貴陽(yáng)花溪某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

貴陽(yáng)花溪某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目綜述貴陽(yáng)－XX置業(yè)·花溪洛平項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市花溪國(guó)家城市濕地公園南段，緊鄰花溪區(qū)行政中心核心區(qū)和貴州花溪大學(xué)城，面向正在建設(shè)中的“大地之舞中華舞博園”，坐擁800畝國(guó)家4A級(jí)花溪公園、花溪百步橋、黃金大道等豐富景觀資源，具有較高的生態(tài)住居價(jià)值。毗鄰新區(qū)主干道和分別通往花溪、青巖古鎮(zhèn)兩大旅游景區(qū)方向的清溪路，初步規(guī)劃的貴陽(yáng)輕軌三號(hào)線途徑地塊北側(cè)端頭，交通便利。地塊內(nèi)部自然環(huán)境優(yōu)美，依山傍水，具備洛平水庫(kù)良好水景資源，在項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)打造方面具備環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是花溪區(qū)不可多得的高品質(zhì)綜合用地。項(xiàng)目總占地面積930畝，分為商品房建設(shè)用地和市政用地兩部分。其中商品房建設(shè)用地437畝，市政用地493畝畝。商品房建設(shè)用地整體容積率為2.3，可實(shí)現(xiàn)商品房總建筑面積897423萬(wàn)平方米（包括配套商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所等社區(qū)配套），擬建成包括別墅、聯(lián)排、洋房以及高層等豐富物業(yè)形態(tài)的高端綜合社區(qū)。圖表項(xiàng)目城市區(qū)位示意圖機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)火車(chē)站金陽(yáng)本項(xiàng)目約20公里約17公里約22公里項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目所在城市屬于貴州省省會(huì)，是貴州省唯一一個(gè)中心城市；是西部大開(kāi)發(fā)國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的南（寧）貴（陽(yáng)）昆（明）經(jīng)濟(jì)帶中心城市之一；是泛珠江三角洲的重要組成部分；是北部灣經(jīng)濟(jì)圈連接西南經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡，在西部城市發(fā)展乃至全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略中均占有重要地位。圖表項(xiàng)目城市區(qū)位示意圖項(xiàng)目所處的城市內(nèi)部區(qū)位屬于貴陽(yáng)市著名的旅游風(fēng)景區(qū)、文化教育聚集區(qū)、裝備制造業(yè)生態(tài)工業(yè)區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品加工基地，是貴陽(yáng)“十大經(jīng)濟(jì)板塊”之一，產(chǎn)業(yè)以及旅游資源豐富，是貴陽(yáng)市最適宜居住的行政區(qū)，也是貴陽(yáng)市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，城市未來(lái)發(fā)展的主要拓展區(qū)域之一。圖表項(xiàng)目城市內(nèi)部區(qū)位示意圖項(xiàng)目所在地距貴陽(yáng)市中心約17公里，至貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)（4D級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)）約20公里。片區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)健全。貴昆、湘黔鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng)，西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng)，東北部有貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)，花溪大道直通貴陽(yáng)市中心區(qū)，桐惠路建成并通車(chē)，312國(guó)道和101省道貫穿全境，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路南環(huán)線、甲秀南路的建成通車(chē)，使花溪的交通轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。圖表項(xiàng)目區(qū)域區(qū)位示意圖項(xiàng)目四至圖表項(xiàng)目四至示意圖項(xiàng)目東臨城新區(qū)大道，南臨清溪路，北面臨迎賓大道。土地性質(zhì)項(xiàng)目宗地為花溪區(qū)溪南新區(qū)洛平水庫(kù)旁A2、B兩地塊，地塊性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅用地。規(guī)劃條件項(xiàng)目總占地面積930畝，位于花溪區(qū)溪南新區(qū)洛平水庫(kù)旁A2、B兩地塊。主要是商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅用地，其中A2地塊內(nèi)須配建用地面積不小于2.75公頃的30班小學(xué)一所，而B(niǎo)地塊內(nèi)須配建用地面積不小于0.36公頃的九班幼兒園一所。商品房建設(shè)用地437畝，整體容積率2.3，可建設(shè)商品房總建筑面積89.7423萬(wàn)平方米（包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等社區(qū)配套），擬建成包括別墅、洋房以及高層等豐富物業(yè)形態(tài)的高端綜合社區(qū)。項(xiàng)目建筑密度控制在25％以?xún)?nèi)。項(xiàng)目綠化率約35%。圖表地塊規(guī)劃示意圖項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀為地塊目前為農(nóng)戶(hù)稻田用地，呈帶狀分布，中間較為平坦。項(xiàng)目宗地原始植被豐富、林木茂盛，地塊緊鄰洛平水庫(kù)，并且地塊內(nèi)部有市政大溝，同時(shí)，項(xiàng)目毗鄰市政園林區(qū)域，景觀資源豐富，具有豐富的天然景觀資源和良好的水資源。圖表宗地現(xiàn)狀示意圖項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目緊鄰花溪區(qū)新行政中心，面向正在建設(shè)中的“大地之舞中華舞博園，地處花溪二道延長(zhǎng)線，新規(guī)劃市政大道（洛平北路）以及花溪大道交接處；項(xiàng)目A地塊分布在洛平北路沿線，周邊主要以農(nóng)戶(hù)為主，周邊缺乏生活配套，尤其A地塊洛平北路沿線，缺乏銀行、學(xué)校、醫(yī)院、餐館等生活配套。圖表項(xiàng)目周邊概況交通項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)健全。312國(guó)道和101省道貫穿全境；項(xiàng)目距貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20公里，距貴陽(yáng)主城區(qū)約17公里；項(xiàng)目通過(guò)擬建的輕軌、貴陽(yáng)環(huán)城高速公路南環(huán)線及甲秀南路、花溪大道、迎賓大道等一級(jí)城市干道與中心城區(qū)緊密相聯(lián)，互為配套；項(xiàng)目對(duì)外通過(guò)“貴昆、湘黔鐵路”與昆明、湖南等城市實(shí)現(xiàn)快捷互動(dòng)；圖表項(xiàng)目周邊交通路線組織示意圖資源項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)賮啛釒駶?rùn)溫和型氣候，具有冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。年平均氣溫為15.3℃，年極端最高溫度為35.1℃，年極端最低溫度為-7.3另外，項(xiàng)目所在區(qū)域處于長(zhǎng)江、珠江分水嶺和南明河上游，有大小河流55條、總長(zhǎng)390公里，阿哈水庫(kù)、紅楓湖、百花湖的重要流域也在花溪區(qū)，使花溪區(qū)成為貴陽(yáng)市的重要飲用水源保護(hù)區(qū)。全區(qū)森林面積54萬(wàn)畝，森林覆蓋率為36.03％，生物多樣性比較豐富。配套項(xiàng)目周邊供電、供水、郵政、電信等設(shè)施完善?，F(xiàn)有變電站6座，合計(jì)容量218500KVA；供水管網(wǎng)80公里，松柏山水庫(kù)、花溪水庫(kù)兩座中型水庫(kù)總庫(kù)容達(dá)7140萬(wàn)立方米，日供水量達(dá)到25000噸；行政村通電話率達(dá)到63％；行政村移動(dòng)通信覆蓋率達(dá)到85％。另外，花溪城區(qū)配套較為齊全，配套設(shè)施可為溪南新區(qū)共享。隨著貴陽(yáng)南延開(kāi)發(fā)建設(shè)的快速推進(jìn)，附近區(qū)域的環(huán)境設(shè)施和市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施體系不斷完善，可以為溪南新區(qū)整體建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。