怎樣當(dāng)好甲方代表

一、項(xiàng)目定義：二、房地產(chǎn)管理及流程三、建設(shè)工程主體及其各方利益關(guān)系；四、怎樣當(dāng)好甲方〔業(yè)主〕代表；五、總結(jié)；1.一、工程定義(甲方代表應(yīng)知部份)1、工程：即指在一定的約束條件〔限定時(shí)間或工期、資源本錢等〕下，為完成某一獨(dú)特的產(chǎn)品，或是效勞的一次性任務(wù)，也就是說(shuō)工程具有一次性和獨(dú)特性特征，即有明確的開始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，工程的啟動(dòng)標(biāo)志著工程的開始，當(dāng)工程目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)〔成功〕或因工程目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)(失敗〕工程被終止時(shí)，就以為著工程的結(jié)束，工程主要由以下特征。1〕、工程的單件性：即每件工程產(chǎn)品都是單一的，從形式上和內(nèi)容上都有可能是單一的、不同的。2〕、目標(biāo)的特定性：即每個(gè)工程都自己的特有的完成目標(biāo)，主要是指：工程的工期目標(biāo)、本錢目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)等。3〕、工程具有約束性：工程是一個(gè)既定的目標(biāo)任務(wù)，即在目標(biāo)的約束下完成工程任務(wù)。2.4〕工程的壽命周期性：大概分為三個(gè)階段，第一階段是工程前期階段，一般包括工程規(guī)劃部署等，明確工程任務(wù)、根本要求所投入的要素〔人、才、物〕以及期望到達(dá)的目標(biāo)；第二階段是工程的實(shí)施階段，即明確了第一階段的各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)目標(biāo)在限定的約束條件下進(jìn)行實(shí)施，主要是指工程的設(shè)計(jì)、實(shí)體施工等；第三個(gè)階段是指工程的終止階段，包括工程的總結(jié)、清理、交付業(yè)主〔使用單位〕，以及保修期間的保修。5〕工程的系統(tǒng)性：工程是由一系列活動(dòng)組成的，即由工程建議、工程決策、工程實(shí)施、投入使用,后期效勞的一系列的圍繞目標(biāo)效益有效整合各種資源、優(yōu)化配置?？茖W(xué)管理，同時(shí)要求在工程的運(yùn)作中，全面,動(dòng)態(tài)、統(tǒng)籌兼顧的分析處理問(wèn)題的管理工作；3.2、項(xiàng)目承包商：其投標(biāo)書已為發(fā)包人接受，并已正式簽署合同負(fù)責(zé)實(shí)施完成合同任務(wù)的當(dāng)事人。3、工程分包商；指具有相應(yīng)資質(zhì)的可以承擔(dān)分包工程的單位，建筑工程總承包單位可以將承包工程中的局部工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可,一般分為專業(yè)分包〔如消防〕和勞務(wù)分包。4、工程監(jiān)理單位：指發(fā)包人〔甲方或業(yè)主〕委托的負(fù)責(zé)本工程監(jiān)理并取得相應(yīng)工程監(jiān)理資質(zhì)的單位，由發(fā)包人按照監(jiān)理合同付給監(jiān)理費(fèi)用，監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同、法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主的要求對(duì)工程實(shí)施目標(biāo)控制和工程管理工作；

4.5、建設(shè)工程工程管理：建設(shè)工程工程管理是為了實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)預(yù)定目標(biāo)，通過(guò)一定的組織形式，用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法對(duì)工程工程建設(shè)從投資決策、建設(shè)準(zhǔn)備、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收以及售后效勞的全過(guò)程進(jìn)行方案、組織、指揮、協(xié)調(diào)、和控制等活動(dòng)，以便有效地利用人力、物力、財(cái)力、信息、時(shí)間和空間資源，以最低消耗獲得最正確經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益和環(huán)境效益的過(guò)程；6、工程業(yè)主：是指具備某項(xiàng)工程工程建設(shè)需要的條件〔資金、規(guī)劃用地、建設(shè)手段等〕，建立起與承包〔生產(chǎn)供給〕商及社會(huì)中介機(jī)構(gòu)〔如監(jiān)理單位、造價(jià)咨詢單位等〕的委托合同關(guān)系，并最終得到建筑工程產(chǎn)品所有權(quán)的政府部門。