國(guó)六條專(zhuān)題：調(diào)控變“空調(diào)”,樓市將在沉默中爆發(fā)

研究組2013年3月調(diào)控變“空調(diào)”，樓市將在沉默中爆發(fā)

——“國(guó)六條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及趨勢(shì)分析國(guó)六條之同策觀點(diǎn)：小陽(yáng)春如期而至，6-7月份樓市“基本面”開(kāi)始反彈在“國(guó)五條”的基礎(chǔ)上，同策咨詢(xún)對(duì)國(guó)五條的實(shí)施細(xì)則“國(guó)六條”的影響作出更為明確的判斷：四個(gè)因素仍然決定了3月樓市“小陽(yáng)春”可期；由于3月底各個(gè)地方政府細(xì)則才會(huì)落地，這將會(huì)使政策執(zhí)行的時(shí)效性在前期“國(guó)五條”報(bào)告研判的基礎(chǔ)上推后2-3個(gè)月，預(yù)計(jì)政策時(shí)效性將會(huì)延續(xù)到6-7月份，屆時(shí)四個(gè)因素也助漲樓市全面回暖與反彈。貨幣供應(yīng)跑量拿地集中供應(yīng)政策末班車(chē)三月樓市小陽(yáng)春政策時(shí)效二手房20%個(gè)稅城鎮(zhèn)化品牌房企驅(qū)動(dòng)6至7月份樓市回暖詳細(xì)分析見(jiàn)后面章節(jié)內(nèi)容2013年3月1日“國(guó)六條”出臺(tái)

2013年3月1日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布，要求人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)根據(jù)價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施；對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)等“國(guó)六條”措施。業(yè)內(nèi)將之稱(chēng)為“新國(guó)五條”的細(xì)化執(zhí)行政策。國(guó)六條“國(guó)六條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打破漲價(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)陷入沉默中房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)字號(hào)文件匯總百城價(jià)格指數(shù)%個(gè)時(shí)隔兩年之久，國(guó)辦廳才再一次發(fā)布調(diào)控通知，截至2013年2月，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲了2.48%，連續(xù)三個(gè)月同比正增長(zhǎng)；自2012年6月連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲?！皣?guó)六條”的發(fā)布：遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打破漲價(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)陷入沉默中。新國(guó)八條（20110126）國(guó)辦發(fā)(2011)1號(hào)國(guó)六條（20130301）國(guó)辦發(fā)(2013)17號(hào)限購(gòu)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，原則上對(duì)本地戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶(hù)籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶(hù)籍又不能提供相關(guān)證明的暫停其購(gòu)房。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行》（國(guó)辦發(fā)?2011?1號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。個(gè)人房貸對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。稅收買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。國(guó)六條與新國(guó)八條細(xì)則內(nèi)容對(duì)比新國(guó)八條（20110126）國(guó)辦發(fā)(2011)1號(hào)國(guó)六條（20130301）國(guó)辦發(fā)(2013)17號(hào)保障房加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。加強(qiáng)分配管理。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加?qiáng)小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。土地供應(yīng)各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。住房信息系統(tǒng)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)國(guó)六條與新國(guó)八條細(xì)則內(nèi)容對(duì)比“國(guó)六條”新政一、前期調(diào)控政策的延續(xù)細(xì)化，以便操作執(zhí)行二、對(duì)于市場(chǎng)前期新國(guó)五條解讀無(wú)新意的回應(yīng)，糾偏三、政府換屆期間政策的連貫性的貫徹回應(yīng)國(guó)六條細(xì)則三個(gè)首要目的——穩(wěn)定樓市預(yù)期、糾偏市場(chǎng)解讀、政府換屆政策連貫性調(diào)控政策總特征——堅(jiān)持“去投資化”，定向?qū)捤芍小半A段性”收緊政策連貫樓市政策基調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖其中：2013年堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策不會(huì)放松，同時(shí)，房產(chǎn)稅也會(huì)逐漸鋪開(kāi)。2012年是中央房地產(chǎn)調(diào)控“最嚴(yán)厲”、最大尺度、放最狠話(huà)、最密集的一年。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)跟蹤統(tǒng)計(jì)：