周邊將來(lái)將擁有濕地公園、洛平水庫(kù)環(huán)境工程、大學(xué)城、汽車(chē)城、夜郎都城、大地之舞博覽園、10萬(wàn)平米行政廣場(chǎng)、清華紫光科技園等配套。第二部分：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及定位思考項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）企業(yè)品牌XX貴州公司入黔三年時(shí)間，成功開(kāi)發(fā)XX溫泉新城、云山國(guó)際、XX高爾夫等知名樓盤(pán)，積聚了相應(yīng)的名氣，樹(shù)立了強(qiáng)大的品牌知名度，獲得消費(fèi)者信賴(lài)。同時(shí)集團(tuán)公司的“央企背景”使得項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中得到地方政府部門(mén)的高度重視和大力支持。圖表XX貴陽(yáng)項(xiàng)目示意圖保利公園2010春天大道國(guó)際廣場(chǎng)云山國(guó)際溫泉新城保利公園2010春天大道國(guó)際廣場(chǎng)云山國(guó)際溫泉新城“貴州之窗”貴陽(yáng)首席互動(dòng)文化時(shí)尚生活圈城市生態(tài)大盤(pán)國(guó)家文化生態(tài)示范小區(qū)“貴州之窗”貴陽(yáng)首席互動(dòng)文化時(shí)尚生活圈城市生態(tài)大盤(pán)國(guó)家文化生態(tài)示范小區(qū)高爾夫超高品質(zhì)高端居住社區(qū)復(fù)合型國(guó)際社區(qū)高爾夫超高品質(zhì)高端居住社區(qū)復(fù)合型國(guó)際社區(qū)占地3800畝建筑面積26萬(wàn)方占地8萬(wàn)方建筑面積18萬(wàn)方占地2萬(wàn)方建筑面積22萬(wàn)方占地17萬(wàn)方建筑面積67萬(wàn)方占地55萬(wàn)方建筑面積96萬(wàn)方占地3800畝建筑面積26萬(wàn)方占地8萬(wàn)方建筑面積18萬(wàn)方占地2萬(wàn)方建筑面積22萬(wàn)方占地17萬(wàn)方建筑面積67萬(wàn)方占地55萬(wàn)方建筑面積96萬(wàn)方別墅洋房高層聯(lián)排別墅花園洋房別墅洋房高層聯(lián)排別墅花園洋房小高層公寓商業(yè)頂級(jí)寫(xiě)字樓服務(wù)公寓住宅商業(yè)美術(shù)館高層別墅花園洋房小高層五星級(jí)酒店國(guó)際文化交流中心資源及區(qū)位條件項(xiàng)目所在地位于花溪公園和大學(xué)城、花溪區(qū)人民政府之間。簇?fù)砘ㄏ迤剿畮?kù)濕地公園，交通便捷、視野開(kāi)闊、生態(tài)景觀資源豐富。項(xiàng)目緊鄰花溪區(qū)行政中心核心區(qū)和大學(xué)城，面向正在建設(shè)中的“大地之舞中華舞博園”，坐擁800畝國(guó)家4A級(jí)花溪公園、花溪百步橋、黃金大道等豐富景觀資源，具有較高的生態(tài)住居價(jià)值；毗鄰新區(qū)主干道和分別通往花溪、青巖古鎮(zhèn)兩大旅游景區(qū)方向的清溪路，初步規(guī)劃的貴陽(yáng)輕軌三號(hào)線途徑地塊北側(cè)端頭，交通便利；地塊內(nèi)部自然環(huán)境優(yōu)美，依山傍水，具備洛平水庫(kù)良好水景資源，在項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)打造方面具備環(huán)境優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（Weakness）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一花溪區(qū)與貴陽(yáng)市其他行政區(qū)相比經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一，為了保護(hù)花溪區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，市政府、區(qū)政府嚴(yán)格限制了區(qū)域內(nèi)的工業(yè)發(fā)展，盡可能減少環(huán)境污染，花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)主要依靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。區(qū)域地價(jià)高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加由于近幾年花溪房地產(chǎn)逐漸興旺，對(duì)土地需求量也日益增大。加上區(qū)域規(guī)劃前景的明朗，使得房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐花溪市場(chǎng)，從而推高區(qū)域土地價(jià)格，造成區(qū)域地價(jià)比其他地區(qū)高出許多，導(dǎo)致本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的增加。高端物業(yè)的銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)根據(jù)項(xiàng)目的容積率以及整體規(guī)劃，本項(xiàng)目住宅物業(yè)別墅類(lèi)高端產(chǎn)品，受總價(jià)影響，會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)、銷(xiāo)售回款慢的問(wèn)題，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期將對(duì)項(xiàng)目的資金使用造成一定的壓力。機(jī)會(huì)（Opportunity）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)提速貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展持續(xù)高速向好，為項(xiàng)目提供了很好的大環(huán)境。貴陽(yáng)市近年來(lái)無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是城市建設(shè)方面都呈現(xiàn)飛速發(fā)展，在2010年7月初中央召開(kāi)的西部大開(kāi)發(fā)工作會(huì)議上，要求將黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成省域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并把它列為國(guó)家新一輪西部大開(kāi)發(fā)布局的“重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)”之一。黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。這意味著將讓貴陽(yáng)獲得來(lái)自國(guó)家政策層面的大力支持。如今，貴陽(yáng)每年經(jīng)濟(jì)規(guī)模以22%的速度遞增。力爭(zhēng)四年、確保在五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值在２０１０年基礎(chǔ)上翻一番、超過(guò)２０００億元，財(cái)政總收入翻一番、超過(guò)６００億元，固定資產(chǎn)投資累計(jì)超過(guò)１００００億元；基本適應(yīng)“十三五”、“十四五”更大發(fā)展的需要；新型工業(yè)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)明顯提速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；屆時(shí)也將帶動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展邁向一個(gè)新的更高的平臺(tái)。除此之外，貴陽(yáng)市旅游與投資，交通也在迅速發(fā)展?！?小時(shí)快鐵交通網(wǎng)”的建設(shè)將縮短貴州與國(guó)內(nèi)主要城市的時(shí)空距離，使貴州不再邊緣化，從而促進(jìn)貴州與京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)之間更緊密的合作。而發(fā)達(dá)的交通也將帶來(lái)大量人流、物流、信息流、資金流，并使之快速的流動(dòng)，加上各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化集成，將為貴陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入全新的活力，現(xiàn)實(shí)城市建設(shè)的快速發(fā)展。濕地公園、大學(xué)城的建設(shè)，具有打造高品質(zhì)樓盤(pán)的先天條件隨著甲秀南路全線通車(chē)，濕地公園建設(shè)啟動(dòng)，大學(xué)城建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，花溪得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、加上獨(dú)一無(wú)二的文化氛圍開(kāi)始為樓市注入持久動(dòng)力，成為花溪樓市厚積薄發(fā)的強(qiáng)大引擎。使得花溪的整體居住環(huán)境品位大大提升?；ㄏ皟?yōu)居”特點(diǎn)越來(lái)越明顯。城市旅游避暑資源，吸引高端項(xiàng)目客群紛至沓來(lái)作為一個(gè)城市高端大盤(pán)，注定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群除了本地的客戶(hù)之外，外地客戶(hù)也是一個(gè)重要的來(lái)源。