深圳中航贛州項(xiàng)目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略

深圳中航贛州章江新區(qū)工程整體定位及開(kāi)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳中航地產(chǎn)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。：2007.8.20[2007]GW-SZ-71工程研究工作的階段劃分市場(chǎng)調(diào)研第一階段第二階段根據(jù)客戶(hù)意見(jiàn)對(duì)中期報(bào)告進(jìn)行調(diào)整、修改出終稿報(bào)告調(diào)整報(bào)告，再次溝通，提交終稿2007/07/20—07/27工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略2007/07/30—08/22第三階段2007/08/23—08/28工程地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)業(yè)人士訪談一線銷(xiāo)售人員訪談消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查工程界定及目標(biāo)分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)價(jià)值研判案例借鑒及分析工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位2報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判3工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判4贛州的城市開(kāi)展戰(zhàn)略——與南昌共同形成江西省的雙中心，跳出贛南，主動(dòng)融入泛珠三角大經(jīng)濟(jì)圈，爭(zhēng)做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射的樞紐城市根據(jù)江西省域未來(lái)城鎮(zhèn)空間布局，提出贛州中心城市定位：與南昌市共同形成江西省的雙中心結(jié)構(gòu)城市的理念贛州正在著力建立起立體交通網(wǎng)絡(luò)，提出贛州將從節(jié)點(diǎn)城市走向樞紐城市的理念，主動(dòng)融入泛珠三角大經(jīng)濟(jì)圈，爭(zhēng)做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射的樞紐城市。中心城市開(kāi)展戰(zhàn)略目標(biāo)，跳出贛南，融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，做大中心城市，加快城市化進(jìn)程，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，重塑旅游名城形象，打造適宜創(chuàng)業(yè)和居住的江南名城。

南昌市贛州市福建省廣東省5工程位于章江新區(qū)的中心，屬于贛州市城市開(kāi)展的核心區(qū)域區(qū)位：工程位于贛州市章江新區(qū)的核心地段；贛州老城區(qū)采取只拆不建的策略，章江新區(qū)為贛州未來(lái)開(kāi)展的個(gè)重點(diǎn)，也是整個(gè)贛州市〔18縣市〕開(kāi)展的中心；交通：南河大橋、全球通大橋?qū)⒄陆聟^(qū)與老城區(qū)連為一體，前往老城區(qū)車(chē)程在十分鐘以?xún)?nèi)；老城區(qū)章江新區(qū)黃金開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展的重心關(guān)鍵詞一：6區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)行政中心，公共配套齊全，工程最大限度地?fù)碛姓鲗?dǎo)的資源公共配套：區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)贛州市行政中心，市政府、行政中心、黃金廣場(chǎng)、體育館、圖書(shū)館、博物館、銀行等公共配套齊全；生活配套：新區(qū)小學(xué)、新區(qū)醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交系統(tǒng)等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新區(qū)目前居住人口不是很多，缺乏人氣；公共生活配套正逐步完善關(guān)鍵詞二：7工程擁有較好的江景資源，獨(dú)享贛州市民主要休閑區(qū)黃金廣場(chǎng)，資源優(yōu)勢(shì)突出濱江帶黃金廣場(chǎng)區(qū)域交通市政府總體規(guī)劃以京九大道和迎賓大道為依托，結(jié)合市政中心的建設(shè)，布置一系列聚集CBD功能的以商務(wù)辦公為核心的產(chǎn)業(yè)，最終成為贛州CBD商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心；區(qū)域優(yōu)勢(shì)老城市向新城開(kāi)展的第一站，是橋頭堡；交通十分便利，是交通的樞紐地位；沿江濱河帶，擁有自然資源；政府主導(dǎo)和資源主導(dǎo)交匯的核心，配套十分齊全；黃金廣場(chǎng)對(duì)贛州的地位，使地塊價(jià)值進(jìn)一步強(qiáng)化；工程擁有一線江景，占據(jù)自然資源優(yōu)勢(shì)黃金廣場(chǎng)是市民休閑生活的核心廣場(chǎng)，在市民心目中極具地位，工程獨(dú)享此資源工程處在老城向新城開(kāi)展的交通樞紐，是新城開(kāi)展的第一站8地塊三側(cè)臨路，交通通達(dá)性好，視線開(kāi)闊東側(cè)：緊鄰瑞金路，旁邊為新區(qū)醫(yī)院，隔路相對(duì)市審計(jì)局與規(guī)劃中的財(cái)富港〔住宅商業(yè)綜合體工程〕南側(cè)：為新建的中低檔次的多層集資房和農(nóng)民自建房；西側(cè)：緊鄰新區(qū)主干道長(zhǎng)征大道，隔路相對(duì)新區(qū)新建高檔工程天際華庭；北側(cè)：緊鄰翠微路，對(duì)面是贛州最大的市民休閑廣場(chǎng)----黃金廣場(chǎng)；東南北西關(guān)鍵詞三：核心地段，強(qiáng)勢(shì)景觀9地塊容積率高，規(guī)劃要求建購(gòu)物中心、酒店、住宅和商業(yè)街用地性質(zhì)：A地塊：商業(yè)金融用地B地塊：商業(yè)、居住用地用地面積：63407.4平米容積率：A地塊=4.5B地塊=3.7建筑面積：A地塊：地上≤9萬(wàn)平米地下≥2萬(wàn)平米B地塊：地上≤161000平米地下≥25000平米建筑高度：A地塊商務(wù)酒店90-100米B地塊住宅≤85米綠地率：A地塊≥20%B地塊≥35%取地本錢(qián)：440萬(wàn)/畝關(guān)鍵詞三：高容積率、高地價(jià)、中等規(guī)模的城市綜合體A地塊（2萬(wàn)㎡）B地塊（4.3萬(wàn)㎡）北地塊內(nèi)部10三線城市開(kāi)展核心地段，高容積率、高地價(jià)擁有明顯資源優(yōu)勢(shì)的地王級(jí)的城市綜合體工程項(xiàng)目屬性：住宅建筑面積16.1萬(wàn)平米，容積率3.7，取地成本440萬(wàn)/畝，地塊含酒店、商場(chǎng)、住宅；高容積率、高地價(jià)、中等規(guī)模地塊位于章江新區(qū)的核心地段，前臨黃金廣場(chǎng)，高層可觀看江景核心地段，強(qiáng)勢(shì)景觀

區(qū)域?qū)傩裕盒聟^(qū)作為贛州未來(lái)的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江區(qū)為整個(gè)贛州市（18個(gè)縣市）發(fā)展的中心；城市發(fā)展重心贛州在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市；三線城市

工程屬性界定11這是一個(gè)令人有無(wú)限想象高度的工程，必須以前瞻的眼光來(lái)看待本工程！唯一的城市綜合體工程唯一的同時(shí)擁有黃金廣場(chǎng)和江景的工程唯一的同時(shí)占據(jù)政府主導(dǎo)資源和自然環(huán)境資源雙重資源的工程……12作為城市綜合體工程，首先需要在整體上進(jìn)行研判，工程適合采取怎樣的模式啟動(dòng)？以寫(xiě)字樓功能為引擎啟動(dòng)的模式以商業(yè)功能為引擎啟動(dòng)的模式以酒店功能為引擎啟動(dòng)的模式以住宅功能為引擎啟動(dòng)的模式綜合體啟動(dòng)模式模式一模式二模式三模式四13以寫(xiě)字樓功能為引擎啟動(dòng)的模式位于較成熟的商務(wù)核心區(qū)商務(wù)客戶(hù)/企業(yè)需求明顯周邊已形成很好的產(chǎn)業(yè)氣氛，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)已初見(jiàn)成效占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場(chǎng)組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組成，是集寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。中信廣場(chǎng)適合于需以商務(wù)需求帶動(dòng)公寓、商業(yè)等的需求，以商務(wù)促進(jìn)公寓、商業(yè)的需求的工程14以酒店功能為引擎啟動(dòng)的模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)/位于核心區(qū)或旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)交通通達(dá)性好/主干道沿線周邊商務(wù)氣氛濃厚建筑總面積19萬(wàn)平方米一棟高198米的50層辦公樓一棟是26層的上海威斯汀大飯店一棟26層威斯汀公寓外灘中心適合于以酒店需求帶動(dòng)寫(xiě)字樓、商業(yè)等的需求，以酒店業(yè)促進(jìn)寫(xiě)字樓、商業(yè)的需求15以商業(yè)功能為引擎啟動(dòng)的模式華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體工程占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車(chē)位2,988個(gè)，其中一期工程車(chē)位1,034個(gè)。位于城市核心商業(yè)區(qū)交通可達(dá)性好/地鐵口/主干道沿線區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，人流量大，需求旺盛華潤(rùn)中心適合于以商業(yè)需求帶動(dòng)寫(xiě)字樓、商業(yè)等的需求，或商業(yè)價(jià)值是區(qū)域目前的最大/顯著價(jià)值16以住宅功能為引擎啟動(dòng)的模式位于城市重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)根本完善處于快速開(kāi)展階段，區(qū)域氣氛、人氣有待進(jìn)一步成熟會(huì)聚了超高層公寓濱江聯(lián)排別墅5A寫(xiě)字樓SOHO商務(wù)區(qū)五星級(jí)酒店酒店式公寓濱江商業(yè)休閑街SHOPPINGMALL等多種物業(yè)從章江新區(qū)目前的開(kāi)展階段及周邊的人氣、生活氣氛看，工程適合采取以住宅功能為引擎啟動(dòng)的模式世茂錦繡長(zhǎng)江適合于商務(wù)、商業(yè)需求須進(jìn)一步積累，須以住宅氣氛帶動(dòng)商務(wù)、商業(yè)需求的區(qū)域17工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判18客戶(hù)目標(biāo)—工程與企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)目標(biāo)1：打響“中航城〞品牌，以開(kāi)展城市綜合體為總體戰(zhàn)略！開(kāi)發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：借此工程探索到城市綜合體的成熟模式！目標(biāo)2：打造成城市標(biāo)桿，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)被超越！

目標(biāo)3：保證工程利潤(rùn)最大化！19客戶(hù)困惑及限制條件可變性條件A與B地塊之間的紅線是待定的，可以根據(jù)需要進(jìn)行一定的調(diào)整；住宅限高和建筑立面顏色，非完全限定性條件，可以根據(jù)市場(chǎng)需要，與政府商談；套型面積90平米以下的住房比例需到達(dá)總建面的35%以上〔政府同意可根據(jù)市場(chǎng)條件來(lái)確定〕；可否增加商務(wù)公寓〔超過(guò)容積率面積，需增加地價(jià)〕？如何提升商業(yè)街二層的價(jià)值，從而提升整體商業(yè)價(jià)值？希望有全本錢(qián)意識(shí)，如何控制本錢(qián)〔找客戶(hù)敏感點(diǎn)、停車(chē)位控制等〕？客戶(hù)困惑我們以系統(tǒng)性思考為根底，從整體的系統(tǒng)上來(lái)提出工程的解決方案。20對(duì)工程進(jìn)行簡(jiǎn)單估算，工程的本錢(qián)將超過(guò)4000元/平米，即工程本錢(qián)價(jià)將超過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)的最高價(jià)總成本費(fèi)用

