陜北甘泉·尚品城營銷推廣案

榮江·尚品城營銷報告2013-09-09謹呈：榮江置業(yè)思考路徑報告軸線解讀—市場、項目研究—競品、本體發(fā)現(xiàn)—價值發(fā)現(xiàn)定義—項目定位制定—營銷策略報告軸線一、解讀二、研究三、發(fā)現(xiàn)市場及項目解讀發(fā)展，探尋市場空隙深刻的自我了解，是否與市場空隙存在契合價值要素的精確提煉，形成本案發(fā)展的主題思想，找到撬動項目的支點，指導定位與策略的制定、執(zhí)行。四、定義五、制定項目精準定位資源整合實現(xiàn)項目最優(yōu)操作對于“解讀”和“研究”，“發(fā)現(xiàn)”是結(jié)束，是提煉。提報的核心思考的核心1.PART【解讀】市場與項目解讀———我們理解和調(diào)查的……市場解讀區(qū)域概況：

甘泉縣地處陜西省延安市中部，距延安市距離約37公里?？?cè)丝?.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口5.75萬人，總面積2284.7平方公里。210國道、西延鐵路和即將開工建設的黃陵－延安高速公路穿境而過，交通相對便利。1、行政區(qū)域及人口轄3個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、2個中心社區(qū)、1個城市街道辦事處：橋鎮(zhèn)鄉(xiāng)、下寺灣鎮(zhèn)、石門鄉(xiāng)、高哨中心社區(qū)、勞山鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)、城市街道辦事處、道鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東溝中心社區(qū)，117個村委會，265個村民小組?？?cè)丝?.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口5.75萬人，總面積2300.7平方公里。2012年，全縣完成生產(chǎn)總值20.5億元，增長9.1%，位居延安第九；城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入達到23108元和7689元，分別增長17%和16.6%。2、農(nóng)業(yè)和林業(yè)

全縣耕地總面積60.9萬畝，農(nóng)村人均11.4畝。林草覆蓋率達78.4%，其中森林覆蓋率為50.5%；甘泉主產(chǎn)豆類、玉米、谷子、蕎麥、薯類、煙葉、西瓜等。3、工業(yè)初步形成了石油、白酒、建材、食品加工四大產(chǎn)業(yè)，堅持主攻石油，強化白酒，壯大建材，發(fā)展食品加工的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)域概況：北距延安37公里，南距省會西安273公里，西延鐵路、210國道、黃延高速、甘志公路穿境而過，交通十分便捷。甘泉村村通路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了以縣城中心，國道為骨架，鄉(xiāng)道為動脈，村道為網(wǎng)絡的三級公路網(wǎng)初具規(guī)模。

區(qū)位交通：緊抓“一城三區(qū)”的大延安發(fā)展契機，全面確立“打造延安城市新區(qū)”積極推動延安--甘泉一體化；采取與延安配套發(fā)展、錯位發(fā)展的思路，推動甘泉城市轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)延安—甘泉一體化。

與周邊區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展關系：工業(yè)經(jīng)濟形成了以石油為支柱，石油、白酒、建材、豆制品加工、石油配套等骨干產(chǎn)業(yè)各具特色、競相發(fā)展的格局；農(nóng)業(yè)經(jīng)濟形成了以設施蔬菜為主，蔬菜、畜禽兩大產(chǎn)業(yè)互為補充、齊頭并進的發(fā)展格局?！案嗜瓜盗?、隋唐美水酒、綠色放心菜、勞山土雞蛋”成為我縣享譽省內(nèi)外的“四張名片”。城市空間發(fā)展規(guī)劃：

區(qū)域內(nèi)總體發(fā)展戰(zhàn)略，以撤縣改區(qū)為目標，采取與延安配套錯位互補發(fā)展，實現(xiàn)一新城、兩園區(qū)（麻子街工業(yè)園區(qū)、勞山現(xiàn)代綜合經(jīng)濟園區(qū)）、三基地（能源工業(yè)及其配套加工基地、陜北有機食品生產(chǎn)加工物流基地、生態(tài)休閑度假基地。）、四大產(chǎn)業(yè)（能源工業(yè)及其配套加工、有機食品、休閑旅游、現(xiàn)代物流等四大產(chǎn)業(yè)。）價值研判：

