綠地集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)難梳理 分拆上市羈絆重重

.-.1/40強(qiáng)的綠地集團(tuán),天宸似長期投資萬科點(diǎn)擊量：396回復(fù)數(shù)：0

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發(fā)表于2010-03-1420:51:121/40強(qiáng)的綠地集團(tuán),天宸似長期投資萬科一、綠地集團(tuán)在地產(chǎn)界僅次于萬科2009年,綠地集團(tuán)抓住中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖的時(shí)機(jī),主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)快速增長,全年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入突破740億元,2010年有望躋身年銷售千億級(jí)企業(yè)。目前,綠地集團(tuán)在2009中國企業(yè)500強(qiáng)排名中位列第169位,在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中位居第2位,在上海地區(qū)企業(yè)集團(tuán)中排名第13位。在房地產(chǎn)主業(yè)方面,綠地集團(tuán)堅(jiān)定實(shí)施“全國化戰(zhàn)略”,目前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目遍及全國21個(gè)省35個(gè)城市,在建工程面積1800萬平方米。特別是近年來,綠地集團(tuán)加快調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),充分發(fā)揮綜合性地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢,在全國各地大規(guī)模投資建設(shè)當(dāng)?shù)馗攸c(diǎn)規(guī)劃的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體項(xiàng)目。2009年,綠地集團(tuán)先后在南昌投資30億元建設(shè)被南昌市府列為“一號(hào)工程”的雙子塔樓綠地中央廣場,在河北香河投資300億元建設(shè)華北用進(jìn)口商品貿(mào)易區(qū),在鄭州投資25億元開建高鐵鄭州站站前廣場大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。綠地目前在南昌、西安、鄭州等多個(gè)省會(huì)城市投資綜合體項(xiàng)目規(guī)模均超過100億元。二、天宸曾與綠地集團(tuán)扶持10多年前,天宸與綠地相互持股、相互擔(dān)保。綠地分享了天宸的發(fā)展成果。天宸也在,并將繼續(xù)分離綠地的超巨大的發(fā)展成果。(1992年1月,鄧小平南巡;1992年7月,上海綠地開發(fā)總公司成立。十五年,一揮間。上海綠地集團(tuán)經(jīng)歷了“魔方突變”,從注冊(cè)資本2000萬元的公司,發(fā)展為總資產(chǎn)超過270億元、2006年銷售收入超過190億元、2007年銷售收入可超過260億元的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。2010年,綠地集團(tuán)的目標(biāo)的銷售收入達(dá)1000億。三、天宸持有綠地集團(tuán)2.55%的股份天宸持有綠地集團(tuán)2.55%,計(jì)8,178,000.00元。如按1元1股算,綠地集團(tuán)總股本為3.207億股。綠地集團(tuán)2008年凈利潤23.39億元的業(yè)績,這樣每股收益高達(dá)7.29元。四、綠地如投資未上市的萬科2008年綠地的董事長張玉良講綠地上市:一般上市是為了解決兩個(gè)問題,一是內(nèi)部機(jī)制問題,比如合理的激勵(lì)機(jī)制等;二是資金問題。目前綠地在這兩個(gè)問題上都沒有明顯的壓力,所以進(jìn)展要慢一點(diǎn)。但綠地一定要上市的,因?yàn)橐患夜景l(fā)展要經(jīng)歷三個(gè)階段——全國化、資本化、全球化,綠地的全國化已經(jīng)走得很好了,現(xiàn)在要走資本化,下一步是國際化。最重要的是,公司上市之后,可以給股東更好的回報(bào)。綠地上市有幾種考慮方案,首選目標(biāo)是國內(nèi)IPO(首次公開發(fā)行上市,如果只是借殼,隨時(shí)都可以了?