國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒與經(jīng)驗(yàn)

PAGEPAGEIII國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒與經(jīng)驗(yàn)摘要近年來躋身全國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)這把雙刃劍在加速經(jīng)推動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)開始面臨著一些危機(jī)。比如房價(jià)上漲太快、部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱以及部分地區(qū)房地產(chǎn)已飽和等諸多結(jié)構(gòu)性問題，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也受到了制約。一個(gè)國家或地區(qū)的金融市場的健康程度將會直接影響并作用于該國的房地產(chǎn)市場，但由于我國在體制上與其他國家有根本的不一樣，所以，本文通過對我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題的分析研究，以及對美國、德國和新加坡等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融發(fā)展模式的研究，學(xué)習(xí)借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，提出了一些對房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中問題行之有效的對策以及建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；國外經(jīng)驗(yàn)

AbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofrealestateindustryinourcountry,tobecomethebiggestdrivingforceofthedevelopmentofthedomesticeconomy,realestatehasalreadybecomethepillarindustryofnationaleconomyinourcountry.Butontheotherhand,partsoftherealestateinvestmentoverheatingtendency,aswellasthecommercialhousingvacancyareaincrease,pricesrosetoofast,suchasstructuralproblems,affectstheeconomicdevelopmentofChina.Acountryoraregion'sfinancialmarketwilldirectlyinfluencethedegreeofhealthandforthecountry'srealestatemarket,butbecauseourcountrywithothercountriesonthesystemhaveafundamentallydifferent,therefore,inthispaperfirstlyanalyzestheinterpretationofthemainproblemsinthedevelopmentofrealestatefinanceinChina,secondlydiscussesthecurrentadvancedcountriessuchasAmerica,GermanyandSingaporemodelofthedevelopmentofrealestatefinancedevelopmentandfinallydrawlessonsfromforeignexperience,putforwardonhowtodealwiththerealestatefinancedevelopmentcountermeasuresandSuggestionsareputforward.【keywords】realestatefinance;Financialrisk;Foreignexperience

目錄摘要 IAbstract II一、前言 1二、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 1三、我國房地產(chǎn)金融當(dāng)前存在的主要問題 2（一）房地產(chǎn)融資工具有待創(chuàng)新 2（二）房地產(chǎn)信托基金不規(guī)范 3（三）房地場在金融監(jiān)管方面存在漏洞 4四、國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn) 5（一）美國房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn) 5（二）德國房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn) 6（三）新加坡房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn) 6五、對國外房地產(chǎn)金融發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒 7（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境 7（二）建立多層次的房地產(chǎn)金融籌資渠道 9結(jié)語 12參考文獻(xiàn) 13致謝 14PAGE12一、前言當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中投資、出口貿(mào)易以及消費(fèi)已成為我國經(jīng)濟(jì)增長的三大主力。投資和出口又是中國經(jīng)濟(jì)增長的核心，作為投資的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對我國整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行和發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)輻射范圍廣、融資金額大、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)周期長等。