373160075土地費(fèi)用地價(jià)(含契稅)按平均樓面地價(jià)1653元/平米165326613前期費(fèi)用含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計(jì)）701127建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精裝修）18000購(gòu)物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會(huì)所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計(jì)

24920環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計(jì)）300977市政配套費(fèi)管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計(jì)）36581管理費(fèi)用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計(jì)

794不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按2-6項(xiàng)的5%計(jì)算

1364財(cái)務(wù)費(fèi)用

現(xiàn)行利率7.839%

3700工程僅地價(jià)和建設(shè)本錢(qián)就到達(dá)3731元/平米，加上銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金等，工程的本錢(qián)將超過(guò)4000元/平米；4000元/平米的本錢(qián)，意味著將超過(guò)市場(chǎng)上現(xiàn)有住宅的最高價(jià)；21核心問(wèn)題提出在三線城市，本錢(qián)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)最高均價(jià)，工程如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？22問(wèn)題解析——工程研究思路對(duì)于三線城市的必須超越市場(chǎng)價(jià)格的地王級(jí)工程，首先需要研究的是：過(guò)往的市場(chǎng)歷程和當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)是什么？未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的走勢(shì)？有沒(méi)有購(gòu)置力？有沒(méi)有足夠的需求量？解決完上述問(wèn)題，才是接下來(lái)研究：工程該如何打造，創(chuàng)造高價(jià)值產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值回報(bào)？23工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)趨勢(shì)研判購(gòu)置力/需求研判產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判24數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州統(tǒng)計(jì)年鑒GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r關(guān)系贛州GDP歷年來(lái)保持著10%以上的增長(zhǎng)速度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展形成有力支撐萎縮小于4%4%~5%停滯5%~8%穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大于8%開(kāi)展歷程25贛州房地產(chǎn)開(kāi)展，經(jīng)歷了四個(gè)階段，目前整體均價(jià)在向3000元/平米沖擊階段劃分發(fā)展特征典型樓盤(pán)項(xiàng)目集中在老城區(qū)發(fā)展單位建房分房依然存在住宅投資功能沒(méi)能顯現(xiàn)住房銷(xiāo)售緩慢消費(fèi)群體很少房?jī)r(jià)上升緩慢銀興花園匯納新村集中在濱江大道東段開(kāi)發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)熱情被激發(fā)市民開(kāi)始關(guān)注居住環(huán)境以及景觀小高層、聯(lián)排開(kāi)始出現(xiàn)外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入帶動(dòng)整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平多層均價(jià)達(dá)到1600~1800元/平米小高層均價(jià)超過(guò)2000元/平米整體均價(jià)向2000元突破；

破繭階段

（1998-2001）

崛起階段

（2002-2004）

發(fā)展階段

（2005-2006）

繁榮階段

均價(jià)900元/平米左右；房?jī)r(jià)向1000元/平米沖擊價(jià)格走勢(shì)藍(lán)波灣蔚藍(lán)半島聯(lián)創(chuàng)城市花園黃金時(shí)代水岸新天時(shí)間公園整體均價(jià)突破3000元；市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)4800元/平米的最高價(jià)產(chǎn)品由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變；江景資源成為稀缺；產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象多元化，產(chǎn)品類(lèi)型多樣化房?jī)r(jià)繼續(xù)飚升，且上漲速度加快開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)多，開(kāi)發(fā)規(guī)模大消費(fèi)群體擴(kuò)大，置業(yè)目的多樣化；高層、小高層抗性減弱，成為市場(chǎng)主力產(chǎn)品；代理公司出現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)理念更新；房?jī)r(jià)上漲快，銷(xiāo)售也快帝景豪園章江豪園帝怡江景均價(jià)2500元/平米左右；房?jī)r(jià)向3000元/平米沖擊，個(gè)別明星樓盤(pán)最高價(jià)已達(dá)3800元/平米；開(kāi)展歷程26贛州房?jī)r(jià)根底較低，近三年的平均增長(zhǎng)率為20%，2006年的增速明顯加快，已步入快速增長(zhǎng)期2005年7月份，全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%的有9個(gè)城市，贛州以15.9％排名全國(guó)第一；2006年全年的平均房?jī)r(jià)到達(dá)2141元/平米；據(jù)市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，2007年3月份，老城區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)已到達(dá)2505元/平米；開(kāi)展歷程27各代表性樓盤(pán)的價(jià)格增長(zhǎng)開(kāi)展歷程28市場(chǎng)較高檔次的代表性樓盤(pán)的平均增長(zhǎng)率到達(dá)了36%，遠(yuǎn)高于平均增長(zhǎng)速度市場(chǎng)較高檔次樓盤(pán)的代表，集中于濱江帶；濱江帶因其較好的資源以及較高檔次的品質(zhì)的打造，成為市場(chǎng)價(jià)格的引領(lǐng)者；按世聯(lián)研究經(jīng)驗(yàn)，代有性樓盤(pán)的平均增長(zhǎng)速度，更能真實(shí)地反映市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度，因?yàn)榕懦私y(tǒng)計(jì)口徑的差異和供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的因素；開(kāi)展歷程29代表性樓盤(pán)〔非城市核心區(qū)〕房?jī)r(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)率要遠(yuǎn)高于平均增長(zhǎng)率，與城市房?jī)r(jià)開(kāi)展的一般規(guī)律是相吻合的據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2007年3月，贛州的房地產(chǎn)平均價(jià)格為2505元/平米，比上月增長(zhǎng)5.7%，即2007年2月的平均價(jià)格為2370元/平米供給結(jié)構(gòu)：一般老城區(qū)的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)相對(duì)較緩，會(huì)比較接近于平均增長(zhǎng)率開(kāi)展新區(qū)域的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)較快，會(huì)明顯高于平均增長(zhǎng)率新區(qū)域的房?jī)r(jià)基數(shù)較低，與原老城區(qū)差距較大，受老城區(qū)價(jià)格的拉動(dòng)，一般增長(zhǎng)較快；新區(qū)域的未來(lái)開(kāi)展預(yù)期和一些政府利好，是新區(qū)域開(kāi)展較快的增長(zhǎng)的另一個(gè)動(dòng)力之一；沈陽(yáng)從2002年-2005年的全市、核心城區(qū)及開(kāi)展區(qū)域的實(shí)際增長(zhǎng)速度經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，開(kāi)展區(qū)域的增長(zhǎng)速度是要高于全市及老城區(qū)的平均速度；南昌近三年來(lái)的增長(zhǎng)速度及新區(qū)代表性樓盤(pán)的增長(zhǎng)速度的實(shí)際增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，開(kāi)展區(qū)域的增長(zhǎng)速度要高于全市的平均增長(zhǎng)速度；開(kāi)展歷程30假設(shè)工程當(dāng)前入市，價(jià)格可在4200-4500元/平米〔4378元〕之間

區(qū)位景觀配套規(guī)模合計(jì)權(quán)重0.250.40.250.11濱江豪園89868.2黃金時(shí)代96997.8藍(lán)波灣89988.65帝景豪園79677.55中航項(xiàng)目91010109.75本工程價(jià)格Y=〔3600/8.2+3400/7.8+3800/8.65+3300/7.55/4*9.75Y=4269元/平米選擇在地段、區(qū)位上最具參照意義的樓盤(pán)：濱江豪園：3600元/平米帝景豪園：3300元/平米黃金時(shí)代：3400元/平米藍(lán)波灣：3800元/平米根據(jù)地塊條件，進(jìn)行區(qū)位價(jià)值的比照分析據(jù)訪談獲取信息，金鵬雅典園二期〔金鵬怡和園〕價(jià)格將定位在4000元/平米從地塊價(jià)值的市場(chǎng)比較法計(jì)算，假設(shè)當(dāng)前入市銷(xiāo)售，工程的價(jià)格為4378元/平米，即價(jià)格在4200-4500元/平米之間；價(jià)格預(yù)估31按增長(zhǎng)率開(kāi)展，那么2023年入市時(shí)，工程住宅價(jià)格可在5123-5806元/平米之間，加上產(chǎn)品溢價(jià)因素，價(jià)格至少可在5300-6000元/平米以市場(chǎng)的平均增長(zhǎng)速度和代表性樓盤(pán)的增長(zhǎng)速度兩個(gè)取值，計(jì)算工程未來(lái)入市的可能價(jià)值從增長(zhǎng)率看，工程2023年入市時(shí)，價(jià)格將能到達(dá)5000-6000元/平米之間；工程的住宅面積為146000平米，商業(yè)街為15000平米，預(yù)計(jì)總體銷(xiāo)售周期為二年半到三年時(shí)間，那么工程可實(shí)現(xiàn)的整體均價(jià)將高于此價(jià)格；價(jià)格預(yù)估32以最保守的價(jià)格5123元/進(jìn)行測(cè)算，工程最保守的本錢(qián)利潤(rùn)率可達(dá)40%序號(hào)內(nèi)容

計(jì)算說(shuō)明07年單價(jià)總額銷(xiāo)售收入合計(jì)

97010高層9000元/平米512374796商業(yè)街7000元/平米1100016500地下室（地下車(chē)位）3600元/平米800004571人防工程（地下車(chē)位）8000元/平米800001143

二總成本費(fèi)用

4295691461土地費(fèi)用地價(jià)(含契稅)按平均樓面地價(jià)1653元/平米1653266132前期費(fèi)用含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計(jì)）7011273建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會(huì)所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計(jì)

249204環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計(jì)）3009775市政配套費(fèi)管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計(jì)）365816管理費(fèi)用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計(jì)

7947不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按2-6項(xiàng)的5%計(jì)算

13648財(cái)務(wù)費(fèi)用

現(xiàn)行利率7.839%

37009營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

按銷(xiāo)售額的3%計(jì)算

291010銷(xiāo)售稅金營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算

4851城建維護(hù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算

194教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算

146土地增值稅按預(yù)征稅1%計(jì)算

970合計(jì)

6160

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

27864

成本利潤(rùn)率

40.3%稅后利潤(rùn)

