昆明城中村改造過程中存在的問題及對策研究

昆明城中村改造過程中存在的問題及對策研究摘要城中村，普遍廣泛的存在于我國大中型城市中，是中國城市化進(jìn)程中特有的必然產(chǎn)物。盡管其最終是會消失或被轉(zhuǎn)型更新，但她仍會存在很長的一段時間，因此對城中村的改造是個持久長期的、難度相當(dāng)大的課題。本文分析了昆明城中村形成的原因及改造的必要性，并通過分析找出昆明市城中村改造中存在的問題及其原因，針對這些原因提出相應(yīng)的解決策略。最終，本文認(rèn)為，城中村的改造更新是必須徹底執(zhí)行，是必然的結(jié)果，但對于具體的改造更新方式與途徑，對改造步伐進(jìn)行控制的方法，同時又改用怎樣的方法免除產(chǎn)生新的城中村等，這些都需在城中村改造的過程中加以控制與面對的問題，其更具有深刻的意義。關(guān)鍵詞：昆明，城中村，改造AbstractThevillageinthecity,widelydistributedinChina'slargeandmedium-sizedcities,isauniqueproductoftheprocessofurbanizationinChina.Thoughitwilleventuallydisappearorbeupdated,itwillremainforalongtime.Therefore,thetransformationofurbanvillagesisalonganddifficulttask.ThispaperanalyzesthereasonsfortheformationofurbanvillagesinKunmingandthenecessityoftransformation,andfindsouttheproblemsandcausesinthetransformationofurbanvillagesinKunming,andputsforwardcorrespondingsolutionsforthesereasons.Finally,thispaperarguesthattherenovationofthevillageismustbethoroughlyimplemented,istheinevitableresult,butforthespecificupdatemethods,controlmethodofthepaceofreform,andhowtousethemethodfromthenewvillage,alltheseproblemsneedtobefacedintheprocessoftheurbancontrolandreconstructionofthevillage,ithasmoreprofoundsignificance.Keywords:Kunming,villageincity,transformation

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 1Abstract 11緒論 21.1研究的目的和意義 21.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述 31.3研究的基本內(nèi)容和方法 42昆明村現(xiàn)象形成的原因分析 52.1昆明市城中村現(xiàn)象概況 52.2城中村現(xiàn)象形成的原因分析 52.3昆明市城中村改造的必要性 63昆明市城中村改造存在的問題及原因分析 83.1昆明市城中村現(xiàn)狀簡介 83.2昆明市城中村改造過程中存在的主要問題及原因 93.3昆明市城中村問題形成的原因分析 114城中村改造問題的再思考 134.1政府盡早介入城中村管理 134.2健全社會保障體系 134.3提高村民的技能素質(zhì) 154.4保留民俗文化 155結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 19致謝 20

1緒論1.1研究的目的和意義這兩年昆明在向城市化建設(shè)的過程中，“城中村”與城市經(jīng)濟(jì)、社會、空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)，影響城市規(guī)劃實(shí)施，對城市景觀、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市土地利用與空間布局、城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展都產(chǎn)生不良影響。因此，城中村改造成為了昆明城市化建設(shè)的一大問題。但是在城中村改造過程中，又有政府、開發(fā)商、村民之間的利益沖突。村民們的主要要求是在改造中保護(hù)他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補(bǔ)償，房地產(chǎn)商的主要要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府則希望在避免財政的壓力和保證市場的情況同時維持社會的穩(wěn)定。城中村改造的最終方案，將是這三方利益平衡的合約安排，但三方博弈出的征地拆遷補(bǔ)償機(jī)制極有可能會是有失公平的。選題的研究意義就是研究在城中村改造過程中，政府、開發(fā)商、村民之間所存在的問題，及其處理問題的對策。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述在現(xiàn)有的的文獻(xiàn)中，城鄉(xiāng)二元體制被學(xué)界公認(rèn)為是我國“城中村”形成主因，而對于城鄉(xiāng)二元體制是形成“城中村”的根本原因或者是一個制度背景，學(xué)者們分歧較大。