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又與多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門具有產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，對水泥、混凝土、鋼筋等上游產(chǎn)業(yè)的帶動比率約為1:1.9,對裝修裝飾、家電、家具等與房地產(chǎn)衍生鏈相關(guān)的行業(yè)的拉動比率為1:1.3—1:1.4。其他產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的帶動下發(fā)展態(tài)勢良好，其帶動系數(shù)相對較高。我國每增加1單位產(chǎn)值的房地產(chǎn)業(yè)對各產(chǎn)業(yè)達(dá)到1.416的總帶動系數(shù),而對金融保險(xiǎn)業(yè)的帶動系數(shù)約為0.145，居于最高。2013年，我國568845億元的GDP總額中33295億元就是房地產(chǎn)業(yè)絕對額，占GDP的5.85%的比重,而我國經(jīng)濟(jì)比上期同期增長7.7%。近年來，在我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長以及城市化進(jìn)程步伐不斷加快的大背景下，我國在不斷推進(jìn)住房制度改革，房地產(chǎn)投資增長速度較快，產(chǎn)業(yè)也以高速較好的發(fā)展的態(tài)勢呈現(xiàn)出來。作為國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)處于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地位。金融業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中像一把雙刃劍，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會在金融風(fēng)險(xiǎn)的作用下對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響。李克強(qiáng)總理也強(qiáng)調(diào)我們一方面要不斷完善金融監(jiān)管的協(xié)調(diào)性，同時(shí)也要適時(shí)推出存款保險(xiǎn)制度。金融改革在逐漸推進(jìn)利率市場化與匯率的市場化進(jìn)程過程中務(wù)必遵循市場化規(guī)律。金融機(jī)構(gòu)在改革中，一方面要對準(zhǔn)入限制加以放寬，讓其他金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間更廣。另一方面就是為了讓資金更具廣闊的市場流通而建設(shè)多層次的資本市場。這些建設(shè)性的意見也為我們今后房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展指明了道路，讓更多金融機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)融資市場，從而形成具有多層次的房地產(chǎn)金融體系，使融資渠道得以拓寬，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)得到分散。二、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資速度持續(xù)增長。自2013年以來，我國房地產(chǎn)市場開始升溫，銷售速度步伐加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)不斷增長的良好態(tài)勢。2013年一月份至十月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)28439.7億元，達(dá)到了了比前三季加快了1.2個(gè)百分點(diǎn)的18.9個(gè)百分點(diǎn)的同期增長速度。正與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長速度的差距也在不斷拉近。一月至十月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與年初25.5個(gè)百分點(diǎn)的差距縮小了1.3個(gè)百分點(diǎn)，僅低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.2個(gè)百分點(diǎn)。而全國房地產(chǎn)投資的增長速度最快的要數(shù)中部地區(qū)。2013年一月至十月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的28439.7億元中中部地區(qū)比重最大，中部房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11676.09億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重的58.6%；東部房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6118.42億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重的21.5%；西部房地產(chǎn)開發(fā)投資額為和5645.21億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重的19.9%。從房地產(chǎn)投資總體用途來看，投資增速不盡相同。投資增速均有所加快的為住宅和商業(yè)用房，而投資增速略有下降的為辦公樓。2013年1月份至11月以來，我國累計(jì)住宅完成投資22369億元，同比增長了17.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)總額的71.5%。其中增長最快的是商業(yè)營業(yè)用房投資，投資總額同比增長35.3%；其次是辦公樓投資總額同比增長30.5%；經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長19.1%，其他投資增長12.7%。