2012年中央政府部門(mén)與領(lǐng)導(dǎo)共70余次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，

30次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房建設(shè)、16次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸，10次強(qiáng)調(diào)決不讓房?jī)r(jià)反彈，5次強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控反復(fù)，5次提到約談問(wèn)責(zé)。

2012年7月國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省市進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國(guó)務(wù)院督查組對(duì)16個(gè)省市的樓市調(diào)控效果給予肯定，同時(shí)對(duì)湖南、湖北、河北、廣東江門(mén)市四個(gè)省市存在的問(wèn)題提出要求和建議。（評(píng)估效果偏向樂(lè)觀）結(jié)論：“堅(jiān)持房地產(chǎn)巿場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，要讓房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理水平”。前半句是態(tài)度，后半句是目標(biāo)。要表態(tài)爭(zhēng)取民心，也安慰老領(lǐng)導(dǎo)，但不能給自己挖坑，否則掉到自己挖的坑里。國(guó)六條直接影響——20%個(gè)稅引發(fā)二手房市場(chǎng)“過(guò)戶(hù)潮”新政實(shí)施前后二手房交易稅費(fèi)比較交易稅費(fèi)擴(kuò)大到原來(lái)的十倍以上以一套2006年購(gòu)買(mǎi)的成交總額為40萬(wàn)元的房子為例，假設(shè)當(dāng)前的市價(jià)為85萬(wàn)元，增值45萬(wàn)元，如果按照之前的價(jià)格計(jì)算所得稅的話(huà)，所得稅為8500元，如果按照新政實(shí)施后來(lái)計(jì)算，按照增值部分的20%來(lái)計(jì)算，所得稅為9萬(wàn)元，如果合同價(jià)格85萬(wàn)元為賣(mài)家到手價(jià)格的話(huà)，那9萬(wàn)元稅款就有購(gòu)房者承擔(dān)，那購(gòu)房的總價(jià)將會(huì)達(dá)到94萬(wàn)元，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)增加10.5%，負(fù)擔(dān)的加重增加了當(dāng)前二手房市場(chǎng)的恐慌。提前過(guò)戶(hù)增加20%個(gè)稅激起全國(guó)過(guò)戶(hù)潮假定不包含裝修等其他成本國(guó)六條新政最突出的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)手段在樓市調(diào)控中角色提高限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)二套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻上升二手房交易成本大增進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。在原來(lái)二套房（以及以上）信貸政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。在原來(lái)的按照交易總額的1%-2%征收或者按照差額的20%征收，統(tǒng)一升級(jí)到嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對(duì)二手房市場(chǎng)影響較為明顯行政手段經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段增加新國(guó)五條一大的亮點(diǎn)——再次提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,明確經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。第二條：第五條：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍真的來(lái)了？本次會(huì)議最大的亮點(diǎn)就是房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍問(wèn)題，這與之前官方的總是在研究，一直不敢正面回應(yīng)形成鮮明的對(duì)比，這也明確了今年利用經(jīng)濟(jì)手段房產(chǎn)稅擴(kuò)圍進(jìn)行調(diào)控已成定局。三不確定何時(shí)何地何種標(biāo)準(zhǔn)？國(guó)六條暗示調(diào)控手段未來(lái)趨勢(shì)——行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段，為未來(lái)限購(gòu)?fù)顺鲎鲣亯|新國(guó)十條新國(guó)八條國(guó)五條新國(guó)六條2010年4月17日，國(guó)務(wù)院就有關(guān)問(wèn)題向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)通知《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》2011年1月26日，