張建明、李立勵、李俊夫等博士對城中村的形成機(jī)制都做了詳盡的分析。張建明認(rèn)為城中村形成的焦點(diǎn)主要在土地問題上，而形成原因在于政府規(guī)劃管理體制的混亂，城中村形成的癥結(jié)主要在于整個體制問題。李立勵將其歸結(jié)為城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會原因。李培林則將城中村的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激單位制的塊狀管理。由城中村的演進(jìn)和形成原因可以總結(jié)出城中村的形成機(jī)制。在改革幵放促進(jìn)了快速城市化的大背景下，傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元體制與政策造成了城市和鄉(xiāng)村各自發(fā)展，并且城市發(fā)展速度明顯超出鄉(xiāng)村發(fā)展數(shù)倍，從根本上造成了如今城中村的形成。而社會調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則是城中村形成的社會因素，城市的發(fā)展也提供了外部動力，土地使用制度、規(guī)劃失誤和管理不善是同樣是導(dǎo)致城中村形成的原因。對于城中村治理和改造的研究，周新宏從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，對“城中村改造問題提出五項主張第一、針對“市場失靈”問題，建議政府發(fā)揮主導(dǎo)調(diào)控作用；第二、為防止“政府失靈”，建立完善的監(jiān)控體制；第三、一方面要統(tǒng)籌規(guī)劃，另一方面要因地制宜，一村一規(guī)劃方案不可千篇一律；第四、堅持分類改造，循序漸進(jìn)；第五、大力倡導(dǎo)村民個人對決策決議的意見參與，做到真正的民主決策。張晶則借助構(gòu)造效用函數(shù)還原并參考博棄理論就“城中村”改造中各方的利益訴求和沖突給出了自己的看法，建議“城中村”改造要建立在村民支持的前提上，政府則作為改造費(fèi)用承擔(dān)方和參與方，開發(fā)商則不鼓勵介入。張煜以西安的“城中村問題為范本，圍繞如何選擇改造模式，土地轉(zhuǎn)制如何規(guī)范，集體經(jīng)濟(jì)如何走向現(xiàn)代模式，失地村民后續(xù)利益如何保障幾個問題展開論述，著重提出了無形更新改造的理念。1.3研究的基本內(nèi)容和方法1.3.1歸納法本文將對昆明市城中村改造實(shí)例選取一二進(jìn)行建設(shè)成果的歸納與總結(jié)，并運(yùn)用到城中村改造問題研究上。1.3.2案例分析法本文以昆明市城中村改造成功改造實(shí)例的經(jīng)驗為例，通過實(shí)例的分析比較，為今后的昆明市城中村改造問題研究及實(shí)踐提供有益的參考。1.3.3理論聯(lián)系實(shí)際通過圖書館和數(shù)字網(wǎng)絡(luò)檢閱大量相關(guān)文獻(xiàn)，閱讀相關(guān)學(xué)科理論知識書籍，整理有關(guān)社區(qū)建設(shè)的國內(nèi)外學(xué)術(shù)成果，借鑒他人理論研究成果，加以運(yùn)用，從理論和實(shí)踐上弄清楚昆明市城中村改造存在的問題并提出對策。

2昆明村現(xiàn)象形成的原因分析2.1昆明市城中村現(xiàn)象概況依照昆明市城市規(guī)劃局于2010年對昆明存在的相關(guān)城中村的統(tǒng)計資料顯示:2010年昆明主城的建成區(qū)的249平方米的范圍之內(nèi)，一共存在336個城中村。伴隨現(xiàn)代化的新昆明的建設(shè)與發(fā)展，其建成區(qū)的面積將不斷變大擴(kuò)增，新城市的發(fā)展可能會逐漸慢慢地將一部分原先并非屬于城中村性質(zhì)的村子涵括包圍進(jìn)來。為了能夠同時一并解決并處理掉這些新的城中村的相關(guān)問題，防止今后對城中村進(jìn)行改造時激增更高額的改造投資成本，昆明主城的四個區(qū)政府及三個開發(fā)區(qū)的管理委員會決定將一定范圍內(nèi)的規(guī)劃建成區(qū)范圍之內(nèi)的村莊同時納入到改造之列。2010年底，昆明市共計計劃對382個的城中村進(jìn)行相應(yīng)的改造建設(shè)。2.2城中村現(xiàn)象形成的原因分析城中村的存在，是傳統(tǒng)的制度性的體制因素和城市現(xiàn)實(shí)的政策、管理因素聯(lián)合作用時產(chǎn)生的結(jié)果，主要的形成原因如下。2.2.1中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)一直以來，我國都實(shí)行著高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制，在戶口轉(zhuǎn)移、糧食供應(yīng)、安排就業(yè)、福利保障等等各方面，嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口，一直實(shí)行著城鄉(xiāng)分離的二元體制。有著非農(nóng)戶口，就代表著享受國家提供的各種優(yōu)惠和福利待遇:公費(fèi)醫(yī)療、養(yǎng)老保險、伙食補(bǔ)助、就業(yè)安排等。大多數(shù)的農(nóng)民都希望將來能“跳出農(nóng)門”變成城市居民。