廉租房和經(jīng)濟適用房工程可行性研究報告

廉租房和經(jīng)濟適用房工程可行性研究報告遂川縣2011年廉租住房和經(jīng)濟適用住房工程PAGEPAGE46目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、業(yè)主簡介 2三、編制依據(jù)及主要內(nèi)容 2四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 3第二章項目背景 4一、現(xiàn)狀 4二、本項目提出理由 5第三章項目建設(shè)的必要性 6一、符合國家工業(yè)鼓勵發(fā)展方向 6二、是企業(yè)發(fā)展壯大的需要 6三、是緩解社會壓力，促進社會和諧發(fā)展的需要 7四、有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 7第四章市場分析 8第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 10第六章項目選址及建設(shè)條件 11一、項目選址 11二、項目建設(shè)條件 11第七章技術(shù)、設(shè)備及工程方案 12一、技術(shù)方案 12二、主要設(shè)備方案 12三、工程方案 13第八章安保、環(huán)保及消防 14一、工業(yè)安全與衛(wèi)生 14二、環(huán)境保護 16三、消防 17第九章節(jié)能 18一、設(shè)計依據(jù) 18二、設(shè)計原則 18三、能源種類 18四、主要節(jié)能措施 18五、節(jié)能效果評價 19第十章組織機構(gòu)與人力資源配置 20一、組織機構(gòu) 20二、人力資源配置 20第十一章項目進度計劃及招投標 22一、項目進度計劃 22二、招標方案 22第十二章投資估算及資金籌措 24一、投資估算范圍 24二、投資估算依據(jù) 24三、計算期 24四、項目投資 25五、資金籌措 26第十三章財務(wù)評價 27一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) 27二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 27三、成本費用估算 28四、利潤估算及分配 30五、盈利能力分析 30六、財務(wù)生存能力分析 32七、盈虧平衡分析 32八、財務(wù)評價結(jié)論 32第十四章風險分析 34一、技術(shù)風險 34二、市場風險 34三、經(jīng)營管理風險 34四、融資風險 34第十五章社會效益評價 35第十六章結(jié)論及建議 36一、結(jié)論 36二、建議 36第一章總論1.1項目概況1、項目名稱：####縣2011年廉租住房和經(jīng)濟適用住房工程。2、建設(shè)單位：####縣房地產(chǎn)管理局3、建設(shè)性質(zhì)：新建4、項目責任人：####5、項目建設(shè)期限：12個月（2011年3月－2012年3月）6、建設(shè)地點：####縣泉江集合村7、####縣房管局簡介：解放前，####縣沒有專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)，在一九四四年到一九四九年成立####縣中等教育基金委員會，主要是管理全縣學(xué)校產(chǎn)業(yè)土地、房屋。以收租金為主，所收租金用于獎學(xué)金和扶助貧困優(yōu)等生。一九五0年成立了縣房地產(chǎn)委員會，由分管的副縣長兼任主任，工作人員掛靠在縣民政局。一九八一年成立####縣房地產(chǎn)公司，在縣建設(shè)委員會的直接領(lǐng)導(dǎo)下，屬于副科級單位。一九八四年縣建設(shè)委員會改為####縣城市建設(shè)環(huán)境保護局，####縣房地產(chǎn)公司隸屬####縣城建環(huán)境保護局的領(lǐng)導(dǎo)之下。一九九六年縣政府將####房地產(chǎn)公司改為####縣房地產(chǎn)管理局至今?，F(xiàn)有干部職工118人，下設(shè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、民順物業(yè)管理公司，天地測繪公司，樂意房地產(chǎn)評估公司四個子公司12個科室和四個基層房管所。####縣房管局近年來立足于縣城實際，著眼于經(jīng)濟創(chuàng)收，按照高效、準確、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的要求，提高管理水平，強化隊伍素質(zhì)和行業(yè)作風建設(shè)；以“強化職能、搞好服務(wù)、盤活資產(chǎn)、壯大實力”為治局方針，以“建設(shè)新####、構(gòu)筑新房管”為載體，積極樹立房管系統(tǒng)新形象，取得了較好的業(yè)績，特別是2002年以來，經(jīng)濟創(chuàng)收年遞增在100萬元以上，對地方財稅貢獻年遞增在50萬元以上，有力地支持了縣城經(jīng)濟的發(fā)展，多次被上級行業(yè)和主管部門評為目標管理考核優(yōu)勝單位和先進單位及先進黨支部。1.2可研報告編制依據(jù)=1\*GB2⑴####縣城市總體規(guī)劃（1998～2020年）=2\*GB2⑵江西省計委贛計投[1999]099號《關(guān)于經(jīng)濟適用住房項目審批權(quán)限和程序的暫行規(guī)定》；=3\*GB2⑶贛計投[1998]481號《轉(zhuǎn)發(fā)國家關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知》；=4\*GB2⑷贛價房字第193號《關(guān)于降低經(jīng)濟適用房（安居工程）普通新商品住宅銷售價格的通知》；=5\*GB2⑸建設(shè)部建住房[2000]44號《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》；=6\*GB2⑹江西省人民政府贛政發(fā)[2001]27號《關(guān)于擴大住房消費促進住房建設(shè)的通知》；=7\*GB2⑺關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書；=8\*GB2⑻項目單位提供的于本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)；=9\*GB2⑼國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等。