綜合體商業(yè)項目規(guī)劃要點-

綜合體商業(yè)項目規(guī)劃要點什么是SHOPPINGMALL？定義：就個人理解而言，萬達對城市綜合體的定義更為形象的描繪出了SHOPPINGMALL的功能。標準定位為：由一組零售商以及相關的所有服務性、商業(yè)性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內容必須必須經過完整的規(guī)劃、開發(fā)以及一致性的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)的數量必須大致滿足其所將服務到的區(qū)域。

MALL全稱SHOPPINGMALL，在中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿”，意為超大型購物中心，屬于一種新興的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱SHOPPINGCENTER，即“購物中心”。Shoppingmall其英文原意為“散步道式的商店街”?！癝HOPPINGMALL”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的商業(yè)載體，也就是萬達商業(yè)的第三代----城市綜合體。

什么是SHOPPINGMALL？依據國際購物中心的分類，SHOPPING

MALL共分為：鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、大型量販型、超區(qū)域型、時裝精品型、主題與節(jié)慶型、工廠直銷型等8大類。世界上SHOPPING

MALL的派系：由發(fā)起者有計劃的開設，布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經營；選擇在中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道；內部結構由百貨店或超級市場作為核心店、與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合而成；設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；根據銷售面積設置相應的停車場。北美派歐洲派以大型倉儲式超市及百貨店作為主力店，重點突出休閑購物功能和商品的成本優(yōu)勢；位于城市的繁華地帶，土地成本高，停車場面積有限；商場的空間從地面向上擴展，以爭取在較少的城市空間內獲得最大的商業(yè)面積；娛樂、旅游功能弱化，土地成本高，娛樂、旅游等設置投入減少。什么條件下才適合SHOPPINGMALL的開發(fā)早在上個世紀60年代，SHOPPINGMALL就已在美國出現，并在當時的經濟格局中起著主導的作用，隨之而來的歐洲的各個國家也開發(fā)出了具備地域特色的SHOPPINGMALL，而中國在進入2002年以后才真正開始開發(fā)SHOPPINGMALL，縱觀SHOPPINGMALL的發(fā)展歷史，以下因素將決定了SHOPPINGMALL的出現。

政策

經濟

交通

人口

資金

運營MALL（硬件）城市開發(fā)商（軟件）通過案例描述SHOPPINGMALL的特點美國紐約洛克菲勒中心(RockefellerCenter)高密度建筑群，土地集約利用建筑群的中心是一個下凹的小廣場。各個建筑物之間都有地下通道連接。開發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。建于1931～1940年，世界最早的SHOPPINGMALL。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國際大廈：41層時代與生活大廈：36層通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本福岡博多運河城內部交通不同標高上的通道和天橋將該項目的各個組成部分有機地連接起來立體的內部交通架構，是各物業(yè)功能互動的基礎通過案例描述SHOPPINGMALL的特點深圳華潤萬象城內部空間的立體架構，為各物業(yè)功能的能動互補提供條件華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場內部架構項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。體量巨大、投資額高、開發(fā)周期長通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)項目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會社地址：東京都會區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺、學校、廟宇和倉儲設施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬平方米總建筑費用：189億元（人民幣）總土地價：329億元（人民幣）開發(fā)周期：17年，1983-2003年開工時間：2000年4月竣工時間：2003年4月通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)高效便捷的外部交通，為項目人員、物資的流通提供保障12個停車場地鐵示意圖交通與停車公交配套發(fā)達，地鐵直接連通六本木新城B1共計12個停車場，總體停車位2762輛專設50輛摩托車與332輛自行車停車位，其中自行車免費通過案例描述SHOPPINGMALL的特點日本六本木新城(RoppongiHills)完善的配套與內部功能，構建超大型都會復合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈通過案例描述SHOPPINGMALL的特點規(guī)模：體量巨大建筑：高密集約資金：巨額投資時間：周期較長物業(yè)：復合互補內部：立體連續(xù)外部：高便可達SHOPPINGMALL的特點國外開發(fā)SHOPPINGMALL的關注點以美國為例第一個是人均經濟，達到人均三千到六千美金。第二是汽車的私有化程度，有一個比較大比例的人群擁有自由的汽車。第三是城市擴大化和城市郊區(qū)化。這幾個條件的產生就是人的購物方式改變，比如有了車之后他可能會遠距離的購物，由于要遠距離的購物，可能會一系列購買很多東西，這樣提高它每次的購物總量。還有因為城市郊區(qū)化了，有汽車了，會滿足遠距離的購物需求。SHOPPINGMALL市場開發(fā)條件通過SHOPPINGMALL的特點以及美國開發(fā)該產品的關注點，在結合當前的經濟及政策形式我們就可以反推條件：第一個是人均經濟，達到人均三千到六千美金。以現實的人均經濟水平來看，我們還遠遠達不到開發(fā)該產品的時期，但是美國是一個人口密度較低的城市，而中國恰恰相反，如果比較區(qū)域消費經濟水平，作為長沙來講至少應和美國的區(qū)域經濟水平持平，而中國近幾年來的經濟快速增長也和美國的經濟衰落形成鮮明的對照。第二是汽車的私有化程度，有一個比較大比例的人群擁有自由的汽車。中國的汽車私有化程度也比不上美國，但是隨著城市內部交通配套的日益完善，公交車、地鐵、私家車、的士已經全方位的覆蓋到了整個城區(qū)。第三是城市擴大化和城市郊區(qū)化。A=xy(100%+i)