而城市旅游資源的豐富為這一目標(biāo)客戶(hù)群的實(shí)現(xiàn)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。威脅（Threats）政策施壓，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生觀望氣氛由于近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷，“限購(gòu)”、“限貸”、“加息”、“上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金”等措施，對(duì)交易量產(chǎn)生一定影響。導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生一定的觀望氣氛。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瓜分市場(chǎng)由于“濕地經(jīng)濟(jì)潮”加上大學(xué)城建設(shè)的影響，使不少省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)知名品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始關(guān)注花溪市場(chǎng)。在這些企業(yè)當(dāng)中不排除惡意競(jìng)爭(zhēng)的可能。SWOT分析小結(jié)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目SWOT的分析可知，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于擁有的自然資源，包括項(xiàng)目自身內(nèi)部自然資源以及項(xiàng)目所處區(qū)位的外部自然資源，自然資源是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；最大的發(fā)展機(jī)遇來(lái)自于城市發(fā)展的快速提升，快速提升的城市發(fā)展將直接為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；而兩者之合力則可產(chǎn)生更為龐大的推動(dòng)力，有效的支撐項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)以及盈利能力的提升。項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅除了政策風(fēng)險(xiǎn)難以控制外，其余均可借助項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件通過(guò)合理定位、采取適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)措施避免或減少其影響。圖表SWOT總結(jié)示意圖ＳtrengthＳtrength：（優(yōu)勢(shì)）企業(yè)品牌資源及區(qū)位條件Wesk：（劣勢(shì)）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一區(qū)域地價(jià)高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增加3、高端物業(yè)銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)SWOTSWOTＴhreaten：（威脅）Ｔhreaten：（威脅）政策施壓，導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生觀望氣氛競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瓜分市場(chǎng)Ｏpportunity：（機(jī)會(huì)）區(qū)域宏觀形勢(shì)向好，城市消費(fèi)范圍擴(kuò)容濕地公園、大學(xué)城的建設(shè)，具有打造高品質(zhì)樓盤(pán)的先天條件城市旅游資源豐富，高端物業(yè)客戶(hù)覆蓋廣項(xiàng)目定位思考整體定位項(xiàng)目總占地930畝，總建筑面積超過(guò)80萬(wàn)方。項(xiàng)目自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等與貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和定位契合，擬在地方政府的全力支持下，結(jié)合產(chǎn)品的多樣性，可解決大學(xué)城剛需以及二、三次改善性客戶(hù)的需求。打造成為區(qū)域內(nèi)首席高端生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品定位結(jié)合容積率和地塊特征考慮，項(xiàng)目建設(shè)初步定位為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、配套商業(yè)以及配套公建6種形態(tài)。其中，獨(dú)立別墅6000平方米，占地上建筑面積的1%；聯(lián)排別墅62212平方米，占地上建筑面積的9％；洋房99560平方米，占地上總建筑面積的15%，高層457972平方米，占地上總建筑面積的68%。項(xiàng)目配套商業(yè)28500平方米，占地上總建筑面積的4%，配套及公建16900平方米，占地上總建筑面積的3%。客戶(hù)定位主力置業(yè)客戶(hù)群，25-50歲，來(lái)自本區(qū)域和貴陽(yáng)市兩城區(qū)及省內(nèi)外客戶(hù)；以大學(xué)城教師、市中心工作、企事業(yè)單位公務(wù)員及省內(nèi)外二、三次置業(yè)者為主；由于本項(xiàng)目體量較大，且配有獨(dú)棟、聯(lián)排等高端產(chǎn)品?？紤]到貴陽(yáng)市乃至貴州省經(jīng)濟(jì)水平在西部地區(qū)還處于相對(duì)低位，高端客戶(hù)群體容量相對(duì)有限，因此本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體還需要著力拓展貴陽(yáng)周邊（成都、重慶、昆明、長(zhǎng)沙、廣州等城市）度假避暑的客戶(hù)群體；本土和其他地區(qū)商務(wù)/旅游目的來(lái)黔的人士。產(chǎn)品初步價(jià)格定位結(jié)合目前貴陽(yáng)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且本著保守估算、減小項(xiàng)目立項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的定位原則，初步判定本項(xiàng)目各種物業(yè)形態(tài)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格如下：獨(dú)立別墅：16880元/平方米聯(lián)排別墅：9845元/平方米花園洋房：7300元/平方米高層：6400元/平方米此外，本著保守估算、減小項(xiàng)目立項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的定位原則，在項(xiàng)目測(cè)算時(shí)并不考慮價(jià)格漲幅。圖表項(xiàng)目市場(chǎng)比較定價(jià)表影響因素權(quán)重XX洛

平項(xiàng)目金陽(yáng)新

世界中鐵逸

都國(guó)際萬(wàn)科金

域華府花果園騰龍灣藏瓏溪山御景銀地班

芙小鎮(zhèn)地段0.1250.0550.070.080.070.10.060.0550.0550.08價(jià)格0.1250.050.040.050.0450.0650.050.050.050.04配套0.1080.070.060.060.060.070.0550.0550.0550.055交通0.0920.0550.070.070.070.070.060.0550.0550.055物業(yè)管理0.0920.0850.070.0750.080.0650.060.060.060.06景觀0.0920.080.060.070.060.060.060.0750.0750.075規(guī)劃前景0.0920.080.060.060.060.0550.060.070.070.07樓盤(pán)規(guī)模0.0760.070.060.060.0550.070.060.030.0550.03產(chǎn)品結(jié)構(gòu)0.0580.050.040.0450.050.040.040.040.0450.045市場(chǎng)資源0.0580.050.030.0350.040.030.030.030.030.03品牌0.0410.040.020.030.040.020.010.010.010.01其他0.0410.040.0250.0350.0350.0250.0250.0250.0250.025各項(xiàng)目權(quán)重合計(jì)10.7250.6050.670.6650.670.570.5550.5850.575類(lèi)比項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)8.2699631.19834710.902991.007520.992541.175441.027030.948721.01739別墅價(jià)格166801300012600

（起價(jià)）聯(lián)排價(jià)格9854洋房?jī)r(jià)格730055007000高層價(jià)格640062005000600053004450

