房地產(chǎn)項目拍賣投標(biāo)方案

××房地產(chǎn)項目拍賣投標(biāo)方案(2009-05-2716:49:14)一、拍賣標(biāo)的基本情況1、規(guī)格及數(shù)量標(biāo)的用地面積－－－㎡，折合－－－畝。2、使用性質(zhì)及年限①性質(zhì)：標(biāo)的由兩塊相連的含廠房建筑物的土地組成，其中工業(yè)用地－－－㎡（折合－－畝），商住用地－－－.5㎡（折合－－畝）。②年限：根據(jù)最新土地證資料顯示，兩塊土地均為國有出讓用地，其中工業(yè)用地的使用年限至2051年6月5日止，商住用地的使用年限至2071年6月5日止。3、產(chǎn)權(quán)情況土地證齊全，手續(xù)完備，權(quán)屬清晰。4、地塊現(xiàn)狀標(biāo)的用地位于中山市石岐區(qū)及南區(qū)交界處，呈不規(guī)則曲尺型形狀，北至白石涌，南面部分至岐關(guān)西路河涌，部分與××有限公司廠房用地相接，西臨悅來南路，東至新規(guī)劃路。該地塊周邊主要是一些舊式樓盤及廠房，樓齡均超過15年，如標(biāo)的用地西面為悅來花園、上海城，北面為南興花園、悅來新村，南面緊鄰另一廠房用地，標(biāo)的周邊目前暫沒有新樓盤，周圍商業(yè)氣氛一般，但在中山市中心城區(qū)土地資源日趨緊張的情況下，該地塊仍屬位置較優(yōu)越的一幅地塊。二、拍賣標(biāo)的優(yōu)、劣勢分析（一）優(yōu)勢：1．城區(qū)優(yōu)勢。標(biāo)的用地地處中山市石岐區(qū)與南區(qū)交界處，離中山市主要干道――博愛路、環(huán)市路等僅有百米之遙，交通便利，地理優(yōu)勢十分明顯，在中山市城區(qū)土地資源日益稀少的背景下，標(biāo)的土地面積又超過80畝，使該地塊十分適宜中型商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)，如果該地塊價格合理，一經(jīng)推出，一定會受到房地產(chǎn)開發(fā)商的追捧。2．沿江概念。標(biāo)的北面為白石涌，雖目前道路未通，但該路的建設(shè)已納入市城建規(guī)劃，一旦通車，小區(qū)北面可建成一條商業(yè)街，其商業(yè)價值將大大提升。（二）劣勢：1、該地塊目前大部分仍為工業(yè)用地，買受人購得土地后需辦理轉(zhuǎn)功能手續(xù)后方可進(jìn)行開發(fā)，在改變土地功能方面審批嚴(yán)格，手續(xù)繁雜，費用昂貴。2、該地塊目前商業(yè)位置較佳的西面（悅來南路），主要臨街位置各有兩幢建筑物不屬于標(biāo)的范圍內(nèi)，另外，北面又有二幢樓不屬于標(biāo)的范圍，使得標(biāo)的的商業(yè)價值大打折扣，如到時買受人無法將以上4幢樓一起成功購入，將難以作好樓盤的規(guī)劃，同時由于這幾幢舊樓的存在，還將大大影響樓盤的景觀，進(jìn)而對樓盤售價產(chǎn)生負(fù)面的影響。3、由于標(biāo)的北面、東面尚未通路，南面大部分與另一地塊相隔，目前，只有標(biāo)的的西北角可作為小區(qū)出入口，由于出入口狹隘，可供商鋪開發(fā)的面積很小。4、地塊形狀不規(guī)則。標(biāo)的地塊形狀為不規(guī)則的曲尺型，難于規(guī)劃。5、標(biāo)的的搬遷問題。標(biāo)的范圍內(nèi)仍有幾間工廠在運作，標(biāo)的成交后何時能搬遷尚不明確，也即標(biāo)的目前為不交吉狀態(tài)，使買受人面臨較大的風(fēng)險。6、政府規(guī)劃道路實施的不確定性。標(biāo)的北面、東面均為政府規(guī)劃路段，尚未開始建設(shè)，何時建設(shè)目前還沒有時間表，這些關(guān)鍵因素的不確定性對標(biāo)的用地的房地產(chǎn)開發(fā)將產(chǎn)生重大影響。三、土地價值分析標(biāo)的用地適宜采用對比法進(jìn)行價格估算，由于現(xiàn)有房產(chǎn)破舊，無開發(fā)利用價值，且只能作土地價值分析。就在三個月前，與標(biāo)的相鄰西南邊的一塊40多畝的商住地拍賣成交價為150萬元/畝。標(biāo)的用地與之相比，有如下差距，需進(jìn)行系數(shù)調(diào)整：①宏觀環(huán)境差距。去年10月份后，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，如“第二套房”政策等，對房地產(chǎn)市場造成較大的沖擊，房地產(chǎn)熱降溫明顯，據(jù)了解，07年12月份，受政策影響，廣州樓盤成交價平均下降20％左右，最近廣州國土局土地拍賣，多幅土地競出現(xiàn)了少見的流拍局面，中山毗鄰廣州，房地產(chǎn)市場也大受影響，目前大部分投資者都在觀望，而參照標(biāo)的成交于“第二套房”政策公布實施前，為去年房地產(chǎn)市場最高峰的時期。因此，應(yīng)以20%的系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。②綜合條件差距。標(biāo)的用地現(xiàn)狀的不規(guī)則、不交吉、需辦理轉(zhuǎn)功能等方面同參考標(biāo)的相比，處于劣勢,應(yīng)加上10%的調(diào)整系數(shù)。因此，標(biāo)的用地為商住地的市場價（含費用）為：150萬元/畝×（1-20%-10%）=105萬元/畝

