大邑恒豐雅苑項(xiàng)目全程策劃提案

大邑恒豐雅苑項(xiàng)目全程策劃提案東方博創(chuàng)機(jī)構(gòu):大邑項(xiàng)目組2007.9.25第一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。前言:本著誠(chéng)信合作的前提,東方博創(chuàng)機(jī)構(gòu)通過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研,數(shù)據(jù)分析,內(nèi)部討論,針對(duì)大邑“恒豐雅苑”項(xiàng)目（暫定名）在項(xiàng)目前期定位，項(xiàng)目包裝，營(yíng)銷推廣等一系列環(huán)境中將要發(fā)生的問(wèn)題，提出了我方的整體思路和建議，希望在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售推廣的過(guò)程中能夠起到積極的作用，本方案只針對(duì)”恒豐“項(xiàng)目方，不針對(duì)任何第三方。第二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點(diǎn)策劃營(yíng)銷策劃第一部分：宏觀概況本章將著重對(duì)產(chǎn)品所處區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的分析，從宏觀的市場(chǎng)來(lái)映對(duì)該項(xiàng)目與產(chǎn)品，從而加深對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與了解。第三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。宏觀概況產(chǎn)品分析形象包裝賣點(diǎn)策劃營(yíng)銷策劃【區(qū)域人文地理】大邑縣位于成都平原西部，距成都市區(qū)48公里，地跨東經(jīng)102°59′至103°45′，北緯30°25′至30°49′。東北與崇州市為界，東南與新津縣邛崍市毗鄰西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤。第四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝營(yíng)銷策劃宏觀概況【區(qū)域人文地貌】大邑縣地處成都平原向川西北高原過(guò)渡的前沿地帶，境內(nèi)地貌形態(tài)多樣，平原、丘陵、低山、中高山、高山、極高山并存，自東向西依序分別形成階梯狀。其中，平原占22.8%,丘陵占16.7%,山地占60.5%。賣點(diǎn)策劃第五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃氣候環(huán)境:大邑縣位于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)內(nèi)，氣候溫暖濕潤(rùn)，熱量充足，降水充沛，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，四季分明，非常適合發(fā)展全天候的四季旅游。境內(nèi)年平均氣溫為16.0c(平壩區(qū)),1月平均氣溫5.5c,7月平均氣溫26.1c,極端最低氣溫-4.8c,極端最高氣溫35.1c。無(wú)霜期多年平均為284天。平均年降水量1098.2毫米。賣點(diǎn)策劃第六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃【自然資源】水資源：水能蘊(yùn)藏量為23萬(wàn)千瓦。有斜江河、出江河、黃水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7條自然河流，花水灣溫泉。礦產(chǎn)資源：縣境內(nèi)礦藏豐富，尤以非金屬礦床為主動(dòng)物資源：珍稀野生動(dòng)物較多，屬國(guó)家級(jí)保護(hù)的野生動(dòng)物有56種。植物資源：縣境內(nèi)植物有226科、8600種。樹木有41科、102種，主要有云杉、冷杉、銀杏、柏樹、榿木等樹種；賣點(diǎn)策劃第七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃【城市發(fā)展情況】2006年完成了新一輪縣城總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃修編。啟動(dòng)了新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了全覆蓋?，F(xiàn)土地綜合收益3.94億元,縣城建成區(qū)由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工業(yè)大道、南苑大道、濱河路、濱江路、老龍堰、南苑河等改造整治工程。開通了成溫邛高速路大邑東進(jìn)口。積極推進(jìn)天然氣、垃圾處理等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)公開轉(zhuǎn)讓，城市生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)100%。城區(qū)建設(shè)和綜合治理力度加大。年末實(shí)有城市道路面積143.0萬(wàn)平方米。建成區(qū)綠地率達(dá)25.3%，建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá)26.6%。賣點(diǎn)策劃第八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營(yíng)運(yùn)汽車60輛，出租汽車147輛。全年天然氣供氣量1003萬(wàn)立方米，年末用氣人口4萬(wàn)人。全年自來(lái)水供應(yīng)量879萬(wàn)立方米，比上年增加104萬(wàn)立方米。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。城區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，綠化覆蓋面積達(dá)425公頃，綠地面積405公頃，環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積5.5平方公里。

