宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)及買(mǎi)房行為影響

武漢科技大學(xué)本科畢業(yè)論文I摘要近年來(lái)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，因其對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提供的巨大推力，一直受到國(guó)家的重視。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)流通，房?jī)r(jià)一直是人民乃至政府最重視的問(wèn)題之一，在面對(duì)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家政府進(jìn)行了許多政策以限制或促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)會(huì)隨著政策的不同而隨之波動(dòng)，并影響到了人民買(mǎi)房意愿，間接影響到了人民的消費(fèi)水平，是關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問(wèn)題。本文的主題為宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)及買(mǎi)房行為影響研究，收集各方面信息，著重于宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響，研究其中的貨幣政策、財(cái)政政策、緊縮性行政手段下房?jī)r(jià)波動(dòng)的變化規(guī)律，并對(duì)政府提出相關(guān)改進(jìn)建議，促使其制定出更佳更好的房?jī)r(jià)調(diào)控計(jì)劃，達(dá)到調(diào)控的目的，也為真正需求住房的群體，提出只租房不買(mǎi)房的相關(guān)建議，有房住比有住房更重要。通過(guò)研究得出，貨幣政策通過(guò)依靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，政府付出的成本低，但等待的時(shí)間較長(zhǎng)，并有可能在短期內(nèi)出現(xiàn)反增長(zhǎng)；財(cái)政政策可以更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的住宅屬性，該政策的變動(dòng)會(huì)引起普通型住宅的價(jià)格變動(dòng)，過(guò)高和過(guò)低的補(bǔ)貼政策，都不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；行政手段的宏觀調(diào)控迅速有效，針對(duì)性強(qiáng)，靈活多變，但其依靠政府人員的管控，落實(shí)難度大，其效率受限于落實(shí)程度；在買(mǎi)房行為影響方面，需將購(gòu)房者分為住房需求人群和投資需求人群，投資需求人群依靠房?jī)r(jià)波動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行買(mǎi)房，而住房需求人群會(huì)盡快買(mǎi)房，除非房?jī)r(jià)處于或?qū)⒁幱谙陆第厔?shì)會(huì)選擇觀望。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)波動(dòng)；宏觀調(diào)控；貨幣政策；財(cái)政政策

AbstractInrecentyears,realestate,asanimportantpartofnationaleconomicdevelopment,hasbeenpaidattentionbythestatebecauseofitshugethrusttothedevelopmentofChina'snationaleconomy.Withthedevelopmentofurbanizationandthechangingcirculationofeconomy,housepricehasalwaysbeenoneofthemostimportantissuesforthepeopleandeventhegovernment.Inthefaceofthecontinuousdevelopmentoftherealestateindustry,thenationalgovernmenthascarriedoutmanypoliciestorestrictorpromotethedevelopmentofrealestate.Thehousepriceundermacro-controlwillfluctuatewithdifferentpolicies,whichwillaffectthepeople'swillingnesstobuyahouseandindirectlyaffectthepeople'sconsumptionlevel,Itisanimportantissueconcerningthedevelopmentofthenationaleconomy.Thethemeofthispaperistheresearchontheimpactofmacro-controlonhousepricefluctuationandbuyingbehavior,collectinginformationfromallaspects,focusingontheimpactofmacro-controlonhouseprice,studyingthechangelawofhousepricefluctuationunderthemonetarypolicy,fiscalpolicyandtightadministrativemeans,andputtingforwardrelevantimprovementsuggestionstothegovernment,soastourgeittoformulatebetterandbetterhousepriceregulationplans,achievethepurposeofregulation,andalsoforthegroupswhoreallyneedhousing,Putforwardrelevantsuggestionsthatonlyrentbutnotbuyahouse.Havingahouseismoreimportantthanhavingahouse.Theresearchshowsthatthemonetarypolicyregulateshousepricesbyrelyingontheself-regulationofthemarket.Thecostpaidbythegovernmentislow,butthewaitingtimeforeffectivenessislong,andtheremaybeantigrowthintheshortterm;Fiscalpolicycanputmoreemphasisontheresidentialpropertyofrealestate.Thechangeofthispolicywillcausethepricechangeofordinaryhousing.Toohighandtoolowsubsidypoliciesarenotconducivetothestabilityofhousingprices;Themacro-controlofadministrativemeansisfastandeffective,targetedandflexible,butitreliesonthecontrolofgovernmentpersonnel,whichisdifficulttoimplement,anditsefficiencyislimitedbythedegreeofimplementation;Intermsoftheimpactofhousebuyingbehavior,itisnecessarytodividehousebuyersintohousingdemandgroupsandinvestmentdemandgroups.Theinvestmentdemandgroupsrelyonthefluctuationtrendofhousepricestobuyhouses,andthehousingdemandgroupswillbuyhousesassoonaspossible,unlessthehousepricesareorwillbeinadownwardtrendandwillchoosetowaitandsee.Keyword:Housepricefluctuation;macro-control;Monetarypolicy;fiscalpolicy

目錄緒論 1一、相關(guān)概念及理論 4（一）房?jī)r(jià)波動(dòng)相關(guān)概念 4（二）宏觀調(diào)控相關(guān)概念 51.宏觀調(diào)控的主要目標(biāo) 52.宏觀調(diào)控手段措施 5（三）消費(fèi)者行為理論 5二、房地產(chǎn)與相關(guān)宏觀調(diào)控發(fā)展史 6（一）理論創(chuàng)新與思想革新階段（1978年至1991年） 6（二）調(diào)試與穩(wěn)步發(fā)展階段（1992年至2002年） 7（三）調(diào)控反復(fù)的房地產(chǎn)政策階段（2003年至2011年） 8（四）新時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段（2012年至今） 9三、宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)波動(dòng)及買(mǎi)房行為關(guān)系 9（一）宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)波動(dòng) 91.貨幣政策下的房?jī)r(jià)波動(dòng) 102.財(cái)政政策下的房?jī)r(jià)波動(dòng) 113.行政手段調(diào)控下的房?jī)r(jià)波動(dòng) 12（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)買(mǎi)房行為的影響 131.投資需求人群在房?jī)r(jià)波動(dòng)下的購(gòu)房行為研究 142.住房需求人群在房?jī)r(jià)波動(dòng)下的購(gòu)房行為研究 14四、相關(guān)對(duì)策及建議 14（一）各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定調(diào)控方案 15（二）盡快解決中低收入的無(wú)房家庭問(wèn)題 15（三）應(yīng)將各調(diào)控手法復(fù)合使用 15（四）購(gòu)房計(jì)劃的建議 15結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 18致謝 20緒論（一）研究背景和意義1.