27.00%價(jià)格預(yù)估33按照過(guò)往市場(chǎng)增長(zhǎng)看，未來(lái)工程是可以獲取較高利潤(rùn)的，未來(lái)市場(chǎng)是否有足夠的支撐因素？34贛州房地產(chǎn)可劃分為五大板塊，老城區(qū)板塊最早開(kāi)發(fā)，目前僅有規(guī)模很小的樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展經(jīng)歷的四個(gè)階段：老城區(qū)板塊：是最早開(kāi)發(fā)的一個(gè)板塊，樓盤(pán)規(guī)模小，開(kāi)發(fā)水平低車(chē)站板塊：樓盤(pán)規(guī)?？傮w較小，檔次較低，品質(zhì)較差，但開(kāi)發(fā)時(shí)期比較集中，同時(shí)間推出量較大，目前有較多房源濱江板塊：開(kāi)發(fā)時(shí)間拉得較長(zhǎng)，從2001年藍(lán)波灣開(kāi)發(fā)開(kāi)始，持續(xù)到現(xiàn)在，樓盤(pán)檔次較高，是贛州市場(chǎng)品質(zhì)樓盤(pán)的代表老城區(qū)板塊車(chē)站板塊濱江板塊新城區(qū)板塊紅旗大道市政府火車(chē)站楊梅渡板塊上漲因素35濱江帶從2001年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，是贛州高檔樓盤(pán)的集中區(qū)域，資源性占有帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅速上漲蔚藍(lán)半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍(lán)波灣濱江愛(ài)丁堡城市近四年的開(kāi)發(fā)，主要集中于沿江兩岸，聚集了大量的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已進(jìn)入后期〔或尾盤(pán)〕開(kāi)發(fā)的階段；在城市開(kāi)展主軸方向上，除了水岸新天到章江豪園之間的一段，沿江兩岸的一線江景地塊已開(kāi)發(fā)完畢，濱江資源已成為十分稀缺的資源；水岸新天到章江豪園的一段，在規(guī)劃中將建成休閑娛樂(lè)城；上漲因素36政府對(duì)新區(qū)根底設(shè)施建設(shè)的大量投入，帶動(dòng)了新區(qū)房?jī)r(jià)的迅速上漲新城區(qū)的加大規(guī)劃力度，政府對(duì)根底設(shè)施的建設(shè)的大量投入，使新區(qū)迅速開(kāi)展；在政府的帶動(dòng)下，新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)展迅速，房產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，已成為價(jià)格與濱江帶相齊蔚藍(lán)半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛(ài)丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時(shí)代65000㎡財(cái)富港63000㎡行政中心市政府科技館圖書(shū)館醫(yī)院上漲因素37外來(lái)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品營(yíng)造上的主動(dòng)領(lǐng)先及本地開(kāi)發(fā)商積極借鑒，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上升以黃金時(shí)代為代表的一批浙江、福建先進(jìn)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在產(chǎn)品營(yíng)造、營(yíng)銷(xiāo)方式上主動(dòng)創(chuàng)新，造就一批明星樓盤(pán)。贛州本地開(kāi)發(fā)商同時(shí)也在積極學(xué)習(xí)其他大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，在產(chǎn)品外形、園林打造、小區(qū)配套等方面精耕細(xì)作，贛州2005年入市的樓盤(pán)在檔次上明顯提升。上漲因素38普通住宅最高單價(jià)頻繁實(shí)現(xiàn)跨越式突破，并被迅速消化，說(shuō)明市場(chǎng)仍具備較大的增長(zhǎng)潛力贛州房地產(chǎn)正處于高速開(kāi)展階段，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了當(dāng)?shù)靥厥獾闹脴I(yè)群體，決定了贛州地產(chǎn)呈跳躍式增長(zhǎng)的開(kāi)展模式，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力仍然很大；20032004200520062007600050004000300020001000藍(lán)波灣1400水岸新天3100蔚藍(lán)半島2000黃金時(shí)代3800帝景豪園4800到2006年底，均價(jià)都還沒(méi)超過(guò)3000元/平米，但個(gè)別明星樓盤(pán)最高價(jià)已達(dá)3800元/平米，贛州的房?jī)r(jià)走勢(shì)就是這樣一個(gè)規(guī)律，只要典范一出，立馬就有大量的房子跟進(jìn)，房?jī)r(jià)也隨之漲高！贛州金道廣告公司董事長(zhǎng)——摘自《贛南日?qǐng)?bào)之贛南樓市》2003年開(kāi)始各年明星樓盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng)的最高價(jià)突破表現(xiàn)39高單價(jià)案例：帝景豪園超越市場(chǎng)預(yù)期的熱銷(xiāo)，激發(fā)起消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)開(kāi)展有更高的信心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年4月30日；開(kāi)盤(pán)均價(jià)：臨江的均價(jià)為3300元/㎡，不臨江的均價(jià)為3100元/㎡和2700元/㎡；最高價(jià)：4800元/㎡；銷(xiāo)售寫(xiě)真：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天勁銷(xiāo)100余套，許多客戶(hù)通宵排隊(duì)購(gòu)房，創(chuàng)造了贛州市場(chǎng)的一個(gè)神話；帝景豪園訪談?wù)?、帝景豪園置業(yè)參謀謝婷我們工程因?yàn)橛薪埃蚤_(kāi)盤(pán)賣(mài)的比其他樓盤(pán)都貴，貴大概300塊左右，根本沒(méi)做什么推廣，一開(kāi)盤(pán)江景房就搶光了，很多同行都不相信，以為我們?cè)诖蹬?；大?hù)型賣(mài)的很好，贛州的人普遍喜歡大戶(hù)型，周邊縣市有錢(qián)人多，不在乎你漲這么幾百塊！二、贛州盛聯(lián)地產(chǎn)參謀總經(jīng)理謝總誰(shuí)也沒(méi)想到帝景豪園會(huì)賣(mài)那么好，可能連他們自己都沒(méi)想到，價(jià)格拉得太厲害了，又沒(méi)做什么推廣，目前贛州市場(chǎng)就是這樣，不怕你貴，就怕你沒(méi)有好房子；

