三亞海棠灣鐵爐港項目物業(yè)發(fā)展建議報告

三亞海棠灣鐵爐港工程物業(yè)開展建議報告第一局部基于創(chuàng)新根底上的邊界理論動與靜的相對性>遠看，它是靜止的>近看，它是運動的因為，我們看到的是整體因為，我們看到的是細部長與短的相對性>粗看，兩者的長度不同>細看，兩者的長度一致因為，我們選用立體參照系因為，我們選用平面參照系天下皆知美之為美，斯惡已。皆知善之為善，斯不善已。故有無相生，難易相成，長短相形，高低相盈，音聲相和，前后相隨。恒也?！献?道經(jīng)?第二篇注解：有和無在相互對立中得以產(chǎn)生，難和易在相互對應(yīng)中得以形成，長和短在相互比較中得以顯現(xiàn)，高和下在相互依賴中得以存在，音和聲在相互應(yīng)和中得以區(qū)分，前和后在相互比照中得以出現(xiàn)。本質(zhì)：說明一切事物都有自己的對立面，失去其中的一方，另一方也就隨之失去。相互對立又相互依存是事物存在的普遍形式。任何有意義的研究都是以特定的時間、條件為轉(zhuǎn)移的，即：有邊界性。邊界的上限就是事物之長，邊界的下限則是事物之短。邊界理論的意義就在于尋求邊界上、下限之間的相對平衡點。這個平衡點就是事物的個性，即區(qū)別于他物的唯一性。個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論——基于創(chuàng)新根底上的、具有中原特色的研究方法論資源區(qū)位規(guī)劃…核心優(yōu)勢項目之長項目個性提練唯一性目標(biāo)限制規(guī)劃條件…短板效應(yīng)項目之短邊界理論的運用基于個性實現(xiàn)的整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑1基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑2基于解決核心問題的戰(zhàn)略途徑…項目整體定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位戰(zhàn)略定位項目啟動策略戰(zhàn)略舉措的實施途徑１戰(zhàn)略舉措的實施途徑２戰(zhàn)略舉措的實施途徑…物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議邊界理論與參謀工作的價值保持了高度一致性產(chǎn)品共性產(chǎn)品個性實現(xiàn)產(chǎn)品的根本價值實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化價值后期營銷的賣點一脈相承顧問工作的價值尋找并發(fā)現(xiàn)項目區(qū)別于其他項目的個性，即唯一性在產(chǎn)品個性的打造方面，建立與其他產(chǎn)品的區(qū)隔，從而實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化價值第二局部三亞海棠灣鐵爐港工程物業(yè)開展建議報告工程背景介紹鐵爐港NC9-6C9-7C9-8C9-9C9-11C9-10山體18洞高爾夫七星級酒店群國際游艇港定位：具備唯一性的國家海岸核心功能：擁有亞洲唯一的七星級酒店群和國際游艇港區(qū)域現(xiàn)狀：不成熟，陌生感強初步成熟時間：2021~2021年區(qū)域概況項目概況資源屬性：18洞高爾夫（G）、一線內(nèi)海及游艇（S）、山景（M）于一體的G.M.S復(fù)合型強勢景觀資源住宅占地881畝，高爾夫1331畝，容積率0.3，限高9米基于邊界理論下的工程個性提練工程之長——核心優(yōu)勢工程之短——短板效應(yīng)資源屬性G.M.S復(fù)合型強勢資源區(qū)位定位具備唯一性的國家海岸區(qū)域功能亞洲唯一的七星級酒店群和國際游艇港規(guī)劃屬性中等規(guī)模的低密度純別墅社區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀新興國際灣區(qū)、陌生感強，區(qū)域初步成熟需要3~5年的時間，即2012~2015年資金壓力開發(fā)商控制成本，快速回現(xiàn)入市時間別墅、高爾夫2011年強行入市開發(