研究背景2021年中國(guó)的GDP達(dá)到了世界排名的第二，并且仍在持續(xù)增長(zhǎng)中，其中房地產(chǎn)占比約為7.5%，表明了房地產(chǎn)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)之一，再者，因房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈繁多而復(fù)雜，它的興衰都與民生息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)也被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱企業(yè)。同時(shí)，在我國(guó)人多地少與傳統(tǒng)觀念等因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題也暴露出來(lái)，不合理的高價(jià)困擾著社會(huì)上的每個(gè)公民，隨時(shí)可能破裂的房地產(chǎn)泡沫也是中國(guó)急需解決的隱患之一，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一。從1993年對(duì)海南等地房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控到各省各地的政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控便一直沒(méi)有停過(guò)，國(guó)家在這方面也做出了非常多的努力。2.研究意義在理論上，本文的研究方向是房?jī)r(jià)波動(dòng)與宏觀調(diào)控之間的聯(lián)系及波動(dòng)后對(duì)買(mǎi)房行為的影響研究，一個(gè)是房?jī)r(jià)，一個(gè)是購(gòu)房意愿，都是反映房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo)之一，本文將結(jié)合實(shí)際的條件下，通過(guò)理論分析不同類(lèi)型的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響情況，通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析價(jià)格對(duì)買(mǎi)房行為的影響，系統(tǒng)歸納總結(jié)規(guī)律，豐富我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的理論體系，同時(shí)也為相關(guān)研究提供部分依據(jù)以及數(shù)據(jù)。在現(xiàn)實(shí)上，對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，本文將有助于國(guó)家更好的認(rèn)知到以往的宏觀調(diào)控方案可取與不足之處，在之后可以有針對(duì)性的進(jìn)行下一步的調(diào)控，具有指導(dǎo)性的意義；對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商可通過(guò)本文可快速解析相關(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響，同時(shí)購(gòu)房者也可通過(guò)本文了解不同政策下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)形式，以此明確自己的買(mǎi)房計(jì)劃。（二）文獻(xiàn)綜述1.國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)一直是研究的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題也是學(xué)者們最關(guān)切的問(wèn)題，本文的研究題目為宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響及買(mǎi)房行為影響，現(xiàn)目前相關(guān)的論文非常多，研究方向也非常多樣，有著許多優(yōu)質(zhì)的資料論文值得吸納，本文創(chuàng)作需求的論文內(nèi)容可大致分為兩個(gè)部分，第一部分為宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)波動(dòng)間的關(guān)系，第二部分為房?jī)r(jià)波動(dòng)與購(gòu)房行為的關(guān)系。（1）關(guān)于貨幣政策與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的研究貨幣政策作為宏觀調(diào)控的主要手段一直是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素之一，如貸款利率變動(dòng)或通貨膨脹率等都是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主抓手，而房?jī)r(jià)的波動(dòng)又影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，所以貨幣政策一直是政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。田磊(2013)這份文章中論述了貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格間的聯(lián)系，房地產(chǎn)說(shuō)到底也是消費(fèi)品，但因其價(jià)格與其住宅屬性，又與普通的消費(fèi)品不同，兩者之間是不可完全等同的，為研究目的，此文章采用比對(duì)的方式進(jìn)行研究，將房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品基于市場(chǎng)建立成兩個(gè)新凱恩斯主義隨機(jī)動(dòng)態(tài)一般均衡模型進(jìn)行研究，將可能影響因素作為變量進(jìn)行試驗(yàn)，并發(fā)現(xiàn)貨幣政策帶來(lái)的對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的沖擊是更大且持續(xù)更久的，意味著貨幣政策對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)可能具有重要的作用,政府可以采用相應(yīng)的貨幣政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)進(jìn)而穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)；政府可以嘗試通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)加成的控制來(lái)達(dá)到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)“非理性繁榮”現(xiàn)象,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的目的，相對(duì)應(yīng)的，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)而影響到中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，政府也會(huì)采取相應(yīng)的貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，可以說(shuō)貨幣政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是緊密相連且相互制約的，當(dāng)然房?jī)r(jià)的波動(dòng)也與其他因素有關(guān)，其中壟斷勢(shì)力是房?jī)r(jià)加成重要因素，打破壟斷勢(shì)力將有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，貨幣政策的效力也將更有效。胡翔（2013）則是從房?jī)r(jià)與貨幣政策的方面切入，深度探究房?jī)r(jià)波動(dòng)與貨幣政策相依相存，相互影響的關(guān)系；而談到貨幣政策與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究，郭晨陽(yáng)（2013）用SVAR模型進(jìn)行推演，用實(shí)政分析的方法分析了貨幣政策與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系；孔煜（2009）運(yùn)用了聯(lián)立方程模型等方法發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展、房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行信貸是有著較大的聯(lián)系的，以實(shí)證研究的方式發(fā)現(xiàn)，中東部房?jī)r(jià)因過(guò)度的金融支持，導(dǎo)致房?jī)r(jià)變得不符合市場(chǎng)常理等重要結(jié)論。林桐（2019）構(gòu)建了SVAR模型，以08年至16年的31個(gè)省的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)各數(shù)據(jù)內(nèi)有較大差距，后通過(guò)考察貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得到了更進(jìn)一步的結(jié)論。李保林（2019）通過(guò)Leeetal模型，探討了宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系，得出數(shù)量型的貨幣政策調(diào)控比價(jià)格型的貨幣政策調(diào)控效果更好，但具體實(shí)施方案應(yīng)根據(jù)地點(diǎn)進(jìn)行更改。（2）其他方面論文此項(xiàng)為從宏觀調(diào)控等大方向研究對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，是包含面較廣的文章，候建婷（2019）致力于分析相關(guān)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，并探求成效，最后提出政策的改進(jìn)建議，是一份十分具有實(shí)用意義的研究。張方（2021）以長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶為研究對(duì)象，以06年到2021年3月期間的部分城市數(shù)據(jù)，分析我國(guó)頻繁出臺(tái)各類(lèi)宏觀調(diào)控措施的戰(zhàn)略下的，經(jīng)濟(jì)政策不確定帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況，他強(qiáng)調(diào)可以利用經(jīng)濟(jì)政策不確定性中的溢出效應(yīng)對(duì)部分區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。