突破表現(xiàn)40市場(chǎng)最高總價(jià)的別墅類(lèi)物業(yè)持續(xù)熱銷(xiāo)，說(shuō)明市場(chǎng)仍有沖擊更高總價(jià)的潛力樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型售價(jià)/平米面積總價(jià)金豐別墅館2004別墅、多層1700300-400m251-68萬(wàn)元八鏡湖別墅山莊2005獨(dú)棟、雙拼2200380m2左右約84萬(wàn)元時(shí)間公園2006獨(dú)棟，聯(lián)排，疊式，多層3500250-400m287-140萬(wàn)元蘭亭半島2007.1獨(dú)棟、雙排、聯(lián)排、疊加、多層獨(dú)棟4888雙拼3500268-356m293-174萬(wàn)元五龍.桂園2007.5獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟5000聯(lián)排3000250-300多m275-150萬(wàn)元天悅豪庭未開(kāi)盤(pán)聯(lián)排別墅、多層——340-450多m2——帝怡江景未開(kāi)盤(pán)多層、小高樓、疊加別墅、情景洋房——230-260多m2——較早期的博德山莊、翠湖山莊、金豐別墅館和八鏡湖別墅山莊，均已銷(xiāo)售完畢；現(xiàn)市場(chǎng)在售別墅有時(shí)間公園、蘭亭半島、五龍桂園，最高總價(jià)已到達(dá)150萬(wàn)元，銷(xiāo)售狀況均較良好；天悅豪庭、帝怡江景尚未入市；突破表現(xiàn)41市場(chǎng)趨勢(shì)研判一推動(dòng)力量：資源性占有、開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好，刺激了房?jī)r(jià)的迅速上漲突破表現(xiàn)：市場(chǎng)頻繁實(shí)現(xiàn)超越期望的跨越式的突破〔包括總價(jià)和單價(jià)〕，且銷(xiāo)售狀況良好，市場(chǎng)疲態(tài)完全沒(méi)有顯現(xiàn)排除宏觀政策的影響，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍將在一定時(shí)間內(nèi)保持快速上升的態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁的市場(chǎng)突破表現(xiàn)，預(yù)示未來(lái)的增長(zhǎng)潛力仍然很大開(kāi)展歷程：近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快，正在經(jīng)歷著快速增長(zhǎng)的最正確時(shí)期未來(lái)這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動(dòng)42市場(chǎng)代表性樓盤(pán)，濱江板塊剩余約18萬(wàn)平米，新城區(qū)板塊約20.8萬(wàn)平米樓盤(pán)所在區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售狀況剩余可銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)結(jié)果楊梅渡板塊錦繡星城一期基本銷(xiāo)售完畢，二期十月推出約84000平方米約25.6萬(wàn)平方米天悅豪庭還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)42000平米塞納春天一期基本銷(xiāo)售完畢，二期即將推出約60000平方米水韻花都一期、二期銷(xiāo)售完畢，正在銷(xiāo)售三期約70000平方米水東板塊時(shí)間公園一期、二期基本銷(xiāo)售完畢約900000平方米約90萬(wàn)平米濱江板塊帝怡江景還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)55000平方米約18萬(wàn)平米蔚藍(lán)半島目前準(zhǔn)備第四期的開(kāi)盤(pán)約40000多平方米帝景豪園現(xiàn)銷(xiāo)售接近50%約35000平方米愛(ài)丁堡一期基本銷(xiāo)售完畢，二期即將推出約50000平方米新城區(qū)板塊黃金時(shí)代一期、二期基本銷(xiāo)售完畢，三期十月推出約65000平方米約20.8萬(wàn)平方米章江豪園一期、二期基本銷(xiāo)售完畢，三期即將推出約60000平方米財(cái)富港還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)63000平方米江南明珠一期基本銷(xiāo)售完畢，二期十月推出約20000平方米供給分析43與地塊條件類(lèi)似的有24.8萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)到明年工程入市時(shí)，均已進(jìn)入尾盤(pán)期或銷(xiāo)售完畢蔚藍(lán)半島，共18萬(wàn)，尚有4萬(wàn)㎡帝景豪園，共8.5萬(wàn)㎡，尚有3.5萬(wàn)㎡多財(cái)富港，6.3萬(wàn)㎡,還未入市愛(ài)丁堡，共15萬(wàn)，尚有5萬(wàn)㎡4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20042005200620072023黃金時(shí)代，共18萬(wàn)，尚有6.5萬(wàn)㎡，本工程住宅面積16萬(wàn)㎡左右，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售３年章江豪園，共12萬(wàn)，尚有６萬(wàn)㎡注:都為建筑面積蔚藍(lán)半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛(ài)丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時(shí)代65000㎡財(cái)富港63000㎡供給分析442006年市區(qū)土地出讓面積約60萬(wàn)平米，與2006年銷(xiāo)售量持平，新區(qū)僅出讓約8萬(wàn)平米地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)興國(guó)路南側(cè)的G5地塊，面積為19150.35㎡章江新區(qū)G地塊，面積為39783.16㎡章江新區(qū)H4-7、H17-2地塊，面積為23030.29㎡總計(jì)：81963.8㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金嵐路北側(cè)，面積為10703.73㎡迎賓大道南側(cè)地塊，面積為153025.76㎡金嶺西路北側(cè)地塊，面積為17326.39㎡章江新區(qū)A4地塊，面積為60002.98㎡總計(jì)：414331.72㎡金嵐路南側(cè)，面積為143135.1㎡金嶺西路南側(cè)，土地面積14466.50m2師院南路南側(cè)，面積為15671.26㎡站北區(qū)站北區(qū)B-07-01、B-07-02、B-07-03、B-07-05、B-07-07地塊，面積為67323.66㎡站北區(qū)E地塊，面積為32867.97㎡總計(jì)：100191.63㎡本統(tǒng)計(jì)范圍為地塊面積在1萬(wàn)平米以上供給分析452007年6月前，市區(qū)出讓面積約70萬(wàn)平米，土地出讓放量有增大趨勢(shì)，新區(qū)僅有本地塊出讓地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)黃金廣場(chǎng)南側(cè)D4地塊宗地，面積62859.3㎡（本項(xiàng)目）總計(jì)：62859.3㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金嶺西路北側(cè)，面積為9095.11㎡105國(guó)道與金元路交叉路口東北側(cè)的宗地，面積10670.04㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的四宗國(guó)有土地使用權(quán)，面積441.255畝濱江路南側(cè)的宗地，面積128708㎡總計(jì)：442644.62㎡老城區(qū)紅旗大道94號(hào)原贛州有色冶金機(jī)械有限公司地塊，面積為143750.37㎡總計(jì)：143750.37㎡站北區(qū)站北區(qū)E地塊，土地面積為119522.93㎡總計(jì)：19522.93㎡供給分析46一線江景的土地供給已根本沒(méi)有，稀缺性?xún)r(jià)值，將使本工程在價(jià)值定位上有更大的空間蔚藍(lán)半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍(lán)波灣濱江愛(ài)丁堡天際華庭水岸新天章江豪園金域藍(lán)灣財(cái)富港蘭亭半島帝怡江景城市近四年的開(kāi)發(fā)，主要集中于沿江兩岸，聚集了大量的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已進(jìn)入后期〔或尾盤(pán)〕開(kāi)發(fā)的階段；在城市開(kāi)展主軸方向上，除了水岸新天到章江豪園之間的一段，沿江兩岸的一線江景地塊已開(kāi)發(fā)完畢，濱江資源已成為十分稀缺的資源；水岸新天到章江豪園的一段，在規(guī)劃中將建成休閑娛樂(lè)城；開(kāi)展趨勢(shì)47南大道章江新區(qū)市政府等重大市政設(shè)施已建成，新城開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速開(kāi)展階段，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步突顯行政中心游泳館市政府科技館圖書(shū)館醫(yī)院博物館市政府黃金廣場(chǎng)圖書(shū)館醫(yī)院購(gòu)物中心體育中心東方學(xué)?？萍拣^銀行行政中心章江翠微路瑞金路長(zhǎng)征大道迎賓大道開(kāi)展趨勢(shì)48按新城開(kāi)展規(guī)律看，章江新區(qū)的價(jià)值峰值將在近期內(nèi)出現(xiàn)，價(jià)值峰值一般由城市綜合體承接空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)住宅供給進(jìn)入頂峰期，商業(yè)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速開(kāi)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開(kāi)始承擔(dān)城市功能住宅供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線按新城開(kāi)展規(guī)律看，新城開(kāi)展一般經(jīng)歷規(guī)劃期、建設(shè)期、快速開(kāi)展期和穩(wěn)定繁榮期；章江新區(qū)已完成了市政府、圖書(shū)館、青少年宮、醫(yī)院、行政效勞中心和體育館的建設(shè)，住宅已開(kāi)始建設(shè)，已跨過(guò)了建設(shè)期，已進(jìn)入了快速開(kāi)展期；峰值點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)機(jī)公建建設(shè)曲線開(kāi)展趨勢(shì)49工程優(yōu)越的先天條件，將使工程必然地承接起區(qū)域價(jià)值峰值的角色，成為新城開(kāi)展的里程碑深圳萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO、日本六本木、紐約洛克菲勒中心……綜合體客戶(hù)消費(fèi)特征為體驗(yàn)性和娛樂(lè)休閑性消費(fèi)，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌……按新城開(kāi)展規(guī)律看，在新城快速開(kāi)展階段，城市綜合體一般將承擔(dān)起區(qū)域價(jià)值峰值的角色，成為促進(jìn)新城開(kāi)展的里程碑事件；工程總建筑規(guī)模，超過(guò)25萬(wàn)平米，是贛州的大規(guī)模工程的代表，具備規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)；綜合體具備獨(dú)特的功能和角色，一般是城市形象的名片，是城市形象的代名詞、空間的至高點(diǎn)，是城市的符號(hào)和記憶，工程是贛州唯一的一個(gè)綜合體工程，具有唯一性的優(yōu)勢(shì)；開(kāi)展趨勢(shì)50市場(chǎng)趨勢(shì)研判二新城開(kāi)展的進(jìn)程將使本工程天然地承擔(dān)起價(jià)值峰值的角色，成為新城的里程碑；稀缺性物業(yè)，將使工程的開(kāi)發(fā)及價(jià)值定位上具備較大的操作空間，工程具有更大的進(jìn)行價(jià)格突破的時(shí)機(jī)；類(lèi)似工程條件的樓盤(pán)將進(jìn)入尾盤(pán)期或銷(xiāo)售完畢，一線江景地塊根本沒(méi)有，工程稀缺性?xún)r(jià)值進(jìn)一步突顯；新城的里程碑角色將賦予工程無(wú)限可能，工程將必然地享有新城開(kāi)展帶來(lái)的最大紅利。51工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)趨勢(shì)研判購(gòu)置力/需求研判產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判52贛州GDP開(kāi)展水平位于江西省前列，人口基數(shù)大，房地產(chǎn)年消化量?jī)H次于南昌242.86520644466.4630吉安2047825撫州28054623052230宜春96.37899138.06107.517鷹潭1341211231.7611050新余172955055180.0240萍鄉(xiāng)165.121084260152.8342景德鎮(zhèn)356.76772867463.2360九江770.4616720410460.79134南昌GDP（億）人均GDP（元）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）城區(qū)人口（萬(wàn)）城市名500591020184657贛州數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省年鑒人口贛州市總?cè)丝?46萬(wàn)人，其中市轄區(qū)57萬(wàn)人；行政區(qū)劃贛州是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬(wàn)平方公里；

