土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算

目錄一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用二、土地一級開發(fā)工程本錢的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)工程本錢的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)工程本錢的測算報(bào)告編制五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制2整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā)?中關(guān)村科技園區(qū)條例?〔2000年12月8日通過〕?中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行方法?【京政辦發(fā)〔2002〕16號】?關(guān)于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行方法的通知?【市國土房管出字[2002]1100號】?北京市土地儲(chǔ)藏和一級開發(fā)暫行方法?【京國土市【2005】540號文】3整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā) 定義：按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)藏供給方案的要求，將列入城市土地儲(chǔ)藏供給方案的開發(fā)工程，在確定土地開發(fā)綜合籌劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地工程一級開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作〞的原那么，運(yùn)用現(xiàn)代工程管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)工程的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政根底設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商效勞，提供土地開發(fā)工程完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)工程實(shí)施速度、品質(zhì)、本錢全過程把握和控制，到達(dá)土地開發(fā)工程社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。

4整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用◆概念： 2、土地一級開發(fā)本錢 “540號文〞中：“土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢〞 ?北京市土地一級開發(fā)工程實(shí)施方案審批表?：一級開發(fā)投資總額

土地一級開發(fā)本錢是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由工程前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。5整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用土地一級開發(fā)本錢是工程決策的依據(jù)

土地一級開發(fā)工程投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)本錢對土地一級開發(fā)工程決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級開發(fā)工程，是土地一級開發(fā)工程決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)本錢超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級開發(fā)工程。因此，在土地一級開發(fā)工程決策階段，土地一級開發(fā)本錢就成為工程財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要依據(jù)?！糇饔茫?整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用土地一級開發(fā)本錢是工程融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)工程所需資金量較為巨大，要求工程的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)本錢根本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對工程進(jìn)行融資評價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)本錢。因此，土地一級開發(fā)本錢也是土地一級開發(fā)工程融資的依據(jù)。◆作用：7整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用土地一級開發(fā)本錢是工程本錢管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)本錢是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)本錢預(yù)估是本錢管理的重要手段，每一次本錢估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開本錢的準(zhǔn)確性是本錢管理的根底，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)本錢才可能實(shí)現(xiàn)有效的本錢管理?！糇饔茫?整理ppt一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念、作用是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整〔簡稱“七通一平〕〔或“五通一平〞及其他情況〕，可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)〔土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)〕和土地一級開發(fā)本錢構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)本錢就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)?！糇饔茫?整理ppt二、土地一級開發(fā)工程的本錢構(gòu)成〔一〕工程前期費(fèi)用〔二〕征地、拆遷費(fèi)用〔三〕公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用〔四〕區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用〔五〕區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用〔七〕管理費(fèi)〔八〕財(cái)務(wù)費(fèi)用〔九〕銷售費(fèi)用〔十〕應(yīng)納稅費(fèi)〔十一〕不可預(yù)見費(fèi)

10整理ppt三、土地一級開發(fā)工程的本錢測算依據(jù)〔一〕工程前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及工程前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用交通影響評價(jià)分析費(fèi)用地震影響評價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)效勞費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)11整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及工程前期的各種工程咨詢費(fèi)

→測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］1283號?建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定?及北京市物價(jià)局、北京市方案委員會(huì)京價(jià)〔房〕字［1999］第487號文?關(guān)于建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知?中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

◆立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆工程前期的各種工程咨詢費(fèi)12整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→2001年國家計(jì)委?關(guān)于放開和下放局部商品和效勞價(jià)格的通知?〔計(jì)價(jià)格[2001]1218號〕中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價(jià)局聯(lián)合公布的?城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場。→2004年6月，為了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場計(jì)費(fèi)，中國城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了?城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見?，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。13整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用3、工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用 2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號文發(fā)布了?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定?，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。 建筑用地?fù)艿囟叮?關(guān)于測繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知?【京發(fā)改〔2006〕1009號】14整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用

2002年10月28日全國人大通過了?中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法?，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的工程，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)。隨后，國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知?〔計(jì)價(jià)格［2002］125號〕。該通知中規(guī)定了工程前期進(jìn)行建設(shè)工程環(huán)境影響評價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書〔含大綱〕、環(huán)境影響報(bào)告表和對環(huán)境影響報(bào)告書〔含大綱〕、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。15整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用5、交通影響評價(jià)分析費(fèi)用