（起價(jià)）5300第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析占地面積：930畝其中建設(shè)用地：437畝市政用地：493畝建設(shè)用地綜合容積率：2.3總建筑面積：89.74萬(wàn)方其中住宅：65.42萬(wàn)方配套商業(yè)：2.9萬(wàn)方配套及公建：1.69萬(wàn)方規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念整體設(shè)計(jì)初步概念規(guī)劃設(shè)計(jì)充分尊重原有的地形地貌，保留了區(qū)內(nèi)的全部林地和主要的天然水體；規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮建筑群體與周?chē)F(xiàn)狀地形的關(guān)系，合理進(jìn)行功能布局，妥善處理建筑群體內(nèi)各組成部分之間與地塊和周?chē)缆分g的關(guān)系；景觀設(shè)計(jì)上將建筑景觀和臨近的生態(tài)自然景觀融為一體，盡可能做到戶(hù)戶(hù)觀景；社區(qū)整體綠化做到點(diǎn)、線、面結(jié)合，豐富層次，明細(xì)結(jié)構(gòu)，明晰功能；建筑設(shè)計(jì)初步概念臨水庫(kù)住宅考慮布置舒適型別墅，內(nèi)部較為平整，考慮花園洋房分布，交通沿線，景觀面較少處，緊湊高層為主；以人文關(guān)懷為視角進(jìn)行建筑規(guī)劃，將整個(gè)社區(qū)按產(chǎn)品類(lèi)型規(guī)劃為若干組團(tuán)，各組團(tuán)自成特色。幾個(gè)組團(tuán)之間設(shè)置一個(gè)社區(qū)服務(wù)點(diǎn)，體現(xiàn)細(xì)微關(guān)懷；各組團(tuán)分區(qū)明確，道路組織流暢，同時(shí)也有利于分區(qū)開(kāi)發(fā)；商業(yè)街、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等公建配套分布合理。XX花溪洛平項(xiàng)目的整體規(guī)劃充分體現(xiàn)了原有地形地貌的自然之美，必將成為貴陽(yáng)高品質(zhì)居住小區(qū)的典范之作。最終規(guī)劃布局以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC42項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案的建筑排布示意圖第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃初步估計(jì)，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)完畢（最后一批房源建設(shè)完成）需5-6個(gè)工程整年（項(xiàng)目正式啟動(dòng)時(shí)間為2011年5月），項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間需要6年（2011年第四季度~2016年第四季度）。項(xiàng)目工程計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃原則以獨(dú)立別墅與聯(lián)排別墅兩類(lèi)高端物業(yè)作為項(xiàng)目的一期啟動(dòng)物業(yè)形態(tài)，其中2011年獨(dú)立別墅啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)量為20%，聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)量為25%。以此確立項(xiàng)目整體的高端形象，為后期項(xiàng)目整體價(jià)值的提升奠定基礎(chǔ)；根據(jù)市場(chǎng)整體容量，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)體量逐步增加；為了緩解前期現(xiàn)金流壓力，在項(xiàng)目一期啟動(dòng)時(shí)配以一定比例的花園洋房和高層產(chǎn)品作為輔助；為了滿足項(xiàng)目商業(yè)配套的需求，在2011年開(kāi)始啟動(dòng)商業(yè)配套的建設(shè)，按規(guī)劃分期建設(shè)；為確保項(xiàng)目前期住戶(hù)的日常生活需要，社區(qū)配套及公建（會(huì)所、幼兒園以及社區(qū)配套）于2013開(kāi)始建設(shè)；高層產(chǎn)品于2011年啟動(dòng)，當(dāng)期啟動(dòng)10%。在2012年增加至30%，并保持此開(kāi)發(fā)量直到2014年結(jié)束；整體工程進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)以上計(jì)劃原則，項(xiàng)目于2011年度開(kāi)始動(dòng)工，啟動(dòng)物業(yè)為獨(dú)立別墅1200平方米，聯(lián)排別墅15553平方米，花園洋房39824平方米，高層45797平方米，配套商業(yè)5700平方米，地下建筑面34013平方米，累計(jì)全年啟動(dòng)145187平方米。其中可銷(xiāo)售面積31790.24平方米。項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)按年初啟動(dòng)排布，每年根據(jù)進(jìn)度原則搭配不同體量的各類(lèi)物業(yè)，逐年提升開(kāi)發(fā)總量，項(xiàng)目于2013年達(dá)到最大開(kāi)發(fā)量，總開(kāi)發(fā)建筑面積262078平方米。具體年度開(kāi)發(fā)體量見(jiàn)下表。圖表項(xiàng)目工程啟動(dòng)計(jì)劃2011201220132014合計(jì)145187258634262078232524獨(dú)立別墅1200120018001800聯(lián)排別墅15553155531555315553花園洋房3982429868298680高層45797137392137392137392配套商業(yè)5700712571258550社區(qū)配套及會(huì)所3100000學(xué)校、幼兒園00276011040社區(qū)配套及公建0000地面以下建筑面積34013674976758058189項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃原則由于當(dāng)期開(kāi)發(fā)量計(jì)劃本身是按市場(chǎng)容量制定，當(dāng)期開(kāi)發(fā)量達(dá)到預(yù)售條件后1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售；配套商業(yè)運(yùn)營(yíng)1年后開(kāi)始銷(xiāo)售，即2012年，按同期建設(shè)量平均銷(xiāo)售；地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售按地下車(chē)庫(kù)的60%計(jì)，開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間為2012年；商業(yè)與車(chē)庫(kù)不考慮價(jià)格上漲；整體銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)以上進(jìn)度原則，預(yù)計(jì)2011年可實(shí)現(xiàn)31790平方米，可取得銷(xiāo)售回籠資金14878.01萬(wàn)元，2012年可實(shí)現(xiàn)150715.96平方米，可取得銷(xiāo)售回籠資金85582.32萬(wàn)元，而進(jìn)入2013年之后，項(xiàng)目開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)自主滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。具體銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表見(jiàn)下表（住宅部分）圖表項(xiàng)目住宅部分銷(xiāo)售計(jì)劃表年度銷(xiāo)售面積2011年31790.242012年150715.962013年215739.232014年220301.012015年139467.432016年32597.63第五部分：項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測(cè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目總用地619840平方米，折合930畝。其中，商品房建設(shè)用地291367平方米，折合437畝。項(xiàng)目整體容積率為2.3，總體可建建筑面積897423平方米（含地下建筑面積）。根據(jù)初步擬定的方案，項(xiàng)目建設(shè)分為6種形態(tài)建設(shè)。其中，獨(dú)立別墅6000平方米，占地上建筑面積的1%；聯(lián)排別墅62212平方米，占地上建筑面積的9％；洋房99560平方米，占地上總建筑面積的15%，高層457972平方米，占地上總建筑面積的68%。項(xiàng)目配套商業(yè)28500平方米，占地上總建筑面積的4%，配套及公建16900平方米，占地上總建筑面積的3%。根據(jù)初步方案，項(xiàng)目地下建筑面積227279平米，約合5760個(gè)車(chē)位。圖表項(xiàng)目評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量畝備注1總用地面積㎡6198409301.1建設(shè)用地㎡2913674371.2市政用地㎡3284734931.3建筑密度25%1.4綠地率35%序號(hào)指標(biāo)單位擬建規(guī)定備注2容積率2.3序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量套備注4總建筑面積㎡897423含地下建筑面積5地面以上建筑面積㎡6701445.1住宅㎡6542445,460獨(dú)立別墅㎡600020套均300平方米聯(lián)排別墅㎡62212290套均300平方米花園洋房㎡99560752套均132.39平方米高層㎡4579724,398套均104平方米5.2配套商業(yè)㎡285005.3配套及公建㎡16900社區(qū)配套及會(huì)所㎡3100可售面積1500學(xué)校、幼兒園㎡138006地面以下建筑面積㎡2272797戶(hù)數(shù)戶(hù)5,4608停車(chē)數(shù)量個(gè)5,7608.1地下車(chē)庫(kù)個(gè)5,3878.2地上車(chē)庫(kù)個(gè)598項(xiàng)目投資估算為了確保評(píng)判項(xiàng)目在較好的風(fēng)險(xiǎn)控制之下進(jìn)行，在本次項(xiàng)目的成本測(cè)算之中，對(duì)項(xiàng)目各成本均按較大值考慮。