出江河、斜江河環(huán)境治理取得階段性成效。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀分析營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃【基礎(chǔ)設(shè)施情況】大邑基礎(chǔ)設(shè)施已跨入中國(guó)西部地區(qū)先進(jìn)行列，水、電、氣、路和通信配套，適宜企業(yè)發(fā)展和居家生活的現(xiàn)代化山水旅游城市初具規(guī)模。在供電上，大邑除與省電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)外，還是產(chǎn)電大縣，自備電源充足。在通信上，無(wú)線、有線和寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋全縣。在交通上，縣城距成都市區(qū)48公里，已進(jìn)入成都“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”；距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里賣點(diǎn)策劃第十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升2006年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值54.95億元,完成年度計(jì)劃的100.5%,增長(zhǎng)11.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)8.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)15.2%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.5%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由05年的25：36.4：38.6調(diào)整為24.2：37.6：38.2賣點(diǎn)策劃第十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。城鄉(xiāng)一體化工作取得成效完成了全縣農(nóng)村地區(qū)總體布局規(guī)劃、20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、11個(gè)農(nóng)村示范點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃編制工作，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)全覆蓋。土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)土地3.8萬(wàn)畝，整理土地3.54萬(wàn)畝，提高了投入產(chǎn)出率。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高1、2006年完成全口徑財(cái)政收入3.83億元,增長(zhǎng)25.4%,超年度計(jì)劃9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中地方財(cái)政收入2.0億元，增長(zhǎng)35.4%，超年度計(jì)劃19.4個(gè)百分點(diǎn)。2、2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9040元，增長(zhǎng)10.2%,超年度計(jì)劃2.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入4690元，增長(zhǎng)9.5%,超年度計(jì)劃0.5個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品分析形象包裝營(yíng)銷策劃宏觀概況賣點(diǎn)策劃第十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛僅05年，全年改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院6個(gè)，投資總額390萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)171.4%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá)98%，中小學(xué)生、嬰幼兒住院醫(yī)

療參保率達(dá)80%。血吸蟲病防治工作提前一年達(dá)到國(guó)家血吸蟲病傳播控制標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村藥品集中配送網(wǎng)絡(luò)和農(nóng)村藥品監(jiān)督供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成果進(jìn)一步鞏固。年末有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)44個(gè)，醫(yī)院、衛(wèi)生院40個(gè)，衛(wèi)生技術(shù)人員1278人，醫(yī)院、衛(wèi)生院技術(shù)人員1100人，其中醫(yī)生

616人。各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)總床位1393張，其中醫(yī)院床位720張。賣點(diǎn)策劃第十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃【區(qū)域利好信息分析】特區(qū)：今年6月9日，成都市被批準(zhǔn)為“特區(qū)”，城市化水平在今后將得到顯著提高，整個(gè)區(qū)域城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必將帶動(dòng)大邑整

個(gè)城市建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展。規(guī)劃：07年5月4日，成都市十一次黨代會(huì)為全市人民描繪了未來(lái)成都的城鎮(zhèn)體系。未來(lái)5—10年，大邑縣將從目前僅10萬(wàn)人的小城市發(fā)展成為人口在20—50萬(wàn)之間的中等城市，整個(gè)城區(qū)將擴(kuò)大

2—5倍，成為成都8個(gè)中等城市之一，將發(fā)生巨大變化。賣點(diǎn)策劃第十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃【區(qū)域利好信息分析】變區(qū)：今年8月1日下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的意見》，提出成都市將積極推進(jìn)撤縣建區(qū)工作，在2010年前，撤縣建區(qū)之后的城市發(fā)展機(jī)遇將更多。開發(fā)：2007年7月20日，77億外資成為當(dāng)天土地拍賣市場(chǎng)的絕對(duì)主流，三環(huán)外周邊地價(jià)被拉升到1000萬(wàn)元/畝以上，本土一流開發(fā)企業(yè)被擠出主城區(qū)。而8月31日，郫縣同樣上演類似的情況，外資對(duì)于土地的搶奪將更加激烈，部分開發(fā)商也將外移，也預(yù)示著大邑這類區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新的開發(fā)熱潮。賣點(diǎn)策劃第十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃土地儲(chǔ)量情況分析：大邑縣是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)縣，２００４—２０２０年規(guī)劃新增建設(shè)用地１４．３６平方公里（21540畝），其中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地７平方公里（10500畝），現(xiàn)有存量土地１０００多畝。另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢(shì)，全縣現(xiàn)有耕地后備資源21000畝，通過(guò)開發(fā)復(fù)墾整理可新增折抵建設(shè)用地指標(biāo)11760畝。在大邑大道兩側(cè)將儲(chǔ)備３００—４００畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，并根據(jù)市場(chǎng)需求情況，適時(shí)推向市場(chǎng)。賣點(diǎn)策劃第十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃住宅開發(fā)情況分析：大邑獨(dú)具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點(diǎn)，由縣政府組織開發(fā)的晉北新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。同時(shí)，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過(guò)規(guī)劃綠地景觀等相結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6