北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了?關(guān)于對局部新建工程進(jìn)行交通影響評價(jià)的通知?市規(guī)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價(jià)的工程需由工程業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價(jià)，并按照?北京市建設(shè)工程交通影響評價(jià)準(zhǔn)那么和要求?編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)工程交通影響評價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商〔目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等〕。16整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用6、地震影響評價(jià)分析費(fèi)用

2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令〔第323號〕公布的?地震平安性評價(jià)管理?xiàng)l例?規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照?中華人民共和國防震減災(zāi)法?和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震平安性評價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震平安性評價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保地震平安性評價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震平安性評價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震平安性評價(jià)單位。地震平安性評價(jià)單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震平安性評價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震平安性評價(jià)報(bào)告。目前，全國各省市對地震平安性評價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收)字[2002]361號文件?關(guān)于地震平安性評價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函?的規(guī)定進(jìn)行核算。17整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用7、地價(jià)評估費(fèi)用 1994年12月12日，國家計(jì)委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)的通知〞，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介效勞收費(fèi)行為，評估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償效勞’的原那么與委托方簽訂合同，開展評估效勞工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價(jià)格進(jìn)行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費(fèi)。〞1997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號文件?關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?，對我市房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)、土地價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。18整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號文發(fā)布的?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定?中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測定。 施工圖審查是目前根本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號令發(fā)布的?房屋建筑和市政根底設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理方法?中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用〞。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號?關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知?中第五條“審查收費(fèi)：在國家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國家開展方案委員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號文件中?工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?執(zhí)行。〞19整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)效勞費(fèi) 原國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)?招標(biāo)代理效勞收費(fèi)管理暫行方法?的通知計(jì)價(jià)格[2002]1980號文中明確了招標(biāo)代理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 招標(biāo)代理效勞收費(fèi)速查表20整理ppt〔一〕工程前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了?關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見?建質(zhì)[2005]133號

，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障。〞。可見，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)〔雇主責(zé)任險(xiǎn)〕、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑〔安裝〕工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5‰左右。2005年深圳地鐵工程中，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營初期的運(yùn)營險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5‰，可見目前保險(xiǎn)業(yè)競爭是相當(dāng)劇烈的。因此在工程前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。21整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用包括：1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷效勞費(fèi)4、撤除工程費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它22整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號公布的?北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置方法?進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本方法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開展水平適時(shí)調(diào)整。23整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。 城市房屋：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號公布的?北京市城市房屋拆遷管理方法?進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。城市的住宅房屋：〔2001〕1234號城市的非住宅房屋：京房地評字〔1999〕656號被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國土房管拆[2003]808號24整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用集體土地房屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號公布的?北京市集體土地房屋拆遷管理方法?進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。拆遷補(bǔ)償：京國土房管征[2003]606號被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國土房管拆[2003]80825整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用3、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷效勞費(fèi)1997年12月1日，北京市物價(jià)局發(fā)布了?關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?京價(jià)(房)字[1997]第398號文，對我市房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對房屋進(jìn)行價(jià)格評估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評估費(fèi)。〞?北京市物價(jià)局、北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函?【京價(jià)〔收〕字〔1993〕第238號】： 房屋拆遷管理費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用0.5% 房屋拆遷效勞費(fèi)：不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.5％26整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用4、撤除工程費(fèi)用 撤除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算撤除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測算。27整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、復(fù)原等因素進(jìn)行費(fèi)用測算。28整理ppt〔二〕征地、拆遷費(fèi)用6、其它 指根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。29整理ppt〔三〕公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市平安的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)30整理ppt〔三〕公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本局部費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)本錢中的另一重要組成局部。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。31整理ppt〔四〕區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化〔花草、樹木的種植〕、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。 本局部費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)本錢中的一項(xiàng)重要組成局部，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。32整理ppt〔五〕區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場〔庫〕、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)本錢的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。33整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括：工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用工程竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用工程后評價(jià)費(fèi)用其他34整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi) 1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了?北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方法?(京價(jià)收1996第043號)，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。35整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用2、竣工圖編制費(fèi) 2002年國家開展方案委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?[2002]中?工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)工程根本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)工程根本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。36整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用3、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這局部費(fèi)用在工程初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)工程建設(shè)區(qū)域的面積、根本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即根本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費(fèi)用。37整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用4、工程竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 這局部費(fèi)用主要是由于目前土地一級開發(fā)工程完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、〔天然〕氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有標(biāo)準(zhǔn)的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)根本完成后，可能還會(huì)對資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對有些工程還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級開發(fā)工程的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認(rèn)真估算。38整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用5、工程后評價(jià)費(fèi)用 指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個(gè)土地一級開發(fā)工程和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評價(jià)。該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算。39整理ppt〔六〕工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他 指其他歸屬工程前期及其他費(fèi)用的工程。 比方：委托代建的工程還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)〞等。 污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。40整理ppt〔七〕管理費(fèi) 指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)工程的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)?北京市土地儲(chǔ)藏和一級開發(fā)暫行方法?的通知京國土市[2005]540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。41整理ppt〔八〕財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其測算依企業(yè)〔或工程〕的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資本錢應(yīng)視具體情況分別測算。42整理ppt〔九〕銷售費(fèi)用 包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)本錢而進(jìn)行的籌劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級開發(fā)工程尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己工程的土地出讓方案分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。43整理ppt〔十〕應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。44整理ppt〔十一〕不可預(yù)見費(fèi) 包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)本錢為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。45整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制 以上是土地一級開發(fā)工程的本錢構(gòu)成及其測算的相關(guān)依據(jù)。我公司據(jù)此編制了土地一級開發(fā)工程本錢測算通用模板，作為本錢測算的模板。 測算報(bào)告編制包括：1.編制測算表格；2.編制測算說明；3.編制測算分析。46整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制工程土地一級開發(fā)投資估算及投融資分析〔一〕投資估算1、總投資估算2、估算所依據(jù)的相關(guān)資料3、估算依據(jù)的相關(guān)文件47整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制〔二〕投融資分析1、資金使用方案2、融資額度及融資本錢3、融資渠道及模式4、貸款本息歸還