伴隨城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，城市包圍農(nóng)村是一個必然的趨勢，盡管過上了城鎮(zhèn)居民的生活，村民卻仍無法將其身份實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，農(nóng)民依然是城中村的村民，雖然享受市政公益的優(yōu)惠福利待遇，物質(zhì)上也實(shí)現(xiàn)了城市化，但由于傳統(tǒng)的二元隔離體制，在就業(yè)、子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老保險等福利上，和城市居民相比，城中村的村民仍存在很多的差別，而且在生活習(xí)慣和生活方式上，村民還不能和城市文明、城市發(fā)展相匹配融合。2.2.2城鄉(xiāng)土地所有制矛盾雖然城中村的土地已經(jīng)屬于市區(qū)、城市的用地范圍，但原則上，土地所有權(quán)仍是集體所有的，二者間是相互沖突、有矛盾的。目前，城市土地的有償使用制度己基本建立，然而關(guān)于村鎮(zhèn)集體土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，在法律上，國家尚未做出明確的具體的規(guī)定，這促使村鎮(zhèn)的集體土地還沒有被依法的征用就被房地產(chǎn)開發(fā)商獲得，抑或是沒有經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)其就便轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地了等。另外，理論上，集體土地所有權(quán)是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組這三級共同所有的，土地產(chǎn)權(quán)多元化的主體也是導(dǎo)致土地使用權(quán)市場處于混亂狀態(tài)的主要原因之一。村民和外界一些不法開發(fā)方之間可能隱藏著私人的土地使用協(xié)議，一方面，導(dǎo)致城中村中的土地處于被侵占的嚴(yán)峻的局面;另一方面。使本應(yīng)屬于城市的土地收益，大量流入到個人或某些單位的手中或口中。2.3昆明市城中村改造的必要性2.3.1土地集約利用的角度若城中村存在，則將致使城市的土地資源的效益和效用不能得到充分發(fā)揮的后果，即也就將導(dǎo)致城中村所處區(qū)域的土地的社會、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境的最大效益不能得到充分有力的實(shí)現(xiàn)。比例較大的部分城中村坐落在城市較繁華、地理位置不錯的區(qū)域范圍內(nèi)，這導(dǎo)致與其他地理位置條件稍微差些的區(qū)域相比，在很大程度上在對這部分的開發(fā)利用上處于劣勢地位。在我國的土地資源逐漸稀少缺乏的條件下，城市發(fā)展模式慢慢地從外延式擴(kuò)張模式向內(nèi)涵式的集約發(fā)展的模式進(jìn)行過渡轉(zhuǎn)型，因此對城中村進(jìn)行改造、激活城中村中效益較低地段的土地等這些都是城市化發(fā)展的必然結(jié)果與趨勢。2.3.2快速發(fā)展城市化進(jìn)程的角度與城市中的舊城改造相比，對于城中村的改造存在很大的差別與不同，后者通常被稱為城市化進(jìn)程中最嚴(yán)重的難點(diǎn)與難題。祖屋、出租屋、新宅等，合法產(chǎn)權(quán)與違章建構(gòu)筑物，自留地、宅地與工業(yè)用地等等相關(guān)土地形式，構(gòu)成了房屋與土地間的復(fù)雜關(guān)系;民眾的眼前利益與長遠(yuǎn)利益，村鎮(zhèn)集體、開發(fā)商們及社會整體的利益等，多方的利益同時并存著。作為“第二次土改”的城中村的改造更新工作是符合城市發(fā)展的要求的?？焖偻七M(jìn)城市化發(fā)展的進(jìn)程，其最重要的工作內(nèi)容包括:提升城鎮(zhèn)化水平，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展與工業(yè)化和市場化的發(fā)展相協(xié)調(diào)配套，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)同時同步發(fā)展和良勝有效互動的目標(biāo)。2.3.3加快社區(qū)發(fā)展建設(shè)的角度對城中村的改造轉(zhuǎn)制進(jìn)行一定程度的提速，這是城市社區(qū)發(fā)展建設(shè)過程中的殷切希望與要求。中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳的中發(fā)辦【2000】23號文—“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》的通知”，這當(dāng)中提出:應(yīng)大力推動建設(shè)城市社區(qū)，這是面向新世紀(jì)發(fā)展過程中實(shí)現(xiàn)我國城市現(xiàn)代化管理建設(shè)的重要方法與內(nèi)容。在推動城市社區(qū)的建設(shè)發(fā)展時，應(yīng)充分考慮將城市當(dāng)中的一些特殊社區(qū)—城中村納入規(guī)劃范疇。作為城市中的特有的特殊的社區(qū)，城中村有著自身的一些特殊性與復(fù)雜性。若能夠積極有力地對待、有針對性的進(jìn)行揚(yáng)長避短，促進(jìn)其快速過渡轉(zhuǎn)化為社區(qū)居委會，這將在很大層面上推動城中村的社區(qū)建設(shè)，而同時在很大程度上也帶動整個城市的社區(qū)建設(shè)。2.3.4從城中村本身的發(fā)展的角度研究表明，大部分村民以出租房屋為經(jīng)濟(jì)收入的城中村的發(fā)展模式己越來越缺少發(fā)展的潛力。建議城中村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展采用股份制的方式和形式，并推動將村集體型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為公司制度型管理，同時村委會應(yīng)在教育、衛(wèi)生、城建、治安等方面大力加強(qiáng)村民快速轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻窠巧囊蟆?/p>

