2019年城鄉(xiāng)規(guī)劃師《規(guī)劃實(shí)務(wù)》試題及答案(卷二)

2019年城鄉(xiāng)規(guī)劃師《規(guī)劃實(shí)務(wù)》試題及答案（卷二）案例A冶金建設(shè)工程有限公司總承包了某鋼7一一臺(tái)高爐的建筑安裝工程。為了保證1期，A冶金建設(shè)工程有限公司將高爐的附屬設(shè)備安裝分包給了具有相應(yīng)資質(zhì)的B冶金機(jī)電安裝有限公司。分包工程包括：供料系統(tǒng)、上料系統(tǒng)(帶式上料機(jī)及棧橋制作安裝)、熱風(fēng)爐系統(tǒng)和除塵系統(tǒng)。合同規(guī)定：所有分包工程均由B冶金機(jī)電安裝有限公司獨(dú)立組織實(shí)施;施工臨時(shí)設(shè)施由B冶金機(jī)電安裝有限公司自已負(fù)責(zé)。問(wèn)題：(l)制定安全生產(chǎn)責(zé)任制應(yīng)遵循哪些原則?(2)A冶金建設(shè)工程有限公司和B冶金機(jī)電安裝有限公司項(xiàng)目經(jīng)理安全生產(chǎn)管理范圍是什么?他們都有哪些職責(zé)?(3)B冶金機(jī)電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)?為什么?(4)A冶金建設(shè)工程有限公司和B冶金機(jī)電安裝有限公司在制定工長(zhǎng)的安全生產(chǎn)責(zé)任制時(shí)有什么不同?參考答案：(l)制定安全生產(chǎn)責(zé)任制應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的方針和“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，必須符合國(guó)家安全生產(chǎn)法律法規(guī)和政策、方針的要求;必須與本單位管理體制協(xié)調(diào)一致，綜合各種安全生產(chǎn)管理、安全操作制度，以及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各級(jí)職能科室、有關(guān)工程技術(shù)人員和生產(chǎn)工人在安全工作應(yīng)負(fù)的相應(yīng)責(zé)任，結(jié)合本工程項(xiàng)目實(shí)際情況，做出明確的規(guī)定，制定安全生產(chǎn)責(zé)任制。(2)兩個(gè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理的安全生產(chǎn)管理范圍不同。A冶金建設(shè)工程有限公司是總承包單位，負(fù)責(zé)整個(gè)工程施工的安全生產(chǎn)管理，包括對(duì)工程分包方和勞務(wù)分包方的安全生產(chǎn)管理與監(jiān)督。B冶金機(jī)電安裝有限公司是專(zhuān)業(yè)承包單位，負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)分包范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)管理，并要主動(dòng)服從總承包單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)工作的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，執(zhí)行總承包單位的安全生產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)制定、落實(shí)好本項(xiàng)目部的安全生產(chǎn)責(zé)任制。A、B單位的項(xiàng)目經(jīng)理在各自管理范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)的職責(zé)是一樣的。他們是項(xiàng)目部的安全第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)本工程項(xiàng)目安全管理的組織工作，對(duì)本工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。主要職責(zé)是：1)確定井落實(shí)安全管理目標(biāo)。2)明確和落實(shí)具體的部門(mén)和個(gè)人的安全管理理責(zé)任制。3)建立項(xiàng)目部的安全管理機(jī)構(gòu)。4)建立、健全項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度和安全操作規(guī)程。5)高度重視整個(gè)工程的安全施工技術(shù)管理和重點(diǎn)工序的安全施工技術(shù)措施的制定和實(shí)施，組織并落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)中的各項(xiàng)安全技術(shù)措施，監(jiān)督施工中安全技術(shù)交底制度和機(jī)械設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收等各項(xiàng)制度的實(shí)施。6)進(jìn)行安全生產(chǎn)的宣傳教育工作。7)開(kāi)展危險(xiǎn)源辨識(shí)和安全性評(píng)價(jià)，采取針對(duì)性的措施，實(shí)現(xiàn)“預(yù)防為主”方針。8)組織安全檢查。9)處理安全事故。(3)B冶金機(jī)電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應(yīng)該由B公司項(xiàng)目部項(xiàng)目總工程師來(lái)負(fù)責(zé)，因?yàn)樗陌踩a(chǎn)管理職責(zé)是對(duì)本工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)負(fù)技術(shù)責(zé)任，在參加并組織編制、審批施工方案時(shí)，要制定、審查工程中所涉及的各項(xiàng)安全技術(shù)措施，保證其可行性與針對(duì)性，包括高空作業(yè)安全措施要完善。(4)總承包方A公司工長(zhǎng)(施工員)對(duì)項(xiàng)目部分承包方B公司的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，針對(duì)工程施工特點(diǎn)，向分承包方進(jìn)行書(shū)面安全技術(shù)交底，交底人和被交底人履行簽字確認(rèn)手續(xù)，并對(duì)規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，隨時(shí)糾正違章作業(yè)。專(zhuān)業(yè)承包方B公司工長(zhǎng)(施工員)僅向本單位的或分包的勞務(wù)隊(duì)或班組進(jìn)行書(shū)面安全技術(shù)交底，交底人和被交底人履行簽字確認(rèn)手續(xù)，并對(duì)規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，隨時(shí)糾正違章作業(yè)。案例：某石油化工工程建設(shè)項(xiàng)目煉油裝置工藝管線材質(zhì)設(shè)計(jì)要求為Cr5Mo，承包商項(xiàng)目質(zhì)檢部門(mén)質(zhì)量檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)已預(yù)制的部分工藝管線材質(zhì)錯(cuò)用為l5CrMo，判定為不合格品。由于其管理程序繁瑣，于是僅通知技術(shù)員更換該部分管線材質(zhì)。