，F(xiàn)在已進(jìn)入籌備上市的審計(jì)、評(píng)估等實(shí)質(zhì)性階段,估計(jì)此項(xiàng)工作春節(jié)前可以完成。但金融風(fēng)波讓上市暫停。五、綠地上市與否對(duì)天宸的價(jià)格有巨大影響綠地上市與不上市,價(jià)格有天壤之別。不上市,價(jià)格按凈資產(chǎn)計(jì)算。綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)從公開信息來看,還是個(gè)謎。03年報(bào)道的凈資產(chǎn)是30個(gè)億。07年凈利潤大概有18億,08年凈利潤23.29億,09年也估計(jì)在30億以上。這樣可以推測其凈資產(chǎn)應(yīng)在150億以上。天宸持有綠地集團(tuán)2.55%,這樣持有的凈資產(chǎn)應(yīng)調(diào)整,至少加上3.825億。(按市凈率3計(jì)算,總市值450億上市后的價(jià)格按市贏率計(jì)算。按地產(chǎn)類20倍算,每股收益高達(dá)7.29元,擴(kuò)股10倍,總股本擴(kuò)為32.07億股,每股收益0.729,每股14元。天宸持有綠地集團(tuán)32.07億的2.55%,計(jì)8178萬股。每股天宸含0.24股綠地集團(tuán)股份,合每股天宸增3.27元。(按20倍市贏率計(jì)算,總市值448億因綠地公開信息太少,計(jì)算的推測成分過高,各人的計(jì)算方法不會(huì)相同,僅供大家參考。因未綠地集團(tuán)未上市,其法人治理結(jié)構(gòu)不會(huì)到位,小股東利益沒有保障。08年方收到06年的分紅160多萬元,07到09年,盡管綠地集團(tuán)發(fā)展巨速,但對(duì)股東回報(bào)等于0。但金子總是要發(fā)光的!天宸的第一大股東也就只有20%多股份,第一大股東的地位還不牢固,增發(fā)對(duì)大股東也是最有利的。綠地集團(tuán)回應(yīng)上市傳聞最快上半年香港借殼上市2013年01月22日09:43解放牛網(wǎng)[微博]我要評(píng)論(0)字號(hào)：T|T繼續(xù)“加碼”房地產(chǎn)主業(yè)，年銷售收入力爭實(shí)現(xiàn)1500億元；進(jìn)一步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大一、二線市場的比重……作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的“千億俱樂部”成員之一，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良昨天在接受記者專訪時(shí)透露，新的一年，綠地將更加專注于一、二線市場的開發(fā)。對(duì)外界傳言甚廣的上市消息，張玉良對(duì)本報(bào)記者予以了權(quán)威回答：“最快在上半年，綠地旗下的海外業(yè)務(wù)、酒店資產(chǎn)等部分將在香港市場上市，有可能是采取收購一家公司、借殼上市的模式。”重回一、二線城市：地級(jí)市樓市泡沫嚴(yán)重“一、二線城市的磁性越來越強(qiáng)，在房地產(chǎn)調(diào)控過后的恢復(fù)更快，需求也更加集聚，相反，三、四線城市房地產(chǎn)市場在放緩、萎縮，消費(fèi)能力在進(jìn)一步減弱?！贬槍?duì)外界認(rèn)為綠地“重回一、二線城市”的研判，張玉良給出了自己的解釋，“眼下，三、四線城市的土地開發(fā)成本并不低?！睆堄窳忌踔吝€透露，從去年三季度開始，綠地原則上已不再投資一、二線以下的城市，“一些地級(jí)市的樓市泡沫嚴(yán)重，其問題今年會(huì)更加暴露出來。未來中國城鎮(zhèn)化的重心不在三、四線城市，而是一、二線城市?！本G地方面則稱，2013年的投資策略仍定位為聚焦一二線城市，繼續(xù)統(tǒng)籌優(yōu)勢資源向高能級(jí)區(qū)域集中，圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級(jí)、人口集聚程度和城市化進(jìn)程等核心要素，聚焦重點(diǎn)中心城市加大投資。3000億經(jīng)營目標(biāo)：看好未來10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展用20年時(shí)間完成從2000萬到兩個(gè)2000億的跨越，進(jìn)入世界500強(qiáng)，張玉良帶領(lǐng)綠地人了實(shí)現(xiàn)了首個(gè)“綠地夢(mèng)”，對(duì)于下一個(gè)征程的目標(biāo)，張玉良將之設(shè)定為——“今年綠地將經(jīng)營目標(biāo)定為3000億。”