fā)商目標(biāo)控制成本的前提下，實現(xiàn)利潤最大化相對私密基于強勢資源共享下的相對私密性工程個性提練私享基于區(qū)域?qū)傩约百Y源屬性的唯一性高端基于區(qū)域規(guī)劃定位及產(chǎn)品屬性相對私密基于強勢資源共享下的相對私密性本錢控制下的高溢價快銷產(chǎn)品基于短板效應(yīng)下的市場導(dǎo)向產(chǎn)品整體開展戰(zhàn)略回憶：順應(yīng)市場開展規(guī)律，打造以強勢復(fù)合型資源為核心競爭力的附加值高的別墅工程個性實現(xiàn)的核心問題問題三：突破競爭格局問題二：放大項目G.M.S復(fù)合資源問題一：項目發(fā)展先于區(qū)域啟動工程先行，如何配合區(qū)域開展？如何放大資源，打造核心競爭力？本錢控制下，突破競爭格局，實現(xiàn)高溢價？戰(zhàn)略方向?qū)用鎽?zhàn)略執(zhí)行層面工程先行，通過核心資源及配套打造，預(yù)熱區(qū)域價值控制本錢，通過高附加值產(chǎn)品和對資源的充分利用來突破競爭本錢放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套景觀價值最大化的前提下，保障工程良好的私密性強化工程核心競爭力，打造最正確的復(fù)合型資源打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價國際灣區(qū)一線內(nèi)海游艇高爾夫別墅社區(qū)生活新概念——心，感受度假，只為放下整體開展戰(zhàn)略執(zhí)行層面下、基于工程個性打造的物業(yè)開展建議戰(zhàn)略舉措3景觀價值最大化的前提下，保障工程良好的私密性>解決途徑打造最正確的相對私密性戰(zhàn)略舉措4打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價>解決途徑打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅產(chǎn)品戰(zhàn)略舉措1本錢放在最易被客戶感知的地方，打造最高級別的核心配套>解決途徑打造最高級別的高爾夫會所戰(zhàn)略舉措2強化工程核心競爭力，打造最正確的復(fù)合型資源>解決途徑打造最正確的復(fù)合型資源物業(yè)開展建議涵蓋項配套設(shè)施配套、景觀、整體規(guī)劃建筑風(fēng)格、立面、園林戶型配比及設(shè)計建議物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖整體開展戰(zhàn)略打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所會所選址檔次定位會所設(shè)計其他功能項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論出發(fā)點本錢放在最易被客戶感知的地方涵蓋內(nèi)容配套設(shè)施鐵爐港山體N高爾夫會所建在球場內(nèi)部，不占用住宅用地，可控制土地本錢位于高爾夫球場內(nèi)部，不占用住宅建設(shè)用地各地塊的交通通達性具備均好性臨近外部道路，昭示性好會所選址1高爾夫會所C9-6C9-7會所選址依據(jù)C9-8C9-9C9-11迎合海棠灣區(qū)域、鐵爐港片區(qū)及工程本錢控制下私享性打造的內(nèi)在要求，打造本工程“七星級〞豪華會所區(qū)域內(nèi)在要求：海濱灣中區(qū)有七星級酒店群的配套，而南區(qū)除國際游艇港外缺乏其他頂級配套片區(qū)內(nèi)在要求：鐵爐港的天然內(nèi)海資源、游艇、高爾夫、山體等資源均缺乏頂級配套與之相照應(yīng)工程內(nèi)在要求：本錢控制下工程私享性的打造，要求把本錢放在最易被客戶感知的地方，而高爾夫會所是客戶感知度最高的地方檔次定位2案例借鑒位於香港島西南部薄扶林鋼線灣數(shù)碼港以南沿岸，由盈科大衍地產(chǎn)開展開發(fā)，是全港規(guī)模最大的會所皇庭港灣六星級威尼斯人會所奢華的廳堂設(shè)計、齊備的功能空間、經(jīng)典的裝飾品、毫不做作的藝術(shù)點綴，再加上無可挑剔的專屬效勞，實現(xiàn