平方公里，可開發(fā)用地多達(dá)2.38萬(wàn)畝。賣點(diǎn)策劃第十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。住宅開發(fā)情況分析：據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房平均價(jià)格達(dá)1700元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，樓盤開工面積12萬(wàn)余平方米，商品房交易710套，交易面積87500平方米，交易金額1.5億元。大邑縣相關(guān)部門計(jì)劃，每年引進(jìn)一批實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，建10個(gè)用地規(guī)模在100畝以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤5個(gè)以上。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃2000區(qū)域宏觀價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈層)單位(元)60004000郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈層)單位(元)0新都郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈

3700層)單位(元)龍泉華陽(yáng)雙流溫江郫縣43004120386051103200賣點(diǎn)策劃第二十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃300020001000區(qū)域宏觀價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局郊縣房?jī)r(jià)比較(第三圈層)單位(元)4000金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑0金堂彭州新津都江堰崇州邛崍大邑郊縣房?jī)r(jià)比較(第三圈層)單位(元)3400310034003600290028001870賣點(diǎn)策劃第二十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃人均社會(huì)消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局人均社會(huì)消費(fèi)品零售額單位(元)8000邛崍大邑70006000金堂5000彭州4000新津30002000都江堰1000崇州人均社會(huì)消費(fèi)品零售額單位(元)金堂彭州0新津都江堰崇州邛崍大邑2145299653777178285628362608賣點(diǎn)策劃第二十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策域宏觀價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局商品房均價(jià)走勢(shì)單位(元)25002000商品房均價(jià)走勢(shì)單位(元)0商品房均價(jià)走勢(shì)單位(元)2004年7342005年9232006年17002007年(預(yù)2000賣點(diǎn)策劃第二十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃區(qū)域宏觀價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局土地交易價(jià)格走勢(shì)單位(萬(wàn)元)40208060土地交易價(jià)格走勢(shì)單位(萬(wàn)元)0土地交易價(jià)格走勢(shì)單位(萬(wàn)元)2004年24.32005年392006年452007年(預(yù)74賣點(diǎn)策劃第二十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃市場(chǎng)深入解析換房人群加大：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常住人口為10萬(wàn)人左右，按每戶4人左右核算，總計(jì)會(huì)有25000戶家庭。保守按照市場(chǎng)換房比例5%年測(cè)算（相當(dāng)于20年換一次房），則最保守估計(jì)也將有1250戶家庭將有換房需求，按照當(dāng)?shù)刈》苛?xí)慣，就需要消化超過(guò)12.5萬(wàn)平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，區(qū)域常住人口將由現(xiàn)在的10萬(wàn)人增加到14.8萬(wàn)人，最保守估計(jì)在未來(lái)4年當(dāng)中，每年將產(chǎn)生大約1萬(wàn)人口搬進(jìn)城區(qū)居住，這部分人群對(duì)于商品住宅的需求更加強(qiáng)烈。外地人置業(yè)：大邑憑借“成都名片”與“全區(qū)域價(jià)格最低”等兩點(diǎn)區(qū)域，在很大程度上也將吸引部分周邊區(qū)域的投資客戶。賣點(diǎn)策劃第二十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。60%20%15%5%大邑地區(qū)成都地區(qū)四川地區(qū)四川以外地區(qū)產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局購(gòu)買人群比例賣點(diǎn)策劃第二十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃小結(jié)：▲該區(qū)域城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套▲該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項(xiàng)目帶來(lái)一定的賣點(diǎn)支撐▲該經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高，居民購(gòu)力逐年加強(qiáng)▲針對(duì)該區(qū)域商品房發(fā)展，大邑?fù)碛斜姸嗬眯畔ⅰ搮^(qū)域住房消化潛力巨大，地購(gòu)買人群潛在需求旺盛▲從區(qū)域的均價(jià)與房?jī)r(jià)的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁有一定的投資空間，對(duì)投資人群具有吸引力▲該區(qū)域本地購(gòu)買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭?gòu)買比重較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)區(qū)域的放量將日趨加強(qiáng)，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈賣點(diǎn)策劃第二十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃第二部分：產(chǎn)品分析通過(guò)前面對(duì)于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)是具有潛力進(jìn)行挖掘的，同時(shí)我們更有必要對(duì)產(chǎn)品

