并1)監(jiān)控鏡頭是否正常運(yùn)作；2)各大堂門(mén)對(duì)講是否正常運(yùn)作；3)電話(huà)是否正常；4)消防聯(lián)動(dòng)柜信號(hào)指示是否正常；5)煤氣報(bào)警系統(tǒng)信號(hào)指示是否正常；6)電梯三方報(bào)警系統(tǒng)信號(hào)是否正常。6.4設(shè)備操作6.5運(yùn)行要求(2)如因特殊原因需暫時(shí)離崗，應(yīng)先通知主管，在得到允許并有人替6.6異常情況處理1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)消防報(bào)警時(shí)應(yīng)立即通知就近巡邏崗安全管理員前往核實(shí)處理。2)及時(shí)詢(xún)問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)情況。3)如出現(xiàn)火災(zāi)立即啟動(dòng)《消防應(yīng)急預(yù)案》。4)及時(shí)了解處理結(jié)果并記錄在《崗位值班記錄表》上。1)當(dāng)各種報(bào)警信號(hào)傳來(lái)時(shí)應(yīng)通知巡邏崗安全管理員前往核實(shí)處理，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)人員確定誤報(bào)后應(yīng)將相關(guān)設(shè)備(鏡頭、消防報(bào)警等)恢復(fù)原狀。2)如因設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)立即通知客戶(hù)服務(wù)中心人員。3)將結(jié)果記錄在《崗位值班記錄表》上。在監(jiān)控鏡頭內(nèi)發(fā)現(xiàn)人員爭(zhēng)吵、打架、破壞設(shè)施、環(huán)境、亂丟垃圾、6.7監(jiān)控室記錄的保存、查閱(1)每盒錄像帶錄制完后，須填寫(xiě)《監(jiān)控錄像帶換帶記錄表》,并在第七節(jié)消防管理服務(wù)7.1施工管理(1)任何在小區(qū)內(nèi)需動(dòng)火的施工工程，物業(yè)公司必須事先要求施工單位申報(bào)，辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，指定施工單位(2)物業(yè)公司必須要求施工單位在動(dòng)火前采取切實(shí)有效的防火安全(3)施工單位動(dòng)火完畢后，物業(yè)公司應(yīng)督促施工單位立即清理現(xiàn)場(chǎng)，(4)在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段(變壓器室、供配電房、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、發(fā)電機(jī)房和樓層動(dòng)火)必須經(jīng)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)并做好防備工作后才1)動(dòng)火前“七不”C.附近難以移動(dòng)的易燃物未采取安全防范措施不動(dòng)火。D.凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃物的容器、未經(jīng)清除不動(dòng)火。E.凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。F.在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安2)動(dòng)火中“四要”B.現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人須常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)要C.發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，要及時(shí)撲救。