在2013年1月至11月以來，住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比重依次是71.5%、11.7%和3.9%。我國2013年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)31271億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19%，而1-11月份商品房銷售額35987億元，同比增長達(dá)86.8%。依此統(tǒng)計(jì)的增長幅度數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)到2016年全年商品房銷售額將可能達(dá)到4.5億元，加上二手房的成交金額，總額有超過6萬億元的可能。數(shù)據(jù)來源于《2009年中國行業(yè)報(bào)告》三、我國房地產(chǎn)金融當(dāng)前存在的主要問題（一）房地產(chǎn)融資工具有待創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場上的融資方式包括直接融資與間接融資兩大類。直接融資活動是銀行或別的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為獲取利潤而直接對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，參與企業(yè)的經(jīng)營活動，。間接融資則主要就是為了籌措資金，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)的方式或是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票、債券等在資本市場上。房地產(chǎn)金融市場上包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券等多種融資工具。從我國房地產(chǎn)市場的整個(gè)運(yùn)行過程以及資金鏈來看，銀行對房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)金融市場上的主要融資方式，銀行信貸從土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)以及房產(chǎn)銷售自始貫穿其中。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸占據(jù)主要地位。是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者，幾乎參與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程。房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)也需要銀行直接或間接的承受。其它包括信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資渠道，在我國房地產(chǎn)金融市場中尚處在起步階段，所占貸款比例小到可以忽略不計(jì)。造成這種不平衡現(xiàn)狀的根源在于中國房地產(chǎn)金融體系建設(shè)發(fā)展還嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展。一個(gè)完備的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該包括銀行信用和市場信用在內(nèi)的資金的一級供應(yīng)市場。比如在美國，則由商業(yè)銀行、儲蓄機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、投資公司、養(yǎng)老基金等多重機(jī)構(gòu)共同參與房地產(chǎn)間接融資市場中。同時(shí)不可缺少直接融資市場，盈余單位可以直接購買赤字單位發(fā)行的證券，或投資于通過抵押貸款證券化建立的二級抵押貸款市場，這不僅增加房地產(chǎn)金融的市場流動性，而且通過資本市場促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化，使得房地產(chǎn)資金來源更加多元化和社會化，同時(shí)銀行系統(tǒng)將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)效從中分離出來，避免了風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系的積聚。總體上來說，源于市場化程度不高的中國金融體制本身，資金剩余者的大量資金僅能作為儲蓄進(jìn)入銀行體系無法通過有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。銀行貸款成立房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，的唯一選擇，這樣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了制約，整個(gè)銀行體系也會面臨嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）房地產(chǎn)信托基金不規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)信托是投資者選擇的主要對象，這是由于股市風(fēng)險(xiǎn)相對較大，其他投資渠道又相對缺乏。而投資信托具有一定優(yōu)勢，如信托基金風(fēng)險(xiǎn)得到較好鎖定，其風(fēng)險(xiǎn)低，收益又高。但是，由于這種新的投資工具對廣大中小投資者來說缺乏深層次的了解與認(rèn)知，其投資行為缺乏理性，具有一定的盲目性。加上其承受風(fēng)險(xiǎn)能力弱，使得市場具有不穩(wěn)定因素。一般情況下，中小投資者“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的投資意識淡薄，風(fēng)險(xiǎn)教育缺失。。管理人水平高低以及投資者市場結(jié)構(gòu)合理與否決定了房地產(chǎn)信托基金市場的成熟與否。目前，房地產(chǎn)信托購買中個(gè)人和散戶投資者占90%上為，僅有不到10%的機(jī)構(gòu)投資者。