中原地產(chǎn)東江明珠2期定位報(bào)告824(定稿)

謹(jǐn)呈：惠州市東江物業(yè)開發(fā)有限公司突破慣性，提升價(jià)值【東江明珠花園（二期）策劃定位報(bào)告】中原（中國(guó)）物業(yè)顧問有限公司深圳中原物業(yè)顧問有限公司2005年8月8日中原地產(chǎn)，版權(quán)所有11/22/20231本項(xiàng)目位于惠城麥地片區(qū)麥地南路與麥地東路交匯處，東臨城市干道黃田崗快線，周邊配套齊全，交通便捷。2005年2006年9月1月2月3月4月5月6月7月8月12月11月10月8月出地面整體竣工、驗(yàn)收項(xiàng)目基本情況主體完工占地面積4.4萬平方米總建筑面積14.4萬平方米住宅面積11萬平方米商業(yè)面積2.5萬平方米地下室3萬平方米車位比1：1容積率3.8綠化率34%總戶數(shù)885戶群樓完工主體封頂…（月份）（以上是計(jì)劃預(yù)期工程節(jié)點(diǎn)，由于天氣原因，工期可能延遲一個(gè)月。）市場(chǎng)目標(biāo)快速成功銷售附加目標(biāo)東江明珠花園目標(biāo)解構(gòu)取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)銷售率達(dá)30％10個(gè)月達(dá)90％。分解重塑項(xiàng)目知曉度、良好口碑扭轉(zhuǎn)前期市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的偏見，重新樹立樹立市場(chǎng)形象。同時(shí)最大限度提高物業(yè)價(jià)值。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝目標(biāo)下的策略——報(bào)告核心結(jié)論摘要快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶整合優(yōu)化、整合優(yōu)勢(shì)/挖掘優(yōu)點(diǎn)、推廣包裝快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶東江明珠（二期）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)架空層花園1：1的車位比鬧中有靜的地理位置5分鐘便利生活圈社區(qū)齊全的配套……

快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民來惠州5年以上的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）【東湖花園】：“2+4”人本主義；客戶層面復(fù)雜，成本高，操作難度大；需要時(shí)間積累；由于缺乏客觀性，導(dǎo)致排斥中高端客戶——體現(xiàn)“社區(qū)價(jià)值”案例一：『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）[荷蘭水鄉(xiāng)]主流模式：“1+3”客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件成本高，競(jìng)爭(zhēng)激烈風(fēng)險(xiǎn)大——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”案例二：領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者東湖花園新世界荷蘭水鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)策略『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142東江明珠項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力探討產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）作為新進(jìn)者的必修課；容易整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)；客戶相關(guān)性強(qiáng)；容易延伸和擴(kuò)展；突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝項(xiàng)目有很多潛在優(yōu)勢(shì)一直沒有讓更多的人知曉提升項(xiàng)目附加值的重要方式，在后期營(yíng)銷中努力提升服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過整合東江明珠項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、資源，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)建立影響力，形成東江明珠花園競(jìng)爭(zhēng)雛形影響力建立東江（明珠）品牌形成送車位（面積）配置物管重塑口碑建立東江明珠項(xiàng)目品牌全攻略突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝良好口碑構(gòu)成要素協(xié)議交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修立面采用高級(jí)涂料/入戶大堂及電梯廳精裝修/高級(jí)電梯內(nèi)部裝修廳房墻身噴涂白色高檔乳膠漆天花噴涂白色高檔乳膠漆地面選擇高級(jí)實(shí)木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色）窗戶高級(jí)鋁合金配綠玻門入戶大門選用高級(jí)實(shí)心木門配防盜眼、防盜鏈、高級(jí)門鎖廚房/衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面噴涂高檔乳膠漆電視及電話高智能化系統(tǒng)配置開關(guān)插座、網(wǎng)絡(luò)接口預(yù)留煤氣預(yù)裝煤氣喉管量表獨(dú)立水、電、煤氣表（水電表集中設(shè)置）提供（精）裝修套餐注意：提出裝修套餐的目的是為了提供宣傳炒作的理由，客戶選擇形式，采用預(yù)約選購(gòu)裝修的方案。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝精裝修配置下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶自行裝修發(fā)展商提供裝修戶型三房面積（M2）100毛坯房單價(jià)（元/M2）2600毛坯房總價(jià)（元）26萬裝修單價(jià)（元/M2）500（市場(chǎng)價(jià)）350（成本價(jià)）裝修總價(jià)（元）5萬3.5萬含裝修房單價(jià)（元/M2）31002950含裝修房總價(jià)（元）31萬29.5萬首付二成（元）6.2萬5.9萬20年月供（元）1641.761562.32客戶購(gòu)房實(shí)際支付首期5.2萬+5萬=10.2萬5.9萬裝修款計(jì)入月供(開發(fā)商需要與銀行協(xié)商好關(guān)系)，客戶置業(yè)門檻降低，這也是擴(kuò)大客戶群的一種途徑。