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目總投資377,569.78萬(wàn)元，其中土地獲取成本110,949萬(wàn)元（包括建設(shè)用地費(fèi)用、契稅以及交易傭金），占總投資的29.38%；前期工程費(fèi)用29,831萬(wàn)元（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)、各種政府規(guī)費(fèi)、三通一平、土地平整、水電及道路、臨時(shí)設(shè)施等），占總投資的7.90%；建安工程費(fèi)153,861萬(wàn)元，占總投資的40.75%；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,572萬(wàn)元，占總投資的7.04%；配套設(shè)施費(fèi)5,331萬(wàn)元，占總投資的1.41%；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6,468萬(wàn)元，占總投資的1.71%；財(cái)務(wù)費(fèi)用23,715萬(wàn)元，占總投資的6.28%；管理費(fèi)用5,390萬(wàn)元，占總投資的1.43%；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用15,453萬(wàn)元，占總投資的4.09%；詳細(xì)成本見(jiàn)附表1：成本估算表圖表項(xiàng)目投資估算及單方成本匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)項(xiàng)目整體所占比例單方成本（總建筑面積）單方成本（銷(xiāo)售面積）1土地費(fèi)用110,94929.38%1,2351,6922前期工程費(fèi)用29,8317.90%3324553建筑安裝工程153,86140.75%1,7132,3464基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,5727.04%2964055配套設(shè)施費(fèi)5,3311.41%59816不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6,4681.71%72997財(cái)務(wù)費(fèi)用23,7156.28%2643628管理費(fèi)用5,3901.43%60829營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用15,4534.09%1722369開(kāi)發(fā)建設(shè)成本377,570100.00%4,2035,758銷(xiāo)售回款根據(jù)測(cè)算，總銷(xiāo)售收入515,092.88萬(wàn)元，其中住宅及配套商業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售485,481.67萬(wàn)元，地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入29,611.21萬(wàn)元；獨(dú)立別墅總銷(xiāo)售收入10,128.00萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)16880元/平方米；聯(lián)排別墅總銷(xiāo)售收入61,247.71萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)9845元/平方米；花園洋房總銷(xiāo)售收入72,696.32萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)7300元/平方米；高層總銷(xiāo)售收入29,3102.14萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)6400元/平方米；配套商業(yè)總銷(xiāo)售收入48,307.50萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售均價(jià)16950元/平方米；地下車(chē)庫(kù)總銷(xiāo)售收入29,611.21萬(wàn)元（僅考慮60%的車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售），整體銷(xiāo)售均價(jià)2171元/個(gè)；具體進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)下表圖表項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及單方售價(jià)匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)(㎡、個(gè))建面均價(jià)(元/㎡、元/個(gè))金額（萬(wàn)元）備注1獨(dú)立別墅6,00016,88010,1282聯(lián)排別墅62,2129,84561,2483花園洋房99,5607,30072,6964高層457,9726,400293,1025配套商業(yè)28,50016,95048,3086地下車(chē)庫(kù)136,3672,17129,6117小計(jì)（不包括地下車(chē)庫(kù)）654,2447,873515,0938復(fù)合商業(yè)9合計(jì)圖表項(xiàng)目銷(xiāo)售收入進(jìn)度匯總表時(shí)間（年）2010201120122013201420151銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）515092.8814878.0185582.32137577.78151419.90104886.6920748.181.1獨(dú)立別墅10128.00432.001530.002190.003348.002628.000.001.2聯(lián)排別墅61247.713499.4312364.6414930.8817878.1712574.600.001.3花園洋房72696.327168.3223433.6123150.2818944.110.000.001.4高層293102.143778.2746140.6984495.8591365.4367321.900.001.5配套商業(yè)48307.500.001282.507561.4111088.2813786.8814588.441.6地下車(chē)庫(kù)29611.210.00830.895249.368795.908575.316159.74資金來(lái)源與運(yùn)用根據(jù)工程進(jìn)度以及銷(xiāo)售回款進(jìn)度測(cè)算所得，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一年，整體資金來(lái)源通過(guò)自有資金、股東借款以及銀行貸款實(shí)現(xiàn)，2012年以后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入再投入的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目累計(jì)需要項(xiàng)目自有資金115,000.00萬(wàn)元，股東借款10,000.00萬(wàn)元，銀行貸款80,000.00萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入再投入236，241.21萬(wàn)元。根據(jù)測(cè)算，股東借款需求在2011年，用于支付剩余土地款項(xiàng)以及前期工程費(fèi)用，并與次年開(kāi)始償還，三年內(nèi)償還完畢；根據(jù)測(cè)算，銀行貸款需求出現(xiàn)在2011年，2011年末實(shí)現(xiàn)20,000.00萬(wàn)元銀行貸款，2012年實(shí)現(xiàn)60,000.00萬(wàn)元；而進(jìn)入2013年以后，項(xiàng)目各項(xiàng)銷(xiāo)售收入開(kāi)始正式步入正軌，源源不斷的回籠資金可保證項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程?？偟膩?lái)看，項(xiàng)目整體需貸款融資80,000.00萬(wàn)元，向股東臨時(shí)借款10,000.00萬(wàn)元。在股東臨時(shí)借款10,000.00萬(wàn)元，主要來(lái)自于XX貴州方面其他項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠和項(xiàng)目貸款的臨時(shí)拆借在銀行貸款方面，考慮到銷(xiāo)售收入可能的變動(dòng)，可在銷(xiāo)售遇阻、資金出現(xiàn)壓力的時(shí)候考慮利用已建物業(yè)的抵押增加貸款總額，以XX貴州與政府、與銀行的良好合作關(guān)系以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)抵押，增大貸款額以確?，F(xiàn)金流的可實(shí)施性較高。