根據(jù)綠地方面公布的2012年度經(jīng)營業(yè)績，全年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過2430億元，較上年增長近39%，利稅總額約240億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)銷售金額超過1050億元、預(yù)銷售面積約1180萬平方米，分別位列全國行業(yè)第二和第三。“去年下半年，我們已經(jīng)確定了2000億元投資規(guī)模項(xiàng)目?！睆堄窳急硎?，綠地看好未來10年的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。去年末集中拿地：今年購地投資將在800億談及去年下半年，尤其是在年尾的集中拿地，張玉良表示，地拿得多主要是因?yàn)榇笃髽I(yè)都有錢，銷售形勢都比較好，綠地去年的購地總價(jià)接近600億元，今年的購地投資預(yù)計(jì)在800億元左右，其中上海市場的業(yè)務(wù)量要占據(jù)20%－25%的份額。談及城鎮(zhèn)化發(fā)展，張玉良為其下了新定義：“新城未來的發(fā)展方向一定是一座獨(dú)立的城市，這種獨(dú)立體現(xiàn)在生活在其中的居民不需要作跨區(qū)域的工作、生活?！闭劦窖永m(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控以及有傳言要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的房產(chǎn)稅，張玉良認(rèn)為，更加市場化一定是未來的方向，“基本住房需求不應(yīng)征稅，需要征稅的應(yīng)當(dāng)是投資、投機(jī)需求?！本G地集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)難梳理分拆上市羈絆重重2012-11-0104:14:33

來源:時(shí)代周報(bào)日前，一條關(guān)于綠地集團(tuán)(下稱“綠地”)拆分的微博迅速蔓延，該微博爆料稱，上海市政府打算抽掉綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，綠地正在把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到能源和金融，據(jù)此，綠地將被拆分為地產(chǎn)集團(tuán)和投資集團(tuán)，為分拆上市做準(zhǔn)備。綠地隨后發(fā)表聲明稱“以上傳言純屬子虛烏有”。而上市傳聞并非空穴來風(fēng)，幾年前綠地就一直在為上市做準(zhǔn)備，并設(shè)想了種種方案，但終未成行。內(nèi)部調(diào)整籌備上市對(duì)于網(wǎng)上傳聞，綠地相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“這事兒真是莫名其妙”，并發(fā)來一份聲明。聲明指出，上市是企業(yè)發(fā)展的手段而非目的，集團(tuán)對(duì)于上市工作目前尚無時(shí)間表，“房地產(chǎn)主業(yè)一業(yè)特強(qiáng)，能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”是綠地集團(tuán)近年來一直堅(jiān)持并將繼續(xù)堅(jiān)持下去的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，今年以來，綠地總體經(jīng)營業(yè)績良好，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持較快增長，前三季度實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1768.51億元、利潤總額86.94億元，同比分別增長32.7%和30.6%。今年3月1日，綠地發(fā)布更名公告，原“上海綠地(集團(tuán))有限公司”正式更名為“綠地控股集團(tuán)有限公司”。同時(shí)，以原“上海綠地(集團(tuán))有限公司”為核心企業(yè)組建的“上海綠地集團(tuán)”更名為“綠地控股集團(tuán)”，簡稱“綠地集團(tuán)”。這次更名也被業(yè)內(nèi)人士解讀成為上市做鋪墊。雖然綠地并沒有回應(yīng)是否會(huì)進(jìn)行分拆上市，但一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：“綠地內(nèi)部人士證實(shí)，目前綠地正在調(diào)整中，肯定是為上市做準(zhǔn)備?，F(xiàn)在整體上市很難，估計(jì)是分拆完以后弄幾個(gè)上市平臺(tái)?！