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝基于附加目標(biāo)的創(chuàng)新整合工作流程基于市場(chǎng)目標(biāo)的定位思路實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析問題市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析基礎(chǔ)資料研究項(xiàng)目分析分析思路結(jié)果構(gòu)成地塊與價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成分項(xiàng)研究1：宏觀背景結(jié)論1：惠州房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2004年惠州人均GDP2879美元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率15.1％2003年惠州行政區(qū)劃調(diào)整:市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣，市區(qū)面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，市區(qū)人口142萬資料來源：《惠州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中原分析地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地區(qū)惠城區(qū)惠陽(yáng)區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分縣區(qū)城市化率城市空間布局：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的點(diǎn)軸網(wǎng)空間格局。以一市二區(qū)為核心進(jìn)行發(fā)展。一市:惠州市二區(qū):惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)結(jié)論2：行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展分項(xiàng)研究3：房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與供應(yīng)資料來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局、惠州市房產(chǎn)交易中心市場(chǎng)逐漸回暖，每年施工面積逐年增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年施工面積漸趕上2004年整年的施工面積。結(jié)論3：供求關(guān)系改善，需求逐漸加大，市場(chǎng)前景看好市場(chǎng)供求關(guān)系也不斷得到改變，供求逐漸加大，加之市場(chǎng)逐漸得到有效的控制、監(jiān)督、管理，市場(chǎng)漸漸規(guī)范。市場(chǎng)需求欲望得到有效的激發(fā)。惠淡大道是連接惠州市惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)(大亞灣)的城市交通樞紐，全長(zhǎng)32.4公里，工程總投資約10億元，2005年6月30日已建成通車?；莸蟮澜ǔ珊?，將地處沿江的惠城區(qū)和地處沿海的惠陽(yáng)區(qū)連成一體，是惠州打造半小時(shí)生活圈的重大舉措，對(duì)加快惠州南部城區(qū)開發(fā)和大惠州海濱城市建設(shè)具有重要作用。結(jié)論4：惠州市場(chǎng)兩極驅(qū)動(dòng)，都市融合趨勢(shì)明顯房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：城市擴(kuò)張客戶購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：中心城區(qū)的吸引力/良好的生活環(huán)境及配套房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)客戶購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格低/事業(yè)發(fā)展/投資分項(xiàng)研究4：房地產(chǎn)市場(chǎng)格局江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價(jià)：2700元左右/m2發(fā)展趨勢(shì)：行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長(zhǎng)湖苑、蘭波灣均價(jià)：2500-2800元/m2發(fā)展趨勢(shì)：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴(kuò)展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風(fēng)尚國(guó)際、世紀(jì)新天、雍逸園、風(fēng)華世家、麗園新村、南翠花園均價(jià)：2200-2500元/m2發(fā)展趨勢(shì)：宜商宜住惠淡路屬性：城郊結(jié)合部位代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價(jià)：2300元/m2發(fā)展趨勢(shì)：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)：城市功能完善/舊城改造龍豐上排惠城區(qū)市場(chǎng)格局簡(jiǎn)析惠城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)狀況惠城區(qū)在未來2年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到高峰產(chǎn)品線逐漸豐富，向多元化發(fā)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越充分未來兩年惠城區(qū)主要在售項(xiàng)目時(shí)間表2005年上半年惠城區