的特性進(jìn)行深入的了解與認(rèn)知道，從而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。賣點(diǎn)策劃第二十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃（產(chǎn)品外部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境▲區(qū)域消費(fèi)心理▲產(chǎn)品生活半徑賣點(diǎn)策劃第二十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點(diǎn)策劃第三十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃三條主要入城通道：由“邑新大道”出城，“經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都需要40分鐘左右；由“邑新大道”向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光華大道直達(dá)成都的青羊?qū)m;由“邑新大道”出城向南，可經(jīng)過(guò)安仁、至雙流、上武侯大道直達(dá)成都雙楠；賣點(diǎn)策劃第三十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境高速公路對(duì)接城市軸心人文線路串聯(lián)區(qū)域文化旅游線路探索風(fēng)光民俗快速對(duì)接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近在咫尺的自然與民俗的旅游資源。賣點(diǎn)策劃第三十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃▲區(qū)域消費(fèi)心理大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該被理解是一個(gè)

“未過(guò)?！钡?，存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購(gòu)買力被壓抑的市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在：1、大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費(fèi)群擁有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望2、隨著九零七零政策的出臺(tái)，對(duì)于戶型實(shí)用性的要求逐漸增強(qiáng)3、關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，關(guān)注高綠化率的住宅4、對(duì)于景觀設(shè)置有一定要求，看重朝向5、對(duì)于社區(qū)配套，如“會(huì)所”配置有一定的需求與虛榮6、關(guān)注區(qū)域生活配套7、對(duì)高物業(yè)費(fèi)有抵觸情緒賣點(diǎn)策劃第三十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃多層+大戶低物業(yè)費(fèi)大盤與大綠化區(qū)域消費(fèi)心理模型生活配套+好環(huán)境賣點(diǎn)策劃第三十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。樓盤名稱麗都花城地址大邑圍城路南段130號(hào)開發(fā)商四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類型多層+電梯公寓工程進(jìn)度一期建設(shè)中交付日期年底一期交付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積占地：43253平方米建筑面積：80000平方米容積率1．68物業(yè)類型多層+電梯公寓銷售價(jià)格1288~~1600租金水平40—50元/平方米賣點(diǎn)分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽(yáng)臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第三十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。樓盤名稱上城地址大邑大道旁開發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅+社區(qū)鄰街商鋪工程進(jìn)度一期正在建設(shè)交付日期2007年4月左右一期已交付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積占地面積：34065㎡建筑面積：173817㎡容積率1．48物業(yè)類型商住銷售價(jià)格1700——1900/㎡租金水平35/㎡左右賣點(diǎn)分析親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（4000平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽(yáng)臺(tái)為退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第三十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃例如：天邑惠昌花園建筑面積：23570.952007年6月15日一期開盤一期已銷售95%占地面積：68430.00符合區(qū)域消費(fèi)心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化開發(fā)商滿足了消費(fèi)者住“大盤”的虛榮心賣點(diǎn)策劃第三十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃▲產(chǎn)品生活半徑建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公里，可開發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6平方公里，可開發(fā)用地多達(dá)2.38萬(wàn)畝。賣點(diǎn)策劃第三十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃南區(qū)的開發(fā)已如火如荼開始，現(xiàn)已成為“新城南”高尚住宅區(qū)！賣點(diǎn)策劃第三十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃區(qū)域照片賣點(diǎn)策劃第四十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃本項(xiàng)目地處“城東”賣點(diǎn)策劃第四十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū)目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國(guó)科學(xué)院有機(jī)公司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集團(tuán)等投資1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目近50家，逐步形成了以電子通訊、食