1.3研究范圍及研究工作概況1.3.1、項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括：廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設(shè)的必要性、項目定位、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、項目管理、投資估算、效益評價等。1.3.2、研究工作概況受####縣房地產(chǎn)管理局的委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設(shè)的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。1.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目用地面積20000m2，總建筑面積28000m2表1-1主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱單位指標備注1用地面積畝302建筑面積M2280002.1經(jīng)濟適用房面積M230002.2廉租房面積M2250003容積率2.264綠地率%31.05建筑密度%32.06居住戶數(shù)戶5646.1經(jīng)濟適用房戶數(shù)戶306.2廉租房戶數(shù)戶5347居住人數(shù)人19743.5人/戶8單位造價元/m2928.579總投資萬元26009.1國家補助萬元19319.2地方自籌萬元66910工期月121.5結(jié)論與建議1.5.1、結(jié)論=1\*GB2⑴本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設(shè)環(huán)境。=2\*GB2⑵根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善####縣城鎮(zhèn)居民的居住條件，對城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房，，本項目的建設(shè)是必要的。=3\*GB2⑶本項目建設(shè)主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國內(nèi)對此的設(shè)計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設(shè)是可行的。=4\*GB2⑷本項目總用地面積為20000m2，總建筑面積為28000m2，項目總投資2600萬元，項目實施期為1年。1.5.2、建議=1\*GB2⑴按照經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標準搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。=2\*GB2⑵抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。=3\*GB2⑶加強工程項目管理，嚴格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。第二章項目建設(shè)的必要性與市場位2.1項目建設(shè)的必要性2.1.1是堅持民本####、全面建設(shè)小康社會的需要黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)經(jīng)濟適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著####縣住房制度改革的深入推進，逐步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設(shè)經(jīng)濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧####、創(chuàng)建全國文明城市具有重要意義?！敖?jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)是件好事，好事一定要辦好，要真正把國家讓出的利益，落實到每一位低收人居民家庭中去?！弊?007年廉租住房工作開展以來，####縣委，縣政府高度重視這項民生工程，成立以縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。對中低收入等困難家庭以實物配租或者租賃補貼予以保障；對有一定購房能力的困難家庭主要以供應(yīng)經(jīng)濟適用住房的方式予以保障。各部門要確保中心城區(qū)內(nèi)的低收人居民和城建拆遷中的住房得到妥善安置。只有確保城市低收人家庭安居，才能安置他們樂業(yè)。市政府要求，在經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)中，要按照“整體規(guī)劃、逐步實施、嚴格把關(guān)、規(guī)范管理”的原則進行。本項目以切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決公司低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本####縣的利民之舉。