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱(chēng)“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年7月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作，會(huì)議指出，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。實(shí)施細(xì)則導(dǎo)讀]進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段逐漸代替行政調(diào)控手段趨勢(shì)未來(lái)的趨勢(shì)取消限購(gòu)，以市場(chǎng)/經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)為主充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。個(gè)人所得稅新政前新政后新政前后個(gè)人所得稅差值差值占房?jī)r(jià)比重出售房屋總價(jià)的1%房屋出售轉(zhuǎn)讓所得的20%一線城市100萬(wàn)買(mǎi)入，200萬(wàn)賣(mài)出2萬(wàn)20萬(wàn)18萬(wàn)9%二線城市80萬(wàn)買(mǎi)入，120萬(wàn)賣(mài)出1.2萬(wàn)8萬(wàn)6.8萬(wàn)5.67%賣(mài)房主導(dǎo)的市場(chǎng)，一些賣(mài)家承擔(dān)的費(fèi)用大部分轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)家，無(wú)形中提高了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)成本契稅買(mǎi)方繳納。家庭首次購(gòu)買(mǎi)唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%；購(gòu)買(mǎi)非家庭唯一住房3%營(yíng)業(yè)稅賣(mài)方繳納。稅率5.65%；不滿(mǎn)五年全額征收；滿(mǎn)五年免征。個(gè)人所得稅賣(mài)方繳納。以前1%，現(xiàn)在差額的20%印花稅成交價(jià)格的1%中介費(fèi)等雜費(fèi)2.40%二手房現(xiàn)有的購(gòu)房稅費(fèi)一線城市為例二手房交易成本大幅提高二手房細(xì)則影響——嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅，大幅提高了二手房交易成本目前個(gè)人所得稅的征收范圍：滿(mǎn)五不唯一家庭住房及不滿(mǎn)五年交易的房屋：不滿(mǎn)五年交易的房屋交易稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)比例為21%左右。滿(mǎn)五年不唯一住房交易稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)比例為16%左右。滿(mǎn)五唯一住房交易稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)7%左右。原值的核定不能單純的僅以上次購(gòu)房合同價(jià)格做為核價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該考慮房屋經(jīng)過(guò)幾年的積淀，通脹因素，貸款利息，裝修成本等等，需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)公式對(duì)原價(jià)值進(jìn)行核定。方案參考：首先對(duì)本市現(xiàn)有二手房歸類(lèi)，分板塊分地段分面積進(jìn)行區(qū)分加以標(biāo)識(shí)。確定成交房屋對(duì)應(yīng)的合理的年收益率R。收益率的擬定綜合考慮通脹，貸款利息，裝修成本等因素。計(jì)算該房屋上次購(gòu)房的折現(xiàn)值，計(jì)算差值即是二者差額。難點(diǎn)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的雙重需求性，決定了房屋價(jià)值不能單純的以即時(shí)價(jià)格做為核價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如何核定原值就成了征稅的一大難題！對(duì)所有房屋進(jìn)行歸類(lèi)有難度，確定房屋合理年收益率困難。政策的執(zhí)行不會(huì)太過(guò)理論化，估計(jì)會(huì)就房齡限定標(biāo)準(zhǔn)。二手房細(xì)則影響——二手房交易成本的提高，倒逼自住需求向一手房轉(zhuǎn)移一場(chǎng)政府，購(gòu)房者，房東，開(kāi)發(fā)商的博弈短期來(lái)看，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后各地扎堆過(guò)戶(hù)，出現(xiàn)集中交易，二手房在短期內(nèi)交易出現(xiàn)井噴，但在地方細(xì)則逐一推出后，二手市場(chǎng)將會(huì)步入冰凍期，中介“關(guān)店潮”或再現(xiàn)。

