廣州市文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型研究

一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景改革開(kāi)放以來(lái)以外延擴(kuò)張為主的城市發(fā)展模式使我國(guó)人地矛盾問(wèn)題越來(lái)越突出，土地供給的約束推動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)入了以存量土地再開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的城市更新階段；同時(shí)，隨著我國(guó)工業(yè)化發(fā)展進(jìn)入后期和后工業(yè)化時(shí)期，文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)成為城市發(fā)展的新動(dòng)力，大量位于城區(qū)中可再開(kāi)發(fā)利用的舊工廠以其獨(dú)特的工業(yè)遺產(chǎn)文化價(jià)值、優(yōu)越的地理位置和相對(duì)低廉的土地價(jià)格成為文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的理想空間場(chǎng)所，由此興起了一批由舊工廠改造而成的以發(fā)展文化創(chuàng)意為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如北京798、上海8號(hào)橋等，在提升土地利用效益的同時(shí)也優(yōu)化了城市發(fā)展質(zhì)量。作為改革發(fā)展的前沿城市，廣州市一直以來(lái)都在不斷推進(jìn)工業(yè)用地更新的發(fā)展，相繼頒布了《關(guān)于推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作的意見(jiàn){(穗府〔2008〕8號(hào))}》和《廣州市舊廠房改造專項(xiàng)規(guī)劃(2010—2020)》等政策文件，先后規(guī)劃了90[1][2][3]多個(gè)舊工廠文創(chuàng)園區(qū)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，影響園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵因素是值得研究和探討的問(wèn)題。從研究層面來(lái)看，文創(chuàng)園區(qū)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素仍處于摸索階段。舊工廠文創(chuàng)園中集聚了大量文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)、更新?lián)Q代，促進(jìn)文化創(chuàng)新，打造創(chuàng)意城市具有極大的促進(jìn)作用。從這一角度來(lái)看，舊工廠文創(chuàng)園對(duì)于文創(chuàng)企業(yè)的吸引能力成為了衡量其是否能轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。因此，本調(diào)查研究從企業(yè)選址滿意度的角度對(duì)廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合區(qū)位理論和場(chǎng)景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對(duì)策建議。2.研究意義從理論意義層面來(lái)看，本文的學(xué)術(shù)價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一，在結(jié)合傳統(tǒng)區(qū)位理論的基礎(chǔ)上，將場(chǎng)景理論進(jìn)一步延伸至對(duì)于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址滿意度的研究，豐富了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素研究的視角，構(gòu)建了更為廣闊的研究框架和指標(biāo)體系。第二，彌補(bǔ)了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研究在舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)方面研究的空缺，為舊工廠文創(chuàng)園的高質(zhì)量發(fā)展提供了一定的理論依據(jù)。從實(shí)踐意義層面來(lái)看，本文的學(xué)術(shù)價(jià)值主要體現(xiàn)在以廣州市基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（簡(jiǎn)稱舊廠房文創(chuàng)園）為研究對(duì)象，從企業(yè)選址滿意度的角度對(duì)廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合區(qū)位理論和場(chǎng)景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對(duì)策建議。（二）概念界定1.舊工廠文創(chuàng)園舊工廠文創(chuàng)園是指通過(guò)工業(yè)用地創(chuàng)意轉(zhuǎn)型發(fā)展起來(lái)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。伴隨著大都市從工業(yè)化向后工業(yè)化轉(zhuǎn)變，文化經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為高附加值經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推力。以工業(yè)用地轉(zhuǎn)型而來(lái)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有機(jī)結(jié)合了工業(yè)遺產(chǎn)的利用，文化藝術(shù)創(chuàng)作和展示，商務(wù)辦公和文化旅游，不僅促進(jìn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的形成和發(fā)展，也有利于工業(yè)歷史文化的保護(hù)與延續(xù)，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及提升城市文化風(fēng)貌[4]。2.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，是一種以創(chuàng)新成果為核心，追求創(chuàng)意為手段，重視知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，具有財(cái)富創(chuàng)造和就業(yè)潛力的行業(yè)[5]。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括廣播影視、動(dòng)漫、音像、傳媒、視覺(jué)藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計(jì)、雕塑、環(huán)境藝術(shù)、廣告裝潢、服裝設(shè)計(jì)、軟件和計(jì)算機(jī)服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體[6]。3．工業(yè)用地轉(zhuǎn)型與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型概念與內(nèi)涵類似的名字，還有工業(yè)用地更新、工業(yè)遺產(chǎn)再利用、工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)、舊廠改造等等。為獲得統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和避免混淆，本文認(rèn)為這些名詞都是用來(lái)闡述工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的不同表達(dá)方式，并且側(cè)重點(diǎn)略有不同。但工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵相對(duì)于其他概念來(lái)說(shuō)更加廣泛，其概念的界定不能停留在片面的認(rèn)識(shí)，以理解為囊括土地產(chǎn)權(quán)等隱性要素和利用強(qiáng)度功能等顯性要素，以及物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)空間同時(shí)發(fā)生變更的多維度綜合性概念。因此，本文將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型界定為針對(duì)原有工業(yè)用地進(jìn)行的物質(zhì)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)層面的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化活動(dòng)，具體包括承載于土地之上的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地利用功能的調(diào)整與變更、土地產(chǎn)權(quán)的重新配置、原有工業(yè)用地的改造與更新、以及環(huán)境的整治等等，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和物質(zhì)環(huán)境等方面改善與發(fā)展[7]。（三）研究?jī)?nèi)容、研究方法與研究思路1.研究?jī)?nèi)容本文的研究對(duì)象是廣州市內(nèi)的舊工廠文創(chuàng)園，研究?jī)?nèi)容分為以下五個(gè)章節(jié)：第一章介紹了研究的選題背景，闡述了研究的理論意義和實(shí)踐意義，并且較為準(zhǔn)確界定了研究對(duì)象的內(nèi)涵和概念。第二章通過(guò)對(duì)區(qū)位理論和場(chǎng)景理論的闡述，構(gòu)建了舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標(biāo)評(píng)估體系。第三章在實(shí)地調(diào)研和文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)廣州市舊工廠文創(chuàng)園的發(fā)展概況和空間特征進(jìn)行了探討，分析了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的成效、路徑與模式。第四章通過(guò)對(duì)第二章中構(gòu)建的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標(biāo)評(píng)估體系設(shè)計(jì)成的問(wèn)卷數(shù)據(jù)的研究分析，對(duì)不同影響因素的滿意度進(jìn)行了深入地研究和分析。