物業(yè)管理課件-物業(yè)管理的前期工作與自我管理

第三章 物業(yè)管理的前期工作與自我管理通過本章的學習，使學生們掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容和物業(yè)前期管理的內(nèi)容。掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容，了解和掌握物業(yè)的接管驗收、入伙流程、裝修管理、物業(yè)檔案管理等的具體要求和標準。

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行“全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)的前期管理，物業(yè)的驗收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理等內(nèi)容進行論述。第一節(jié)

物業(yè)前期管理一、物業(yè)前期管理的認識

對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)一一經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物

業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。

然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如

此簡單。

這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介

入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物

業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運

行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分

析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。二、物業(yè)前期管理的必要性

(一)物業(yè)前期管理能促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后遺癥

(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解（三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備三、物業(yè)前期管理的內(nèi)容??

(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)1．進行可行性、可靠性、可盈利性分析。

2．具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。投標競爭、治談、簽訂物業(yè)管理合同

(協(xié)議)。選派管理人員運作物業(yè)前期管理。(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

1．聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

2．了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

3．參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約、并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場???

1．審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案．磋商解決辦法。在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄．圖紙更改要點記錄。參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。(四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度1．籌建業(yè)主管理委員會。

2．與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

3．設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制任戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

4．制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。（五）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，

這里既右行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。

1．保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

2．同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通。3．建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。(六)辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。1．擬訂移交接管辦法。2．籌備成立業(yè)主管理委員會。3．協(xié)助和辦理移交接管事項。第二節(jié)

物業(yè)的接管與驗收一、物業(yè)的竣工驗收(一)竣工驗收及驗收種類

竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后、就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。1．隱蔽工程驗收

驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進入下道工序施工。2．單項工程驗收

單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進行交工驗收。3．分期驗收

分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區(qū)，當?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?，即可驗收、以便建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。4．全部工程驗收

全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準備工作的基礎(chǔ)上，技預先驗收——正式驗收的順序進行。(二)竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作1．竣工驗收的依據(jù)(1)上級主管部門的有關(guān)文件。(2)開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。(3)設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。(4)國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。(5)建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。

(6)對從國外引進的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進行驗收。2．驗收的標準

(1)工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能夠滿足使用要求。

(2)竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。(3)設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求。(4)建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。(5)技術(shù)檔案資料齊全。3．做好竣工驗收工作(1)準備和提交竣工資料。

(2)開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

(3)進行設(shè)備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。

(4)辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟關(guān)系與法律責任可予以解除。二、物業(yè)的接管驗收(一)接管驗收與竣工驗收

接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：1.

驗收的目的不同

接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文

件所規(guī)定的要求。2．驗收條件不同

接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準．能滿足使用等。3．交接對象不同

接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。(二)接管驗收中應(yīng)注意的事項???

1．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收。以維護業(yè)主的合法權(quán)益。接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題、應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定．由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修、開發(fā)商一次性撥付保修費用。?

5．開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整

套圖紙資料、包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6．物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)

的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7．接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后個物業(yè)驗收與接管工作即完成。第三節(jié)

物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一

并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦

好入伙手續(xù)。一、入伙通知書

“入伙通知書”就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知，物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應(yīng)注意如下問題：

1．一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入

伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家

甚至上千家，如果均集中在同一時間里

辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難、因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期

分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時

間前來辦理。

2．如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。下面是一份入伙通知書以作示范：入伙通知書

女士／先生：您好!我門熱忱歡迎您入住××花園!

您所認購的××花園

區(qū)

棟單元

室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。????

(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在

樓

室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。

(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請按以下時間表為準前來辦理入伙手續(xù)。各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話

。特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日二、入伙手續(xù)書

入伙手續(xù)書即是辦理入伙于續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序、使整個過程井然有序。下面是一份入伙手續(xù)書以作示范，入伙手續(xù)書?

女士／先生：

您所認購的

區(qū)

棟

單元

室樓宇，

現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部入伙資格審查(1)房地產(chǎn)公司財務(wù)部

已付清樓款合格??特此證明特此證明?蓋章蓋章?(3)物業(yè)管理公司財務(wù)部(4)物業(yè)管理公司管理處入伙手續(xù)完畢已付清各項入伙費用??特此證明特此證明?蓋章蓋章?××房地產(chǎn)開發(fā)公司?????(一)在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)1．付清購樓余款，

2．攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。3．在入伙手續(xù)書(1)上蓋章。(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或段位證；購房合同。若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書，購房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證)；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。3在入伙手續(xù)(2)上蓋章。???(三)在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)

1．繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如致退還；建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。2．繳付其他費用。安裝防盜門、安裝防盜窗花等。3．在入伙手續(xù)(3)上蓋章。(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)1．簽署《業(yè)主公約》。2．介紹入住的有關(guān)事項。3．向業(yè)主侈交樓字鑰匙。4．在入伙手續(xù)書[4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司年月日四、業(yè)主對物業(yè)的驗收?