長(zhǎng)期來(lái)看，二手房交易成本的居高不下，二手房東轉(zhuǎn)售為租將居多，二手房的供應(yīng)量急劇下滑，需求得不到釋放或?qū)⑾蛐路哭D(zhuǎn)移，勢(shì)必會(huì)引起一手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，調(diào)控效果將與初衷相背。20%個(gè)稅計(jì)征，應(yīng)差別化執(zhí)行，地方應(yīng)評(píng)估各自的實(shí)際情況，做出相應(yīng)規(guī)定、參照標(biāo)準(zhǔn)，切不可一刀切執(zhí)行，誤傷自住需求！二套房細(xì)則影響——一線城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），還款負(fù)擔(dān)下降4.4%-6.1%，但首付提高改善需求門(mén)檻10%后，首付多支付27.2萬(wàn)。一線城市商品住宅成交情況單位：元/平米23501元/平米一線城市假設(shè)條件：二套房屬于改善型需求住房，住房平均面積為120平米，貸款為商業(yè)性貸款，還款方式為等額本息還款法。按照一線城市的住宅的近6個(gè)月均價(jià)22700元/平米來(lái)計(jì)算，該套房源總價(jià)為272萬(wàn)元。首付比例利率倍數(shù)首付款20年貸款30年貸款月供利息總額本息總額

房款總額月供利息總額本息總額

房款總額6成基準(zhǔn)利率1.1163.2萬(wàn)8569.7元96.9萬(wàn)205.7萬(wàn)368.9萬(wàn)7388.9元157.2萬(wàn)266萬(wàn)429.2萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.2190.4萬(wàn)6754.4元80.5萬(wàn)162.1萬(wàn)352.5萬(wàn)5908元131萬(wàn)212.7萬(wàn)403.1萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.3190.4萬(wàn)7089.2元88.5萬(wàn)170.1萬(wàn)360.5萬(wàn)6283元144.6萬(wàn)226.2萬(wàn)416.6萬(wàn)如果首付比例從六成提高到七成，則首付款需要多支出27.2萬(wàn)元，如果貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍后，20年房貸本息總額下降43.6萬(wàn)元，30年房貸的本息總額下降53.3萬(wàn)元，首付多支付的部分均小于本息的減少額，全部房款總額分別減少4.4%和6.1%，購(gòu)房者整體來(lái)講是受益的，但是對(duì)首付要求能力提高。有可能進(jìn)一步打擊到改善型需求的購(gòu)房欲望。如果房貸利率提高到基準(zhǔn)利率的1.3倍以后，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)比1.2倍基準(zhǔn)利率重6-9個(gè)百分點(diǎn)左右。0-100100-120120-150150-180180-200200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800800-10001000-12001200-15001500以上