圖表項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表2011201220132014201520161資金來(lái)源441,241.21145,000.00134,212.0575,021.9162,441.7820,769.333,796.131.1自有資金115,000.00115,000.000.000.000.000.000.001.2銀行貸款80,000.0020,000.0060,000.000.000.000.000.001.3股東借款10,000.0010,000.000.000.000.000.000.001.4銷(xiāo)售收入再投入236,241.2174,212.0575,021.9162,441.7820,769.333,796.132資金使用377,569.79141,328.5874,212.0575,021.9162,441.7820,769.333,796.13開(kāi)發(fā)成本326,543.81135,237.3263,373.8963,149.0050,876.5212,701.191,205.892.1土地費(fèi)用110,948.71106,147.231,670.141,791.04670.14670.140.002.2前期工程費(fèi)用29,831.1611,026.657,821.717,120.691,064.951,762.211,034.952.3建筑安裝工程153,860.7818,020.7049,412.2645,478.4439,094.151,855.220.002.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)26,571.740.004,298.847,657.897,759.846,855.180.002.5配套設(shè)施費(fèi)5,331.4242.73170.941,100.942,287.441,558.44170.942.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6,467.85872.701,851.111,840.741,506.19360.9336.182.7財(cái)務(wù)費(fèi)用23,715.463,557.324,743.094,743.094,743.094,743.091,185.772.8管理費(fèi)用5,389.88703.03937.37937.37937.37937.37937.372.9營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用15,452.79958.213,306.594,351.714,378.612,026.74430.92借款還本付息由于前期回款資金大部分用于償還股東臨時(shí)借款以及開(kāi)發(fā)建設(shè)，以確保項(xiàng)目的正常運(yùn)行，項(xiàng)目在2013年開(kāi)始出現(xiàn)盈余資金開(kāi)始償還貸款。根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃，整個(gè)還款周期為4年，其中，2013年還款30000萬(wàn)元，2014年還款40000萬(wàn)元，2015年還款30000萬(wàn)元，2016年償還全部剩余本息。圖表借款還本付息匯總表2011201220132014201520161貸款合計(jì)1.1當(dāng)期貸款80,000.0020,000.0060,000.000.000.000.000.001.2當(dāng)期利息8.0%1,600.006,528.007,050.245,214.262,431.40225.911.3累計(jì)本息和21,600.0088,128.0095,178.2470,392.5032,823.903,049.812還款1.1償還本息103,049.8130,000.0040,000.0030,000.003,049.811.2累計(jì)本息和21,600.0088,128.0065,178.2430,392.502,823.900.001.3第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析盈利能力分析靜態(tài)盈利能力分析根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目累計(jì)可實(shí)現(xiàn)所得稅稅前收益98,891萬(wàn)元，所得稅稅前收益率26.19%；所得稅稅后收益74,168萬(wàn)元，所得稅稅后收益率19.64%；所銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率14.40%；具體項(xiàng)目損益進(jìn)度見(jiàn)附表2：項(xiàng)目損益表圖表項(xiàng)目靜態(tài)收益能力分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1收入515,0932支出416,2022.1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本377,5702.2營(yíng)業(yè)稅及附加28,330銷(xiāo)售收入×5.5％2.3土地增值稅10,302銷(xiāo)售收入×2％（預(yù)征）3所得稅稅前收益（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）98,891稅前收益＝收入-支出4稅前投資回報(bào)率（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）26.19%投資回報(bào)率＝稅前收益/開(kāi)發(fā)建設(shè)成本5所得稅24,723所得稅稅前收益×25％6所得稅稅后收益（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）74,168稅后收益＝稅前收益-所得稅7稅后投資回報(bào)率（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）19.64%投資回報(bào)率＝稅后收益/開(kāi)發(fā)建設(shè)成本8銷(xiāo)售凈利潤(rùn)（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）14.40%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)＝稅后收益/總銷(xiāo)售額動(dòng)態(tài)盈利能力分析動(dòng)態(tài)盈利能力的評(píng)價(jià)不包括車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售收入。根據(jù)測(cè)算，在不考慮車(chē)庫(kù)收益的情況下，本項(xiàng)目全部資金內(nèi)部收益率9.98%，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)全部資金凈現(xiàn)值6,905萬(wàn)元。圖表項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益能力分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注1收入515,0932支出416,2022.1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本377,5702.2營(yíng)業(yè)稅及附加28,330銷(xiāo)售收入×5.5％2.3土地增值稅10,302銷(xiāo)售收入×2％（預(yù)征）3全部資金內(nèi)部收益率（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）9.98%未考慮車(chē)庫(kù)收益4自有資金內(nèi)部收益率（不含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)）38.44%5全部資金凈現(xiàn)值6,905敏感性分析盈虧平衡點(diǎn)分析保本售價(jià)投資估算表格所得，項(xiàng)目整體單位投資額為5757.833元/可售平方米（不含車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售）；營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5％；根據(jù)保本售價(jià)計(jì)算公式：保本售價(jià)=可售單方投資/(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)計(jì)算得本項(xiàng)目的保本售價(jià)為6092.998元/平方米。即項(xiàng)目整體均價(jià)在6092.998元/平方米時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈虧平衡。保本銷(xiāo)售率投資估算表格所得，項(xiàng)目整體單位投資額為5757.883元/可售平方米；營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5％，所得稅率為25%；根據(jù)保本售價(jià)計(jì)算公式：保本售價(jià)=可售單方投資/〔(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)×（1－所得稅率）×單位售價(jià)＋整體單位投資額×所得稅率〕計(jì)算得本項(xiàng)目的保本銷(xiāo)售率為58.17%。即項(xiàng)目整體均價(jià)在目前測(cè)定的銷(xiāo)售價(jià)格情況下，銷(xiāo)售到58.17%時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈虧平衡。敏感性分析靜態(tài)盈利指標(biāo)敏感性分析根據(jù)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、土地成本以及建安成本三個(gè)變動(dòng)因素的靜態(tài)敏感性分析，本項(xiàng)目表現(xiàn)的靜態(tài)盈利指標(biāo)表現(xiàn)出明顯的對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的敏感性，幾乎同比增長(zhǎng)；其次為對(duì)建安成本。