購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚．并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決

在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：????

1．給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。第四節(jié)

物業(yè)的裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進產(chǎn)。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定卿物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在結(jié)修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記、包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批淮后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金.一、業(yè)主裝修申請表?

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。業(yè)主裝修申請表的格式如下：表5—1（見82頁）?業(yè)主裝修申請表業(yè)主姓名施工單位進場人數(shù)住址負責人聯(lián)系電話聯(lián)系電話裝修施工項目內(nèi)容約定事項施工隊簽字（章）年

月

日業(yè)主簽字（章）年

月

日管理處簽字（章）年

月

日備注二、裝修管理規(guī)定?根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定：(一)報批程序1．業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。2．詳細、如實地填寫《裝修申請表》。3．經(jīng)管理處審核同意后方可進行裝修施工。

4．裝修施工隊應(yīng)到管理處簽定《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。?????(二)裝修管理要求

1，不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印２坏梅忾]前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撤堆放。嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦?。按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)?？照{(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。7．裝修施工應(yīng)安排在上午7：00一12：00，下午14：00一20：00時間內(nèi)進行，以免影響他人休息。

8．高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。

9．需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。10．施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。

11．未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。12．底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。13．臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。(三)押金及保證金

1．業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。

2．裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。

3．裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將加數(shù)退還押金和保證金。???(四)違規(guī)責任

1．在裝修施工中有違反上述規(guī)定之行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價賠償。因裝修施工造成管理堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶應(yīng)負責修復(或承擔修復費用)，并視情況給予受損害考必要的賠償。因裝修施工造成外墻破壞、污染的．由裝修戶負責修補。????(五)管理權(quán)限1．住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負責。

2．住戶要求改動房內(nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。住戶要求封閉后陽臺．須經(jīng)管理處同意方能進行施工。因持殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。任何人均無權(quán)批準超過本規(guī)定之裝修行為。如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責令其停止裝修行為。第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的自我管理?

物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最基本的管理和執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)的自我管理與政府管理和行業(yè)協(xié)會管理相互依賴、相互銜接，共同形成一個完整的物業(yè)管理市場管理體系。其中，政府管理屬宏觀管理，行業(yè)協(xié)會管理屬中觀管理，兩者都是為物業(yè)管理市場實現(xiàn)規(guī)范化運作創(chuàng)造外部法規(guī)環(huán)境；物業(yè)管理企業(yè)的自我管理屬微觀管理，既處于三個層次管理的基礎(chǔ)地位，起到核心作用，又必須合乎政府和行業(yè)協(xié)會管理的原則。??

物業(yè)管理企業(yè)的自我管理首先應(yīng)從物業(yè)管理規(guī)章制度開始。規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的依據(jù)和準繩，對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚不健全的情況下，物業(yè)管理企業(yè)則更要通過建立完備、嚴密、科學、合理的規(guī)章制度來參與市場競爭，加強自我保護和自我制約。物業(yè)管理的規(guī)章制度可以包括：業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理企

業(yè)崗位責任制和物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則等*一、業(yè)主公約??

業(yè)主公約是一份由業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準則。業(yè)主公約一般在業(yè)主管理委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位(第一業(yè)主)會同物業(yè)管理公司

一起制訂并經(jīng)購房業(yè)主承諾。業(yè)主管理委員會

成立以后應(yīng)當予以認可，并可按規(guī)定程序修改

補充。業(yè)主公約應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。業(yè)主公約應(yīng)當符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。其內(nèi)容根據(jù)有關(guān)條例可以包括：1．物業(yè)名稱、地點、功能、面積及單元數(shù)。2．共同部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施和相關(guān)場地以及管理用房、經(jīng)營用房狀況。3．業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和責任。4．物業(yè)管理費用標準。5．業(yè)主應(yīng)當遵守的行為準則。6．所采取的物業(yè)管理方式、標準和選聘物業(yè)管理企業(yè)的程序。7．違反業(yè)主公約的責任。8．其他有關(guān)約定事項。二、業(yè)主管理委員會章程???

業(yè)主