金陽(yáng)昆侖奧林營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃

金陽(yáng)昆侖奧林

營(yíng)銷(xiāo)策略方案2021年7月27日目錄一、市場(chǎng)分析二、產(chǎn)品分析三、營(yíng)銷(xiāo)策略四、推廣策略一、市場(chǎng)分析1、金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3、市場(chǎng)分析結(jié)論1、金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域開(kāi)展?fàn)顩r區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r區(qū)域住宅入住率分析區(qū)域住宅物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征區(qū)域開(kāi)展?fàn)顩r隨著國(guó)家西部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，政府對(duì)“大貴陽(yáng)〞宏偉設(shè)想的打造，金陽(yáng)新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長(zhǎng)極。她將使金陽(yáng)新區(qū)、中心兩城區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、資源、物流、信息的互補(bǔ)和支持。金陽(yáng)拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為“大貴陽(yáng)〞經(jīng)濟(jì)的跨越式開(kāi)展打下了堅(jiān)實(shí)的根底?！笆晃濞暺陂g〔2006年-2021年〕，金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)開(kāi)展的總體目標(biāo)是：一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū)17平方公里建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達(dá)18萬(wàn)，同時(shí)完成40平方公里內(nèi)的根底建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及開(kāi)展，五年內(nèi)總投入達(dá)400億元以上。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r隨著金陽(yáng)政府投入與市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加劇，金陽(yáng)將逐步被塑造成貴陽(yáng)的CLD——中央居住區(qū)。大量住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為開(kāi)展中央居住區(qū)提供了前提條件。隨著大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的介入，金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫，金陽(yáng)板塊迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大好形勢(shì)，這對(duì)本工程的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)條件。金陽(yáng)已進(jìn)入眾多省內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商打造的大型樓盤(pán)，成為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)版塊。從早期開(kāi)發(fā)的金龍國(guó)際花園、乾圖廣場(chǎng)、帝景傳說(shuō)，到現(xiàn)在熱銷(xiāo)中的新世界、金元國(guó)際新城、觀山湖一號(hào)、金華世家，貴陽(yáng)世紀(jì)城,展望未來(lái)即將開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)大地產(chǎn)工程，2021年金陽(yáng)房地產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)火火，2021年將會(huì)延續(xù)08年的開(kāi)發(fā)熱潮，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量將超過(guò)200萬(wàn)方。金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高開(kāi)發(fā)量、高價(jià)位、高品質(zhì)時(shí)代。區(qū)域住宅入住率分析目前金陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)到達(dá)入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)，以碧?；▓@為代表。入住狀況仍然非常差，平均只有缺乏35%的入住率，商業(yè)配套缺乏影響較大。碧海商圈的開(kāi)展尚處于初級(jí)階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此花園的空置率較高。但隨著各個(gè)商品房工程陸續(xù)交付使用.金陽(yáng)入住率應(yīng)該會(huì)有所提高.區(qū)域住宅物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)從金陽(yáng)住宅供給量上看，碧?；▓@住宅以及金陽(yáng)大道沿線、主要在售工程的住宅物業(yè)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。金陽(yáng)金龍國(guó)際一期,金元國(guó)際一期,新世界一期,觀山湖一號(hào).世紀(jì)城等樓盤(pán)銷(xiāo)售良好。由此可見(jiàn)，雖然現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但大局部房開(kāi)商及購(gòu)房者對(duì)金陽(yáng)的開(kāi)展前景依然充滿信心。區(qū)域住宅價(jià)格分析住宅價(jià)格大多在3200-3900/平方米之間(均價(jià))，最高可達(dá)4200元/平方米，開(kāi)發(fā)面積30萬(wàn)-600萬(wàn)平方米不等〔主要有世紀(jì)城600萬(wàn)方.均價(jià)3200元平方米.觀山湖一號(hào)38萬(wàn)方,均價(jià)3800元平方米金元國(guó)際新城70萬(wàn)方,二期均價(jià)3978元平方米.金龍國(guó)際花園30萬(wàn)平方米,均價(jià)3755元平方米.新世界330萬(wàn)方,一期水臨境帶精裝住宅均價(jià)3740元平方米.遠(yuǎn)大四季風(fēng)景110萬(wàn)方.價(jià)格不明.消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象A大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽(yáng)的目的是辦事和工作，他們對(duì)于金陽(yáng)目前的開(kāi)展?fàn)顩r較為認(rèn)可，并也認(rèn)為金陽(yáng)要想開(kāi)展起來(lái)還需要至少5年以上的時(shí)間B受訪者認(rèn)為影響金陽(yáng)現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施缺乏C多數(shù)受訪者認(rèn)為目前作為一個(gè)新城區(qū)的金陽(yáng)在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所D受訪者對(duì)于在金陽(yáng)的住宅品質(zhì)較為認(rèn)同E受訪者心目中認(rèn)為在金陽(yáng)應(yīng)配套大型商業(yè)設(shè)施主要應(yīng)以生活購(gòu)物為主，休閑娛樂(lè)也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購(gòu)物和文化消費(fèi)可作為輔助配套6、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析針對(duì)本工程的規(guī)模、檔次及上市時(shí)機(jī)，在金陽(yáng)范圍內(nèi)選取了4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加以比照分析，以便于為本工程的住宅局部找出準(zhǔn)備的定位和打造核心價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得銷(xiāo)售成功。4個(gè)工程中金陽(yáng)世紀(jì)城,金元國(guó)際新城、新世界.觀山湖一號(hào).遠(yuǎn)大將在今年陸續(xù)上市，這4個(gè)工程都會(huì)在不同程度上成為本工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目名稱(chēng)貴陽(yáng)世紀(jì)城規(guī)模近600萬(wàn)方產(chǎn)品類(lèi)型小高層.高層花園洋房產(chǎn)品定位中高檔住宅項(xiàng)目進(jìn)度A組團(tuán)17棟已出外立面.B組團(tuán)己封頂.從今年一月開(kāi)盤(pán)至今己銷(xiāo)售1180套.戶型面積二房90平米,三房130平米左右均價(jià)一期均價(jià)3200元每平米銷(xiāo)售模式及狀況準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售,2680元起每平米低價(jià)入市.形象定位及推廣主題全配套生活城.我們?cè)斐?優(yōu)劣勢(shì)配套生活設(shè)施全(大型購(gòu)物中心,五星級(jí)酒店,學(xué)校.醫(yī)院,三個(gè)山體公園.龍形水系環(huán)繞,200米高觀光塔.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)金元國(guó)際新城規(guī)模70萬(wàn)方產(chǎn)品類(lèi)型小高層.高層花園洋房.島居別墅產(chǎn)品定位高檔住宅項(xiàng)目進(jìn)度一期1800套己售完.二期六月開(kāi)盤(pán)己售314套.一期己出外立面.戶型面積二房83-90平米,三房130-150平米左右.四房160-220平米左右均價(jià)一期均價(jià)2880元每平米.二期3978元每平米.銷(xiāo)售模式及狀況,一期二2520元起每平米低價(jià)入市.電力系統(tǒng)消化70%.二期六月開(kāi)盤(pán)己售314套形象定位及推廣主題國(guó)際生態(tài)城.公園聯(lián)體社區(qū)優(yōu)劣勢(shì)處于金陽(yáng)核心位置.CBD.CLD中心.與4000畝城市中央公園聯(lián)體.小學(xué),幼兒園.南北運(yùn)動(dòng)會(huì)所.五星級(jí)酒店.內(nèi)修16萬(wàn)方國(guó)際級(jí)水景園林.2３競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱(chēng)觀山湖一號(hào)規(guī)模38萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型花園洋房,空中院館,雛鷹公寓產(chǎn)品定位高檔住宅項(xiàng)目進(jìn)度臨金陽(yáng)大道方向已逐步成型，。戶型面積中大面積為主，三房128-135.二房90左右均價(jià)3800元銷(xiāo)售模式及狀況一期銷(xiāo)售從去年開(kāi)盤(pán)至今共銷(xiāo)售778套優(yōu)劣勢(shì)臨近CBD核心區(qū)，項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)金陽(yáng)南路54號(hào)，處于金陽(yáng)新區(qū)的核心中心位置，東鄰觀山公園、南鄰貴陽(yáng)一中、西鄰金陽(yáng)大道、北鄰觀山大道，距市中心僅20分鐘車(chē)程，項(xiàng)目周邊的設(shè)備設(shè)施十分完善，教育、交通、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、公園等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，有貴陽(yáng)一中、貴陽(yáng)三中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、裝飾材料市場(chǎng)、碧海商業(yè)廣場(chǎng)、金陽(yáng)醫(yī)院等，公交車(chē)有29路、47路、48路、71路、237路等多條公交線路到達(dá)