苯鼛啄?，上海國資加大整合力度，主要目標(biāo)之一就是推進(jìn)符合條件的企業(yè)集團(tuán)整體上市或核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)上市。2011年，上海地方經(jīng)營性國資證券化額超過300億元，證券化率從年初的30.5%提高到34.7%，2012年的目標(biāo)是達(dá)到38%。2010年，綠地集團(tuán)董事長張玉良在接受媒體采訪時(shí)，對(duì)于幾年前沒有抓住資本市場的機(jī)會(huì)深表遺憾，“以前我們思想不夠開放，覺得自己體制蠻好、資金不缺，不需要到資本市場融資?，F(xiàn)在看，如果早點(diǎn)上市，資金多了我可以成倍放大，可能現(xiàn)在已經(jīng)上得更快了?！闭且?yàn)檫@樣的反思，綠地籌備上市的計(jì)劃從數(shù)年前就已開始，并一度傳出進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，預(yù)計(jì)2010年上市。但隨后，張玉良稱：“按照市府要求，綠地地產(chǎn)上市的步伐要加快，但還沒有時(shí)間表，地產(chǎn)與能源兩大板塊是分拆上市還是整體上市也還沒有確定?！惫蓹?quán)結(jié)構(gòu)有待梳理為了加快上市步伐，綠地一直在進(jìn)行股權(quán)結(jié)構(gòu)的梳理。1992年成立時(shí)，綠地是純粹的國企，上海市農(nóng)委、建委的四家企業(yè)是其股東，其中農(nóng)委3家企業(yè)共出資1000萬元，建委一家企業(yè)出資1000萬元，共同組成“綠地開發(fā)總公司”。由于4家企業(yè)給了綠地啟動(dòng)資金，綠地每年要給它們25%的固定回報(bào)。1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開始改制為集團(tuán)。通過改制，張玉良為綠地建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。綠地集團(tuán)的職工以職工持股會(huì)的形式擁有了18.8%(當(dāng)時(shí)中央規(guī)定大中型國企改制職工持股會(huì)不得超過25%)的股份，職工平均持股約8萬元。此后，職工持股份額多次變化，甚至一度高于國有股，成為所謂民企。綠地經(jīng)歷了純國有、國有相對(duì)控股、國有絕對(duì)控股的多個(gè)過程后，國有股最終又成為大股東。在此過程中，農(nóng)委、建委下屬企業(yè)曾持股51%，職工持股會(huì)持有46%(其中張玉良持股2%)，其余3%為社會(huì)股東持有。但2010年10月底，農(nóng)委所持的綠地股權(quán)被劃轉(zhuǎn)至上海市國資委，同時(shí)綠地集團(tuán)的黨組織關(guān)系調(diào)整至市國資委黨委。據(jù)了解，這部分股權(quán)占了絕對(duì)優(yōu)勢，雖然綠地并沒有回應(yīng)目前最新的股權(quán)結(jié)構(gòu)，但據(jù)猜測，上海市國資委或已是最大股東。在此次行政劃撥后，坊間曾有傳聞，國資委旗下的上海城投希望在上海國資整合大戲之中扮演整合者的角色，因此，旗下\o"城投控股600649"城投控股[6.100.00%]也在做資產(chǎn)的剝離與重組，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能劃撥至城投控股，借殼上市。但由于復(fù)雜的股權(quán)整合，這一方案并不具備可操作性，最終被否決。2011年底，綠地集團(tuán)內(nèi)部透露，集團(tuán)有意實(shí)行IPO整體上市，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的準(zhǔn)備階段。而蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，綠地?zé)o論是整體上市還是分拆上市，一兩年內(nèi)都不太可能。“它沒有迫切上市的愿望，上市以后會(huì)出現(xiàn)一些問題，估計(jì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)兩年內(nèi)上市的可能性都不大。綠地是國有與民營的混合所有制，股東結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，還存在有待梳理的東西，這是沒有上市的最重要的原因，其他都是技術(shù)層面上的原因。”宋延慶向時(shí)代周報(bào)記者表示。