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況數(shù)據(jù)來源：惠州房地產(chǎn)交易中心市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分項(xiàng)研究5：客戶研究惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需呈“啞鈴型”結(jié)構(gòu)2001戶籍人口49.3萬2003戶籍人口59.17萬2007戶籍人口117.28萬現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征：企業(yè)主/機(jī)關(guān)干部占24％金融/教師占13％電子通訊類企業(yè)員工/個(gè)體/工薪階層占63％數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場(chǎng)調(diào)查惠城區(qū)人口狀況及趨勢(shì)不同分類潛在消費(fèi)者數(shù)量需求殼牌項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)高峰2.5萬人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設(shè)規(guī)劃人口2.5萬租賃、居住惠州人口增長(zhǎng)2005～2010年，50～100萬（惠州）租賃、居住新惠州人建設(shè)者臨時(shí)居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽(yáng)大亞灣2005～2010年，潛在消費(fèi)者合計(jì)：10～20萬居??；20～30萬租賃租賃、居住殼牌效應(yīng)將為惠州市場(chǎng)帶來大量新增客戶結(jié)論6：殼牌帶動(dòng)下的石化產(chǎn)業(yè)鏈將影響惠州市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)；加速惠城區(qū)的客戶結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖球型轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局及市場(chǎng)調(diào)查惠城區(qū)目標(biāo)客戶調(diào)查——支付能力約70％的客戶可接受30萬以下的總價(jià)，60％以上的客戶可接受800－1500元的月供，約90％的客戶首期支付能力在3萬元以上資料來源：市場(chǎng)調(diào)查90％以上的客戶傾向于在環(huán)境較好的江北、麥地、南壇下埔、東平購(gòu)房惠城區(qū)客戶調(diào)查——意向區(qū)域數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)查需求戶型以三房為主需求面積以80－120平方米為主以改善居住條件為主要購(gòu)房目的惠城區(qū)客戶調(diào)查——需求特征數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)分析小結(jié)機(jī)會(huì)1——房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好威脅——市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重人均GDP2897美元，房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展惠城區(qū)內(nèi)江北、東平、麥地－河南岸、惠淡路等片區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)明顯市場(chǎng)供應(yīng)以3房、4房為主，產(chǎn)品線逐漸豐富供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好石化產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生的新增住房需求促進(jìn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖型轉(zhuǎn)化市場(chǎng)細(xì)分化程度越來越高客戶需求特征相似，差異化小機(jī)會(huì)2——本項(xiàng)目所在的麥地片區(qū)成為近兩年的持續(xù)熱點(diǎn)片區(qū)分析問題市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議基礎(chǔ)資料研究分析思路結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目分析地塊與價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路片區(qū)片區(qū)屬性項(xiàng)目類型代表項(xiàng)目均價(jià)范圍江北CBD/行政商務(wù)中心大盤/豪宅碧水灣/江畔花園/金世界花園2700－3500東平純居住區(qū)大盤/中高檔住宅東湖花園/藍(lán)波灣2500－3100惠淡路城區(qū)擴(kuò)展方向彈性空間較大東江學(xué)府2000左右麥地新興居住區(qū)，商業(yè)中心的直接輻射區(qū)中小規(guī)模雍逸園/東江明珠/麗園新村/南翠花園2200－2500各片區(qū)之間存在一定的差異化；本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在片區(qū)內(nèi)部；熱點(diǎn)片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析雍逸園南山美地本項(xiàng)目綠湖新邨南翠花園麗園新村世紀(jì)新天石湖苑銀鷹花園風(fēng)華世家教師新村片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析TCL翠園玉蘭花園帝景世紀(jì)金耀園項(xiàng)目位置建筑面積主力戶型均價(jià)客戶銷售率東江學(xué)府（一期）惠州市東南部6.7萬㎡二房三房四房1900元/㎡大集團(tuán)員工，企事業(yè)單位員工，教師85%雍逸園麥地南路20萬㎡三房四房2500元/㎡TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師80%綠湖新村麥地東路12萬㎡二房三房2100元/㎡周邊中低收入家庭20%南山美地南三環(huán)路8萬㎡三房二廳1950元/㎡河南岸片區(qū)居民，5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員85%麗園新村（三期）演達(dá)一路2.6萬㎡三房四房2300元/㎡私企業(yè