企事業(yè)單位和個(gè)人。建設(shè)工程工程業(yè)主包括各級(jí)政府、專業(yè)部門、政府委托的資產(chǎn)管理部門、企事業(yè)單位學(xué)校、私營(yíng)單位和自然人。當(dāng)然也包括一些如(公用事業(yè)單位,機(jī)關(guān)單位5.醫(yī)院、工廠、商業(yè)及商業(yè)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)公司等〕，個(gè)人和個(gè)人合伙投資者依法登記注冊(cè)的法人機(jī)構(gòu)等。7、工程法人：工程法人是依據(jù)?中華人民共和國(guó)公司法?成立的從事工程開發(fā)的有限責(zé)任公司和股份。工程法人不是個(gè)人，工程法人是工程建設(shè)的責(zé)任主體,依法對(duì)所開發(fā)的工程負(fù)有工程的籌劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)歸還和資本的保值增值等責(zé)任并享有相應(yīng)的權(quán)利；8甲方代表：工程法人指定的能代表業(yè)主實(shí)施工程管理的部門或責(zé)任人員,甲方代表在業(yè)主的授權(quán)下可處理現(xiàn)埸進(jìn)度,質(zhì)量,投資和平安等一切事宜,其具體權(quán)力也可在合同中寫明,也可由業(yè)主寫通知明確。6.二、房地產(chǎn)管理(甲方代表應(yīng)會(huì))目錄1、房地產(chǎn)企業(yè)工程的綜合管理2、房地產(chǎn)企業(yè)工程人力資源管理3、房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間管理4、房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)管理5、房地產(chǎn)企業(yè)工程的范圍管理6、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理7、房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理8、房地產(chǎn)工程的本錢管理9、房地長(zhǎng)企業(yè)的溝通管理7.一、房地產(chǎn)企業(yè)工程的綜合管理啟動(dòng):立項(xiàng)辦土地可行性研究報(bào)工程批準(zhǔn)前期:前期證照籌劃書方案設(shè)計(jì)初設(shè)實(shí)施:施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)合同施工過(guò)程控制各項(xiàng)驗(yàn)收控制:開發(fā)節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)度質(zhì)量平安投資協(xié)調(diào)收尾:綜合驗(yàn)收備案移交質(zhì)保維修后期管理8.二、房地產(chǎn)企業(yè)工程人力資源管理1、人才:人才必備的五大要素〔德、才、信、細(xì)、動(dòng)〕，身體健康,證照齊全.2、鼓勵(lì)機(jī)制:〔工資獎(jiǎng)金股權(quán)分紅〕.3、授權(quán):〔責(zé)任制〕授權(quán)責(zé)任獎(jiǎng)罰.4、需求:(期望值)工資福利獎(jiǎng)金保險(xiǎn)節(jié)假日培訓(xùn)學(xué)習(xí)考證.5、用人標(biāo)準(zhǔn)與制度:標(biāo)準(zhǔn)制度9.三、房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間管理

開發(fā)節(jié)點(diǎn)與開發(fā)節(jié)奏:計(jì)劃節(jié)點(diǎn)關(guān)健點(diǎn)企業(yè)時(shí)間管理:上下班加班開會(huì)節(jié)假日值班個(gè)人時(shí)間管理:上下班自學(xué)考証節(jié)假曰工程周期吋間管理:開工竣工停工時(shí)間與投資者的關(guān)係:信貸時(shí)間還款周期交房時(shí)間保修時(shí)間10.四、房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)管理