3)動(dòng)火后要“一清”動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人在動(dòng)火作業(yè)完成后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，7.2設(shè)備管理(1)供配電房、發(fā)電機(jī)房及其他重要機(jī)房?jī)?nèi)禁止堆放易燃(3)物業(yè)公司所有員工必須遵守國(guó)家有關(guān)消防法律法規(guī)和公司消防(4)物業(yè)公司所有員工應(yīng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)備、設(shè)施和器材。消防設(shè)備、設(shè)施管理人員應(yīng)按規(guī)定定期進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以7.3培訓(xùn)與宣傳7.4預(yù)防工作(2)對(duì)重大安全隱患登記造冊(cè)，實(shí)行日常監(jiān)管和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，(5)做好各類(lèi)新建及技改項(xiàng)目的消防安全審批工作，定期或不定期的7.5消防檢查1)設(shè)立消防監(jiān)控中心，并建立3級(jí)防火機(jī)構(gòu)，明確各級(jí)防火2)我公司負(fù)責(zé)人為本物業(yè)消防安全第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)消防組織機(jī)構(gòu)的建立和消防工作的組織及安排，負(fù)責(zé)成立防3)安管部負(fù)責(zé)人作為第二消防責(zé)任人，負(fù)責(zé)物業(yè)消防管理工作的制定4)安全管理員作為第三消防責(zé)任人，負(fù)責(zé)消防檢查和日常管理工作。1)一級(jí)檢查由第三消防責(zé)任人實(shí)施。A.每位員工每天對(duì)本崗位、本地段消防安全情況進(jìn)行1次檢查，處理自行能夠解決的不安全的因素，不能自行處理的應(yīng)及時(shí)提交上級(jí)，B.安全管理員負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施，消防安全情況及施工現(xiàn)場(chǎng)防火安全進(jìn)行日常檢查，并將檢查情況記錄在《崗位值班C.安全管理員每月將消防安全情況總結(jié)后向安管部負(fù)責(zé)人匯報(bào)。2)二級(jí)檢查由安管部負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。A.安管部負(fù)責(zé)人每月組織有關(guān)人員對(duì)轄區(qū)設(shè)備、設(shè)施、公共區(qū)域進(jìn)行1B.檢查內(nèi)容應(yīng)包括各崗位、外包單位對(duì)消防安全工作的執(zhí)行情況、火7.6消防器材管理1)消防監(jiān)控中心A.ABC干粉滅火器及氣體滅火器2公斤的4瓶；B.消防板手2把、消防斧1把；C.消防服2套(含頭盔、消防服、消防靴);D.防毒面具4個(gè)；E.消防腰帶2條；F.消防錘1把；G.鐵撬桿4支；H.消防桶2個(gè)；I.救生繩2套；J.鐵鍬4把；K.擔(dān)架1幅。2)保安崗?fù)づ渲靡驛BC干粉滅火器2-4KG的2瓶。3)設(shè)備房配置要求ABC干粉滅火器2-4KG的2瓶。4)大堂配置要求ABC干粉滅火器2-4KG的2瓶。5)地下(摩托車(chē))車(chē)庫(kù)配置要求可按防火分區(qū)作為1個(gè)計(jì)算單元，每100平方米以?xún)?nèi)配置ABC干粉滅火器2-4公斤的2瓶。6)商鋪配置要求可按1個(gè)配置場(chǎng)所即為1個(gè)計(jì)算單元：商鋪可按面積每100平方米每個(gè)點(diǎn)配置ABC干粉滅火器4公斤的2瓶，并存放滅火器箱內(nèi)；酒家廚1)消防器材由安全管理部統(tǒng)一管理。2)所有消防器材均是消防應(yīng)急使用，嚴(yán)禁擅自使用。3)配置的消防器材由存放地點(diǎn)的值班人員進(jìn)行日常管理。