購(gòu)置力研判53數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州統(tǒng)計(jì)年鑒贛州人均可支配收入和在崗職工工資每年以10%左右速度增長(zhǎng)購(gòu)置力研判540%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè)33.6%45.0%37.9%38%55%70%第二產(chǎn)業(yè)51.2%54.0%38.9%41%36%28%第一產(chǎn)業(yè)15.2%1.0%23.2%21%9%2%中國(guó)深圳贛州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達(dá)地區(qū)贛州是個(gè)農(nóng)業(yè)大市，但近幾年第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，成為區(qū)域最主要的經(jīng)濟(jì)支柱贛州三大產(chǎn)業(yè)配比表說(shuō)明贛州目前正處于低收入地區(qū)水平；從三大產(chǎn)業(yè)逐年列表可以看出，贛州第一產(chǎn)業(yè)所占比例正在逐年遞減，第二產(chǎn)業(yè)比例顯著增加，這主要取決于贛南以稀土和有色金屬、食品為主的支柱產(chǎn)業(yè)的不斷壯大；第二產(chǎn)業(yè)從2002年的30.5%增長(zhǎng)到2006年的38.9%；購(gòu)置力研判55六大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，其中僅有色冶金及新材料產(chǎn)業(yè)占據(jù)了30%的產(chǎn)值，單一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)突出3.710.56.487.2現(xiàn)代輕紡81.5710.9874.8983.20合計(jì)3.710.52.072.3制藥4.460.65.315.9新型建材9.061.2211.0812.31機(jī)電制造35.884.8319.8822.09食品24.743.3330.0633.4有色冶金及新材料比重%數(shù)量比重%數(shù)量利稅總額銷(xiāo)售收入產(chǎn)業(yè)名稱(chēng)開(kāi)展較快的行業(yè)中，有色治金及新材料、煤礦等行業(yè)最為迅速，歷年的增長(zhǎng)速度很快，現(xiàn)已成為六大支柱性產(chǎn)業(yè)中行業(yè)產(chǎn)值最高的行業(yè)；購(gòu)置力研判56“世界鎢都〞促成了大量高收入階層的形成，形成極強(qiáng)的消費(fèi)能力贛州鎢礦保有儲(chǔ)量居全國(guó)第二位，約占全國(guó)的39％、世界的26%；其中高品質(zhì)黑鎢礦保有儲(chǔ)量約占全國(guó)同類(lèi)礦的70％、世界的60％；鎢礦產(chǎn)量約占全國(guó)的45％左右，是我國(guó)乃至全球鎢的主產(chǎn)區(qū)，被稱(chēng)為“世界鎢都〞；近幾年鎢礦行業(yè)開(kāi)展活潑，銷(xiāo)售收入和利稅占全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的比例逐年增大，銷(xiāo)售收入由2000年的11.40%上升到27.95%，利稅由2000年的7.46%上升到33.20%，成為贛州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；贛州鎢冶煉加工產(chǎn)業(yè)中，民營(yíng)和股份制企業(yè)占80％，因此，這局部私營(yíng)業(yè)主有很高的消費(fèi)能力。鎢礦保有量占全國(guó)的比例鎢礦保有量占世界的比例黑鎢礦保有量占全國(guó)的比例黑鎢礦保有量占世界的比例民營(yíng)企業(yè)和股份制企業(yè)占的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷(xiāo)售收入占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)利稅占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷(xiāo)售收入與利稅購(gòu)置力研判57稀有金屬業(yè)、煤礦業(yè)、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等取得迅速開(kāi)展，誕生了大量高收入人群非金屬礦產(chǎn)企業(yè)煤礦企業(yè)有色金屬制品企業(yè)種植業(yè)漁業(yè)、水產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖業(yè)182827851681720570從黃頁(yè)上的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)字，贛州煤礦行業(yè)、有色金屬行業(yè)、非金屬礦產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等，共計(jì)3714家；根據(jù)年鑒及政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，這幾個(gè)行業(yè)幾年來(lái)取得了迅速的開(kāi)展，成為贛州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；?shù)據(jù)來(lái)源：贛州黃頁(yè)非完全統(tǒng)計(jì)購(gòu)置力研判58私營(yíng)經(jīng)濟(jì)極為興旺，私營(yíng)企業(yè)數(shù)量大，私營(yíng)企業(yè)主具有較高的消費(fèi)能力贛州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)極為興旺，在第二產(chǎn)業(yè)中私營(yíng)企業(yè)達(dá)3002家，占工業(yè)企業(yè)的75.3%；2005年，私營(yíng)企業(yè)數(shù)到達(dá)8274家；贛州市工業(yè)企業(yè)集中于采礦業(yè)和制造業(yè)；私營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)比例2005年末，私營(yíng)企業(yè)數(shù)攀升至8274家，同比增長(zhǎng)達(dá)20％。購(gòu)置力研判59經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，贛州市內(nèi)積累了局部頂級(jí)財(cái)富階層一千萬(wàn)以上500萬(wàn)以上100萬(wàn)以上約45戶(hù)約120戶(hù)400戶(hù)以上數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市工商局統(tǒng)計(jì)路徑：注冊(cè)資產(chǎn)贛州全地區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)資產(chǎn)超過(guò)五百萬(wàn)元以上的約有165戶(hù)，私人存款5000萬(wàn)以上的約有120多人，而私人存款在1000~5000萬(wàn)的已經(jīng)到達(dá)了千位數(shù)〔2006年數(shù)據(jù)〕1000~5000萬(wàn)10~20人近100名以“千”為計(jì)量單位數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市銀行統(tǒng)計(jì)路徑：私人存款上億元5000萬(wàn)以上購(gòu)置力研判60第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展高收入、高購(gòu)買(mǎi)力的人群一大批私營(yíng)企業(yè)的誕生有色金屬加工等制造業(yè)果業(yè)、水產(chǎn)等食品加工業(yè)高收入階層的形成過(guò)程從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)我們可以看出，贛州高收入人群除了泛公務(wù)員群體外，集中在有色金屬行業(yè)、新材料加工及制造行業(yè)和局部農(nóng)貿(mào)業(yè)，這些行業(yè)催生的私營(yíng)企業(yè)造就了一大批高收入階層，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，購(gòu)置力強(qiáng)！購(gòu)置力研判61資源型城市的三種特征：1、擁有產(chǎn)業(yè)資源。如四川省德陽(yáng)市是重型機(jī)械的生產(chǎn)基地，重工業(yè)是其主要產(chǎn)業(yè)；2、擁有豐富的可開(kāi)發(fā)礦產(chǎn)資源。如河北省唐山市、山西省大同市等；3、擁有地位資源。對(duì)周邊地區(qū)、城市具有強(qiáng)大吸引力，輻射范圍廣，有不可替代的地位。如呼和浩特市，它是整個(gè)內(nèi)蒙古城市經(jīng)濟(jì)帶的核心，對(duì)內(nèi)蒙古其他城市具有極強(qiáng)的影響力贛州礦產(chǎn)業(yè)的私有性開(kāi)展，促成了大批高收入群體的“財(cái)主〞的存在，成為贛州收入金字塔頂端階層；贛州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)使收入結(jié)構(gòu)呈沙漏型分布，大量高收入及中高收入階層形成極強(qiáng)的消費(fèi)力贛州是典型的資源型城市，其收入結(jié)構(gòu)狀況呈沙漏型分布，高收入人群占到一定比例，他們對(duì)房地產(chǎn)的高端工程有需求并且能夠消化。高收入人群：礦主、有色金屬行業(yè)主、企業(yè)主中高收入人群：公務(wù)員，外出打工人群，企業(yè)中高層管理人員中低收入人口：在崗職工，普通小生意者典型資源型城市人口收入結(jié)構(gòu)泛公務(wù)員群體〔公務(wù)員〕購(gòu)置力研判62購(gòu)置力研判贛州單一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)突出，誕生了大批高收入及中高收入階層，形成極強(qiáng)的高端消費(fèi)能力；贛州人口基數(shù)大，經(jīng)濟(jì)歷年來(lái)開(kāi)展迅速，整體經(jīng)濟(jì)良好，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展；大量高收入群體的存在，使贛州市場(chǎng)超越了一般三線城市房產(chǎn)的開(kāi)展規(guī)律，對(duì)房產(chǎn)高端消費(fèi)形成極強(qiáng)的支撐力，為高端房產(chǎn)的持續(xù)開(kāi)展奠定了經(jīng)濟(jì)根底；經(jīng)濟(jì)根底決定消費(fèi)行為，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值在市場(chǎng)操作上仍有較大上升空間。63瑞金、信豐、寧都等縣市擁有大量從事土特產(chǎn)外銷(xiāo)與礦產(chǎn)業(yè)的生意人，副科級(jí)以上干部人數(shù)眾多，這局部客戶(hù)的主動(dòng)城市化需求成為贛州主城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的重要推導(dǎo)力。從客戶(hù)構(gòu)成看，周邊縣市客戶(hù)占50-70%，其它/打工返鄉(xiāng)占10-20%，贛城客戶(hù)僅占20-30%藍(lán)波灣一二期的置業(yè)者構(gòu)成愛(ài)丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天置業(yè)者構(gòu)成帝景豪園置業(yè)者構(gòu)成天際華庭置業(yè)者構(gòu)成帝怡江景置業(yè)者構(gòu)成市場(chǎng)較高檔次樓盤(pán)的客戶(hù)，周邊縣市客戶(hù)根本超過(guò)50%，到達(dá)60-70%，這是構(gòu)成贛城房地產(chǎn)迅速開(kāi)展的十分強(qiáng)勁的動(dòng)力；其它/打工返城的客戶(hù)中，主要是來(lái)自于珠三角的返鄉(xiāng)購(gòu)房或福建開(kāi)發(fā)商老客戶(hù)的跟進(jìn)購(gòu)房群體，贛城本地人的比例僅占20-30%；客戶(hù)構(gòu)成64從別墅物業(yè)的客戶(hù)構(gòu)成看，周邊縣市客戶(hù)占到80%以上，主城區(qū)客戶(hù)僅占10%以?xún)?nèi)，高端房產(chǎn)外地客戶(hù)比例更高從區(qū)域上看：贛州市別墅市場(chǎng)以下屬18個(gè)縣客戶(hù)為主，到達(dá)80%以上；贛州市區(qū)客戶(hù)次之；在外地經(jīng)商的贛州人或扎根于贛州經(jīng)商的外地人為補(bǔ)充客戶(hù)。