采購(gòu)對(duì)象數(shù)據(jù)庫(kù)的建立:各類材料設(shè)備廠家數(shù)據(jù)庫(kù)的建立市埸時(shí)間價(jià)格曲線分析表性價(jià)比的模式的建立:模板比較決策采購(gòu)控制及措施:控制方法控制措施釆購(gòu)方式:招投標(biāo)議標(biāo)緊急釆購(gòu)釆購(gòu)流程和制度:流程制度11.五、房地產(chǎn)企業(yè)工程的范圍管理工程范圍界定的基準(zhǔn):紅線空間地下周邊及相鄰范圍變更控制:動(dòng)因后果對(duì)策〔紅線范圍變更、建筑面積、高度設(shè)計(jì)變動(dòng)..…〕范圍變更優(yōu)化:體積空間地下如何優(yōu)化范圍內(nèi)的管理:有關(guān)資料動(dòng)態(tài)變化設(shè)計(jì)變更空間平面地下的變化處理建立擋案臺(tái)賬建立管控制度12.六、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn):形勢(shì)未來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)承受風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)和收益的量化:風(fēng)險(xiǎn)損失判斷收益予估判斷工程應(yīng)用概率進(jìn)行投資決策的量化分析:國(guó)內(nèi)及周邊投資風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)資本運(yùn)作動(dòng)態(tài)分析

13.七、房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理質(zhì)量管理的7項(xiàng)原那么：圖紙標(biāo)準(zhǔn)合格〔合格材料合格品合格工程〕正規(guī)(過(guò)程正規(guī)施工正規(guī))驗(yàn)收過(guò)關(guān)缺陷處理合同要求過(guò)程控制:質(zhì)保體糸制度責(zé)任心檢查嚴(yán)格經(jīng)驗(yàn)技術(shù)水平樣板先行職業(yè)素質(zhì)與道德質(zhì)量本錢的概念和分析:質(zhì)量與本錢的關(guān)係要質(zhì)量降本錢的措施經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn):事故處理總結(jié)教訓(xùn)下一步糾正措施14.八、房地產(chǎn)工程的本錢管理房地產(chǎn)企業(yè)如何贏利:土地本錢地段工程優(yōu)勢(shì)降低本錢高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略嚴(yán)格管理挖潛工程決策設(shè)計(jì)優(yōu)化合同施工投資控制本錢權(quán)重比例:根底主體安裝裝飾園林景觀其它相似工程比較本錢數(shù)據(jù)庫(kù)參數(shù)比較收支的重要性和關(guān)聯(lián)性:予算本錢實(shí)際本錢收入損失予控措施品質(zhì):售價(jià)的分析市埸分析本案亮點(diǎn)品質(zhì)保證措施本錢表:本錢分析本錢報(bào)告本錢予測(cè)資金表:分年資金需求表銷售資金回籠表現(xiàn)金流量表資金借貸表15.九、房地長(zhǎng)企業(yè)的溝通管理下級(jí)溝通:注重方式注重效果平行溝通:注重協(xié)調(diào)注重配合工程經(jīng)理的溝通:注重主導(dǎo)注重支持領(lǐng)導(dǎo)的溝通:注重要點(diǎn)絕不重復(fù)外部溝通:注重目的注重攻關(guān)內(nèi)外聯(lián)糸數(shù)據(jù)庫(kù):各種有用人員的通迅數(shù)據(jù)庫(kù)溝通重點(diǎn)是人際交往和為人處事,一個(gè)人的性格往往決定一個(gè)人一生的命運(yùn)。一個(gè)人的溝通能力決定一件事情的成敗,攻關(guān)是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲16.房地產(chǎn)工作流程17.三、建設(shè)工程主體及其各方利益關(guān)系；(甲方協(xié)調(diào)應(yīng)知)