2.1.2是改善城鎮(zhèn)居民生活條件、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要按照全面建設(shè)小康和構(gòu)建社會主義和諧社會的總體要求，把解決城市家庭住房困難作為著力改善民生、維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快建立健全以廉租房、經(jīng)濟適用房制度為重點，多渠道構(gòu)建城市家庭住房困難的政策體系，努力實現(xiàn)“住有所居”的目標。同時也能促進社會和諧發(fā)展，確保企業(yè)穩(wěn)定。2.2市場定位經(jīng)濟適用房應(yīng)解決一個社會在住房方面的基本保障問題，它體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛，一方面國家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)的各項政策，為住宅建設(shè)發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租、買經(jīng)濟適用住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發(fā)建設(shè)項目，購買經(jīng)濟適用住房和租賃廉租住房的對象應(yīng)為符合相關(guān)資格的、接受####縣房產(chǎn)局審查并公示。第三章項目選址及建設(shè)條件3.1項目選址項目建址位于####縣泉江集合村區(qū)內(nèi)。東以規(guī)劃安下路為界，南以規(guī)劃西莊路為界，西以集合村耕地為界，北以規(guī)劃緯一路為界。3.2建設(shè)條件3.####縣境屬于中亞熱帶濕潤季風氣候。總的特點是氣候溫和，雨量充沛，陽光充足，四季分明，冬夏長，春秋短，有霜期短，無霜期長，境內(nèi)山地集中，氣候差異大。由于山地高差大，全縣各地平均降水量1400—2000mm，其中西部和西南部的山地在1m以上800m，低山丘陵為1500—1800mm，平原和盆地一般在1500mm以下。=1\*GB2⑴氣象條件年平均氣溫15.1-18.7℃最冷月(1月)平均氣溫6.9℃最熱月(7月)平均氣溫29.5℃最冷月極端最低氣溫-6.6℃最熱月極端最高氣溫39.8℃年無霜期285天歷年最大積雪深度24cm年主導(dǎo)風向北和東北為主⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日)最大流量57900m3/s(1931年7月30日)年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吳淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日)最低水位17.27m(1960年2月16日)③水溫最高水溫33.2℃冬季平均水溫6.9℃3.####縣泉江鎮(zhèn)鎮(zhèn)交通便利，通訊便捷，基礎(chǔ)沒施建設(shè)配套齊全。105國道、遂井公路、遂桂公路、遂堆公路、遂大公路貫穿全鎮(zhèn)，形成四通八達的交通網(wǎng)。新建、改建的工農(nóng)兵大道、東路大道、文獻街、交通路、川江路等14條主要路街均為水泥路面，寬直平坦，縱橫交錯。3.項目地地處####縣泉江集合村區(qū)內(nèi)，供水、排水、燃氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、電力等市政配套設(shè)施齊全。=1\*GB2⑴供水項目供水來自####縣自來水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力達100萬噸/年，水量充沛。=2\*GB2⑵排水項目地有排污口6個，污水排入市政污水管，排水管徑1米；雨水采用明溝排放。=3\*GB2⑶供電項目地電源來自####縣供電局，所處電網(wǎng)名稱為站地線。用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電名稱為110KV站前路變電站，其供電能力充足，能夠保證項目建設(shè)所需的用電要求。3.項目地為城鎮(zhèn)區(qū)域，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設(shè)施完善。3.本項目建設(shè)場地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強風化板巖和中風化板巖，其地層較為簡單，，擬建場地屬中軟地土，Ⅱ類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物特點及場地特征，本場地在部分基巖出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎(chǔ)形式。3.本項目場地地下水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補給，場地內(nèi)埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對場地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對鋼筋砼無侵蝕作用。3.在大地構(gòu)造上，該地區(qū)的地震動峰值加速度g<0.03，即對應(yīng)原地震烈度小于6度，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011—2001）》判定，因此沿線構(gòu)造物設(shè)計抗震不設(shè)防。根據(jù)江西省地質(zhì)局地質(zhì)資料，本區(qū)無新構(gòu)造運動，活動或發(fā)震斷裂，因此該地區(qū)區(qū)域構(gòu)造基本上是穩(wěn)定的。3.####縣委、縣政府對本項目的建設(shè)十分重視，多次組織縣內(nèi)有關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會。落實項目建設(shè)資金，同時制定了相關(guān)優(yōu)惠政策，為項目的建設(shè)提供了良好的外部重要條件。