品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的“四大產(chǎn)業(yè)集群”。區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺(tái)等公共服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種服務(wù)。賣點(diǎn)策劃第四十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃工業(yè)區(qū)規(guī)劃圖賣點(diǎn)策劃第四十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃項(xiàng)目周邊情況賣點(diǎn)策劃第四十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境▲產(chǎn)品規(guī)劃▲產(chǎn)品園林▲產(chǎn)品戶型賣點(diǎn)策劃第四十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃項(xiàng)目在建形象賣點(diǎn)策劃第四十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：5842㎡建筑面積：11496㎡住宅面積：10669㎡商業(yè)面積：692㎡門衛(wèi)室面積：7㎡其他配套用房：128㎡容積率：1.97㎡綠地率：30%機(jī)動(dòng)車停車位：43個(gè)賣點(diǎn)策劃第四十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃配套地塊周圍景觀情況噪音、遠(yuǎn)景缺乏美感衛(wèi)生、治安情況揚(yáng)塵、臨近安置區(qū)社區(qū)交通線路少、僅—條菜市、醫(yī)療、生活購(gòu)物、學(xué)校賣點(diǎn)策劃第四十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部觀看項(xiàng)目總平圖賣點(diǎn)策劃第四十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對(duì)街面，缺乏形象與氣勢(shì)；樓間距：最近處，僅12米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過(guò)短；景觀：臨街面無(wú)法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過(guò)小，缺乏有新意的小區(qū)景觀周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不能得到保證建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑物。賣點(diǎn)策劃第五十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃36%24%13%9%戶型面積比例分析：戶型面積比率3%15%≤90平米110-≤120平米120-≤130平米130-≤140平米160-≤170平米160-≤180平米賣點(diǎn)策劃第五十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃分析：1、該區(qū)域≤90平米左右的實(shí)用戶型基本為86—90平米左右，該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場(chǎng)需求較為旺盛。2、主力需求面積基本占到了項(xiàng)目的80%左右。3、同時(shí)我們也看到，160—180的大戶型在整個(gè)市場(chǎng)，消化速度均較為緩慢，通過(guò)調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消化速度較慢，最長(zhǎng)的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗(yàn)銷售能力的最直接體現(xiàn)。賣點(diǎn)策劃第五十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃項(xiàng)目SWOT分析在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營(yíng)銷、策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析賣點(diǎn)策劃第五十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃優(yōu)勢(shì)（S

）1、交通路網(wǎng)完善2、擁有投資群體3、開發(fā)商海外背景4、產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高5、現(xiàn)房銷售，擁有一定吸引力劣勢(shì)（W

）1、缺乏居住氛圍2、城市配套缺少3、工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū)域，居住環(huán)境受限4、產(chǎn)品體量過(guò)小，缺少賣點(diǎn)吸引5、區(qū)域消費(fèi)心理與產(chǎn)品特性不吻合6、周邊噪音揚(yáng)塵較大機(jī)會(huì)（O

）1、該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程2、把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費(fèi)主流3、區(qū)域內(nèi)無(wú)參照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新4、市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康5、大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域威脅（T）1、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi)者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望2、南面區(qū)域新項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生區(qū)域吸引賣點(diǎn)策劃第五十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃增加項(xiàng)目小賣點(diǎn)從細(xì)節(jié)入手提高產(chǎn)品內(nèi)涵品質(zhì)給項(xiàng)目

穿漂亮

“衣服”商業(yè)部分謀定后動(dòng)Sw戰(zhàn)略第五十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。營(yíng)銷售手段多樣化項(xiàng)目包裝上檔次團(tuán)隊(duì)銷售能力強(qiáng)小盤規(guī)模大盤運(yùn)做營(yíng)銷戰(zhàn)略產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃賣點(diǎn)策劃第五十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃第三部分：形象包裝通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無(wú)論從地段、體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢(shì)。我們對(duì)于項(xiàng)目的形象的建

立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無(wú)法建立，對(duì)項(xiàng)目的銷售將會(huì)

產(chǎn)生巨大影響賣點(diǎn)策劃第五十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃項(xiàng)目核心概念：適應(yīng)市場(chǎng)、獨(dú)樹一幟項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來(lái)主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問(wèn)題：賣點(diǎn)策劃第五十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃1、如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來(lái)此置業(yè)？2、怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？3、如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？5、如何確保項(xiàng)目的低成本運(yùn)做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？6、如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？7、如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng)，提升住宅升值空間？9、如何克服地塊小的劣勢(shì)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？賣點(diǎn)策劃第五十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃我們提出：形象定位指導(dǎo)核心：以“新區(qū)時(shí)代、關(guān)注未來(lái)”作為開發(fā)理念；以“人性化、自然化、舒適化”作為開發(fā)概念主題;賣點(diǎn)策劃第六十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃1、市場(chǎng)形象：大邑