這樣很容易引起私募型投資基金市場的波動。因?yàn)樯舨痪邆洹白h價(jià)”能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托定價(jià)機(jī)制的形成受到影響，以散戶為主體的投資者結(jié)構(gòu)嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)信托基金規(guī)模夠迅速壯大。但是機(jī)構(gòu)投資者參與房地產(chǎn)信托基金，通過投資者之間充分搏弈比拼，提高了市場的有效性，有利于盡快建立公開、公正、公平的市場秩序。秉承堅(jiān)持長期投資的理念，有利于市場的穩(wěn)定發(fā)展和成熟。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金具備發(fā)展的基礎(chǔ)，市場得以發(fā)展成熟就必須有保險(xiǎn)公司、社保基金、企業(yè)年金以及專業(yè)投資基金等一系列機(jī)構(gòu)投資者的參與，專業(yè)分析師的關(guān)注。另外，雖然國人基于歐美及亞洲各國地區(qū)房地產(chǎn)信托基金良好的發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)對房地產(chǎn)信托基金認(rèn)識有了深化，但是房地產(chǎn)信托基金對于國內(nèi)的決策部門、企業(yè)和投資者而言，依然是一個(gè)外來的新事物，同時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化也處在發(fā)展階段，因此，各方面對房地產(chǎn)信托基金發(fā)展認(rèn)識、了解乃至接受還需要一個(gè)漫長的過程。（三）房地場在金融監(jiān)管方面存在漏洞在中國，商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、住房公積金管理中心等構(gòu)成了房地產(chǎn)金融組織體系。而金融市場主要以商業(yè)銀行為主，這是由于其它機(jī)構(gòu)發(fā)展尚不充分或僅處于初級階段，房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)兩類重要的組織機(jī)構(gòu)缺少。對房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)來說，市場上缺乏相對專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保障機(jī)構(gòu)，門為房地產(chǎn)金融服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)如資產(chǎn)評估、信用評估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專發(fā)展也相對薄弱，使得房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)極度缺乏獨(dú)立有效性。房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的缺位尤為嚴(yán)重。早在2002年年初“房地產(chǎn)泡沫”就已成為熱題，然而在有1000多萬人口的北京，大小地產(chǎn)商就有2000多家。如此之眾的公司集中在一個(gè)市場中，理應(yīng)競爭激烈，價(jià)格走低，然而北京房價(jià)非但居高不下，還節(jié)節(jié)上漲。一邊是老百姓面對高昂樓價(jià)無法承擔(dān)，另一邊是開發(fā)商頭疼賣不出房。而同時(shí)繼續(xù)有新公司開張、新項(xiàng)目開盤。在上海、遼寧、廣東和浙江等地也出現(xiàn)了類似的情況。鑒于如此情況，政府也出臺了一系列調(diào)控措施。央行提出加強(qiáng)檢查和控制過熱的房地產(chǎn)信貸；國土資源部表示積極清理違規(guī)商品房的開發(fā)；建設(shè)部將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展作為主要目標(biāo)。三個(gè)權(quán)威部門同時(shí)發(fā)出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的聲音，但是至今，并沒有將房地產(chǎn)業(yè)存在的問題切實(shí)處理掉。由于目前房地產(chǎn)市場管理職能部門太多且分散，比如建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委，都有管理房地產(chǎn)職能的部分分工。這樣往往使得國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不能落到實(shí)處。除此之外，地方政府職權(quán)含糊不清，一方面以市場監(jiān)管者的身份存在，另一方面又是土地批發(fā)商的角色。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)，“土地批租”被政府部門當(dāng)作推動地方改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本。地方政府為了追求持續(xù)不斷的資本利益，經(jīng)常放棄自己的監(jiān)管職責(zé)。而房地產(chǎn)商則選擇投資高利潤率的豪宅和別墅去獲以便獲取求更高的利潤。至于銀行方面，在缺乏更好投資渠道的情況下，樂意接受這種表面估價(jià)很高的房產(chǎn)作為抵押品，繼續(xù)為開發(fā)商貸款。一個(gè)秩序混亂、管理機(jī)構(gòu)職權(quán)分工不明的房地產(chǎn)市場就這樣形成了。究其根源所在，金融分業(yè)監(jiān)管體制是主要原因。在這種體制下監(jiān)管部門受各種因素的限制不能做到有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。另一方面，一些客觀方面的原因使得對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控困難重重。這是由于房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展以及金融業(yè)的對外開放，推動了房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展。