現(xiàn)狀：甘泉，距離陜北重鎮(zhèn)延安僅37公里，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，大力實施“招商帶動，項目支持，創(chuàng)業(yè)富民，創(chuàng)新強縣”戰(zhàn)略，形成了以菜畜產(chǎn)業(yè)為主導，區(qū)域化發(fā)展，專業(yè)化生產(chǎn)的新局面，工業(yè)形成了以石油生產(chǎn)為主的，石油，白酒，建材，食品加工四大產(chǎn)業(yè)競相發(fā)展的新格局。

未來：隨著大延安規(guī)劃的發(fā)展完善，甘泉撤縣設區(qū)已經(jīng)納入延安市“十二五”規(guī)劃，延安國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)甘泉縣工業(yè)園區(qū)正在加快建設，甘泉即將成為延安城市副中心城市和新的人口聚集區(qū)，游客集散區(qū)，工業(yè)集中區(qū)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應基地。

區(qū)位優(yōu)勢研判：項目所在地北關區(qū)域不僅自身具備宜居新城的諸多優(yōu)勢，周邊又有甘泉縣高級中學，西門坪廣場改造項目的伴隨，潛在配套完善；區(qū)域所在地塊較開闊，適宜新區(qū)的大面積開發(fā)。項目解讀版塊調(diào)研：甘泉可分為五個區(qū)南關北關西門坪城關工業(yè)園北關區(qū)城關區(qū)南關區(qū)西門坪區(qū)工業(yè)園區(qū)宴賓圣茂西門坪廣場本案版塊調(diào)研甘泉在售樓盤市調(diào)分析表版塊調(diào)研甘泉縣城雖然分有5個區(qū)域，但是從市場調(diào)研的情況來看，目前市場在售項目，除了本案所在的北關區(qū)，剩下的三個在售項目都在西門坪區(qū)。西門坪區(qū)房產(chǎn)解析南關北關西門坪城關工業(yè)園本案版塊調(diào)研2西門坪區(qū)房產(chǎn)解析1、產(chǎn)品供應主要為高層宴賓大廈，圣茂大廈、西門坪廣場改造項目的住宅產(chǎn)品供應都是高層。2、戶型方面主要以兩室、三室且都面積較大。1）宴賓大廈戶型主要為102㎡.103㎡的兩室，125㎡的三室，戶型設計比較符合市場需求。2）圣茂大廈戶型主要為139-149㎡的三室，兩室戶型只有123㎡的大兩室，純板式設計，頂層雖然有322㎡的躍層設計，但是不對外銷售。3）西門坪廣場改造項目1期現(xiàn)在基本售罄，主要為95-137㎡，剩余只有五六套房子，二期半個月后開始排號，二期小戶型、兩室、三室都有供應，具體面積未定。3、整體市場均價區(qū)間在2800-3160元/㎡。2.PART

競

品和本體研究——我們擁有和抗衡的……【研究】本體解讀本體解讀之地塊解讀：項目名稱：榮江·尚品城項目位置：縣北關路與龍首路交叉口占地面積：44畝建筑面積：一期20376平米主力戶型：1期125-158㎡本體解讀之區(qū)位解讀（SWOT分析）優(yōu)勢S威脅T機會O劣勢W地理優(yōu)勢：地處北關路和龍首路交叉口，項目所處縣城兩條主干道最短的連接處。交通優(yōu)勢：交通便利，離火車站5分鐘路程，距離縣城最大主干道步行2分鐘，距離甘泉汽車站步行5分鐘，出門即有公交站。配套優(yōu)勢：周圍分布甘泉縣高級中學，甘泉第一幼兒園，火車站，汽車站，銀行等。項目臨街主干道，車輛較多，有嘈雜之嫌。周圍門店較多，屬于縣城老區(qū)，且周圍暫時無可開發(fā)之地，周邊配套對項目品質(zhì)有一定影響?？h城工業(yè)區(qū)在縣城以南，項目在縣城之北，以后工業(yè)區(qū)的發(fā)展對項目的升值潛力影響較小。隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和火車站廣場的改造，必將帶來項目自己價值的提高。所處高級中學附近，此時入駐將成為少有的學區(qū)房?；疖囌緩V場改造項目一期已經(jīng)基本售罄，二期將在半個月后開始排號，而且中小戶型不少，將加劇市場的競爭程度。目前政府加大力度建設經(jīng)適房（目前已知供應一個社區(qū)計490套），住宅競爭日趨激烈。離目前最繁華區(qū)域瓦窯溝還有相對距離。本體解讀之區(qū)域?qū)傩越缍ǎ?/p>