0-701.44%0.30%0.20%0.17%0.04%0.11%0.07%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2.34%70-903.87%4.58%6.41%2.30%1.11%1.82%1.37%0.52%0.05%0.07%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%22.12%90-1002.28%2.20%3.95%2.22%0.69%1.52%0.55%0.65%0.07%0.10%0.01%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%14.23%100-1100.26%0.60%0.75%1.44%0.63%0.92%0.61%0.44%0.20%0.04%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%5.91%110-1200.20%0.24%0.57%1.08%0.49%0.77%0.30%0.35%0.13%0.08%0.05%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%4.27%120-1350.37%0.30%0.89%1.33%0.96%2.23%1.88%0.79%0.63%0.81%0.20%0.04%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%10.43%135-1450.08%0.05%0.26%1.15%0.70%1.87%0.57%0.59%0.55%0.47%0.27%0.02%0.01%0.01%0.03%0.04%0.01%6.68%145-1650.02%0.02%0.07%0.19%0.48%1.66%1.21%0.43%0.42%0.49%0.74%0.34%0.12%0.15%0.01%0.02%0.00%6.36%165-1800.00%0.02%0.00%0.01%0.01%0.59%0.36%0.34%0.71%0.62%0.32%0.53%0.23%0.23%0.02%0.05%0.01%4.07%180-2200.03%0.00%0.00%0.02%0.10%0.69%1.33%1.03%1.14%1.21%0.49%0.72%0.63%0.46%0.17%0.07%0.07%8.16%220-2500.00%0.04%0.00%0.03%0.00%0.16%0.18%0.25%0.35%0.73%0.71%0.47%0.27%1.24%0.34%0.12%0.13%5.04%250-3000.00%0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.02%0.20%0.03%0.36%0.48%0.39%0.34%0.86%0.88%0.47%1.03%5.05%300以上0.00%0.00%0.00%0.01%0.05%0.01%0.00%0.01%0.02%0.03%0.16%0.16%0.14%0.37%0.56%0.88%2.94%5.35%總計(jì)8.54%8.35%13.12%9.96%5.27%12.34%8.45%5.59%4.30%5.03%3.44%2.68%1.74%3.32%2.01%1.66%4.20%100.00%二套房貸政策將會(huì)抑制改善型需求釋放，尤其是一線高端占比較大的城市剛需改善顏色標(biāo)記：以上海市場(chǎng)為例，我們界定戶(hù)型面積在120平米以?xún)?nèi)，總價(jià)在150萬(wàn)元以下的為剛需主力需求，面積段在120平米-300平米，總價(jià)段在200萬(wàn)-500萬(wàn)之間的為改善置換型需求的主要集中區(qū)域，可以看出，剛需的主力需求占比達(dá)到27.9%，改善型需求集中區(qū)域成交占比達(dá)到24.9%，改善型需求的釋放對(duì)于上海住宅市場(chǎng)形成有力的支撐。但是國(guó)六條細(xì)則出臺(tái)，將會(huì)抑制該部分需求的釋放。2012年上海市商品住宅市場(chǎng)成交面積結(jié)構(gòu)總價(jià)面積二線城市二線城市商品住宅成交情況單位：元/平米9515元/平米首付比例利率倍數(shù)首付款20年貸款30年貸款月供利息總額本息總額

房款總額月供利息總額本息總額

房款總額6成基準(zhǔn)利率1.167.8萬(wàn)3560.2元40.2萬(wàn)85.4萬(wàn)153.2萬(wàn)3069.7元65.3萬(wàn)110.5萬(wàn)178.3萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.279.1萬(wàn)2806.1元33.4萬(wàn)67.3萬(wàn)146.1萬(wàn)2454.5元54.5萬(wàn)83.4萬(wàn)162.5萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.379.1萬(wàn)2945.1元36.8萬(wàn)70.7萬(wàn)149.8萬(wàn)2610.2元60萬(wàn)93.9萬(wàn)173萬(wàn)假設(shè)條件：二套房屬于改善型需求住房，住房平均面積為120平米，貸款為商業(yè)性貸款，還款方式為等額本息還款法。按照一線城市的住宅的近6個(gè)月均價(jià)9395元/平米來(lái)計(jì)算，該套房源總價(jià)為113萬(wàn)元。如果首付比例從六成提高到七成，則首付款需要多支出11.3萬(wàn)元，如果貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍后，20年房貸本息總額下降18.1萬(wàn)元，30年房貸的本息總額下降27.1萬(wàn)元，首付多支付的部分均小于本息的減少額，全部房款總額分別減少4.6%和8.9%，購(gòu)房者整體來(lái)講是受益的，但是對(duì)首付要求能力提高。有可能進(jìn)一步打擊到改善型需求的購(gòu)房欲望。如果房貸利率提高到基準(zhǔn)利率的1.3倍以后，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)比1.2倍基準(zhǔn)利率重5-11個(gè)百分點(diǎn)左右。二套房細(xì)則影響——二線城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），還款負(fù)擔(dān)下降4.4%-8.9%，但首付提高改善需求門(mén)檻10%后，首付多支付11.3萬(wàn)三線城市商品住宅成交情況單位：元/平米三線城市6926元/平米首付比例利率倍數(shù)首付款20年貸款30年貸款月供利息總額本息總額