第五章對(duì)舊工廠文創(chuàng)園在轉(zhuǎn)型過(guò)程所出現(xiàn)的一系列問(wèn)題進(jìn)行了探討，并針對(duì)問(wèn)題提出了一些建議和對(duì)策。2.研究方法本文采取的主要研究方法如下：（1）文獻(xiàn)分析法通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)文獻(xiàn)的研究，界定了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)概念，同時(shí)為本文研究提供了較為堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。（2）實(shí)地調(diào)研法通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地的訪談、拍照和記錄，對(duì)廣州市舊工廠文創(chuàng)園區(qū)的土地利用、租金水平以及園區(qū)的運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行了較為詳細(xì)的調(diào)查，同時(shí)對(duì)園區(qū)工作人員對(duì)園區(qū)發(fā)展的影響因素的滿意度進(jìn)行了調(diào)查。（3）定量研究法本研究的定量分析主要包括以下兩個(gè)方面：第一是在對(duì)廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)據(jù)的收集方面，利用了GIS軟件對(duì)園區(qū)的地理位置進(jìn)行了矢量處理，賦予其空間屬性，并進(jìn)行進(jìn)一步的空間分析；第二是在對(duì)問(wèn)卷數(shù)據(jù)的分析方面，對(duì)影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的因素進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。3.技術(shù)路線本研究是按“提出問(wèn)題—理論建構(gòu)-實(shí)證分析-結(jié)論建議”的基本思路進(jìn)行研究的。（1）提出問(wèn)題對(duì)舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行分析后，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況和文獻(xiàn)研究，總結(jié)文化創(chuàng)意園區(qū)選址與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素之間的聯(lián)系，確定本研究的理論價(jià)值和目的。（2）理論建構(gòu)由于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性，傳統(tǒng)的區(qū)位理論顯然不能完全刻畫(huà)出區(qū)位選址所考量的因素，因此有必要引入場(chǎng)景理論來(lái)彌補(bǔ)其在選址因素方面的不足，構(gòu)建新的理論分析框架。（3）實(shí)證分析在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)了廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)的土地利用特征和發(fā)展現(xiàn)狀，并建立了空間矢量數(shù)據(jù)庫(kù)，分析了其空間分異特征；通過(guò)問(wèn)卷數(shù)據(jù)，比較不同因素的滿意度評(píng)估結(jié)果，對(duì)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進(jìn)行分析。（4）結(jié)論建議總結(jié)廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性的對(duì)策和建議。（四）研究的創(chuàng)新點(diǎn)從研究對(duì)象上來(lái)看，以廣州市舊工廠文創(chuàng)園作為研究對(duì)象，較為新穎。對(duì)于文創(chuàng)園區(qū)的研究，大多集中在區(qū)位和形成機(jī)制方面；而對(duì)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的研究，也很少用文創(chuàng)園區(qū)作為研究對(duì)象。因此，有必要對(duì)文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進(jìn)行研究和分析。從指標(biāo)體系的構(gòu)建上來(lái)看,將場(chǎng)景理論引入到對(duì)文創(chuàng)園區(qū)選址因素的分析,有效彌補(bǔ)了區(qū)位理論對(duì)選址因素分析的不足。將場(chǎng)景理論與區(qū)位理論相結(jié)合，構(gòu)建了新的選址影響因素指標(biāo)體系。從研究方法上來(lái)看，運(yùn)用了定性與定量相結(jié)合的方法，結(jié)果更為科學(xué)和可靠，也更加具有說(shuō)服力。二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評(píng)估方法（一）理論基礎(chǔ)1.區(qū)位理論（1）區(qū)位理論概述區(qū)位這個(gè)詞來(lái)自德語(yǔ)的“standort”，英語(yǔ)中翻譯為“l(fā)ocation”，是位置、場(chǎng)所的意思[8]?，F(xiàn)在學(xué)界對(duì)區(qū)位的解釋和闡述各不相同，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一個(gè)是指某事物的位置，另一個(gè)是指某事物與其他事物之間的空間聯(lián)系。如果對(duì)區(qū)位的這兩個(gè)方面加以更嚴(yán)格的擴(kuò)展和概括，則區(qū)位還應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：首先，表示不僅僅是位置，放置某個(gè)東西或?yàn)榱颂囟ǖ哪繕?biāo)而規(guī)定的地域、范圍；其次，它還包括人類對(duì)某事物占據(jù)了位置的設(shè)計(jì)、計(jì)劃[9]。區(qū)位活動(dòng)是人類活動(dòng)的最基本行為，是人們生活、工作的基本和最低要求。人類在地理空間中的所有行為可以被視為區(qū)位選擇活動(dòng)。（2）區(qū)位理論發(fā)展區(qū)位理論的發(fā)展主要經(jīng)歷了古典區(qū)位理論、近代區(qū)位理論和現(xiàn)代區(qū)位理論三個(gè)階段。杜能、韋伯等古典區(qū)位理論的代表人物從農(nóng)業(yè)或工業(yè)生產(chǎn)的角度出發(fā)，研究距離市中心遠(yuǎn)近、交通運(yùn)輸成本等區(qū)位條件對(duì)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)選址的影響[10]，如韋伯的工業(yè)區(qū)位論考察了原材料的動(dòng)力與燃料的成本、市場(chǎng)、交通轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)、勞動(dòng)力、運(yùn)輸成本等因素對(duì)工業(yè)企業(yè)選址的因素，認(rèn)為理想的工業(yè)區(qū)位處于生產(chǎn)和運(yùn)輸成本最小點(diǎn)上[11]。1933年，克里斯泰勒結(jié)合地理和經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，系統(tǒng)地創(chuàng)建了中心地理論[12]。1940年，廖什根據(jù)中心理論提出了市場(chǎng)區(qū)位理論，即以市場(chǎng)為中心的中心地理論[13]。1950年代以來(lái)，工業(yè)化、城市化發(fā)展推動(dòng)了區(qū)位論將研究對(duì)象從單個(gè)的企業(yè)擴(kuò)展為區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系，現(xiàn)代區(qū)位論產(chǎn)生，如胡佛提出的運(yùn)輸區(qū)位論進(jìn)一步區(qū)分了運(yùn)輸成本的構(gòu)成[14]，迪克斯特等人發(fā)展了新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)區(qū)位論則探討了基于運(yùn)輸成本的基礎(chǔ)所產(chǎn)生的集聚經(jīng)濟(jì)形態(tài)對(duì)企業(yè)區(qū)位選址的影響[15]。進(jìn)入到工業(yè)化發(fā)展后期和后工業(yè)化時(shí)期，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主體的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，相比傳統(tǒng)工農(nóng)產(chǎn)業(yè)具有不同的選址要求，大量新興產(chǎn)業(yè)選址研究的成果表明，靠近大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)、地方政策優(yōu)惠、靠近投資機(jī)構(gòu)、良好的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施、聚集經(jīng)濟(jì)等都是該類型產(chǎn)業(yè)看重的要素[16][17]。2.場(chǎng)景理論（1）場(chǎng)景理論概述場(chǎng)景理論是芝加哥大學(xué)終身教授TerryNicholsClark領(lǐng)導(dǎo)的研究小組所提出的新的都市研究范式。場(chǎng)景理論的“場(chǎng)景”是從英語(yǔ)的“scene”翻譯出來(lái)的[18]。經(jīng)過(guò)研究小組對(duì)一些國(guó)際大都市的研究，發(fā)現(xiàn)城市娛樂(lè)設(shè)施可以與不同的公民組織組合形成各種各樣的城市“場(chǎng)景”、具體的文化價(jià)值觀和不同群體的文化實(shí)踐，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展[19]。伴隨工業(yè)社會(huì)的到來(lái)，傳統(tǒng)制造業(yè)被具有文化創(chuàng)造性、娛樂(lè)性的產(chǎn)業(yè)所取代，城市形態(tài)逐漸從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)。在后工業(yè)城市的發(fā)展中，以土地、勞動(dòng)力和資本為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式逐漸升級(jí)為以文化經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式[20]。場(chǎng)景理論是在這樣的背景下產(chǎn)生的，是以文化實(shí)踐和消費(fèi)實(shí)踐為主要表現(xiàn)形式的城市發(fā)展動(dòng)態(tài)理論，促進(jìn)了后工業(yè)城市的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。