一｜環(huán)境狀況：二｜配套條件：三｜城市資源：臨近資源，卻不占有資源，致使優(yōu)勢不太明顯城市整體大環(huán)境的發(fā)展，將在未來幾年逐漸提升本案周邊的環(huán)境。良好的交通，優(yōu)越的位置，區(qū)域內(nèi)配套基本滿足客戶需求，在整個縣城經(jīng)濟不段發(fā)展的前提下，周邊的配套設置檔次不足，沒有大型的超市，商場來滿足客戶不斷升高的生活品質(zhì)。甘泉有四大產(chǎn)業(yè)，尤其主攻石油產(chǎn)業(yè)，但因為距離較遠，再加之城南的工業(yè)區(qū)的建立，難以快速帶動城北的經(jīng)濟。競品解讀競品分析一：戶型：兩室120㎡三室139-149㎡五室322㎡的躍層，但是躍層不對外銷售。主力戶型集中在139-149㎡的3室，主體封頂。圣茂大廈甘泉圣茂大廈項目概況戶型展示：兩室兩廳123.79㎡三室兩廳139.79㎡三室兩廳149.44㎡三室兩廳149.74㎡五室三廳322.2㎡競品分析二：

宴賓大廈項目位置：兆豐路以南、西余鐵路以東建筑面積：13萬㎡容積率：2.43推售產(chǎn)品：5棟27層高層，8棟電梯花園洋房主力套型：85—129㎡銷售階段：1#27層8#9#6層洋房銷售均價：高層3800元/㎡，洋房4300元/㎡促銷政策：2013年9月1日到9月29日

憑教師證訂房，在原定價格上優(yōu)惠40-80元/平米，一次性訂購三套以上算團購，團購客戶享受昆明，大理，麗江雙飛雙臥豪華七日游。針對中小學高級教師特推出限量特價房若干。甘泉宴賓大廈項目概況戶型展示：兩室兩廳103.09㎡兩室兩廳102.59㎡三室兩廳125.75㎡點式單體樓設計，A、B兩段，戶型設計合理，主力戶型集中在102-103的兩室戶型，此類戶型目前市場較少，有較大競爭力。競品分析三：項目概況：此項目是于住宅，休閑廣場，商業(yè)于一體的較大項目，目前一期已經(jīng)基本售完，只剩下五六套房子，目前一期均價2980元/㎡。二期預計半個月后開售，建成后將成為甘泉最大的休閑，娛樂，商業(yè)與一體的綜合廣場，升值潛力巨大。

西門坪火車站廣場改造項目西門坪火車站廣場片區(qū)項目項目概況戶型展示：三室兩廳三室兩廳兩室兩廳兩室兩廳135㎡137㎡95㎡97㎡3.PART

價值所在——我們發(fā)現(xiàn)和總結(jié)的……【發(fā)