3昆明市城中村改造存在的問題及原因分析3.1昆明市城中村現(xiàn)狀簡介在很長一段時間里，昆明在對城市的規(guī)劃當(dāng)中一直把“城中村”看作是獨(dú)立用地個體單元，并采用“留用村鎮(zhèn)的用地”方法盡量繞開原先的“城中村”，進(jìn)而出現(xiàn)了城中村的數(shù)量只增不減的現(xiàn)象。具體的規(guī)劃進(jìn)程當(dāng)中，首先按照“城中村”人口增長速度進(jìn)行預(yù)測計算，進(jìn)而估計出后備的宅地面積以供村民們居住。另外，可以將土地開發(fā)商征用的部分村鎮(zhèn)土地以“支持村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的用地進(jìn)行返還，然而征地的補(bǔ)償主要采取貨幣形式。對于征收后的土地開發(fā)利用與建設(shè)，不管是企業(yè)或是政府部門，大部分僅從經(jīng)濟(jì)成本和社會成本方面進(jìn)行考慮，所以只關(guān)注項目的本身利益，嚴(yán)重忽略實(shí)際存在的村莊與村落。在這種種因素作用下，都市里的村莊便成為城市包圍下的孤島，“城中村”的問題因此逐漸積累下來。作為西部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市之一，相比與其他同等級的城市，昆明的城中村問題顯得尤為突出，不僅數(shù)量大、分布廣，而且承載的人口眾多。昆明市委2008年初在昆明市第九屆委員會舉行的第四次全體會議中，在城中村的改造這個議題中明確“加快推進(jìn)”的重大決策。依照昆明市城市規(guī)劃建設(shè)局于2010年對昆明存在的相關(guān)城中村的統(tǒng)計資料顯示:2010年昆明主城的建成區(qū)的249平方公里的范圍之內(nèi)，一共存在336個城中村，截止2013年底增加城中村范圍到382個。從2011年起到2013.12.31截止，昆明城中村的改造工作中相繼總共將149個的城中村的改造項目的規(guī)劃審批完成了，120個的城中村步入拆遷的程序，同時將1750.28萬平方米的城中村己拆除掉，對23個的村子進(jìn)行了土地交易，另外，有73個的城中村項目的條件得到了規(guī)劃的要求，52個的城中村項目得到了相關(guān)部門的建設(shè)安置房的意見，有24個村子的項目得到相關(guān)方的工程許可證，78個村子開始啟動了改造工程的建設(shè)工作，其開工的總面積達(dá)到981.57萬平方米，共有11個村子的安置房共計111.38萬平方米能夠交付投入使用中，3106戶的村民可以入住新的房子，7148戶的村民能夠自由地選擇采用“全貨幣”的補(bǔ)償方式處理拆遷安置。此段期間內(nèi)已共計投入的改造總資金達(dá)到了332.31億元，給社會提供了商品房的面積達(dá)到488萬平方米。同時相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施也有一定的進(jìn)展，目前已建成的相應(yīng)的配套小學(xué)有兩所面積達(dá)10619平方米，幼兒園兩所面積達(dá)8179平方米，公共廁所兩座面積達(dá)382平方米，977平方米的社區(qū)用房，建成一座一百平方米的垃圾中轉(zhuǎn)回收站。李家地村、上莊村及王家地村和田家地村等地區(qū)的安置房也將竣工交付后投入使用。昆明市的城中村改造工作的成果與成績正漸漸地表露出來，這些成績獲得了與城中村改造有關(guān)的各村民及廣大的市民們的肯定及支持。盡管城中村的改造工作己經(jīng)展現(xiàn)出了一定的成績，但在改造的過程中同時還存在著不少不容忽視與忽略的問題;例如:項目的拆遷量大、土地的交易較少、項目的開工不多、最終實(shí)現(xiàn)了安置的數(shù)量不多，相關(guān)的規(guī)劃方案的調(diào)整方案很多版本、同時規(guī)劃的方案存在明顯的同質(zhì)性、相應(yīng)的容積率也有些過高、開發(fā)的強(qiáng)度較大，缺乏了整體的統(tǒng)籌性，少數(shù)的項目存在操作方面的不規(guī)范流程等，這些都需要我們采用高度重視的態(tài)度積極對待、認(rèn)認(rèn)真真地解抉或緩解上述問題。3.2昆明市城中村改造過程中存在的主要問題及原因3.2.1政府職能的缺失受政府所出臺的有關(guān)城中村改造政策不完善的制約，明顯表現(xiàn)出改造規(guī)劃步調(diào)不統(tǒng)一的實(shí)際操作問題，造成各部門間權(quán)責(zé)不清，分工不明，相關(guān)準(zhǔn)備工作滯后，均未能體現(xiàn)所應(yīng)各自的職能作用，且組織上下嚴(yán)重缺乏整體協(xié)調(diào)性，這樣就制約著大面積城中村改造工程實(shí)施過程中未能有效體現(xiàn)出改造政策的好處，這是由內(nèi)部原因造成的，必須有效解決。