房款總額月供利息總額本息總額

房款總額6成基準(zhǔn)利率1.149.8萬(wàn)2615元29.6萬(wàn)62.7萬(wàn)112.5萬(wàn)2254.7元48萬(wàn)81.1萬(wàn)130.9萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.258.1萬(wàn)2061元24.6萬(wàn)49.5萬(wàn)107.6萬(wàn)1802.8元40萬(wàn)64.9萬(wàn)123萬(wàn)7成基準(zhǔn)利率1.358.1萬(wàn)2163.2元27萬(wàn)51.9萬(wàn)110萬(wàn)1917.2元44.1萬(wàn)69萬(wàn)127.1萬(wàn)假設(shè)條件：二套房屬于改善型需求住房，住房平均面積為120平米，貸款為商業(yè)性貸款，還款方式為等額本息還款法。按照一線城市的住宅的近6個(gè)月均價(jià)6931元/平米來(lái)計(jì)算，該套房源總價(jià)為83萬(wàn)元。如果首付比例從六成提高到七成，則首付款需要多支出8.3萬(wàn)元，如果貸款利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍后，20年房貸本息總額下降13.2萬(wàn)元，30年房貸的本息總額下降16.2萬(wàn)元，首付多支付的部分均小于本息的減少額，全部房款總額分別減少4.4%和6%，購(gòu)房者整體來(lái)講是受益的，但是對(duì)首付要求能力提高。有可能進(jìn)一步打擊到改善型需求的購(gòu)房欲望。如果房貸利率提高到基準(zhǔn)利率的1.3倍以后，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)比1.2倍基準(zhǔn)利率重5-7個(gè)百分點(diǎn)左右。二套房細(xì)則影響——三線城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），還款負(fù)擔(dān)下降4.4%-6%，但首付提高改善需求門(mén)檻10%后，首付多支付8.3萬(wàn)從政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，從2010年4月份到2013年2月份，34個(gè)月之間國(guó)家層面出臺(tái)了6次以上較大的調(diào)控政策，平均時(shí)間間隔為4-6個(gè)月左右，也就意味著，每一次的政策執(zhí)行的時(shí)效周期為4-6個(gè)月。2013年2月出臺(tái)“新國(guó)五條”，3月1日隨即出臺(tái)相關(guān)細(xì)則“國(guó)六條”，強(qiáng)化細(xì)化政策執(zhí)行，其中對(duì)二手房個(gè)稅的強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)，將倒逼購(gòu)房者向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，新國(guó)六條的執(zhí)行將冰凍二手市場(chǎng)，但對(duì)一手市場(chǎng)卻是利好。