項(xiàng)目名稱(chēng)金陽(yáng)新世界規(guī)模330萬(wàn)方左右產(chǎn)品類(lèi)型綜合體.涵蓋住宅商業(yè).產(chǎn)品定位以精裝公寓.花園洋房為主項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目整體正在施工一期水臨境8月交房，預(yù)計(jì)年底會(huì)推出商業(yè)招商和自菅戶型面積90平米二房130左右三房均價(jià)一期水臨境3740元每平米銷(xiāo)售模式及狀況,一期開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售452套.商業(yè)以自營(yíng)和租賃為主，不考慮銷(xiāo)售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢(shì)品牌知名度較強(qiáng)，并有大型社區(qū)作為依托，學(xué)校,商業(yè),樓巴等可以強(qiáng)力打造金陽(yáng)北商圈，有成為金陽(yáng)主要商業(yè)核心的可能。４競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四7、市場(chǎng)分析結(jié)論金陽(yáng)住宅開(kāi)展?fàn)顩r分析結(jié)論金陽(yáng)區(qū)域住宅開(kāi)展?fàn)顩r分析結(jié)論思考金陽(yáng)住宅開(kāi)展?fàn)顩r分析結(jié)論A金陽(yáng)住宅的銷(xiāo)售狀況較好，這與金陽(yáng)的城市定位有一定關(guān)聯(lián)。雖然金陽(yáng)住宅價(jià)格有了一定幅度垃升，但總體開(kāi)發(fā)量巨大.今后價(jià)格因素消費(fèi)者會(huì)重點(diǎn)考慮.B盡管從開(kāi)發(fā)體量及品質(zhì)上強(qiáng)于其它板塊,但購(gòu)房者認(rèn)識(shí)金陽(yáng)仍有誤區(qū)。C從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看來(lái)，小戶型.低價(jià)位,地段好.配套全.品質(zhì)高的樓盤(pán)銷(xiāo)售較好.D目前在售的住宅預(yù)計(jì)超過(guò)200萬(wàn)平米。在售的大型樓盤(pán)以品質(zhì)高.中大戶型為主.目前在售的物業(yè)類(lèi)型涵蓋花園洋房,帶入戶花園,精裝公寓,別墅為主.購(gòu)房者選擇最主要的是地段，二是價(jià)格.三是品質(zhì).四是戶型.一般來(lái)講具有環(huán)境,公園,商業(yè)配套齊全的樓盤(pán)優(yōu)于其它樓盤(pán).小戶型比大戶型好賣(mài)。綜合配套齊全比沒(méi)有配套的好賣(mài).G據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來(lái)金陽(yáng)一段時(shí)間沒(méi)有品質(zhì)高的純中小戶型社區(qū).一般普通購(gòu)房者中意中小戶型.中小戶型有熱銷(xiāo)的可能.金陽(yáng)區(qū)域住宅開(kāi)展?fàn)顩r分析結(jié)論A從經(jīng)濟(jì)適用房起步，已快速步入綜合型、高品質(zhì)樓盤(pán)時(shí)代B08-09年上市的住宅物業(yè)總量將超過(guò)200萬(wàn)方C金陽(yáng)房地產(chǎn)已成為貴陽(yáng)投資型.自住型物業(yè)的典型代表D住宅工程成交呈現(xiàn)價(jià)量齊升的良性態(tài)勢(shì)E已開(kāi)發(fā)的住宅入住狀況不佳，有大量空置住宅，綜合配套缺乏這將會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)置決心.F短期總量供給過(guò)大，只在貴陽(yáng)市場(chǎng)范圍內(nèi)難以消化，需要全面啟動(dòng)貴陽(yáng)外銷(xiāo)市場(chǎng)G金陽(yáng)城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進(jìn)駐速度和質(zhì)量仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展或改觀H預(yù)計(jì)2021年本案的面市將面臨多個(gè)同區(qū)域大型住宅工程的直接競(jìng)爭(zhēng)，面臨著金陽(yáng)住宅開(kāi)展的過(guò)渡時(shí)期。思考大貴陽(yáng)的開(kāi)展催化眾多住宅工程的開(kāi)發(fā)和啟動(dòng)，市場(chǎng)前景可觀，但競(jìng)爭(zhēng)壓力劇烈；如何能在未來(lái)異常劇烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，創(chuàng)新的銷(xiāo)售手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷(xiāo)售的重要前提條件。08-09年金陽(yáng)的住宅推量巨大.金陽(yáng)08年推盤(pán)量大約為130萬(wàn)方.09年增量趨勢(shì)更為明顯，競(jìng)爭(zhēng)將逐步劇烈。本案正面臨著金陽(yáng)住宅向多類(lèi)型、多層次的過(guò)渡，從大盤(pán)時(shí)代,物業(yè)品質(zhì)多元化的大開(kāi)展時(shí)期。本案必須在營(yíng)銷(xiāo)推廣理念上做到人無(wú)我有的獨(dú)特地位。從總體來(lái)看，本案正面臨著金陽(yáng)住宅商業(yè)大開(kāi)展的良好時(shí)期，金陽(yáng)CBD的打造、金陽(yáng)核心商區(qū)的建設(shè)、價(jià)升量增、差異化的競(jìng)合方式，都將為本案提供一個(gè)絕佳的市場(chǎng)環(huán)境！當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，金陽(yáng)住宅時(shí)機(jī)點(diǎn)在哪？現(xiàn)在和未來(lái)的金陽(yáng)缺什么？