而土地成本由于所占比重較小，對(duì)整體收益的影響相對(duì)較小，因此敏感性最差。即，本項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力的敏感性因素排序?yàn)橥恋爻杀荆冀ò渤杀荆间N(xiāo)售價(jià)格。圖表項(xiàng)目靜態(tài)敏感性分析表不確定性因素變化率（%）稅后利潤(rùn)總額稅后投資回報(bào)率稅后投資回報(bào)率變動(dòng)測(cè)算0%74168.3520%基本方案0%162618.7328%銷(xiāo)售價(jià)格-15%76166.1113%-14.88%-10%104983.6518%-9.90%-5%133801.1923%-4.94%5%191436.2733%4.92%10%220253.8138%9.81%15%249071.3543%14.69%建安成本-15%198221.3137%9.24%-10%186353.7834%5.98%-5%174486.2631%2.91%5%150751.2025%-2.75%10%138883.6723%-5.36%15%127016.1520%-7.84%土地成本-15%175524.3031%3.17%-10%171268.5630%2.10%-5%166966.7029%1.05%5%158224.6427%-1.04%10%153784.4426%-2.06%15%149298.1225%-3.08%靜態(tài)盈利指標(biāo)敏感性分析根據(jù)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、土地成本以及建安成本三個(gè)變動(dòng)因素的動(dòng)態(tài)敏感性分析，本項(xiàng)目表現(xiàn)的動(dòng)態(tài)盈利能力表現(xiàn)出對(duì)土地成本、建安成本相對(duì)較小的敏感性，尤其是對(duì)建安成本，由于整個(gè)項(xiàng)目屬于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，建安成本比重歲大，但在10周期滾動(dòng)，易于被時(shí)間價(jià)值淡化；而土地成本，雖然比重遠(yuǎn)小于建安成本，但其主要支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)均在項(xiàng)目前期，受時(shí)間價(jià)值較小，因此敏感性高于建安成本。本項(xiàng)目最大的動(dòng)態(tài)敏感性因素為銷(xiāo)售均價(jià)，這主要是由于銷(xiāo)售收入本身完全處于隨時(shí)間推移的動(dòng)態(tài)狀態(tài)，其本身受時(shí)間價(jià)值影響就會(huì)較大，并且，項(xiàng)目在測(cè)算時(shí)本著保守的態(tài)度，銷(xiāo)售價(jià)格估值相對(duì)較低。即，本項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力的敏感性因素排序?yàn)榻ò渤杀荆纪恋爻杀荆间N(xiāo)售價(jià)格。圖表項(xiàng)目動(dòng)態(tài)敏感性分析表不確定性因素變化率（%）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率變動(dòng)測(cè)算0%9.98%6904.88基本方案0%14.86%45584.80銷(xiāo)售價(jià)格-15%7.03%(6145.84)-7.83%-10%9.73%11097.70-5.13%-5%12.33%28341.25-2.53%5%17.32%62828.352.46%10%19.72%80071.894.86%15%22.07%97315.447.22%建安成本-15%15.70%50353.620.85%-10%15.42%48764.250.56%-5%15.14%47174.640.28%5%14.58%43994.73-0.28%10%14.31%42404.42-0.55%15%14.04%40813.89-0.82%土地成本-15%17.54%57855.012.68%-10%16.59%53805.811.74%-5%15.70%49715.740.85%5%14.05%41412.98-0.80%10%13.29%37200.29-1.57%15%12.56%32946.73-2.30%圖表項(xiàng)目動(dòng)態(tài)敏感性分析圖現(xiàn)金流流量分析根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量走勢(shì)良好，累計(jì)現(xiàn)金流峰值128,615.50萬(wàn)元，出現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)作后第六年，即2016年。項(xiàng)目于項(xiàng)目開(kāi)工后第四年實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流為正，即2014年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)投入資金的回收。具體項(xiàng)目現(xiàn)金流量走勢(shì)見(jiàn)附表3：項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。圖表項(xiàng)目全部現(xiàn)金流走勢(shì)第七部分：結(jié)論及建議在市場(chǎng)方面，本項(xiàng)目一方面恰逢貴陽(yáng)市城市發(fā)展進(jìn)一步提速，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間擴(kuò)容的大好機(jī)遇，另一方面，項(xiàng)目城市“避暑之都”城市定位有機(jī)結(jié)合，依靠“濕地公園”及“大學(xué)城”的建設(shè)，打造自然與人文相結(jié)合的高端宜居住宅。即提升城市形象的同時(shí)為項(xiàng)目獲得政府的大力支持與關(guān)注，又為項(xiàng)目的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)增添了堅(jiān)實(shí)的配套砝碼，提升物業(yè)價(jià)值的同時(shí)亦為項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)提供了難以復(fù)制的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)可行性；在盈利能力方面，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目在保守條件下的初步測(cè)算（成本估算充足，銷(xiāo)售價(jià)格保守），項(xiàng)目在實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)稅后投資收益率19.64%，內(nèi)部收益率9.98%，具有較強(qiáng)的盈利能力。并且，經(jīng)敏感性分析，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，屬于較好收益、較低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此外，由于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，項(xiàng)目后期銷(xiāo)售回款資金量充分，可作為企業(yè)融資的有力平臺(tái)，推動(dòng)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模的在提升。綜合本可行性研究報(bào)告各章的內(nèi)容以及上述結(jié)論，本項(xiàng)目無(wú)論是在市場(chǎng)上還是在盈利能力上，甚至是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展上均具有較強(qiáng)的可行性，是不可多得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?；谏鲜鼋Y(jié)論，本項(xiàng)目可行。第八部分：附件附表1：項(xiàng)目成本明細(xì)表項(xiàng)目成本明細(xì)表項(xiàng)目名稱(chēng)：總建筑面積（㎡）：897423序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算方法或依據(jù)計(jì)費(fèi)基數(shù)單位單價(jià)（元/㎡）合價(jià)

（萬(wàn)元）造價(jià)指標(biāo)

