哈爾濱平房區(qū)可研報告

哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造工程可研報告〔編制人：范曄武〕黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)201目錄一、總論……………………..3二、市場預(yù)測………………..7三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案…………………...11四、選址方案………………..14五、節(jié)能節(jié)水措施…………..17六、環(huán)境影響評價………….21七、勞動平安衛(wèi)生與消防………………….26八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置…………….28九、工程實施進(jìn)度………….32十、投資估算……………….32十一、融資方案…………….34十二、財務(wù)評價……………38十三、社會評價……………39十四、風(fēng)險分析……………41十五、研究結(jié)論與建議……44附表：1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書〔政府審批土地〕2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔哈市規(guī)劃局〕3、哈市開展和改革委員會｛2023｝53號文件4、關(guān)于拆遷一件的函〔哈市規(guī)劃局〕｛2023｝000271號一、總論一．工程背景1.工程名稱:哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造工程2.承辦單位概況:黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)，注冊資本2000萬元，開發(fā)資質(zhì)為三級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、效勞一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和效勞，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--效勞社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)的社會價值；為員工創(chuàng)造時機(jī)--創(chuàng)造開展空間，提升員工價值，提高黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)的工作生活質(zhì)量；3.可行性研究報告編制依據(jù)〔1〕《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔2〕《齊齊哈爾市城市拆遷管理條例》〔3〕《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》〔4〕《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔5〕《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔6〕《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》〔7〕《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》4.工程提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)開展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)〔尤其住宅經(jīng)濟(jì)〕是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)開展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣闊人民群眾的住房需求，提倡大力開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造工程。近兩年來，黑龍江建設(shè)委員會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展開展空間、創(chuàng)立面向21世紀(jì)的環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的奮斗目標(biāo)。二．工程概況該地塊位于平房區(qū)南廠火車站，站前和站后〔道東、道西〕總占地面積22萬平方米，是商業(yè)繁華地帶，人員密集流量大，隨著哈爾濱南拓的開展，這里將建哈爾濱工業(yè)園區(qū)，是哈大齊工業(yè)走廊的龍頭，這里集中原一五時期的偉建、東安、東輕等大型國有企業(yè)，現(xiàn)在哈南工業(yè)新區(qū)和平房經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合為一體，形成航空、汽車、動漫、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等一大批新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將有幾所大專院校和輕工業(yè)企業(yè)的集中區(qū)，是黑龍江省八大經(jīng)濟(jì)區(qū)最主要的區(qū)域，人口在急速增長，工業(yè)產(chǎn)值將到達(dá)上千億元，住房需求很大，礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，住宅從原2000多元增加到5000多元。平方工業(yè)區(qū)的公路、鐵路通往全國各地，有京哈高速、102、210國道和通往全省的環(huán)城公路，哈爾濱地鐵1號線九設(shè)在火車站前，所以平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)建設(shè)后前景可觀，效益豐厚，是投資者一片熱土。1.擬建地點哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟小區(qū)2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自籌資金為〔〕萬元，哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃總用地226467平方米，規(guī)劃總建筑面積616467平方米，回遷面積140000平方米，住宅面積436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米，密度28%，綠化30%，容積率3.0，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、社區(qū)醫(yī)療、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造工程致力于為在哈爾濱市平房區(qū)區(qū)域入住家庭收入較好的普通市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)的“真誠、勤奮、和諧、求精〞為您營造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件1.供水直接接入市內(nèi)給水干線2.雨水、污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電考慮留有余地，變壓器容量為待專業(yè)設(shè)計〕千伏安?！泊O(shè)計〕5.供氣煤氣管道安裝直接進(jìn)入廚房6.電信本工程預(yù)計需裝機(jī)容量為×××門的程控交換機(jī)，擬由哈爾濱市平房區(qū)局開設(shè)下屬分局解決。4.工程投入總資金及效益情況本工程投入自有資金〔〕萬元，貸款〔〕萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金萬元。本工程完成后，預(yù)計銷售收入為〔〕萬元，扣除本錢，減去銷售〔營業(yè)〕稅金及附加〔〕萬元,所得稅〔〕萬元、提取法定盈余公積金及公益金〔〕萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為〔〕萬元。三．問題與建議考慮到哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，防止單一，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該工程的社會效益。二、市場預(yù)測一．市場調(diào)查購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在61-80萬的占8%,承受總價格在100萬以上的占4%。二．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，哈爾濱房地產(chǎn)投資大幅增加，2023完成住宅建設(shè)投資300.94億元，比去年同期增長47.17%，施工面積到達(dá)580.2萬平方米。2023年總投資額為130.2億元，同比增長140.9%。其中住宅投資90.39億元，同比增長15.4%，占總投資的7.5%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資100.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，2023年銷售額只占到投資額的43.78%，2023年上升到60%，在2023年，全市銷預(yù)售總面積為70.5萬㎡〔其中住宅銷售面積30.9萬㎡〕同比增長17.17%；總銷售額為110.8億元，同比增長26.62%。商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住哈爾濱市的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊公檢法人員對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購置住宅的金融政策支持〔貸款〕將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年哈爾濱市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔工程，整體工程水平與2023年工程相比，這些工程無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)房價繼續(xù)走高。今年哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)設(shè)將要快速開展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供給政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)工程的增多，形成“扎堆〞效應(yīng)，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我區(qū)房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低那么更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購置力的增強(qiáng)，按揭的作用。