如何發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用

如何發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用

隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，全國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升，矛盾的激化已經(jīng)影響到社區(qū)業(yè)主的生活環(huán)境。業(yè)主委員會(huì)作為連接業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的紐帶，它的良好運(yùn)作將關(guān)系到一個(gè)小區(qū)的安定和團(tuán)結(jié)。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人和物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)的主體，享有業(yè)主大會(huì)召開的提議權(quán)和物業(yè)管理事項(xiàng)的提案權(quán)、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的修改權(quán)、業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)工作的監(jiān)督權(quán)、對(duì)物業(yè)管理執(zhí)行情況的知情權(quán)、對(duì)住房專項(xiàng)維修資金管理使用的監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主在享有以上權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共同設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度、按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等。強(qiáng)調(diào)業(yè)主享有的權(quán)益，同時(shí)明確業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)、遵循權(quán)責(zé)一致的原則，是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作的關(guān)鍵。一、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是物業(yè)管理關(guān)系中互相依存、互相補(bǔ)充、缺一不可的兩個(gè)方面，是具有工作目標(biāo)一致性、各自職責(zé)差異性、雙方地位平等性的兩個(gè)部門，不能簡(jiǎn)單地定高定低、比上下。物業(yè)管理公司要自覺納入監(jiān)督機(jī)制之下，誠(chéng)信自律，為業(yè)主服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要正確運(yùn)用監(jiān)督機(jī)制，而不是單一行使“至高無(wú)上”的監(jiān)督權(quán)、否決權(quán)。這樣才能夠避免雙方互相敵視、互相設(shè)防的緊張對(duì)抗局面。因此，業(yè)主委員會(huì)定位是否準(zhǔn)確，是關(guān)系到業(yè)主能否參與民主自治的先決條件和重要保障。（1）業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議和物業(yè)的情況，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)性管理。業(yè)主委員會(huì)的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場(chǎng)的雙向選擇，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。（2）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是獨(dú)立運(yùn)作的、互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致的條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無(wú)權(quán)干預(yù)對(duì)方的內(nèi)部活動(dòng)。（3）工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主的共同利首先應(yīng)清楚、正確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會(huì)做出法律定位。在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第126條規(guī)定，建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其它設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。因此，應(yīng)通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會(huì)區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權(quán)利和權(quán)威，并規(guī)定其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及應(yīng)為自身行為所承擔(dān)的法律和社會(huì)責(zé)任。為保證業(yè)主委員會(huì)主任工作的公平性、專業(yè)性、及時(shí)性，應(yīng)該建立業(yè)主委員會(huì)主任的公開選舉制。只要能正確及時(shí)地行使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、履行業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)、承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任，具備一定專業(yè)知識(shí)的業(yè)主，就可以競(jìng)聘為業(yè)主委員會(huì)主任。業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)與業(yè)主代表大會(huì)簽訂聘用協(xié)議。其次，為切實(shí)保障業(yè)主委員會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。如果業(yè)主委員會(huì)工作突出，就應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，否則就要給予處罰。另外，還要注意約束業(yè)主委員會(huì)的行為，保證業(yè)主委員會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。第三，針對(duì)上述“病因”，有關(guān)方面（政府主管部門、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等）可以就物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個(gè)方面，多層次、多渠道、多角度、多方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行廣泛的宣傳教育，讓業(yè)主逐漸成為“成熟”的消費(fèi)者，進(jìn)而關(guān)心、支持業(yè)主委員會(huì)，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理。最后，我們政府相關(guān)主管部門要在業(yè)主委員會(huì)選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)主委員會(huì)成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權(quán)威作用，真正幫助物業(yè)區(qū)域（