李進(jìn)濤,李白云,黃芮,等（2013）是對(duì)商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)進(jìn)行周期性分析，細(xì)分從1998到2013年的所以宏觀調(diào)控政策，通過(guò)分析得出我國(guó)的宏觀調(diào)控一定程度上起到了抑制房?jī)r(jià)飛速上漲的作用。曲德巍（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)周期性的波動(dòng)，在此背景下，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行相關(guān)調(diào)控以達(dá)到房地產(chǎn)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，則要抑制住周期中的劇烈波動(dòng)；鄭康文（2010）將梅州房?jī)r(jià)作為研究對(duì)象，在建立比較成熟的西方國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，建立了實(shí)證分析，并得出梅州房市存在一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，并提出了如何完善貨幣政策、稅收政策等宏觀調(diào)控措施；\o"裴子英"裴子英（2014）重點(diǎn)研究了2003年以來(lái)幾次重要的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，得出了宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)波動(dòng)是具有較大的相關(guān)性的，并提出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控來(lái)控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)或降低是必要的；易曉文（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)過(guò)高的投資屬性，是導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)住房屬性的居民流失大量財(cái)富，造成了巨大的社會(huì)福利損失的原因所在。他從研究房?jī)r(jià)波動(dòng)的各種因素到宏觀調(diào)控的政策效應(yīng)，推動(dòng)政府完善宏觀調(diào)控措施，提高全社會(huì)的福利水平。（3）買(mǎi)房研究相關(guān)論文此項(xiàng)羅列了任何有關(guān)于購(gòu)房行為研究的論文，候建婷（2019）致力于分析相關(guān)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，并探求成效，最后提出政策的改進(jìn)建議，是一份十分具有實(shí)用意義的研究。張方（2021）以長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶為研究對(duì)象，以06年到2021年3月期間的部分城市數(shù)據(jù)，分析我國(guó)頻繁出臺(tái)各類(lèi)宏觀調(diào)控措施的戰(zhàn)略下的，經(jīng)濟(jì)政策不確定帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況，他強(qiáng)調(diào)可以利用經(jīng)濟(jì)政策不確定性中的溢出效應(yīng)對(duì)部分區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展；孫繼國(guó),王媛媛（2012）是在青島市開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查，針對(duì)宏觀調(diào)控對(duì)購(gòu)房者買(mǎi)房行為進(jìn)行研究，并發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控對(duì)買(mǎi)房行為有著較大的影響，他們認(rèn)為在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，有望平穩(wěn)房?jī)r(jià)，進(jìn)入健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；賈庭，張連營(yíng)（2021）在投資者和房?jī)r(jià)波動(dòng)影響中，他們選擇的因變量是前者。他們是以研究投資者情緒為重點(diǎn)，通過(guò)構(gòu)建VAR模型，方差分解分析法等探究了二者的動(dòng)態(tài)影響關(guān)系，并提出調(diào)控也需要對(duì)公眾情緒進(jìn)行預(yù)估判讀并合理引導(dǎo)，以此也可達(dá)到調(diào)控的目的，對(duì)本文的購(gòu)房意愿研究也有著重要的參考價(jià)值；況偉大，張思涵，張璋（2020）通過(guò)研究媒體情緒的規(guī)律，探究其與房?jī)r(jià)波動(dòng)間的聯(lián)系，因媒體情緒也會(huì)影響到購(gòu)房者和投資者的購(gòu)房欲望，所以該文章也有參考意義。2.國(guó)外文獻(xiàn)綜述FengLan，RuiRuiZhang(2013)構(gòu)建了一個(gè)VAR模型，利用了約翰森協(xié)調(diào)關(guān)系檢驗(yàn)、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等方法對(duì)鄭州市九環(huán)內(nèi)商品住宅區(qū)進(jìn)行實(shí)證分析得出各城市商品房的上漲趨勢(shì)正穩(wěn)定增長(zhǎng)。BoYaZhang(2019)則是以成都的數(shù)據(jù)支撐，研究寬松的宏觀政策調(diào)控下房?jī)r(jià)的變化規(guī)律。ZhongHuaHong,CiFangWu,XueJunDu(2007)利用協(xié)整分析、格林杰因果分析等方式對(duì)上海房?jī)r(jià)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之間進(jìn)行分析。3.文獻(xiàn)述評(píng)本論文的選題較為熱門(mén)，目前，國(guó)內(nèi)外的大部分學(xué)者把研究重心放在了貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究或是對(duì)整個(gè)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響上，研究問(wèn)題較廣泛，包括內(nèi)容也較多；在買(mǎi)房行為研究上，以房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)其研究的影響幾乎沒(méi)有。目前，在房地產(chǎn)和宏觀調(diào)控關(guān)系的研究已經(jīng)發(fā)展的足夠成熟，不過(guò)仍有部分不足，不同宏觀調(diào)控的手段下，房?jī)r(jià)波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的，本文在研究這個(gè)問(wèn)題上，依據(jù)事實(shí)數(shù)據(jù)，得出了其波動(dòng)的一般規(guī)律。（三）選題依據(jù)房地產(chǎn)是熱門(mén)的研究項(xiàng)目之一，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)它，許多產(chǎn)業(yè)也依靠著它的發(fā)展而發(fā)展，所以研究的文獻(xiàn)十分的多，包含了房地產(chǎn)研究的許多個(gè)方面，作為最能影響房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控也是研究的重點(diǎn)之一，但依然缺少基礎(chǔ)的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響，大致判別不同類(lèi)型的政策下房?jī)r(jià)的波動(dòng)方向以及趨勢(shì)依舊是非常重要的一環(huán)，本文則致力于解決這一問(wèn)題，在該問(wèn)題上給出自己的研究結(jié)果。（四）研究?jī)?nèi)容與方法本文是由以下幾個(gè)內(nèi)容構(gòu)成的：第一部分：對(duì)本文的研究背景和意義，以及相關(guān)文獻(xiàn)綜述的內(nèi)容。第二部分：研究相關(guān)原理，明確什么是房?jī)r(jià)波動(dòng)、宏觀調(diào)控及買(mǎi)房行為影響研究，為后文做鋪墊，為后文的研究提供理論支撐。第三部分：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀首先明確中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展背景，以及出臺(tái)的相關(guān)政策，將其歸納為四大階段分別為：理論創(chuàng)新與思想革新階段、調(diào)試與穩(wěn)步發(fā)展階段、調(diào)控反復(fù)的房地產(chǎn)政策階段、新時(shí)代的房地產(chǎn)政策階段。第四部分：宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)及買(mǎi)房行為的影響，在對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響研究上，通過(guò)三個(gè)方面：貨幣政策、財(cái)政政策、緊縮性政府調(diào)控來(lái)研究與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系，聯(lián)系實(shí)際，通過(guò)實(shí)例分析政策成效，總結(jié)規(guī)律并提出相關(guān)政策的對(duì)策建議。在對(duì)買(mǎi)房行為的影響研究上，以消費(fèi)者與投資者的視角去分析購(gòu)買(mǎi)行為。最后一個(gè)部分：是對(duì)已有的問(wèn)題提供建議和改進(jìn)措施，促使政府可以運(yùn)用更好地手段應(yīng)對(duì)不同的房地產(chǎn)問(wèn)題，以及對(duì)購(gòu)房者提供相關(guān)建議。一、相關(guān)概念及理論（一）房?jī)r(jià)波動(dòng)相關(guān)概念房?jī)r(jià)是指建筑物以及所在土地在某段時(shí)間內(nèi)的價(jià)值體現(xiàn)，是我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，供需關(guān)系影響下的后的價(jià)格數(shù)據(jù)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的周期性的變化指標(biāo)；房?jī)r(jià)波動(dòng)是指，房?jī)r(jià)在政策、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、當(dāng)?shù)厥杖搿⒌囟谓煌?