)了會所的六星級檔次定位打造“七星級〞會所的內(nèi)在要求香港貝沙灣會所大堂：客戶感知度的第一場所，設(shè)計上要表達“七星級〞的奢華，迎合客戶認(rèn)知的尊貴感會所設(shè)計3空間設(shè)計：大開間、高層高、豪裝修裝潢效果：墻壁材質(zhì)、地板的光潔度、大堂的整體色調(diào)搭配、燈光及細節(jié)裝飾大堂奢華打造的要點景觀開敞空間：客戶感知度的第二反響，設(shè)計上要增大高爾夫、海景的景觀廣角，迎合客戶的資源滿足感會所設(shè)計3設(shè)計要點：多窗、多闌珊門、室外通廊設(shè)計設(shè)計效果：增加會所內(nèi)部采光度增加會所的景觀廣角增大空氣的對流擴大室內(nèi)的空間感景觀開敞空間的打造要點屋頂天際泳池：客戶對景觀資源感知度的極致反響，設(shè)計上要將山、海、高爾夫景觀及相關(guān)配套融于一體會所設(shè)計3設(shè)計要點：將山、海、高爾夫景觀融于一體配套設(shè)置：餐飲，休憩設(shè)施屋頂天際泳池的打造要點細部設(shè)計：客戶感知度的持續(xù)感受點，設(shè)計上要注重藝術(shù)性與欣賞性的結(jié)合，富有內(nèi)涵會所設(shè)計3印花布椅，溫馨舒適獨特屋頂設(shè)計，另一道風(fēng)景古色古香的電梯巨幅墻體掛畫藝術(shù)裝飾品設(shè)計要點：注重藝術(shù)性與欣賞性的結(jié)合效果：藝術(shù)總能帶給人視覺上的沖擊。任何一個細節(jié)部件，都可以成為一件藝術(shù)品細部設(shè)計的打造要點其他功能涵蓋了餐飲、娛樂、商務(wù)及商業(yè)等配套，效勞客戶的不同需求，迎合客戶的其他感知度其他功能4餐飲配套娛樂配套商務(wù)配套商業(yè)配套餐飲配套：滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應(yīng)注重文化內(nèi)涵的植入，增強客戶感知度中餐廳咖啡廳紅酒，本身就是一種品質(zhì)；品酒，是生活的一種享受。其他功能4品酒俱樂部設(shè)計要點：中、西餐廳，品酒俱樂部、酒吧、咖啡廳等效果：餐飲配套滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應(yīng)注重文化內(nèi)涵的植入，增強客戶的感知度效勞客戶的類別：短期度假及工程中長期度假核心客戶餐飲配套的打造要點娛樂配套：要適當(dāng)增強其藝術(shù)氣氛，提高工程內(nèi)涵，迎合中長期度假客戶的藝術(shù)感知度健身中心其他功能4水療SPA私人健身教練藝術(shù)俱樂部設(shè)計要點：健身中心、水療SPA、室內(nèi)泳池、藝術(shù)俱樂部等效果：適當(dāng)增強娛樂配套的藝術(shù)氣氛，增強內(nèi)涵效勞客戶的類別：主要為工程中長期度假核心客戶娛樂配套的打造要點商務(wù)配套：滿足工程企業(yè)客戶的商務(wù)需求多種形式的多媒體會議廳可以承辦各類型宴會的宴會廳其他功能4商業(yè)配套：以超市為主，品種種類適中，滿足中長期客戶的居住生活需要王先生：如果度假時間超過三周就需要超市有比較齊全的配套，日常用品啊，各種書籍、報紙耶需要配備。張小姐：中長期度假的話，超市肯定是必備的，平時女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。李總：如果度假時間長達一、兩個月的，我會帶上老婆孩子，一家人熱鬧。超市，肯定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹飪原料，有時也想家里自己做飯會所的商業(yè)配套是根據(jù)會所的規(guī)模、針對的客戶群體來確定工程針對的客戶群體主要是中長期度假客戶，他們的需求是我們配套的標(biāo)準(zhǔn)通過公司的客戶資源訪談幾位有度假實力的客戶，為超市配套提供參考其他功能4核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復(fù)合S:海及游艇M：山體景觀軸設(shè)置空間布局G：高爾夫打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點強化工程核心競