因此，目前急需組建統(tǒng)一的房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)來應(yīng)對房地產(chǎn)監(jiān)管不力的問題。房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的成立可以讓國家政策得到更好的落實(shí)，從而對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理監(jiān)管。同時(shí)，還能對國家加大宏觀調(diào)控的力度起到有力的配合協(xié)同，對國家增加對經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房的投入起到促進(jìn)作用，以達(dá)到調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的，這也是抑制房價(jià)增長過快的一個(gè)有效措施。四、國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)（一）美國房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)抵押貸款制度是美國的房地產(chǎn)金融的主要特性。借款購房者將房產(chǎn)作為抵押從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款，政府或私人的保障機(jī)構(gòu)則提供擔(dān)保和保險(xiǎn)為抵押貸款的償還，信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房產(chǎn)抵押中的信托業(yè)務(wù)，利用交易在房地產(chǎn)金融市場上的融通資金、配置資產(chǎn)，一個(gè)多層次的房地產(chǎn)金融格局就這樣形成了。將抵押貸款制度作為基礎(chǔ)，一個(gè)互相聯(lián)系、分工明確的金融機(jī)構(gòu)體系在美國己經(jīng)形成了。早在上世紀(jì)30年代美國經(jīng)濟(jì)大蕭條之后，房主貸款公司（HOLC）在美國就已成立，用于為抵押貸款提供資金，1934年聯(lián)邦住宅管理局（FHA）成立了，協(xié)助HOLC建立全國性抵押市場，抵押貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)得到了有效降低?；诿绹康禺a(chǎn)金融市場的特征，金融機(jī)構(gòu)可以兩部分，即房地產(chǎn)金融一級市場金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)金融二級市場金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融一級市場金融機(jī)構(gòu)主要是發(fā)放抵押貸款以及為抵押貸款提供擔(dān)保發(fā)生在一級市場的金融機(jī)構(gòu)。主要由儲蓄與貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行、聯(lián)邦住房管理局及退伍軍人管理局等構(gòu)成。此外，房地產(chǎn)信托投資公司、私人擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、農(nóng)場主住房管理局等（WiedemerJ,1990）也可納入一級市場金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)金融二級市場金融機(jī)構(gòu)是在政府機(jī)構(gòu)、由政府發(fā)起設(shè)立的企業(yè)以及私營機(jī)構(gòu)的參與下僅在二級抵押市場上完成的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其存在有政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)是美國政府多年來大力扶持和干預(yù)的結(jié)果，主要由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會及聯(lián)邦住房貸款抵押公司三大機(jī)構(gòu)構(gòu)成。美國的二級市場金融機(jī)構(gòu)極其發(fā)達(dá)。（二）德國房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)契約型住房儲蓄制度是德國房地產(chǎn)金融的主要特征，購房者與專門的儲蓄銀行簽訂存貸契約形成住房儲蓄體系。儲蓄銀行在購房者的銀行存款達(dá)到一定期限（一般為5——7年）和一定數(shù)額之后后，為儲戶發(fā)放用于建房、買房或住房改建的貸款。契約系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)和存款系統(tǒng)組成了德國整個(gè)的住房金融體系。其主要的特點(diǎn)是融資體系受限于資本市場的發(fā)展?fàn)顩r，而是實(shí)行普遍的契約儲蓄原則，儲蓄存款和國家相關(guān)補(bǔ)貼是住房金融的資金的全部來源。綜合性是德國房地產(chǎn)金融市場的突出特性。契約、存款和抵押銀行三大系統(tǒng)都集合在房地產(chǎn)金融市場。這三大系統(tǒng)的實(shí)施包括建筑與貸款協(xié)會、儲蓄銀行、抵押銀行以及信用合作社三類金融機(jī)構(gòu)。一級市場的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)新開發(fā)住宅的抵押貸款業(yè)務(wù)。在此期間，1990年新住宅貸款的37.3%為儲蓄銀行的貸款，26.8%為抵押銀行貸款，25.2%為儲蓄貸款，10.4%為保險(xiǎn)公司，0.3%為其它的。德國的房地產(chǎn)金融二級市場相對落后于美國，主要是德國長期實(shí)行的抵押銀行制度造成的。通過發(fā)行債券來籌集資金是德國的抵押銀行的特性，如遇危機(jī)，銀行倒閉，抵押債券的投資者可以直接追索抵押貸款。（三）新加坡房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)推行住房公積金制度是新加坡解決住房問題的重要政策，由原來的由國家建房后低價(jià)出租變成由居民分期付款購買。