)主，公務(wù)員，生意人，70%世紀(jì)新天演達(dá)路口3.4萬㎡二房三房2600元/㎡年輕的白領(lǐng)，投資客85%金耀園（一期）麥岸路5萬㎡二房三房四房2300元/㎡大集團(tuán)員工，私人老板，公務(wù)員，85%項(xiàng)目周邊在售樓盤調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析南山美地本項(xiàng)目2005年2006年2007年雍逸園2期小高層15萬平米金耀園（二期）TCL嘉園（500套）TCL翠園（394套）海燕玉蘭花園（二期）片區(qū)內(nèi)即將上市項(xiàng)目銷售期分析雍逸園2期、TCL項(xiàng)目、海燕玉蘭花園（二期）將是本項(xiàng)目可預(yù)見的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目解析一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)機(jī)會(huì)1——可與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目減少問題——本項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)入市時(shí)間與其它項(xiàng)目沖突，將會(huì)進(jìn)行客戶資源大戰(zhàn)，大量客戶分流機(jī)會(huì)2——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的整體開發(fā)水平不高（TCL轉(zhuǎn)型企業(yè)）分析問題市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路項(xiàng)目分析1——位置17本項(xiàng)目實(shí)驗(yàn)中學(xué)●●一中南山分校商業(yè)中心（有向片區(qū)偏移的趨勢(shì)）擬建中的粵東地區(qū)最大的圖書批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃中的市汽車總站，2004年10月設(shè)計(jì)招標(biāo)距商業(yè)中心5分鐘車程距車站、圖書市場(chǎng)5分鐘車程本項(xiàng)目周邊生活、教育配套齊全，居住氛圍濃厚，發(fā)展趨勢(shì)與2002年深圳南山后海片區(qū)極其類似。北南西東東江明珠南面為麥地東路及在動(dòng)工項(xiàng)目北面為老式住宅西鄰麥地南路，街邊商業(yè)以餐飲娛樂為主東鄰部分村民住宅，形象較差指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積44000M2建筑面積14.4萬M2住宅建面11萬M2商業(yè)建面2.5萬M2地下室3萬M2車位比1：1（880）容積率3.8綠化率38%總戶數(shù)885戶項(xiàng)目分析2——地塊指標(biāo)麥地南路TCL嘉園TCL翠園三環(huán)路黃田崗一橫路黃田崗路演達(dá)一路麥科特大道馬莊路雍逸園項(xiàng)目分析3——交通條件1、麥地南路、三環(huán)路、麥地東路以及演達(dá)路等結(jié)成的交通網(wǎng)絡(luò)與其它區(qū)域具有較好的通達(dá)性。2、麥地南路、麥地東路現(xiàn)狀建設(shè)較好，乃是麥地片區(qū)的形象大道3、隨著城市規(guī)劃不斷發(fā)展，麥地片區(qū)逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域4、由于目前公交系統(tǒng)尚不健全，在項(xiàng)目后期發(fā)展可以結(jié)合營(yíng)銷做點(diǎn)文章本項(xiàng)目項(xiàng)目分析5——限制條件項(xiàng)目形象：由于項(xiàng)目前期處在調(diào)整階段，工程進(jìn)度很長(zhǎng)一段時(shí)間處于停滯狀態(tài)，給市場(chǎng)造成一種不好的印象，這也是后期宣傳工作的一個(gè)重點(diǎn)。資料來源：被調(diào)查客戶印象反饋及實(shí)景拍攝項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目屬性1——位于繁華商圈的直接輻射范圍/未來商業(yè)范圍內(nèi)面臨的問題1——前期工程形象不好，需要改變客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目屬性2——適于長(zhǎng)期自主面臨的問題2——項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方競(jìng)爭(zhēng)樓盤多面臨的問題3——客戶資源爭(zhēng)奪激烈，需要挖掘、尋找更多客戶分析問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路威脅：市場(chǎng)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來1－2年內(nèi)片區(qū)樓盤供應(yīng)量將放大與競(jìng)爭(zhēng)樓盤上市時(shí)間有疊加銷售慣性、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：位于麥地南路旁，交通方便，展示性強(qiáng)項(xiàng)目周邊教育資源豐富項(xiàng)目自身配套良好園林景觀及車位比好劣勢(shì)：工程形象較差片區(qū)暫時(shí)居住氛圍不成熟1、2、3、4棟南臨交通主干道，噪音較大公交車少減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用周邊成熟的配套資源截流客戶；將項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)放大傳遞給客戶，針對(duì)目標(biāo)客戶，直效營(yíng)銷不斷制造新的市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，轉(zhuǎn)移注意力；可借助雍逸園、TCL項(xiàng)目采取搭便車策略，截流客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目前景及升值空間；增強(qiáng)區(qū)域性導(dǎo)示，引導(dǎo)消費(fèi)SWOT分析打造高附加值產(chǎn)品，制造產(chǎn)品的差異化；充分塑造和發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)：惠州城市發(fā)展重心南移，現(xiàn)為熱點(diǎn)區(qū)域片區(qū)新房入伙，周邊配套逐漸完善，人氣提升周邊市政配套規(guī)劃完善項(xiàng)目定性定性背景：1）城市快速發(fā)展；2）更新?lián)Q代；3）城市功能劃分；4）城市重心南擴(kuò)、居住人口南移;5)商業(yè)賣場(chǎng)有南移趨勢(shì)。