（2）場(chǎng)景理論的主要內(nèi)容場(chǎng)景理論的研究體系由主觀認(rèn)識(shí)和客觀結(jié)構(gòu)兩大體系構(gòu)成?？陀^結(jié)構(gòu)由研究區(qū)域的便利設(shè)施構(gòu)成。大多數(shù)情況下，擁有大量商鋪的都市區(qū)域被稱為商業(yè)區(qū)，而擁有大量工廠的都市區(qū)域則稱之為工業(yè)化[21]。場(chǎng)景理論客觀結(jié)構(gòu)的概念與之類似，但是更為具體和詳細(xì)。比如，咖啡館、酒吧、書(shū)店、電影院、朋克音樂(lè)會(huì)、文化沙龍等。主觀認(rèn)識(shí)體系描述的是場(chǎng)景所蘊(yùn)含的文化價(jià)值觀?；趫?chǎng)景定性經(jīng)驗(yàn)的三個(gè)一般維度:戲劇性、真實(shí)性、合法性，我們較為清晰地解釋了場(chǎng)景生活的這種內(nèi)在環(huán)境[22]。克拉克和丹尼爾進(jìn)一步發(fā)展這三個(gè)維度，在場(chǎng)景文化價(jià)值觀三大維度上進(jìn)一步區(qū)分了十五個(gè)小維度，、更好地說(shuō)明現(xiàn)在人們的復(fù)雜且分化的社會(huì)生活和價(jià)值構(gòu)成[23]，詳見(jiàn)表2-1。表2-1場(chǎng)景理論主觀認(rèn)識(shí)體系解釋框架主維度次維度真實(shí)性（Authenticity）理性的本地的國(guó)家的合作的少數(shù)群體的戲劇性(Theatricality)親善的正式的展示的時(shí)尚魅力挑釁的合法性(Legitimacy)傳統(tǒng)主義自我表現(xiàn)實(shí)用主義超凡魅力平等主義以特里克拉克(TerryClark)等為代表的城市社會(huì)學(xué)派所提出的場(chǎng)景理論，進(jìn)一步從社會(huì)學(xué)的角度，探討了新消費(fèi)主義與娛樂(lè)主義影響下，通過(guò)場(chǎng)景塑造吸引年輕的創(chuàng)意階層并由此帶動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。場(chǎng)景理論認(rèn)為，場(chǎng)景由鄰里、物質(zhì)結(jié)構(gòu)、特定的多樣性人群、將上述要素連結(jié)在一起的活動(dòng)、以及場(chǎng)景中所孕育的文化價(jià)值觀等五個(gè)要素構(gòu)成，場(chǎng)景及其所昭示的生活方式、深層價(jià)值與意義，吸引著對(duì)后工業(yè)城市發(fā)展十分關(guān)鍵的新興創(chuàng)意階層，從而帶來(lái)了高級(jí)人力資本與新興產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與用地空間轉(zhuǎn)型[24]。（二）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素評(píng)估對(duì)于工業(yè)用地更新的影響因素研究日前仍處于摸索階段。雖然國(guó)內(nèi)學(xué)者提出了多種評(píng)價(jià)指標(biāo)并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證調(diào)查和分析，探討其與使用者需求之間的關(guān)系。但對(duì)更新后使用者的滿意度研究大多數(shù)只針對(duì)游客，評(píng)價(jià)其更新改造的創(chuàng)意、理念和景觀意象。但在園區(qū)內(nèi)生活和工作的“真正“使用者一文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實(shí)際體驗(yàn)和切實(shí)需求在一定程度上被忽視。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的新生動(dòng)力，評(píng)價(jià)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是否成功的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)便是它能否吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，能否留住創(chuàng)意人才。為此，需要從文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址的角度建立一整套科學(xué)、系統(tǒng)、完善的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評(píng)價(jià)體系，來(lái)評(píng)價(jià)更新完成后的園區(qū)對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的吸引能力，并為衡量用地轉(zhuǎn)型成功與否的關(guān)鍵因素提供參考。那么該如何刻畫(huà)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這種新興產(chǎn)業(yè)的選址因素?首先，傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式強(qiáng)調(diào)土地、勞動(dòng)力、資本和管理推動(dòng)城市增長(zhǎng)。區(qū)位理論就是基于傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素，表達(dá)了產(chǎn)業(yè)選址的經(jīng)濟(jì)與生活訴求。但文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以高知識(shí)性、高附加性和強(qiáng)融合性等特性面與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái),區(qū)位理論難以展示文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)選址的需求全貌。場(chǎng)景理論為此問(wèn)題的解釋提供了一個(gè)有力的補(bǔ)充，其倡導(dǎo)的后工業(yè)時(shí)代城市增長(zhǎng)模式將城市視作娛樂(lè)的機(jī)器，到了一定的發(fā)展階段后，原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)受到限制，而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化活動(dòng)與文化消費(fèi)等文化動(dòng)力在城市轉(zhuǎn)型升級(jí)中的影響力隨著文化地位在全球化時(shí)代的上升而增強(qiáng)。因此。本文結(jié)自區(qū)位理論與場(chǎng)景理論。提煉文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素，構(gòu)建工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評(píng)估表如圖2-2所示。表2-2舊工廠文創(chuàng)園工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評(píng)估指標(biāo)體系準(zhǔn)則層因素層準(zhǔn)則層因素層地理位置條件靠近貨運(yùn)交通運(yùn)營(yíng)成本條件優(yōu)惠政策靠近高校、科研機(jī)構(gòu)租金水平靠近水系產(chǎn)業(yè)聚集與共享經(jīng)濟(jì)靠近市中心文化活動(dòng)休閑娛樂(lè)活動(dòng)位于歷史建筑改造的園區(qū)商業(yè)展覽活動(dòng)便利服務(wù)與設(shè)施企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供先鋒潮流藝術(shù)辦公設(shè)施條件教育培訓(xùn)機(jī)會(huì)生活便利設(shè)施人才條件技能與素質(zhì)園區(qū)物業(yè)服務(wù)薪酬水平市場(chǎng)條件方便企業(yè)客戶聯(lián)系人才數(shù)量靠近旅游客流文化價(jià)值觀戲劇性（親和友好、時(shí)尚美麗、正式嚴(yán)肅、個(gè)性張揚(yáng)、挑戰(zhàn)或違反常規(guī)）自然與人文環(huán)境生態(tài)環(huán)境與綠化景觀真實(shí)性（團(tuán)體合作、本土性、理性主義、國(guó)家主義、族群的）歷史建筑與人文環(huán)境合法性（自我表達(dá)、平等主義、有領(lǐng)導(dǎo)力的、傳統(tǒng)的、實(shí)用功利）三、廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況和空間特征（一）廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況1.盤(pán)活了舊工業(yè)用地截至2018年6月，廣州市已批城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目1070個(gè)（含微改造），改造面積102平方公里，目前共計(jì)約有基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意園90多個(gè)?！巴硕M(jìn)三”的置換過(guò)程盤(pán)活了低效舊工業(yè)用地，使園區(qū)獲得了新的發(fā)展契機(jī)，園內(nèi)廣告媒體、建筑設(shè)計(jì)、藝術(shù)創(chuàng)作、文物交易、工藝品設(shè)計(jì)、時(shí)裝設(shè)計(jì)、電影制作、音樂(lè)等各類創(chuàng)意行業(yè)蓬勃發(fā)展，藝術(shù)展覽、音樂(lè)節(jié)等活動(dòng)的開(kāi)辦也吸引了大量游客，成為頗具成長(zhǎng)潛力的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，有效促進(jìn)了城市空間的活化再利用，提升了城市活力。2015年廣州市文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值913.28億元，占全市GDP比重的5.05%，成為全市重要的支柱型產(chǎn)業(yè)[27]。在此次接受訪談的9個(gè)園區(qū)中，入駐的文創(chuàng)企業(yè)數(shù)量從幾十到幾百不等，如國(guó)際單位創(chuàng)意園園內(nèi)企業(yè)數(shù)高達(dá)650家，其次是唯品同創(chuàng)匯，約200-300家。從就業(yè)貢獻(xiàn)來(lái)看，國(guó)際單位中從業(yè)人員達(dá)到10000人，其次是唯品同創(chuàng)匯和1850園區(qū)，分別為2600人和2000人，其余園區(qū)也吸納就業(yè)人員200-800名不等。除啟迪中?？萍紙@和COCO文化大院等少數(shù)園區(qū)外，商鋪出租率都保持在90%以上，其中1850創(chuàng)意園和太古倉(cāng)達(dá)到了100%，宏信922和太古倉(cāng)的續(xù)約率分別達(dá)到了95%和100%。