第四章擬建規(guī)模及方案4.1總平面布置4.1.1、基本要求=1\*GB2⑴規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，成為居民生活區(qū)的有機組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。=2\*GB2⑵堅持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。=3\*GB2⑶住宅建筑設(shè)計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設(shè)施齊全。=4\*GB2⑷總圖布置滿足規(guī)劃要求。4.1.2、平面布置根據(jù)####縣城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，擬建項目平面布置滿足城市規(guī)劃要求，在建筑平面設(shè)計上滿足使用功能要求，同時滿足相應(yīng)的規(guī)范要求，考慮通風，采光，以美觀適用協(xié)調(diào)一致，整體壯觀為準。周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。4.2小區(qū)擬建規(guī)模依據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》、《城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《民用設(shè)計通則》，針對地域氣候特征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務(wù)對象和消費群體，創(chuàng)造出市場能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設(shè)計，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)強調(diào)與成片開發(fā)的商住區(qū)統(tǒng)一劃，從設(shè)計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強調(diào)其文化內(nèi)涵和品性，增強空間層次感。主要技術(shù)指標如下：=1\*GB2⑴項目占地面積：20000m2=2\*GB2⑵總建筑面積：28000m2其中：經(jīng)濟適用房建筑面積為3000m2，30套，每套建筑面積為60m2左右；廉租房建筑面積為25000m2=3\*GB2⑶容積率：2.26=4\*GB2⑷綠地率：31%=5\*GB2⑸建筑密度：32%=6\*GB2⑹安置規(guī)模：居住戶數(shù)為564戶，居住人數(shù)1974人（按3.5人/戶計）4.3基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)4.3.1、工程概況：本項目場地地質(zhì)條件較好，可選擇淺基礎(chǔ)形式，局部較深處選擇獨立樁基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)參數(shù)根據(jù)####縣規(guī)劃勘測設(shè)計院所提供的地基承載力值選定，樁型、樁長、樁徑有建筑設(shè)計部門計算確定。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)。4.3.2、設(shè)計依據(jù)：=1\*GB2⑴本工程設(shè)計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料；=2\*GB2⑵有關(guān)規(guī)范規(guī)程=1\*GB3①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）；=2\*GB3②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50010-2002）；=3\*GB3③建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB50007-2001）；=4\*GB3④建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）；=5\*GB3⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50003-2001）；=6\*GB3⑥建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ94-94）；=7\*GB3⑦建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ79-91）；=3\*GB2⑶荷載取值a、恒荷載標準值恒荷載標準值均按實計取。樓面裝修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷載標準值商場及商場樓梯 3.5KN/m2住宅 2.0KN/m2衛(wèi)生間 2.5KN/m2挑出陽臺及走廊 2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2c、風荷載基本風壓值 W0=0.40KN/m2d、基本雪壓值 S0=0.55KN/m24.3.3、結(jié)構(gòu)選型本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。4.3.4、基礎(chǔ)設(shè)計本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計的準確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計方進行施工圖設(shè)計之前，提供施工圖設(shè)計階段的工程地質(zhì)勘察報告。