4)公共場(chǎng)地、樓層、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的消防器材由安管部負(fù)責(zé)人、主管/錄卡》,并將檢查情況記錄在《崗位值班記錄》。7.7滅火器操作規(guī)程5)帶電火災(zāi)：指帶電物體燃燒的火災(zāi)。1)按充裝滅火劑的類(lèi)型劃分：2)按滅火器的重量和移動(dòng)方式劃分：C.推車(chē)式滅火器。3)按加壓方式劃分：1)干粉滅火器干粉滅火器是指內(nèi)部充裝干粉滅火劑的滅火器。主要適用于撲救易燃液體、可燃?xì)怏w和電氣設(shè)備的初起火災(zāi)，常用于加油站、汽車(chē)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、變配電室、煤氣站、液化氣站、油庫(kù)、2)手提式干粉滅火器a)手提式干粉滅火器有內(nèi)裝式、外置式和貯壓式3種結(jié)構(gòu)：內(nèi)裝式干粉滅火器由筒體、筒蓋、貯氣鋼瓶、噴射系統(tǒng)和開(kāi)啟機(jī)構(gòu)等部件組b)外置式干粉滅火器由筒身和外部的鋼瓶組成，筒身上裝有提柄、噴粉膠管和噴槍?zhuān)矁?nèi)裝有出粉管、進(jìn)氣管，鋼瓶懸掛在筒身外部，貯壓式干粉滅火器的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，壓縮氮?dú)馀c干粉共貯于滅火器筒體B.使用方法a)手提式干粉滅火器使用時(shí)，應(yīng)手提滅火器的提把，迅速趕到火場(chǎng)，在距離起火點(diǎn)(根據(jù)火情)2-3m左右處，放下滅火器。b)在室外使用時(shí)注意占據(jù)上風(fēng)方向。c)使用前先把滅火器上下顛倒幾次，使筒內(nèi)干粉松動(dòng)。手握住噴嘴，另一只手用力按下壓把，干粉便會(huì)從噴嘴噴射出來(lái)；如果使用的是外置式干粉滅火器，應(yīng)一只手握住噴嘴，另一只手把e)干粉滅火器在噴粉滅火過(guò)程中應(yīng)始終保持直立狀態(tài)，不能橫臥或顛C.維護(hù)保養(yǎng)a)滅火器的保養(yǎng)干粉滅火器應(yīng)放置在保護(hù)物體附近干燥通風(fēng)和取用方便的地方。要注意防止受潮和日曬，滅火器各連接件不得松動(dòng)，噴嘴塞蓋不能脫落，b)滅火器的維修和再充裝(滅火器一經(jīng)開(kāi)啟必須進(jìn)行再充裝)。3)推車(chē)式干粉滅火器A.構(gòu)造B.使用方法a)推車(chē)式干粉滅火器一般由兩人操作。b)使用時(shí)應(yīng)將滅火器迅速拉到或推到火場(chǎng)，在離起火點(diǎn)(根據(jù)情C.維護(hù)檢查a)檢查車(chē)架的轉(zhuǎn)動(dòng)部件是否松動(dòng)，操作是否靈活可靠。b)經(jīng)常檢查干粉有無(wú)結(jié)塊現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)有結(jié)塊時(shí)，應(yīng)立即更換滅c)定期檢查二氧化碳?xì)怏w重量，如發(fā)現(xiàn)重量減少10%時(shí)，應(yīng)立即d)檢查密封件和安全閥裝置，如發(fā)現(xiàn)事故須修復(fù)，待修好后方可e)滿(mǎn)5年，干粉貯罐需經(jīng)2500kpa水壓試驗(yàn)；二氧化碳鋼瓶經(jīng)22.5Mpa的水壓試驗(yàn)，合格后方可繼續(xù)使用。以后每隔2年，必須進(jìn)行4)二氧化碳滅火器A.手提式二氧化碳滅火器使用方法a)手提式滅火器使用時(shí)，可手提滅火器的提把，或把滅火器扛在根部的手柄，把噴筒對(duì)準(zhǔn)火焰，另一只手壓下壓把，二氧化碳就噴射出c)當(dāng)撲救流散流體火災(zāi)時(shí)，應(yīng)使二氧化碳射流由近而遠(yuǎn)向火焰噴射，如果燃燒面積較大，操作者可左右擺動(dòng)噴筒，直至把火撲滅。當(dāng)撲救容器內(nèi)火災(zāi)時(shí)，操作者應(yīng)從容器上部的一側(cè)向容器內(nèi)噴射，但不要使c)在室外使用時(shí)應(yīng)選擇在上風(fēng)方向噴射，在室外大風(fēng)條件下使用d)在狹小的室內(nèi)空間使用時(shí)，滅火后操作者應(yīng)迅速撤離，以防被B.