在法律與實(shí)際操作方面，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)該管理城中村，因為它屬于城市規(guī)劃法中的規(guī)定管理范圍。城中村現(xiàn)象表面上看似乎是因為城市規(guī)劃編制超前性不夠，實(shí)質(zhì)與規(guī)劃實(shí)施的公開性以及城管部門的執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān)。城中村改造本身就對村民的情緒影響很大，多數(shù)村民在與相關(guān)職能部門工作人員溝通時，相關(guān)接待人員的態(tài)度惡劣，不端正姿態(tài)地幫助村民解決問題，有些甚至惡語相向，使得村民的情緒暴漲，心里抵觸改造工作，在各方面不好好配合改造需求。更有甚者，在執(zhí)行公務(wù)時，職能部門人員對村民使用言語危險和暴力拆遷手段，這更滋長了村民的逆反心理，為其不配合工作找到了更多的理由，從而影響改造工作的進(jìn)行。3.2.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低原來農(nóng)村的集體資產(chǎn)，在城中村改造后，未得到很好的處理，且政府給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，使得利益分配不均，進(jìn)而使城中村的改造很難順利進(jìn)行。這是一個矛盾性的問題，但并非不可調(diào)和，政府自身希望以最小的投資成本又快又好地完成城中村改造，而被改造城中村居民希望政府能夠合理補(bǔ)償自己的損失，當(dāng)然不排除村民存在過分要求的現(xiàn)狀，但這就需要政府拿出智慧和誠意來，本著以民為本的工作態(tài)度，制定合乎民意的補(bǔ)償措施。由于各區(qū)對于拆遷征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，而某些區(qū)域的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，低于村民的心里價位，不能滿足其生活保障需求，使得村民不能很好地配合拆遷轉(zhuǎn)移工作，在很大程度上影響著城中村改造的進(jìn)度。3.2.3資金困難昆明市政府通過引進(jìn)開發(fā)商來解決改造資金來源問題，一勞永逸地改善城中村影響城市快速發(fā)展的現(xiàn)狀，但在實(shí)際操作過程中尚存不少利益相關(guān)方的問題。例如:首先，在城中村的改造中，開發(fā)商們一直追求的最主要目的永遠(yuǎn)是利益，利益當(dāng)頭是商人的一般原則，改造的過程中必不可少會帶來一些土地的征用及房屋的拆遷等相關(guān)問題，然而目前村民們對相關(guān)補(bǔ)償?shù)钠谕颠h(yuǎn)遠(yuǎn)難以用目前現(xiàn)有的相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)滿足要求，這些要求均過高，使得開發(fā)商們不能同意他們;若補(bǔ)償過低則村民們也不會答應(yīng)簽字。因此改造中就相應(yīng)地出現(xiàn)了矛盾，一般情況下，城中村本身內(nèi)部的原先村民的房屋及建筑的土地使用情況存在一定不規(guī)范的現(xiàn)象，這在具體改造及補(bǔ)償過程也就更是困難了。第二，在改造的過程中，昆明相關(guān)政府的壓力也是較大的，因此在長期的混雜的任由城中村自身自由發(fā)展的形式下，導(dǎo)致城中村的市政配套等相關(guān)條件比較的薄弱。相關(guān)政府出資對其進(jìn)行改造時必須對相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改善的，這方面的投入將是一筆較為沉重的負(fù)擔(dān)。同時，采用招商引資的方法后，開發(fā)商進(jìn)駐后的實(shí)際回報率難以預(yù)測，達(dá)到預(yù)期要求的可能性無法準(zhǔn)確判斷。另外，開發(fā)商對情況較復(fù)雜的城中村進(jìn)行投資改造建設(shè)時，不僅要滿足自身利益，還要在政府的相關(guān)方面的要求的束縛下需滿足相關(guān)的要求，這對于開發(fā)商來說，并不是件容易事，進(jìn)而導(dǎo)致引入資金的困難。3.2.4社會保障政策落實(shí)度低鑒于歷史方面的原因，城中村在行政管理及相關(guān)的戶籍制度方面存在城鄉(xiāng)二元性的性質(zhì)，這也是一直以來未將城中村納入到城市的統(tǒng)一建設(shè)及管理軌道的原因之一。尤其是對于城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)重點(diǎn)仍然放在老的街道，那些新的建成的住宅小區(qū)仍由老街道辦事處進(jìn)行管轄。雖然某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)已采用并實(shí)施了“撤鄉(xiāng)或鎮(zhèn)建街，撤村進(jìn)行社區(qū)建設(shè)”的制度，但城市的行政管理流程在“計劃一規(guī)劃一建設(shè)一統(tǒng)計一考核”等方面的工作，相對于原來的鄉(xiāng)村及原先的居委會來說其是“皮肉分離的”。社區(qū)管理及村委會管理仍然采用“雙軌制”的方式，這導(dǎo)致城中村未能完全的真正的滲透到城市的管理體系模式中。尤其對于醫(yī)療、教育及社保等相關(guān)基礎(chǔ)配套的方面仍然存在未改造前的影子，村民們并未成為真正的城市居民，他們被區(qū)別對待。3.2.5農(nóng)民素質(zhì)較低城中村改造直接導(dǎo)致大部分村民失去了經(jīng)濟(jì)利益的來源。