注：以上客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源于客戶(hù)訪談及售樓處、物業(yè)管理處等相關(guān)部門(mén)客戶(hù)構(gòu)成65從職業(yè)構(gòu)成看，別墅物業(yè)客戶(hù)主要以生意人為主，生意人主要是周邊縣市的稀土、煤礦、農(nóng)貿(mào)業(yè)主翠湖山莊客戶(hù)表從職業(yè)上看：以從事鎢礦、稀土、果業(yè)、餐飲、效勞業(yè)等的生意人為主，公務(wù)員為輔〔且隨著價(jià)格的升高公務(wù)員的檔次逐漸提高、購(gòu)置者減少〕。注：以上客戶(hù)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源于客戶(hù)訪談及售樓處、物業(yè)管理處等相關(guān)部門(mén)客戶(hù)構(gòu)成66周邊縣市客戶(hù)的比例是最主要的客戶(hù)群，這群人的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素將直接影響著對(duì)需求的研判67驅(qū)動(dòng)因素一：大量從事鎢礦等稀有金屬行業(yè)人士及泛公務(wù)員群體生意開(kāi)展和仕途開(kāi)展的需要贛州周邊縣區(qū)的鎢礦資源豐富，鎢礦產(chǎn)業(yè)開(kāi)展活潑，其他縣區(qū)都有自己的特色種植、養(yǎng)殖業(yè)。為了滿(mǎn)足企業(yè)生意上的需要，方便與政府部門(mén)聯(lián)系，周邊縣區(qū)企業(yè)主成為贛州置業(yè)的一大主力軍。藍(lán)波灣一期的置業(yè)者構(gòu)成藍(lán)波灣二期的置業(yè)者構(gòu)成愛(ài)丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天的置業(yè)者構(gòu)成縣區(qū)鎢礦產(chǎn)業(yè)定南縣、崇義縣、于都縣、安遠(yuǎn)縣、大余縣種植業(yè)石城縣、尋烏縣、安遠(yuǎn)縣、信豐縣、大余縣、南康市、崇義縣養(yǎng)殖業(yè)會(huì)昌縣、贛縣需求研判68驅(qū)動(dòng)因素二：贛州較好環(huán)境與周邊縣市環(huán)境形成鮮明比照，消費(fèi)者急于改善居住環(huán)境贛州兩江環(huán)繞，政府對(duì)沿江兩岸的環(huán)境治理，使贛州成為中小城市環(huán)境的代表性城市之一；大量歷史悠久的參天古樹(shù)得到保存，使城市居民的工作之余的休閑生活得到極大的提升；周邊的縣區(qū)無(wú)論是在城市規(guī)模和生活配套上都無(wú)法與贛州市相比。為了更好地滿(mǎn)足生活需求，提升居住舒適度，選擇在贛州置業(yè)也是周邊縣區(qū)富裕階層的一個(gè)趨勢(shì)；周邊縣市特別是有色金屬和礦產(chǎn)資源豐富的地方，環(huán)境受到破環(huán)，與贛城的環(huán)境形成鮮明的比照。需求研判69驅(qū)動(dòng)因素三：贛州有一批高素質(zhì)的學(xué)校，為小孩的教育著想而置業(yè)贛州現(xiàn)有厚德實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文清實(shí)驗(yàn)小學(xué)、紅旗實(shí)驗(yàn)小學(xué)和贛州三中、贛州一中等一批教育質(zhì)量很好的重點(diǎn)學(xué)校。贛州一中是一所辦學(xué)歷史悠久、理念先進(jìn)、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施完善、師資雄厚、成效顯著、人才輩出的省級(jí)優(yōu)秀重點(diǎn)中學(xué)。贛州三中，先后被授予全國(guó)、省市級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)200余項(xiàng)，“江西人民滿(mǎn)意十大品牌學(xué)校〞，2007年高考在全市19所重點(diǎn)中學(xué)中居第一名。厚德實(shí)驗(yàn)小學(xué)贛州一中文清實(shí)驗(yàn)小學(xué)贛州市教育質(zhì)量比周邊縣區(qū)高，為了方便照顧孩子在贛州讀書(shū)，周邊縣區(qū)的家長(zhǎng)紛紛選擇在贛州購(gòu)房，成為主要置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素。需求研判70驅(qū)動(dòng)因素四：縣區(qū)居民“進(jìn)城〞心理，政府對(duì)城市規(guī)劃高投入引發(fā)的對(duì)中心城區(qū)地位加強(qiáng)的預(yù)期贛州緊鄰中國(guó)最活潑的三大經(jīng)濟(jì)圈：泛珠三角、長(zhǎng)三角、閩三角；位于長(zhǎng)沙、廣州、廈門(mén)、南昌四大城市的幾何中心；贛州與福建、廣東等周邊省份對(duì)接的高速公路和鐵路的規(guī)劃開(kāi)展，使贛州在城市群中的地位得到加強(qiáng)；潘市長(zhǎng)投入2400萬(wàn)元，對(duì)贛州城市進(jìn)行規(guī)劃，著力加強(qiáng)贛州作為江西省南部中心城市的地位，擴(kuò)大城市幅員，使贛州的城市未來(lái)呈現(xiàn)出新的格局和開(kāi)展趨勢(shì)；贛州廈門(mén)廣州、深圳、東莞、珠海長(zhǎng)沙南昌贛州是整個(gè)贛南地區(qū)最大的城市，隨著整體規(guī)劃日趨完善，中心城區(qū)地位加強(qiáng)，贛州對(duì)贛南地區(qū)的輻射影響力持續(xù)擴(kuò)大，按照普通人的置業(yè)心理，一般愿意選擇在中心城區(qū)置業(yè)。需求研判71驅(qū)動(dòng)因素五：財(cái)富積累后，投資渠道單一，房地產(chǎn)成分散資金的主要渠道投資方式金融投資基金、股票、外匯期貨、定期存款固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)2002-2006年贛州市人均可支配收入變化趨勢(shì)從贛州人均儲(chǔ)蓄余額變化情況看，人們財(cái)富增財(cái)富增長(zhǎng)后，投資渠道單一，房產(chǎn)是很好的釋放資金的地方。從贛州市幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)，如水岸新天、天際華庭、蔚藍(lán)半島、藍(lán)波灣和愛(ài)丁堡的銷(xiāo)售情況來(lái)看，周邊縣區(qū)的購(gòu)房者占了很大比例。需求研判72驅(qū)動(dòng)因素六：周邊城市及自身房?jī)r(jià)的迅速上升，產(chǎn)生置業(yè)的急迫感惠州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)贛州周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)上升狀態(tài)，特別是2003年以后，進(jìn)入快速開(kāi)展期。贛州房?jī)r(jià)與周邊城市相比，還處于“洼地〞。受周邊城市房?jī)r(jià)上升的影響，贛州市場(chǎng)上銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格和贛州人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期都在增加。贛州房?jī)r(jià)在2005年至2006年比以前翻了一番，2007年上半年房?jī)r(jià)漲幅在300-400元。需求研判73驅(qū)動(dòng)因素是否會(huì)發(fā)生變化？驅(qū)動(dòng)因素可能影響因素未來(lái)研判稀有金屬行業(yè)人士生意改善的需要資源豐富，行業(yè)的發(fā)展是必然的趨勢(shì)持續(xù)驅(qū)動(dòng)泛公務(wù)員群體仕途發(fā)展的需要中國(guó)政府特色下的必然行為，不會(huì)受影響持續(xù)驅(qū)動(dòng)小孩教育的需要隨著社會(huì)發(fā)展水平的提升，對(duì)教育將越來(lái)越重視持續(xù)驅(qū)動(dòng)中心城地位加強(qiáng)及縣區(qū)進(jìn)城心理的需要在高速城市化發(fā)展進(jìn)程中，此因素將會(huì)得到加強(qiáng)持續(xù)驅(qū)動(dòng)周邊房?jī)r(jià)及贛城房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生的置業(yè)急迫感受宏觀政策影響，但基本面的判斷是將會(huì)持續(xù)上升，上升速度則較難預(yù)測(cè)保持驅(qū)動(dòng)財(cái)富積累后分散資金的需要在一定時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有重大改變保持驅(qū)動(dòng)對(duì)改善居住條件、居住環(huán)境的需要外地人的需求將持續(xù)，本地人可能受換房需求量的影響，但本群人比例小，影響不大影響小需求研判74需求研判消費(fèi)者的主要購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因素，在未來(lái)幾年仍將繼續(xù)保持驅(qū)動(dòng)或還會(huì)加強(qiáng)；贛州房地產(chǎn)不是贛城本身的房地產(chǎn)，而是周邊十八個(gè)縣市800萬(wàn)人口的房地產(chǎn)，消費(fèi)需求量十分龐大；贛州房地產(chǎn)工程周邊縣市及返鄉(xiāng)置業(yè)群體客戶(hù)所占比例到達(dá)60-80%，城市本地人僅占20-40%；需求的存在決定了房產(chǎn)消費(fèi)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)高漲，對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)形成刺激。相對(duì)于800萬(wàn)人口需求的市場(chǎng)而言，贛州市場(chǎng)仍處于初級(jí)開(kāi)展階段，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力巨大；75工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判76贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)上不同階段代表性樓盤(pán)的特點(diǎn)以及對(duì)市場(chǎng)作出的奉獻(xiàn)2004年2005年2006年2007年蔚藍(lán)半島水岸新天時(shí)間公園帝景豪園黃金時(shí)代章江豪園樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的奉獻(xiàn)臨章江，三面環(huán)水，風(fēng)景優(yōu)美。歐式建筑、園林、鐘樓、風(fēng)情街，洋溢著維也納濃郁的浪漫風(fēng)情是贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)大規(guī)模的園林小區(qū)，開(kāi)盤(pán)時(shí)引起較大轟動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格起到了拉升作用臨章江一線，擁江畔約500米超長(zhǎng)風(fēng)景線，現(xiàn)代風(fēng)格的建筑和大面積的中心園林總占地1000余畝，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，社區(qū)依傍貢江北岸，是大型生態(tài)水景居住園區(qū)