這里不缺大盤(pán),不缺高品質(zhì)住宅，不缺商業(yè)！

缺的是：生活環(huán)境好的純中小戶型社區(qū)

缺的是：生態(tài)的、健康的、復(fù)合的、文化的住宅小區(qū)！

缺的是：具有普通的住宅價(jià)位,豪宅的亨受.一個(gè)從居住容器到情趣空間的演變的住宅.

這些都為我們的項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)和契合點(diǎn)二、產(chǎn)品分析1、工程根本數(shù)據(jù)2、工程SWOT分析3、工程賣(mài)點(diǎn)整合4、工程定位1、工程根本數(shù)據(jù)貴陽(yáng)昆侖.奧林工程地處金陽(yáng)新區(qū)的核心位置.是金陽(yáng)重點(diǎn)建設(shè)的奧體中心旁。本工程位于金陽(yáng)新區(qū)體育路南側(cè)，金陽(yáng)大道與金西大道之問(wèn)，北隔體肓路與石林公園及奧體中心相望,工程交通便捷，位置優(yōu)越，距貴陽(yáng)老城區(qū)約十二公里.距貴陽(yáng)市級(jí)行政中心約2.5公里.2、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)：１、交通便利２、超前的小區(qū),戶型規(guī)劃３、戶型優(yōu)勢(shì)４、政府優(yōu)勢(shì)５、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)６、生態(tài),運(yùn)動(dòng)資源優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)：１、工程周遍配套不成熟２、地處金陽(yáng)體育路，人氣缺乏３、工程自身配套缺乏４、現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，購(gòu)房者購(gòu)房投資觀念還不夠明朗５、公共交通工具相對(duì)較少威脅：１、同區(qū)域住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)量大，人氣差，購(gòu)房投資觀望明顯２、多個(gè)可類(lèi)比工程開(kāi)賣(mài)直接威脅本工程３、工程地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長(zhǎng)５、周邊待建工程的影響６、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)工程的價(jià)格影響7、金陽(yáng)新區(qū)09年未來(lái)住宅工程的巨大放量及大盤(pán)的自身配套時(shí)機(jī)：１、金陽(yáng)純中小戶型社區(qū)欠缺，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)２、大都市圈形成，有利輻射范圍３、長(zhǎng)遠(yuǎn)市政規(guī)劃的前景４、金陽(yáng)規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域奧體中心,石林公園的開(kāi)建６、貴金線的通車(chē)通過(guò)工程SWOT分析我們可以得到以下啟示本案的許多優(yōu)勢(shì)，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)、戶型優(yōu)勢(shì)上很大程度上可以說(shuō)是與世紀(jì)城、金元國(guó)際新城、觀山湖一號(hào),遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景等直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來(lái)看，本案是距離金陽(yáng)新區(qū)中心的象征——八匹馬環(huán)島相對(duì)距離較遠(yuǎn)的住宅工程，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)跟比鄰觀山公園的金元國(guó)際新城工程比照之下顯得遜色許多！因?yàn)橘F陽(yáng)城市開(kāi)展的需要，金陽(yáng)新區(qū)將會(huì)成為貴陽(yáng)市未來(lái)10年的開(kāi)展重心，貴陽(yáng)市區(qū)的住宅開(kāi)展已趨飽和，投資前景較金陽(yáng)相對(duì)較低，所以從時(shí)機(jī)點(diǎn)上來(lái)看，可以說(shuō)每個(gè)金陽(yáng)的住宅工程，都存在著這些時(shí)機(jī)點(diǎn)。

從劣勢(shì)上來(lái)看，本案所處片區(qū)還處于開(kāi)展階段，人氣嚴(yán)重缺乏，周邊工程入住率低，無(wú)任何商業(yè)配套.石林公園,奧體中心.建成時(shí)間較長(zhǎng).

本案所面臨的威脅，除周邊的數(shù)個(gè)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響，還存在著貴陽(yáng)市其它板塊將面世的巨大放量住宅工程的影響，且這些競(jìng)爭(zhēng)工程均為大盤(pán)高品質(zhì)樓盤(pán).3、賣(mài)點(diǎn)提煉經(jīng)過(guò)對(duì)工程與市場(chǎng)環(huán)境分析，本工程具以下賣(mài)點(diǎn)：

1、唯一性：金陽(yáng)首個(gè)純中小戶型社區(qū)

2、標(biāo)桿性：近奧體中心石林公園.運(yùn)動(dòng)休閑俱全.