1、根據(jù)建設(shè)主體在建設(shè)工程工程實(shí)施中的地位和作用，基于系統(tǒng)的分析?？蓪⒔ㄔO(shè)主體劃分為三大類型。一類是直接參與主體，他們的行為活動(dòng)對(duì)建設(shè)工程工程目標(biāo)的形成有直接影響，他們與建設(shè)工程工程之間存在著直接利益關(guān)系。直接主體包括：工程業(yè)主、工程使用單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、生產(chǎn)廠商、材料設(shè)備供給單商。專業(yè)設(shè)計(jì)與施工單位,特殊單項(xiàng)分包單位。第二類是間接主體，主要是中介機(jī)構(gòu)，其行為活動(dòng)對(duì)建設(shè)工程工程目標(biāo)的形成產(chǎn)生間接影響，也就是說(shuō)他們的活動(dòng)結(jié)構(gòu)是通過(guò)直接主體行為的變化形成的，他們與建設(shè)工程工程之間不存在直接利益關(guān)系，間接主體包括：監(jiān)理單位、投資咨詢、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、工程擔(dān)保、工程風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)等。第三類主體是構(gòu)成建設(shè)主體行為活動(dòng)的環(huán)境，影響環(huán)境建設(shè)主體活18.監(jiān)督單位。主要包括政府監(jiān)督管理、建設(shè)工程工程所在地區(qū)政府部門和社會(huì)相關(guān)部門單位；2、工程主體各方的關(guān)系：實(shí)行工程法人責(zé)任制后，工程法人與政府部門、金融機(jī)構(gòu)、投資方、承包方〔設(shè)計(jì)、施工、物資供給單位等〕、監(jiān)理單位、咨詢單位等的關(guān)系，是一種新型的適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制關(guān)系。在建設(shè)工程工程管理上形成以工程法人為中心和主體，工程法人向國(guó)家和各投資方負(fù)責(zé)，咨詢、監(jiān)理為中介組織，設(shè)計(jì)施工、物資供給等單位通過(guò)投標(biāo)方式承擔(dān)工程建設(shè)任務(wù)的建設(shè)管理新模式；工程法人與政府部門的關(guān)系：工程法人是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)工程立項(xiàng)、籌資、建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、還本付息及資產(chǎn)的保值增值的全過(guò)程負(fù)責(zé)。19.為此，工程法人擁有相應(yīng)的自主權(quán)，政府不直接干預(yù)工程法人的投資建設(shè)活動(dòng)，政府部門的主要職能是依法進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和管理。監(jiān)督是指政府通過(guò)制定法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，指導(dǎo)和制約工程法人的投資活動(dòng)，使其符合國(guó)家的宏觀政策和利益。3、工程法人與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系：工程法人與金融機(jī)構(gòu)是平等的民事主體，一方面工程法人要取得金融機(jī)構(gòu)的支持，以保證資金的供給。另一方工程法人也可根據(jù)貸款條件，自主的選擇金融機(jī)構(gòu)。工程法人與金融機(jī)構(gòu)是雙向的選擇，雙方通過(guò)貸款合同明確其權(quán)利和義務(wù)。為了保證其貸款能連本帶息按期收回，提供貸款的金融機(jī)構(gòu)一般要對(duì)工程法人的資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。20.4、工程法人與承包方的關(guān)系：工程法人與承包方是地位平等的民事主體，承包方通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)獲得工程任務(wù)，工程法人通過(guò)招標(biāo)方式選擇中標(biāo)單位。工程法人〔發(fā)包方〕與承包單位是雙向選擇，雙方通過(guò)簽訂工程承發(fā)包合同或設(shè)備、材料供給合同，明確其各自的權(quán)利和義務(wù)，如一方違反合同約定要承擔(dān)違約責(zé)任。但盡管監(jiān)理單位與承包方之間沒(méi)有合同關(guān)系，但監(jiān)理單位可根據(jù)工程法的授權(quán)，監(jiān)督管理承包方履行工程發(fā)包合同或設(shè)備、材料供給合同。工程法人委托社會(huì)監(jiān)理單位后，承包方應(yīng)接受監(jiān)理工程師對(duì)自己工程工程建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理。5、工程法人與監(jiān)理等單位的關(guān)系：工程法人與監(jiān)理單位也是平等的民事主體，雙方通過(guò)簽訂監(jiān)理合同21.