我區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購置力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望〞者的參加，銀行按揭到位，國家對居民購置住宅的金融政策支持〔貸款〕將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟(jì)的開展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理效勞的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。5.競爭劇烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)爭奪市場，帶來了劇烈的競爭。由于人哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)開展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)。使哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭更為劇烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米5000—8500元。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)。由于哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)開展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)以爭奪市場。在劇烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；而周邊地段由于我區(qū)近年來的高速開展，致使周邊居民住房比擬擁擠，與此同時居民的購置力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供給小于需求，具有巨大的市場潛力，為此工程開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。五．市場風(fēng)險分析1〕職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比擬穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2〕收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3〕文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4〕對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.平安性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比擬高。這就意味著該工程的變現(xiàn)性較好，比擬容易出手，這也是工程投資本金平安性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該工程的影響，同時對該工程的投資采取了相對保守的措施，這就為該工程的投資減輕了風(fēng)險。3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假設(shè)依照目前政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的根底上，論證比選擬建工程的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定工程技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料供給方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限，聯(lián)盟社區(qū)工程規(guī)劃建設(shè)用地226467平方米，建筑面積616467平方米，其中住宅436467平方米，商服40000平方米，公建2000平方米。總居住戶數(shù)5455戶，規(guī)劃總居住人口16365人，容積率3.0，綠化覆蓋率30%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。二．產(chǎn)品方案1.戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔高層、多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分表達(dá)“以人為本〞的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分表達(dá)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代聯(lián)盟社區(qū)主要居住對象以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，應(yīng)選擇了多種戶型，見下表：〔待設(shè)計〕2.技術(shù)設(shè)備條件1)室外1.外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾，〔歐式設(shè)計〕2.屋面：現(xiàn)澆坡屋面、彩色機(jī)制瓦、歐式屋面2)室內(nèi)：1.內(nèi)墻：用戶自理2.頂棚：用戶自理3.地面：用戶自理4.窗：塑鋼窗5.門：分戶門為高級防盜、防火門，塑鋼門6.廚房：用戶自理7.衛(wèi)生間：用戶自理8.樓梯間：理石踏步3)配套設(shè)備：2.電視、、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.平安防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。3.道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路4.小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共效勞設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序平安、既有平安保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起平安保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又上下變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶5455居住人數(shù)人16365戶均人口人3總建筑面積㎡6164671.住宅建筑面積㎡4364672.公建面積㎡2000住宅平均層數(shù)層容積率3.0綠地率%30四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和平安運行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原那么，依據(jù)1、造就哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資工程的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政根底設(shè)施等因素需要。一．工程概況1.自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土〔沙礫堅土〕，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土根底，建造61萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、根底施工及地下工程排水。2.城市的根底設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)工程征收環(huán)境配套費，已為工程提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等根底設(shè)施。工程與城市根底設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。為居民日常生活提供便捷。聯(lián)盟社區(qū)這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天社區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各工程配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住，該街區(qū)的開展前景將一片樂觀。二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1.該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)〞的方針。該工程建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3)申請批準(zhǔn)。向哈爾濱市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖〞，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原那么簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2.對該地塊開發(fā)本錢主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的工程的總投資估算表)。三．建設(shè)條件1.供水有現(xiàn)狀DN1000mm2.雨，污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3.供熱新敷設(shè)的供熱干線接入。4.供電考慮留有余地，變壓器容量為〔待專業(yè)設(shè)計〕千伏安。5.供氣目前，本工程建設(shè)場地與“三通一平〞，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，煤氣直接安裝到廚房。6.電信本工程哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)開設(shè)下屬分局解決。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e226467平方米，總建筑面積616467平方米〔其中公建面積約2000平方米〕，總戶數(shù)5455戶，綠化率30%，容積率3.0。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心二組團(tuán)〞，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊兩個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護(hù)1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2.