村民失去了土地，但卻不能被很好的引導(dǎo)其就業(yè)置業(yè)。受中國農(nóng)村長期的傳統(tǒng)觀念影響，土地為村民最為重視的自身財產(chǎn)，加之廣大村民文化素質(zhì)普遍不高，缺乏散失土地后的求生技能，不能快速適應(yīng)由農(nóng)民到城市居民的較色變化，擔(dān)心改造后生活保障不比以前的憂慮，村民“平淡求安”的想法著實(shí)為城中村改造工作人員需要幫助村民解決的思想問題。村民出于實(shí)現(xiàn)自身利益最大化考慮，希望謀取政府最多的拆遷補(bǔ)償，致使加蓋房屋和無序建房的行為屢屢出現(xiàn)，相關(guān)職能部門為整治此現(xiàn)象勞心勞力，增大了相應(yīng)成本，也阻礙了城中村改造進(jìn)度。3.3昆明市城中村問題形成的原因分析昆明市在對村鎮(zhèn)規(guī)劃的編制制定和實(shí)施、向城市轉(zhuǎn)型的過程中，對于農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及用地布局等方面的調(diào)整，政府沒有能夠給提出積極有效的引導(dǎo)方案與措施，主動發(fā)揮和挖掘村鎮(zhèn)村民的積極性，并沒有通過一定的控制手段，以免對城市的發(fā)展建設(shè)產(chǎn)生的不好的負(fù)面的消極影響，其具體主要體現(xiàn)在缺少強(qiáng)而有力的政府的宏觀調(diào)控力度。在城中村的成長與發(fā)展的過程中其沒有被正確的城鎮(zhèn)管理及城市規(guī)劃的權(quán)限進(jìn)行管理。這都是導(dǎo)致出現(xiàn)“城不像城，村不像村”的這種現(xiàn)狀的原因。中國的城市管理體制體系中存在著很大的嚴(yán)峻的體制漏洞，市政府及城市的規(guī)劃管理、督查等相關(guān)部門的表現(xiàn)比較主觀、隨性，很多部門以“能不動就不動”或“得過且過”的態(tài)度，對待城中村的改造，避開棘手難解決的問題，回避矛盾，且缺乏健全的村鎮(zhèn)管理制度和機(jī)構(gòu)，對農(nóng)村集體土地資源無法開展有效的管理行動。長期放置不管或不對其進(jìn)行必要的改造工作，由于城中村改造的建設(shè)量的增加及周邊地價的增漲，這些現(xiàn)象都在很大程度上增加了城中村的改造及后期管理的難度。

4城中村改造問題的再思考4.1政府盡早介入城中村管理政府作為城中村改造工作的倡導(dǎo)和發(fā)起機(jī)構(gòu)，強(qiáng)大的職能作用始終貫穿于整個改造過程中，需認(rèn)清自身的主導(dǎo)和權(quán)威地位，并統(tǒng)籌兼顧改造對象間的利益，深入貫徹黨中央提出的“科學(xué)發(fā)展觀”理念，切實(shí)制定并履行所指定的任何改造方針及政策，統(tǒng)籌兼顧城鄉(xiāng)二元體制差異，實(shí)現(xiàn)以滿足現(xiàn)實(shí)情況的合理改造策略為城中村村民謀福利，循序漸進(jìn)地取得“取地于村，惠民于利”的較好改造效果。4.1.1以政府為主導(dǎo)，進(jìn)行市場運(yùn)作對于城中村的改造而言，各級黨委和政府均需正確且緊密地掌握方向和動態(tài)，大力啟發(fā)基層組織職能作用，引導(dǎo)廣大城中村村民踴躍獻(xiàn)力于城中村改造事業(yè)，從政策、規(guī)劃和計劃的角度進(jìn)行適時適度的調(diào)控，從而確保城中村的改造與公共利益相得益彰，使城中村改造過程兼顧社會公平和安全穩(wěn)定，盡可能使改造工程惠利于絕大部分城中村村民。除此之外，始終堅持以市場化運(yùn)作為導(dǎo)向，在政府的主導(dǎo)下，盡力提升改造工程的經(jīng)濟(jì)利益與效益，盡量調(diào)動一切積極的有力的因素參與到改造過程中，利用有限的資源，以實(shí)現(xiàn)最佳、最完善的目標(biāo)。4.1.2市、區(qū)(縣)聯(lián)手、以區(qū)(縣)為主以全市城中村順利改造完成作為全局指導(dǎo)工作思想，建立健全市、區(qū)(縣)聯(lián)動的工作機(jī)制與工作方式。在改造過程中，區(qū)(縣)是作為一個具體的倡導(dǎo)者、組織者和實(shí)施主體;關(guān)于工作計劃、分解平衡指標(biāo)計劃、完善相匹配的政策、合理分配資金等工作方面，市要為區(qū)(縣)城中村改造工作提供智力及財力支持，充分鼓勵和保護(hù)區(qū)(縣)單位的工作熱情。4.2健全社會保障體系為促進(jìn)對城中村產(chǎn)業(yè)的再造工作和管理體制的改革，需增強(qiáng)原村民的生活保障力度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的統(tǒng)籌和諧發(fā)展。對城中村改造的產(chǎn)業(yè)指引與引導(dǎo)工作進(jìn)行加強(qiáng)，依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)統(tǒng)進(jìn)行布局與協(xié)調(diào)發(fā)展的需求，綜合考慮所在區(qū)域的城市功能的定位，深入開發(fā)一定的產(chǎn)業(yè)資源，采用各種改造方法和方式，帶領(lǐng)城中村為相鄰的重要城市功能區(qū)給予相匹配與配套的服務(wù)，豐富完善城中村的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，進(jìn)而確保城中村經(jīng)濟(jì)能夠可持續(xù)的發(fā)展，推動城中村和城市產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的深度融合。