明確各方的權(quán)利和義務(wù)。監(jiān)理單位接受工程法人的委托后，工程法人就把工程工程建設(shè)管理權(quán)利的一局部授予監(jiān)理單位。諸如工程建設(shè)組織協(xié)調(diào)工作的主持權(quán)、設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量及建筑材料與設(shè)備質(zhì)量確實(shí)認(rèn)權(quán)和否決權(quán)、工程量與工程款支付確實(shí)認(rèn)權(quán)和否決權(quán)、工程建設(shè)進(jìn)度與建設(shè)工期確實(shí)認(rèn)權(quán)和否決權(quán)，以及圍繞工程建設(shè)的各種爭(zhēng)議權(quán)等。監(jiān)理單位在工程法人授權(quán)范圍之內(nèi)開展工作。監(jiān)理單位要向工程法人負(fù)責(zé),監(jiān)理單位不是工程法人的代理人，不是以工程法人的名義開展監(jiān)理，而是以第三方的身份工作。監(jiān)理單位不僅要為工程法人提供高質(zhì)量的效勞，圍護(hù)工程法人的合法權(quán)益，同時(shí)也要圍護(hù)承包方的合法權(quán)益,當(dāng)然現(xiàn)代監(jiān)理根本上按甲方的要求進(jìn)行監(jiān)理,中國(guó)的國(guó)情是監(jiān)理不得違背甲方的指令,而不是西方的監(jiān)理是獨(dú)立的弟三方。22.

除監(jiān)理單位以外的其他資訊單位，一般只為工程法人提供專業(yè)效勞，如法律、造價(jià)、技術(shù)、管理資訊等。這些單位同承包方之間一般不發(fā)生關(guān)系。6、工程法人與承包商、分包商、監(jiān)理的相互關(guān)系：總包商在業(yè)主同意的前提下將專業(yè)工程和局部分項(xiàng)工程發(fā)包給分包商，總包商與分包商簽訂分包合同，分包商與業(yè)主不直接發(fā)生合同關(guān)系；總包商向業(yè)主承擔(dān)整個(gè)工程的施工責(zé)任，并接受監(jiān)理工程師的監(jiān)督、管理。分包商對(duì)總包商負(fù)責(zé)，并接受總包商的監(jiān)督。分包商與監(jiān)理單位不發(fā)生關(guān)系，監(jiān)理單位只通過(guò)總包單位對(duì)分包單位實(shí)行控制和管理。23.

政府質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)業(yè)主監(jiān)理單位質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)單位質(zhì)量審核監(jiān)督勘察單位質(zhì)量審核監(jiān)督材料、設(shè)備生產(chǎn)供給單位i監(jiān)督施工單位質(zhì)量審核監(jiān)督設(shè)計(jì)單位質(zhì)量審核監(jiān)督使用單位質(zhì)量審核監(jiān)督建設(shè)工程質(zhì)量工程質(zhì)量政府全面監(jiān)督體系24.