爭力涵蓋內(nèi)容配套、景觀、整體規(guī)劃整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論設(shè)計上要以增加難度系數(shù)、提高趣味性為出發(fā)點，具體障礙可采用沙坑、湖泊、樹叢、小橋等張連偉球場杜瓦爾球場世界杯球場維杰球場尼克費度球場北戴球場島型果嶺多沙坑、坡度長形沙坑湖泊圍繞果嶺小橋、湖泊大面積沙坑市場現(xiàn)狀：三亞從來都不缺高爾夫球場設(shè)計的出發(fā)點：增加球場的差異化，建立自己的特色落實方法：用沙坑、河流、橋、坡度、形狀各異的果嶺來增大球場的難度，增加客戶趣味性球場設(shè)計1邊界地塊別墅：設(shè)計上可采用單線形設(shè)計，使與高爾夫景觀實現(xiàn)最正確融合別墅設(shè)計2盡量采用單線形設(shè)計邊界別墅設(shè)計的打造要點觀瀾湖長堤邊界別墅內(nèi)部地塊別墅：設(shè)計上應(yīng)抬高地勢，使后排別墅的高爾夫景觀價值最大化別墅設(shè)計2抬高地勢抬高地勢，使其最上層盡可能地享受高爾夫景觀內(nèi)部別墅設(shè)計的打造要點抬高地勢沿高爾夫紅線建筑，增大贈送空間的同時，與高爾夫球場聯(lián)系更緊密開敞空間3贈送花園贈送花園設(shè)計要點：壓紅線建設(shè)，將花園伸入高爾夫球場內(nèi)效果：增加住宅的花園贈送面積住宅與高爾夫近距離接觸使得住宅可以最大限度地與高爾夫資源相結(jié)合開敞空間的打造要點住宅內(nèi)部的開敞空間：設(shè)計上要減小進深，增大景觀面，盡量減少空間劃分，特別注重大面積玻璃和大面積窗戶的設(shè)置>別墅沿高爾夫紅線布置，必須以大開間來擴大住戶的景觀面，做到不浪費一絲高爾夫景觀>露臺的設(shè)計有利于增加情趣和觀景，擴大生活空間，可以作為觀景臺讓客戶享受在高處遠眺高爾夫球場的愜意>大面積玻璃的運用，可以充分增加視角的廣度，讓住戶從別墅的不同位置、各個不同角度觀看到高爾夫球場玻璃墻浴室玻璃，泡澡可以享受景觀景觀玻璃大拉門大開間福灣亞龍灣高爾夫公主郡露臺開敞空間3住宅內(nèi)部開敞空間的打造要點核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復(fù)合S:海及游艇M：山體景觀軸設(shè)置空間布局G：高爾夫打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點強化工程核心競爭力涵蓋內(nèi)容配套、景觀、整體規(guī)劃整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論應(yīng)開發(fā)商的需要，前期作為工程營銷中心，后期為游艇俱樂部游艇會在推出前期將用做售樓中心從設(shè)計打造上應(yīng)該按游艇會所的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，方便后期小改動后就可直接用做游艇俱樂部作為海棠灣少有的內(nèi)海避風(fēng)港，是眾游艇停泊的最正確位置為與整個灣區(qū)以及我們工程的高爾夫別墅氣質(zhì)相吻合，售樓中心應(yīng)以標(biāo)志性建筑的定位來打造游艇會功能1游艇會建在海上，不須征用土地，可控制土地本錢海上游艇會具備絕佳的一線海景，適合前期作為工程營銷中心的需要建在海上，不須額外征用土地，可控制工程的土地本錢與高爾夫會所相互照應(yīng)，易形成工程的重要景觀通廊游艇會選址2選址依據(jù)鐵爐港山體N高爾夫會所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇會設(shè)計上要注重與海的結(jié)合，營造360度海景景觀游艇會設(shè)計3大開間彰顯大氣多窗設(shè)計增大親海面內(nèi)部裝飾凸顯海元素外部景觀：建議采用闌珊門窗，強化與海的結(jié)合，營造360度海景景觀內(nèi)部元素：內(nèi)部陳列采用可以表達海資源的擺設(shè)，如游艇，凸顯海元素游艇會設(shè)計的打造要點設(shè)計上要成規(guī)模，集中式打造，樹立影響力；同時，環(huán)繞型的游艇碼頭，易形成海景通廊，加強與海的聯(lián)系游艇碼頭打造4環(huán)形碼頭，集中打造游艇成規(guī)模?？