4.3.5、結(jié)構(gòu)防火本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下：=1\*GB2⑴框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為35mm，耐火極限大于3.0h。=2\*GB2⑵梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護層厚度為25mm，耐火極限為2.0h。=3\*GB2⑶樓板保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。=4\*GB2⑷屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為15mm，耐火極限大于1.5h。=5\*GB2⑸非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于2.0h。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）的要求。4.4公用輔助工程4.4.1、給排水=1\*GB2⑴編制依據(jù)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJ13-86（1997年版）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJ14-87（1997年版）；《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GBJ15-88（2001年版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）；《污水綜合排放標準》GB8978-1996；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90。=2\*GB2⑵編制范圍本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。=3\*GB2⑶給水（生活給水及消防用水）a.水源本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。b.用水量生活給水：住宅按300L／人·d計，用水量500噸/天，時變化系數(shù)Ｋ取2.0，商業(yè)按50L／人·d計，用水量30噸/天，時變化系數(shù)Ｋ取2.0。沖洗道路、場地用水按10L/m2.d計。用水量10噸/天綠化用水按2L/m2.d計。用水量10噸/天未預(yù)見用水量按總用水量的15%計。則生活用水量為630噸/天。消防給水：室外消防用水量30L/S；室內(nèi)消防用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。c.生活給水系統(tǒng)根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為99.9%，月停水小時數(shù)為零。室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設(shè)置消防栓。=4\*GB2⑷排水室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水，生活污水通過項目地塊的6個排污口排入市政污水管，污水管管徑1米，管網(wǎng)總長度1500米。4.4.1、供配電=1\*GB2⑴依據(jù)國家有關(guān)電氣設(shè)計相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。項目單位對本工程的有關(guān)要求。=2\*GB2⑵用電負荷的確定本項目用電負荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標準，其用電設(shè)施按商業(yè)營業(yè)用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負荷為1500KW。=3\*GB2⑶變配電間本項目供電來自####縣供電局，所處電網(wǎng)名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項目建設(shè)及項目建成后所需的用電要求。應(yīng)采用雙回進線電纜埋地引至變電間，本工程擬選取S11－10/800KVA變壓器兩臺，低壓開關(guān)柜選用抽屜的開關(guān)柜，一般電力電纜選用阻燃型VV22型電力電纜。并做好防水防潮。=4\*GB2⑷保安接地與防雷接地本項目低壓側(cè)工作接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設(shè)計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。4.4.1、弱電=1\*GB2⑴通信：本項目位于為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當?shù)仉娦挪块T實施解決。4.5住宅設(shè)計4.5.1、單元設(shè)計本項目是經(jīng)濟適用房和廉租房，全按6層設(shè)計，經(jīng)濟適用房戶型均為60m2左右/戶；廉租房戶型為4.5.2、單體設(shè)計體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經(jīng)濟適用房特點的同時，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學(xué)。4.5.3、防雷根據(jù)其自然地形，土壤電阻率較高以及雷電活動的特點，對于獨立的建筑物，應(yīng)根據(jù)其防雷類別的不同，設(shè)置不同的避雷裝置。如避雷帶、避雷網(wǎng)、避雷針等。（1）本工程按三類防雷建筑設(shè)計（2）利用基礎(chǔ)地梁底筋和部分樁內(nèi)主筋焊成電氣通路做接地裝置。（3）變壓器工作接地，保護接地，弱電接地，等電位接地為一點式共用接地，共用同一接地裝置，接地電阻≤1Ω。