政府有關(guān)部門建設(shè)工程管理組織體系工程法人〔業(yè)主〕承建單位工期、投資、質(zhì)量建設(shè)工程工程監(jiān)理單位監(jiān)督管理監(jiān)督管理管理監(jiān)督監(jiān)理25.三、怎樣當(dāng)好甲方〔業(yè)主〕代表(甲方代表素質(zhì)與能力)第一點(diǎn)：甲方代表的素質(zhì)要有組織能力,協(xié)調(diào)能力和堅(jiān)強(qiáng)的執(zhí)行力，具有相應(yīng)的知識(shí)結(jié)構(gòu)，能從總體上把握一個(gè)工程，抓甲方自己的關(guān)鍵工作,掌握開發(fā)節(jié)奏,做好開發(fā)的各種道具,了解房地產(chǎn)形勢(shì)和市埸需求，推出符合業(yè)主要求和市埸要求的建筑產(chǎn)品；另外是加控設(shè)計(jì)管理(因設(shè)計(jì)合理是最大的節(jié)約),做好投資控制,為業(yè)主節(jié)省開支,素質(zhì)重點(diǎn)是甲方代表應(yīng)有好的職業(yè)道德,廉潔清正,大公無(wú)私。第二點(diǎn)：勾通協(xié)調(diào)處理好各單位的關(guān)系甲方代表的難點(diǎn)就是怎么樣處理工程建設(shè)過(guò)程中涉及最多的施工單位、監(jiān)理單位和本單位的關(guān)系問(wèn)題。如果對(duì)施工單位過(guò)于嚴(yán)厲有的時(shí)候會(huì)適得其反。處理這種關(guān)系要有智謀，原那么性問(wèn)題決不退讓，小問(wèn)題可進(jìn)可退，但要看施工單位表現(xiàn)。監(jiān)理單位主要是關(guān)系質(zhì)量問(wèn)題的專業(yè)監(jiān)理工程師。要經(jīng)常指導(dǎo),列出質(zhì)量予控點(diǎn)讓他們重視,旁站檢查,甲方當(dāng)然要監(jiān)督執(zhí)行,另外還要不怕麻煩，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)制定一套適合本工程的質(zhì)量管理細(xì)那么和施工管理細(xì)那么,最好是灌入合同附件,減輕過(guò)程管理難度。26.質(zhì)量管理細(xì)那么要以公司的名義出，而甲方代表就可以沉著的在公司與施工單位周游，把握大原那么。這次我們搞了一個(gè)進(jìn)埸學(xué)習(xí)。設(shè)計(jì)了一些條條款款讓施工單位和監(jiān)理單位去遵守和執(zhí)行，就像是我們?cè)O(shè)的一個(gè)局，一個(gè)善意的局。目的就是管好工程的質(zhì)量和進(jìn)度。第三點(diǎn);控制好各個(gè)關(guān)鍵部位,細(xì)節(jié)決定成敗質(zhì)量控制的重點(diǎn)應(yīng)抓好工程的幾個(gè)關(guān)鍵部位:1、根底：鋼筋和砼2、框架局部：鋼筋和砼，尤其是幾何尺寸，防開裂.3抹灰：注意必須兩遍成活，并注意在框架與墻體交接部位采取一定的措施。4、應(yīng)注意外墻的保溫…質(zhì)量節(jié)點(diǎn)很多,不一一例舉5、從組織上，必須對(duì)監(jiān)理公司和施工單位嚴(yán)格要求，在重點(diǎn)部位出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要采取懲罰措施，當(dāng)然要有一定管理細(xì)那么6、提高施工隊(duì)伍的素質(zhì)，多組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工人的素質(zhì)和管理人員的素質(zhì)，好的工程是干出來(lái)的不是看出來(lái)的；27.重點(diǎn)管理弟四點(diǎn):抓節(jié)點(diǎn)進(jìn)度和開發(fā)節(jié)奏1、提高執(zhí)行力,對(duì)方案節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格督查,達(dá)不到甲方要求又說(shuō)不出原因一定要處分,到達(dá)應(yīng)給獎(jiǎng)勵(lì)(獎(jiǎng)勵(lì)要業(yè)主授權(quán))。2、要深入現(xiàn)埸,了解弟一手情況,不要被承包方牽到鼻子走,要對(duì)進(jìn)度起主導(dǎo)作用。3、每月的方案檢查都要逗硬,旬,周的方案要有超前,使月方案完成留有佘地。