公積金的主要用于雇員購房首付款和分期償還貸款本息，公積金由是雇員和雇主各按雇員工資的一定比例按月繳給中央公積金局。新加坡住房金融制度具有以下特點(diǎn)。第一，長期強(qiáng)制儲蓄。新加坡中央公積金制度的建立，無論對個(gè)人還是國家都有利。它是一個(gè)由國家強(qiáng)制的長期儲蓄系統(tǒng)。住房公積金的積累最終用于住房，它對住房建設(shè)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有促進(jìn)作用，在國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，適度調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)上也有積極意義。第二，政府的作用。新加坡公積金除用于住房貸款和支付個(gè)人提取外，剩余部分還可用于購買政府債券，這樣住房資金良性循環(huán)和住房公積金的保值增值得到了保障。第三，加強(qiáng)法律保障。公積金制度得以鞏固和發(fā)展的基礎(chǔ)是完善的法律制度。第四，確保保值增值。公積金交存人具有持久支持力的條件之一（郁文達(dá)，2001）是公積金利息的確定。以基金為基礎(chǔ)是新加坡房地產(chǎn)金融市場的突出特點(diǎn)。在解決住房建設(shè)投資和住宅信貸資金來源時(shí)將公積金制度與住宅發(fā)展計(jì)劃相聯(lián)系起來。新加坡實(shí)行公積金制度從1955年開始一直至今，積累了大量的資金以及成為房地產(chǎn)金融市場的主要資金來源。政府在新加坡房地產(chǎn)金融市場上居于主導(dǎo)地位，新加坡的住房金融市場由政府部門的住宅發(fā)展局支配。五、對國外房地產(chǎn)金融發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)金融發(fā)展的宏觀環(huán)境1.建立相關(guān)法律制度房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基礎(chǔ)是完善的法律法規(guī)體系。目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法相對比較滯后，沒有比較完備的適用于房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)投資、開發(fā)涉及的利益主體龐大、事務(wù)繁多、涉及資金巨大且回報(bào)周期長，在開展過程中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要法律的嚴(yán)格監(jiān)控和規(guī)范，而現(xiàn)行的部門規(guī)章不完善，出現(xiàn)的種種尷尬局面。房地產(chǎn)金融的立法要放眼全局，注重穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性。總體思路有四個(gè)方面入手。首先站在加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管力度的立場，出臺一些專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法；其次要從完善房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度出發(fā)，將《證券法》再度完善，同時(shí)出臺相應(yīng)的部門規(guī)章或?qū)嵤┺k法；再次要從健全房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制以及個(gè)人信用制度入手，將《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》完善，出臺專門的《住房抵押貸款管理辦法》同時(shí)盡早將信用立法提上議程；最后要從降低貸款申請人負(fù)擔(dān)以及公平合理的角度，完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，增加住房抵押保險(xiǎn)的種類、修改條款合理制訂保險(xiǎn)費(fèi)的金額、繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。另外，要讓房地產(chǎn)金融業(yè)的問題得到進(jìn)一步解決，房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)步發(fā)展就需要金融業(yè)的法律法規(guī)制度和房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)制度二者相互協(xié)調(diào)相互配合。保證房地產(chǎn)金融的順利發(fā)展。加強(qiáng)完善國有土地的出讓制度、嚴(yán)懲房地產(chǎn)業(yè)的非法活動，嚴(yán)加取締建造劣質(zhì)房地產(chǎn)商品的房地產(chǎn)企業(yè)，從而讓消費(fèi)者的合法權(quán)益得到更好的維護(hù)。2.建立監(jiān)管體系，加大監(jiān)管力度我國房地產(chǎn)金融剛剛起步，由于商業(yè)銀行自我約束性有限使得我國房地產(chǎn)金融中違規(guī)操作現(xiàn)象較為普遍的，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此為了加大對房地產(chǎn)金融的監(jiān)控力度，確保商業(yè)銀行的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，政府必須建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系。從監(jiān)管的方式層面看，一是要系統(tǒng)研究分析國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，以確保制定正確的監(jiān)管方針和策略，從而來房地產(chǎn)行業(yè)融資行為和商業(yè)銀行信貸行為加強(qiáng)指導(dǎo)和約束，為防范、分散和消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供有利條件。