污水處理本工程產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油、沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)開展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼巖棉保溫板〔有新標(biāo)準(zhǔn)要求〕，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼三玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱可直接進(jìn)入供熱管網(wǎng)(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，到達(dá)了供熱系統(tǒng)局部節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效防止了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度到達(dá)恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可防止水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代復(fù)原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的開展起到一定的作用。地基處理采用條形根底，排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBC120防水做法；塑鋼門窗采用單框三層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。二．節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供平安。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)開展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)到達(dá)國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的平安和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配方案、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供給符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一．環(huán)境條件調(diào)查哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)提出“綠色生態(tài)社區(qū)〞的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀〞，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀〞，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，〞形成了層次清楚的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二．施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本工程運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料〔白灰、水泥、沙子、石子、磚等〕的現(xiàn)場搬運及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB〔A〕施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時〞，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與工程的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三．工程建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)工程，根本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，5455戶居民共用天然氣2420000立方米。2.水污染源分析擬建工程的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口16365人，生活耗水量每天2450立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)環(huán)境影響評價“公眾參與〞的目的在于使公眾對擬建工程的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與工程建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施方案，使該工程的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于工程的綜合效益。公眾參與的對象哈爾濱市人大常委會的代表以及附近周圍的居民，工程咨詢專家。七、勞動平安衛(wèi)生與消防擬建工程勞動平安衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的根底上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不平安因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一．勞動平安衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)平安造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2．平安措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的平安措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用平安生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出平安防護(hù)措施方案。3)對危險場所，按勞動平安標(biāo)準(zhǔn)提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置平安間距。煤炭、冶金等礦井開采工程，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和平安措施方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析工程在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防平安標(biāo)準(zhǔn)確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2．調(diào)查工程場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定工程對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)工程在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能涉及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合工程場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定工程的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證工程建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對工程的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由〔〕人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖：董事會監(jiān)理會總經(jīng)理專家委員會行政副總運營副總銷售副總辦人財保采工營售物公事務(wù)安購程后業(yè)室部部部部部銷服管務(wù)理部部部辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用方案。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1.技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)工程組織設(shè)計》。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計方案。5)對特殊工程或重要的工程的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2.物資準(zhǔn)備3.現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平〞，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1.前期階段的局部工作：A舊建筑物及阻礙工程施工的障礙物的撤除工作。B、“三通一平〞C其他的工作〔臨建、占路，占地的辦理〕2.施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的聚集、參加開發(fā)工程資料的歸檔工作。E做好工程決算及工程移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售方案的編織機(jī)夠銷售籌劃工作。售后效勞部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)立“整潔、文明、平安、方便〞的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，工程法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)工程建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承當(dāng)工程籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、歸還債務(wù)等責(zé)任。二．勞動定員部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室人事部財務(wù)部376376運營管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后效勞部物業(yè)管理部21711361047合計327213090九、工程實施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本工程決定采取平行施工方式。本工程工程方案自2023年8月開工，至2023年10月多層住宅竣工，至2014年9月30日高層竣工，總工期3年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售十、投資估算一．根據(jù)擬訂工程的開發(fā)方案，確定各開發(fā)工程的工程數(shù)量本建設(shè)工程總占地面積約22萬平方米，總建筑面積接近61萬平方米〔其中公建面積約2000平方米，住宅建筑面積616467平方米〕，總戶數(shù)5455戶，綠化率30%，容積率3.0。該土地的地塊開發(fā)本錢〔包括安置費和土地批租費〕為：〔1〕房屋拆遷補(bǔ)償安置費：〔待測算〕元,〔施工后返回給施工單位〕。〔2〕土地批租費：主要包括土地出讓金，由政府操作，先交后返。工程的供水、雨水、污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：有現(xiàn)狀DN1000mm雨，污水排放：有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，考慮留有余地，變壓器容量為〔待測算〕千伏安〔待設(shè)計〕。