、房屋品質(zhì)等多種因素綜合影響下不斷上下波動(dòng)的情況，或表示房?jī)r(jià)上升或下降不同增長(zhǎng)速率。本文僅研究在各類(lèi)宏觀調(diào)控的政策下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)規(guī)律。（二）宏觀調(diào)控相關(guān)概念宏觀調(diào)控是指為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)如保持社會(huì)總供給與總需求的基本平衡，彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不足等前提下運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)現(xiàn)目前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整和干預(yù)，以達(dá)到糾正經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的偏離情況的效果。1.宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)宏觀調(diào)控的目標(biāo)可以有很多種分類(lèi)，其中宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)為國(guó)家制定各類(lèi)經(jīng)濟(jì)措施或政策實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定發(fā)展、制止通貨膨脹出現(xiàn)和增大、總供給與總需求的平衡等。國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿控制國(guó)民收入的分配及再分配。國(guó)家指定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，在科學(xué)基礎(chǔ)上，保證其可持續(xù)發(fā)展的效力，在未來(lái)發(fā)揮其在資源配置上應(yīng)有的作用，用于彌補(bǔ)市場(chǎng)配置資源的不足之處。也可具象為以下幾個(gè)目標(biāo)：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是首要的調(diào)節(jié)，只有足夠高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率，人民的生活水平才會(huì)不斷的攀升?？刂仆ㄘ浥蛎?，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，通貨膨脹或通貨緊縮是常會(huì)發(fā)生的，這會(huì)極大的擾亂國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以控制通貨膨脹極為重要。增加就業(yè)，就業(yè)是人民維持生活的基礎(chǔ)途徑，是提高生活水平的基本方法，增加就業(yè)就是實(shí)打?qū)嵉奶嵘嗣竦纳钏?。?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，這個(gè)目標(biāo)是雙重的，同時(shí)也是互利共生，相互協(xié)調(diào)的。為了達(dá)到這一目標(biāo)就要實(shí)行相應(yīng)的方式方法以及調(diào)控手段。2.宏觀調(diào)控手段措施為了實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，國(guó)家宏觀調(diào)控的手段分為經(jīng)濟(jì)手段、\t"/item/%E5%AE%8F%E8%A7%82%E8%B0%83%E6%8E%A7/_blank"行政手段和法律手段。經(jīng)濟(jì)手段，可分為貨幣政策及財(cái)政政策，是政府制定的有關(guān)于經(jīng)濟(jì)方面的政策，包括但不限于：利率政策、扶貧政策、轉(zhuǎn)移支付、稅收政策等。法律手段，是指政府通過(guò)立法的方式，明確有效的規(guī)定相關(guān)事務(wù)，有助于保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公有財(cái)產(chǎn)、各經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)以及個(gè)人的合法權(quán)益。行政手段，是指政府通過(guò)各行政機(jī)構(gòu)頒布的各類(lèi)命令措施，用強(qiáng)制的手段調(diào)節(jié)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其最大的特點(diǎn)為速效性，如政府強(qiáng)制關(guān)閉了某污染嚴(yán)重的加工廠。（三）消費(fèi)者行為理論現(xiàn)今，房地產(chǎn)自身已經(jīng)被賦予一種帶有消費(fèi)品屬性的產(chǎn)物，于是作為一種消費(fèi)品，它會(huì)被運(yùn)用很多方式，用不同渠道購(gòu)買(mǎi)，去實(shí)現(xiàn)它的消費(fèi)價(jià)值。在主要消費(fèi)者中，購(gòu)房人是一大類(lèi)，此篇我們要研究購(gòu)房人的買(mǎi)房行為，就要先知道了解消費(fèi)者購(gòu)房人的行為是什么，它的含義、它的決策過(guò)程以及影響因素。消費(fèi)者的含義：消費(fèi)者是指購(gòu)買(mǎi)或使用某一物品或服務(wù)的個(gè)體或組織。消費(fèi)者行為的定義，消費(fèi)者行為是指消費(fèi)者為了購(gòu)買(mǎi)某個(gè)物品或服務(wù)時(shí)，一切行動(dòng)包括消費(fèi)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生、對(duì)商品信息的收集活動(dòng)、同類(lèi)商品的抉擇和對(duì)比等行為。消費(fèi)行為的決策過(guò)程，傳統(tǒng)意義上的消費(fèi)決策過(guò)程為：接收商品信息-產(chǎn)生消費(fèi)意圖和需求-權(quán)衡自己的消費(fèi)能力-比較同類(lèi)商品的質(zhì)量?jī)r(jià)格等因素-決定消費(fèi)。影響消費(fèi)行為的因素：首先是主觀因素有動(dòng)機(jī)、相關(guān)記憶、消費(fèi)態(tài)度、個(gè)性、生活方式等，其次是客觀因素有購(gòu)買(mǎi)能力的高低、商品價(jià)格的變動(dòng)、商品或服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題等。二、房地產(chǎn)與相關(guān)宏觀調(diào)控發(fā)展史近三十年來(lái)，在整個(gè)世界格局上，發(fā)展最快的國(guó)家中，中國(guó)肯定會(huì)占一個(gè)席位，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，與同亞洲韓國(guó)的GDP規(guī)模相比，1992年建交時(shí)韓國(guó)GDP為3560億美元，2020年增至1.631萬(wàn)億美元，增加3.6倍；中國(guó)同期GDP規(guī)模從4920億美元增至14.723萬(wàn)億美元，增長(zhǎng)近29倍，中韓兩國(guó)的名義GDP從1.4倍直接擴(kuò)大到了9倍，要知道韓國(guó)可是在2005年進(jìn)入了發(fā)達(dá)國(guó)家名單的，如此看來(lái)，中國(guó)的發(fā)展速度確實(shí)不一般。而在其中，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一環(huán)，甚至可以說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛是離不開(kāi)房地產(chǎn)的鼎力相持的。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史可以分為以下幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)：（一）理論創(chuàng)新與思想革新階段（1978年至1991年）這一階段是最重要的一個(gè)階段，它是中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有的飛躍，是中國(guó)人民第一次打破常規(guī)的歷史，其中也蘊(yùn)含著許多影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要的因素，1978年9月，住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)相繼提出，在理論上是一次重大的突破，北京市住房統(tǒng)建辦公室成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭人，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。在1982年，蛇口工業(yè)區(qū)管委員會(huì)主任袁庚帶領(lǐng)著中國(guó)房地產(chǎn)打破陳規(guī)，醞釀著新的突破，率先提出了設(shè)立蛇口工業(yè)區(qū)改革試點(diǎn)，同時(shí)興建了“碧濤苑別墅區(qū)”，新中國(guó)第一個(gè)市場(chǎng)化的住宅區(qū)，也是中國(guó)房地產(chǎn)邁向商品化道路的第一棒，給后來(lái)者給予的是敢于打破陳規(guī)，勇敢創(chuàng)新的精神。要知道，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的住房制度實(shí)行的是“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有制住房制度，例如原蘇聯(lián)、東歐也實(shí)行過(guò)這種住房體制，強(qiáng)調(diào)其住房的福利性否定住房的商品性，但在中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求下，這樣不僅會(huì)加大政府的負(fù)擔(dān)，而且并沒(méi)有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上起到任何作用，所以要摒棄這種住房體制，建設(shè)成私有化、商品化的房地產(chǎn)才更適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，這也是中國(guó)住宅制度的第一次變革。