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績明年超住宅綠地的聲明中稱：“房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，前三季度實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額720.35億元、預(yù)銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，全年預(yù)銷售金額將超過1000億元。此外，基于對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極預(yù)期，我集團(tuán)積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，前三季度新增土地儲(chǔ)備23幅，土地面積317萬畝，可建建筑面積937萬平方米，并聚焦重點(diǎn)省會(huì)城市，簽約了一大批意向項(xiàng)目，為后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。在深耕全國25個(gè)省市自治區(qū)70個(gè)城市的同時(shí)，我集團(tuán)投資9億美元在韓國濟(jì)州島開發(fā)的綠地旅游健康城也將于近日正式開工建設(shè)?！本G地2010、2011年分別實(shí)現(xiàn)銷售收入947.82億元、1478.74億元。今年7月9日，美國《財(cái)富》雜志正式公布2012年世界500強(qiáng)企業(yè)名單，綠地以2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入1478.74億元入圍世界500強(qiáng)榜單，位列第483位。根據(jù)張玉良的設(shè)想，綠地平均每年還要保持30%以上的增長，在十二五末，綠地年?duì)I收要達(dá)到5000億元以上并進(jìn)入全球200強(qiáng)，其中房地產(chǎn)將貢獻(xiàn)1800億-2000億元，能源貢獻(xiàn)2000億元左右，金融貢獻(xiàn)1000億元?！俺?000億元以上的大企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，我相信可持續(xù)性發(fā)展很難，所以需要有一兩個(gè)能夠?yàn)槟悴▌?dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，而這為了更好地做強(qiáng)主業(yè)，這種轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，如果丟掉主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就是轉(zhuǎn)行了，不是轉(zhuǎn)型?！睆堄窳荚硎?。因此，綠地目前除了強(qiáng)化房地產(chǎn)主業(yè)外，積極培育三大產(chǎn)業(yè)板塊，做強(qiáng)能源產(chǎn)業(yè)、培育新興次支柱產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)金融投資產(chǎn)業(yè)，加快形成和鞏固“1+3”的產(chǎn)業(yè)布局。與此同時(shí)，綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，去年商業(yè)地產(chǎn)比例達(dá)到30%，今年提升到40%，將實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績超400億元人民幣，明年將突破60%，超過住宅。目前綠地商業(yè)項(xiàng)目部分總體持售比基本上是三七開，由于占用大量資金，如果想多回籠現(xiàn)金流，項(xiàng)目中辦公樓和一般商業(yè)設(shè)施就多賣掉一點(diǎn)，但核心部分不出售，持有的主要是酒店和商場。一直有紅頂商人之稱的張玉良常年把“做政府想做的事，做市場需要的事”掛在嘴邊，深諳政商之道，因此在全國摩天大樓的拔高競賽中，綠地也當(dāng)仁不讓。綠地的超高層建筑能夠獲得地方政府的支持，捆綁土地平衡資金，地方政府通過政策性的照顧和獎(jiǎng)勵(lì)，大大降低綠地的投資成本。前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項(xiàng)目的高收益。良好的銀行關(guān)系、大額度的銀行授信，也為其項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)提供有力的資金支持，雖然綠地并沒有向時(shí)代周報(bào)提供今年的授信數(shù)據(jù)，但2009年公開數(shù)據(jù)顯示，綠地當(dāng)年從各大銀行獲得的授信達(dá)474億元。