平均租金水平受地理位置、商鋪配置、公共設(shè)施等因素的影響，在70～200元/平方米不等。眾多園區(qū)獲得獎(jiǎng)勵(lì)或授牌，如珠寶小鎮(zhèn)曾獲“廣州市重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“2018年度十佳好評(píng)景區(qū)”等稱號(hào)。2.形成了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑近年來(lái)，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，已形成了涵蓋影視文化、電信軟件、工藝時(shí)尚、設(shè)計(jì)服務(wù)、展演出版、咨詢策劃、休閑娛樂(lè)、科研教育等在內(nèi)的門(mén)類較齊全的產(chǎn)業(yè)體系，舊工業(yè)用地為這些新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的空間載體，形成了一批不同類型的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)，展現(xiàn)出多樣化的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑（表3-1）。表3-1部分舊工廠文創(chuàng)園概況類型名稱面積(ha)開(kāi)放時(shí)間建廠年代原企業(yè)功能定位藝術(shù)創(chuàng)作型廣州紅專廠1720091956廣州罐頭廠以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定義的藝術(shù)設(shè)計(jì)工廠工業(yè)旅游型紫泥堂2620131953廣州制糖廠集工業(yè)發(fā)展史展示、藝術(shù)創(chuàng)作、養(yǎng)身休閑娛樂(lè)的重要文創(chuàng)旅游景區(qū)休閑娛樂(lè)型太古倉(cāng)碼頭5.520101908輪船倉(cāng)儲(chǔ)碼頭集文創(chuàng)、展貿(mào)、觀光旅游、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)文化景區(qū)專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)型TIT創(chuàng)意園9.320071956廣州紡織機(jī)械廠以服裝創(chuàng)意為主題，集信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、商務(wù)交流、時(shí)尚休閑等多種功能于一體的服裝創(chuàng)意平臺(tái)文化辦公型HiMonday18200750年代村集體舊廠房打造有溫度、有交流、有情懷的辦公社區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)聯(lián)合移動(dòng)辦公高新技術(shù)型廣州啟迪中海科技園6.420181974遠(yuǎn)洋海運(yùn)城安圍船廠廣州首個(gè)定位于海洋科技、智能制造為主的分園區(qū)，計(jì)劃打造成全國(guó)乃至國(guó)際具有影響力的海洋科技創(chuàng)新園區(qū)區(qū)域綜合型國(guó)際單位12.620081985長(zhǎng)征皮鞋廠圍繞時(shí)尚科技企業(yè)發(fā)展需求，華南第一個(gè)擁有政務(wù)服務(wù)中心、商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、藝術(shù)中心等一站式服務(wù)配套的園區(qū)資料來(lái)源：根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)資料、園區(qū)官網(wǎng)與專業(yè)網(wǎng)站介紹與調(diào)研成果綜合整理3.產(chǎn)生了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型模式納入“舊工廠”改造范圍的工業(yè)用地既包括國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的國(guó)營(yíng)工廠，如T.I.T創(chuàng)意園；也包括集體土地產(chǎn)權(quán)的村工業(yè)園如唯品同創(chuàng)匯。在土地產(chǎn)權(quán)處置方面，有的園區(qū)土地由政府收儲(chǔ)，經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)參與土地出讓競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)獲得土地使用權(quán)；有的園區(qū)土地不進(jìn)行收儲(chǔ)，經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)向政府補(bǔ)繳土地出讓金、與原業(yè)主簽訂土地租約的方式獲得一定年限的土地使用權(quán)。在園區(qū)改造的組織運(yùn)營(yíng)管理方面，形成了專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)（如唯品同創(chuàng)匯）、村集體自主改造（學(xué)山文化創(chuàng)意谷）、國(guó)營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)（紅專廠）等多種模式。（二）廣州市舊工廠文創(chuàng)園空間特征1.土地利用類型與結(jié)構(gòu)園區(qū)土地利用類型主要包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、道路與停車場(chǎng)用地、公共廣場(chǎng)用地、水域、綠地及混合用地等。14個(gè)樣本園區(qū)中，用地面積在1-5公頃的有5個(gè)，5-19公頃的有4個(gè)，9公頃以上的為5個(gè)?？傮w來(lái)看：第一，多數(shù)園區(qū)以文化辦公用地占比最高，如智匯park園區(qū)文化辦公用地面積為1.35公頃，占比達(dá)26.8%（表3-2，圖3-1），說(shuō)明園區(qū)基本上堅(jiān)持了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)定位。表3-2智匯park園區(qū)土地利用類型與結(jié)構(gòu)用地類型面積（ha）占園區(qū)總面積比例（%）混合用地0.6412.7文化辦公用地1.3526.8商服用地0.204.0綠地1.1322.4公共廣場(chǎng)用地0.7615.0道路0.6011.9體育用地0.601.0停車場(chǎng)0.306.0資料來(lái)源：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-1智匯park園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖3-2宏信922園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖片來(lái)源：作者自繪圖片來(lái)源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)向了娛樂(lè)消費(fèi)、工業(yè)旅游的發(fā)展方向。如太古倉(cāng)的土地利用以商服用地為主，缺乏居住用地、公共設(shè)施用地和綠化用地等用地類型。第三，部分園區(qū)土地利用類型較為單一。原因一是園區(qū)發(fā)展定位多以單一業(yè)態(tài)的品牌化經(jīng)營(yíng)為主；二是園區(qū)規(guī)模小，發(fā)展歷史短，難以形成功能齊全的土地開(kāi)發(fā)利用形態(tài)。如宏信922園區(qū)無(wú)居住用地；商服用地僅占1.7%，園區(qū)只有一家餐館營(yíng)業(yè)，位置偏僻，不能滿足園區(qū)人員的用餐需求（圖3-2，表3-5）。Coco大院面臨同樣的問(wèn)題，且以高檔和特殊類型餐飲業(yè)為主，消費(fèi)水平普通的餐館和零售店用地面積少，為園區(qū)工作人員的生產(chǎn)生活帶來(lái)不便。第四，混合用地占據(jù)較大比例。大部分園區(qū)存在混合功能型的建筑，以居住或辦公為主，引入零售或餐飲業(yè)；或是辦公用地與居住用地結(jié)合?；旌嫌玫厥雇恋乩每臻g更為多元，展現(xiàn)了園區(qū)自由開(kāi)放的工作氛圍。表3-5宏信922園區(qū)土地利用類型表用地類型面積（ha）占園區(qū)建設(shè)用地比例（%）停車場(chǎng)用地0.062.0商服用地0.051.7文化辦公用地2.1270.6公共廣場(chǎng)用地0.144.7綠地0.279.0道路用地0.3612.0資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.土地利用布局舊廠房用地多呈現(xiàn)片區(qū)布局，園區(qū)總體上保留了原廠區(qū)的建筑整體格局并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的改善和分區(qū)。主要呈以下特征：第一，部分園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)生活功能進(jìn)行功能分區(qū)。如元崗智匯park的辦公區(qū)設(shè)在園區(qū)中央地帶集中布置，充分利用現(xiàn)有廠房；少量員工宿舍分布在園區(qū)北端，并有圍墻與外界隔離，具有私密性和安全性；配套服務(wù)區(qū)分布在入口附近，既臨近企業(yè)工作區(qū)，方便員工，也靠近市政路，便于服務(wù)共享，形成開(kāi)放格局。休閑活動(dòng)區(qū)則靠近員工宿舍和辦公區(qū)。其辦公、配套服務(wù)、居住、休閑活動(dòng)四大功能區(qū)的比例分別是7.6%，68.5%，17.6%和6.3%，用地布局與功能結(jié)構(gòu)較為合理，便捷員工生活，有利提高工作效率（圖3-3）。圖3-3智匯park園區(qū)土地利用功能分區(qū)圖3-4宏信922園區(qū)土地利用布局圖圖片來(lái)源：作者自繪圖片來(lái)源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)-消費(fèi)鏈進(jìn)行功能分區(qū)。如T.I.T創(chuàng)意園根據(jù)服裝設(shè)計(jì)生產(chǎn)消費(fèi)鏈，將文化企業(yè)區(qū)劃分為創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)，展示發(fā)布區(qū)，創(chuàng)意辦公區(qū)和創(chuàng)意消費(fèi)區(qū)。產(chǎn)業(yè)定位明確，有利于促進(jìn)企業(yè)之間信息交流。第三，部分園區(qū)交通網(wǎng)，停車空間和道路布局缺乏科學(xué)規(guī)劃。如唯品同創(chuàng)匯，因園區(qū)面積大且處于建設(shè)初期，路標(biāo)量不夠且設(shè)置不合理導(dǎo)致經(jīng)常有員工迷路。還有些園區(qū)，車流道與次干道之間缺乏科學(xué)銜接,造成有的道路人群集中，有的道路人群密度小。宏信922（圖3-4）則是停車用地設(shè)置較為偏僻，且道路狹窄，對(duì)行人和車輛出行造成不便。