本地大盤(pán)開(kāi)發(fā)建立了根本模式，先造園林和商業(yè)街，實(shí)景展示，營(yíng)銷(xiāo)包裝手法較到位是目前贛州新城區(qū)規(guī)模最大的高尚住宅小區(qū)之一，是針對(duì)贛州中高檔消費(fèi)者量身打造的人居精品從戶(hù)型到樓盤(pán)自身配套來(lái)看，都是目前市場(chǎng)上較好的樓盤(pán)之一，注重細(xì)節(jié)的打造，是精細(xì)產(chǎn)品的代表

開(kāi)創(chuàng)了低覆蓋率、寬空間的建筑形式，較大的樓間距

超市場(chǎng)預(yù)期地突破價(jià)格，創(chuàng)造了市場(chǎng)新的價(jià)格標(biāo)桿

工程整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約有致，沿江面長(zhǎng)達(dá)300余米，戶(hù)型舒適度高，小區(qū)園林與江濱公園相映成趣位于章江北岸，是贛州小區(qū)第一家配有觀光電梯的小區(qū)對(duì)工程的啟示小區(qū)園林對(duì)居住環(huán)境和對(duì)居住品質(zhì)的提升是顯而易見(jiàn)的，工程應(yīng)該注重園林的打造樓盤(pán)分析對(duì)江景資源的利用和規(guī)劃布局、建筑立面以及園林與江景的結(jié)合對(duì)工程的營(yíng)銷(xiāo)包裝應(yīng)該到位，充分表達(dá)豪宅特色產(chǎn)品的打造應(yīng)該注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)才能充分表達(dá)品質(zhì)在規(guī)劃方面應(yīng)該更加合理和科學(xué)，以此來(lái)提升居住的舒適度產(chǎn)品價(jià)格的拉升需要有支撐，應(yīng)充分利用其資源77產(chǎn)品開(kāi)展：蔚藍(lán)半島是首個(gè)園林式社區(qū)，蔚藍(lán)半島的面世使消費(fèi)者對(duì)園林開(kāi)始關(guān)注占地115畝、建面18萬(wàn)平米、容積率2.34、單體40棟不再遙遠(yuǎn)的夢(mèng)首席健康住宅特區(qū)北歐維也納水岸風(fēng)情，綠化率50％，30000平中心園林一期108戶(hù)，二期199戶(hù)，以多層、小高層為主首創(chuàng)風(fēng)情商業(yè)街一期1480元，二期1600－2000元，頂樓復(fù)式2380每平米，2006年3000元/平米左右泛公務(wù)員10％、生意人70－80％、打工歸來(lái)與郊縣客戶(hù)占10－15％環(huán)章江800米，獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)，適宜的開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)、先造景后賣(mài)樓78產(chǎn)品開(kāi)展：時(shí)間公園是首個(gè)大盤(pán)社區(qū)，首期以中央景觀和商業(yè)街實(shí)景展示，表達(dá)了大盤(pán)開(kāi)發(fā)的氣勢(shì)開(kāi)發(fā)商：時(shí)間控股投資公司占地面積：1036畝建筑面積：130萬(wàn)平米風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格獨(dú)棟：4200元/平米聯(lián)排：2800元/平米雙拼：3480元/平米一期總建筑面積13萬(wàn)平米79總體而言，贛州房產(chǎn)的快速開(kāi)展，主要依靠的是對(duì)資源性的占有，對(duì)產(chǎn)品打造的意識(shí)較弱從2001年藍(lán)波灣帶頭搶占濱江資源開(kāi)始到現(xiàn)在，是贛州房地產(chǎn)取得迅速開(kāi)展的重要階段；本階段贛州房地產(chǎn)的主旋律是搶占濱江資源，通過(guò)一線江景，帶開(kāi)工程的品牌、形象，取得品牌和利潤(rùn)的雙收益；產(chǎn)品的開(kāi)展，還處在簡(jiǎn)單模仿的階段，產(chǎn)品的打造意識(shí)還比較低；占有最長(zhǎng)濱江資源的時(shí)間公園最早占有濱江資源的藍(lán)波灣占有濱江坡地資源的蘭亭半島占有濱江資源的蔚藍(lán)半島80贛州樓盤(pán)有附加值的產(chǎn)品還不多見(jiàn)，停留在簡(jiǎn)單模仿階段，產(chǎn)品研發(fā)水平較低目前贛州市場(chǎng)上僅有少量樓盤(pán)在戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套上比較創(chuàng)新，如藍(lán)波灣的入戶(hù)花園、蔚藍(lán)半島的觀景陽(yáng)臺(tái)等，整體水平參差不齊；入戶(hù)花園觀景陽(yáng)臺(tái)全景客廳81市場(chǎng)的樓盤(pán)布局以行列式為主，布局單一，社區(qū)空間單調(diào)，對(duì)景觀資源利用缺乏贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)布局以行列式為主，這樣的布局雖然滿(mǎn)足了日照和通風(fēng)的要求，但是一定程度上造成了單體間距過(guò)小，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性。規(guī)劃布局以行列式為主，造成了對(duì)景觀資源利用的缺乏，降低了居住的舒適度，同時(shí)也降低了樓盤(pán)的價(jià)值。蔚藍(lán)半島錦繡星城愛(ài)丁堡黃金時(shí)代規(guī)劃最看重的置業(yè)因素提及率82建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，色彩濃烈，同質(zhì)化嚴(yán)重，品質(zhì)感較差?lèi)?ài)丁堡黃金時(shí)代藍(lán)波灣水岸新天蔚藍(lán)半島建筑贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，但外立面較為粗糙，品質(zhì)感不強(qiáng)，處于簡(jiǎn)單模仿階段，形似而神不似，本工程可以走精品化路線。消費(fèi)者最喜歡的建筑風(fēng)格83從蔚藍(lán)半島開(kāi)始，園林景觀有一定的投入，但整體水平較低，仍有較大提升空間園林黃金時(shí)代時(shí)間公園蔚藍(lán)半島蔚藍(lán)半島蔚藍(lán)半島贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的園林景觀大都以硬質(zhì)景觀為主，園林設(shè)計(jì)沒(méi)有與規(guī)劃和建筑有機(jī)的融合，共同營(yíng)造舒適的居住氣氛。蔚藍(lán)半島是房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)園林小區(qū)，2004年開(kāi)盤(pán)時(shí)引起市場(chǎng)關(guān)注，本工程可以通過(guò)對(duì)園林的打造提升競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者最喜歡的園林風(fēng)格84戶(hù)型設(shè)計(jì)上空間浪費(fèi)，人性化缺乏，缺乏創(chuàng)新，實(shí)用性較差?lèi)?ài)丁堡蔚藍(lán)半島章江豪園戶(hù)型12323312141.衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)都較差且位置設(shè)置不合理2.生活陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置有問(wèn)題，減少了餐廳的采光面和通風(fēng)面3.主臥的進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)且功能單一，應(yīng)該設(shè)當(dāng)設(shè)置衣帽間和書(shū)房1.衛(wèi)生間的設(shè)置有問(wèn)題，直接對(duì)客廳2.主臥的衛(wèi)生間太大，造成一定的空間浪費(fèi)3.書(shū)房位置的設(shè)置不適宜，浪費(fèi)了一定的空間4.次臥的進(jìn)深太長(zhǎng)，空間不好用本工程可在戶(hù)型的創(chuàng)新、人性化設(shè)計(jì)、實(shí)用性提升等方面進(jìn)行突破，增加工程的競(jìng)爭(zhēng)力消費(fèi)者認(rèn)為的好房子的標(biāo)準(zhǔn)85市場(chǎng)上除時(shí)間公園外，配套較簡(jiǎn)單，檔次較低，且十分雷同現(xiàn)有高檔物業(yè)的自身配套普遍欠缺，且檔次不高，難以滿(mǎn)足高檔消費(fèi)者的需求。有局部樓盤(pán)的配套較為齊全，如黃金時(shí)代、時(shí)間公園，但都不上檔次。配套項(xiàng)目配套黃金時(shí)代商業(yè)、超市、幼兒園、會(huì)所、游泳池等藍(lán)波灣會(huì)所、游泳池、商業(yè)愛(ài)丁堡會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街帝景豪園會(huì)所、幼兒園、商業(yè)蔚藍(lán)半島會(huì)所、游泳池、商業(yè)水岸新天會(huì)所、商業(yè)五龍桂園會(huì)所、幼兒園、5000㎡的湖蘭亭半島會(huì)所、商業(yè)、兒童樂(lè)園時(shí)間公園會(huì)所、商業(yè)、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)帝怡江景會(huì)所、游泳池、健身房時(shí)間公園會(huì)所黃金時(shí)代商業(yè)街水岸新天商業(yè)街藍(lán)波灣商業(yè)街消費(fèi)者最看重的配套86產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判市場(chǎng)的產(chǎn)品立面形象同質(zhì)化嚴(yán)重，品質(zhì)感較差，使消費(fèi)者對(duì)立面的認(rèn)識(shí)十分有限；園林已引起消費(fèi)者關(guān)注，但總體園林水平較低；消費(fèi)者注重戶(hù)型設(shè)計(jì)，但市場(chǎng)的戶(hù)型設(shè)計(jì)水平較低，缺乏亮點(diǎn)；消費(fèi)者看重配套，樓盤(pán)的配套相對(duì)簡(jiǎn)單，且趨于雷同；消費(fèi)者不是不重視立面，而是沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)的立面做得比較好的，開(kāi)發(fā)商都不注重立面的打造?！L談?dòng)^點(diǎn)贛州房產(chǎn)的快速開(kāi)展，依靠的是搶占濱江資源，對(duì)產(chǎn)品的打造意識(shí)缺乏；在產(chǎn)品打造方面，市場(chǎng)還存在很大的空間。中航在工程和產(chǎn)品品質(zhì)方面有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)結(jié)合優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。關(guān)鍵詞：搶占資源同質(zhì)化、質(zhì)感差、簡(jiǎn)單模仿園林缺乏亮點(diǎn)配套簡(jiǎn)單戶(hù)型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)87工程整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思工程屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判整體開(kāi)展戰(zhàn)略工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品時(shí)機(jī)研判88案例選取——地王工程，如何化解高本錢(qián)地價(jià)？如何創(chuàng)造工程溢價(jià)？案例選取的原那么：城市地王級(jí)工程，地價(jià)本錢(qián)高企案例研究的切入點(diǎn)：通過(guò)何種產(chǎn)品，化解高地價(jià)，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)收入惠州帝景灣——三線城市的天價(jià)工程，類(lèi)似條件案例煙臺(tái)凱旋城——三線城市的天價(jià)工程，類(lèi)似條件案例深圳香蜜湖1號(hào)——標(biāo)桿案例區(qū)域認(rèn)知度高，采取何種盈利模式來(lái)提升工程價(jià)值？武漢錦繡長(zhǎng)江——標(biāo)桿案例89案例一：合生帝景灣——惠州江景地王工程介紹帝景灣位于惠州市新城市中心江北區(qū)，東江之濱，工程占地面積20萬(wàn)平方米，前臨東江，后擁休閑廣場(chǎng)，前江后院，地理位置和自然景觀優(yōu)越。該工程地塊是合生創(chuàng)展于2004年10月以5.34億元高價(jià)競(jìng)拍獲得，號(hào)稱(chēng)惠州江景地王。物業(yè)類(lèi)型：高層，小高層工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住用地：20.6萬(wàn)平方米小學(xué)用地：2.98萬(wàn)平方米容積率：2總建筑面積：41.56萬(wàn)平方米住宅面積：29.81萬(wàn)平方米公共建筑面積：11.75萬(wàn)平方米建筑限高：100米產(chǎn)品類(lèi)型：9/12/18/19層的小高層梯戶(hù)比：一梯二戶(hù)戶(hù)型區(qū)間：170/190/210平方米樓面地價(jià)1285元/平米，周邊房?jī)r(jià)拿地時(shí)僅3000元/平米，本錢(qián)高過(guò)售價(jià)，怎么辦？90將工程定位為惠州地標(biāo)和豪宅代表，產(chǎn)品充分表達(dá)尊貴、豪華的皇家歐洲城形象產(chǎn)品定義：惠州地標(biāo)皇家歐洲城形象定位：開(kāi)創(chuàng)惠州豪宅時(shí)代住宅立面設(shè)計(jì)突出歐式主題。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)著力突出豎向線條，配以造型豐富的大弧形窗，充分表達(dá)建筑的挺拔感。細(xì)部上充分吸取古典歐式建筑的精髓，通過(guò)高大的穹頂以及純粹歐式建筑符號(hào)，給人強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，展現(xiàn)尊貴輝煌的建筑形象。91帝景灣以“帝景〞產(chǎn)品的一貫打造手法，充分打造產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)的全面超越帝景灣產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上比較成熟，全部一梯兩戶(hù)，三面通風(fēng)，戶(hù)戶(hù)南北對(duì)流；戶(hù)型四房?jī)蓮d至五房?jī)蓮d，面積170-210平方米，豪華精裝修，局部帶入戶(hù)空中花園；空間室內(nèi)布局匠心獨(dú)具，功能分區(qū)合理，躍式布局，實(shí)用率高，私密性與舒適性兼得。