城市發(fā)展到一定程度、一定規(guī)模時(shí)，原有的中心已經(jīng)承載不了社會(huì)的壓力，需要一個(gè)次中心或另外一個(gè)中心“卸載”，從城市現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)來判斷：江北已逐漸成為城市新的市政文化中心；居住中心向兩個(gè)方向發(fā)展，東平成為新居住中心，麥地河南岸逐漸成為城市的次中心。項(xiàng)目定性引領(lǐng)惠州[CLD]中央生活區(qū)CENTRELIVINGDISTRICT項(xiàng)目定位惠州首席[新都市情景]生活街區(qū)□順應(yīng)惠州城市發(fā)展及城市功能需求，提升項(xiàng)目所在片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目需要樹立一種：都市化現(xiàn)代化特色化主題個(gè)性化的高尚生活街區(qū)□所謂的“情景式”生活區(qū)：是一種新興的城市居住概念，是城市發(fā)展到一定程度，出現(xiàn)的一種開放式、多元素組合的生活空間、生活方式，類似于深圳華僑城、南山后海片區(qū)、深圳福田中心南CLD片區(qū)，但距離原城市中心很近。通過“都市情景式”，給項(xiàng)目一個(gè)明晰的標(biāo)記，區(qū)分或超越于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（片區(qū)），提升物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)空間?；葜荨ば绿斓亍鼍幼　鲑?gòu)物■文化■餐飲■休閑國(guó)際風(fēng)尚生活區(qū)、引領(lǐng)城市新天地??城市生活新天地

??購(gòu)物、休閑新天地

??娛樂、餐飲新天地致力打造：惠州“CLD”中央生活區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)項(xiàng)目形象定位這里，將成為這個(gè)城市的旗幟。讓你的生活成為別人旗幟。分析問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路階層富人階層中產(chǎn)階層普通階層成長(zhǎng)型穩(wěn)定型客戶主要構(gòu)成企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層中小私營(yíng)業(yè)主、生意人、外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生、金融業(yè)人士等處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體普通工薪階層、小生意者客戶特征屬多次置業(yè)，主要為體現(xiàn)自我價(jià)值和尋找歸屬感年齡30-50歲，家庭人口在3-5人，有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望，一次或多次置業(yè)均有年齡25-32歲，家庭人口2-3人，準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長(zhǎng)潛力大，屬首次置業(yè)年齡30-45歲，家庭人口3-5人，收入穩(wěn)定但增長(zhǎng)潛力不大，家庭負(fù)擔(dān)較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)，屬首次置業(yè)關(guān)注因素資源占有、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品樓盤的均好性，著重社區(qū)環(huán)境、配套、戶型總價(jià)、便利性、配套價(jià)格、面積、便利性、配套置業(yè)特征自我意識(shí)強(qiáng)烈，期望明確，不容易被引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔自我意識(shí)較強(qiáng)烈，有強(qiáng)烈的好惡感，期望好的產(chǎn)品來提高生活素質(zhì)，但不夠具象注重工作和生活效率，期望不明確，容易被引導(dǎo)，大多尋求過渡產(chǎn)品，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)注重功能性，追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)，對(duì)新事物接受能力一般需求特點(diǎn)4房、5房、復(fù)式（6房）3房、4房、復(fù)式2房、3房、4房2房、3房極少是我們的目標(biāo)客戶部分是我們的目標(biāo)客戶我們的目標(biāo)客戶基于市場(chǎng)客戶群分析——惠州市場(chǎng)客戶分類本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)客戶群體分析（AIO因素分析）客戶類型活動(dòng)（A）興趣動(dòng)機(jī)（I）觀點(diǎn)（O）中小私營(yíng)企業(yè)主家庭與社會(huì)生活追求品質(zhì)生活品位、安靜的生活政府中層鄰里往來，與原來生活的聯(lián)系體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長(zhǎng)與普通階層形成距離感企業(yè)中高層管理者家庭的生活追求豐富生活，關(guān)注子女成長(zhǎng)與工作的距離不能太遠(yuǎn)教師、醫(yī)生、金融等人士家庭生活改善生活環(huán)境生活配套齊全，安靜的生活，交通便利本地人社會(huì)生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境，認(rèn)可片區(qū)潛力配套齊全，交通便利項(xiàng)目周邊居民區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境片區(qū)情結(jié)來惠州5年以上的生意人家庭生活，朋友間互相往來改善生活環(huán)境生活配套齊全30歲左右白領(lǐng)自有的空間擁有自己的物業(yè)，脫離原來生活空間生活配套齊全，交通便利成長(zhǎng)中的白領(lǐng)家庭與社會(huì)生活提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活配套齊全，安靜生活，交通便利工作5年以下的公務(wù)員社會(huì)生活，朋友間互相往來改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì)配套齊全，交通便利，與普通層有點(diǎn)差距本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