現(xiàn)】板塊綜述目前西門坪區(qū)由于火車站廣場改造是熱點西門坪區(qū)由于火車站廣場的改造，現(xiàn)在明顯成為市場的熱點，其特殊的地理位置決定的。北關區(qū)、南關區(qū)、城關區(qū)中除了本案之外，目前尚無在售項目，所以本案作為西門坪區(qū)以外的唯一產(chǎn)品，也將成為關注的熱點。工業(yè)園區(qū)從2008年開始逐步建設，目前尚無項目在此區(qū)域。本項目所屬片區(qū)發(fā)展前景良好客戶綜述縣城原住居民，購房主要目的是改善居住環(huán)境，或者為子女購房；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，購房主要目的是進城工作，或者部分做婚房用；縣區(qū)周邊私營業(yè)主及個體戶；延長石油部分職工；有部分縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶做投資用?？蛻舴诸?改善性購房、婚房等剛性需求，亦有農(nóng)民進城置業(yè)、少量外縣籍投資客產(chǎn)品特點目前市場供應產(chǎn)品以高層為主，且主要集中在17層以上；熱銷產(chǎn)品：95--103㎡兩房兩廳單衛(wèi)；

125-135㎡三房兩廳雙衛(wèi)；建筑風格以歐式建筑為主流形式；戶型設計方面兩室，三室的面積都偏大，導致房子總價偏高，對購房者的購買力要求較高。本項目為高層，綜合設計上必須創(chuàng)新求精，同時更加接近客戶需求產(chǎn)品組合80—90㎡兩房市場幾乎沒有供應主力為102-130㎡三房兩廳空白產(chǎn)品空白產(chǎn)品稀有產(chǎn)品價格分析圣茂大廈均價3160元/㎡成交均價2800元/㎡宴賓大廈均價3000元/㎡成交均價2600元/㎡西門坪廣場改造項目均價2980元/㎡成交均價2500元/㎡本項目后期價格制定提供了參考配套設施

甘泉各樓盤都有商業(yè)配套，但是幾乎都沒有其它配套（如幼兒園、會所等），只有西門坪廣場改造項目配套較完備。甘泉縣城目前范圍較小，無論從哪個板塊至縣城中心步行不會超過三十分鐘，所以購房人群對置業(yè)項目的配套要求較低。樓盤配套較差，居住品質(zhì)不高市場銷售整體市場供應量不大，在售樓盤不多，產(chǎn)品單一，新推房源全面，但上客量較低，各個樓盤的基本銷售超過2/3。西門坪廣場改造項目1期基本售罄，2期將在十一國慶節(jié)前后開始排好，房源有充足供應。其他兩個項目剩余房源也有較大的可選擇性，宴賓大廈102㎡、103㎡的兩室，125㎡的三室，和圣茂大廈139-149㎡的大三室；由于縣城人口有限，加之整體市場不活躍，新開樓盤不多。本項目的入市提供參考社區(qū)景觀

甘泉目前開盤項目基本上為單體樓，無明顯特色；西門坪廣場改造項目并重點塑造對外窗口，打造甘泉對外形象，商業(yè)品質(zhì)和社會品質(zhì)明顯高于居住品質(zhì)，甘泉尚無具有特色的景觀規(guī)劃社區(qū)。項目推廣通過走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，甘泉縣當?shù)厝藢ι矸莞?、尊貴感要求不高，但看重生活、工作便利性，居住的實用性，人們逐漸也在追求都市生活品質(zhì)。由于縣城面積較小，開發(fā)量有限，客戶在選擇性上比較單一，沒有品牌特色，投資性的小戶型基本空白。西門坪火車站廣場改造，將為甘泉房地產(chǎn)業(yè)帶來了潛在的投資價值，同時帶動甘泉地產(chǎn)的發(fā)展。甘泉尚無宜居的高品質(zhì)公園景觀大社區(qū)，整體市場產(chǎn)品供應上，戶型設計面積都偏大?？蛻糍徺I力有限。結(jié)論綜述：3.PART