國(guó)六條短期的化解——政策時(shí)效性4-6個(gè)月，下半年開(kāi)始時(shí)效性或逐漸削弱樓市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)點(diǎn)及時(shí)效性分析國(guó)六條中長(zhǎng)期化解“憂(yōu)”夢(mèng)想——利用經(jīng)濟(jì)/市場(chǎng)調(diào)控手段代替“限購(gòu)”政治環(huán)境：換屆政策連續(xù)性，保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果出現(xiàn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)手段：房產(chǎn)稅由試點(diǎn)開(kāi)始逐漸在全國(guó)鋪開(kāi)市場(chǎng)手段：保障性住房建設(shè)任務(wù)完成，雙軌制初步建成取消限購(gòu)三大條件時(shí)間點(diǎn)預(yù)測(cè)：2014年保障房任務(wù)到2014年接近尾聲2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開(kāi)始鋪開(kāi)，2014年有望全國(guó)鋪開(kāi)2013年上半年政治任務(wù)調(diào)整，人事安排，真正的經(jīng)濟(jì)工作下半年開(kāi)始，效果在2014年顯現(xiàn)。樓市“小陽(yáng)春”新國(guó)五條國(guó)六條之后，短期價(jià)格上漲難以有作為，樓市小陽(yáng)春會(huì)否來(lái)臨？新國(guó)五條國(guó)六條從本輪調(diào)控實(shí)施以來(lái)，可以看到兩個(gè)明顯的特征：一、隨著調(diào)控政策的不斷實(shí)施，調(diào)控效果是逐漸弱化的。對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲速度的效果越來(lái)越小。二，盡管陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，長(zhǎng)期來(lái)看，仍然沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，僅僅是短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的速度受到影響。因此新國(guó)五條對(duì)于房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，只能是抑制增長(zhǎng)速度，但是房?jī)r(jià)仍將上升。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2013年1月份房?jī)r(jià)累計(jì)增速在1.2%，預(yù)計(jì)3月份房?jī)r(jià)同比增速在1%左右或更低，達(dá)到9719元/平米左右。國(guó)十一條以及新國(guó)十條新國(guó)八條國(guó)五條擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍國(guó)務(wù)院第六次會(huì)議新國(guó)五條樓市小陽(yáng)春——預(yù)計(jì)百城住宅價(jià)格同比增速1%左右或更低房?jī)r(jià)8個(gè)月連續(xù)上漲背景下樓市小陽(yáng)春判斷依據(jù)主要在“量”上：基本面好轉(zhuǎn)，成交量將不低于近三年同期水平2013年3月份全國(guó)50個(gè)城市住宅市場(chǎng)月度成交情況2012年，全國(guó)50個(gè)代表城市月均共成交住宅2335萬(wàn)平方米，比2011年和2010年同期分別高出29%和10%，處于近三年同期最高水平。在市場(chǎng)“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，2013年50個(gè)城市月度成交量將會(huì)繼續(xù)盤(pán)整上升，2013年3月份市場(chǎng)成交量明顯高于2012年、2011、2010年同期水平，出現(xiàn)三月小陽(yáng)春。樓市小陽(yáng)春可期的四大理由