純多層，北歐現(xiàn)代風(fēng)情洋房社區(qū)在項(xiàng)目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開發(fā)商形象。尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目標(biāo)消費(fèi)群體的需求達(dá)到協(xié)調(diào)。因此，在本項(xiàng)目中應(yīng)重點(diǎn)突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國(guó)風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)?！靶∩鐓^(qū)，也有大智慧”賣點(diǎn)策劃第六十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃2、項(xiàng)目主題概念1）主題概念之一:北歐風(fēng)情居住社區(qū)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目將包裝成為一個(gè)“風(fēng)情與建筑、精致與生活有機(jī)結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)小社區(qū)”，使其成為東門區(qū)域的唯一性標(biāo)志社區(qū)。因此，在本項(xiàng)目的所有規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)中，均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個(gè)主題氛圍和特點(diǎn)，使該項(xiàng)目具有鮮明的形象特色，從而具備強(qiáng)烈的吸引力，以保證項(xiàng)目的成功運(yùn)作。賣點(diǎn)策劃第六十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃2）主題概念之二：特有的“小社區(qū)”文化人與人之間的和諧氛圍，是小康時(shí)代居住社區(qū)的重要特征,是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項(xiàng)目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重點(diǎn)，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的小社區(qū)文化氛圍和對(duì)人的尊重與關(guān)懷。這是本項(xiàng)目“以小博大”和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使項(xiàng)目開發(fā)、銷售、占領(lǐng)市場(chǎng)的強(qiáng)有力支撐。賣點(diǎn)策劃第六十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃案名建議北歐格調(diào)案名恒豐.歐風(fēng)苑恒豐.曉北歐恒豐.歐度小筑恒豐.世家恒豐.奧丁郡小社區(qū)格調(diào)案名恒豐小筑恒豐·幸福家

恒豐·幸福時(shí)光恒豐佳苑恒豐名居中庸格調(diào)案名恒豐.秀舍恒豐.美景恒豐.銘居恒豐.欣園恒豐.云杉居賣點(diǎn)策劃第六十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃產(chǎn)品建議：現(xiàn)代化資訊小區(qū)：區(qū)內(nèi)除了設(shè)有常規(guī)的電話交換站、光纖電視外還應(yīng)設(shè)有寬帶網(wǎng)絡(luò)線路，且容量以每戶1條的規(guī)格。健康、休閑、功能：改居委會(huì)、物管房為小會(huì)所:設(shè)棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房等類似康娛設(shè)施，打造一個(gè)充滿活力的健康社區(qū)。健康設(shè)施：有多部健身器械的室外健身場(chǎng)。泛健康設(shè)施：利用庭院路作為健身步行道，利用邊角地帶設(shè)單杠等變消極空間為積極空間，使小區(qū)內(nèi)充滿動(dòng)感活力。賣點(diǎn)策劃第六十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃景觀建議：小區(qū)景觀考慮有集中又相對(duì)分散的原則，以中庭為主景觀，小區(qū)入口處設(shè)副景觀，設(shè)計(jì)中注意點(diǎn)、線、面結(jié)合。副景觀中穿插歐洲文化色彩小品，小雕塑、廊柱、路燈等；景觀設(shè)計(jì)要精致且突出本項(xiàng)目的特色。并考慮充分利用自然條件，降低建造成本。賣點(diǎn)策劃第六十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃中庭花園：在視覺中心地帶構(gòu)成一條橫穿的生態(tài)中庭小花園，為小區(qū)營(yíng)造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動(dòng)空間?；▓@有寒帶花草，小噴泉，小徑，幼兒游樂設(shè)施，座椅，小亭，歐式花盆等。小噴泉建議采用歐式風(fēng)格，使用超小功率循環(huán)水流系統(tǒng)，水深不超過(guò)0.5米，避免小孩戲水失足。在小區(qū)中庭空間，可設(shè)置揚(yáng)聲器，白天播放小區(qū)背景輕音樂區(qū)內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中在人流量較大的區(qū)內(nèi)主入口處，