從監(jiān)管機(jī)構(gòu)層面看，建立一個(gè)全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系來加強(qiáng)管理和監(jiān)督，因?yàn)閮H僅依靠人民銀行或銀監(jiān)會的力量是不行的。首先，要建立起外部監(jiān)管體系。一是為保證支活動的合法性，督促商業(yè)銀行貫徹和執(zhí)行國家金融方針、政策，增強(qiáng)其自我積累能力可以利用審計(jì)部門對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營效益的審計(jì)；二是為了提高房地產(chǎn)金融稽核與國家審計(jì)的力度和強(qiáng)度可以利用人民銀行、銀監(jiān)會和審計(jì)部門的監(jiān)管工作加強(qiáng)多方聯(lián)系，雙向監(jiān)管；三是高素質(zhì)審核人才的加入。聘請高素質(zhì)的會計(jì)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)事務(wù)所對其進(jìn)行常年審計(jì)。最后是要建立起外部評估約束系統(tǒng)。通過社會上獨(dú)立公平的評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級進(jìn)行評定，公布評級結(jié)果，讓社會公眾來監(jiān)督其風(fēng)險(xiǎn)度。對于高風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，可要求強(qiáng)制干預(yù)，必要時(shí)給予相應(yīng)的制裁。最后要建立起同行業(yè)間監(jiān)督系統(tǒng)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可在政府的引導(dǎo)下本著互利互惠，互相監(jiān)督，自律的原則成立同業(yè)公會，制定公約。3.健全準(zhǔn)確透明的信息傳遞機(jī)制健全信息傳遞機(jī)制首先要建立信用監(jiān)控體系和預(yù)警體系，用于通報(bào)有不良信用記錄的開發(fā)商和個(gè)人并采取聯(lián)合制裁，從而限制其資金融通。其次是要建立健全公共信息系統(tǒng)和客戶信息系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)資源共享。政府應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)信息資料袋搜集配置，并通過數(shù)字信息系統(tǒng)實(shí)行資源共享。同時(shí)讓法律對信用資料的征集、內(nèi)部公開和保密加以約束和規(guī)范。三是要加強(qiáng)信用調(diào)查以及資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。國外有不少調(diào)查公司可以通過對借款企業(yè)和個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查，降低信息的不準(zhǔn)確性，從而加強(qiáng)了商業(yè)銀行防范信用風(fēng)險(xiǎn)大的能力。另外，鑒于我國目前資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理不成熟的現(xiàn)狀，加強(qiáng)對資產(chǎn)評估所等中介機(jī)構(gòu)的立法和監(jiān)督管理，建立市場準(zhǔn)入和年審機(jī)制，從而提高評估機(jī)構(gòu)評估結(jié)果的權(quán)威性。四是建立全國范圍內(nèi)的個(gè)人信用制度。目前我國房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)已傾向于個(gè)人住房貸款，個(gè)人住房貸款的比例逐漸上升。但是由于種種因素如人口流動加快，個(gè)人的財(cái)務(wù)狀況不好確定，借款人信貸記錄不清使得商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查較為困難。因此必須建立個(gè)人信用制度，以加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。（二）建立多層次的房地產(chǎn)金融籌資渠道1.進(jìn)一步完善和發(fā)展住房公積金制度通過強(qiáng)制儲蓄手段集聚大量、長期、穩(wěn)定的專項(xiàng)資金的住房公積金，是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展適宜的制度選擇，我國房地產(chǎn)金融的主要融資模式的公積金制度可作繼續(xù)加以推廣和完善。主要采取以下措施：第一，加強(qiáng)立法。法律形式要比行政手段更有效果。法律可以住房公積金的來源、性質(zhì)、使用及管理更規(guī)范，更具強(qiáng)制性。公積金覆蓋率、歸集率低和擠占挪用等問題能得到很好地解決。第二、加強(qiáng)規(guī)范國家住房公積金管理局。全國的住房政策，公積金的保值增值以及將現(xiàn)有的住房公積金中心改革成其分支機(jī)構(gòu)均由國家住房公積金局執(zhí)行負(fù)責(zé)。這種方式使得住房公積金的地域限制得以打破，有利于規(guī)模效益的形成。第三、調(diào)整存貸機(jī)制。提高存款利率降低貸款利率具有積極作用。高存款利率提高儲蓄的積極性，提高資金歸集率，住房公積金中心坐吃利差而“借貸”造成公積金使用率低的問題得以解決?？梢酝ㄟ^利息收入來彌補(bǔ)低收入水平者不能享受低利率貸款的損失。第四、調(diào)高繳存率。目前職工收入水平有所提高，，適當(dāng)提高繳存率可以嘗試，從而住房公積金的歸集總量得以提高。第五、實(shí)行直接支付機(jī)制。每月繳存的住房公積金可以用于個(gè)人購房貸款的分期還款的直接支付，通過銀行轉(zhuǎn)賬進(jìn)行，不得提取現(xiàn)金。這樣可減輕職工每月的還款負(fù)擔(dān)，避免公積金被利用假合同騙支情況，保證住房公積金用到實(shí)處，即取之于房，用之于房。2.推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化有利于增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。