目前綠地已有17棟綠地中心超高層，全國300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地投資建造，在世界十大高樓中，綠地旗下就有3個(gè)，未來每年還都將有2-3棟綠地中心竣工。其盈利模式就是，第一年做基礎(chǔ)，第二年上部做完，達(dá)到預(yù)售條件即刻出售，2-3年回收成本，持有的物業(yè)又可以向銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款，再繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。即便如此，綠地迅速而龐大的攻城略地還是對(duì)資金有著渴求。凱捷咨詢顧問劉爭向時(shí)代周報(bào)記者表示，“地產(chǎn)、能源等都是高投入行業(yè)，綠地借了很多銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債不會(huì)太低，如果能上市融資的話，可以進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)行投資、兼并或收購，有利于業(yè)務(wù)發(fā)展?！薄澳壳罢w上市難度大，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在里面，可能審批會(huì)比較嚴(yán)。綠地籌劃上市，可能先選擇監(jiān)管沒那么嚴(yán)的板塊拆分出來，能源、金融先上市，在A股溢價(jià)會(huì)比較高，到港股會(huì)弱些，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)再注入或單獨(dú)上市。如果一定要地產(chǎn)板塊先上市，只能選擇港股，但港股投資者對(duì)房地產(chǎn)熱情也不高，溢價(jià)率不會(huì)太高，近期不是很好的時(shí)點(diǎn)?！眲幷f。綠地集團(tuán)：在“調(diào)控”規(guī)則下掙錢經(jīng)濟(jì)參考報(bào)2012-07-2001:13:50

評(píng)論(0)條

隨時(shí)隨地看新聞“我只想做成點(diǎn)事?！彼陨蕴饚е信剖轿⑿Φ哪槪抗馄蛳洗?，“把中國企業(yè)做成世界企業(yè)，是我一生的理想?！憋w機(jī)從韓國首爾飛往上海。作為地產(chǎn)領(lǐng)域在韓投資的中國企業(yè)家唯一代表，他出席了“2012韓國外商投資論壇”。因?yàn)橥顿Y9億美元開發(fā)濟(jì)州健康醫(yī)療城，韓國國土海洋部、知識(shí)經(jīng)濟(jì)部及濟(jì)州特別自治道的官長視他為上賓。其實(shí)，他的理想已部分實(shí)現(xiàn)。他一手締造的企業(yè)以逾1800億元的營收、約200億元的利稅，成為剛剛出爐的2012年世界500強(qiáng)企業(yè)新科上榜者。他叫張玉良，他治下的公司是綠地集團(tuán)。從無到有，打造一間“全球最大五百家公司”，要多久？20年。在非壟斷領(lǐng)域，在貫有“僵硬”之名的國企體制之下，張玉良創(chuàng)造了“綠地奇跡”。聽政府的話，跟著市場走2009年6月的一天，在江西南昌紅谷灘中心區(qū)，包括兩座超高層寫字樓、超五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、高檔公寓在內(nèi)的綠地中央廣場項(xiàng)目開工。省委書記到場啟動(dòng)開工儀式。類似領(lǐng)導(dǎo)人為綠地“捧場”的場景時(shí)常出現(xiàn)在圖片新聞或電視畫面里。一位財(cái)經(jīng)人士為此評(píng)價(jià)說，綠地是一家深諳戰(zhàn)略之道的企業(yè)，它深深懂得如何適應(yīng)中國特色的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何把握歷史性的發(fā)展機(jī)遇，從而以時(shí)間換空間，最大限度地奪取競爭優(yōu)勢，甚至認(rèn)為“綠地20年堪稱中國式戰(zhàn)略競爭的活教材”。果真如此？“在全國24個(gè)省60個(gè)城市，我們所到之處，無不受到政府歡迎?！睆堄窳紝⑦@一現(xiàn)象總結(jié)為“做政府所想，為市場所需”的綠地法則，與政府密切合作。在他看來，順應(yīng)地方黨委和政府的發(fā)展需要，順應(yīng)民意和市場需要，企業(yè)方能獲得良好的發(fā)展環(huán)境、核心資源和市場空間。多年以前，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，張玉良閱讀了一本介紹印尼華僑林紹良發(fā)家史的書。