推車(chē)式二氧化碳滅火器推車(chē)式二氧化碳滅火器的構(gòu)造與手提式二氧化碳滅火器的構(gòu)造基本相同，其主要不同點(diǎn)在于：(1)多了一個(gè)固定和運(yùn)送滅火器的推車(chē)；(2)開(kāi)啟機(jī)構(gòu)全采用手輪式；(3)在瓶頭閥上裝了1個(gè)安全帽。使用方法b)先把滅火器拉到或推到火場(chǎng)，在距起火點(diǎn)大約10m處停下。c)一人迅速卸下安全帽，然后逆時(shí)針?lè)较蛐D(zhuǎn)手輪，把手輪開(kāi)到最大位置。另一人則迅速取下喇叭噴筒，展開(kāi)噴射軟管后，雙手緊握噴a)二氧化碳滅火器不應(yīng)放置在采暖或加熱設(shè)備附近和陽(yáng)光強(qiáng)烈照射的地方，存放溫度不宜超過(guò)42℃。b)每年檢查1次重量，手提式滅火器的年泄漏量不得大于滅火劑額定充裝量的5%或50g(取兩者中的較小者);推車(chē)式滅火器的年泄漏量不得大于滅火劑充裝量的5%。超過(guò)規(guī)定泄漏量的，應(yīng)檢修后按規(guī)定c)滿(mǎn)5年進(jìn)行1次水壓試驗(yàn)，合格后方可使用。以后，每隔2年，d)滅火器一經(jīng)開(kāi)啟，必須重新充裝。其維修及再充裝應(yīng)由專(zhuān)業(yè)單C.滅火器的報(bào)廢年限a)手提式化學(xué)泡沫滅火器5年。b)手提式酸堿滅火器5年。c)手提式清水滅火器6年。d)手提式干粉滅火器(貯氣瓶式)8年。e)手提貯壓式干粉滅火器10年。f)手提式滅火器10年。g)手提式二氧化碳滅火器12年。h)推車(chē)式化學(xué)泡沫滅火器8年。i)推車(chē)式干粉滅火器(貯氣瓶式)10年。j)推車(chē)貯壓式干粉滅火器12年。k)推車(chē)式滅火器10年。1)推車(chē)式二氧化碳滅火器12年。7.8火警訊號(hào)處理消防監(jiān)控中心客戶(hù)服務(wù)部區(qū)域巡邏崗現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)v通知關(guān)閉電源和燃?xì)饪头行膿尵仁枭⑷藛T值班巡查(交接班檢查)√通知巡邏員速到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)巡邏員處現(xiàn)場(chǎng)巡邏員處理、求援，與消填寫(xiě)值班記錄填寫(xiě)值班記錄啟動(dòng)消防設(shè)備，風(fēng)機(jī)水泵作好交接班工作現(xiàn)場(chǎng)安全員幫助作好交接班工作清理現(xiàn)場(chǎng)結(jié)束消防中心以消防隊(duì)結(jié)束檢查火災(zāi)原因，并寫(xiě)書(shū)面報(bào)告落實(shí)整改措施7.10火警處理注意事項(xiàng)1)人工報(bào)警：?jiǎn)T工看到有煙、聞到其它焦糊氣味、感覺(jué)到異常聲音或不尋常的熱度，應(yīng)迅速予以重視并檢查，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)火情后立即通知(對(duì)講呼叫、撥打熱線電話(huà)或當(dāng)面通知)消防監(jiān)控中心和安全管2)火災(zāi)報(bào)警監(jiān)控主機(jī)報(bào)警：報(bào)警主機(jī)發(fā)出火災(zāi)報(bào)警后，消防中心值班員立即用對(duì)講機(jī)通知該報(bào)警區(qū)域最近的巡視人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)。巡視人員須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)火情后立即通知(對(duì)講呼叫、撥打熱線電話(huà)或當(dāng)面通知)消防中心和安全管理負(fù)責(zé)人。3)報(bào)警人報(bào)警時(shí)，須清楚、準(zhǔn)確地報(bào)告報(bào)警人的姓名、身份、部門(mén)、起火地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)大??