第五章環(huán)境保護及節(jié)能5.1節(jié)能節(jié)水措施5.1.1、節(jié)能=1\*GB2⑴節(jié)能設(shè)計依據(jù)=1\*GB3①《公共建筑節(jié)能標準》GB50189-2005；=2\*GB3②《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006。=2\*GB2⑵節(jié)能措施項目建成后，用電范圍主要是照明、商業(yè)辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：=1\*GB3①供電設(shè)計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。=2\*GB3②采取低壓電容器補償，減少無功損耗。=3\*GB3③在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。=4\*GB3④加強用電管理，減少能耗。=5\*GB3⑤本項目建筑物的設(shè)計中，充分考慮利用自然通風和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。5.1.2、節(jié)水⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。⑵加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。5.2環(huán)境保護5.2.1、依據(jù)⑴《污水綜合排放標準》GB8978-1996；⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93；⑶《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-90；⑷《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-93；⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》GB/T14848-93；⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB3838-2002。5.2.2、污染源與污染物項目建設(shè)地為####縣泉江鎮(zhèn)集合村，現(xiàn)狀無大的污染源，適合本項目的建設(shè)。本項目建設(shè)主要污染源與污染物是施工過程中運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項目運營時產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場地沖洗廢水等，擬建項目無工業(yè)污染和化學(xué)污染。項目的建設(shè)不會對原有環(huán)境狀況造成影響，在對相關(guān)污染物進行處理后基本沒有污染。5.2.3、環(huán)保措施⑴粉塵本項目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標準和規(guī)定,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過10毫克，控制粉塵對周圍環(huán)境的污染。⑵噪音建設(shè)期內(nèi)機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點）來進行控制。⑶廢水生活廢水和機房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實施達標排放。⑷其他廢棄物生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。⑸項目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。5.3消防5.3.1、設(shè)計依據(jù)和原則①依據(jù)a.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年修訂本）b.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005②原則a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。5.3.2、消防措施①區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。③室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤設(shè)計時留出消防通道出口。⑥施工時，施工單位要嚴格按照設(shè)計要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。⑧注意火警預(yù)防，將本項目平面布置圖交予####縣消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。5.3.3、消防手段本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。5.3.4、消防器材本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。5.3.2、消防外協(xié)消防外協(xié)由物管與####縣消防支隊協(xié)商解決。5.4安全衛(wèi)生⑴為了嚴防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。⑶加強設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。⑸充分利用空坪隙地進行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計。第六章項目實施進度6.1編制原則（1）本項目建設(shè)內(nèi)容為####縣2011年廉租住房和經(jīng)濟適用住房工程。