當(dāng)年印尼為實(shí)現(xiàn)橡膠國產(chǎn)化，政府號(hào)召企業(yè)主種植橡膠。林紹良明知種植橡膠并不賺錢，但他按政府的意圖做了，在政府最需要的時(shí)候大面積地種植。作為回報(bào)，他獲得政府給予的低價(jià)土地。從此，他的事業(yè)飛黃騰達(dá)，終成印尼首富。林紹良的故事引起張玉良的心靈震撼。“當(dāng)時(shí)我就形成了一個(gè)概念———企業(yè)要做政府想做的事情?！睆堄窳嘉虺?，“做政府所想”，就是要順著政府的導(dǎo)向發(fā)展。這有兩層含義：第一，每個(gè)地區(qū)都有發(fā)展戰(zhàn)略，符合這一戰(zhàn)略，就有發(fā)展機(jī)會(huì)；第二，政府是一個(gè)強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)，就像一臺(tái)機(jī)器。做這個(gè)機(jī)器想做的事情，就容易做成功。因此，做保障房、做新城建設(shè)、做城市綜合體、做商業(yè)地標(biāo)、對(duì)口支援，綠地與政府保持高度同步。早在1994年，綠地在做完三個(gè)動(dòng)遷小項(xiàng)目后，獲得創(chuàng)業(yè)的第一桶金：2000萬元盈利。如何處置它？張玉良第一次踐行“做政府所想”的理念，拿出1700多萬無償投資，建設(shè)上海滬閔路沿線的綠化帶，為政府排憂?！耙苑筐B(yǎng)綠”的“因”，很快結(jié)出“以綠促房”的“果”———“綠地”不久成為上海房地產(chǎn)市場的優(yōu)秀品牌，進(jìn)入一線梯隊(duì)。歌德說，大膽的見解就好比下棋時(shí)移動(dòng)一個(gè)棋子：它可能被吃掉，但它卻是勝局的起點(diǎn)。2001年的南昌，同樣的行事邏輯在演繹。當(dāng)?shù)卣惹行枰_發(fā)新區(qū)，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)普遍不看好。綠地毅然前往投資，最終以每畝46萬多元受讓200多畝土地，所開發(fā)項(xiàng)目大獲成功。由此，“新城開發(fā)模式”、“城市綜合體模式”成為綠地進(jìn)軍中原、西北諸地的主要商業(yè)模式，即沿著地方政府改造城市的思路去競標(biāo)拿地、投資開發(fā)。有評(píng)論人士指出，30余年來，地方經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展有賴于兩端：一是土地財(cái)政，一是招商引資。而綠地“做政府所想”戰(zhàn)略恰恰將兩者有機(jī)結(jié)合起來，自然備受政府歡迎?！拔覀兪亲疃谜拈_發(fā)商?！睆堄窳疾恢M言，綠地是做當(dāng)?shù)卣胱龆肿霾涣嘶蛘卟蝗菀鬃龅氖隆霸诜?wù)全國的過程中發(fā)展壯大自己?！辟嶅X的項(xiàng)目要做，不掙錢甚至虧本的買賣也要做，只要是政府所需。譬如保障房，近兩年來各地方政府都有指標(biāo)，僅在上海地區(qū)，綠地就先后啟動(dòng)建設(shè)了江橋基地、南翔基地、長興島配套商品房項(xiàng)目、嘉定城北站大型居住社區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過200萬平方米，總投資規(guī)模超過100億元。此外，在西安、蕪湖、濟(jì)南、武漢等地，綠地均積極承擔(dān)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，總建筑面積已超過130萬平方米。在商言商。在恪守“做政府所想”的同時(shí)，綠地還堅(jiān)持另一法則：“為市場所需”，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律做企業(yè)。綠地在投資中堅(jiān)持四條“軍規(guī)”：一是反周期投資策略。在市場低迷時(shí)期主動(dòng)調(diào)整，在市場較好時(shí)期謹(jǐn)慎而為，避免非理性市場競價(jià)；二是可進(jìn)可慢策略，如遇政策環(huán)境調(diào)整，做到能快投也能慢投；三是低成本擴(kuò)張策略；四是高杠桿策略，盡量通過快速周轉(zhuǎn)，取得經(jīng)濟(jì)規(guī)模和高于行業(yè)平均水平的投資回報(bào)率。正是有賴于“做政府所想，為市場所需”這一在張玉良看來是“透明的、邏輯圓滿的政商關(guān)系”，綠地在全國60個(gè)城市的地產(chǎn)、能源、金融投資，勢如破竹?！盎煅惫蓹?quán)混合經(jīng)營《財(cái)富》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年綠地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入228.729億美元。