對城中村集體經(jīng)濟(jì)的管理體制進(jìn)行深入的改革。在日益脫離社會管理事務(wù)的工作職責(zé)的基礎(chǔ)上，只有采用創(chuàng)新的管理體制與運(yùn)行機(jī)制，使集體的經(jīng)濟(jì)組織能夠向獨(dú)立自主運(yùn)營的現(xiàn)代企業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，同時使管理經(jīng)營結(jié)構(gòu)能夠從單一物業(yè)出租模式成功轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?jīng)營模式。各區(qū)(縣)應(yīng)該對原村民的就業(yè)意愿與能力進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，將信息的具體情況加強(qiáng)公布，并建立專門的就業(yè)信息化平臺，通過提供創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)和推薦崗位等就業(yè)方式，扶持協(xié)助城中村村民成功地走上城市中各種工作崗位。根據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格核實(shí)失地后的城中村村民社保基金的征收力度，同時從原農(nóng)村的集體征地補(bǔ)償款中保留一部分資金，用于解決拆遷后原村民社會保障問題。將原城中村村民納入城市勞動社保體系中，與城市居民享受相同的醫(yī)療、養(yǎng)老及失業(yè)等社會福利。對違章建筑嚴(yán)厲查處，加強(qiáng)城中村的房屋產(chǎn)權(quán)的登記管理，把村租房納到城鎮(zhèn)的房屋租賃管理體系中，使村房租收入合法化并少納稅收。對社區(qū)治安制度進(jìn)行深化改革，完善群防群治體系，加強(qiáng)相關(guān)法制建設(shè)宣傳工作，使得城中村治安現(xiàn)狀得以改善。同時與公安、工商、城管及城建等相關(guān)部門聯(lián)手執(zhí)法，杜絕違法經(jīng)營現(xiàn)象，清除治安管理死角，制止違章建設(shè)行為。通過對城中村社區(qū)構(gòu)成特征開展調(diào)查研究，針對城中村改造過程中的固有矛盾，積極創(chuàng)立社區(qū)管理新體制，加強(qiáng)落實(shí)并完善政府、物業(yè)及外來人口管理職能與組織系統(tǒng)。撤銷原村委會管理體制，通過民政主管部門批準(zhǔn)建設(shè)新的城市社區(qū)。同時根據(jù)己建立的社區(qū)管理新體制對新社區(qū)進(jìn)行重新登記，逐步將城中村改造轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的城市社區(qū)。完善“村改居”的人員的社會保障體系?！按甯木印比藛T社會保障工作是一項政策性很強(qiáng)的工作，涉及的問題和情況比較復(fù)雜，關(guān)系到全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局和廣大群眾的根本利益。全市各級勞動和社會保障部門要高度重視，提高認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，深入調(diào)查研究，不斷探索，采取有力措施，認(rèn)真抓好落實(shí)，把工作做細(xì)做扎實(shí)，積極穩(wěn)妥地做好“村改居”人員的社會保障工作。具體實(shí)施中，可依照社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，運(yùn)用個人繳費(fèi)、單位或集體補(bǔ)助和財政補(bǔ)貼等相結(jié)合的方法，以全方位的覆蓋、多種形式、個人的自愿和選擇性的參保為原則，提出科學(xué)合理且相當(dāng)有效的措施和政策，創(chuàng)建并完善“村改居”的人們在醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等方面的社保制度和運(yùn)行機(jī)制，同時保證這些村民能夠被納入到城市的社會保障體系中，讓“村改居”的人們能夠和城市居民一樣共同享受同等的社會保障與待遇，提高昆明市的投資環(huán)境，進(jìn)而使得社會與經(jīng)濟(jì)能夠全面持續(xù)、快速和諧的發(fā)展。4.3提高村民的技能素質(zhì)城中村改造涉及到廣大群眾的切身利益，各級領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)牢固樹立“為民才改造、改造為人民”的思想，始終把改善城中村居民人居環(huán)境、共享改革發(fā)展成果作為推進(jìn)改造工作的出發(fā)點(diǎn)和根本目標(biāo)，無論是搞宣傳發(fā)動、政策研究，還是編制規(guī)劃、拆遷安置、建設(shè)管理、配套保障等都要時刻把群眾利益放在心上，落實(shí)在工作里，體現(xiàn)在實(shí)效中。以造福人民群眾為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)身處地為村民著想，規(guī)劃設(shè)計充分考慮民眾所愿，房屋拆遷堅持依法辦事，回遷安置竭力照顧特困群體，各個環(huán)節(jié)堅持公平公正，做到拆遷戶回遷安置地點(diǎn)公幵、搬遷順序號公開、交差價款公開、戶口情況公開、選擇樓層號公幵、房屋評估價格公開，做到拆遷事項均現(xiàn)場張榜公示，接受群眾監(jiān)督，爭取群眾的支持與擁護(hù)。