技術(shù)員詢(xún)問(wèn)供應(yīng)部門(mén)是否有多余的同類(lèi)規(guī)格的管材，但供應(yīng)庫(kù)內(nèi)沒(méi)有同類(lèi)規(guī)格的管材，另行訂購(gòu)必然延誤工程中交時(shí)間，于是技術(shù)員核對(duì)圖紙、規(guī)范要求后認(rèn)為在該工藝條件下可以應(yīng)用l5CrMo材料，便通知了質(zhì)檢員，質(zhì)檢員自行決定對(duì)該部分管線放行交付安裝。問(wèn)題：(1)工藝管線材質(zhì)錯(cuò)用為l5CrMo是否可以判定為不合格品?(2)如果認(rèn)定l5CrMo管線為不合格品，在施工現(xiàn)場(chǎng)該如何處理?(3)質(zhì)檢部門(mén)只是通知技術(shù)員更換該部分管線材質(zhì)是否妥當(dāng)?為什么?應(yīng)如何做?(4)質(zhì)檢員自行決定對(duì)該部分管線放行交付安裝是否妥當(dāng)?為什么?應(yīng)如何做?參考答案：(1)可以判定為不合格品。因?yàn)椴缓细衿返亩x為：不滿(mǎn)足要求的產(chǎn)品，其可能發(fā)生在采購(gòu)產(chǎn)品過(guò)程、中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品中。在案例中該管線材質(zhì)要求為Cr5Mo，而實(shí)際為l5CrMo，不符合設(shè)計(jì)要求，發(fā)生在最終產(chǎn)品中，故應(yīng)視為不合格品。(2)不合格品的處理可以采用以下一種或幾種方式：1)采取返工等措施，消除不合格品。2)讓步使用、放行或接受不合格品，但必須由業(yè)主決定。3)改變使用方式和用途(如降級(jí)使用或報(bào)廢)在本案例中，適合采用后兩種方法。(3)、(4)不妥。不符合不合格品控制程序要求。應(yīng)該采取以下做法：1)質(zhì)檢部門(mén)在檢查發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題后應(yīng)立即判定該部分工藝管線為不合格品，并應(yīng)報(bào)告給項(xiàng)目總工程師和施工管理部門(mén)。2)施工管理部門(mén)應(yīng)對(duì)該部分管線進(jìn)行標(biāo)識(shí)隔離，防止該不合格品的非預(yù)期使用。3)項(xiàng)目總工程師組織技術(shù)、質(zhì)檢、供應(yīng)、施工等部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，確定該不合格品的性質(zhì)、處置途徑、處置措施編制要求等。4)采取返工或返修不合格品處置時(shí)，施工管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織作業(yè)單位按照處置措施要求進(jìn)行不合格品的處置，質(zhì)檢部門(mén)負(fù)責(zé)處置后的重新檢驗(yàn)。5)采取讓步使用、放行或接收不合格品處置時(shí)，應(yīng)由授權(quán)人員批準(zhǔn)，同時(shí)必需業(yè)主/監(jiān)理的確認(rèn)文件。某市為歷史文化名城，濱湖核心區(qū)面積約50hm2，決定編制濱湖核心區(qū)的用地控制性詳細(xì)規(guī)劃方案。湖面及外圍地段是重要的風(fēng)景旅游區(qū)，因此，要求核心區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安排充分考慮旅游風(fēng)景區(qū)的特點(diǎn)，沿湖設(shè)立保護(hù)綠帶以保證湖面的景觀，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不宜過(guò)高。交通組織上要將旅游線路和主要車(chē)流分開(kāi)。規(guī)劃方案如圖所示。圖某市濱湖核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃示意圖【問(wèn)題】評(píng)析該方案，指出方案的主要優(yōu)點(diǎn)和存在的問(wèn)題。答案：(1)該方案的主要優(yōu)點(diǎn)為：交通組織較為合理，方案將主要車(chē)流與步行人流進(jìn)行了有效分離，保證了游覽線路的暢通，在主要道路旁設(shè)置了兩處停車(chē)場(chǎng)，有效截流了進(jìn)入核心區(qū)的車(chē)行交通。(2)該方案存在的問(wèn)題有：①規(guī)劃布局：由于該地區(qū)的主要功能為旅游休閑，因此在A-09、A-10、B-01、B-02地塊布置大量的金融貿(mào)易中心不太適宜，建議安排商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)等設(shè)施。為保證湖濱綠帶的連續(xù)暢通，不應(yīng)在湖濱保護(hù)綠帶內(nèi)設(shè)置賓館(B-06)。②開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：容積率普遍過(guò)高，特別是安排高層、高密度的商貿(mào)區(qū)與湖濱路的特點(diǎn)不符，會(huì)吸引大量車(chē)行交通進(jìn)入該地區(qū)，造成交通混亂;同時(shí)也對(duì)景區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和文物古跡的保護(hù)影響極大。③配套設(shè)施：沒(méi)有配置市政設(shè)施用地，如變電站、垃圾站、消防站等?！窘馕觥繘](méi)有試題分析實(shí)例：某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開(kāi)發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。評(píng)析：市規(guī)劃行政主管部門(mén)的做法是對(duì)的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門(mén)考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來(lái)一系列問(wèn)題，如子女上學(xué)、購(gòu)物、文化娛樂(lè)等，另外，周?chē)墓S企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對(duì)居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開(kāi)發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。案例分析：在某大城市邊緣的小河壩村委會(huì)為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會(huì)集體研究，報(bào)鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊(duì)發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。評(píng)析、1、村委會(huì)利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因?yàn)樵摰貐^(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動(dòng)，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)同意才能建設(shè)。