第十四章租賃合同與融資租賃合同

第十四章租賃合同與融資租賃合同一、租賃合同的概述1.租賃合同的概念租賃合同，是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.租賃合同的性質(zhì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)合同有償合同諾成合同非永續(xù)性合同注：①租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。②租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。二、租賃合同的效力（一）出租人的義務(wù)交付租賃物及使租賃物適于使用、收益的義務(wù)；租賃物的修繕義務(wù)；出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任；費(fèi)用償還義務(wù)；接受租賃物和返還押金、擔(dān)保物的義務(wù)。（二）承租人的義務(wù)按照合同約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)；承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。反之，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。保管租賃物的義務(wù)；承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。支付租金的義務(wù)；承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。租賃物的返還義務(wù)。（三）轉(zhuǎn)租承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租

賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（四）租賃合同的特別效力

1.“買賣不破租賃”租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。2.房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)出租人出賣租賃的房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題甲與乙口頭協(xié)商，甲將房屋出租給乙使用，租賃期為2年。下列正確的是：租賃合同的租賃期為2年租賃合同的租賃期為6個(gè)月租賃合同為不定期租賃

租賃合同不成立，因?yàn)樽赓U物為房屋，應(yīng)當(dāng)采取書面形式明華公司與老趙簽訂了租賃合同，承租老趙臨街的一套房屋，租賃期為30年。下列正確的是：租賃合同租賃期為30年租賃合同為不定期租賃租賃合同租賃期為20年租賃合同無效甲與乙簽訂了房屋租賃合同，在租賃期滿后，承租人乙仍然繼續(xù)使用該房，并且按照原來合同約定繼續(xù)支付租金，甲雖然沒有表示，但收取了乙支付的租金。下列正確的是：甲與乙之間的租賃合同關(guān)系消滅甲構(gòu)成不當(dāng)?shù)美着c乙之間的租賃合同繼續(xù)有效甲應(yīng)當(dāng)向乙返還租金房屋所有人劉某與張某簽訂為期10年的房屋租賃合同，將房屋租于張某居住。一年以后，劉某將房屋賣于霍某，霍某要求張某搬出房屋?；裟车倪@種要求是否有法律依據(jù)？

有依據(jù)，因?yàn)榛裟橙〉梅课菟袡?quán)后，可以對(duì)之進(jìn)行自主支配，當(dāng)然有權(quán)要求張某退出其房屋

無依據(jù)，因?yàn)樵O(shè)定在先的債權(quán)的效力優(yōu)先于設(shè)定在后的物權(quán)

無依據(jù)，因?yàn)閺埬橙〉米赓U權(quán)在先，根據(jù)買賣不破租賃原則，張某可以對(duì)抗霍某在后的所有權(quán)

有依據(jù)，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，霍某取得的房屋所有權(quán)優(yōu)先于張某通過合同取得的租賃權(quán)甲租賃了乙的房屋用于居住，由于又找到了新的房屋，甲便將乙的房屋租給了丙。根據(jù)合同法的規(guī)定，下列錯(cuò)誤的是：

如果甲沒有經(jīng)過乙的同意，則甲與丙的租賃合同無效

如果甲沒有經(jīng)過乙的同意，則乙可以解除與甲的租賃合同

如果甲沒有經(jīng)過乙的同意，甲的轉(zhuǎn)租行為構(gòu)成違約

如果因?yàn)橐也煌?，而使丙無法使用房屋，則丙可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任二、多項(xiàng)選擇題某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽訂了私房三間買賣合同。下列正確的是：

某甲與某丙所簽訂的合同無效，因?yàn)槟臣孜慈〉媚骋业耐?/p>

某甲應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知某乙房屋將要出售某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先某丙購買房屋

如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行2.小李在租了老張的房屋之后，嫌房屋太悶，因此找來工人加寬窗戶，并對(duì)房屋加以裝

飾，老張對(duì)此十分不滿。根據(jù)合同法的規(guī)

定，下列選項(xiàng)中正確的有：A、作為承租人，小李有權(quán)改造房屋B、老張應(yīng)當(dāng)向小李支付房屋改造費(fèi)用

C、老張可以要求小李將房屋恢復(fù)原狀

D、老張可以要求小李賠償損失3.老王帶著家人遷居到一個(gè)新的地方，由于沒有房子住，便租了老孫的一套房屋。搬進(jìn)去以后，

老王發(fā)現(xiàn)一到下雨天，房屋便漏雨嚴(yán)重。老王

要求老孫趕快把房子修好，但老孫認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由

老王自己出資修理。老王只得自己掏錢將房屋

修好。下列選項(xiàng)中正確的有：A、老王有權(quán)要求老孫修理房屋B、房屋的修理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由老王承擔(dān)

C、房屋的修理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由老孫承擔(dān)D、老王既然已經(jīng)自己掏錢修理房屋，便應(yīng)認(rèn)定其自愿修理，不能要求老孫支付修理費(fèi)4.馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張

某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項(xiàng)哪些是正確

的？A、馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B、張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C、馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失

D、馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任5、乙租了甲一臺(tái)冰箱使用，甲告訴乙冰箱有毛病，要正常使用的話，必須購買電源穩(wěn)壓器，否則會(huì)出問題的。乙使用冰箱一段時(shí)間之后發(fā)覺并

沒有什么問題，便將甲的警告拋于腦后。某日，供電公司在未事先通知的情況下檢修線路，導(dǎo)

致電壓不穩(wěn)，使冰箱被毀，乙放在冰箱里的名

貴海參全部爛掉。下列選項(xiàng)中正確的有：A、乙可以要求甲承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任

B、乙可以要求供電公司賠償損失C、乙應(yīng)當(dāng)賠償甲的損失D、甲作為出租人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)冰箱意外毀損的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)由甲自己承擔(dān)冰箱的損失三、不定項(xiàng)選擇題甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金

為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙

去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花費(fèi)6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi)1萬元予以維修?，F(xiàn)甲、乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請(qǐng)回答下列問題：1、該租賃合同的性質(zhì)如何：

A、附解除條件的合同B、附延緩條件的合同

C、附始期的合同D、附終期的合同2、對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用，若甲、乙達(dá)不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A、由乙無條件拆除，費(fèi)用由乙自理B、裝修物歸甲所有，且甲無須支付費(fèi)用C、裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用D、若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價(jià)后歸甲所有3、對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理：A、由甲承擔(dān)維修費(fèi)用

B、由乙承擔(dān)維修費(fèi)用C、由甲、乙分擔(dān)維修費(fèi)用D、由甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用，乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用4、若本案中雙方未約定租賃期限，甲、乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？A、甲無權(quán)隨時(shí)解除合同B、甲可以隨時(shí)解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C、乙可以隨時(shí)解除租賃合同D、若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限的租金三、融資租賃合同融資租賃合同的概念融資租賃合同，是指出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給

承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃合同的性質(zhì)兩個(gè)合同——買賣合同與租賃合同三方當(dāng)事人——出賣人、出租人（買受人）、承租人融資租賃合同的效力（1）出賣人與出租人之間的買賣合同（2）出租人與承租人之間的租賃合同①租賃物不符合約定或不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定

租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。②承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。③承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付

全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。4.租賃期間屆滿租賃物的歸屬出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或約定不明確，又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，租賃物的所有權(quán)歸出

租人。練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1、在融資租賃合同中，承租人在使用租賃設(shè)備的過程中，設(shè)備發(fā)生故障，因此承租人便請(qǐng)求出賣人與出租人修理，但出賣人與出租人均拒絕修理。下列正確的是A、應(yīng)由出賣人