坑瓮Тa頭示意圖海岸線海岸棧道游艇會游艇碼頭海景通廊集中式打造，要成規(guī)模，樹立影響力游艇碼頭環(huán)繞游艇會所打造，方便游艇?？吭诰銟凡恐車h(huán)繞型的游艇碼頭，可以形成海景通廊，增大海景面，加強工程與海的聯(lián)系游艇碼頭的打造要點設(shè)計上可采用木質(zhì)鋪裝，未來將成為客戶到銷售中心的第一個海景長廊海岸棧道打造5海岸棧道游艇碼頭示意圖海岸棧道本工程沿海岸線用地未來歸屬情況不明，不適合打造濱海棧道本工程海岸棧道指由海岸線至游艇會的海上長廊未來海岸棧道將是客戶到銷售中心的第一個海景長廊設(shè)計上可采用木質(zhì)鋪裝海岸棧道的打造要點海岸線核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復(fù)合S:海及游艇M：山體景觀軸設(shè)置空間布局G：高爾夫打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點強化工程核心競爭力涵蓋內(nèi)容配套、景觀、整體規(guī)劃整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論修建私家登山道：營造業(yè)主的專屬尊崇感，增添業(yè)主生活樂趣案例借鑒：深圳圣莫麗斯圣莫麗斯登山道繞山一周，全部采用進口芬蘭木、青麻石鋪設(shè)案例借鑒：深圳蘭溪谷萬科東海岸登山道是深圳第一條私家登山道案例借鑒：萬科東海岸本工程發(fā)力點：可采用簡潔古樸的石材和木棧道混合的方式，讓人們可以在林冠中自由穿行，可傾聽山聽林濤，極大的滿足了人與自然親密接觸的行為心理打造登山道1建造山頂標(biāo)志性景觀塔：創(chuàng)造山體景觀面，為工程貼上獨特的標(biāo)簽圣莫麗斯塔——照亮回家的路案例借鑒：深圳圣莫麗斯“圣莫麗斯塔〞凈高20.38米、完全按照瑞士風(fēng)格建造，除了社區(qū)標(biāo)識的作用，也包含深厚的風(fēng)水乾坤，庇佑圣莫麗斯人，是圣莫麗斯的精神圖騰。本工程可借鑒點：結(jié)合本工程的定位及建筑風(fēng)格，設(shè)計一座具有標(biāo)志性的景觀建筑置于山中，并賦予其一定的精神內(nèi)涵，后期可作為本工程的一個營銷亮點。景觀塔2建造觀景平臺：依山就勢，近可觀高爾夫、園林景觀，遠可觀海景，提高山、海、高爾夫等資源的互動性圣莫麗斯半山觀景臺通過觀景平臺的打造，營造“關(guān)山攬海，天朗氣清〞的意境，能夠彌補本工程后排物業(yè)缺乏海景、高爾夫資源的缺乏南沙奧園半山觀景臺蘭溪谷半山觀景臺觀景平臺3沿登山道在山體中布置提供駐足空間和休閑活動的涼亭、郊野公園增加登山活動的情趣，最大限度的親近山體休憩場所4星河丹堤私家山體公園中信棲湖私家山體公園在半山腰位置建議打造業(yè)主私家郊野公園在登山道的交通節(jié)點布置涼亭，為業(yè)主提供休憩場所開辟空地作為運動場所，布置運動器材設(shè)置景觀小品，增加景觀的情趣發(fā)呆亭不會亭核心資源的景觀放大核心資源進行最佳復(fù)合S:海及游艇M：山體景觀軸設(shè)置空間布局G：高爾夫打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點強化工程核心競爭力涵蓋內(nèi)容配套、景觀、整體規(guī)劃整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論一線內(nèi)海景觀二線內(nèi)海景觀一線高爾夫景觀一線山景景觀資源盤點1C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11鐵爐港山體N高爾夫會所游艇會本工程景觀資源包括一線、二線內(nèi)海景觀，一線高爾夫景觀，一線山景等景觀軸設(shè)置在核心景觀節(jié)點集中區(qū)域，便于工程景觀資源的集中展示景觀軸沿C9-7和C9-6地塊中間區(qū)域設(shè)置連接游艇會〔海上銷售中心〕、高爾夫會所、高爾夫球場及山體等核心景觀節(jié)點單線型景觀軸，景觀面大，將本工程的強勢景觀資源集中展示主景觀軸的設(shè)置2主景觀軸設(shè)置鐵爐港山體N高爾夫會所