)客戶分類客戶類型購(gòu)房主要關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（TCL集團(tuán)員工本屬于此類，但其本身有開發(fā)項(xiàng)目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購(gòu)房偏向中大戶型3房/4房/復(fù)式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價(jià)比對(duì)購(gòu)房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會(huì)團(tuán)購(gòu)2房/3房/4房★★★★★來惠州5－8年的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人性價(jià)比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過渡2房/3房/4房★★★☆成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價(jià)格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房/3房★★中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報(bào)率、總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求4房以上；投資客以小戶型為主★☆客戶定位—圖解核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民來惠州5－8年的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等分析問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積97~1243.9~4.24~5.716~22.48~13主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積13.8~18.76~13.22.2~9.53.9~6.53.3~4.5建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積151~1604.2~5.14.8~5.320.2~2612.4~15.317.3~24次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房10.8~16.98~115.4~8.24.8~7.23.6~5.25.4~6.3暢銷普通3房各功能空間尺度暢銷大3房各功能空間尺度暢銷2房各功能空間尺度市場(chǎng)案例暢銷產(chǎn)品的功能尺度建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積70.56-873.45-4.24.5-5.3516.2-18.94.85-9主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積11.4-15.758.4-13.23-8.43.85-6.653.2-4.5建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積136~1684.4~64.5~6.323.9~3010~14.717.1~25次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)廚房面積公共衛(wèi)生間工人房主臥衛(wèi)生間10.1~147.5~184~8.43.5~510.53.8~5.7建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積191~2744.2~4.75.7~6.624.3~3112~19.216.4~21.6次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)主臥陽(yáng)臺(tái)廚房面積公共衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間9.6~17.68.7~12.93.2~9.37.3~10.34.2~5.45~7是否帶工人房是否為雙套房部分帶部分是暢銷4房各功能空間尺度暢銷大戶型各功能空間尺度市場(chǎng)案例暢銷產(chǎn)品的功能尺度片區(qū)市場(chǎng)暢銷戶型分析——戶型及銷售情況樓盤戶型面積（m2)總套數(shù)所占比例銷售情況世紀(jì)新天1*1*151.36-53.014010％售完2*2*177.01-79.5613633％剩余2套風(fēng)華世家2*2*169.588420％售完2*2*174.9307%剩余3套3*2*183.774210％售完南翠花園2*2*187.38406％剩余2套3*2*293.81-98.23406％剩余2套3*2*2104-10716626％剩余1套戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.主臥270度轉(zhuǎn)角落地窗2.雙陽(yáng)臺(tái)3.凸窗1.南向2.東、西、北向世紀(jì)新天——兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)77m2暢銷戶型個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.主臥套書房2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)74m2暢銷戶型個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)69m2暢銷戶型個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向南向風(fēng)華世家——三房?jī)蓮d一衛(wèi)83m2暢銷戶型個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.雙陽(yáng)臺(tái)2.凸窗主要朝向西向南翠花園——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)87m2暢銷戶型個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.雙陽(yáng)臺(tái)2.凸窗主要朝向南向南翠花園——三房?jī)蓮d一衛(wèi)107m2暢銷戶型個(gè)案分析市場(chǎng)暢銷戶型分析小結(jié)戶型共同特點(diǎn)1.