項目定位——我們明確和定位的……【定

義】未來的人居方向是什么樣子？？？形象確立城鎮(zhèn)化進程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段城鎮(zhèn)化初期城鎮(zhèn)化后期后城鎮(zhèn)階段人口集聚，城鎮(zhèn)區(qū)域擴張城鎮(zhèn)功能空間相對獨立，多中心格局；綠地稀缺，交通擁堵使開闊空間變得不可能；都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺超載聯(lián)系在一起城市功能豐富濃縮；自然環(huán)境與流動開闊的空間成為都市外的磁場，成為衛(wèi)星城；多元文化、建筑風格的沖突且融合；城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體城鎮(zhèn)擴張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；城鎮(zhèn)依然是社會活動的主要場所，郊區(qū)限于居??；高科技廣泛應用于社會各個方面嚴重空氣污染、生活費用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實現(xiàn)了對人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的部分；渴望遠離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點Downtown的居住區(qū)城鎮(zhèn)化中期大量農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)人口集聚、財富集聚、技術集聚和服務集聚工業(yè)進程加快，商業(yè)開始繁榮城鎮(zhèn)功能空間混合，單中心格局進入城鎮(zhèn)成為身份的彰顯；強烈地擺脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城鎮(zhèn)居住區(qū)格子樓審美需求集體主義，觀點趨同；追求現(xiàn)代元素、愛新鮮；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時髦城鎮(zhèn)感在現(xiàn)代建筑的視覺超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時尚、潮流的最高峰都市感自我意識加強，出現(xiàn)分化；古老傳統(tǒng)符號被認為是精神回歸的依托，偏愛傳統(tǒng)質(zhì)樸元素生態(tài)感現(xiàn)代時尚、傳統(tǒng)古典完美融合的多元主義，精神家園的個性化滿足回歸感品牌戰(zhàn)略：

甘泉縣房地產(chǎn)發(fā)展過程相對來說比較緩慢，但是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和本縣規(guī)模的不斷擴大，本地房地產(chǎn)企業(yè)將得到很大的成長機遇，外地的房企也將不斷進入。長青大廈和龍首金源作為我公司曾經(jīng)在甘泉代理過的兩個項目，讓客戶對我公司品牌有了良好的口碑和認知，我們必將利用已建立的企業(yè)形象和良好的口碑，吸引市場和客戶的絕對關注，利用我們對甘泉市場和客戶的了解以及豐富的營銷經(jīng)驗，打造高實用性與適宜人居的產(chǎn)品，在市場上樹立鮮明的企業(yè)旗幟，必將迅速占領市場。市場定位：競爭市場情況表現(xiàn)：市場有中端、中低產(chǎn)品競爭市場產(chǎn)品各具特色?！焖僬碱I市場地位，后發(fā)制人，超越已入市的競爭對手，打造優(yōu)秀的實用性功能性產(chǎn)品。——目標客戶對價格敏感度較高，建議以中檔價位打造中等偏上品質(zhì)，強化項目的實用性和高價值感。產(chǎn)品定位：

集居住、投資于一體、融合現(xiàn)代與簡中式建筑風格、體現(xiàn)現(xiàn)代都市感與生活便利的實用性?！F(xiàn)代摩登與古典豪華完美融合，尊貴氣質(zhì)渾然天成整個建筑設計是現(xiàn)代的，華貴而尊榮。從外立面來說，建筑的身體是現(xiàn)代的，線條簡單、清晰、摩登。底部入口以及下面幾層線條增加，用豪華和古典的做法。頂部將現(xiàn)代和古典豪華尊貴的精神融合到一起，形成了豐富而具有古典氣質(zhì)的天際線。頂部的設計靈感來源于歐洲古典的Gothic風格，將線條上拉，垂直，將現(xiàn)代與古典融合，吸取了古典的精神而非形式。德式風格其他項目——金地梅隴鎮(zhèn)德式風格其他項目——天恒·樂活城戶型定位：二期戶型建議一戶型定位：二期戶型建議二局部處理建議：二期戶型建議三A戶123平通透、全明三室B戶84平純南兩室局部處理建議：二期戶型建議四A戶96平南北通透、全明、兩室變?nèi)褺戶88平舒適純南兩室戶型配比：細節(jié)處理建議：