3.土地利用強(qiáng)度合適的容積率和建筑層數(shù)有利于營(yíng)造舒適環(huán)境，提高生產(chǎn)效率。舊工廠文創(chuàng)園原有建筑層數(shù)集中在2-4層（表3-3），改建后基本保持原有建筑格局，少有加建，因此園區(qū)的容積率都很低（表3-4，圖3-5），這有利于保持比較宜人的空間環(huán)境，但也導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度普遍較低。表3-3部分樣本園區(qū)不同層數(shù)的建筑數(shù)量1-2層建筑3-4層建筑5-6層建筑7層及以上建筑1850創(chuàng)意園031171太古倉(cāng)25000TIT創(chuàng)意園442700coco大院5420宏信922創(chuàng)意園9410元崗智匯park6642資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理表3-4部分樣本園區(qū)的容積率園區(qū)智匯park宏信922Tit創(chuàng)意園1850創(chuàng)意園太古倉(cāng)Coco文化大院唯品同創(chuàng)匯容積率0.430.720.480.590.560.58——來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-5宏信922創(chuàng)意園建筑利用情況圖3-6智匯park建筑利用情況圖片來(lái)源：作者自繪圖片來(lái)源：作者自繪4.空間場(chǎng)景特征場(chǎng)景是土地利用的微觀和具象化的表現(xiàn)形式。調(diào)研顯示，借助鄰里空間的整體背景氛圍、設(shè)施與建筑、人群、活動(dòng)和價(jià)值觀傳遞的手段來(lái)塑造具有獨(dú)特吸引力的空間場(chǎng)景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實(shí)現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。第一是鄰里空間，基于國(guó)營(yíng)舊工廠與村工業(yè)園改造而來(lái)的文創(chuàng)園通常具有一定規(guī)模并進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，在地域上與周邊地區(qū)相區(qū)隔，形成了獨(dú)立的鄰里空間，為塑造個(gè)性化的場(chǎng)景特征提供了有利的地理空間條件。第二是物質(zhì)設(shè)施，在物質(zhì)設(shè)施方面，大部分園區(qū)都保留了原有建筑，并加固了建筑結(jié)構(gòu)和進(jìn)行統(tǒng)一的立面更新。新建建筑和完全不改變的建筑所占比例很小，都保留了明顯的工業(yè)遺存特色。事實(shí)上，舊工廠文創(chuàng)園的最大優(yōu)勢(shì)就是利用工業(yè)歷史建筑文化遺產(chǎn)營(yíng)造獨(dú)特的空間場(chǎng)景吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐。如T.I.T創(chuàng)意園堅(jiān)持修舊如舊、尊重歷史的原則，較完整地保留了紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素。有的村工業(yè)園原來(lái)的環(huán)境比較臟亂，則采用了立面整飾、空間重新分割、引入新的建筑空間等方法來(lái)增強(qiáng)環(huán)境吸引力，如學(xué)山文化創(chuàng)意谷大量采用廢棄的集裝箱、火車車廂作為辦公空間和場(chǎng)所裝飾，起到了非常好的效果。第三是人群與活動(dòng)，園區(qū)所吸引人群和開(kāi)辦的活動(dòng)展示了園區(qū)的魅力、文化內(nèi)涵，影響到園區(qū)的人才條件及發(fā)展經(jīng)營(yíng)方向。例如T.I.T創(chuàng)意園以服裝創(chuàng)意為主題，利用擁有得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，將緊鄰的廣州新電視觀光塔的國(guó)際性吸引力作為重要依托，堅(jiān)持修舊如舊、尊重歷史的原則，保留了紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，吸引國(guó)內(nèi)外時(shí)尚界著名設(shè)計(jì)師、名模、名企、名牌進(jìn)園開(kāi)發(fā)。第四是文化價(jià)值觀，不同的場(chǎng)景傳達(dá)不同的文化價(jià)值觀。如宏信922園區(qū)在民國(guó)時(shí)期工業(yè)建筑群的建筑風(fēng)格與優(yōu)美綠化景觀的基礎(chǔ)上，引入鋼雕、字畫(huà)、木雕等各類文化藝術(shù)元素，展示了歷史傳統(tǒng)與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合的價(jià)值呈現(xiàn)，形成一個(gè)集時(shí)尚消費(fèi)、商務(wù)辦公、藝術(shù)創(chuàng)作為一體的后工業(yè)創(chuàng)意及文化藝術(shù)園區(qū)。唯品同創(chuàng)匯則是一個(gè)將潮流時(shí)尚與生態(tài)環(huán)境融為一體的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)利用切割的方式創(chuàng)造出了更多自由組合空間，引入綠道和通廊，把空間連接起來(lái)，并大量運(yùn)用橙色、紅色大色塊對(duì)外立面進(jìn)行更新，豐富多彩的設(shè)計(jì)使其成為廣州的打卡圣地，表現(xiàn)出鮮明的表達(dá)自我與個(gè)性張揚(yáng)的文化價(jià)值觀。太古倉(cāng)是1904-1908年間修建的碼頭，曾是廣州生產(chǎn)最繁忙的碼頭。一方面，作為廣州近代發(fā)展見(jiàn)證，太古倉(cāng)具有先天獨(dú)特的“本土性”特征。另一方面，園區(qū)將具有濃厚歷史感的的建筑與具有小資情調(diào)的餐吧和霓虹閃爍的酒吧街融合，構(gòu)建出了異國(guó)風(fēng)情的場(chǎng)景，商業(yè)氣息濃厚；加之國(guó)際葡萄酒采購(gòu)中心的引進(jìn)，富有特色的完整碼頭和游輪服務(wù)，時(shí)尚魅力的人群，又使太古倉(cāng)更具國(guó)際性，“平等主義”“實(shí)用功利”“理性主義”“時(shí)尚美麗”等價(jià)值觀特色都比較鮮明。復(fù)古的建筑風(fēng)格紀(jì)念場(chǎng)景的構(gòu)建小資情調(diào)的氛圍圖3-7太古倉(cāng)場(chǎng)景的文化價(jià)值觀特征圖片來(lái)源：自攝四、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素的滿意度評(píng)估1.不同影響因素的比較根據(jù)14個(gè)樣本園區(qū)共計(jì)266個(gè)樣本企業(yè)的問(wèn)卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果（圖4-1），以自然與人文環(huán)境、服務(wù)設(shè)施和人才條件得分較高（4.03、3.73、3.66），其中自然與人文環(huán)境因素獲得了13個(gè)位列第一的評(píng)分，說(shuō)明高品質(zhì)的空間環(huán)境、便利的服務(wù)設(shè)施配套與良好的人才資源是吸引文創(chuàng)企業(yè)進(jìn)入、影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素；市場(chǎng)條件、地理位置得分較高（3.56、3.54），說(shuō)明文創(chuàng)企業(yè)選址仍然看重市場(chǎng)條件與地理位置，但其重要性相對(duì)于古典區(qū)位理論下對(duì)傳統(tǒng)工農(nóng)業(yè)選址的影響下降，場(chǎng)景理論所關(guān)心的物質(zhì)設(shè)施、文化氛圍、人群等因素則尤為企業(yè)所看重，因此，引入場(chǎng)景理論對(duì)文創(chuàng)園區(qū)這種典型的后工業(yè)產(chǎn)業(yè)選址因素進(jìn)行評(píng)估十分必要。運(yùn)營(yíng)成本、文化活動(dòng)得分較低（3.34、3.3），分別獲得5個(gè)和8個(gè)最低評(píng)分，成為影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的制約性因素。以下分別進(jìn)行分析。圖4-1影響因素滿意度評(píng)估總體情況資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.空間場(chǎng)景特征的滿意度評(píng)分最高(1)自然與人文環(huán)境因素自然與人文環(huán)境因素包括生態(tài)環(huán)境與綠化景觀、歷史建筑與人文環(huán)境兩個(gè)方面，在所有二級(jí)指標(biāo)中，這兩項(xiàng)指標(biāo)分別取得了最高和次高評(píng)分，說(shuō)明優(yōu)美的自然景觀、富有文化藝術(shù)氛圍的歷史建筑所構(gòu)成的自然與人文環(huán)境構(gòu)筑了園區(qū)發(fā)展的地理空間平臺(tái)，奠定了工業(yè)用地順利轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，沒(méi)有挖掘出特點(diǎn)的場(chǎng)景空間很可能會(huì)淹沒(méi)在千篇一律的商業(yè)化開(kāi)發(fā)中。圖4-2自然與人文環(huán)境條件評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(2)便利服務(wù)與設(shè)施因素便利服務(wù)與設(shè)施影響園區(qū)的生產(chǎn)和生活條件，進(jìn)而影響園區(qū)的吸引力。在該項(xiàng)評(píng)估中，以“辦公設(shè)施條件”和“園區(qū)物業(yè)服務(wù)”兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)的滿意度最高，“企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供”次之，“生活便利設(shè)施”最低，說(shuō)明多數(shù)舊工廠文創(chuàng)園著重園區(qū)辦公功能和常規(guī)物業(yè)服務(wù)的提供，專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)供給則存在不足，生活配套也不夠完善。圖4-3便利服務(wù)與設(shè)施條件因素評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（3）人才條件因素在人才條件準(zhǔn)則中，滿意度評(píng)分由高到低依次是人才技能與素質(zhì)、人才數(shù)量和薪酬水平。