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇會主干道沿景觀軸設(shè)置，連接高爾夫會所和游艇會外部道路交通組織3鐵爐港山體N高爾夫會所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇會主干道次干道主入口次入口打造“一軸三點三帶〞的空間布局，實現(xiàn)核心資源與核心配套的最正確復(fù)合“一軸〞即連接游艇會、高爾夫會所及山體的中心景觀軸“三點〞即由游艇會、高爾夫會所及山體郊野公園構(gòu)成的核心景觀節(jié)點“三帶〞即由海景帶、高爾夫景觀帶和山景帶構(gòu)成的景觀資源帶核心資源與核心配套的最佳復(fù)合4鐵爐港山體NC9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇會高爾夫會所山體郊野公園山景帶高爾夫景觀帶海景帶“一軸三點三帶〞物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點既要實現(xiàn)景觀價值最大化，又要保障良好的私密性涵蓋內(nèi)容建筑風(fēng)格、立面、園林建筑及園林風(fēng)格相對私密性的打造邊界別墅的私密性打造內(nèi)部別墅的私密性打造地下或半地下車庫設(shè)計打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論北美風(fēng)格別墅深圳萊蒙水榭山昆山大自然游艇俱樂部魯能三亞灣新城美式高爾夫別墅上?？禈虬雿u大量案例證明客戶對于北美建筑風(fēng)格別墅有較高的認(rèn)同度北美建筑風(fēng)格別墅與游艇、高爾夫的融合度較高北美建筑風(fēng)格用材以木材和石材為主，適宜濱海建筑，抗腐蝕性較好建筑風(fēng)格1判定依據(jù)建筑立面色彩搭配：深淺色系靈活搭配，稍顯厚重，表達本工程的尊貴氣質(zhì)深淺色系靈活搭配，穿插使用，可以有效減小美式建筑的過于厚重的感覺，但不過于輕浮，表達尊貴感。淺色系的應(yīng)用可以給人以舒適，慵懶的感覺，可讓人心情愉悅，增強工程的度假氣氛。外立面2高爾夫別墅組團〔C9-6/7地塊〕：東南亞園林風(fēng)格三亞屬于熱帶地區(qū)，很適合東南亞園林的氣候特點三亞客戶對于東南亞園林風(fēng)格的認(rèn)同度較高東南亞園林植被比較契合工程的景觀資源打造特點：高植被普遍以棕櫚樹為主，密度低，不易對核心景觀造成遮擋。低植被主要四季長青植物為主，對核心景觀的遮擋有限東南亞風(fēng)格園林較容易與不同風(fēng)格建筑相搭配，與北美風(fēng)格建筑的契合度較好亞龍灣高爾夫〔東南亞風(fēng)格〕海藍椰風(fēng)〔東南亞風(fēng)格〕半島龍灣〔東南亞風(fēng)格〕園林風(fēng)格3判定依據(jù)臨山別墅組團〔C9-8/9/11地塊〕：意大利臺地園林，能夠更好的讓建筑與山體相互融合，形成臺地莊園。意大利臺地園林風(fēng)格：別墅園林多半建立在山坡地段上，就坡勢而作成假設(shè)干的臺地園，能保證別墅較好的私密性和資源的私享性與本工程的契合度：本工程臨山別墅組團，具備較好的山體資源，與臺地園林契合度較高意大利臺地園林與北美建筑風(fēng)格的契合度較好園林風(fēng)格3判定依據(jù)物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點既要實現(xiàn)景觀價值最大化，又要保障良好的私密性涵蓋內(nèi)容建筑風(fēng)格、立面、園林建筑及園林風(fēng)格相對私密性的打造邊界別墅的私密性打造內(nèi)部別墅的私密性打造地下或半地下車庫設(shè)計打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論別墅方面，以棕櫚樹等高大植被低密度分布于私密空間前；球場方面，可設(shè)置淺水系與別墅社區(qū)進行區(qū)隔高爾夫邊界私密性1別墅方面：以棕櫚樹為主要植被，種植密度較低，且主要分布于別墅的私密空間前高爾夫球場方面：可配合中淺水系進行打造，與別墅社區(qū)進行區(qū)隔，同時，也起到引導(dǎo)果嶺景觀和別墅內(nèi)部景觀自然過度的作用邊