此外，促進(jìn)城中村繁榮的誘因是多方面的，但最主要的是外來人口的涌入造成市場對出租屋的需求。在改造城中村的同時，必須要考慮的問題就是如滿足這些外來人口的居住需求。當(dāng)城中村原有的低成本出租屋被拆除改造后，如何解決好外來務(wù)工人員的租房和居住問題，是需要超前謀劃、妥善解決的大問題。在改造現(xiàn)有城中村的同時，應(yīng)合理規(guī)劃，釆取與城中村聯(lián)合改造的方式，政府補(bǔ)助一部分，參與城中村改造的企業(yè)投入一部分，建設(shè)一定面積的保障性租賃房，產(chǎn)權(quán)歸政府，以優(yōu)惠的價格提供給外來務(wù)工人員租住，并進(jìn)行統(tǒng)一管理，整治社會治安問題，使租賃房不再成為社會治安的“死角”，保障社會的安定。4.4保留民俗文化城中村得以存在的一個原因還在于村民的觀念和思想障礙。所以在進(jìn)行城中村改造和整治違法建房的同時，必須轉(zhuǎn)變村民的觀念。不僅給已經(jīng)實(shí)施改造的城中村村民灌輸新思想，而且要提前對仍在發(fā)展演變的城中村村民進(jìn)行針對性的知識技能培訓(xùn)，激勵村民學(xué)習(xí)工作技能，提高城中村村民的文化、技術(shù)及道德素質(zhì)，讓即將被城市發(fā)展包圍的準(zhǔn)城中村和其他所有農(nóng)村村民掌握知識技能，促進(jìn)人民生活質(zhì)量的提高，引導(dǎo)他們參與市場就業(yè)。政府有責(zé)任也有能力為村民提供外在動力，如就業(yè)崗位、工作機(jī)會、受教育途徑等，為村集體經(jīng)濟(jì)提供更廣闊的發(fā)展空間和新的增長點(diǎn)。幵展形式多樣的開發(fā)式安置，使城中村村民通過與生產(chǎn)性物質(zhì)資本結(jié)合實(shí)現(xiàn)再就業(yè)等。城中村村民只有擺脫了對土地和出租房的依賴，才能真正融入城市，城中村才會真正實(shí)現(xiàn)改造。

5結(jié)論城中村，普遍廣泛的存在于我國大中型城市中，是中國城市化進(jìn)程中特有的必然產(chǎn)物。盡管其最終是會消失或被轉(zhuǎn)型更新，但她仍會存在很長的一段時間，因此對城中村的改造是個持久長期的、難度相當(dāng)大的課題。本文以昆明城中村的改造更新為例，對在昆明城中村改造過程中存在的拆遷安置補(bǔ)償、土地所屬權(quán)及保障措施、機(jī)制等方面的問題進(jìn)行了分析，并基于昆明城中村改造概況，針對目前存在的具體現(xiàn)狀問題，提出相應(yīng)的改造建議:本文從城市發(fā)展角度出發(fā)，論述了城中村的概況及形成原因。從分析中可知，城中村改造是解決由于社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、城市化進(jìn)程所帶來的城市問題的行之有效的發(fā)展策略。這一戰(zhàn)略的順利實(shí)施離不開各級職能部門的有效管理與引導(dǎo)，離不開整個社會與個人的支持與參與，更離不開切中肯繁的城中村改造發(fā)展政策的約束與輔助;我國的城中村改造發(fā)展政策是指地方各級政府部門對城市區(qū)域內(nèi)各種城中村的現(xiàn)狀與特征進(jìn)行合理的控制和引導(dǎo)，以促進(jìn)城市化進(jìn)程的順利發(fā)展，居民能適應(yīng)新環(huán)境、安居樂業(yè)而采取的政策措施;城市區(qū)域的管理者，各相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)人員與行業(yè)專家應(yīng)當(dāng)建立目標(biāo)導(dǎo)向的戰(zhàn)略思考，以完成城中村改造的發(fā)展目標(biāo);昆明市進(jìn)一步推動城中村的改造更新，以便能夠有效的處理此階段存在的問題，進(jìn)而促進(jìn)昆明市全方位的可持續(xù)發(fā)展，深入實(shí)施城中村改造戰(zhàn)略、打造“一流的旅游城市”，對其他省市、地區(qū)的城中村改造工作有著一定成都的理論指導(dǎo)意義與實(shí)踐意義。在中國城市化進(jìn)程快速擴(kuò)展的過程中，城中村的問題成為一個城市快速發(fā)展過程中不可避免的問題，且現(xiàn)在城中村的改造力度已今非昔比，改造和安撫工作也較為復(fù)雜，同時也是目前我國的大部分城市廣泛存在的先進(jìn)和落后共存的矛盾分歧的現(xiàn)象。城中村是城市化快速進(jìn)程中的特有的必然產(chǎn)物，一直影響著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，始終占據(jù)著城市經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢土地資源而不能被充分開發(fā)利用，因此每個城市都在絞盡腦汁對其進(jìn)行徹底處理，為以后城市經(jīng)濟(jì)合理快速提供更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。但是，城中村最終必然會走向滅亡與消失，而這并不意味著否認(rèn)了城中村存在的必然性，而且城中村的存在性是否合理并不是取決于他的好看與否。因此，當(dāng)城中村的總數(shù)達(dá)到飽和狀態(tài)的時候，必定需進(jìn)行相應(yīng)的改造更新，然而改造不僅僅是簡單重復(fù)的推倒后重建抑或者是單一單調(diào)的對空間進(jìn)行重組，這對很多相關(guān)方的利益有著一定的影響，對于這些的闡述已在前文中做過分析。總之，本文認(rèn)為，城中村的改造更新是必須徹底執(zhí)行，是必然的結(jié)果，但對于具體