附相應(yīng)表格48整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔一〕經(jīng)濟(jì)效益測算及分析1、測算及分析前提投資測算和市場預(yù)測數(shù)據(jù)工程開發(fā)周期及時(shí)序安排49整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔一〕經(jīng)濟(jì)效益測算及分析2、相關(guān)數(shù)據(jù)確實(shí)定毛地價(jià)確實(shí)定招拍掛交易價(jià)格預(yù)測土地出讓一級開發(fā)企業(yè)收入稅(費(fèi))率貸款利率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率Ic50整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔一〕經(jīng)濟(jì)效益測算及分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析可經(jīng)營性出讓面積及銷售方案土地掛牌出讓平均底價(jià)土地上市出讓收入、本錢、稅金、利潤51整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔二〕財(cái)務(wù)分析1、工程財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬元)投資回收期(年)投資利潤率2、償債能力分析3、資金平衡分析52整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔三〕不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析1、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)2、不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析53整理ppt四、本錢測算報(bào)告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡〔四〕結(jié)論與建議1、結(jié)論工程盈利能力如何工程的償債能力如何工程風(fēng)險(xiǎn)怎樣工程是否可行2、建議54整理ppt編制流程如下：

根底數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測算本錢測算編制說明測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件需說明的問題：測算方法、取值、原因測算分析及結(jié)論匯總編制四、本錢測算報(bào)告的編制總測算報(bào)告樣表55整理ppt五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制 土地一級開發(fā)工程在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時(shí)序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)工程的特點(diǎn)，因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。因此，科學(xué)合理地確定其本錢控制目標(biāo)，要建立一整套完善的本錢管理工作體系、制度和流程。56整理ppt五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制 1、決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價(jià)管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略本錢等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。〔一〕工作體系57整理ppt五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制 2、內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略本錢目標(biāo)的層面，包括方案執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評，是企業(yè)造價(jià)管理部門的首要核心任務(wù)。主要包括：制定公司年度本錢控制方案；分解、落實(shí)戰(zhàn)略本錢目標(biāo)，實(shí)行公司全面預(yù)算；及時(shí)溝通、傳遞和獲取信息、適時(shí)調(diào)整方案；協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門配合、全員參與本錢目標(biāo)的管理和控制等?！惨弧彻ぷ黧w系58整理ppt五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制 3、制度體系：完善的制度體系是工程本錢管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如：本錢管理方法、招投標(biāo)管理方法、合同管理方法等一系列的本錢管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是本錢管理和控制的制度保障。〔一〕工作體系59整理ppt五、土地一級開發(fā)工程本錢的管理與控制 4、操作體系：是本錢管理和控制的根底層面，具體由各工程部的本錢管理人員落實(shí)，是本錢管理和控制的具體化和實(shí)施控制載體。主要包括對分解后的本錢控制目標(biāo)的落實(shí)、關(guān)鍵點(diǎn)的控制、工作效率的提高、工程完成后的后評價(jià)和效益分析等等，本層面本錢管理的特點(diǎn)是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。〔一〕工作體系60