4、對(duì)內(nèi),對(duì)外管理要有方法,要有一套制度和手段,要有凝聚力和戰(zhàn)斗力，有組織有目標(biāo)有方案地調(diào)動(dòng)各方積極性,團(tuán)結(jié)奮斗,實(shí)現(xiàn)業(yè)主工期和重點(diǎn)開發(fā)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。5、開發(fā)節(jié)奏,銷售點(diǎn)十分重要,要制定方案,反復(fù)評(píng)估,有予見性地解決過(guò)程中的問(wèn)題和困難,一定要想盡方法到達(dá)業(yè)主的目標(biāo)。28.第五點(diǎn)：要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)1、專業(yè)知識(shí)必須精。作為甲方代表，你隨時(shí)都可能在現(xiàn)場(chǎng)，有時(shí)施工方有些小的專業(yè)問(wèn)題需要甲方確定的，當(dāng)場(chǎng)問(wèn)你你必須答復(fù)得出。2、熟悉設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，熟悉施工圖紙，工作認(rèn)真、仔細(xì)、主動(dòng)，大局部問(wèn)題你可以提前發(fā)現(xiàn)并提出來(lái)想出好的解決方法。3、有好的管理能力及協(xié)調(diào)能力?？梢哉f(shuō)是你要管理好一個(gè)工地，有時(shí)一個(gè)工地不止一個(gè)施工單位，人多事雜，如何管理好這個(gè)工地及協(xié)調(diào)好各個(gè)單位之間的關(guān)系，主要就看你了。4、抓好工程質(zhì)量，控制工程進(jìn)度。5、甲方公司權(quán)利要下放到甲方代表，施工中，不能一些小問(wèn)題都決定不了，什么問(wèn)題都要向上報(bào)，等上頭研究研究或走流程，等到定下來(lái)時(shí)已經(jīng)過(guò)了幾天甚至更久了，這樣延誤工程進(jìn)度。到時(shí)施工單位完不了工會(huì)說(shuō)一些需要甲方確定的問(wèn)題總是久拖才造成的，給施工單位造借口形成口實(shí)。29.重點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)6、要注重?fù)醢纲Y料的管理,隨時(shí)對(duì)擋案資料組織檢查,缺失部份一定要補(bǔ)齊。特別是任何一件事的安排,檢查,結(jié)果均應(yīng)留有記錄,出了問(wèn)題也可追朔,管工程頭腦一定要清析,要有詳細(xì)的施工日誌和重點(diǎn)位置的影像資料,凡有問(wèn)題檢查也一目了然。另外要注重信息的收集和反響,并要用計(jì)算機(jī)建立各類信息擋案，現(xiàn)代管理對(duì)施工現(xiàn)埸信息不了解,出了任何問(wèn)題均無(wú)法當(dāng)機(jī)立斷,可能會(huì)給甲方造成極大的損失。30.第六點(diǎn)：解決好施工過(guò)程中的各種問(wèn)題一定要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，如果有問(wèn)題你不能解決那你可能是個(gè)擺設(shè)，就樹立不起權(quán)威，甲方代表必須能解決大多數(shù)的現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。2、一定要有相當(dāng)?shù)娜职盐盏哪芰退季S，很多工作都是相關(guān)的，要分輕重緩急合理處置，這是建立在積極的工作態(tài)度和長(zhǎng)時(shí)間的工作經(jīng)驗(yàn)積累上面的，對(duì)控制整個(gè)工程進(jìn)度和本錢是很有效的。3、懂得協(xié)調(diào)各合作單位和公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門之間的關(guān)系，建立獲得正確信息的有效渠道.這是甲方代表對(duì)問(wèn)題進(jìn)行正確判斷和發(fā)布正確指令的根底之一.4、要對(duì)遇到的問(wèn)題進(jìn)行深入研究，不能人云亦云，特別是現(xiàn)在大多數(shù)的工程技術(shù)人員對(duì)技術(shù)問(wèn)題的溝通和獲取信息的渠道太少且積極性太小。