在1982年4月選定了常州、鄭州、沙市、四平這四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，將原本的分配制度改為補(bǔ)貼售出，這四個(gè)城市有著低工資、低租金的特點(diǎn)，在“城鎮(zhèn)職工自己建房、購(gòu)房是發(fā)展私有制”的思想束縛下，一年仍然回收了30%的投資資金，可再用于新的住房投資，加速解決城市住房問(wèn)題。在此之后，問(wèn)題也隨著規(guī)模的擴(kuò)大而出現(xiàn)，那便是回報(bào)率低的問(wèn)題，如果人民并沒(méi)有購(gòu)房意愿和能力，這一切方法都意義不大，所以研究房地產(chǎn)的同時(shí)，對(duì)人民購(gòu)房意愿和能力也必須一并研究，這便是本文房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)買(mǎi)房行為研究選題的依據(jù)所在。有了理論突破和實(shí)踐創(chuàng)新、土地市場(chǎng)化和住房商品化的雙重加持下，中國(guó)房地產(chǎn)綜合產(chǎn)業(yè)也逐漸開(kāi)始邁向現(xiàn)代化發(fā)展，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也逐漸步入起飛的跑道。（二）調(diào)試與穩(wěn)步發(fā)展階段（1992年至2002年）在土地市場(chǎng)化和住房商品化的革新之后，房地產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)積極，于是國(guó)家在1992年，進(jìn)行了全面性的房改運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)隨之得到了空前的發(fā)展，但放任房地產(chǎn)也的成長(zhǎng)，很可能造就房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫是指“房?jī)r(jià)比較高，空置率比較高”，住房的商品屬性一直被抬高，因其較高的需求量，房?jī)r(jià)便會(huì)持續(xù)抬高，直到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋本身的價(jià)值時(shí)，老百姓購(gòu)房得到的效用會(huì)很低，就算他真的很需要住房，也不會(huì)有購(gòu)買(mǎi)意愿了，這樣就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能在一瞬間跌破，經(jīng)濟(jì)將轉(zhuǎn)向衰敗，其最大的特點(diǎn)就是價(jià)格振幅大且難以預(yù)知房?jī)r(jià)變化。為了避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)與擴(kuò)大，國(guó)家在1992年提出了數(shù)次改革，期望以縮緊的貨幣政策和財(cái)政政策給火熱的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)降降溫，以此面對(duì)高消費(fèi)、高投資、高增長(zhǎng)帶來(lái)的高通貨膨脹帶來(lái)的威脅，以免中國(guó)落入泡沫經(jīng)濟(jì)的陷阱中。在1993年，國(guó)家提出了數(shù)條宏觀調(diào)控措施，主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)與法律的手段，逐漸抑制了老百姓的消費(fèi)，提高了儲(chǔ)蓄，穩(wěn)定住了市場(chǎng)，于是，房地產(chǎn)開(kāi)始降溫，避免了有可能出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)的可能，但在一定程度上也遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在這次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也趨于平穩(wěn)，隨著人民的收入水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之慢慢開(kāi)始復(fù)蘇。1998年7月3日，國(guó)家正式廢除了住房實(shí)物分配制度，將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榱耸袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，改用住房分配貨幣化制度，這其中就包含了住房公積金制度，在實(shí)際上，住房商品化的轉(zhuǎn)變也需要有老百姓購(gòu)房強(qiáng)烈意愿及能力的加持，于是，在有著上海市借鑒了新加坡公積金制度的經(jīng)驗(yàn)下，逐步提出并確立了住房公積金制度，該制度是指大部分職工（非所有職工享有）被所在單位強(qiáng)制繳存部分工資，同時(shí)單位也會(huì)承擔(dān)不同比例繳費(fèi)用，將二者長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄起來(lái)，用于住房的相關(guān)消費(fèi)。有了這個(gè)制度之后，百姓的購(gòu)買(mǎi)能力大大提升，同時(shí)其購(gòu)買(mǎi)意愿也隨之提高，這是一個(gè)國(guó)家、集體、個(gè)人三位一體的集資結(jié)構(gòu)，很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房公積金制度距今已有30年的歷史，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)一直是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)帆，該制度也成為了房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的重要助力之一，從此房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。（三）調(diào)控反復(fù)的房地產(chǎn)政策階段（2003年至2011年）經(jīng)過(guò)上一次大范圍的降溫調(diào)控之后，人民隨著收入水平的提高，房?jī)r(jià)也開(kāi)始回溫，2003年的增長(zhǎng)尤為迅速，如下圖圖3.1中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖根據(jù)圖中信息所知，這兩年的指數(shù)都在100以上，這說(shuō)明房?jī)r(jià)每年都處于上漲的趨勢(shì)，2003年的景氣指數(shù)總體都是高于2002年的，可以看出2002年11月與2003年1月之間的漲幅是非常大的，其投資規(guī)模已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億，再次出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象,如不避免這種情況，在將來(lái)會(huì)帶來(lái)巨大的威脅，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)這第二次房地產(chǎn)過(guò)熱，出臺(tái)了相關(guān)抑制措施，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》文件，其核心在于通過(guò)限制大戶型、大面積的高檔商品房以及別墅這類(lèi)價(jià)格高昂的房產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，反過(guò)來(lái)支持中低收入的老百姓有能力購(gòu)買(mǎi)的住房項(xiàng)目，同時(shí)提高購(gòu)買(mǎi)非首套住房的首付比例，限制個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)力以此來(lái)抑制炒房的現(xiàn)象。同年8月，因房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)多種多類(lèi)行業(yè)的發(fā)展，其在整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位再次提高，在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中寫(xiě)道“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，國(guó)家就此對(duì)符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供幫助，在抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的政策后，提出的健康發(fā)展的新政策，看似意見(jiàn)相反的文件實(shí)則是政府望房地產(chǎn)可以止住增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭的同時(shí)也要令其成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的東風(fēng)。再之后則是反復(fù)的調(diào)控方案，05年的國(guó)八條和新國(guó)八條、06年的國(guó)六條和“限價(jià)房”、08年金融危機(jī)下的來(lái)回調(diào)控以及10年的“最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”國(guó)十條。雖然國(guó)家常年在利用宏觀調(diào)控試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)。反復(fù)性的調(diào)控是這一階段的主題，為的就是保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，而非爆炸式增長(zhǎng)。（四）新時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段（2012年至今）國(guó)家經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，在國(guó)際上的地位也逐漸升高，為了創(chuàng)造新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家在2013年發(fā)布了新國(guó)五條的內(nèi)容，重點(diǎn)提到了抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱是重要任務(wù)，要堅(jiān)持這個(gè)原則不放松，明確提出要嚴(yán)厲打擊投機(jī)性房地產(chǎn)投資，避免炒房效用等?？梢钥闯?，國(guó)家在這個(gè)問(wèn)題上的堅(jiān)決態(tài)度。