3、超值增值性：工程地處成長(zhǎng)性的新城中央?yún)^(qū)，住宅居住投資價(jià)值尚待挖掘，良好的居住芬圍，居住.投資有保證。

4、領(lǐng)先性:小區(qū)規(guī)劃,戶型設(shè)計(jì)十年不落伍.5、獨(dú)創(chuàng)性：本工程泛庭院社區(qū)的提出6、遠(yuǎn)景性：融城概念的前景工程核心價(jià)值對(duì)購(gòu)置者的意義我能提供什么？〔承諾〕與購(gòu)置者的直接利益關(guān)系是什么〔關(guān)系〕我能提供什么？〔承諾〕位于金陽(yáng)，未來(lái)貴陽(yáng)CBD的中央10萬(wàn)平米金陽(yáng)唯一純中小戶型社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用金陽(yáng)唯一比鄰?qiáng)W體中心的小區(qū)昆侖,奧林的“泛庭院〞創(chuàng)見(jiàn) 普通住宅,豪宅亨受現(xiàn)代居住趨勢(shì),高層住宅庭院化與購(gòu)置者的直接利益關(guān)系是什么〔關(guān)系〕位于金陽(yáng)——從居住角度上來(lái)說(shuō)，相比主城較低的房?jī)r(jià).居住品質(zhì)的改變.10萬(wàn)平米金陽(yáng)唯一純中小戶型社區(qū).整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用——整體形象價(jià)值提升戶型設(shè)計(jì)合理.入戶花園,空中院館.南北通透.板樓.金陽(yáng)唯一比鄰?qiáng)W體中心，未來(lái)健身場(chǎng)館多.符合現(xiàn)代人對(duì)運(yùn)動(dòng)健康的理念；貴金線通車(chē),來(lái)往主城新區(qū)更便捷.自住投資回報(bào)——因戶型小.自用還是投資都有保證不增加購(gòu)房者壓力,相比大戶型.小戶型總價(jià)更低.不增加經(jīng)濟(jì)壓力下,也能亨受高品質(zhì)的生活.運(yùn)用獨(dú)特的銷(xiāo)售主張理論開(kāi)掘工程賣(mài)點(diǎn)剔除競(jìng)爭(zhēng)共有賣(mài)點(diǎn)挖掘工程獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)新區(qū)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、戶型優(yōu)勢(shì)、健康生態(tài)優(yōu)勢(shì).新區(qū)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)、前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、增值性屬于金陽(yáng)新區(qū)各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)唯一性、標(biāo)桿性、超值增值性、領(lǐng)先性、概念創(chuàng)新性、泛庭院產(chǎn)品所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)及生態(tài)優(yōu)勢(shì)4、工程定位策略定位原那么工程定位需要解決的核心問(wèn)題昆侖.奧林的特征工程戰(zhàn)略性總體定位工程形象定位本案定位原那么具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力和開(kāi)發(fā)商品牌，為開(kāi)發(fā)商后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。突出工程產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，區(qū)位價(jià)值。工程定位需要解決的核心問(wèn)題區(qū)域價(jià)值的提升價(jià)格定位認(rèn)同產(chǎn)品特色的提煉居住方式認(rèn)同昆侖奧林的特征

1、新城市中心的泛庭院社區(qū)：

A、現(xiàn)代居住趨勢(shì),高層住宅庭院化；B、中小戶型是核心；

C、功能合理,入戶花園,空中院館,寬廳,陽(yáng)光廚房,取景框式凸窗.、泛庭院社區(qū)關(guān)鍵詞：

A、以空間的舒適為最終目的B、泛庭院戶型解析C、情感空間與情趣空間之間的過(guò)度；

D、與社區(qū)的中心/廣場(chǎng)相融合。E.動(dòng)靜分區(qū),公私分區(qū),主次分區(qū).每戶均多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì).保證戶戶主臥,客廳朝景.

工程戰(zhàn)略性總體定位金陽(yáng)首席純中小戶型社區(qū)金陽(yáng)首個(gè)泛庭院社區(qū)金陽(yáng)首個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑主題社區(qū)金陽(yáng)首個(gè)為城市中產(chǎn)貼身打造的社區(qū)有了純中小戶型社區(qū),低密度庭院定位，我們就有了本工程的價(jià)值定位：

2021，貴陽(yáng)最具性價(jià)比的住宅貴陽(yáng)融城,您觸手可及的未來(lái)生活

奧體中心旁.低密度庭院

工程形象定位推薦理由：A、將本案的獨(dú)特性——首席低密度庭院中小戶型社區(qū)B、將本案與主城拉近距離C、表達(dá)奧體中心優(yōu)勢(shì)；D、表達(dá)本案的居住優(yōu)勢(shì)，而今的金陽(yáng)已經(jīng)成為一片投資熱土，與同類(lèi)工程拉開(kāi)比照，站在城市的高度，實(shí)現(xiàn)普通購(gòu)房者居住夢(mèng)想；F、形象定位語(yǔ)通俗易懂，語(yǔ)調(diào)通暢，可到達(dá)過(guò)目不忘的口碑效應(yīng)。三、營(yíng)銷(xiāo)策略1、工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2、工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)3、工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)分析4、具象投資者價(jià)值取向研究5、階段營(yíng)銷(xiāo)主題與目標(biāo)6、入市時(shí)機(jī)與開(kāi)盤(pán)策略1、工程營(yíng)銷(xiāo)方案目標(biāo)1：整體價(jià)值最大化目標(biāo)2：開(kāi)發(fā)可持續(xù)持續(xù)的開(kāi)盤(pán)與銷(xiāo)售成功發(fā)現(xiàn)價(jià)格形象組織與形象站位定位的可持續(xù)：總體定位開(kāi)發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系資金的可持續(xù)：資金方案與現(xiàn)金流的聯(lián)系銷(xiāo)售的可持續(xù)：銷(xiāo)售目標(biāo)、銷(xiāo)售策略與銷(xiāo)售收入間的聯(lián)系2、工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)迅速建立工程的知名度與美譽(yù)度。以超值、性價(jià)比突出本案的核心價(jià)值點(diǎn)！以報(bào)紙.網(wǎng)絡(luò).戶外.市內(nèi)展示中心迅速傳達(dá)本案通過(guò)強(qiáng)化包裝,使樓盤(pán)的客觀質(zhì)素轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者主觀印象的偏愛(ài).以事件營(yíng)銷(xiāo)吸引消費(fèi)者。針對(duì)本工程進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位分析的方法論

——營(yíng)銷(xiāo)的“三緯度分析〞價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件——定位價(jià)值更高的產(chǎn)品與客戶組合模式，提升工程價(jià)值；——通過(guò)產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與適宜的營(yíng)銷(xiāo)策略運(yùn)用，塑造工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值提升；——通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)化與競(jìng)爭(zhēng)策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本工程的SWOT動(dòng)態(tài)優(yōu)化因此，在規(guī)劃與營(yíng)銷(xiāo)上應(yīng)以“特色〞為本：

〔1〕、目標(biāo)市場(chǎng)：立足貴陽(yáng)，拓展外銷(xiāo).

〔2〕、中小戶型的賣(mài)點(diǎn)：以規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值.實(shí)現(xiàn)居住滿足感.

〔3〕、場(chǎng)景營(yíng)造：造園、造景、造院落，以復(fù)合之力，以樣板間、實(shí)景環(huán)境全面提升社區(qū)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值；

3、工程營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)分析

1、一級(jí)市場(chǎng)：貴陽(yáng)本地市場(chǎng)，占60％-70％

2、二級(jí)市場(chǎng)：貴州省內(nèi)市場(chǎng)，占30％

本工程的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)跟市場(chǎng)分類(lèi)緊密聯(lián)系，建立全覆蓋的、具有滲透力的銷(xiāo)售體系與保證措施。

原那么是：立足本地、放眼外銷(xiāo)；全覆蓋、總發(fā)動(dòng)