3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會(huì)報(bào)鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級(jí)規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，未履行合法的報(bào)批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。實(shí)例：某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將一部分多余的工廠用地出讓?zhuān)ㄔO(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開(kāi)商向市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門(mén)經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門(mén)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并分析了周?chē)ㄔO(shè)情況和各種條件，認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請(qǐng)示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書(shū)”。評(píng)析：市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過(guò)市政府的批準(zhǔn)，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門(mén)審批程序合法又合理，在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書(shū)”，這是正確的，不是多余之舉。實(shí)例：某城市人口13萬(wàn)人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積5萬(wàn)平方米，建設(shè)場(chǎng)址為一底丘小山，該廣場(chǎng)區(qū)位有些偏，但是由于沒(méi)有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見(jiàn)，開(kāi)工建設(shè)，然而，在平整土地過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計(jì)的大2倍，需要加大投資。擔(dān)由于資金準(zhǔn)備不到位，再加上周邊項(xiàng)目建設(shè)無(wú)法跟上，廣場(chǎng)建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)以后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個(gè)廣場(chǎng)存在的關(guān)鍵問(wèn)題是選址不當(dāng)，當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。實(shí)例評(píng)析1、建設(shè)項(xiàng)目選址是一項(xiàng)非常嚴(yán)肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問(wèn)題出在當(dāng)初廣場(chǎng)選址過(guò)于輕率，決策過(guò)于武斷。2、建設(shè)城市廣場(chǎng)應(yīng)首先確定廣場(chǎng)性質(zhì)，廣場(chǎng)一般分為城市中心廣場(chǎng)，休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，綠化景觀廣場(chǎng)，游行集會(huì)廣場(chǎng)，交通集散廣場(chǎng)等多種類(lèi)型。每一種廣場(chǎng)對(duì)位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。3、象該市的廣場(chǎng)屬于城市中心廣場(chǎng)，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場(chǎng)建成后其使用效果也會(huì)很不理想。實(shí)例：1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達(dá)2000萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z沒(méi)有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開(kāi)張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫(kù)房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國(guó)家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無(wú)論如何弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。評(píng)析1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃，按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主觀部門(mén)和規(guī)劃行政主觀部門(mén)提出申請(qǐng)。3、首先糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。4、其次，規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達(dá)2000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒(méi)有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開(kāi)張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個(gè)交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫(kù)房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國(guó)家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無(wú)論如何要弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。評(píng)析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重，造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃、按原來(lái)的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主管部門(mén)和規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。首先，糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變并開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。其次，規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤(rùn)客觀，聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。