營業(yè)收入的分項(xiàng)構(gòu)成表明，綠地是家房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的特大型企業(yè)。股權(quán)結(jié)構(gòu)則顯示，綠地集團(tuán)是家國資控股的混合所有制非上市公司，兩家國有企業(yè)代表國資持股51%，800多名員工通過職工持股會(huì)集體持股40%多，剩余3%的股份則由一家民營企業(yè)投資持有。如此罕見的“混血”股權(quán)，令綠地顯得與眾不同。這個(gè)夏天，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)而言都是個(gè)難熬的季節(jié)。歐美沉疴與新經(jīng)濟(jì)體新病在7月9日發(fā)布的2012年《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜上投下一片陰霾。但驚奇總是存在，中國仍有13家企業(yè)新晉上榜，排行第483位的竟是家與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)———綠地集團(tuán)，比同是新科“500強(qiáng)”的招商銀行排位還要靠前16位。2012年，綠地集團(tuán)將銷售目標(biāo)鎖定在確保業(yè)務(wù)經(jīng)營收入2300億元?！吧习肽甑哪繕?biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵看下半年。”綠地一位高管告訴記者?！拔覀兲幵谝粋€(gè)非常重要的發(fā)展時(shí)期，”張玉良信心滿滿，下一個(gè)五年，要“把綠地集團(tuán)帶入到全球企業(yè)200強(qiáng)的陣營”。綠地究竟是家什么企業(yè)？在登上“財(cái)富”500強(qiáng)榜單的中國公司中，綠地排在倒數(shù)第五位。是偶然所賜還是必然結(jié)果？都說退潮的時(shí)候才能看清裸泳者。今年以來，隨著經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)銷售不振，盈利能力急劇下降，資金鏈斷裂時(shí)有發(fā)生，一些曾被視為樣板的知名大企業(yè)，如綠城，也都命懸一線。哀鴻聲里，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月國企利潤降了一成多，其中地方國企利潤同比下降16.1%。而綠地集團(tuán)一季度實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入466億元、財(cái)務(wù)結(jié)算收入420億元、利潤總額20億元，同比分別增長30%、49%和44%。預(yù)計(jì)上半年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超1100億元，利潤總額將超55億元，增長率都將超過55%。應(yīng)該說，綠地沒有“裸泳”。是什么支撐了它逆勢增長、擊水中流？綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良說，得益于產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉，平抑風(fēng)險(xiǎn)，疊加盈利。與外間多數(shù)人的印象迥異，綠地并不是一個(gè)單純的房地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)地產(chǎn)、能源與金融三業(yè)鼎立的集團(tuán)。房地產(chǎn)業(yè)是其核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目遍及全國24個(gè)省60個(gè)城市，并成功進(jìn)入韓國濟(jì)州實(shí)施海外發(fā)展戰(zhàn)略。但與一般地產(chǎn)商不同，綠地在產(chǎn)品類型、品牌、科技含量等方面均居全國領(lǐng)先地位，超高層、大型城市綜合體、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)載體建設(shè)方面尤為突出，建成和在建的超高層城市地標(biāo)建筑達(dá)17幢，其中3幢高度位列世界排名前十。在建和經(jīng)營中的酒店有近50家。能源和金融是綠地集團(tuán)的次支柱產(chǎn)業(yè)。目前，其能源已形成涵蓋煤炭生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)運(yùn)、分銷及石油倉儲(chǔ)、運(yùn)輸