4、具像購(gòu)房者價(jià)值取向研究購(gòu)房者細(xì)分類(lèi)型◆從區(qū)域上細(xì)分：貴陽(yáng)本地、貴陽(yáng)其它區(qū)域及外來(lái)投資經(jīng)營(yíng)者等；◆從購(gòu)置人群上細(xì)分：白領(lǐng)及首次置業(yè)者(這一比例大約占70%).中產(chǎn)階級(jí)、知富階層、創(chuàng)業(yè)人員、投資理財(cái)群體等；◆從年齡上細(xì)分：26-45歲的人群為主；◆從職業(yè)上細(xì)分：普通白領(lǐng),企事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)者.等為主；◆從購(gòu)置用途上細(xì)分：大局部客戶將以自住為主，少局部將作為投資用途。目標(biāo)市場(chǎng)人群有什么需求動(dòng)機(jī)生存需求健康需求歸屬需求自尊需求自我實(shí)現(xiàn)是好房子！奧體中心的運(yùn)動(dòng)休閑有家的感覺(jué)！是有性價(jià)比的樓盤(pán)！找到生活的意義！目標(biāo)人群的需求動(dòng)機(jī)核心需求動(dòng)機(jī)(歸屬需求)一次置業(yè)人群

(自尊自我實(shí)現(xiàn)需求)二次置業(yè)人群(歸屬需求)地州市置業(yè)人群〔1〕購(gòu)置心理分析目標(biāo)客戶他們大多還未買(mǎi)房,不是沒(méi)有實(shí)力.而是找不到相應(yīng)的好房子.他們對(duì)市場(chǎng)上的普通中小戶型住宅并不中意;糟糕的朝向.不合理的功能分區(qū).嘈雜混亂的環(huán)境,這一切讓他們忘而卻步.他們?cè)诘却粋€(gè)普通精品住宅的出現(xiàn).因他們大局部家庭生命周期處于建立期或初期.認(rèn)為生活是要講質(zhì)素的.所以他們是愿意選擇處于高速開(kāi)展期的新區(qū)物業(yè)的.〔2〕購(gòu)置方式大多數(shù)購(gòu)房者采用的購(gòu)置方式將是按揭貸款方式，目標(biāo)人群的個(gè)性貴陽(yáng)市區(qū)白領(lǐng),均受過(guò)高等教育,收入中高且穩(wěn)定.但積蓄不多.年齡26一35歲之間,家庭生命周期處于初創(chuàng)或建立期,認(rèn)為生活是要講質(zhì)素的.因人生經(jīng)歷不是很豐富,對(duì)事物判斷力不強(qiáng),受〞吉芬效應(yīng)〞影響,但對(duì)前景充滿信心.結(jié)論:有知識(shí)和有一定地位的中青年人

目標(biāo)人群的個(gè)性貴陽(yáng)首次置業(yè)者,各種企事業(yè)單位中級(jí)人員.包括外地來(lái)貴陽(yáng)做生意的小工商業(yè)者.收入中等,教育程度不高.年齡30一38歲之間,家庭生命周期處于建立期或成熟期.認(rèn)為生活比現(xiàn)在應(yīng)該更好一點(diǎn).因人生經(jīng)歷較豐富,己取的一定成績(jī),對(duì)前景有信心.結(jié)論:小有成績(jī)的中年人目標(biāo)人群的個(gè)性地州市人群.收入高且穩(wěn)定,對(duì)貴陽(yáng)置業(yè)有強(qiáng)烈需求.年齡35一45歲之間,家庭較穩(wěn)定.置業(yè)目的為了小孩前途及貴陽(yáng)良好的城市環(huán)境.結(jié)論:有貴陽(yáng)情節(jié)的地州市人群目標(biāo)人群是什么樣的人結(jié)論:本地人群(貴陽(yáng)市區(qū)白領(lǐng)及貴陽(yáng)一次置業(yè)者為大客戶),貴陽(yáng)富足人群及地州市客戶為輔豐厚收入和一定地位使目標(biāo)人群對(duì)生活空間有較高要求.5、總體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃與節(jié)奏策略一：品牌營(yíng)銷(xiāo)策略形成自己獨(dú)特的公關(guān)事件活動(dòng)是用品牌帶動(dòng)銷(xiāo)量、提升價(jià)值的第一條法那么。以品牌為核心的主題促銷(xiāo)是用品牌帶動(dòng)銷(xiāo)量、提升價(jià)值的第二條法那么。以顧客為中心的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)是品牌帶動(dòng)銷(xiāo)量、提升價(jià)值的第三條法那么。整體營(yíng)銷(xiāo)策略策略二：搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策略搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)的賣(mài)場(chǎng)秘訣，采用排隊(duì)造勢(shì)法，形成人氣效應(yīng)，大戶效應(yīng)，大戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)；再運(yùn)用鯰魚(yú)效應(yīng)去激活，放大羊群效應(yīng)。所謂鯰魚(yú)效應(yīng)，是指地產(chǎn)銷(xiāo)控中的散戶，由于銷(xiāo)控中籌劃人員規(guī)定VIP客戶可優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，那么其它客戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚(yú)群中的鯰魚(yú)，會(huì)積極主動(dòng)參加搶購(gòu)行列。此模式適合應(yīng)用于開(kāi)盤(pán)時(shí)造勢(shì)。常見(jiàn)的用法有認(rèn)購(gòu)派籌、明星簽名認(rèn)購(gòu)、紀(jì)念品排隊(duì)派贈(zèng)、VIP超值認(rèn)購(gòu)排序發(fā)放。策略三：社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)策略社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)模式往往要隨時(shí)捕捉社會(huì)焦點(diǎn)、善用媒體炒作與主題活動(dòng)組織兩把利刃?？衫卯?dāng)?shù)亓己玫恼h(huán)境，將社會(huì)效益的重要性提至首位，將社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)的觀念貫穿于企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，進(jìn)一步改善城市的配套環(huán)境，提升城市品位與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