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同，文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注勞動(dòng)者的專業(yè)技能和素質(zhì)，其次才是人才數(shù)量；薪酬水平得分最低，可能是由于問(wèn)卷主體主要來(lái)源于中低職位的企業(yè)員工，他們對(duì)自己的薪酬水平不夠滿意；也說(shuō)明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的薪酬與高要求的人才素質(zhì)之間存在不匹配的情況。圖4-4人才條件評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（4）文化活動(dòng)因素豐富的文化活動(dòng)能夠打造園區(qū)知名度、吸引游客和相關(guān)人才，進(jìn)而提升園區(qū)發(fā)展的活力，這部分評(píng)分僅有3.30，說(shuō)明當(dāng)前文創(chuàng)園區(qū)在該方面的關(guān)注較少，需要提升文化活動(dòng)影響力。其中商業(yè)展覽和休閑娛樂(lè)活動(dòng)的滿意度稍高，說(shuō)明園區(qū)開(kāi)展活動(dòng)多著眼于吸引游客和提升消費(fèi)；對(duì)先鋒潮流藝術(shù)的滿意度次之，說(shuō)明部分園區(qū)的發(fā)展理念與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向尚有一定差距；對(duì)教育培訓(xùn)機(jī)會(huì)的滿意度最低，說(shuō)明園區(qū)對(duì)提升人才內(nèi)在素質(zhì)和能力的重視度非常不夠，是今后工業(yè)用地轉(zhuǎn)型需要尤其關(guān)注的部分。圖4-5文化活動(dòng)因素評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(5)文化價(jià)值觀因素文化價(jià)值觀是一個(gè)抽象的概念，指園區(qū)傳達(dá)出的文化氛圍、特征及其價(jià)值取向，場(chǎng)景理論將文化價(jià)值觀區(qū)分為真實(shí)性（真）、合法性（善）、戲劇性（美）三個(gè)維度。該項(xiàng)指標(biāo)的得分一般，受訪人對(duì)于三個(gè)維度文化價(jià)值觀的認(rèn)可度都介于符合和比較符合之間，得分依次為3.57、3.58和3.38，對(duì)于合法性的認(rèn)可度最高、戲劇性最后。戲劇性維度內(nèi)部存在最為明顯的差異，可能受廣州低調(diào)務(wù)實(shí)的商業(yè)文化影響，親和友好和時(shí)尚美麗的得分最高，以違反常規(guī)的反叛性為訴求的價(jià)值觀評(píng)分最低。真實(shí)性維度內(nèi)部對(duì)于團(tuán)體合作的、本土性的、理性主義和國(guó)家主義的認(rèn)可度差異不是很大，都介于3.5-3.7之間，說(shuō)明多數(shù)園區(qū)在主打本土性、團(tuán)體性、國(guó)家性等文化訴求方面沒(méi)有明顯差異，但族群性的符合度最低，為3.29，這與中國(guó)并不存在像國(guó)外那么明顯的種族差異性有關(guān)；在合法性方面，自我表達(dá)和平等主義的符合度最高，說(shuō)明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)更加追求自我和平等，這也彰顯了后現(xiàn)代社會(huì)的價(jià)值取向特征。圖4-6文化價(jià)值觀因素的評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理3.區(qū)域外部環(huán)境條件總體滿意度較高如果說(shuō)由于自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)、人才、文化活動(dòng)和文化價(jià)值觀構(gòu)成的場(chǎng)景特征主要屬于園區(qū)自身的硬件、軟件影響因素，構(gòu)成影響土地利用轉(zhuǎn)型能力的內(nèi)部基礎(chǔ)，那么市場(chǎng)條件、地理位置則反映了土地利用轉(zhuǎn)型的外部環(huán)境條件。（1）市場(chǎng)條件因素市場(chǎng)條件包括方便企業(yè)客戶聯(lián)系與靠近旅游客流兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)，其中“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”一項(xiàng)得分較高，說(shuō)明目前工業(yè)地的轉(zhuǎn)型仍以生產(chǎn)型定位為主導(dǎo)方向，提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和消費(fèi)力比較重要。但“靠近旅游客流”與“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”的評(píng)分差并補(bǔ)顯著，都屬于滿意度較高，說(shuō)明娛樂(lè)與文化消費(fèi)旅游對(duì)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型也具有越來(lái)越重要的影響力。圖4-7市場(chǎng)條件評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（2）地理位置因素地理位置總體評(píng)分為3.54，處于滿意度中等的水平，說(shuō)明多數(shù)企業(yè)雖然對(duì)現(xiàn)有園區(qū)的地理位置沒(méi)有非常滿意。其中，位于歷史建筑改造園區(qū)、靠近公交地鐵的得分較高，再次說(shuō)明園區(qū)人文環(huán)境特質(zhì)地理區(qū)位中較為重要的因素，其次是靠近公交地鐵站?？拷?、市中心和水系三項(xiàng)因素的評(píng)分一般，說(shuō)明區(qū)別于傳統(tǒng)行業(yè)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)并不需要大量的陸運(yùn)、水運(yùn)需求以及非?？拷M(fèi)市場(chǎng)?？拷咝?、科研機(jī)構(gòu)一項(xiàng)的滿意度最低，一方面可能與原有的工廠選址由于環(huán)境污染的原因多遠(yuǎn)離高?？蒲杏嘘P(guān)，另一方面說(shuō)明科研氛圍并對(duì)于文創(chuàng)園區(qū)并非關(guān)鍵因素，吸引、培育和孵化專業(yè)的文創(chuàng)人才，才是促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。圖4-8地理位置條件評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理4.作為支持性因素的運(yùn)營(yíng)成本評(píng)分較低運(yùn)營(yíng)成本主要包括優(yōu)惠政策、租金水平和產(chǎn)業(yè)集聚情況，體現(xiàn)了政府扶持政策的成效和園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力，該項(xiàng)因素整體評(píng)分沒(méi)有達(dá)到滿意的程度。其中優(yōu)惠政策的滿意度稍高，產(chǎn)業(yè)集聚與共享經(jīng)濟(jì)的滿意度其次，租金水平滿意度最差，說(shuō)明政府出臺(tái)的相關(guān)政策還是起到了一定的促進(jìn)和支持作用。文創(chuàng)企業(yè)能夠在大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的有效鏈接和同類產(chǎn)業(yè)集聚的服務(wù)共享，有利于降低運(yùn)營(yíng)成本，但對(duì)單個(gè)園區(qū)內(nèi)的租金水平仍然不滿意。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有新興成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)的特征，付租能力不高，因此租金是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)向工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的敏感因素。優(yōu)惠政策、租金等涉及運(yùn)營(yíng)成本的因素可視為園區(qū)運(yùn)營(yíng)的支持性因素，在一個(gè)城市內(nèi)，政策因素基本具有同一性，租金則主要由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和地租水平?jīng)Q定，這些因素在園區(qū)間的差異性不大，不構(gòu)成影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素，但該部分因素的低得分也確實(shí)反映出當(dāng)前廣州市乃至全國(guó)的文創(chuàng)園區(qū)建設(shè)所亟需提升的部分。圖4-9運(yùn)營(yíng)成本因素評(píng)估資料來(lái)源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理5.不同類型園區(qū)的比較（1）各樣本園區(qū)的滿意度評(píng)分比較根據(jù)樣本園區(qū)總體評(píng)分的分布特征，將園區(qū)分為三類類：評(píng)分分值居于3.7-4.0之間，滿意度最高的園區(qū)有7個(gè)：T.I.T、宏信922、1850、太古倉(cāng)、唯品同創(chuàng)匯、智匯park、珠寶小鎮(zhèn)，這些園區(qū)也是調(diào)研發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型較為成功的園區(qū)，目標(biāo)定位明確，入駐率和續(xù)約率較高；評(píng)分分值居于3.0-3.3之間，滿意度最低的園區(qū)有2個(gè)：coco大院和啟迪中海。表4-1樣本園區(qū)各影響因素的滿意度評(píng)分地理位置便利服務(wù)設(shè)施人才條件市場(chǎng)條件運(yùn)營(yíng)成本自然人文環(huán)境文化活動(dòng)文化價(jià)值觀園區(qū)平均紅專廠3.583.633.203.033.024.483.183.313.43TIT3.864.073.843.923.094.263.503.513.76宏信9223.693.973.813.553.724.353.523.663.7818503.693.803.833.953.454.033.393.603.72紫泥堂3.093.553.612.913.274.272.933.253.36太古倉(cāng)3.973.833.474.133.394.333.603.723.81HiMonday3.653.753.523.833.133.393.223.543.50coco大院2.643.253.462.502.933.752.323.283.02唯品同創(chuàng)匯3.823.643.983.973.354.033.533.673.75琶醍啤酒3.473.433.593.683.293.683.533.413.51智匯park3.744.073.913.943.834.113.613.803.88啟迪中海2.893.193.262.862.943.532.653.123.06珠寶小鎮(zhèn)3.984.053.953.953.734.403.903.743.96國(guó)際單位3.203.833.613.423.283.832.933.413.44因素平均3.543.733.663.563.344.033.303.51(2)不同類型園區(qū)的企業(yè)選址因素偏好本研究將園區(qū)分為7種類型，以下比較不同類型園區(qū)的企業(yè)的選址傾向。