圖3.2是北京市近年來(lái)的房?jī)r(jià)變化圖：圖3.2北京市房?jī)r(jià)變化圖（元）這條曲線可以明顯看出房?jī)r(jià)的變得趨勢(shì)依舊是上漲，但雖然房?jī)r(jià)依舊在上漲，但國(guó)家及各地政府的宏觀調(diào)控從未停下過(guò)，并且為了全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，住房問(wèn)題也是國(guó)家待解決的一個(gè)重要問(wèn)題，近年來(lái)都在對(duì)無(wú)房家庭進(jìn)行政策幫助。因?yàn)槊磕旮鞒鞘械暮暧^調(diào)控繁多而復(fù)雜，本文就舉一個(gè)例子，在杭州，2020年7月和9月的對(duì)房地產(chǎn)政策中都提出要對(duì)無(wú)房家庭進(jìn)行關(guān)照，兩次調(diào)控從要求每平方米單價(jià)在三萬(wàn)五以下的新住房要對(duì)無(wú)房家庭傾斜50%提高到了80%，但不允許其在5年內(nèi)進(jìn)行二手交易，一定程度上避免了投資者渾水摸魚(yú)的情況?；赝康禺a(chǎn)發(fā)展的幾十年，政府一直在利用宏觀調(diào)控促進(jìn)或抑制著房?jī)r(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響老百姓購(gòu)買(mǎi)行為的變化，研究其政策的發(fā)揮作用的方式，找出其中變化規(guī)律便是本文的研究目的。三、宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)波動(dòng)及買(mǎi)房行為關(guān)系（一）宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)波動(dòng)歷史上，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控次數(shù)非常多，所以應(yīng)該先進(jìn)行分類(lèi)概括，本文以調(diào)控手段進(jìn)行分類(lèi)，利用各階段不同的歷史材料進(jìn)行分析。調(diào)控手段主要有經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段、法律調(diào)控手段以及行政調(diào)控手段，經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段下也細(xì)分了貨幣政策與財(cái)政政策，不同的政策下，也有著不同的效果。要對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行分析，則首先要明確幾個(gè)基本點(diǎn)：首先，房?jī)r(jià)的波動(dòng)并非全由國(guó)家的宏觀調(diào)控所影響，因其影響因素眾多而繁雜，其次歷史上對(duì)其進(jìn)行的宏觀調(diào)控的效果不高，甚至有時(shí)還起到了相反的作用，說(shuō)明宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)的波動(dòng)并非簡(jiǎn)單地正反比關(guān)系，宏觀調(diào)控帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)是不確定的，但進(jìn)行調(diào)控勢(shì)必會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響；再者，不同的調(diào)控手段及方式，得到的結(jié)果和成效也不盡相同，說(shuō)明不同的調(diào)控方法有其不同的作用，本章通過(guò)實(shí)例分析，對(duì)其中規(guī)律進(jìn)行總結(jié)。1.貨幣政策下的房?jī)r(jià)波動(dòng)1982年計(jì)劃生育政策正式生效，其產(chǎn)出背景是70、80年代，也說(shuō)明那時(shí)候的人口增長(zhǎng)率一直處于急速上升階段，爆發(fā)式的人口意味著之后的住房也是大問(wèn)題。1993年，70后已經(jīng)長(zhǎng)大成人，過(guò)快的人口壓力也意味著工作的競(jìng)爭(zhēng)壓力，面對(duì)工作薪資更高發(fā)展更好的城市，肯定是一股腦的要“闖”進(jìn)大城市，城鎮(zhèn)人口直線上升，如廣西北海這座城市，本來(lái)20萬(wàn)的人口在經(jīng)歷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展熱潮后，其人口到了近百萬(wàn)，人口多意味著房地產(chǎn)行業(yè)有更多的客戶和商機(jī)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司的數(shù)量一下就漲了近200倍，但是市場(chǎng)依舊沒(méi)有飽和，高出天價(jià)的別墅甚至還在被瘋搶?zhuān)康禺a(chǎn)行業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)泡沫階段。為了避免經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使用了宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，利用貨幣政策，調(diào)節(jié)銀行的雙率（存貸款利率）吸引人民儲(chǔ)蓄，讓資金回流，同時(shí)也調(diào)整企業(yè)所得的貸款額度，企業(yè)得不到足夠的資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法按時(shí)完工，甚至停工，這種情況將導(dǎo)致待售房數(shù)量減少，供不應(yīng)求，短時(shí)間內(nèi)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)提高，然后又因?yàn)槿嗣竦膬?chǔ)蓄意愿提高、過(guò)高的房?jī)r(jià)、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大等抑制著人民的購(gòu)買(mǎi)意愿的因素，在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)開(kāi)始降溫，開(kāi)始趨于穩(wěn)定。通貨膨脹率的增長(zhǎng)也隨之緩解，雖然經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，但在各類(lèi)措施同步進(jìn)行和全國(guó)人民的共同努力下，房地產(chǎn)于1996年實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，消除了經(jīng)濟(jì)隱患。反之，中央銀行在2002年對(duì)存款利率進(jìn)行了降低，1年定期存款利率降低到了1.98%，以期刺激公民投資和消費(fèi)，目的是提高需求，刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，喚醒房地產(chǎn)的發(fā)展，本文以海南省的房?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)舉例說(shuō)明，如圖：圖4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）上圖是海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的折線圖，可以很明顯的看出2001-2002年的線段斜率是低于次年的，這說(shuō)明了2002-2003年的投資增長(zhǎng)率變得更快了，人民變得更愿意投資，則房?jī)r(jià)也會(huì)隨之變動(dòng)，來(lái)看看當(dāng)?shù)剡@幾年的房?jī)r(jià)變化：圖4.2海南省平均房?jī)r(jià)（元）可以明顯看出，在海南省，02年前房?jī)r(jià)都是持續(xù)走低的，在利率變化后，2003年的房?jī)r(jià)有了很大的提升，正好達(dá)成調(diào)控的目的。但由于沒(méi)有每月數(shù)據(jù)，沒(méi)有證據(jù)支撐，并不能由此說(shuō)明貨幣政策后，房?jī)r(jià)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)上漲。貨幣政策利用調(diào)控雙率的方式，不強(qiáng)制改變?nèi)嗣竦男袨?，而是通過(guò)市場(chǎng)的手，讓開(kāi)發(fā)商、投資者等人群自主決定是否投資，政府只扮演一個(gè)引導(dǎo)市場(chǎng)走向的角色，優(yōu)點(diǎn)在于該政策利用了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)規(guī)律，政府不需要付出過(guò)多的資金或人力支持就能達(dá)到調(diào)控的效果，但缺點(diǎn)是只依靠市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，時(shí)間較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)甚至可能出現(xiàn)一次反撲。貨幣政策的調(diào)控效果顯著，但是在實(shí)際中，其缺點(diǎn)也更為明顯，在1993年的調(diào)控后，某些地區(qū)如海南省的房地產(chǎn)泡沫受貨幣政策的刺激直接破裂了，大量開(kāi)發(fā)商跑路，土地全被閑置了下來(lái)，積壓了巨額資金沒(méi)法收回，海南省的發(fā)展勢(shì)頭就此打掉，進(jìn)入了長(zhǎng)年的低谷期。綜上所訴，進(jìn)行貨幣政策的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段時(shí)，會(huì)隨著貸款額度的提高和降低促使供應(yīng)量增大和減少，二者為正比的關(guān)系，房?jī)r(jià)先是會(huì)在短時(shí)間內(nèi)降低和增大，再在改變銀行存貸款利率以刺激儲(chǔ)蓄或消費(fèi)的情況下，調(diào)控的目的才會(huì)達(dá)成，房?jī)r(jià)才會(huì)開(kāi)始迅速上升或是回落。2.財(cái)政政策下的房?jī)r(jià)波動(dòng)1998年，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受影響進(jìn)入低迷狀態(tài)，政府就經(jīng)濟(jì)問(wèn)題上頒布23號(hào)文件（《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》），要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)它多元化的影響效應(yīng)帶動(dòng)多個(gè)經(jīng)濟(jì)點(diǎn)進(jìn)行增長(zhǎng)，以促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的回暖。