（元/㎡）一、土地費(fèi)用1,691.95897,423㎡1,236.30110,948.711236.301土地出讓金670,144㎡1,552.35104,030.001159.212土地拍賣(mài)傭金土地出讓費(fèi)的0.43%104,030㎡0.43%447.094.984契稅土地出讓費(fèi)的3%104,030㎡3.00%3,120.9034.785土地使用稅10元/平方米*5年670,144㎡10.003,350.7237.34二、前期工程費(fèi)用897,423332.4129,831.16332.411規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)90元/平方米（總建筑面積）897,423㎡90.008,076.8190.002勘測(cè)費(fèi)6元/平方米（建設(shè)用地面積）670,144㎡6.00402.094.483規(guī)費(fèi)包括配套費(fèi)、人防費(fèi)等20項(xiàng)費(fèi)用897,423㎡200.0017,948.46200.004三通一平㎡2,491.2527.764.1土地平整45元/立方米（估算土石方量）500,00045.002,250.004.2水電及道路12元/平方米（建筑占地面積）201,04312.00241.255臨時(shí)設(shè)施臨時(shí)施工辦公樓，60萬(wàn)元㎡60.000.676監(jiān)理費(fèi)9元/平方米（總建筑面積）897,423㎡9.00807.689.007可行性研究及其他預(yù)估0.5元/平方米（總建筑面積）897,423㎡0.5044.870.50三、建筑安裝工程897,423㎡1,714.47153,860.781714.47（一）獨(dú)立別墅6,000㎡2,210.001,326.0014.781基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方6,000㎡350.00210.002.342上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝6,000㎡1,400.00840.009.362室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表6,000㎡150.0090.001.003設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防及戶(hù)式中央空調(diào)6,000㎡270.00162.001.814弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)6,000㎡40.0024.000.27（二）聯(lián)排別墅62,212㎡2,090.0013,002.31144.881基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方62,212300.001,866.3620.802上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝62,2121,350.008,398.6293.593室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表62,212150.00933.1810.404設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防及戶(hù)式中央空調(diào)62,212250.001,555.3017.335弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)62,21240.00248.852.77（三）花園洋房99,560㎡1,515.0015,083.34168.071基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方99,560200.001,991.2022.192上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝及室內(nèi)公共部分裝修99,5601,150.0011,449.40127.583室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表99,560100.00995.6011.094設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防系統(tǒng)99,56030.00298.683.335弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)99,56035.00348.463.88（四）高層457,972㎡1,650.0075,565.40842.031基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方457,972150.006,869.5876.552上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝及室內(nèi)公共部分裝修457,9721,250.0057,246.51637.903室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表457,972100.004,579.7251.034設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防系統(tǒng)及電梯457,972120.005,495.6761.245弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)457,97230.001,373.9215.31（五）配套商業(yè)28,500㎡2,080.005,928.0066.061基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方28,500350.00997.5011.122上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝28,5001,650.004,702.5052.403室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表28,50060.00171.001.914設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防系統(tǒng)28,50020.0057.000.645弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)28,500--（六）地面以下建筑面積227,279㎡1,890.0042,955.73478.661基礎(chǔ)工程包括基礎(chǔ)土石方227,279120.002,727.3530.392上部結(jié)構(gòu)包括欄桿、門(mén)窗及外裝227,2791,600.0036,364.64405.213室內(nèi)水暖電水電氣工程及一戶(hù)一表227,279100.002,272.7925.334設(shè)備及安裝工程費(fèi)消防系統(tǒng)227,27940.00909.1210.135弱電系統(tǒng)智能化及通訊系統(tǒng)227,27930.00681.847.60四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)897,423㎡26,571.74296.091供電工程按總建筑面積繳納，60元/平方米897,42360.005,384.5460.002供水工程按地上可售面積繳納，25元/平方米897,42325.002,243.5625.003市政工程包括園林管網(wǎng)：25.08元/平方米，生化池6個(gè)，150萬(wàn)元/個(gè)1,448.0616.144園林景觀（含小區(qū)道路）占地面積*75%綠化率*300元/平方米221,148300.006,634.4373.935節(jié)能工程按地上建筑面積支出670,14480.005,361.1559.746擋土墻工程擋土墻:2500萬(wàn)、其他500萬(wàn)5,500.0061.29五、配套設(shè)施費(fèi)897,423㎡5,331.4259.411幼兒園及學(xué)校建設(shè)費(fèi)用11,1002,500.002,775.0030.922居委會(huì)及醫(yī)療含局部裝修5001,300.0065.000.723公共廁所2個(gè)2001,200.0024.000.274社區(qū)綜合配套含基本裝修2,0002,200.00440.004.905會(huì)所1個(gè)（含基本裝修）3,1003,000.00930.0010.366小區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施1,0002,000.00200.002.237物業(yè)管理（配套）啟動(dòng)費(fèi)按10元/平方米補(bǔ)貼897,42310.00897.4210.00五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)二～五項(xiàng)的3％215,595㎡3.00%6467.8572.07六、財(cái)務(wù)費(fèi)用二～五項(xiàng)的11％215,595㎡11.00%23715.46264.26七、管理費(fèi)用二～五項(xiàng)的2.5％215,595㎡2.50%5389.8860.06八、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售收入的3％515,093㎡3.00%15452.79172.19以上合計(jì)377,569.78377569.784207.27附表2：項(xiàng)目損益表項(xiàng)目損益表2011201220132014201520161銷(xiāo)售收入及返款收入515092.8814878.0185582.32137577.78151419.90104886.6920748.181.1獨(dú)立別墅10128.00432.001530.002190.003348.002628.000.001.2聯(lián)排別墅61247.713499.4312364.6414930.8817878.1712574.600.001.3花園洋房72696.327168.3223433.6123150.2818944.110.000.001.4高層293102.143778.2746140.6984495.8591365.4367321.900.001.5配套商業(yè)48307.500.001282.507561.4111088.2813786.8814588.441.6地下車(chē)庫(kù)29611.210.00830.895249.368795.908575.316159.742開(kāi)發(fā)成本326543.81135237.3263373.8963149.0050876.5212701.191205.893交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)38631.971115.856418.6710318.3311356.497866.501556.113.1營(yíng)業(yè)稅25754.69743.904279.126878.897571.005244.3310