界別墅的相對私密性打造別墅方面別墅方面高爾夫球場方面高爾夫球場方面結(jié)合山體地形，通過高差及山體樹木形成山體與別墅之間的相互區(qū)隔，建立私密性臨山邊界私密性2結(jié)合坡地地形，通過一定高差和山體樹木形成建筑之間的相互區(qū)隔，建立私密性建筑之間通過花園或者前后錯墊高設(shè)計模糊與山的界限植被主要以山體植被為主，和山充分融合靠山別墅的私密性打造主要針對別墅之間的私密性保障，設(shè)計上可通過植被、花園、水系、道路設(shè)置來打造其私密性內(nèi)部私密性3種植相對較密的高大植被，同時搭配低矮植被和花卉形成園林錯落感，同時保證私密性在別墅中可以利用花園、噴泉和小品等增加距離感同時與其他別墅形成區(qū)隔，保證私密空間和資源的專屬性道路設(shè)置多為“曲徑〞，可讓園林更加豐富，層次感更加強烈，同時私密性更好內(nèi)部私密性的打造道路多設(shè)置為“曲徑〞利用花園形成區(qū)隔噴泉、水池形成區(qū)隔高大植被與低矮植被結(jié)合“曲徑〞：通過道路兩側(cè)的植被處理，營造“曲徑〞感覺，既增加別墅私密性，又增添度假情趣和氣氛工程為純獨棟別墅工程，不采用人車分流設(shè)計，在人車混行道路上道路設(shè)計多以直道為主，但可以通過道路兩側(cè)植被營造“曲徑〞感覺，增加別墅私密性。在人行道路設(shè)計上，多以石材鋪裝為主，道路曲折蜿蜒，度假氣氛濃厚私密性的細部打造4臺地園林景觀主線：將流水、植被、小品圍繞該條主線配置，并將別墅劃分為假設(shè)干群落，形成有效區(qū)隔流水，植被，小品圍繞一條主線進行，按照山坡流線流動，同時配合幽靜道路，木橋等進行打造景觀主線將別墅群落劃分為假設(shè)干局部，在別墅之間形成有效的區(qū)隔，保證私密性私密性的細部打造4駐足空間：設(shè)置相對分散的駐足空間，不伴隨道路設(shè)計，從而保證業(yè)主游玩時的私密性景觀主要圍繞水系打造進行，結(jié)合駐足空間設(shè)計，具有更好的參與性不設(shè)置很明顯的駐足空間，也許就在一棵大樹下就能吸引業(yè)主去駐足停留設(shè)置相對分散的駐足空間，不伴隨道路進行設(shè)計，保證業(yè)主在社區(qū)內(nèi)部散步，游玩時候的私密性私密性的細部打造4車庫設(shè)計采用地下或半地下設(shè)計，車行入戶，可最大限度保障客戶信息〔如車牌號〕的隱私性車庫設(shè)計5物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價涵蓋內(nèi)容戶型配比及設(shè)計建議合理的戶型配比保障項目快速回現(xiàn)高度假品質(zhì)的打造空間打造功能打造趣點打造打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論基于工程形象及銷售速度兩個層面進行戶型面積的設(shè)計小獨棟產(chǎn)品為市場暢銷產(chǎn)品，作為本工程的現(xiàn)金流產(chǎn)品，工程應(yīng)采取市場主流面積區(qū)間，以小戶型為主，保證客戶投資需求的同時，盡可能滿足居住功能的提升。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）總價區(qū)間（萬元）戰(zhàn)略實現(xiàn)大獨棟350-4001000-1500明星產(chǎn)品中獨棟180-220550-650形象+利潤產(chǎn)品小獨棟80-120250-350現(xiàn)金流產(chǎn)品2011年入市戶型面積建議回顧1中獨棟產(chǎn)品為本工程奉獻形象和利潤，量大，需適度拉大面積區(qū)間，滿足客戶多方面需求，在注重度假功能的打造同時，突出其居住功能空間的營造。小獨棟中獨棟大獨棟大獨棟產(chǎn)品為本工程的明星產(chǎn)品，量少，主要起到拉升工程形象作用，面積可適當(dāng)大于市場平均水平。