策略四：開(kāi)放式營(yíng)銷(xiāo)策略采用關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、親情營(yíng)銷(xiāo)、文化營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、展會(huì)營(yíng)銷(xiāo)、人員推廣、現(xiàn)場(chǎng)推廣、團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)、新舊互帶口碑營(yíng)銷(xiāo)、傳統(tǒng)媒介營(yíng)銷(xiāo)等多種營(yíng)銷(xiāo)方式并行的開(kāi)放式銷(xiāo)售策略。策略五：階段性主題營(yíng)銷(xiāo)手段以波浪式營(yíng)銷(xiāo)事件和主題活動(dòng)貫穿全案。工程整體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分規(guī)劃08年9月101109年1月12324657310年1月12111089245形象期開(kāi)盤(pán)\強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期尾盤(pán)期一次開(kāi)盤(pán)盛大交房６、階段營(yíng)銷(xiāo)與目標(biāo)2021年4月底前，工程有四個(gè)大推廣階段階段劃分形象期開(kāi)盤(pán)和強(qiáng)勢(shì)期持續(xù)期尾盤(pán)期時(shí)間節(jié)點(diǎn)09年4月前09年5月-09年12月09年12月-10年3月10年3月底后階段目標(biāo)做好銷(xiāo)售準(zhǔn)備，打造項(xiàng)目形象高度內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積蓄能量爆發(fā)能量，強(qiáng)勢(shì)推銷(xiāo)持續(xù)發(fā)售，形成風(fēng)潮100%清盤(pán)銷(xiāo)售階段推廣形象推廣產(chǎn)品（營(yíng)銷(xiāo)信息）推廣促銷(xiāo)（活動(dòng)）推廣推廣內(nèi)容打造‘首席純中小戶型’的形象定位;VIP促銷(xiāo)計(jì)劃；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)以營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造金陽(yáng)最具性價(jià)比樓盤(pán).以成果、促銷(xiāo)信息結(jié)合做宣傳等開(kāi)盤(pán)籌劃◆內(nèi)部認(rèn)購(gòu)——入市引導(dǎo)正式出售前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)對(duì)整個(gè)工程的作用是不可低估的，目的在于：1〕能從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中獲得客戶，從而更清楚地掌握客戶購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求。2〕通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)推介會(huì)等營(yíng)銷(xiāo)手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)工程、了解工程，是一種正式銷(xiāo)售前期的必要工作。3〕是銷(xiāo)售代表在培訓(xùn)中一個(gè)親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)的好時(shí)機(jī)，可以運(yùn)用所學(xué)的知識(shí)、方法、技巧去接待客戶，答復(fù)客戶的提問(wèn)，從而不斷鍛煉銷(xiāo)售代表，提高其業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為以后走向正式銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的根底。4〕內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格促成對(duì)本工程有信心的客戶成交，同時(shí)聚集人氣，形成旺銷(xiāo)氣氛。5〕及時(shí)通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)總結(jié)市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略?！艚ㄗh采取認(rèn)籌結(jié)合抽簽的形式1〕客戶認(rèn)籌VIP金卡。2〕開(kāi)盤(pán)當(dāng)天抽簽的形式確定購(gòu)置順序。3〕VIP金卡享有額外折扣或者優(yōu)惠。4〕成交VIP金卡享有在本工程物業(yè)眾多優(yōu)惠?！舸朔椒ǖ膬?yōu)點(diǎn)為：1〕市場(chǎng)影響大，轟動(dòng)2〕易形成氣氛，促進(jìn)購(gòu)置3〕利于物業(yè)短時(shí)間售罄4〕操作上正規(guī)，公平5〕宣傳上較易成正面報(bào)道出售VIP卡〔增值卡〕放號(hào)選房目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)＋節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)〔小眾銷(xiāo)售〕團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)集客活動(dòng)以老帶新促賣(mài)穩(wěn)固客戶挖掘收集手段手段擴(kuò)大客戶成交面前期蓄儲(chǔ)資源、團(tuán)購(gòu)資源等，其他渠道收集，內(nèi)部推薦參與：如自建：如——借助：如銀行信用卡合作各類(lèi)協(xié)會(huì)組織﹛﹜利用即有網(wǎng)絡(luò)挖潛會(huì)員俱樂(lè)部組織論壇等活動(dòng)名人帶動(dòng)﹛8、營(yíng)銷(xiāo)路線圖客戶資源的再挖掘9、客戶積累方式：發(fā)放VIP卡發(fā)行分析由于本工程預(yù)計(jì)到09年5月開(kāi)盤(pán)還有一段時(shí)間，發(fā)行增值ＶＩＰ卡可以防止有意向客戶的流失。5月前是傳統(tǒng)住宅銷(xiāo)售淡季，為了開(kāi)盤(pán)即能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的回款額，前期應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行充分積累VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買(mǎi)了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購(gòu)卡客戶感覺(jué)到真正享受到了優(yōu)惠可以強(qiáng)化工程的口碑和人氣，制造市場(chǎng)搶購(gòu)氣氛發(fā)行方式增值VIP卡發(fā)行，前期積累客戶及新增客戶自愿申請(qǐng)、認(rèn)購(gòu)，即為“誠(chéng)意金〞的轉(zhuǎn)化方式；發(fā)行VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價(jià)：10000元；工程開(kāi)盤(pán)后，VIP卡能夠直接沖抵20000元的總房款；購(gòu)置貴賓卡時(shí)，贈(zèng)送禮品。公示開(kāi)盤(pán)選房順序；公示開(kāi)盤(pán)購(gòu)房?jī)?yōu)惠；公示選房不成功后期方案取消貴賓權(quán)益并退還購(gòu)卡費(fèi)按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定交房款簽正式預(yù)售合同開(kāi)盤(pán)前3天書(shū)面通知客戶開(kāi)盤(pán)前1天來(lái)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)拿號(hào)開(kāi)盤(pán)3天內(nèi)選房成功開(kāi)盤(pán)當(dāng)天VIP客戶優(yōu)先選房開(kāi)盤(pán)日拿號(hào)選房認(rèn)購(gòu)期購(gòu)買(mǎi)VIP貴賓卡未購(gòu)買(mǎi)VIP貴賓卡前期咨詢登記客戶通知認(rèn)購(gòu)期內(nèi)新增客戶資源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房不成功開(kāi)盤(pán)當(dāng)天不來(lái)選房開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房成功開(kāi)盤(pán)3天內(nèi)選房不成功開(kāi)盤(pán)3天當(dāng)場(chǎng)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)保留貴賓權(quán)益下期選房下期貴賓客戶資源開(kāi)盤(pán)ＶＩＰ選房流程10、團(tuán)購(gòu)方式的預(yù)備本案團(tuán)購(gòu)的界定團(tuán)購(gòu)即以團(tuán)體的名義集體進(jìn)行購(gòu)置，集體是一個(gè)泛名詞，那么到底有多少人才能進(jìn)行團(tuán)購(gòu)呢，一般而言，團(tuán)體應(yīng)由3人以上組成，根據(jù)團(tuán)體的大小，人數(shù)的不同，我們對(duì)團(tuán)體進(jìn)行劃分，分別給予相應(yīng)的優(yōu)惠。小團(tuán)：由3-10名成員組成中團(tuán)：由11-20名成員組成大團(tuán)：由21-30名成員組成集團(tuán)客戶：由31名以上的成員組成團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠初步方案客戶進(jìn)行團(tuán)購(gòu)多是對(duì)工程有購(gòu)置意愿，同時(shí)為了獲取更多的優(yōu)惠而進(jìn)行的集體購(gòu)置行為，很明顯，優(yōu)惠程度是左右團(tuán)購(gòu)成功的重要因素。