供氣：已引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本工程住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及根底設(shè)施配套，均由黑龍江永益房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本工程紅線內(nèi)。目前，本工程建設(shè)場地未以到達(dá)“三通一平〞，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本工程預(yù)計需裝機(jī)容量為〔待測算〕門的程控交換機(jī)，擬由聯(lián)盟社區(qū)局下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。形成“樹枝狀〞道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：方案小區(qū)綠化覆蓋率30%。小區(qū)內(nèi)修建一個面積約10000平米的廣場，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得工程的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：工程單位數(shù)量占地總面積平方米226467總建筑面積平方米616467居住建筑面積平方米436467公共建筑面積平方米2000居住戶數(shù)戶5455平均每戶建筑面積平方米80平均每戶居住人數(shù)人3容積率3.0綠化率%30主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)工程的工程量可得：總投資估算匯總表序號工程費用名稱金額〔萬元〕1土地開發(fā)費54352建筑安裝工程費1259473其他投資費113934工程管理費86215不可遇見費20006回遷費252007綠化費6808建設(shè)期利息按中國人民銀行當(dāng)天貸款利率計算9總投資=SUM(ABOVE)179276十一、融資方案哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)的建設(shè)工程中資金問題是該工程能否運行成功的重要問題。從工程工程招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程工程的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程工程中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購置工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)工程的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已消耗的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工資金缺乏，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金〔〕萬元，為實施工程工程，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一局部自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．用銀行貸款〔〕萬元：貸款是實施工程工程的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)工程風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及老實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3.房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花〞，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以到達(dá)盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金缺乏，因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá)35760萬元。三．資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：1.資金問題：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的本錢率。.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準(zhǔn)備費用單列工程--增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。十二、財務(wù)評價聯(lián)盟社區(qū)開發(fā)概算總建筑面積：616467㎡，其中：住宅436467㎡，商服40000㎡，回遷140000㎡，高、層多層各按50%計算前期費用表：項目單價元／㎡建筑面積金額〔萬元〕備注根底設(shè)施配套費604364672618.8人防工程費244364671047.5如有地下室減免規(guī)劃管理費4436467174.5墻改費12436467523.7不用紅磚沒有此項供熱入網(wǎng)費454364671964.1規(guī)劃放線費0.643646726.1自來水入網(wǎng)計費〔高層3設(shè)計費〔多層〕6.5218233141.8圖紙審查費1.243646752.3消防審查費5436467218.2地質(zhì)勘探費243646787.2測量定位1.543646765.4電增容754364673273.5招標(biāo)費6436467261.8拆遷費用000.0合計：=SUM(ABOVE)11393.2一、開發(fā)本錢：1、前期費用見上表：11393萬元2、回遷面積：140000×1800=25200萬元3、小區(qū)綠化：68016×100=680萬元4、監(jiān)理公司：616467×7=431萬元5、施工本體：多層住宅：218233×1800=57282萬元高層住宅：218233×2800=61105萬元〔30層〕商服：40000×1800=7200萬元公建面積：2000×1800=360萬元6、開發(fā)建設(shè)稅和所得稅：274055×10.5%=28775萬元合計：192426萬元二、銷售收入：1、多層住宅：218233×5000=109116萬元2、高層住宅：218233×6000=130939萬元3、商服：40000×8500=34000萬元合計：274055萬元三、利潤：銷售收入274055－開發(fā)本錢192426=81629萬元十三、社會評價一．工程對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的開展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個根本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境〔包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境〕，本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積到達(dá)30%，將會吸引大批人員前來居住。除此以外，由于該工程的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)時機(jī)。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多時機(jī)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須要有大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了時機(jī)?？梢姡竟こ痰慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)時機(jī)。二．工程對所在地的互適性分析該工程開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比擬關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯的。三．社會評價結(jié)論總的說來，該工程的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的開展都有拉動作用。對社會的開展是有積極的作用。工程建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響工程市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對哈爾濱市的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響工程投資經(jīng)營方、工程出售對象、管理方、政府部門范圍較小工程投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建工程對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)開展對地區(qū)根底設(shè)施、社會效勞質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響根底設(shè)施、社會效勞質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)根底設(shè)施建設(shè)，提高效勞質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)開展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無十四、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對“哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)〞投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。1.自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。2.政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑平安條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。4.技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。5.社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域開展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商籌劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。三．投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該工程控制風(fēng)險的方式包括三項措施：1.通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長工程建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的方法快完成開發(fā)工程。針對該工程，我們采取提高選址的速度、利用法