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂(lè)型這三類園區(qū)的企業(yè)對(duì)地理位置滿意度低，推測(cè)高新技術(shù)型和區(qū)域綜合型園區(qū)對(duì)地理位置要求不高，租金相對(duì)低廉、環(huán)境幽靜、配套服務(wù)等因素可抵消地理位置的劣勢(shì)而吸引企業(yè)入駐；休閑娛樂(lè)型園區(qū)恰恰相反，其一般要求地理位置較好的地段，可能因此對(duì)地理位置的打分更為苛刻。高新技術(shù)型、專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對(duì)服務(wù)設(shè)施條件的滿意度最高，進(jìn)駐這些園區(qū)的大多為專業(yè)性的文化傳播、生物及網(wǎng)絡(luò)科技、建筑工程等企業(yè)，其對(duì)金融、法律等專業(yè)服務(wù)提供、辦公設(shè)施條件、生活便設(shè)施、園區(qū)物業(yè)服務(wù)方面較為看重，因此在選擇進(jìn)駐園區(qū)時(shí)會(huì)著重考慮服務(wù)設(shè)施因素。休閑娛樂(lè)型園區(qū)對(duì)文化價(jià)值觀的滿意度最高屬于情理之中；但工業(yè)旅游型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型這三類園區(qū)的文化價(jià)值觀滿意度評(píng)分偏低則出乎意料，因?yàn)檫@幾類產(chǎn)業(yè)一般而言比較依賴園區(qū)獨(dú)有的文化價(jià)值觀來(lái)吸引游客和創(chuàng)意人才的，這可能是由于園區(qū)的服務(wù)設(shè)施、市場(chǎng)條件和地理位置等因素非常具有吸引力，也可能是由于在現(xiàn)階段的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型階段，文化價(jià)值觀這個(gè)比較抽象的概念還在形成階段，不容易被理解，導(dǎo)致評(píng)分偏低。表4-2不同類型園區(qū)選址因素滿意度統(tǒng)計(jì)表影響因素高新技術(shù)型區(qū)域綜合型休閑娛樂(lè)型工業(yè)旅游型專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)型藝術(shù)創(chuàng)作型文化辦公型地理位置3.313.513.093.643.613.863.64服務(wù)設(shè)施3.633.743.503.563.844.063.71人才條件3.583.803.493.553.733.903.52市場(chǎng)條件3.403.693.173.823.343.943.49運(yùn)營(yíng)成本3.543.743.393.643.643.963.57物質(zhì)文化環(huán)境3.473.723.283.733.493.953.53文化活動(dòng)3.503.743.333.693.553.943.53文化價(jià)值觀3.463.543.513.553.633.463.41五、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問(wèn)題及建議與對(duì)策（一）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問(wèn)題1.部分園區(qū)空心化現(xiàn)象嚴(yán)重部分園區(qū)面臨空置率高的困境，如中海啟迪科技園，商鋪出租率僅為30%~40%，主要原因是運(yùn)營(yíng)成本較高所導(dǎo)致；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不夠穩(wěn)定也是造成空心化的原因之一[27]，如紅專廠等園區(qū)由于政府與管理方所訂合約中規(guī)定的土地使用期限較短而難以維持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。2.園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理水平較低，優(yōu)質(zhì)的文化活動(dòng)少企業(yè)對(duì)園區(qū)文化活動(dòng)的滿意度普遍不高，與物業(yè)方的運(yùn)營(yíng)管理理念密切相關(guān)，管理方未能主動(dòng)尋求或打造藝術(shù)展覽、教育培訓(xùn)等活動(dòng)；便利服務(wù)與設(shè)施方面總體評(píng)分較高，但也存在生活便利設(shè)施數(shù)量少、產(chǎn)品價(jià)格高等，與園區(qū)管理方規(guī)劃不當(dāng)和政策限制等因素有關(guān)。目前園區(qū)物業(yè)的職能主要是傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理，在調(diào)研過(guò)程中，部分園區(qū)的從業(yè)人員反映園區(qū)物業(yè)管理較差，存在服務(wù)態(tài)度不好、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題。3.過(guò)度商業(yè)化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重部分園區(qū)為了追求高利潤(rùn)，引進(jìn)企業(yè)時(shí)未將企業(yè)的類型作為首先考慮的因素，更重視企業(yè)的盈利水平和支付能力，過(guò)度引進(jìn)非文創(chuàng)型企業(yè)，使“文化創(chuàng)意”的定位發(fā)生了偏移。很多園區(qū)在創(chuàng)意和文化建設(shè)方面仍停留在單靠建筑物外觀改造或書(shū)畫(huà)藝術(shù)展示來(lái)增添文化內(nèi)涵的層面，沒(méi)有深度挖掘園區(qū)本身的特色，引動(dòng)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也導(dǎo)致園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定位大打折扣。4.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才不足雖然人才條件因素的滿意度評(píng)分較高，但人才不足仍然制約著文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型。如宏信922管理方在訪談中提及園區(qū)管理部門(mén)和入駐企業(yè)都亟需高層次人才，表達(dá)了希望與高校合作，引進(jìn)人才的迫切希望。白云區(qū)的村工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)則談到，為了幫企業(yè)招聘到合適的人才，需要“謊稱”企業(yè)的注冊(cè)地在天河、越秀等城市中心區(qū)。由于缺乏人才引進(jìn)、留住和培養(yǎng)政策，一方面人才數(shù)量匱乏，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面是高層次的復(fù)合型人才、熟知文化產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)運(yùn)作的高端經(jīng)營(yíng)管理人才非常缺乏。5.配套用地不足，缺乏空間規(guī)劃和特色場(chǎng)景的營(yíng)造很多存在配套設(shè)施不完善，零售餐飲等商業(yè)服務(wù)業(yè)、公共用地等都較為不足，給園內(nèi)從業(yè)人員的日常工作生活帶來(lái)不便。這主要與園區(qū)定位和規(guī)劃不善、發(fā)展時(shí)間短有關(guān)：大部分園區(qū)定位均為單一業(yè)態(tài)；部分園區(qū)中開(kāi)發(fā)的整體規(guī)劃與建設(shè)仍然按照傳統(tǒng)工業(yè)園模式設(shè)計(jì)，生活、綠化、配套設(shè)施建設(shè)用地占比不足，造成停車不便、道路狹窄、用餐不便等問(wèn)題；大部分創(chuàng)意園的發(fā)展仍處于初期階段，尚未孕育出較為多元的用地類型，亟需提升空間規(guī)劃與場(chǎng)景營(yíng)造的理念。（二）調(diào)研結(jié)論1.隨著工業(yè)化后期和后工業(yè)化時(shí)期文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)興起，廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)量不斷增加，形成了藝術(shù)創(chuàng)作、工業(yè)旅游、娛樂(lè)休閑等不同的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型途徑，產(chǎn)生了政府主導(dǎo)、國(guó)企主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、村集體自治等多種組織模式,盤(pán)活了城鄉(xiāng)工業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。2.實(shí)地踏勘發(fā)現(xiàn)，在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，形成了包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、公共廣場(chǎng)用地、混合用地等在內(nèi)的多樣化土地利用類型，部分園區(qū)依據(jù)生產(chǎn)生活功能或生產(chǎn)環(huán)節(jié)配置了功能分區(qū)。由于以舊建筑活化利用為主，新建與加建受限，園區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不高。塑造具有獨(dú)特吸引力的空間場(chǎng)景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實(shí)現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。3.問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)與設(shè)施等因素滿意度評(píng)分最高，以其為核心構(gòu)成的場(chǎng)景特征表征了園區(qū)的內(nèi)部條件，對(duì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)型的城鄉(xiāng)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型具有關(guān)鍵影響。傳統(tǒng)區(qū)位因素如地理位置和市場(chǎng)條件等作為園區(qū)外部區(qū)域條件，對(duì)于文創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)仍然具有重要影響，但影響程度下降。