但是，如果讓利過(guò)多，就會(huì)影響工程的投資回報(bào)率，因而必須制定相應(yīng)的策略，循規(guī)蹈矩，才能何證團(tuán)購(gòu)的合理進(jìn)行，同樣，團(tuán)體越大的團(tuán)購(gòu)集體，對(duì)折扣要求也越多，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言意味首更薄的利潤(rùn)。優(yōu)惠初步方案：小團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外1%折優(yōu)惠中團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外2%折優(yōu)惠大團(tuán)以上團(tuán)購(gòu)：額外3%折優(yōu)惠注：團(tuán)購(gòu)客戶同時(shí)享受VIP卡優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)控策略團(tuán)購(gòu)對(duì)于工程而言，往往意味著資本的投資回收周期縮短，當(dāng)如果對(duì)于一個(gè)品質(zhì)優(yōu)良的樓盤(pán)，大量進(jìn)行團(tuán)購(gòu)將會(huì)極大地?fù)p害工程的回報(bào)率，對(duì)于本案而言，產(chǎn)品滯銷(xiāo)的可能性較小，大量的團(tuán)購(gòu)必然會(huì)導(dǎo)致工程回報(bào)率的大幅度降低，因而必須進(jìn)行團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)控。數(shù)量控制：根據(jù)工程前期咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間對(duì)工程在市場(chǎng)上的反響進(jìn)行分析，如市場(chǎng)反響熱烈可適度減少方案團(tuán)購(gòu)數(shù)量，如市場(chǎng)反響達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，那么可以適度放開(kāi)團(tuán)購(gòu)數(shù)量，預(yù)計(jì)本案團(tuán)購(gòu)數(shù)量控制20%以內(nèi)。產(chǎn)品控制：將產(chǎn)品按性價(jià)比分為三類(lèi)，三類(lèi)產(chǎn)品按1：1：1搭配團(tuán)購(gòu)或三類(lèi)產(chǎn)品中抽簽團(tuán)購(gòu)。階段控制：為了營(yíng)造工程開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的氣氛，建議團(tuán)購(gòu)方案集中在09年1月-10月四、推廣策略1、推廣總策略2、形象推廣策略3、推廣思路4、媒體策略5、階段推廣攻略1、推廣總策略整合營(yíng)銷(xiāo)傳播根本確定以“獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，〞“高調(diào)入市，寫(xiě)實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn)〞“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢(shì)〞為主的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播方式。形象完整統(tǒng)一，不斷延展品牌持續(xù)傳播，不斷飽滿戰(zhàn)略統(tǒng)一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新變化1、推廣總策略以“獨(dú)立形象、產(chǎn)品制勝、居住價(jià)值〞作為推廣總思路；以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出工程的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作工程，拔高工程形象，到達(dá)一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，充分利用開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的熱銷(xiāo)情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作，到達(dá)高潮不斷的銷(xiāo)售場(chǎng)景；在產(chǎn)品制定好價(jià)格、銷(xiāo)售物料齊全、展示中心開(kāi)放等一系列政策后，著重炒作工程居住價(jià)值和升值潛力。獨(dú)立主題傳播力推以個(gè)性化鮮明見(jiàn)長(zhǎng)的“獨(dú)立主題傳播〞模式：遵循“唯一性〞、“權(quán)威性〞和“排他性〞的“市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)策略〞，一方面從金陽(yáng)區(qū)域未來(lái)前景、工程的功能、價(jià)值符號(hào)等方面提煉出“獨(dú)立主題〞和“概念〞。另一方面，在年度內(nèi)每1—2個(gè)月推出一個(gè)“獨(dú)立主題〞，運(yùn)用“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播〞進(jìn)行全方位的沖擊；從而到達(dá)營(yíng)銷(xiāo)傳播“投入—產(chǎn)出效果〞最大化。貫穿始終的CIS形象識(shí)別系統(tǒng)工程鮮明的形象特色是推廣傳播根底，導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，并貫穿始終有利于住宅工程的最有效傳播，也是本工程從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、迅速為廣闊購(gòu)房者所關(guān)注的殺手锏之一。面向全省的社會(huì)資源綜合調(diào)度最大限度調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，采用新聞、活動(dòng)等多種傳播模式實(shí)現(xiàn)工程與社會(huì)、工程與政府、工程與市場(chǎng)之間的全方位溝通，善用政府資源與意見(jiàn)領(lǐng)袖力量，打造工程權(quán)威形象。全過(guò)程強(qiáng)勢(shì)推廣，造大勢(shì)、積極炒作、地毯式滲透?jìng)鞑ヘ灤┦冀K。2、形象推廣策略對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的炒做——有助于樹(shù)立購(gòu)房者信心。恰當(dāng)?shù)闹黝}或事件——有助于迅速建立樓盤(pán)的品牌調(diào)性。放大并表述產(chǎn)品的特征——有助于迅速形成產(chǎn)品形象定位。對(duì)配套設(shè)施的炒作——有助于迅速提升工程產(chǎn)品價(jià)值。著力對(duì)工程居住價(jià)值、未來(lái)生活模式的闡述——有助于刺激購(gòu)房者的最終選擇。3、推廣思路思路一：以總體營(yíng)銷(xiāo)階段性劃分為推廣線思路二：以事件營(yíng)銷(xiāo)為重要營(yíng)銷(xiāo)手段的活動(dòng)線思路三:以二三網(wǎng)齊下的營(yíng)銷(xiāo)模式為推廣網(wǎng)思路一：階段推廣籌劃進(jìn)程形象期開(kāi)盤(pán)和強(qiáng)勢(shì)期持續(xù)期尾盤(pán)期〔09年5月前〕〔09年５月-09年１２月〕〔12月－10年３月〕〔10年3月后〕 打造‘首席純中小戶型’的形象定位;VIP促銷(xiāo)方案；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)以營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造最具居住價(jià)值的產(chǎn)品形象；以成果、促銷(xiāo)信息結(jié)合做宣傳等200９年３月底前，工程有四個(gè)大推廣階段形象推廣產(chǎn)品〔營(yíng)銷(xiāo)信息〕推廣促銷(xiāo)〔活動(dòng)〕推廣1234思路二：以事件營(yíng)銷(xiāo)為重要營(yíng)銷(xiāo)手段的活動(dòng)線以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出工程的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作工程，拔高工程形象，到達(dá)一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，充分利用開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的熱銷(xiāo)情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作；推出系列優(yōu)惠或抽獎(jiǎng)活動(dòng)，到達(dá)月月有驚喜的效果，不斷制造高潮。思路三：二三網(wǎng)齊下的營(yíng)銷(xiāo)模式推廣手段推廣形式執(zhí)行時(shí)間協(xié)作機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)目的細(xì)網(wǎng)市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)08年12月-09年5月當(dāng)?shù)刂髁髅襟w配合全民關(guān)注／形象樹(shù)立／熱門(mén)話題／引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)／影響媒體／輻射政府