（2）本項目實施進度設(shè)定在資金按計劃到位的前提下，依據(jù)各項工程所需時間編制制定。（3）本項目前期工作包括：可行性研究報告編制及報批、初步設(shè)計、工程招標、施工圖設(shè)計等。（1）項目實施進度以月為單位。本項目是在建設(shè)資金及時到位的前提下，依據(jù)各項工程所需時間和正常施工期編制，總建設(shè)工期預(yù)計12個月。6.2項目實施各階段進度規(guī)劃本項目2011年1月完成可行性研究及相關(guān)審批后，計劃2011年2完成施工圖設(shè)計、施工前準備（場地平整、招投標等）；本工程施工工期計劃為12個月（不含前期工作），即2011年3月開工到2012年3月竣工驗收。具體實施計劃詳見表6-1。項目實施進度安排表表6-1序號年月項目名稱2010年2011年2012年7-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-61項目前期工作2施工招標4土建工程施工5配套設(shè)施工程6竣工驗收第七章項目組織管理####縣房地產(chǎn)管理局為本項目建設(shè)業(yè)主，承擔本工程項目的規(guī)劃建設(shè)和日常使用。本經(jīng)濟適用房和廉租房項目的建設(shè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本著精簡、高效的原則設(shè)置職能部門和進行勞動定員。7.1項目組織機構(gòu)為加強項目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)工作，順利完成項目建設(shè)任務(wù)，本項目擬成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和建設(shè)項目辦公室。見組織機構(gòu)框圖。7.1.1領(lǐng)導(dǎo)小組####縣房管局、財政局、規(guī)劃建設(shè)局、國土資源局等有關(guān)部門負責人組成。主要負責統(tǒng)籌、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門的工作，行使項目重大問題的決策和協(xié)調(diào)權(quán)；（1）研究、決定、審批有關(guān)項目的重大方針、政策和原則，貫徹省、市各級部門對項目建設(shè)的決定。（2）審查批準項目總體規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)計劃、管理規(guī)章。（3）研究決定資金的籌措和償還。（4）協(xié)調(diào)各部門的工作。（5）批準與項目建設(shè)有關(guān)的重要人事任免，檢查項目辦的工作。7.1.2以####縣房管局抽調(diào)人員組成建設(shè)項目辦公室，負責管理本項目建設(shè)的日常業(yè)務(wù)工作。為加強項目招標、采購等工作，主要工作內(nèi)容：（1）項目計劃管理：根據(jù)省、市各級部門對項目的工作安排，制訂項目年度建設(shè)計劃；安排協(xié)調(diào)項目資金；檢查督促計劃實施；負責項目文件檔案和后勤工作。（2）財務(wù)管理：匯總審核項目報帳；制定規(guī)范項目財務(wù)、會計和報帳管理制度，指導(dǎo)項目財務(wù)會計和報帳工作；檢查監(jiān)督項目資金到位和使用情況，提出改進措施建議；配合接受審計。（3）工程監(jiān)測：批準各項目工程建設(shè)計劃，并監(jiān)督按計劃實施；對項目監(jiān)理單位進行管理，監(jiān)督執(zhí)行各項目技術(shù)方案和技術(shù)標準，對已完工程進行經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)監(jiān)測評價，組織工程竣工驗收；定時向項目領(lǐng)導(dǎo)小組報告工作和建設(shè)進展情況。7.2管理制度按照國家發(fā)改委、財政部、對項目管理辦法的有關(guān)規(guī)定，制定項目管理辦法。管理辦法對項目的準備、項目的執(zhí)行與管理、項目的監(jiān)督檢查、項目的總結(jié)評價等方面作出了明確的規(guī)定，以保證項目工作規(guī)范化、正規(guī)化，順利完成項目建設(shè)任務(wù)。管理制度中充分體現(xiàn)建立項目法人責任制、建立有效監(jiān)督機制、項目的招標計劃等有關(guān)規(guī)定。7.3項目招投標制根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令，特制訂本項目招標方案。7.3.1、招標工作依據(jù)（1)《中華人民共和國招標投標法》；（2)國家發(fā)展計劃委員會《招標公告發(fā)布暫行辦法》；（3)七部委聯(lián)合發(fā)布《評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定》。7.3.2、招標工作原則建設(shè)項目主體工程的施工單位的選定必須依法進行公開招標，擇優(yōu)選定中標單位。招標文件和標底，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制。建設(shè)項目的評標由招標代理機構(gòu)依法組建的評標委員會負責，評標委員會由技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。建設(shè)項目中標單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自轉(zhuǎn)包或違法分包的，可依法取消中標資格。7.3.3、招標方式按照江西省發(fā)展和改革委員會有關(guān)要求，結(jié)合本項目特點，擬采用發(fā)下招標方式：主體工程施工采用市內(nèi)公開招標，進行資格預(yù)審；設(shè)備采購實行國內(nèi)公開招標；工程設(shè)計、施工監(jiān)理采取邀請招標，進行資格后審。7.3.4、招標范圍主體工程施工、設(shè)備購置、工程監(jiān)理、勘察設(shè)計實施公開招標，招標內(nèi)容包括土建、裝飾及水電安裝。7.3.5、資格審查按照有關(guān)規(guī)定對施工合同潛在投標人進行資格后審。7.3.6通過媒介發(fā)布公告，凡具有相應(yīng)施工資質(zhì)，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程施工經(jīng)驗的施工單位，均可參與本項目的投標。