取消了住房實(shí)物分配制度，推行住房分配貨幣化制度，通過(guò)住房公積金制度等讓更多的人更多不同收入層面的人群有能力從市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)房屋，進(jìn)一步提升住宅的商品屬性，這將導(dǎo)致購(gòu)房者的數(shù)量增加且他們的購(gòu)房意愿也提升了，房?jī)r(jià)也隨之上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也走出了低谷，開(kāi)啟了新一輪的上升，房市的激活也帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)。像這類(lèi)政府通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式，為人民提供購(gòu)房補(bǔ)貼等的財(cái)政政策，會(huì)刺激了人民的購(gòu)房消費(fèi)的調(diào)控政策，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，普通型住宅的價(jià)格也會(huì)攀升，與房?jī)r(jià)的漲跌是正比的關(guān)系，并且提高轉(zhuǎn)移支付的補(bǔ)貼額度還會(huì)刺激更多的購(gòu)房消費(fèi)，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，反之取消或降低財(cái)政相關(guān)的支出則會(huì)影響房?jī)r(jià)，使之降低。財(cái)政政策的優(yōu)點(diǎn)在于可為沒(méi)住房的人民提供購(gòu)房補(bǔ)貼，有助于他們購(gòu)買(mǎi)住宅，民生問(wèn)題會(huì)得到改善；缺點(diǎn)在于過(guò)高的補(bǔ)貼會(huì)使促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，與調(diào)控目的沖突，政府需要付出的成本也高，相反，過(guò)低的補(bǔ)貼雖然會(huì)使房?jī)r(jià)下調(diào)，但由于住宅的投資屬性，下調(diào)的比例也會(huì)比較小，導(dǎo)致無(wú)房人群購(gòu)房所付出的實(shí)際金額比下調(diào)前還多，會(huì)引起這部分人群的不滿。所以，對(duì)財(cái)政政策的使用需要把控在一個(gè)度里，不能過(guò)高或者是過(guò)低。在實(shí)際實(shí)施中，出現(xiàn)了部分人群利用這個(gè)補(bǔ)貼進(jìn)行投資，出現(xiàn)了局部投資過(guò)熱的情況。3.行政手段調(diào)控下的房?jī)r(jià)波動(dòng)行政手段進(jìn)行的調(diào)控，大多是直接針對(duì)問(wèn)題提出的規(guī)范和制度，行政手段具有靈活性，針對(duì)同一問(wèn)題，從不同角度都會(huì)有不同的政策措施，就比如：2003年的調(diào)控，那年局部的房地產(chǎn)行業(yè)又出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象，這一次的對(duì)策是通過(guò)中國(guó)人民銀行頒布的121號(hào)文件，從限制或促進(jìn)不同類(lèi)型消費(fèi)者的消費(fèi)層面來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱情況，具體是指提高購(gòu)買(mǎi)第二套及以上的大面積高質(zhì)量的高檔商品房、別墅的首付款比例，使其購(gòu)房時(shí)需付的現(xiàn)金成本更高，降低其購(gòu)房的投資屬性，同時(shí)減輕個(gè)人住房貸款中不必要的利息負(fù)擔(dān)，適當(dāng)增加第二套住房的首付比例，從抑制住房的投資屬性方面抑制房地產(chǎn)過(guò)熱；銀行也開(kāi)始重點(diǎn)支持信用等級(jí)高無(wú)不良拖欠款的開(kāi)發(fā)商以及符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)定建筑施工企業(yè)所獲貸款僅能用在購(gòu)買(mǎi)施工器材上，若用于其他用途將會(huì)追回資金，防止其用于墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限制房地產(chǎn)的投資；在商業(yè)用房方面，必須將商鋪建好后才可開(kāi)賣(mài)，一定程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn)；在調(diào)控之后，國(guó)家極大的削弱了房地產(chǎn)的投資屬性，許多做了高檔房的中小型開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到巨大的打擊，不能及時(shí)拿到貸款的開(kāi)發(fā)商可能就此破產(chǎn)，面對(duì)這種威脅，也許會(huì)拿著期房進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，抓緊賣(mài)出去回收資金，再用這些資金將項(xiàng)目完成，才能避免爛尾的出現(xiàn)。同時(shí)期房就是現(xiàn)房的補(bǔ)充，一定程度上也算投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的現(xiàn)房，所以期房的價(jià)格會(huì)下降同時(shí)有可能影響到現(xiàn)房，于是房?jī)r(jià)能夠快速降溫，回歸相對(duì)正常的市場(chǎng)價(jià)格，但也因?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)大，中小型企業(yè)做房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本變高，投資也減少了，現(xiàn)房的補(bǔ)充量少了，供應(yīng)量減少了，最終房?jī)r(jià)也會(huì)隨著時(shí)間上漲，不過(guò)勢(shì)頭不會(huì)相較于之前那樣過(guò)猛。由于沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，本文以2010年“國(guó)十條”的政策調(diào)控下北京市房?jī)r(jià)波動(dòng)作為例子分析。如圖：圖4.3北京市住宅房平均交易價(jià)格（元）2010年的“國(guó)十條”的調(diào)控內(nèi)容與2003年內(nèi)容不一樣，但都屬于利用緊縮性行政手段對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，都是針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)所進(jìn)行的，可以很明顯的看出，2011年的平均房?jī)r(jià)直接降低了許多，這說(shuō)明這項(xiàng)調(diào)控措施在幾年內(nèi)還是具有較大的影響力的，但第三年房?jī)r(jià)還是回到了之前的高度，這樣的調(diào)控方式在近期有作用，但是持續(xù)時(shí)間不算很長(zhǎng)，算是在兩年內(nèi)降低了房?jī)r(jià)上漲的熱度。行政手段的效果明顯并且迅速，可選擇調(diào)控的方案也有很多，既靈活又有效，但缺點(diǎn)是行政手段是需要政府人員執(zhí)行的，是需要工作人員進(jìn)行落實(shí)的，落實(shí)程度的高低決定了措施的實(shí)際效率，該手段對(duì)管理監(jiān)督的依賴性很大。（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)買(mǎi)房行為的影響購(gòu)房者的購(gòu)房行為是一個(gè)主觀性的行為，影響其購(gòu)房意愿高低的因素有許多，包括住房地段、相關(guān)設(shè)施的完備情況或者是媒體情緒等都會(huì)影響到購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，其中房?jī)r(jià)波動(dòng)因素是其中重要的影響因素之一，研究其規(guī)律將有助于政府了解購(gòu)房人群的需求。購(gòu)房者會(huì)因住房的需要而進(jìn)行買(mǎi)房，將這一群體稱為住房需求人群，因其良好的投資屬性而行買(mǎi)房投資，把這部分人群稱為投資需求人群，也可稱為投資者，在一般的情況下，這兩種人群是同時(shí)存在的，且住房需求人群是有可能轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求人群的，要總結(jié)出相關(guān)規(guī)律，則需要對(duì)不同人群分開(kāi)研究。住宅因其住房屬性可替代的商品只有租房服務(wù)，但又因其較高的投資屬性是租房所不能比擬的，所以綜合考慮下，住宅在市場(chǎng)中是不可替代的，因其特性，對(duì)購(gòu)房者買(mǎi)房行為也將產(chǎn)生不同于普通商品一般的供需關(guān)系。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，其價(jià)格也一直在攀升，雖然國(guó)家最近也一直在用各種手段限制投資，但其依然有著良好的投資屬性，在各種宏觀政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)的漲跌趨勢(shì)也會(huì)隨之變化，而投資者看中的便是發(fā)展趨勢(shì)。本文將房?jī)r(jià)的趨勢(shì)變化簡(jiǎn)單比喻成速度關(guān)系，在一個(gè)固定周期下的兩端時(shí)間點(diǎn)的房?jī)r(jià)之間的數(shù)值變化比作房?jī)r(jià)變化速度，那每次房?jī)r(jià)數(shù)值變化之間的凈值就比作房?jī)r(jià)變化加速度。1.投資需求人群在房?jī)r(jià)波動(dòng)下的購(gòu)房行為研究投資需求人群簡(jiǎn)稱為投資者，該人群真正看重的是房?jī)r(jià)變化的加速度，在房?jī)r(jià)上升時(shí)，本文把此時(shí)的加速度稱為漲加速度，當(dāng)漲加速度處于正值，正說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅正逐年提高，投資房地產(chǎn)的可能收益也會(huì)提高，投資者的投資意愿也會(huì)增大，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈；當(dāng)漲加速度正處于零值時(shí)，說(shuō)明房?jī)r(jià)在此刻每次漲幅的數(shù)值都一樣，投資回報(bào)率也相同，投資者會(huì)根據(jù)投資回報(bào)率的高低來(lái)決定是否購(gòu)房，其購(gòu)房意愿受投資回報(bào)多少影響，在實(shí)際中，這是比較特殊的情況，一般很少出現(xiàn)；當(dāng)漲加速度處于負(fù)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率會(huì)降低，投資者在這種情況下幾乎不會(huì)選擇購(gòu)房，購(gòu)房意愿跌落，轉(zhuǎn)而會(huì)將資金用于其他項(xiàng)目投資，甚至可能會(huì)選擇出售已有房屋。