市場在售別墅盤的現(xiàn)金流產(chǎn)品套數(shù)比保持在36%左右項目名稱面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比（%）建面比（%）戰(zhàn)略實現(xiàn)公主郡二期8836%15%現(xiàn)金流產(chǎn)品300~60064%85%亞龍灣高爾夫別墅10336%27.5%現(xiàn)金流產(chǎn)品150~17059%65%198,3035%7.5%半山半島218100%100%在售樓盤戶型比例市場情況1不同入市時機及開發(fā)商快速回現(xiàn)目標(biāo)下，現(xiàn)金流產(chǎn)品必須到達的最低建面配比現(xiàn)金流產(chǎn)品目標(biāo)回現(xiàn)2工程需要快速回現(xiàn)的金額為：地價〔約2億〕、高爾夫球場〔含設(shè)計費約2億〕、啟動區(qū)建安本錢〔含會所、酒店約2.5億〕，共計約6.5億假定工程現(xiàn)金流產(chǎn)品實現(xiàn)的市場平均售價為3萬元/平米根據(jù)客戶定位的微調(diào)，2021年現(xiàn)金流產(chǎn)品要承擔(dān)更強的快速回現(xiàn)功能。假定2021年入市工程現(xiàn)金流產(chǎn)品的回現(xiàn)額度為80%，2021年入市為50%假設(shè)條件2021年2021年目標(biāo)回現(xiàn)額度6.5億X80%=5.2億6.5億X50%=3.25億現(xiàn)金流產(chǎn)品面積5.2億÷3萬元/平米=1.73萬平米3.25億÷3萬元/平米=1.08萬平米現(xiàn)金流產(chǎn)品配比1.73萬平米÷17.62萬平米≈9.8%1.08萬平米÷17.62萬平米≈6.1%現(xiàn)金流產(chǎn)品建面比建議2021年為18%，2021年為15%現(xiàn)金流產(chǎn)品配比建議3市場情況建議取公主郡及亞龍灣高爾夫別墅的平均值考慮到目前在售別墅產(chǎn)品均為針對中短期度假客戶的需求來進行的配比設(shè)置，本工程現(xiàn)金流產(chǎn)品配比計算應(yīng)進行權(quán)重區(qū)別2021年配比建議中，市場情況取權(quán)重60%2021年配比建議中，市場情況取權(quán)重50%權(quán)重建議2021年2021年市場情況〔15%+27.5%〕/2〔15%+27.5%〕/2回現(xiàn)目標(biāo)9.8%6.1%配比建議21.25%X60%+9.8%X40%≈18%21.25%X50%+6.1%X50%≈15%戶型配比建議4物業(yè)類型2012年2011年戰(zhàn)略實現(xiàn)面積區(qū)間（㎡）建面比套數(shù)比面積區(qū)間（㎡）建面比套數(shù)比大獨棟350-4005%2.5%350-4005%2.3%明星產(chǎn)品中獨棟180-25080%70.9%180-22077%66.6%形象+利潤產(chǎn)品小獨棟80-13515%26.6%80-12018%31.1%現(xiàn)金流產(chǎn)品注：大獨棟產(chǎn)品為本工程的明星產(chǎn)品，量少，主要起到拉升工程形象的作用，此處按經(jīng)驗值5%進行建面配比。小獨棟實現(xiàn)快速回現(xiàn)，中獨棟奉獻利潤，大獨棟創(chuàng)造形象，三者的合理配比能保障工程快速回現(xiàn)，擺脫資金壓力物業(yè)開展建議思維導(dǎo)圖出發(fā)點實現(xiàn)快速回現(xiàn)和高溢價涵蓋內(nèi)容戶型配比及設(shè)計建議合理的戶型配比保障項目快速回現(xiàn)高度假品質(zhì)的打造空間打造功能打造趣點打造打造最正確的復(fù)合型資源打造最正確的相對私密性打造最暢銷的高度假品質(zhì)別墅打造最高級別的高爾夫會所整體開展戰(zhàn)略項目個性提練短板效應(yīng)核心優(yōu)勢個性實現(xiàn)的核心問題邊界理論戶型設(shè)計上，從空間、功能和趣點三個方面打造高度假品質(zhì)空間打造大松散空間，少隔斷；注重灰空間的處理與強化功能打造弱化局部生活功能，增強套房功能；適當(dāng)增強室外活動空間功能趣點打造強調(diào)景觀與采光：下沉庭院，挑高客廳，大面積窗戶等高度假品質(zhì)別墅戶型KPI69少隔斷：盡量減少空間的分割，充分表達度假產(chǎn)品的舒適要求大空間：橫向拉通，主臥和客廳都與陽臺連通，開放式西廚結(jié)合餐廳空間打造1大空間松散格局，減少隔斷對空間連續(xù)性造成的影響，更符合高度假品質(zhì)的舒適度要