實(shí)例評(píng)析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。2、首先，簽約主體資格不對(duì)。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國(guó)新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等。完全不符和一般合營(yíng)行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。4、由于我國(guó)《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國(guó)家征用，土地使用人也要向國(guó)家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司，而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，這分合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、逃脫稅費(fèi)、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)的。5、其次，對(duì)于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員，和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。實(shí)例：某沿海地級(jí)市20世紀(jì)90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì)展文化中心和部分市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對(duì)內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，開(kāi)始對(duì)外招商，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。但是沒(méi)有想到，隨著國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和1997——1998年的亞洲金融危機(jī)，不少原準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個(gè)會(huì)展中心、一個(gè)圖書(shū)館和一個(gè)中心廣場(chǎng)。市政府為了繼續(xù)推動(dòng)該地區(qū)的開(kāi)發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個(gè)住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請(qǐng)建設(shè)的項(xiàng)目增加不少，可是這些好項(xiàng)目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開(kāi)始著急了，一方面，原中心區(qū)實(shí)際上只建成一半，城市中心職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，幾乎沒(méi)有剩余的土地;另一方面，新的建設(shè)項(xiàng)目又沒(méi)有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門(mén)能夠重新確定一個(gè)中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。實(shí)例評(píng)析評(píng)析：這個(gè)例子說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，一個(gè)城市的土地資源是有限的，并不是無(wú)限可以任意擴(kuò)大，城市主要功能區(qū)的選址有時(shí)往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項(xiàng)目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個(gè)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過(guò)急的行動(dòng)很有可能給城市帶來(lái)長(zhǎng)久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計(jì)，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來(lái)不良的后果。實(shí)例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤(rùn)可觀。聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。評(píng)析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對(duì)，鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國(guó)新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。”因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等，完全不符合一般合營(yíng)行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、利益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營(yíng)辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國(guó)家征用，土地使用人也要向國(guó)家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、脫逃稅費(fèi)、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)。其次，對(duì)于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”某城市一居住小區(qū)，規(guī)劃占地約14h㎡，建筑面積約140000㎡，居住戶(hù)數(shù)約1000戶(hù)。小區(qū)南側(cè)是一條城市次干道，北側(cè)是一條城市支路，小區(qū)的主、次入口分別設(shè)在城市的次干路和支路上，小區(qū)西南角有一條防護(hù)隔離綠地。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)完善，戶(hù)型合理，交通便捷，環(huán)境舒適，但缺少小區(qū)公共服務(wù)和必要的配套設(shè)施(提示：缺少商業(yè)、教育、管理、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、電力設(shè)施)。居住小區(qū)規(guī)劃如下圖所示：某居住小區(qū)規(guī)劃圖問(wèn)題：請(qǐng)分析該小區(qū)情況，補(bǔ)充缺項(xiàng)的內(nèi)容，并分別布置在插圖中①～⑥的位置。標(biāo)準(zhǔn)答案：該項(xiàng)目為一居住小區(qū)，根據(jù)居住小區(qū)配套基本要求，必須配