政策末班車(chē)

集中供應(yīng)貨幣供應(yīng)跑量拿地四大理由決定2013年樓市小陽(yáng)春可期樓市小陽(yáng)春理由之一——貨幣流動(dòng)性為樓市加溫貨幣市場(chǎng)供應(yīng)情況金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款情況15.3%15.9%1.07萬(wàn)億新增貸款，創(chuàng)三年來(lái)新高央行的數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前的信貸以及流動(dòng)性擴(kuò)張形勢(shì)較為迅猛，2013年1月份M2增速15.9%，比去年12月份提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；M1增速15.3%，比去年12月份提高8.8個(gè)百分點(diǎn)。1月份的新增人民幣貸款達(dá)到1.07萬(wàn)億，創(chuàng)三年來(lái)新高，社會(huì)融資總量1月份達(dá)到2.45萬(wàn)億，創(chuàng)出單月歷史新高。3月5日，政府工作報(bào)告中提到的2013年主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，廣義貨幣M2增長(zhǎng)13%，財(cái)政赤字目標(biāo)財(cái)政赤字1.2萬(wàn)億元，占GDP比重2%左右。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然較為寬松的貨幣政策利好今年樓市。流動(dòng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、購(gòu)置土地面積累計(jì)同比住宅新開(kāi)工面積與住宅銷(xiāo)售面積的累計(jì)同比增速大致呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資增速2012年下半年持續(xù)保持平穩(wěn)，而商品房銷(xiāo)售面積同比增速持續(xù)走高。市場(chǎng)交易種種回暖跡象顯示，在土地市場(chǎng)尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，今年上半年仍會(huì)是開(kāi)發(fā)商的拿地機(jī)會(huì)。為了盡快回籠資金拿地?fù)Q倉(cāng)，開(kāi)發(fā)商將在三月大力推盤(pán)，集中供應(yīng)。樓市小陽(yáng)春理由之二——上半年現(xiàn)拿地良機(jī)，開(kāi)發(fā)商3月始將現(xiàn)集中推盤(pán)跑量拿地樓市小陽(yáng)春理由之三——3月份的集中供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步的推高成交2011年以來(lái)各城市銷(xiāo)供比2011年至今35個(gè)代表城市住宅周成交量走勢(shì)銷(xiāo)供比：銷(xiāo)售面積/上市面積2013年1月份，除青島外，其他五個(gè)城市的銷(xiāo)供比均超過(guò)1，北京更是達(dá)到3.71.2013年1月，35個(gè)代表城市周均成交517萬(wàn)平米，比2012年全年水平高出16%，同比增幅超過(guò)2倍，處于近年較高水平。2月份季節(jié)性的淡季因素導(dǎo)致市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏放緩，3月開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)集中推盤(pán)，市場(chǎng)的集中供應(yīng)也會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的回升。樓市小陽(yáng)春理由之四——政策末班車(chē)促進(jìn)成交提前釋放，二手房倒逼一手房熱度上升浦東房產(chǎn)交易中心等候辦理業(yè)務(wù)的隊(duì)伍2013年3月4日，閔行、浦東等房產(chǎn)交易中心到晚上7點(diǎn)半還是燈火通明，浦東房產(chǎn)交易中心更是因?yàn)榍皝?lái)辦理交易的人數(shù)眾多，只得通宵辦理審稅過(guò)戶(hù)。3月5日，閔行房地產(chǎn)交易中心上午開(kāi)門(mén)40分鐘，放號(hào)270個(gè)，很多成交提前釋放。北京、廣州、深圳、南京、蘇州、濟(jì)南、重慶、成都等全國(guó)多地均出現(xiàn)二手房交易過(guò)戶(hù)火爆的情況，主要是在政策落地實(shí)施以前提前完成交易，避免新政對(duì)于購(gòu)房負(fù)擔(dān)的增加，購(gòu)房者提前入市集中成交，二手房成交火爆倒逼一手房熱度上升。20%個(gè)稅引發(fā)全國(guó)過(guò)戶(hù)潮樓市基本面反彈的四大理由

房企驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化政策時(shí)效一手免稅房四大理由決定2013年6-7月起樓市“基本面”開(kāi)始反彈調(diào)控政策往往變?yōu)椤翱照{(diào)”，樓市將在沉默中爆發(fā)2003年-2012年，十年間，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅1.45倍，但貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大了3.4倍。在城鎮(zhèn)化持續(xù)的市場(chǎng)背景下，在貨幣持續(xù)增發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境中，將難改房?jī)r(jià)上漲及房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，政策疊加的發(fā)布盡管可以導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)觀望或停止，但是中長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控政策往往變“空調(diào)”，樓市將在沉默中爆發(fā)。理由之一：貨幣流動(dòng)性仍較為寬松及政策時(shí)效性逐漸消弱為樓市升溫M2與房?jī)r(jià)年度走勢(shì)億元元/平米2003年-2012年，十年間，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅1.45倍，但貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大了3.4倍。3月5日，政府工作報(bào)告中提到的2013年主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，廣義貨幣M2增長(zhǎng)13%，財(cái)政赤字目標(biāo)財(cái)政赤字1.2萬(wàn)億元，占GDP比重2%左右。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然較為寬松的貨幣政策利好今年樓市。M2與房?jī)r(jià)月度走勢(shì)%姜偉新在駐地對(duì)媒體表示“國(guó)五條’剛剛出臺(tái)，要先看看市場(chǎng)的反應(yīng)再說(shuō)”。國(guó)六條細(xì)則的頒布對(duì)市場(chǎng)是重磅一擊，但鑒于政策時(shí)效性在4-6個(gè)月間，不排除政策后期減弱的可能。商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)及面積同比