以聚人氣，幫助區(qū)內(nèi)住戶彼此接觸交流，創(chuàng)造和諧的生活氛圍。賣點(diǎn)策劃第六十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃類似效果：賣點(diǎn)策劃第六十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃綠化建議：由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線的局促感覺。統(tǒng)一用綠化的柵欄式圍墻進(jìn)行分隔，圍墻高度不超過(guò)1.5米。喬木和藤蔓植物搭配合理，并考慮驅(qū)蚊驅(qū)蟲類植物。植物選擇以美觀、實(shí)用為主，建議多采用細(xì)長(zhǎng)而筆直的云杉等類似的寒帶植物。賣點(diǎn)策劃第六十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃安全保障功能建議：保安24小時(shí)巡邏制度門禁對(duì)講系統(tǒng)完善的消防系統(tǒng)人性化物管功能建議：代收代繳公共事業(yè)費(fèi)；代收繳水、電、氣、電話等費(fèi)用代定各類報(bào)刊、雜志、票務(wù)等代訂送飲用水提供各類郵政服務(wù)代為本小區(qū)業(yè)主提供本小區(qū)房屋買賣、租賃、中介服務(wù)小區(qū)內(nèi)日常清潔、衛(wèi)生保持及維護(hù)賣點(diǎn)策劃第七十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃立面建議：該項(xiàng)目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風(fēng)情元素，但在立面材質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項(xiàng)目地處工業(yè)開發(fā)區(qū)，揚(yáng)塵與降水將對(duì)漆面涂料產(chǎn)生影響。1、建議在材料上進(jìn)行考慮2、色調(diào)基本保持不變，不考慮過(guò)于明亮的色彩3、可以在以上基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)公司提供兩至三套立面方案進(jìn)行選擇賣點(diǎn)策劃第七十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝賣點(diǎn)提煉宏觀概況營(yíng)銷策劃第四部分：賣點(diǎn)策劃經(jīng)過(guò)了對(duì)產(chǎn)品的深入分析，再到對(duì)項(xiàng)目的包裝建議，現(xiàn)在我們可以對(duì)該項(xiàng)目的一系列賣點(diǎn)，進(jìn)入深入的挖掘，從而對(duì)整個(gè)宣傳、營(yíng)銷進(jìn)行支撐。第七十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃區(qū)域賣點(diǎn)：▲一年四季分明，四川氣候縮影▲冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，易居之地（全年平均氣溫16攝氏度，氣候溫和，雨量充沛，四季分明▲無(wú)可復(fù)制的旅游資源（自然健身——西嶺雪山+花水灣）（人文歷史——安仁古鎮(zhèn)+劉氏莊園+建川博物館）（宗教養(yǎng)身——鶴鳴山+霧中山）▲三條便捷快道直通成都▲大成都區(qū)域房?jī)r(jià)最具吸引力▲城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市活力朝氣蓬勃賣點(diǎn)策劃第七十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃地塊賣點(diǎn)：▲城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯▲臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點(diǎn)高，發(fā)展快▲盡享工業(yè)文明，與城市文明，同進(jìn)退賣點(diǎn)策劃第七十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃環(huán)境結(jié)構(gòu)整體賣點(diǎn)：由外向內(nèi)的圍合布局形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“人性—自然”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。公共空間（中心綠地）——半公共空間（健身綠地）——私有空間（住宅）項(xiàng)目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施

集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。賣點(diǎn)策劃第七十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃建筑本體賣點(diǎn)：環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建

筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一個(gè)精致的智能生態(tài)住宅社區(qū)。純歐風(fēng)精致中心花園，輔以康健設(shè)施。精致生活表露無(wú)疑，享受小社區(qū)帶來(lái)的完備生活體驗(yàn)。歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，

外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺。地域文化和自然生成：貫穿到點(diǎn)、線、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗(yàn)“小規(guī)劃、活性建筑”；增強(qiáng)建筑與周邊環(huán)境的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情與當(dāng)?shù)厝宋墓踩诘挠^念。賣點(diǎn)策劃第七十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃建筑本體賣點(diǎn)：風(fēng)水理論：根據(jù)“人有心脈”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，小社區(qū)使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人性化，不浪費(fèi)、不夸張、不失品位與精致。最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。景觀風(fēng)情化：“風(fēng)情化”是將某個(gè)區(qū)域或風(fēng)格，融入項(xiàng)目，增加居住的趣味，使得景致建筑具備更強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目開發(fā)中融入了很強(qiáng)的異域風(fēng)格。賣點(diǎn)策劃第七十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃由于道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場(chǎng)規(guī)劃、公建設(shè)施規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等需與開發(fā)單位和建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行緊密溝通后提出專業(yè)賣點(diǎn)提煉建議，在此略。賣點(diǎn)策劃第七十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝賣點(diǎn)策劃宏觀概況營(yíng)銷策劃第五部分：營(yíng)銷策劃前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營(yíng)銷工作尋找支撐點(diǎn)，無(wú)論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實(shí)到實(shí)際的，仍是最重要的關(guān)鍵點(diǎn)