四、拍賣保留價分析：

根據(jù)買賣雙方費用承擔(dān)的不同，我司提出以下方案供貴司選擇，具體建議如下：

1、由買受人承擔(dān)標(biāo)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地費用，其涉及的費用如下：A.轉(zhuǎn)功能費用：根據(jù)最新的中山市國土資源局提供的該幅土地基準(zhǔn)地價，工業(yè)為370元/m2，商住為825元/m2)，標(biāo)的工業(yè)部分面積為50328.6m2，故轉(zhuǎn)功能費用為：

50328.6×（825-370）＝2289.9513萬元；

按105萬元/畝計算標(biāo)的市場價值，標(biāo)的價值為81.32×105＝8538.6萬元；

減去轉(zhuǎn)功能費用，平均每畝為：（8538.6-2289.9513）/81.32＝76.84萬元/畝B.過戶費用：①

土地增值稅：76.84萬元/畝×81.32畝×1%＝62.48萬元②

營業(yè)稅及附加：76.84萬元/畝×81.32畝×5.5％＝343.67萬元③

企業(yè)所得稅：76.84萬元/畝×81.32畝×3％＝187.46萬元

買方費用：

若買受人承擔(dān)全部過戶費用，則過戶費用為①至③，合共過戶費用約593.61萬元，每畝分?jǐn)?.3萬元。則標(biāo)的保留價應(yīng)為：76.84萬元/畝－7.3萬元/畝＝69.54萬元/畝，總金額5655萬元。若買賣雙方各稅，則標(biāo)的保留價應(yīng)為：76.84萬元/畝，總金額6248萬元，2、由委托人承擔(dān)標(biāo)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地費用，對于買受人而言，涉及的費用涉如下：過戶費用：①

土地增值稅：105萬元/畝×81.32畝×1%＝85.39萬元②

營業(yè)稅及附加：105萬元/畝×81.32畝×5.5％＝469.623萬元③

企業(yè)所得稅：105萬元/畝×81.32畝×3％＝256.16萬元

買方費用：

若由買受人負(fù)責(zé)全部過戶費用，則過戶費用為①至③，合共過戶費用約811.17萬元，每畝分?jǐn)?.98萬元，則標(biāo)的價格應(yīng)為：105萬元/畝－9.98萬元/畝＝95.02萬元/畝，總金額7727萬元。

若買賣雙方各稅，則標(biāo)的價格應(yīng)為：105萬元/畝，總金額8538萬元。綜合分析：由以上方案分析，如由委托人負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)功能費用，標(biāo)的成交價必將大大提高，相應(yīng)的稅收也隨之提高，稅負(fù)總共要多出218萬，影響委托人實際收入，因此，我司建議貴司在由買受人負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)功能費用的方案中選擇一個方案進(jìn)行拍賣。五．拍賣操作方案如我司榮幸接受委托，我們將設(shè)立專人小組負(fù)責(zé)上述標(biāo)的拍賣實施工作，專人小組由總經(jīng)理、業(yè)務(wù)部經(jīng)理（拍賣師）、辦公室主任負(fù)責(zé)，其他部門密切配合，保證足夠的人力、物力投入，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度做好拍賣的各項工作，盡最大努力并以最快速度實現(xiàn)貴司拍賣資產(chǎn)回收價值的最大化。（一）、宣傳推介計劃（1）、做足宣傳工作，計劃在《廣州日報》、《中山日報》、《珠海日報》、中山電視臺等主要媒體進(jìn)行廣泛宣傳。

（2）、利用我司網(wǎng)頁、中山房地產(chǎn)資訊網(wǎng)等網(wǎng)頁對標(biāo)的進(jìn)行網(wǎng)上推廣。

（3）、利用我司全面的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和豐富的客戶群體進(jìn)行營銷，爭取盡早落實潛在買家。

（4）知會中山多家知名房地產(chǎn)商，聯(lián)系數(shù)家大型中介公司進(jìn)行推廣招商。

（5）加大現(xiàn)場招商力度，采取現(xiàn)場拉橫幅、貼廣告等形式尋找買家。（二）、聯(lián)系客戶①通過郵寄項目推廣手冊、群發(fā)信息、電話方式、電子郵件等方式聯(lián)系客戶群；②對客戶的咨詢、反饋，做好記錄；③盡可能解決客戶提出的切實問題；④對把握機(jī)會較大的客戶進(jìn)一步溝通、洽談等工作。（三）、與委托方保持經(jīng)常性溝通①向委托方索取詳細(xì)的相關(guān)材料。②對客戶提出的各種問題，與委托方商討最好的解決方案。③對客戶的反饋情況及時向委托方溝通，以便確定、調(diào)整拍賣策略。④在編寫拍賣公告、項目推廣手冊、競買須知后，均提交貴司審閱，貴司同意后方予使用。（四）、召開拍賣會①拍賣時間。接受委托后7日內(nèi)在在中山日報、廣州日報等主要媒體刊登《拍賣公告》，20天內(nèi)召開拍賣會。②拍賣方式。建議采取增價式拍賣。③拍賣保留價。建議委托人在《委托拍賣合同》中確定。④拍賣地點。我司拍賣廳或貴司指定地點。六、服務(wù)承諾

如我司有幸接受貴司委托拍賣上述標(biāo)的，我司將承