入戶(hù)空中花園270度弧形落地玻璃窗超大景觀陽(yáng)臺(tái)92帝景灣在產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造和營(yíng)銷(xiāo)策略上創(chuàng)新，在陌生市場(chǎng)高調(diào)建立自己的品牌，實(shí)現(xiàn)價(jià)格超越外因：優(yōu)越的地理位置：帝景灣位于惠州城市軸心、CBD核心地段，周邊市政設(shè)施齊備；合生帝景灣開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行了一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：2005年9月開(kāi)盤(pán)，阿波羅太陽(yáng)神雕塑盛大揭幕儀式；邀請(qǐng)英國(guó)、俄羅斯等歐洲藝術(shù)團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)親情演出；創(chuàng)立惠州和諧人居模式園桌論壇；2005年國(guó)慶節(jié)，帝景灣在阿波羅太陽(yáng)神廣場(chǎng)隆重舉行歐洲文化藝術(shù)節(jié).國(guó)慶期間置業(yè)合生帝景灣可以享受折扣、抽獎(jiǎng),免費(fèi)參加“合生香港迪斯尼世界歡樂(lè)之旅〞等。內(nèi)因：合生創(chuàng)展品牌的美譽(yù)度和知名度；產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造，從產(chǎn)品質(zhì)上全面超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；豪華精裝修，通過(guò)精裝修提升利潤(rùn)空間；數(shù)萬(wàn)平方米經(jīng)典歐陸皇家園林，融前江后園；小區(qū)門(mén)前氣勢(shì)磅礴的阿波羅太陽(yáng)神廣場(chǎng)成為惠州標(biāo)志性城市景觀；帝景灣社區(qū)配套效勞完善。帝景灣管家式效勞體系，囊括生活的方方面面，細(xì)微之處盡見(jiàn)用心，上門(mén)效勞模式更讓住戶(hù)足不出戶(hù)即享生活便利。93合生帝景灣以高定位、高檔次的樓盤(pán)入市，價(jià)格和銷(xiāo)售速度上實(shí)現(xiàn)全面超越合生帝景灣創(chuàng)下了惠州地產(chǎn)市場(chǎng)三項(xiàng)第一：1.5800元/平方米單價(jià)第一；2.產(chǎn)品總價(jià)第一，最小單位總價(jià)近百萬(wàn)元，復(fù)式大單位那么賣(mài)到近300萬(wàn)元；3.銷(xiāo)售速度第一，首推產(chǎn)品全部售磬，加推產(chǎn)品再次售磬。戶(hù)型統(tǒng)計(jì)196㎡的四房單位是帝景灣的主力戶(hù)型,為豪華型戶(hù)型。戶(hù)型結(jié)構(gòu)相應(yīng)偏于大戶(hù)型，并且附帶的是每平方米1000元的裝修。帝景灣首批單元雖然并不是一線江景單位，但售價(jià)卻到達(dá)5800元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)匾痪€江景盤(pán)3000元/平方米左右的售價(jià)。戶(hù)型面積（平方米）套數(shù)（套）比例4房2廳2衛(wèi)1706624%4房2廳3衛(wèi)2104817%4房2廳3衛(wèi)19616259%合計(jì)276100%94案例二：天鴻凱旋城〔地標(biāo)性城市綜合體〕工程介紹天鴻凱旋城地處煙臺(tái)中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)，東至虹口路、南依二馬路、西至南山路，北接大馬路。毗鄰濱海廣場(chǎng)，南望青山、北觀滄海，具有美麗的自然風(fēng)光和豐富的人文景觀。2004年7月18日北京天鴻集團(tuán)以3億元取得開(kāi)發(fā)權(quán)，該地塊成為煙臺(tái)市的“地王〞。整個(gè)工程由凱旋國(guó)際公寓、凱旋國(guó)際大廈和凱旋國(guó)際商城三局部組成。主力戶(hù)型：200平米左右認(rèn)購(gòu)價(jià)格：7500-10000元/平米天鴻凱旋城95天鴻凱旋城以高檔公寓和甲級(jí)寫(xiě)字樓率先啟動(dòng)，樹(shù)立高端形象，成為城市地標(biāo)凱旋國(guó)際公寓共有三棟，總建面積6.5萬(wàn)平米，362套高檔公寓。從2005年8月2日開(kāi)始正式銷(xiāo)售，截止2006年底，共銷(xiāo)售341套，銷(xiāo)售金額達(dá)5.3億，總銷(xiāo)售率逾94%。價(jià)格從6800元/平米直線攀漲至接近9000元/平米的銷(xiāo)售單價(jià)，創(chuàng)下了同期煙臺(tái)住宅銷(xiāo)售的最高價(jià)格。凱旋國(guó)際大廈為一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建面積2.5萬(wàn)平米，總銷(xiāo)金額2.5億元。從開(kāi)盤(pán)至2006年12月底，在不到2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，銷(xiāo)售及回款金額均超過(guò)1.9億元，銷(xiāo)售率達(dá)74％，創(chuàng)下煙臺(tái)市場(chǎng)驚人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。形象定位：地王新標(biāo)傳世臻品訴求點(diǎn)：豪氣十足的上層生活核心賣(mài)點(diǎn)：核心商務(wù)區(qū)/一線海景/濱海廣場(chǎng)/成熟配套/地標(biāo)建筑96隨后啟動(dòng)的商業(yè)和酒店無(wú)論是在軟件與硬件上都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)在高檔公寓成功推出后，天鴻凱旋城推出大型商業(yè)局部——煙臺(tái)新天地；煙臺(tái)新天地，已經(jīng)完全超越了“一站式〞購(gòu)物的傳統(tǒng)概念，提供的不僅僅是“購(gòu)物〞更重要的是“效勞〞，成為滿(mǎn)足現(xiàn)代都市人各種感官享受的效勞型中心商業(yè)。2006年，天鴻凱旋城二期工程開(kāi)工，總建筑面積約12萬(wàn)平方米，由國(guó)際知名五星級(jí)酒店和高級(jí)公寓組成，二期工程建成后，濱海CBD商務(wù)區(qū)功能將進(jìn)一步優(yōu)化。97天鴻凱旋城成功的關(guān)鍵因素?fù)碛谐鞘猩虅?wù)資源和海景、濱海廣場(chǎng)景觀的雙重優(yōu)勢(shì)，無(wú)可比較的地段優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具先天競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)銷(xiāo)上充分利用“地王〞的身份，在先期儲(chǔ)蓄客戶(hù)方面即取得了極大的成功，建立了市場(chǎng)影響力充分發(fā)揮大型城市綜合體所形成的CBD的典范性物業(yè)，并與周邊的“百舸爭(zhēng)流廣場(chǎng)〞、張?jiān)Ｆ咸丫撇┪镳^、音樂(lè)廳、使館文化區(qū)等，構(gòu)成了城市絕對(duì)的中心關(guān)鍵因素一關(guān)鍵因素二關(guān)鍵因素三98案例三：深圳香蜜湖1號(hào)——天價(jià)工程如何打造，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？產(chǎn)品形態(tài)建筑形式：5棟高層+93棟TOHO+12棟雙拼+2棟6單元疊拼復(fù)式；套數(shù)：共447套，其中高層318套；低層129套；主力戶(hù)型：240平米四房及300平米TOHO；戶(hù)均面積：整體283m2，其中高層戶(hù)均266m2，低層325m2工程區(qū)位地理位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處香蜜湖1號(hào)位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。工程指標(biāo)占地面積：93544平米建筑面積：131000平米住宅面積：127000平米幼兒園面積：容積率：1.4綠化率：近50%戶(hù)數(shù)：共447套99價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提：香蜜湖1號(hào)優(yōu)越的產(chǎn)品為工程整體價(jià)值的提升奠定了根底南區(qū)：TH28套雙拼6套北區(qū)：TH53套雙拼6套四房：184套獨(dú)棟復(fù)式：44套3房：30套高層五房：48套中區(qū)：TH16套；疊拼36套頂層復(fù)式：12套100價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提：香蜜湖1號(hào)優(yōu)越的產(chǎn)品為工程整體價(jià)值的提升奠定了根底高層單位戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)：高層住宅低層化生態(tài)戶(hù)型戶(hù)戶(hù)面向香蜜湖，全景觀設(shè)計(jì)主要臥室全部南向3.2米層高雙入戶(hù)大堂設(shè)計(jì)智能直達(dá)私家花園電梯情景式自然采光車(chē)庫(kù)1：1.6的車(chē)位配置TOHO戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)：低層片區(qū)容積率0.7高落差類(lèi)坡地設(shè)計(jì)，景觀最大化局部多層獨(dú)立車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)雙拼類(lèi)獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)聯(lián)排前中后三重錯(cuò)落庭院設(shè)計(jì)局部帶私家泳池設(shè)計(jì)聯(lián)排全部送半地下室設(shè)計(jì)9米面寬，舒適尺度加寬花槽墻體漂板入戶(hù)花園下沉式空中院館101香蜜湖1號(hào)——把普通的設(shè)施做到極致恒溫泳池?zé)o邊際泳池大堂電梯廳健身房102價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提：園林、高智能化硬件及品牌物管等硬性條件到達(dá)高標(biāo)準(zhǔn)，提升工程附加值私家園林的客戶(hù)體驗(yàn)點(diǎn)：私家林蔭路——不現(xiàn)張揚(yáng)，卻暗示著一份尊貴水上會(huì)所——會(huì)所，水中的綠島翡翠谷——開(kāi)放空間，巧奪天工，渾然天成恒溫泳池——室內(nèi)外恒溫泳池，與自然完美融合頂級(jí)物管“中海?深藍(lán)〞品牌頂級(jí)豪宅專(zhuān)屬效勞表達(dá)“形象尊貴化〞及“效勞個(gè)性化〞特點(diǎn)，引入酒店管理效勞的精華局部，專(zhuān)門(mén)為本工程的豪宅客戶(hù)量身訂做物管效勞。私家林蔭路室內(nèi)恒溫泳池中海深藍(lán)物管精致園林小品103價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提：園林、高智能化硬件及品牌物管等硬性條件到達(dá)高標(biāo)準(zhǔn)，提升工程附加值高智能化系統(tǒng)公共局部：先進(jìn)的身份識(shí)別系統(tǒng)；指紋鎖、智能鎖〔兼有密碼、磁性鑰匙〕；紅外線對(duì)射防盜系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)；垃圾集中壓縮處理；情景燈光控制系統(tǒng)：三種燈光場(chǎng)景——黃昏、入夜及深夜水體自循環(huán)系統(tǒng)：水體自動(dòng)凈化、循環(huán)私密局部：智能化控制系統(tǒng)；多媒體系統(tǒng)；中央新風(fēng)系統(tǒng)；綜合立體降噪系統(tǒng)；防噪降輻射窗玻璃；無(wú)線上網(wǎng)高層智能直達(dá)電梯保安系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)園林凈水系統(tǒng)防噪降輻射窗可視對(duì)講系統(tǒng)104案例四：世茂錦繡長(zhǎng)江——中國(guó)濱江地王2005年2月，世茂集團(tuán)首次進(jìn)軍武漢，便以31.5億元的天價(jià)創(chuàng)下當(dāng)年“中國(guó)濱江地王〞。該地塊地處漢陽(yáng)區(qū)鸚鵡洲片區(qū)，規(guī)劃總用地面積為90.25萬(wàn)㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬(wàn)㎡，容積率2.3。工程整體建筑面積165萬(wàn)㎡，投資超過(guò)100億，用六年分四期開(kāi)發(fā)完成。南臨楊泗路，西接鸚鵡大道主干道，北連攔江路，東線直逼漢水，2公里長(zhǎng)江景觀。內(nèi)環(huán)線南側(cè)，武漢三鎮(zhèn)交匯處，已有的交通干道提供了較好的通達(dá)性。適量商業(yè)、辦公、酒店襯托良好居住氣氛整體容積率為2.3105最大限度地利用江景及采取寬空間規(guī)劃手法，打造一線江景豪宅和城市綜合體總體規(guī)劃上延續(xù)世茂濱江模式“向空中開(kāi)展〞策略，高層低密度的規(guī)劃布局留出更多土地，使得園林綠化和公共空間得到大量增加；所有物業(yè)排布均以最大化利用江景資源，實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值最大化亞洲風(fēng)情園歐洲風(fēng)情園美洲風(fēng)情園澳洲風(fēng)情園酒店式公寓超A級(jí)寫(xiě)字樓超5星酒店聯(lián)排、高層、超高層住宅獨(dú)創(chuàng)的“世茂?濱江生活?yuàn)W斯卡〞開(kāi)發(fā)模式，依托2公里長(zhǎng)江，會(huì)聚了超高層公寓、濱江聯(lián)排別墅、5A寫(xiě)字樓、SOHO商務(wù)區(qū)、五星級(jí)酒店、酒店式公寓、濱江商業(yè)休閑街、SHOPPINGMALL等多種物業(yè)，其物業(yè)聚合效應(yīng)造就“城市中心城區(qū)〞功能。106以奢侈的產(chǎn)品力打造手法，使建筑風(fēng)格、園林景觀、配套及會(huì)所都表達(dá)出極度的奢華在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)之初，先投入1億元，打造頂級(jí)豪華會(huì)所，使工程從一開(kāi)始即建立起高標(biāo)準(zhǔn)形象宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，錯(cuò)落布局，令前后排建筑景觀視線通達(dá)江面與庭院