/htB=xy/h市場定位思路--項目屬性定位屬性定位前要粗略確定的指標----開發(fā)面積關于粗略計算商業(yè)地產開發(fā)規(guī)模的數學方法：A=某城市商業(yè)開發(fā)總面積；B=城市商業(yè)地產年營業(yè)額；X=項目投資總額；Y=項目預計年回報率；I=該城市未來的GDP增長率；N=項目可承受超前開發(fā)的年數；H=租戶平均可承受租金占營業(yè)額的比例；T=項目單位建筑成本。通過右側公式可推導出：n源自《商業(yè)地產改變中國》市場定位思路--項目業(yè)態(tài)定位建議關于購物中心上開發(fā)寫字樓\酒店\住宅的利弊對比:住宅與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：去化速度快，分攤地價，降低風險；缺點：1不能實現投資回報最大化;

2柱網設計復雜，限制商業(yè)的格局和規(guī)劃;

3入口和停車位的限制問題，也對商業(yè)不利。寫字樓與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：商業(yè)配套；缺點：1限制區(qū)域（需要城市中心）;

2去化速度慢。酒店與商業(yè)的利弊對比：優(yōu)點：商業(yè)配套；缺點：需要專業(yè)運營，成本回收緩慢。至于開發(fā)哪種類型的產品,要綜合財務指標和市場的去化速度才能做出最后的判斷操作SHOPPINGMALL注意事項的建議1.SHOPPINGMALL開發(fā)流程；2.建筑結構規(guī)劃的重點；3.開業(yè)后的幾個危險時期。SHOPPINGMALL開發(fā)流程的建議總體來說就是主力店招商前置，注重建筑策劃。項目立項--市場調研--業(yè)態(tài)定位--主力店招商--建筑策劃--建筑施工--散戶招商策劃--散戶招商--開業(yè)運營。開發(fā)流程的具體建議建筑結構規(guī)劃的重點人們對商業(yè)建筑的三個感知層面：第一個層面是建筑宏觀層面：也就是天際輪廓線。能讓人記憶深刻的遠觀。第二個層面是建筑的外立面設計，是人中距離上對建筑的感覺。也就是建筑的中觀元素。包括建筑玻璃幕墻與實墻的對比，戶外廣告與墻面留白的對比，立面橫豎線條的劃分與立面色彩的組合對比等。第三個層面是人在建筑前直接于建筑產生的親和效果，是直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內。這三個層面將在視覺上對人的內心產生沖擊，從而影響到觀者對該建筑的心理定義！當建筑外觀給人的感覺與市場定位相同時，這個項目的建筑策劃肯定是成功的！外部感觀：建筑結構規(guī)劃的重點外部感觀：香港朗豪坊外觀

廣州正佳外立面

上海新天地的建筑設計風格建筑結構規(guī)劃的重點中庭：展示了一個繽紛精彩的消費世界，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果，吸引消費者在此流連、購物及消費。對商業(yè)價值的傳承（視覺動線的組織）。建筑結構規(guī)劃的重點中庭：香港太古城中庭布置廣州天河城中庭香港ifcmall中庭建筑結構規(guī)劃的重點外廣場：方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；輸送消費者至各個商業(yè)結構層的引導配置；留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。一方面可以展現豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業(yè)外部化的活廣告效應，同時也會帶來客觀的經濟收益。建筑結構規(guī)劃的重點外廣場：香港朗豪坊外廣場應用外廣場的應用建筑結構規(guī)劃的重點停車場以及車流引導系統(tǒng)：無論是郊區(qū)還是城區(qū)中心，隨著私有汽車的普及，停車場方便與否將成為左右購物的一個重要因素之一；停車場的導引系統(tǒng)需要清晰，直接；內部垂直交通動線要解決車主的購物去向。建筑結構規(guī)劃的重點停車場以及車流引導系統(tǒng)：停車場入口指引系統(tǒng)

汽車?？繀^(qū)指引系統(tǒng)及便民系統(tǒng)建筑結構規(guī)劃的重點電梯的設置（人流動線）：電梯是做為人流的傳送載體，其作用不言而喻。當水平交通不是問題的時候，垂直交通的解決就由電梯負責，最先進的垂直動線組織為跨層電梯、觀光電梯。建筑結