————如何營(yíng)銷第七十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃S—

Segmentation（市場(chǎng)細(xì)分）T—

Targeting（目標(biāo)市場(chǎng)選擇）P——

Positioning（產(chǎn)品定位）目標(biāo)客戶群分析賣點(diǎn)策劃第八十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃目標(biāo)客戶群定位在營(yíng)銷工作開始之前，對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶進(jìn)行準(zhǔn)確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟初步建議：1、縣城居民50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者10%，企業(yè)員工20%，機(jī)關(guān)干部與教師20%。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。3、外縣到大邑投資、居住占15%。賣點(diǎn)策劃第八十一頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃客戶群深入分析：1、縣城居民50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者10%，企業(yè)員工20%，機(jī)關(guān)干部與教師20%。此類人群擁有最佳的購(gòu)買力，該區(qū)域很大部分項(xiàng)目被這類人群所消化。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資消費(fèi)心理，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較高要求。賣點(diǎn)策劃第八十二頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃客戶群深入分析：2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。此類人群潛在購(gòu)買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需求，對(duì)于商品房認(rèn)知片面，消費(fèi)觀念模糊，容易引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品要求不苛刻。賣點(diǎn)策劃第八十三頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃客戶群深入分析：3、外縣到大邑投資、居住占15%。前面部分的分析，我們也發(fā)現(xiàn)，由于區(qū)域投資發(fā)展遠(yuǎn)景較強(qiáng)，該區(qū)域?qū)ι唐纷≌顿Y具有市場(chǎng)，該類型客戶，大部分來(lái)自成都區(qū)域，購(gòu)買力較強(qiáng)，但對(duì)產(chǎn)品要求較高。賣點(diǎn)策劃第八十四頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃目標(biāo)消費(fèi)者心理分析目標(biāo)消費(fèi)者的需要居住感生活的改善投資空間樓盤的綜合素質(zhì)品位與虛榮本案能給予的多層，純北歐風(fēng)情洋房社區(qū)生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來(lái)的變化開發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域以“人性化、自然化、舒適化”作為開發(fā)概念的社區(qū)純歐風(fēng)，精致社區(qū)賣點(diǎn)策劃第八十五頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃項(xiàng)目主推個(gè)性健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的賣點(diǎn)策劃第八十六頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃銷售中心形象建議賣點(diǎn)策劃第八十七頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃選址:在銷售中心選址的問(wèn)題上，選擇100平米左右臨街底商作為銷售中心,選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢(shì)將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售起到有利的輔助作用。裝修風(fēng)格：由于該區(qū)域的銷售中心，風(fēng)格較多樣性，那么我們?cè)谘b修盡量減少成本浪費(fèi)，在不失檔次的情況下力求風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)約，減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板等材質(zhì)，內(nèi)部緊湊、溫馨，保證充足光源。賣點(diǎn)策劃第八十八頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策略思考以“純多層，北歐風(fēng)情洋房社區(qū)全現(xiàn)房公開預(yù)定”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買者，匯集人氣，樹立品牌，為銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)宣傳“現(xiàn)房銷售”，體現(xiàn)品質(zhì)與開發(fā)商實(shí)力消費(fèi)者實(shí)地看房子，層層可看，戶戶可挑通過(guò)電話營(yíng)銷，制造旺銷搶購(gòu)的氛圍頂躍戶型設(shè)置特色化促銷特色賣點(diǎn)的吸引力賣點(diǎn)策劃第八十九頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃營(yíng)銷售節(jié)奏建議：利用社區(qū)園林修建的空擋期進(jìn)行蓄水，增強(qiáng)噱頭時(shí)間：1個(gè)月進(jìn)行訂金優(yōu)先選房，OPEN當(dāng)日即簽定合同，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目消化60%時(shí)間：1個(gè)月針對(duì)大戶型進(jìn)行消化，加強(qiáng)營(yíng)銷售手段，對(duì)頂躍戶型進(jìn)行操做時(shí)間：2個(gè)月最后的尾盤促銷，物管交接，完成100%銷售時(shí)間：1個(gè)月短期蓄水期強(qiáng)銷期持銷期清盤期賣點(diǎn)策劃第九十頁(yè)，共一百零二頁(yè)。產(chǎn)品分析形象包裝宏觀概況營(yíng)銷策劃節(jié)奏細(xì)化：短期蓄水期強(qiáng)銷期持銷期清盤