目前為止，高層住宅建筑已進入較為成熟的時期，和最主要的建筑表現(xiàn)形式，客戶對其也愈發(fā)挑剔。各項目紛紛在細節(jié)上下足功夫，以贏得消費者的青睞。細節(jié)處理建議：-----陽臺、露臺處理采用錯陽臺的設計，增加陽臺的空高，使客戶擁有更為寬廣的視野，提升居住品質(zhì)細節(jié)處理建議：-----窗戶的處理采用大落地窗和大轉(zhuǎn)角飄窗增大采光面積和視線通透性細節(jié)處理建議：-----單元入口的處理在單元入口設置精美的景觀，提升物業(yè)形象中高收入者+時尚生活的追求者=目標客戶群客戶定位：客戶來源：

對老城區(qū)有懷舊情結(jié)、收入較高且能接納住房消費新觀念的中青年人為主，追求個性生存狀態(tài)的人群，以及部分剛需客戶等。核心客戶：甘泉的私營業(yè)主及個體戶、項目周邊有購買力的原住民、片區(qū)企事業(yè)人員及中層管理者、公務員、教師群體以及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的客戶。本案觀點：“鬧中取靜”的小區(qū)環(huán)境＋層次飽滿、細部精致、綠化主題景觀處理＋沉穩(wěn)而貴氣的立面＋經(jīng)濟實用的室內(nèi)空間＋高品質(zhì)物業(yè)衍生服務本案觀點：通過對品牌，市場，產(chǎn)品，風格，戶型，價格，客戶需求和購買力的調(diào)查和分析，得出以下幾點：市場上產(chǎn)品單一，建筑風格單調(diào)，戶型偏大。城市經(jīng)濟發(fā)展過程中客戶對居住品質(zhì)有所提升?？蛻裟挲g，購買力的判定：客戶來源：本項目縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多客戶年齡：28-35歲占40%，35-45歲占30%，其它年齡段占30%首次置業(yè)者較多。客戶偏好的戶型面積：最集中在80～90㎡（兩室）和105～120㎡（三室）?？蛻裟艹惺艿膯蝺r：3000元是明顯分界線，總價35萬內(nèi)接受比率較大。

營銷解讀

5.PART【制

定】———我們努力實現(xiàn)的……

基于實際的營銷狀況，我公司經(jīng)過認真分析后決定走整合營銷之路，建立、維護和傳播品牌，加強客戶關系，對品牌進行計劃、實施和監(jiān)督的一系列營銷工作。將各個獨立的營銷綜合成一個整體，產(chǎn)生協(xié)同效應。營銷架構(gòu)第一節(jié)營銷目標第二節(jié)營銷策略第三節(jié)團購拓展篇第四節(jié)創(chuàng)新服務篇第五節(jié)銷售執(zhí)行建議篇打造甘泉房產(chǎn)市場新亮點，豎立當?shù)貎r值標桿形象；力求用1年的時間實現(xiàn)1期90%的銷售及回款任務；在保證速度的同時把握市場動態(tài)，爭取更高的利潤空間；不斷提升開發(fā)企業(yè)在消費群體中的品牌形象，延續(xù)良好的口碑，為今后的發(fā)展打下扎實的客戶基礎。目標詮釋銷售任務：項目一期銷售周期與節(jié)點安排（均價3000元/㎡）2013.102013.112013.12014.22014.62014.7

2014.10認籌期強銷期沖刺強銷

持銷期

競品對比說辭銷售流程細化成交率提升銷售硬件優(yōu)化建議其他銷售準備深化銷售管理補充制度團隊建設之小組設置信息系統(tǒng)全面建立年度銷售任務分解小組銷售任務分解個人銷售任務分解銷售執(zhí)行其他銷售執(zhí)行疏理銷售任務分配銷售管理體系優(yōu)化營銷思路品牌深化：加大投放力度，集中式媒介策略的特別說明甘泉媒介環(huán)境的三個客觀事實：

媒介資源稀缺，報紙電視傳播力度小；購房者主要通過路過和老客戶了解信息；戶外廣告資源稀缺；媒介選擇：案場活動與DM單頁為主，其它渠道如短信、戶外餐巾紙、便簽紙補充。品牌深化目標客群對應產(chǎn)品營銷團隊銷售渠道創(chuàng)新升級服務營銷策略執(zhí)行：品牌深化：以活動為主抓住兩個重要節(jié)點高調(diào)發(fā)聲：國慶：深