利用證券的流通性這一特性，將作為長期資產(chǎn)的房地產(chǎn)和市場的短期資金聯(lián)系起來，很大程度上增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動性。從發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化的可行性出發(fā)，我國目前在發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化上有一定的基礎(chǔ)。除房地產(chǎn)股票和債券外，依據(jù)我國中小投資者眾多的現(xiàn)實(shí)，在防止大企業(yè)控制和壟斷市場，分散和減少投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金這一證券化工具應(yīng)該得到更好的推廣。3.發(fā)展和完善房地產(chǎn)貸款擔(dān)保制度因?yàn)樽》恐脴I(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)具有高成本、高經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特性，相應(yīng)收費(fèi)水平也較高，但對大部分中低收入者來說，支付額外的擔(dān)保費(fèi)用有很大困難。因而組建政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，幫助中低收入者解決住房困難是非常有必要的，這也是政府職責(zé)之所在。由政府出面給房地產(chǎn)貸款提供保證擔(dān)保，房地產(chǎn)貸款的安全性得到了很大提高，商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也得到有效降低，而借款人有可能得到商業(yè)銀行的減息以及信貸延期，中低收入者融資成本在一定程度上得以降低，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融違約風(fēng)險(xiǎn)得到抑制。政府參與擔(dān)保市場后，社會上信用風(fēng)險(xiǎn)高的人將會被隔離出房地產(chǎn)金融市場，平均風(fēng)險(xiǎn)水平得到有效控制。另外，鑒于房地產(chǎn)貸款期限較長，加之體制的改革、經(jīng)濟(jì)形勢有所變化、住房市場的波動以及不可抗力的發(fā)生都可導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加速，而政府的擔(dān)保實(shí)實(shí)際上是在擔(dān)保期內(nèi)起到對穩(wěn)定和承諾政策的功效，所以為了更好的防范房地產(chǎn)金融長期風(fēng)險(xiǎn)，建立全國性的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)勢在必行。4.適時(shí)開展住房抵押貸款證券化一些相應(yīng)的必要、成熟的條件是開展住房抵押貸款證券化所必需具備的，但是這些條件對目前我國的發(fā)展情況來說還不完全具備。首先，一級抵押市場并不成熟。抵押證券化的基礎(chǔ)應(yīng)該是具備成熟的一級抵押市場。在我國，可證券化的標(biāo)的資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模不大，缺乏標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的資產(chǎn)。盡管統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款辦法已由人民銀行頒發(fā)了，但由于各種原因，在具體操作中要形成全國統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款辦法還未現(xiàn)實(shí)，在證券化過程中形成抵押貸款組群不是一件易事。其次，市場環(huán)境并不優(yōu)化。是抵押市場發(fā)展中利率市場化是一個(gè)非常重要的因素。我國由于利率管制、利率雙軌、利率結(jié)構(gòu)不合理等使得金融工具間非市場差別加劇，風(fēng)險(xiǎn)和收益不對稱，使得公平競爭受到制約，抵押證券的需求和流動性受到妨礙。再次，投資主體尚不成熟。解決抵押證券需求的關(guān)鍵因素要有不同期限偏好、不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資主體。從國外經(jīng)驗(yàn)看，抵押證券市場最重要的支撐力量是機(jī)構(gòu)投資者，主要由于保險(xiǎn)基金、社會養(yǎng)老基金和商業(yè)銀行基金與該市場發(fā)展要求不匹配。最后，需要政府的支持和完備的法律作為保障。住房抵押證券化就是在政府支持下進(jìn)行的，政府支持就是二級抵押市場的基礎(chǔ)。我國從整體上看仍有較大差距盡管目前具備了一些條件，如資本市場初具規(guī)模，交易條件和監(jiān)管手段日益完善等。由于住房抵押貸款證券化涉及到的利益關(guān)系比較廣泛，要靠立法來協(xié)調(diào)它們之間利益關(guān)系和保障它們的權(quán)利，但我國目前還缺乏相關(guān)比較完善的法律法規(guī)。5.重視發(fā)展我國的房地產(chǎn)信托投資基金盡管房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相當(dāng)成熟，但在我國起發(fā)展尚處于初級階段。目前在我國發(fā)展房地產(chǎn)基金面臨重重阻礙。首先是法律上的障礙，要讓市場經(jīng)濟(jì)成功發(fā)展，就必須依靠強(qiáng)大而完備的法律體系。在我國目前尚未出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法，使得房地產(chǎn)投資信托基金的募集和運(yùn)作具有很大的不確定性。稅收上的障礙，目前信托公司適用的是一般性稅收政策，這樣就對信托業(yè)務(wù)的稅收征管產(chǎn)生了兩大問題：一是信托收益的征稅問題。二是雙重征稅的問題。而這些問題我國信托業(yè)務(wù)的開展受到制約。會計(jì)核算上的問題，不僅在會計(jì)制度的適用問題上，還是信托投資公司在具體核算工作中容易造成較多問題上都導(dǎo)致了會計(jì)信息不統(tǒng)一不規(guī)范的現(xiàn)象發(fā)生。總之，要想發(fā)展我國的房地產(chǎn)信托基金業(yè)務(wù)，必須解決好以上三個(gè)問題，這樣才能使之