相反，在房?jī)r(jià)下降時(shí)，本文將此時(shí)的加速度稱為跌加速度，其正方向表示的是房?jī)r(jià)每次下降的數(shù)值越來(lái)越大，所以此時(shí)跌加速度為正或零時(shí)，投資者不愿意進(jìn)行投資；跌加速度為負(fù)值時(shí)，可能會(huì)在某一時(shí)刻，兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的房?jī)r(jià)將會(huì)持平，跌加速度也轉(zhuǎn)變?yōu)闈q加速度，所以在那一刻之前，投資者的投資意愿會(huì)隨著房?jī)r(jià)持平那一個(gè)點(diǎn)的接近程度而改變，在之后則問(wèn)題轉(zhuǎn)變?yōu)闈q價(jià)速度的分析階段。2.住房需求人群在房?jī)r(jià)波動(dòng)下的購(gòu)房行為研究住房需求人群最大的需求是住房的住宅屬性，投資屬性并非首要考慮的，會(huì)更加看重房?jī)r(jià)波動(dòng)的速度。所以當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，無(wú)論漲加速度處于任何一個(gè)值，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)依舊會(huì)第一時(shí)間進(jìn)行購(gòu)房，避免付出更多成本，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈且變動(dòng)幾率不大，但如果漲加速度足夠高，住房需求人群可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，變?yōu)橥顿Y需求人群，投資需求人群的購(gòu)房意愿分析如上文所訴；當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，住房需求人群必定會(huì)選最低價(jià)格時(shí)入手，此時(shí)購(gòu)房意愿不強(qiáng)，但如果房?jī)r(jià)下降的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，住房需求人群等待時(shí)間不會(huì)過(guò)長(zhǎng)，其購(gòu)房意愿會(huì)受其內(nèi)心需求的影響，需求大則意愿大。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是非常復(fù)雜甚至是目前不可預(yù)知的，并且一般的變動(dòng)周期短，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)是處于必然的上漲趨勢(shì)，他們的意愿會(huì)隨之加大。不過(guò)在購(gòu)房人也會(huì)因?yàn)榉N種因素改變自己的購(gòu)房策略四、相關(guān)對(duì)策及建議各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定調(diào)控方案國(guó)家在改變銀行的存貸款利率和貸款數(shù)額時(shí)，住房的供應(yīng)量會(huì)隨著貸款數(shù)額的提高和降低而增大和減小，房?jī)r(jià)則會(huì)先是在短時(shí)間內(nèi)降低或上漲，這時(shí)與貸款數(shù)額的提高減低為反比的關(guān)系，同時(shí)再改變存貸款利率來(lái)刺激儲(chǔ)蓄（用于降低房?jī)r(jià)）或消費(fèi)（用于抬高房?jī)r(jià)）的方式，使房?jī)r(jià)降低或提升，調(diào)控的目的才會(huì)達(dá)成。使用該政策時(shí)，要注意一些已經(jīng)出現(xiàn)明顯泡沫經(jīng)濟(jì)的地區(qū)，而在一些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫且尚還在投資開(kāi)發(fā)初期的地區(qū)，實(shí)行該調(diào)控措施很可能會(huì)直接引爆泡沫，造成不可逆的后果，不利于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，應(yīng)該實(shí)行按地區(qū)執(zhí)行制度，放緩一些地區(qū)的實(shí)施時(shí)間；同時(shí)加強(qiáng)相關(guān)管理監(jiān)督工作，避免地方政府為了發(fā)展故意拖延實(shí)施時(shí)間。（二）盡快解決中低收入的無(wú)房家庭問(wèn)題國(guó)家利用轉(zhuǎn)移支付的手段為中低收入的群體提供住房津貼、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金制度等，它的實(shí)行會(huì)刺激了人民的購(gòu)房消費(fèi)，提高相關(guān)購(gòu)房福利，可以讓更多無(wú)房家庭能買(mǎi)的上房，住的上房，相關(guān)問(wèn)題也會(huì)隨之解決。提高購(gòu)房福利是我國(guó)近年來(lái)一直在做的事，但是如果將過(guò)高的購(gòu)房福利給予很多人，房?jī)r(jià)必然會(huì)因市場(chǎng)的關(guān)系而上漲；并且，過(guò)高的購(gòu)房福利使得部分人群轉(zhuǎn)空子進(jìn)行投資的行為，首先就是要針對(duì)中低收入無(wú)房家庭進(jìn)行關(guān)照，同時(shí)要需要守住無(wú)房家庭認(rèn)證這一關(guān)口，防止投資者混入其中，降低不必要的財(cái)政負(fù)擔(dān)，不僅花費(fèi)了政府的資金，同時(shí)炒房行為也會(huì)大漲，房?jī)r(jià)上漲，無(wú)房家庭買(mǎi)房問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)峻。同時(shí)，要守住普通的住房補(bǔ)貼等項(xiàng)目，如若降低相關(guān)補(bǔ)貼甚至廢除這些政策雖然會(huì)使促使房?jī)r(jià)降低，但會(huì)引發(fā)相關(guān)受益人群的不滿，降低他們對(duì)政府的信賴程度。（三）應(yīng)將各調(diào)控手法復(fù)合使用進(jìn)行行政手段的調(diào)控，都是具有時(shí)效性的方法，在見(jiàn)效快的同時(shí)，所受的反彈也會(huì)更大，近一兩年時(shí)間會(huì)達(dá)成調(diào)控目的，但是單一的行政手段也是不夠的，政府應(yīng)該更有活力的同時(shí)利用更多方法進(jìn)行對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，比如在限制投資者購(gòu)買(mǎi)多套房時(shí)首付比例的同時(shí)，用貨幣政策，調(diào)高存貸款利率等方法，降低其投資的欲望，從而影響房地產(chǎn)交易量，以此可獲得高效率的抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速率。（四）購(gòu)房計(jì)劃的建議近年來(lái)，我國(guó)正面臨著即將步入老齡化社會(huì)和低人口增長(zhǎng)率的危機(jī)，陸續(xù)開(kāi)放的二胎三胎政策，說(shuō)明國(guó)家正想方設(shè)法地讓人民生兒育女，而“耽誤”國(guó)民生兒育女進(jìn)度的其中一個(gè)重要原因便是昂貴的房?jī)r(jià)，但降低房?jī)r(jià)會(huì)影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局不相符，所以國(guó)家很可能不會(huì)輕易地變更政策目標(biāo)，房?jī)r(jià)在未來(lái)或許仍將處于上升趨勢(shì)，買(mǎi)房對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)依然是長(zhǎng)期存在的問(wèn)題。本人的建議是最好放棄傳統(tǒng)觀念，將買(mǎi)房徹底轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥?，短期租房后買(mǎi)房的選擇轉(zhuǎn)變?yōu)榻K生租房，現(xiàn)目前租金房?jī)r(jià)比非常高，普遍為400-500倍，高的甚至達(dá)到900倍，這意味著在不計(jì)貸款利息和房租變動(dòng)的情況下，購(gòu)房的資金可供租房33-41年。優(yōu)點(diǎn)是：首先，租房也可以滿足住戶的住房需求；其次，每年會(huì)存下更多資金可用于投資，培養(yǎng)下一代或投資自己也算投資項(xiàng)目；對(duì)于突發(fā)狀況如失業(yè)、意外、家庭成員的增多等有更大的變動(dòng)空間。缺點(diǎn)是：租房的資金與購(gòu)買(mǎi)住房不同，其資金一去不反，而購(gòu)買(mǎi)房屋后，可將房屋二次銷(xiāo)售或出租。該建議為個(gè)人愚見(jiàn)，僅供參考。

結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一，其房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)影響到是整個(gè)國(guó)民市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。本文從宏觀調(diào)控的基本手段：貨幣政策、財(cái)政政策以及行政手段對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響研究，得出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控各個(gè)政策的優(yōu)缺點(diǎn)，以及對(duì)房?jī)r(jià)的不同影響程度，并針對(duì)已出現(xiàn)的幾大問(wèn)題提出相關(guān)建議，助力政府制定更好的調(diào)控措施，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的健康增長(zhǎng)做出一份貢獻(xiàn)。買(mǎi)房行為受多個(gè)因素的影響，不同的人群的購(gòu)房行為也會(huì)不同，本文將購(gòu)房人群通過(guò)需求不同的層面將購(gòu)房者分為住房需求人群以及投資需求人群，分別分析他們對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)看重的區(qū)別，并分析在不同的房?jī)r(jià)波動(dòng)下的不同買(mǎi)房行為，有助于政府通過(guò)房?jī)r(jià)的波動(dòng)變化預(yù)測(cè)個(gè)人群的可能的購(gòu)房數(shù)量。在文章的最后提出不買(mǎi)房，多投資的建議。

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