5、熟悉相關(guān)部門的工作流程和相關(guān)根底知識(shí)，比方要懂得預(yù)結(jié)算、工程開發(fā)流程等。6、掌握一定的工程管理工具或者軟件，如做進(jìn)度方案，熟習(xí)和會(huì)使用工程軟件31.CAD，對(duì)現(xiàn)有信息資源進(jìn)行優(yōu)化處理等。7、施工前的圖紙要完全熟悉，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水電、通風(fēng)、人防、消房…等全套圖紙。這一條是要甲方代表把在施工前減少圖紙的錯(cuò)誤和沖突,降低對(duì)后續(xù)施工的影響.要了解設(shè)計(jì)意圖并能對(duì)圖紙進(jìn)行局部?jī)?yōu)化，這條也很重要，這可給業(yè)主節(jié)省投資.如果是三邊工程,圖紙會(huì)審結(jié)果可能太粗了，甲方代表更應(yīng)事事了解,防止出錯(cuò),這不單是態(tài)度問(wèn)題，還有技術(shù)水平上下的問(wèn)題。不是要每個(gè)人都成為各專業(yè)的專家，但是適當(dāng)?shù)氖煜ち私馐菓?yīng)該的。8、和政府相關(guān)部門的辦事人員有一定的聯(lián)系，起碼知道最根本的辦事流程。這是件很累心的事情，但是做好了節(jié)約時(shí)間和開支這是肯定的。如報(bào)建過(guò)程、政府的各職能部冂的聯(lián)糸或解決問(wèn)題，例如開工后的開路口、園林綠化、涉及到的市政管線國(guó)防光纜等問(wèn)題。當(dāng)然，這一條也許有專門部門去做，但是了解一下總是好的；我所知道的甲方,現(xiàn)場(chǎng)代表配合這些事情太多了。32.第七點(diǎn)：完善好各種管理制度1、在簽施工合同中灌入完善的甲方管理制度(包括進(jìn)度管理,質(zhì)量管理,收方簽證管理,平面管理,文明現(xiàn)埸平安管理)。建立進(jìn)埸交底制度.2、理順與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，防止施工單位直接與設(shè)計(jì)單位直接不打招呼就溝通，應(yīng)有設(shè)計(jì)變更管理制度。3、甲方應(yīng)當(dāng)扶持和管理監(jiān)理，不能代替監(jiān)理。甲方工程管理是一個(gè)綜合的，全方面的管理,涉及質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)、人力資源、內(nèi)部協(xié)調(diào)、外部協(xié)調(diào)等等方面。充分利用好監(jiān)理。監(jiān)理單位也必須擺正自己的角色定位，建設(shè)單位必須充分利用監(jiān)理單位的作用,制定監(jiān)理單位的職責(zé)和任務(wù),減少甲方管現(xiàn)埸的工作,監(jiān)理得力,甲方才好干甲方自已的事,甲方自己的事較多,如招投標(biāo),選材料設(shè)備…。4、強(qiáng)化合同管理。合同是甲乙雙方工程管理的基石，不偏不倚的執(zhí)行合同，賞罰清楚,甲方應(yīng)制定合同管理的制度,嚴(yán)格管理進(jìn)度,質(zhì)量,平安和現(xiàn)埸。5、協(xié)調(diào)工程各施工方關(guān)係,制定總分包職責(zé)。并要執(zhí)行33.總分包管理十分重要,在合同中要有明確要求,因?yàn)閰⒓邮┕さ膯挝豢赡苡泻脦资?，總包單位、總包的分包單位、甲分包單位、甲供材料單位，甲供設(shè)備單位,涉及的合同也好幾十份，處理好甲分包、甲供單位與總包單位的關(guān)系是根底。站在甲方主導(dǎo)的地位上，可以強(qiáng)行要求總包單位如何如何，但私底下具體事務(wù)還有由分包與總包處理，關(guān)系上不能搞得太過(guò)僵硬，不能讓總包單位覺得建設(shè)單位偏向甲分包或甲供貨單位。6、處理公司內(nèi)部關(guān)系的能力。作為工程部門，是工程管理的龍頭,還要牽頭同公司設(shè)計(jì)口、采購(gòu)口、本錢口…打交道，這些部門的關(guān)系協(xié)調(diào)好了，才能保證工程的進(jìn)度。第八點(diǎn)：要有良好的個(gè)人素質(zhì)、品德和言行1、有問(wèn)題及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)意圖。

34.2、