方正實(shí)用，實(shí)用率高2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)，各功能區(qū)間相對(duì)獨(dú)立戶型亮點(diǎn)共性1.大凸窗及轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用2.雙陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用即生活陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用特性1.部分樓盤開始出現(xiàn)入戶花園2.部分樓盤開始出現(xiàn)觀景大陽(yáng)臺(tái)戶型朝向1.兩房朝向大部分不是很好，兩房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度不是很大，很大部分客戶只是過渡2.小三房朝向基本向南，小三房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度很大，選擇此類戶型客戶基本上是長(zhǎng)期自住為主，對(duì)這方面的要求很高項(xiàng)目戶型修改建議1修改原則：增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力;迎合市場(chǎng)需求；增加更多的亮點(diǎn)為價(jià)格提供支撐；不會(huì)有大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。修改建議：將原來大門入口封閉，黑色陰影處改為工人房；藍(lán)色部位改為入戶花園；紫色部位即原工人房位置改為廚房；黃色陰影部位改為生活陽(yáng)臺(tái)（以上是依據(jù)市場(chǎng)需求初步建議，是否可行還要依據(jù)工程結(jié)構(gòu)可行性來定。）項(xiàng)目戶型修改建議2修改原則：增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力;迎合市場(chǎng)需求；增加更多的亮點(diǎn)為價(jià)格提供支撐；不會(huì)有大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。修改建議：將原大門入口封閉，黃色范圍改為衛(wèi)生間;將藍(lán)色范圍改為入戶花園，從箭頭處進(jìn)，經(jīng)過入戶花園到客廳；將將原來衛(wèi)生間位置，也就是紫色范圍改為廚房，黃線陰影部分為生活陽(yáng)臺(tái)。（以上是依據(jù)市場(chǎng)需求初步建議，是否可行還要依據(jù)工程結(jié)構(gòu)可行性來定。）二期四房三房競(jìng)爭(zhēng)雍逸園直接競(jìng)爭(zhēng)1、2期戶型表建筑面積套數(shù)比二、三房110㎡~151㎡65.5%四房146㎡~192㎡30%五房180㎡~213㎡3.5%五房以上277㎡1%雍逸園產(chǎn)品配比雍逸園以舒適型的3房、4房為主力戶型，銷售順暢本項(xiàng)目的戶型定位以雍逸園為參考，面積適當(dāng)縮小，形成差異戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）二房70－755％80－8510％三房105-11530％115-12530％四房135－14010％145－160（躍式）10％復(fù)式160－2005％三房競(jìng)爭(zhēng)TCL翠園間接競(jìng)爭(zhēng)TCL翠園產(chǎn)品配比總價(jià)面積11萬15萬19萬23萬27萬30萬6070809010011012013014015016017018019020040萬50萬35萬3房4房5房2房3房4房復(fù)式3房4房復(fù)式TCL翠園雍逸園本項(xiàng)目2房產(chǎn)品定位戶型定位建議戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）送結(jié)構(gòu)面積產(chǎn)品亮點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)建議凸窗露臺(tái)衣帽間（工人房）入戶花園二房65－705％70－8010％三房90-10025％110-12035％四房120-13010％130－145（躍式）5％復(fù)式150－1805％東江明珠（二期或者是三期）戶型配比及戶型功能設(shè)計(jì)建議戶型定位原則:1)迎合市場(chǎng)需求；2）避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；3）制造戶型亮點(diǎn)，為物業(yè)價(jià)格提供支撐點(diǎn)；由于二期產(chǎn)品基本定位，為產(chǎn)品價(jià)格提供支撐，盡可能在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上作出相應(yīng)的調(diào)整，使其更符合市場(chǎng)需求。產(chǎn)品規(guī)劃建議外立面及建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品亮點(diǎn)建議根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，客戶消費(fèi)需求及產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，另外，依據(jù)關(guān)聯(lián)客戶對(duì)項(xiàng)目的期望（項(xiàng)目應(yīng)該具有現(xiàn)代感，但不失穩(wěn)重，產(chǎn)品在功能上應(yīng)該具有超前性，不至于在一段時(shí)間內(nèi)落伍。），現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出如下規(guī)劃建議，以期待產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力。為后期價(jià)格價(jià)值點(diǎn)提供支撐。具體建議如下：市場(chǎng)樓盤外立面縱觀市場(chǎng)建筑外立面點(diǎn)評(píng)：多數(shù)外立面顏色相對(duì)比較沉，沒有足夠的視覺沖擊力；外立面風(fēng)格無明顯特征；風(fēng)華世家愉園花園世紀(jì)新天麗園新村項(xiàng)目一期外立面沒有出彩的地方。建議后期物業(yè)發(fā)展中能夠做出相應(yīng)的突破，從色彩、外立面上從片區(qū)物業(yè)中凸現(xiàn)出來。外立面設(shè)計(jì)建議——現(xiàn)代風(fēng)格商業(yè)外立面設(shè)計(jì)建議——商業(yè)氣息、大氣目前：1）商業(yè)外立面與其定位不符；2）商業(yè)昭示性不強(qiáng)；3）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要求有些不符。