招標基本情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設(shè)計√√√46.59建安工程√√√2329.6監(jiān)理√√√23.3其它√200.51情況說明：年月日7.4項目監(jiān)控項目領(lǐng)導(dǎo)小組、項目辦公室定期或不定期對項目工作開展監(jiān)督檢查，確保項目工作規(guī)范化運作，順利實施。必須連續(xù)監(jiān)控的要點包括：項目實施計劃，項目執(zhí)行機構(gòu)的人員配備，工作質(zhì)量是否符合設(shè)計要求，提款是否按計劃和符合規(guī)定程序，土建施工和安裝工程是否符合標準和合同。監(jiān)控方法包括：項目報告制度、現(xiàn)場視察和派駐監(jiān)理代表等。7.5資質(zhì)等級對本項目的勘測、設(shè)計的資質(zhì)等級要求達到國家乙級資質(zhì)。對工程施工承包方的資質(zhì)應(yīng)選擇三級資質(zhì)的施工隊伍承擔各標段工程施工?；üこ贪磭医ㄔO(shè)部發(fā)布的有關(guān)工程監(jiān)理的法規(guī)性文件規(guī)定，實行工程監(jiān)理。招標委托的工程監(jiān)理組織必須具有政府建設(shè)監(jiān)理管理機構(gòu)審查批準并持有監(jiān)理資格證書，資質(zhì)等級要求達到國家乙級資質(zhì)。7.5項目組織機構(gòu)項目建設(shè)管理機構(gòu)框圖項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組項目建設(shè)辦公室勘察設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位第八章投資估算和資金籌措8.1編制范圍及依據(jù)8.1.1本項目的投資估算范圍包括：經(jīng)濟適用房及廉租房的土建工程、安裝工程、公共設(shè)施工程、道路工程、綠化工程等。8.1.2=1\*GB2⑴江西省定額管理站的有關(guān)文件；=2\*GB2⑵吉安市建設(shè)工程造價管理辦公室編制的《工程造價》；=3\*GB2⑶有關(guān)建筑安裝指標；=4\*GB2⑷現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格；=5\*GB2⑸《江西省其他費用定額》（2004）；=6\*GB2⑹《江西省建筑工程概算定額》（2004）；=7\*GB2⑺參考####縣類似工程造價的實際情況。8.2投資估算本項目總投資估算為2600萬元，其中建安工程費用2329.6萬元，工程建設(shè)其他費用123.24萬元，不可預(yù)見費用123.81萬元。各項費用計算如下：=1\*GB2⑴建安工程費按建設(shè)項目內(nèi)容，建安工程費指主體工程及輔助工程的建設(shè)費用，其中主體工程指6棟經(jīng)濟適用房及廉租房，輔助工程指小區(qū)道路建設(shè)、小區(qū)內(nèi)水電及環(huán)保設(shè)施、綠化以及圍墻、大門等的建設(shè)；按項目費用構(gòu)成，建安工程費包括主體、及輔助工程的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費及其他費用。該項費用按照《江西省建筑工程概算定額》、現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格、江西省定額管理站的有關(guān)文件以及參考####縣類似工程造價的實際情況進行估算。=2\*GB2⑵工程建設(shè)其他費用根據(jù)《江西省其他費用定額》、江西省定額管理站的有關(guān)文件，結(jié)合本項目工程實際情況以及國家有關(guān)政策，本項目工程建設(shè)其他費用估算如下：=1\*GB3①建設(shè)單位管理費：建設(shè)單位管理費按項目總投資的1%考慮，共計23.3萬元。=2\*GB3②勘測、設(shè)計費：根據(jù)勘測、設(shè)計收費費率，本項目勘測設(shè)計費按工程總造價的2%計算，共計46.59萬元。=3\*GB3③工程監(jiān)理費：工程監(jiān)理費按工程總投資的1%計算，共計23.3萬元。=4\*GB3④預(yù)備費：本項目預(yù)備費主要考慮基本預(yù)備費，按工程總投資的5%計算，共計123.81萬元。8.3資金籌措本項目總投資2600萬元，申請國家補助1931萬元，地方自籌669萬元。第九章效益評價9.1項目財務(wù)分析 本項目用地面積20000m2，總建筑面積28000m2，其中經(jīng)濟適用房面積為3000m9.1.13000m2×1050元/m2=3有關(guān)經(jīng)濟適用房稅費標準及金額估算：房產(chǎn)稅稅率1.2%，按房產(chǎn)原值扣除30%計算應(yīng)納稅額：324萬元×（1-30%）×1.2%=2.65萬元營業(yè)稅稅率5%，應(yīng)納稅額為：324萬元×5%=15.75萬元城市維護建設(shè)稅稅率7%，應(yīng)納稅額為：15.75萬元×7%=1.13萬元教育費附加稅率3%，應(yīng)納稅額為：15.75萬元×3%=0.47萬元相關(guān)稅費小計：20.00萬元銷售及管理費用按照項目總投資的1.8%估算，費用為：324萬元×1.8%=5.83萬元利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-相關(guān)稅費-銷售及管理費用=324萬元-278.57萬元-20.00萬元-5.83萬元=10.60萬元應(yīng)納所得稅額=10.60萬元×25%=2.65萬元凈利潤額=利潤總額-應(yīng)納所得稅額=10.60萬元-2.65萬元=