；另外報(bào)警人須詢(xún)問(wèn)4)報(bào)警人在報(bào)警同時(shí)，應(yīng)及時(shí)按動(dòng)最近火災(zāi)報(bào)警按鈕，并用附近的滅5)值班人員接警時(shí)要問(wèn)清和記錄報(bào)警人的姓名、身份、起火的地點(diǎn)、燃燒的物質(zhì)、火勢(shì)的大小等。并立即與安全管理負(fù)責(zé)6)安全管理負(fù)責(zé)人在得到通知后立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)指揮。1)現(xiàn)場(chǎng)指揮須對(duì)火災(zāi)地點(diǎn)、火勢(shì)、各種設(shè)備狀況進(jìn)行果斷判斷，指揮2)首先要保障人員安全，命令將與戰(zhàn)斗無(wú)關(guān)人員進(jìn)行快速疏散和組織3)如遇火勢(shì)較大、有蔓延趨勢(shì)、而且短時(shí)間難于消滅，須立即命令消防中心撥打110火警電話(huà)，并呼叫周邊附近物業(yè)客服中心支援。在4)消防隊(duì)?wèi)?zhàn)士和消防車(chē)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)后，及時(shí)與消防隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行火情等5)火災(zāi)撲滅后，負(fù)責(zé)指揮現(xiàn)場(chǎng)善后工作及現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，配合、協(xié)助消防6)火災(zāi)后，負(fù)責(zé)起草火災(zāi)事故報(bào)告。消防隊(duì)急救及演習(xí)所需物品發(fā)出消防演習(xí)警報(bào)√引導(dǎo)業(yè)主消防通道疏散到達(dá)預(yù)定集中地點(diǎn)解散公司報(bào)告公司第八節(jié)安保秩序服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目崗位1管理隨時(shí)1.登記有效證件不超過(guò)60秒/3.觀察來(lái)訪人員是否有異常狀門(mén)崗2管理品遷管理物搬隨時(shí)物品(大件、貴重物品)放行，憑物業(yè)公司指定客戶(hù)中心開(kāi)出物品門(mén)崗3巡邏隨時(shí)1.每2個(gè)月重新制定1次巡邏路2.巡邏人員(不包括車(chē)場(chǎng)巡邏人員)按規(guī)定路線，每2小時(shí)至少對(duì)所管轄區(qū)域巡邏1次；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)至少巡查3.每天至少對(duì)所有樓宇梯道巡邏巡邏崗序號(hào)項(xiàng)目崗位4處它其情異發(fā)處它其情異突業(yè)1.發(fā)現(xiàn)盜竊、斗毆、匪警情況的2.對(duì)精神病人、醉酒者的處理；觸電事故的應(yīng)急處理；突發(fā)性水浸事故處理；火警、火災(zāi)的應(yīng)急3.爆炸的處理；失物處理；電梯故障(困人)應(yīng)變處理；管道石所有崗位5安全防范處理隨時(shí)巡邏崗6處理隨時(shí)巡邏崗序號(hào)項(xiàng)目崗位7路空統(tǒng)示題處路空統(tǒng)示題處閉監(jiān)系顯問(wèn)的理隨隨時(shí)2.保存30天像錄資料，突發(fā)事件錄像資料保存1年以上。3.顯示畫(huà)面出現(xiàn)異常情況，中控崗安全管理員應(yīng)在15秒內(nèi)做監(jiān)控崗8處理隨時(shí)出現(xiàn)異常情況中控崗安全管理員應(yīng)在15秒內(nèi)通知相關(guān)人員并采監(jiān)控崗9設(shè)置根據(jù)工作計(jì)劃確定主管消防系管理隨時(shí)主管序號(hào)項(xiàng)目崗位統(tǒng)維修保養(yǎng)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)*1.