——不漏過(guò)每一個(gè)人、每一個(gè)區(qū)域中網(wǎng)省內(nèi)巡展開(kāi)盤(pán)前后視情況開(kāi)發(fā)商／廣告公司／主流媒體配合客戶放量／促進(jìn)銷(xiāo)售／配合本地營(yíng)銷(xiāo)大網(wǎng)省外營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)前后視情況開(kāi)發(fā)商／廣告公司／當(dāng)?shù)孛襟w客戶放量社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)輻射每一個(gè)角落走進(jìn)每一個(gè)家庭影響每一個(gè)市民省內(nèi)巡展影響有影響的城市影響有影響的人省外巡展影響有實(shí)力的城市影響有實(shí)力的人4、媒體策略策略原那么

火線集中原那么：集中力量于一點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)者版面創(chuàng)新原那么：改變常規(guī)版面形式，最大化吸引眼球媒體創(chuàng)新原那么：創(chuàng)造媒體，如工程內(nèi)部刊物密集轟炸原那么：充分利用貴陽(yáng)市最實(shí)效的宣傳渠道——報(bào)紙廣告，每周至少投放一次廣告進(jìn)行轟炸，在密集投放的根底上利用半版或黑白版面降低投放本錢(qián)媒體整合原那么：綜合運(yùn)用報(bào)紙、電視、戶外、雜志、電臺(tái)、DM直郵等多種媒體形式進(jìn)行全方位、立體性的媒體攻勢(shì)，分時(shí)段出擊，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)傳播主線以節(jié)奏緊湊、環(huán)環(huán)相扣的事件營(yíng)銷(xiāo)與軟硬性廣告照應(yīng)。以奠基儀式——開(kāi)盤(pán)儀式及促銷(xiāo)活動(dòng)——竣工、封頂儀式——交房活動(dòng)等事件為主軸，穿插有針對(duì)性的實(shí)效促銷(xiāo)活動(dòng)與連續(xù)的深度新聞宣傳、炒作，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。重點(diǎn)針對(duì)中高端目標(biāo)群體開(kāi)展氣勢(shì)磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進(jìn)行多種媒體組合，實(shí)現(xiàn)立體發(fā)布，效果累加，從而在短時(shí)間內(nèi)制造階段最強(qiáng)聲音，有效打動(dòng)市場(chǎng)。整合運(yùn)用廣告、公關(guān)、事件營(yíng)銷(xiāo)、戶外、促銷(xiāo)、DM等手段，全方位立體傳播。主要傳播載體本工程傳播載體主要考慮如下：以報(bào)紙和宣傳單頁(yè)為主要的銷(xiāo)售信息傳播載體貫穿始終；以電視和戶外廣告、公交車(chē)廣告為主要的形象宣傳載體；輔之以一定的網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告作為立體的推廣途徑。主要傳播方式1〕有影響力的主題公關(guān)活動(dòng)2〕媒體深度新聞報(bào)導(dǎo)3〕DM宣傳單頁(yè)派發(fā)4〕富沖擊力的戶外形象廣告5〕現(xiàn)場(chǎng)與售樓部形象廣告6〕人員直銷(xiāo)7〕口碑傳播8〕政府事業(yè)單位渠道的隨機(jī)派發(fā)9〕“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)〞的工程推介會(huì)10〕網(wǎng)絡(luò)傳播推廣渠道整合階段媒介媒體位置形式第一階段(08年12月-09年5月)戶外市區(qū)、金陽(yáng)半落地式戶外或橋體戶外平面貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)、貴州商報(bào)軟文炒作和新聞報(bào)道為主，整版和半版形象為輔網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)項(xiàng)目相關(guān)公關(guān)活動(dòng)報(bào)道,圖文并茂；通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)電視貴州電視臺(tái)/有線電視臺(tái)新聞報(bào)道，專(zhuān)題節(jié)目第二階段（09年5月-09年12月）戶外前期戶外廣告畫(huà)面的更換平面貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)為主，特定時(shí)間可以考慮投放航空、旅游及房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)雜志以整版和半版廣告為主，軟文推廣為輔助；特定時(shí)間可以投放跨版形象和連版懸念式廣告網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)，專(zhuān)題報(bào)道廣播交通臺(tái)廣播不定時(shí)推廣廣播的形象推廣第三階段(10年1月之后)戶外前期戶外廣告畫(huà)面的更換平面貴陽(yáng)晚報(bào)／貴陽(yáng)都市報(bào)以半版廣告為主，軟文推廣為輔助；進(jìn)行專(zhuān)題欄目的冠名網(wǎng)絡(luò)貴陽(yáng)搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄,擎天柱,大旗幟,對(duì)聯(lián)地毯，花籃，樓體字現(xiàn)場(chǎng)售樓處氣氛營(yíng)造由于使用商鋪?zhàn)鳛榕R時(shí)售樓處，所以無(wú)法改動(dòng)外立面，只做銷(xiāo)售氣氛包裝內(nèi)裝建議：強(qiáng)化裝飾性內(nèi)包裝，突出購(gòu)房洽談的實(shí)用性強(qiáng)化外環(huán)境的包裝突出購(gòu)房洽談的實(shí)用性由于本工程的目標(biāo)客戶主要以市區(qū)客戶為主,且本工程要打造首席純中小戶型社區(qū)工程形象，建議在市中心(如:噴水池)的臨街展示位置設(shè)立市內(nèi)接待中心，同時(shí)提供看房班車(chē)效勞。市內(nèi)接待中心應(yīng)充分表達(dá)工程實(shí)力，面積建議在1００平方米左右。市區(qū)接待中心內(nèi)部園林化裝飾５、階段推廣策略規(guī)劃1〕開(kāi)盤(pán)前推廣簡(jiǎn)析2〕開(kāi)盤(pán)期推廣簡(jiǎn)析3〕強(qiáng)銷(xiāo)期推廣簡(jiǎn)析4〕持續(xù)期推廣簡(jiǎn)析1〕開(kāi)盤(pán)前推廣簡(jiǎn)析關(guān)鍵詞蓄勢(shì)—PR公關(guān)—新聞—軟文炒作—工程整體形象階段性推廣主題奧體中心旁低密度庭院策略簡(jiǎn)述“發(fā)動(dòng)一場(chǎng)暴風(fēng)驟雨似的公關(guān)宣傳攻勢(shì)〞是本階段的推廣總精神。以“奧體中心〞的高調(diào)公關(guān)活動(dòng)為先導(dǎo)亮象，配合大型的產(chǎn)品推薦會(huì)、以密集的系列新聞、軟文炒作為主要推廣方式，以品牌知名度塑造和工程占位區(qū)域形象高度信息為主要內(nèi)容，結(jié)合常規(guī)推廣方式，組成密集信息交叉網(wǎng)，成為整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，為工程全面營(yíng)銷(xiāo)奠定根底。推廣要點(diǎn)以本工