商業(yè)廣場(chǎng)——聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┬蓍e購(gòu)物環(huán)境園林商業(yè)廣場(chǎng)——聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┓諊故拘蜗笊虡I(yè)廣場(chǎng)——聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考！）商業(yè)廣場(chǎng)——聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┵?gòu)物環(huán)境是商家和客戶共同關(guān)注的問題！產(chǎn)品亮點(diǎn)建議以入戶花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合匯刻、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容送入戶花園兩層高露臺(tái)/送實(shí)惠增加入戶花園/提供一個(gè)半戶外的活動(dòng)空間/送面積產(chǎn)品亮點(diǎn)建議送露臺(tái)戶型舒適性提升：錯(cuò)層躍式說明：提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。躍式適用于大戶型，錯(cuò)層復(fù)式在中小戶型中都可用。躍式戶型錯(cuò)層空間（送面積或打造空中TH的復(fù)式空間）凸窗室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值。產(chǎn)品亮點(diǎn)建議多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住……可變的空間體現(xiàn)居住的個(gè)性個(gè)性化空間產(chǎn)品亮點(diǎn)建議價(jià)格定位均價(jià)(PRICE)280026002400300022002000南山美地雍逸園惠澤南苑世紀(jì)新天麗園新村TCL項(xiàng)目東江明珠（一期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花園風(fēng)華世家采取低開高走策略，以低于均價(jià)的特殊價(jià)格入市，通過產(chǎn)品和價(jià)格優(yōu)勢(shì)完全戰(zhàn)勝雍逸園和翠園，截流部分客戶；銷售高潮，將均價(jià)提升至2600元以上/平方米；最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)約2600－2700元/平方米，爭(zhēng)取突破2700元/平方米；東江明珠雍逸園地塊價(jià)值對(duì)比TCL翠園東江明珠（二期）（數(shù)據(jù)截至2005年8月9日）定價(jià)步驟：項(xiàng)目分析選擇可比對(duì)象權(quán)重打分加權(quán)求值核心均價(jià)價(jià)格修正具體的定價(jià)過程、價(jià)格策略及定價(jià)報(bào)告在后期營(yíng)銷執(zhí)行過程中會(huì)逐步提交，在此不作詳細(xì)闡述。最后內(nèi)部打分、求調(diào)價(jià)差、得出執(zhí)行價(jià)格表。項(xiàng)目名稱：

雍逸園內(nèi)容細(xì)分內(nèi)容權(quán)重對(duì)比分值加權(quán)分值地理

位置

(45%)

環(huán)境升值前瞻5%1.030.0515生活氣氛2%1.010.0202人文環(huán)境2%1.010.0202自然環(huán)境（噪音、污染）3%10.03治安狀況2%1.010.0202區(qū)域印象3%1.010.0303交通公共交通、小區(qū)專車5%1.010.0505周邊道路、交通管制5%1.010.0505配套教育5%10.05購(gòu)物5%1.020.051醫(yī)療3%10.03休閑5%1.020.051樓盤本體

素質(zhì)(35%)

景觀7%1.020.0714平面設(shè)計(jì)朝向、通風(fēng)、采光5%1.020.051結(jié)構(gòu)、實(shí)用、有新意7%10.07規(guī)模3%0.980.0294設(shè)備（智能化、消防）2%10.02裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門）2%10.02外觀（大堂、會(huì)所）2%10.02車位3%1.010.0303層高2%10.02實(shí)用率2%0.990.0198物業(yè)管理

品牌2%10.02收費(fèi)3%0.990.0297質(zhì)量承建商2%10.02發(fā)展商3%0.980.0294工程形象目前工程進(jìn)度5%0.960.048營(yíng)銷包裝營(yíng)銷包裝5%0.970.0485均價(jià)2480合計(jì)1.0029對(duì)比均價(jià)2487.192項(xiàng)目對(duì)比權(quán)重打分求相對(duì)核心均價(jià)之雍逸園住宅價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)比較法得出市場(chǎng)核心均價(jià)：2380元/平方米根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過其它產(chǎn)品亮點(diǎn)、營(yíng)銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。我們建議入市價(jià)格：2399元/平方米最后實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)：2600以上元/平方米（市場(chǎng)比較價(jià)格與目標(biāo)價(jià)格的差別需要后期包裝及產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐！）商業(yè)價(jià)格□采用市場(chǎng)比較、收益還原法確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)片區(qū)未來租金水平預(yù)測(cè)：1F：80-100元/㎡，2F：50-60元/㎡，3F：30-40元/㎡□.按照惠城區(qū)房地產(chǎn)常用貼現(xiàn)率8%進(jìn)行收益還原，計(jì)算得出當(dāng)前銷售價(jià)格應(yīng)為：1F：15000元/㎡，2F：9000元/㎡，3F：5250/㎡□考慮商業(yè)整體形象檔次提升以及業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)化，同時(shí)運(yùn)用適當(dāng)?shù)匿N售模式進(jìn)行銷售，未來