政策、租金等支持性條件評(píng)分偏低，對(duì)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型形成了制約。4.不同園區(qū)的發(fā)展成效出現(xiàn)了明顯分化，既有滿意度評(píng)分高、目標(biāo)定位明確、發(fā)展較成功的園區(qū)，也不乏入駐企業(yè)不足、轉(zhuǎn)型困難的案例。不同類型的園區(qū)對(duì)不同影響因素的偏好也不一致，如高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂(lè)型等園區(qū)對(duì)地理位置不太敏感；高新技術(shù)型、專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對(duì)服務(wù)設(shè)施條件比較敏感。5.舊工廠文創(chuàng)園存在著空心化過(guò)度商業(yè)化的問(wèn)題，并面臨運(yùn)營(yíng)管理水平偏低，人才短缺，配套用地短缺，富有創(chuàng)意和文化內(nèi)涵，場(chǎng)景塑造不足的困境。（三）建議與對(duì)策針對(duì)我國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中的一系列問(wèn)題，結(jié)合本次調(diào)研收集的資料和有關(guān)土地資源管理的知識(shí)，提出以下幾點(diǎn)建議。1.完善土地與產(chǎn)業(yè)政策由于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)具有新興產(chǎn)業(yè)和初創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的特征，以及土地產(chǎn)權(quán)與利益關(guān)系的復(fù)雜性，建議政府從財(cái)政與金融政策、規(guī)劃與土地審批等方面對(duì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型進(jìn)行扶持。首先，政府可為舊工廠文創(chuàng)園提供資金、稅費(fèi)補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、優(yōu)惠政策等制度性支持和法律保障；及時(shí)出臺(tái)扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，通過(guò)出臺(tái)借貸、融資等方面的優(yōu)惠政策[12]。其次，要制定更加靈活、更有針對(duì)性的規(guī)劃與土地審批程序，如根據(jù)園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要來(lái)確定合理的土地使用期限，完善審批制度，以確保文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文化創(chuàng)意企業(yè)可以得到穩(wěn)定長(zhǎng)期的發(fā)展；合理滿足園區(qū)的配套用地需求，要對(duì)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)等予以重點(diǎn)扶持。2.完善配套功能，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理水平一是提供完善的公共服務(wù)，強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營(yíng)。特別是商務(wù)、交通、網(wǎng)絡(luò)通訊等方面建設(shè)要與園區(qū)建設(shè)配套，以滿足園區(qū)發(fā)展的需要，這些服務(wù)應(yīng)該在園區(qū)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)該充分地考慮。二是強(qiáng)化文化氛圍建設(shè)。在園區(qū)的規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、減少短期化傾向，從多層次、多維度構(gòu)建特色化文化氛圍，注重文化所帶來(lái)的長(zhǎng)期品牌效益[28]。三是改善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理體制，構(gòu)建并完善科學(xué)服務(wù)體系。此外物業(yè)管理方可主動(dòng)尋求或舉辦更多開(kāi)放性的文化活動(dòng)，進(jìn)一步拓展園區(qū)平臺(tái)功能，如各類文創(chuàng)展覽、演講、論壇、沙龍、體驗(yàn)活動(dòng)、特色節(jié)慶活動(dòng)、產(chǎn)品交易或拍賣以及針對(duì)園內(nèi)企業(yè)的培訓(xùn)教育等活動(dòng)。3.塑造個(gè)性化場(chǎng)景的文創(chuàng)園區(qū)，杜絕同質(zhì)化建設(shè)堅(jiān)持專業(yè)化、差異化、特色化的定位，避免同質(zhì)化和惡性競(jìng)爭(zhēng)，突出創(chuàng)意文化產(chǎn)品和服務(wù)的特色，放大文化資源優(yōu)勢(shì)，與區(qū)域文化融合，打造文化品牌，凸顯品牌個(gè)性，培育與眾不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在園區(qū)的建設(shè)方面，利用園區(qū)的區(qū)域和空間特征，對(duì)多種復(fù)雜場(chǎng)景進(jìn)行組合，形成特色化、有辨識(shí)度的園區(qū)文化價(jià)值觀。同時(shí)，建立園區(qū)內(nèi)部的“文化共生系統(tǒng)”，盡量降低租金在街區(qū)收入中所占的比例，充分利用園區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化園區(qū)的文化特色，將盈利著眼于通過(guò)舉辦大型會(huì)展活動(dòng)帶來(lái)的“人流經(jīng)濟(jì)”以及其他方面的消費(fèi)[29]。此外還要加強(qiáng)園區(qū)品牌運(yùn)作，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必須與園區(qū)的宣傳工作相結(jié)合，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方案的合理傳播和推介可以增加文化創(chuàng)意企業(yè)入駐園區(qū)的需求，這樣園區(qū)運(yùn)營(yíng)商就可以從中選擇一些品質(zhì)好、能形成產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)群體入駐園區(qū)[30]。4.加大文化人才隊(duì)伍建設(shè)，提供充足的智力保障文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要專業(yè)人才，尤其是創(chuàng)新人才。一是加快引進(jìn)和培養(yǎng)文化創(chuàng)意方面的專業(yè)人才，制定并落實(shí)優(yōu)秀文化產(chǎn)業(yè)人才享受的各項(xiàng)優(yōu)惠和鼓勵(lì)政策，同時(shí)通過(guò)各種渠道加大宣傳力度，提高園區(qū)知名度，增加對(duì)人才的吸引力。二是完善培訓(xùn)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系，支持和鼓勵(lì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng)與培訓(xùn)，建立健全各類文化產(chǎn)業(yè)人才教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)體系，開(kāi)展中高端企業(yè)管理培訓(xùn)，根據(jù)園區(qū)領(lǐng)域的人才需要，聯(lián)合高校相關(guān)院系有針對(duì)性地開(kāi)設(shè)相關(guān)專業(yè)課程及創(chuàng)業(yè)管理課程[16]，既要改善人才總擁有量上的稀缺，也要改進(jìn)人才結(jié)構(gòu)性匱乏。此外，各園區(qū)物業(yè)管理方和文創(chuàng)企業(yè)本身也要注重開(kāi)展教育培訓(xùn)活動(dòng)，提高人才質(zhì)量。5.合理規(guī)劃土地，完善土地功能分區(qū)首先園區(qū)須加強(qiáng)公共空間的建設(shè)，提供更多如圖書(shū)館、座椅、健身器械、公共休息區(qū)、廣場(chǎng)、綠地等便利設(shè)施，方便員工的生活和工作，營(yíng)造輕松、閑適的氛圍；其次要從技術(shù)層面改進(jìn)，適當(dāng)提高土地利用強(qiáng)度，提高土地利用效益以降低運(yùn)營(yíng)成本；同時(shí)還要明晰定位、合理布局，科學(xué)合理規(guī)劃，提高空間環(huán)境品質(zhì)。文創(chuàng)園雖定位為文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)為主，但作為綜合開(kāi)發(fā)體與新型產(chǎn)業(yè)園，還應(yīng)加上適當(dāng)?shù)墓迷O(shè)施用地和部分生活居住用地，形成混合用途的土地類型。參考文獻(xiàn)[1]岑迪.“退二進(jìn)三”背景下的廣州創(chuàng)意園“新常態(tài)”[A].中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)、貴陽(yáng)市人民政府.新常態(tài)：傳承與變革——2015中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集（11規(guī)劃實(shí)施與管理）[C].中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)、貴陽(yáng)市人民政府:中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì),2015:11.[2]徐詠虹等.《廣州市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2017）》[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2017.[3]廣東鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司.滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)[EB/OL]./,2019-05-09[4]基于工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與再利用的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建成景觀滿意度調(diào)查研究——以寧夏801創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為例[J].王薇.城市建筑.2019(34)[5]文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)