檢查水帶不發(fā)霉并交換褶邊、水喉不漏水；2.檢查閥門(mén)、閥桿上油；3.栓內(nèi)清潔無(wú)異物；4.各接口無(wú)損壞，連接方便可靠、小錘配備齊全；5.檢查指示燈、試驗(yàn)報(bào)警按鈕；6.消火栓無(wú)圈占。n1次1.完好無(wú)損，彈性適度；2.消防通道通暢，防火門(mén)保持關(guān)閉自如。1次1.推車(chē)式滅火器完好無(wú)損，壓力在正常范圍；2.手提式(干粉)滅火器壓力正常，取下?lián)u動(dòng)幾下，防止結(jié)塊，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)；3.逐個(gè)檢查鉛封及操作手柄，達(dá)到穩(wěn)固良好，但不卡阻；4.抹灰除塵，貼上檢查標(biāo)識(shí)；5.手感檢查每個(gè)重量，抽樣10%稱(chēng)量，減輕10%需補(bǔ)充；6.各部位清查個(gè)數(shù)，懸掛緊，急取方便；7.標(biāo)識(shí)牌朝外擺放；8.離地面不低于8CM;9懸掛時(shí)捆綁結(jié)實(shí)。序號(hào)項(xiàng)目崗位:1次1.卷簾門(mén)外觀無(wú)破損無(wú)銹蝕，門(mén)鎖良好，開(kāi)停按鈕牢固；2.受煙(溫)控，卷簾門(mén)動(dòng)作正常；3.手動(dòng)操作卷簾門(mén)升降、停止靈活、無(wú)卡滯、無(wú)異常聲響，上下限位開(kāi)關(guān)動(dòng)作正確；4.控制中心手動(dòng)操作卷簾門(mén)動(dòng)作正常。主管示散口示疏出指1次1.燈箱無(wú)破損；2.燈箱內(nèi)外清潔無(wú)塵，燈具牢固完好；3.各按鈕功能正常；4.交流試驗(yàn)指示燈正常；5.電池充放電。,系統(tǒng)1次頭外觀清潔；3.壓力表指示正常；主管序號(hào)項(xiàng)目崗位測(cè)器溫感1次常，單元箱線頭緊固，內(nèi)外清潔；3.探測(cè)器與底座接觸安裝牢固，無(wú)缺失；4.按5%比例噴煙(加溫)驗(yàn)證報(bào)警。(備注：煙感每半年1主管1次1.直觀目測(cè)：指示燈亮、且處于等待狀態(tài)；2.按測(cè)試鍵：按測(cè)試主管自自系統(tǒng)半年1次1.氣瓶、閥門(mén)、管路表面完好鉛封，保險(xiǎn)帶、安全閥完好，全面抹灰除塵；2.系統(tǒng)內(nèi)每組探測(cè)器模擬報(bào)警驗(yàn)證；3.拆下大力表送市計(jì)量站檢定；4.控制器面板電路顯示正常；5.球形儲(chǔ)氣罐壓力及控制驗(yàn)證；6.噴氣滅火區(qū)的出口暢通，防火門(mén)完好；7.模擬電動(dòng)主管序號(hào)項(xiàng)目崗位系統(tǒng)詳見(jiàn)標(biāo)注1.信號(hào)指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適(周期1個(gè)月);2.各切換器、控制器轉(zhuǎn)換工作正常(周期1個(gè)月);3.各放大器音質(zhì)、音量良好(周期1個(gè)月);4.各接線端子無(wú)松動(dòng)、各導(dǎo)線完好(周期1年);5.壓帶輪主導(dǎo)軸，磁帶機(jī)磁頭表面無(wú)粉塵(周期半年);6.各揚(yáng)聲器接線牢固、紙盒無(wú)破損(周期1年);7.主機(jī)柜內(nèi)無(wú)塵(周期1年)。主管1.電源指示正常開(kāi)關(guān)處于開(kāi)啟或自動(dòng)狀態(tài)(周期1個(gè)月);2.控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)完好、無(wú)松動(dòng)主管序號(hào)項(xiàng)目崗位演習(xí)于1次不少于1次2.按演習(xí)方案組織實(shí)施。主任a半年1次1、擬制宣傳方案并報(bào)批。2、制訂培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施3、抽訪業(yè)戶(hù)，跟蹤驗(yàn)證，評(píng)估宣傳效果。主管序號(hào)項(xiàng)目崗位隨時(shí)1.安全管理員上崗